AP 6c. Commissievoorstel Principeverzoek Kolmansweg 26-30

Commissievoorstel 1155446 Commissie: Datum commissievergadering: Agendapunt: Datum college: Onderwerp: Bevoegd orgaan: Portefeuillehouder: Behandeling: Stukken ter inzage: Bijlage(n):

Ruimte en Wonen 9 december 2024 6c. 19 november 2024 principeverzoek Kolmansweg 26 - 30 Nunspeet Gemeenteraad J. Groothuis Peiling Geen. − Principeverzoek; − Participatieverslag.

Voorstel Het principebesluit over de herontwikkeling van de camping aan de Kolmansweg 26-30 wordt ter peiling voorgelegd.

Geachte commissie, Inleiding De eigenaar van de camping aan de Kolmansweg 26-30 heeft door middel van een principeverzoek (zie bijlage) gevraagd of de gemeente instemt met een herontwikkeling van het perceel, waarbij de functie wijzigt naar Wonen. Concreet wordt het volgende gevraagd: 1. voor een periode van maximaal 5 jaar worden er op de locatie 13 chalets geplaatst in de sociale huursector. 3 van de 13 chalets worden ingezet als pauzewoningen; 2. de bestaande bedrijfswoning wordt omgezet naar een woonbestemming; 3. de bestaande showroom (benedenverdieping) met appartement (bovenverdieping) wordt in zijn geheel omgezet naar één woonbestemming; 4. binnen het projectgebied Kolmansweg 26 – 30 is één extra woning gepland; 5. als laatst worden er twee bouwrechten, op een nader te bepalen locatie binnen de gemeente Nunspeet gevraagd. Het college adviseert de commissie om onder voorwaarden akkoord te gaan met deze ontwikkelingen met uitzondering van punt 5. Op basis van een vastgoedberekening is er naar de mening van het college één bouwkavel buiten het projectgebied nodig om de ontwikkeling rendabel te maken. Dit heeft ook te maken met de sterk gestegen verkooprijzen van particuliere bouwkavels in Nunspeet.

Een definitief besluit hierover kan pas genomen worden als er een aanvullend principeverzoek voor de betreffende locatie wordt gedaan en daar een omgevingsdialoog over is gevoerd. De tweede bouwkavel buiten het projectgebied wordt niet toegestaan. Toelichting omgevingsaspecten en milieu Het projectgebied ligt in het buitengebied van Nunspeet en is voornamelijk omringd door de bestemmingen Agrarisch en Wonen. Ten westen van de huidige camping is er sinds 2013 een

-2-

agrarisch bedrijf actief in de branche Fokken en houden van melkvee ‘Kolmansweg 38’. Het melkveebedrijf grenst aan het projectgebied. De afstanden tot de drie permanente woningen zijn respectievelijk ongeveer 60, 70 en 80 meter. De richtafstand die wordt geadviseerd voor het fokken en houden van rundvee ligt op een afstand van 100 meter voor geur. Voor de onderdelen stof en geluid is dit 30 meter. De Omgevingswet geeft meer ruimte voor maatwerk dan de WRO als het gaat om milieu. Wel benadrukt de Omgevingswet dat bij de evenwichtige toedeling van functies er in ieder geval rekening gehouden wordt met verschillende milieuaspecten en het beschermen van de gezondheid. Of er in dit geval voldoende rekening wordt gehouden met milieuaspecten moet worden onderbouwd bij de aanvraag omgevingsvergunning. De 13 chalets die gepland zijn, worden gerealiseerd binnen de functie Recreatie-gemengd terrein. De milieuafstanden zijn hierbij minder relevant omdat de bestemming niet veranderd. Tijdelijke situatie Het grootste deel aan sociale huurwoningen van onze woningbouwopgave uit de Woondeal regio Noord Veluwe moet nog gebouwd worden.

In het verlengde van de regeling “Tijdelijke bewoning bijgebouwen” en ter overbrugging tot de realisatie van woningbouw op de locaties ‘’t Hul Noord en Nieuw Feithenhof kan dit initiatief bijdragen aan een tijdelijke oplossing voor het tekort aan sociale huurwoningen in Nunspeet. Het verzoek draagt bij aan het behalen van dit gezamenlijke doel. Het college adviseert de commissie om onder de voorwaarden in te stemmen met het verlenen van de omgevingsvergunning voor een periode van 5 jaar. - Van de dertien chalets worden er drie chalets ingezet als pauzewoning; - De 3 pauzewoningen moeten voldoen aan de voorwaarden voor pauzewoningen genoemd in het pauzewoningenbeleid, deze voorwaarden gelden voor de eigenaar en de bewoners; - Alle chalets worden verhuurd als sociale huurwoning, deze woningen voldoen aan de bouweisen hiervoor; - De aanvangshuurprijs voor een sociale huurwoning ligt onder de grens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag.

