AP 6c. Commissievoorstel Herziening BP Stakenbergweg 35 in Elspeet

Commissievoorstel 58223 Commissie: Datum commissievergadering: Agendapunt: Datum college: Onderwerp:

Bevoegd orgaan: Portefeuillehouder: Behandeling: Stukken ter inzage: Bijlage(n):

Ruimte en Wonen 13 maart 2023 6c. 14 februari 2023 Principeverzoek Herziening bestemmingsplan Stakenbergweg 35 in Elspeet Commissie J. Groothuis Peiling Geen. − Principeverzoek; − Omgevingsdialoog (niet openbaar); − Wijzigingsbevoegdheid (artikel 44.1.4) Buitengebied 2019; − Uitsnede staffeling Functieveranderingsbeleid gemeente Nunspeet.

Voorstel U wordt gevraagd het college te adviseren: 1. In principe en onder voorwaarden planologische medewerking te verlenen aan onderhavig principeverzoek waarbij conform het functieveranderingsbeleid twee vrijstaande zelfstandige woningen worden gerealiseerd en twee bestaande bedrijfswoningen worden omgezet naar zelfstandige burgerwoningen, middels het wijzigen van de agrarische bestemming naar een woonbestemming ter plaatse en nabij het perceel Stakenbergweg 35 te Elspeet.

Geachte commissie, Inleiding In verband met het ingediende principeverzoek voor een herziening van het bestemmingsplan ter plaatse en nabij het perceel Stakenberweg 35 te Elspeet wordt uw raadscommissie Ruimte en Wonen gevraagd en geadviseerd in te stemmen met de besluiten, zoals wordt voorgesteld, namelijk om in principe en onder voorwaarden planologische medewerking te verlenen aan onderhavig principeverzoek waarbij conform het functieveranderingsbeleid twee vrijstaande zelfstandige woningen worden gerealiseerd en twee bestaande bedrijfswoningen (Stakenbergweg 33a en 35) worden omgezet naar zelfstandige burgerwoningen, middels het herzien van de agrarische bestemming in een woonbestemming ter plaatse en nabij het perceel Stakenbergweg 35 te Elspeet. Argumenten/overwegingen Het betreft hier een initiatief in het kader van functieverandering waarbij ca.1.250 m2 aan bedrijfsgebouwen wordt gesloopt en hiervoor 2 vrijstaande woningen worden teruggebouwd nabij het perceel Stakenbergweg 35, kadastraal bekend als gemeente Nunspeet F – 8507, 7215

-2-

en 8512. Daarnaast worden de bedrijfswoningen aan zowel de Stakenbergweg 35 als Stakenbergweg 33a omgezet van bedrijfswoning naar zelfstandige burgerwoning. Hiervoor zal de agrarische bestemming worden herzien in een woonbestemming. De betreffende kavels zijn gelegen aan de zuidzijde van de Stakenbergweg en worden omringd door kavels met een woonbestemming en agrarische bestemming. Op de kavels bevinden zich nog diverse opstallen/bedrijfsgebouwen. Deze bedrijfsgebouwen zijn gelegen tussen de bestaande (bedrijfs)woningen aan de Stakenbergweg 35 en 33a en bestaan allen uit een enkele bouwlaag met kap. De grootte van de opstallen en daaraan gekoppelde maximale bedrijfsvoering en huidige en toekomstige regelgeving geven aan dat voortzetting van het agrarisch bedrijf niet langer haalbaar is. In het kader hiervan wil initiatiefnemer middels het functieveranderingsbeleid komen tot herontwikkeling van onderhavige kavels. De aanwezige agrarisch opstallen worden gesloopt en het gebied wordt herontwikkeld en verkaveld ten behoeve van de bouw van twee vrijstaande woningen. De totale oppervlakte van de te slopen bedrijfsgebouwen bedraagt ca. 1265 m2 (inclusief een in 2021 gesloopte schuur van 58 m2 en mestkelder van 14 m2).

