AP 6c. Commissievoorstel Principeverzoek herinrichten Plaggebaan 13 in Elspeet

Commissievoorstel 1239429 Commissie: Datum commissievergadering: Agendapunt: Datum college: Onderwerp: Bevoegd orgaan: Portefeuillehouder: Behandeling: Stukken ter inzage: Bijlage(n):

Ruimte en Wonen 10 maart 2024 6c. 11 februari 2025 Principeverzoek herinrichten Plaggebaan 13/13a in Elspeet Burgemeester en Wethouders J. Groothuis Peiling Geen. − Principeverzoek Plaggebaan 13/13a; − Omgevingsdialoog; − Zienswijze (niet openbaar).

Voorstel U wordt gevraagd: Positief te adviseren om in principe en onder voorwaarden medewerking te verlenen aan het verzoek om het perceel Plaggebaan 13/13a te herschikken, waarvoor een wijziging van het omgevingsplan is vereist.

Geachte commissie, Inleiding Het college heeft op 11 februari 2025 beslist om in principe medewerking te verlenen aan het verzoek om het omgevingsplan te wijzigen ter plaatse van Plaggebaan 13/13a in het buitengebied van Elspeet. De indiener van het principeverzoek is voornemens om de twee woningen op het perceel te herschikken, hierbij is geen sprake van een toevoeging van een extra woning. Uw raadscommissie wordt gevraagd en geadviseerd om in te stemmen met het besluit zoals deze is voorgesteld. Argumenten/overwegingen Bestaande situatie Het perceel Plaggebaan 13/13a is gelegen in de Kleine Kolonie, het landelijke gebied ten zuidwesten van Elspeet. Het is het hoekperceel aan de Plaggebaan en Kleine Kolonieweg. Het plangebied betreft (een deel van) het kadastrale perceel gemeente Nunspeet, sectie F, nummer 4947. Binnen het plangebied staan twee burgerwoningen; Plaggebaan 13 en 13a. De bestaande situatie is weergeven in bijlage 1, pagina 3. De planologische situatie is weergeven in figuur 1. Plaggebaan 13 betreft een reguliere burgerwoning. Plaggebaan 13a betreft een burgerwoning met een afwijkende maatvoering. Naast de twee woningen zijn er ook meerdere bijbehorende bouwwerken aanwezig.

-2-

Het plangebied bestaat uit twee functievlakken die de functie 'Wonen' hebben, waardoor planologisch ook is vastgelegd dat er twee woningen toegestaan zijn. Het functievlak van de kleinere woning (nr. 13a) heeft de bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding – afwijkende maatvoering'. Deze aanduiding schrijft voor dat de maximale inhoud van de woning 300m3 mag zijn, of de bestaande inhoud. Het andere functievlak betreft een reguliere burgerwoning. Daarnaast is de dubbelfunctie 'Waarde – Archeologie 3' van toepassing.

Figuur 1: De planologische situatie Het verzoek De indiener heeft een principeverzoek ingediend om het perceel een nieuwe invulling te geven. Het voorgestelde plan betreft een herschikking van de huidige situatie. Hierbij wordt beoogd de bestaande hoofdwoning aan te passen door deze te verkleinen (door de sloop van aangebouwde bijgebouwen), zodat er een woning ontstaat die voldoet aan een afwijkende maatvoering van max. 300m3. Daarnaast wordt voorgesteld de bestaande kleinere woning op het perceel volledig te slopen. In plaats hiervan wil de indiener een nieuwe reguliere burgerwoning realiseren binnen het plangebied. De gewenste toekomstige situatie is weergegeven in bijlage 1, pagina 4. Om deze voornemens mogelijk te maken moet het omgevingsplan gewijzigd worden. Omgevingsdialoog De indiener heeft een omgevingsdialoog gevoerd (zie bijlage 2). Met uitzondering van de bewoners van Plaggebaan 15, geven de omwonenden aan dat zij (vooralsnog) geen bezwaar hebben tegen de plannen. De bewoners van Plaggebaan 15 hebben een ''zienswijze'' ingediend tegen de plannen. Deze zienswijze is in het onderhavige principeverzoek geïnterpreteerd als zijnde een onderdeel/aanvulling van de omgevingsdialoog. Een principeverzoek is immers geen juridisch bindend instrument waartegen bezwaar/beroep kan worden ingesteld.

-3-

In de zienswijze worden zorgen geuit over de mogelijke nadelige impact op privacy, vrij uitzicht en de economische waarde van de woning. Aangezien er nog geen definitief plan ligt, luidt het advies aan de initiatiefnemer om in gesprek te gaan met de bewoners om hun aandachtspunten te bespreken. Dit kan bijdragen aan een zorgvuldige afweging bij de verdere uitwerking van het ontwerp. Daarbij is het wel van belang dat vooraf duidelijke kaders zijn over de mate van inspraak van de bewoners van Plaggebaan 15. Een inhoudelijke behandeling van de zienswijze wordt in dit stadium niet zinvol geacht. Dit omdat de zienswijze ook onjuistheden bevat/gebaseerd is op oude, niet ingediende, plannen. Daarbij is momenteel ook onduidelijk in hoeverre er sprake is van een (onevenredige) aantasting van het woon- en leefklimaat, dit mede gezien de afstand van >40 meter tussen de percelen. Overwegingen De indiener geeft aan dat het geheel een armoedige en rommelige indruk maakt en wil dit daarom verbeteren. Er is geen beleid dat een afwegingskader biedt voor dergelijke verzoeken.