Deze huurprijzen worden gebruikt voor alle dertien de chalets; - Als doelgroep voor een sociale huurwoningen wordt een huishouden bedoeld met ten hoogste een inkomen als bedoeld in artikel 48, eerste lid van de Woningwet, aangemerkt; - Voor de tijdelijke situatie wordt er gebruik gemaakt en voldaan aan de eisen beschreven in de wet vaste huurcontracten; - De bewoners van de chalets hebben binding met de gemeente Nunspeet; - Na afloop van de vijf vergunde jaren worden de chalets verwijderd en verwijderd gehouden. Permanente situatie Voor de permanente situatie op het perceel die ontstaat als de tijdelijke chalets weggehaald worden is er gekeken naar het beleid Vitale vakantieparken, het functieveranderingsbeleid buitengebied, het overgangsrecht en de omgevingsdialoog. De camping is in 2022 al aangemerkt als mogelijke functiewijzigingslocatie in het kader van Vitale vakantieparken. Dit beleidsstuk is afgeleid van het functieveranderingsbeleid buitengebied. In beide beleidstukken wordt hetzelfde aantal sloopmeters gehanteerd, omdat het hier gaat om de herontwikkeling van een camping, gaan we uit van het beleidsstuk Vitale vakantieparken.

-3-

Volgens de richtlijn in het beleid Vitale vakantieparken mag de eigenaar naast het omzetten van de bedrijfswoning bij de sloop van 1.000m² recreatieve opstallen, 2 woningen terugbouwen. In het principeverzoek is aangegeven dat er ongeveer 497m² aan recreatieve bebouwing wordt gesloopt en daarnaast nog ongeveer 400m² aan bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. Op het moment dat we deze voorwaarde voor maatwerk gebruiken is het voor de hand liggend om bij de sloop van de 497m² recreatieve opstallen 1 woning toe te staan (pro rato principe). Er wordt in het principeverzoek meer gevraagd dan dat er doormiddel van dit beleidsstuk gecompenseerd kan worden. De initiatiefnemer geeft aan dat de extra woningen nodig zijn om de ontwikkeling rendabel te maken. Om deze reden is er een interne berekening gemaakt van de ontwikkeling. Uit een vastgoeddoorberekening blijkt dat vooral de tijdelijke situatie (plaatsen van de 13 chalets voor 5 jaar) de kosten opdrijft. De chalets voldoen echter wel aan een maatschappelijke behoefte van de gemeente Nunspeet. In de 5 jaar dat de chalets er staan, is de investering niet terug te verdienen met de sociale huuropbrengsten. Dit financieel negatieve resultaat kan worden gecompenseerd door een bouwclaim voor een vrijstaande woning buiten het projectgebied.

De extra bouwkavel buiten het projectgebied is zoals de berekening uitwijst nodig om de kosten te dekken en winst te maken op de ontwikkeling. De tweede vrijstaande woning op een andere locatie is volgens de berekeningen niet meer nodig om de kosten te dekken. Omzetten bedrijfswoning en appartement Volgens bovenstaand beleid mag de bedrijfswoning bij beëindiging van het bedrijf omgezet worden naar een woonbestemming. Het naastgelegen appartement is nooit vergund als zodanig. Het is door de initiatiefnemer aannemelijk gemaakt dat de bewoning van het appartement al voor augustus 2000 ‘onafgebroken’ plaatsvindt en de bewoning van dit appartement onder de beschermende werking van het overgangsrecht valt. Het appartement wordt samengevoegd met de showroom om de begaande grond en samen bestemd als één woonrecht. Dit kan tegelijkertijd met de aanvraag voor de 13 chalets worden vergund. Omgevingsdialoog Op 28 mei 2024 hebben de omwonenden een informatiebrief ontvangen waarin het project omschreven is. In deze brief wordt zowel de tijdelijke als permanente situatie uiteengezet. Het participatieproces heeft niet geleid tot wijzigingen in de planopzet en aanpassingen in het ontwerp. Voor de extra bouwkavel buiten het projectgebied moet nog een omgevingsdialoog gevoerd worden en een ruimtelijke beoordeling plaatsvinden.

Burgemeester en wethouders van Nunspeet, de secretaris, de burgemeester, mr. A. Heijkamp

C.W.J. Blom