De twee te realiseren kavels voor de twee nieuwe woningen worden achter elkaar ontwikkeld waardoor geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de openheid van de Stakenbergweg, mede gelet op de reeds aanwezige bebouwing. Aanvullend hierop is men voornemens om de bestemmingen van zowel Stakenbergweg 35 en 33 a om te zetten van ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ naar ‘Wonen’, zodat dit beter aansluit bij de toekomstige feitelijke situatie en de overige aan de Stakenbergweg aanwezige gronden en bestemmingen. Via onderstaande afbeeldingen wordt de situatie duidelijk inclusief kadastrale percelen. Links is de bestaande planologische situatie zichtbaar en rechts is de toekomstige situatie zichtbaar.

Geldend bestemmingsplan Het plangebied ligt binnen het vigerende bestemmingsplan “Buitengebied 2019” en heeft hierin de (dubbel)bestemmingen ‘Agrarisch – Agrarisch – bedrijf’ en ‘Waarde – Archeologie 2’. Het plan is in strijd met de bestemmingsomschrijving van het vigerende bestemmingsplan op grond van artikel 4.1. De voor ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ aangewezen gronden zijn niet bestemd voor het realiseren van zelfstandige burgerwoningen, waar met dit plan twee nieuwe zelfstandige burgerwoningen worden gerealiseerd en twee bestaande bedrijfswoningen worden omgezet

-3-

naar twee zelfstandige burgerwoningen. Het is hierbij uitsluitend mogelijk om medewerking te verlenen middels een herziening van het bestemmingsplan. Er wordt namelijk niet voldaan aan de voorwaarden als genoemd in de in het vigerende bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid “Wijziging naar bestemming ‘Wonen’ met sloop bebouwing” (artikel 44.1.4). Op grond van de archeologische dubbelbestemming moet de initiatiefnemer een rapport overleggen waarin naar het oordeel van het van het bevoegd gezag is aangetoond dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn; dan wel de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet onevenredig worden geschaad; dan wel de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet kunnen worden verstoord. Overwegingen A. Wijzigingsbevoegdheid versus Functieveranderingsbeleid Initiatiefnemer is voornemens om op onderhavige planlocatie 1.265 m2 aan agrarische bedrijfsopstallen te slopen. Voor wat betreft de locatie Stakenbergweg 35 zal ca. 822 m2 aan bedrijfsbebouwing worden gesloopt en voor de locatie Stakenbergweg 33a zal ca. 371 m2 aan bedrijfsbebouwing worden gesloopt. Daarnaast is reeds een schuur en een mestkelder van gezamenlijk ca. 72 m2 gesloopt. In totaal gaat het daarmee om ca. 1265 m2 te slopen bedrijfsgebouwen.

Dit betekent dat hier op basis van de regels uit de wijzigingsbevoegdheid (artikel 44.1.4) van het geldende bestemmingsplan “Buitengebied 2019” (zie Bijlage 4) geen medewerking kan worden verleend voor het bouwen van twee vrijstaande woningen. Conform de staffeling uit deze wijzigingsbevoegdheid zal voor het bouwen van twee vrijstaande woningen namelijk minimaal 1.500 m2 aan bedrijfsgebouwen moeten worden gesloopt. Het initiatief past echter wel binnen het gemeentelijk functieveranderingsbeleid “Notitie functieverandering, Uitgangspunten voor nieuw functieveranderingsbeleid van agrarisch naar wonen (vastgesteld door college op 22 november 2020”. Conform de staffeling van dit gemeentelijk functieveranderingsbeleid moet minimaal 1.200 m2 aan bedrijfsgebouwen worden gesloopt (zie Bijlage 5). Hier voldoet onderhavig initiatief aan. B. Notitie functieverandering, Uitgangspunten voor nieuw functieveranderingsbeleid van agrarisch naar wonen Naast het feit dat onderhavig initiatief voldoet aan de staffeling uit het aangepaste functieveranderingsbeleid (vastgesteld op 22 november 2020), zoals hierboven uiteen is gezet, valt de locatie daarnaast niet binnen het door de provincie Gelderland aangewezen ‘Waardevol open gebied’.