Uit de omgevingsvisie blijkt dat een van de uitgangspunten voor de kwaliteit van de agrarische enclave nabij Elspeet (waarin het plangebied zich bevindt) is dat het agrarische karakteristiek, zoals de ruimtelijke structuur van wegen, de beeldkwaliteit en belevingswaarde van aanwezige bebouwing en inrichting van openbare ruimte wordt behouden. Daarnaast schrijft de omgevingsvisie voor dat er bij een ruimtelijke ontwikkeling verwacht wordt dat de initiatiefnemer investeert in verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied. Er moet daarbij sprake zijn van 'een voldoende bijdrage' aan versterking van de kwaliteiten van het buitengebied. Het voornemen betreft een herschikking van de twee woningen op het perceel. Er is geen toevoeging van een woning of een verbreding van de planologische mogelijkheden binnen het plangebied. Er blijft dus sprake van een reguliere burgerwoning en een burgerwoning met afwijkende maatvoering. Van belang is dat het plan passend is binnen de karakteristieken van de agrarische omgeving, zoals de omgevingsvisie als uitgangspunt voorschrijft. Het plan is daarom voorgelegd aan de dorpsbouwmeester. Deze heeft aangegeven dat de Plaggebaan in de historisch-ruimtelijke structuur een dominante rol inneemt ten opzichte van de Kleine Kolonieweg, maar dat dit in de huidige situatie slechts beperkt afleesbaar is.

Oorspronkelijk bestond er in de Kleine Kolonie een duidelijke samenhang tussen de ontginningsrichting en de nokrichting van de woningen, maar deze relatie is door de tijd heen verwaterd. Idealiter zou het gehele erf – zelfs wanneer dit uit twee elementen bestaat – zodanig gesitueerd zijn dat de nokrichting haaks staat op de Plaggebaan, in lijn met de historische situering. Echter, gezien de ruimtelijke ontwikkelingen van de afgelopen decennia, wordt een situering van een bestaand erf aan de Plaggebaan met een nieuwe ontwikkeling haaks op de Kleine Kolonieweg eveneens als mogelijk en ook niet bezwaarlijk beschouwd. Om de leesbaarheid van het oude erf als geheel te behouden, zou het versterken van de bomensingel aan de Kleine Kolonieweg worden gewaardeerd. Daarnaast wordt het vervangen van de bestaande conifeerhagen door gebiedseigen hagen aangemoedigd. Daarnaast is het voornemen om (vervangende) bijbehorende bouwwerken bij de twee woningen te realiseren. Uit het ingediende principeverzoek wordt niet duidelijk wat de exacte afmetingen worden van deze bouwwerken. Bij de latere uitwerking hiervan zal moeten worden voldaan aan

-4-

de regels die het omgevingsplan stelt, o.a. m.b.t. de bouwhoogte en oppervlakte. De indiener zal hiervan op de hoogte gebracht worden. Conclusie Het college is voornemens om in principemedewerking te verlenen aan het onderhavige principeverzoek, en legt dit besluit ter peiling aan uw raadscommissie voor. Er zijn beleidsmatig /ruimtelijk geen bezwaren tegen het initiatief. Aan de principemedewerking zal in ieder geval de volgende voorwaarde worden gesteld: - Er moet een inrichtingsplan (waarin ook erfbeplanting is opgenomen) worden opgesteld, welke goedgekeurd dient te worden door de gemeente. De genoemde bezwaren uit de omgeving worden, waar mogelijk, meegenomen in de belangenafweging van het inrichtingsplan. Deze voorwaarde wordt gesteld, omdat hiermee kan worden gestuurd dat er wordt bijgedragen aan de doelen van de omgevingsvisie, namelijk het investeren in verbetering van de ruimtelijke kwaliteiten van het buitengebied. Deze investering zal dan bijvoorbeeld kunnen bestaan uit het versterken van de bomensingel aan de Kleine Kolonieweg en de bestaande conifeerhagen door gebiedseigen hagen vervangen. De indiener kan hiervoor mogelijk ook in aanmerking komen voor de bestaande subsidie voor erfbeplanting in het buitengebied. Uit de zienswijze van de bewoners van Plaggebaan 15 blijkt dat zij zich zorgen maken over onder andere hun privacy.

Daarnaast verzoeken zij om bij de besluitvorming over dit principeverzoek rekening te houden met hun belangen. Het voornemen is om de initiatiefnemer te informeren dat het nuttig is om te luisteren naar de zorgen van de bewoners van Plaggebaan 15 bij het opstellen van het inrichtingsplan. Dit kan bijdragen aan een beter begrip van hun zorgen, zonder dat dit automatisch betekent dat hier volledig aan tegemoet wordt gekomen. Aangezien enkele bezwaren betrekking hebben op privacy, zou bijvoorbeeld kunnen worden onderzocht in hoeverre het aanbrengen van passende erfafscheidingen een mogelijke middenweg biedt. Burgemeester en wethouders van Nunspeet, de secretaris, de burgemeester, mr. A. Heijkamp

C.W.J. Blom