Het college van B&W heeft op 5 juli 2022 namelijk als beleidslijn vastgesteld dat nieuwbouw in het kader van functieverandering niet mag plaatsvinden in het door de provincie aangewezen ‘Waardevol open gebied’ (in plaats van ‘niet ten noorden van de Harderwijker/Elburgerweg’). Daarnaast is de gezamenlijke oppervlakte van de te slopen gebouwen afkomstig van maximaal 2 locatie binnen de gemeente Nunspeet. Op basis hiervan is onderhavig initiatief in overeenstemming met het gemeentelijk functieveranderingsbeleid. C. Initiatief past binnen Omgevingsvisie De locatie valt binnen deelgebied 4 en 6 ‘(Kern en) Agrarische enclave(s) Elspeet’ van de Omgevingsvisie van de gemeente Nunspeet. Met dit plan wordt agrarische bedrijfsgebouwen gesloopt en worden er twee nieuwe woningen toegevoegd binnen onderhavig plangebied. Dit sluit aan bij de ambitie van de Omgevingsvisie van de gemeente Nunspeet, waarbij wordt aangesloten bij het feit dat er mogelijkheden zijn voor versterking van het gemengde karakter zonder verder dichtslibben. Uiteraard wel met respect voor waarden en

-4-

de kwalitatieve uitgangspunten zoals het behoud van agrarisch- en dorpse karakteristiek. Hierbij valt te denken aan de ruimtelijke structuur, de beeldkwaliteit en het behoud van de doorzichten van de Stakenbergweg op de onderhavige locatie. Met dit initiatief wordt in het hiervoor genoemde voorzien en er zal geen onevenredige afbreuk aan de hiervoor genoemde waarden plaatsvinden. D. Omgevingsdialoog Initiatiefnemers hebben een omgevingsdialoog gevoerd met directe omwonenden. Uit de omgevingsdialoog is gebleken dat er voldoende draagvlak is (gecreëerd) voor het initiatief. Kanttekeningen/voorwaarden A. Omgevingsaspecten De initiatiefnemer zal daarnaast moeten aantonen en onderbouwen dat onderhavig initiatief geen beperkingen voor omliggende bedrijven oplevert en er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de natuurlijk en landschappelijke waarden, de archeologische waarden, de verkeersveiligheid, de woonsituatie en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden. Ook zal moeten worden aangetoond dat er kan worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid op basis van de geldende parkeernorm conform het ‘Parapluplan Parkeren’. B. Beeldkwaliteitsplan en landschappelijke inpassing Qua hoofdopzet ontstaat hier een goede ruimtelijke invulling, passend in het beeld van het landschap en de Stakenbergweg.

Voor de verdere uitwerking is wel, op kosten van de initiatiefnemer, een beeldkwaliteitsplan vereist om de ruimtelijke kwaliteit en de onderlinge hiërarchie te sturen (huiszijde Stakenbergweg heeft een eerste ordening). Ook dient er op kosten van de initiatiefnemer een landschappelijk inpassingsplan gemaakt te worden voor een goede inkadering in het landschap met de laan als ankerpunt. C. Toetsingskader Er zal moeten worden voldaan aan het toetsingskader conform de “Notitie Ruimtelijke kwaliteit, Functieverandering agrarische bebouwing naar wonen in de gemeente Nunspeet”. D. Stikstof De bestaande stikstofrechten behorende bij het agrarisch bedrijf en de agrarische opstallen op onderhavig perceel zullen worden overgenomen door de gemeente Nunspeet. Een en ander zal te zijner tijd worden opgenomen in de anterieure-/planschade-overeenkomst. Beoogd effect De aanwezige agrarisch opstallen binnen het plangebied worden gesloopt en het gebied wordt herontwikkeld en verkaveld ten behoeve van de bouw van twee vrijstaande woningen. Daarnaast worden de bestaande bedrijfswoningen (Stakenbergweg 33a en 35) omgezet naar zelfstandige burgerwoningen. Hiervoor zal de bestemming ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ worden herzien in de bestemming ‘Wonen’. PMUS

Burgemeester en wethouders van Nunspeet, de secretaris, de burgemeester, mr. A. Heijkamp

C.W.J. Blom