AP 6b. Commissievoorstel principeverzoek Stakenberg 86 Elspeet

Commissievoorstel 198 Commissie: Datum commissievergadering: Agendapunt: Datum college: Onderwerp: Bevoegd orgaan: Portefeuillehouder: Behandeling: Stukken ter inzage: Bijlage(n):

Ruimte en Wonen 17 januari 2022 6b. principeverzoek Stakenberg 86, Elspeet Burgemeester en Wethouders J. Groothuis Peiling Geen. - ingekomen principeverzoek - Masterplan Landgoed Stakenberg

Voorstel In principe medewerking verlenen aan het principeverzoek, onder de volgende voorwaarden: - dat initiatiefnemers met de werkgroep van bungalow- eigenaren tot een verbeterd plan met meer draagvlak komen; - dat er een overeenkomst wordt gesloten waar sloop, inrichting en planschade is opgenomen; - dat er een ruimtelijke onderbouwing wordt ingediend, inclusief eventueel benodigde onderzoeken waaruit blijkt dat medewerking aan het verzoek mogelijk is; - dat initiatiefnemer zorg dient te dragen voor een getekende instemming inzake de voorgenomen ontwikkelingen van de grondeigenaar (staatsbosbeheer)

Geachte commissie, Graag vernemen wij van uw commissie uw standpunten en advisering omtrent het onderstaande principeverzoek. Inhoudelijke toelichting Het Veluwe hotel Stakenberg en The Hideout group verzoeken ons college middels een principeverzoek om medewerking te verlenen voor het opstarten van een bestemmingsplanwijzing procedure. Het voornemen is om het bestaande hotel en het wellness/ conferentieoord te revitaliseren en te herpositioneren als verblijfs- en recreatielocatie. Initiatiefnemers geven aan dat de bestaande bebouwing een verouderde indruk achter laten en dat er sprake is van ‘vergane glorie’. Er is in 2009, net voor de kredietcrises, een poging gewaagd om het complex uit te breiden. Hiervoor heeft ons college destijds ook een omgevingsvergunning verleend. Middels deze omgevingsvergunning kan de bouwmassa worden uitgebreid met 1.020 m² (uitbreiding hotel en wellness). Door de daaropvolgende kredietcrisis is deze omgevingsvergunning niet uitgevoerd.

-2-

Door veranderde inzichten hebben initiatiefnemers nu het plan opgevat om een duurzaam en op de groene omgeving georiënteerd plan te ontwikkelen. Om die reden is besloten dat ze geen gebruik gaan maken van de verleende omgevingsvergunning, maar met een nieuw totaalplan te komen. Uitgangspunt is dat de bezoeker dichter bij de natuur kan staan. Dat het nieuwe bouwplan zich aanpast aan de natuurlijke omgeving (en niet andersom). Er wordt ingespeeld op de veranderende behoefte van levend en recreërend Nederland. Het meer bewust omgaan met de natuur, het milieu en de omgeving. Het bouwplan is ondergeschikt aan de landschappelijke en natuurlijke ambiance van de omgeving. Geldend bestemmingsplan Het plangebied is gelegen binnen twee bestemmingsplannen (Buitengebied en Recreatieterreinen) waarbinnen het plangebied is bestemd als 'Horeca' en 'RecreatieBungalowpark'. Binnen de bestemming 'Horeca' heeft het plangebied de nadere aanduiding 'aanduiding specifieke vorm van horeca- hotel en conferentieoord'. Het verzoek Het bestaande complex wordt op de monumentale woning na gesloopt en maakt plaats voor kleinere eenheden die plaats gaan bieden aan het hotel met verschillende typen ‘natuurkamers’. Naast het hotel gaat het hoofdgebouw ruimte bieden aan een restaurant, ontmoetingsruimte en een wellness.

Aan de overzijde van straat wordt binnen de bestemming ‘Horeca’ een yoga barn, een theehuisje met zicht op het speeltuintje en een take away/ juicebar gerealiseerd. Deze aanpassingen/herpositionering vormt ook een aanvulling voor de bestaande 49 bungalows. Binnen de bestemming ‘Recreatieterreinen’ worden (op grotendeels verharde/open plekken) 3 bungalows gerealiseerd, worden enkele boomhutten voor verblijfsrecreatie geplaatst en is ruimte voor enkele glamping- tenten. De bedrijfswoning van het bungalowpark wordt gerenoveerd en aangewend voor verblijfsrecreatie in de vorm van een verblijfsaccommodatie en workshopruimte. Beoordeling verzoek Binnen de bestemming 'Horeca' mag 2.798 m² bebouwing aanwezig zijn. Op dit moment is er bebouwing binnen het bouwvlak aanwezig van 1.785 m². Buiten het bouwvlak is een loods aanwezig van 132 m². Er is daardoor nog 881 m² aan ruimte om te bouwen. In het beoogde plan is een beperkte uitbreiding beoogd, marginaal groter dan 2.798 m². Dit betekent een kleine aanpassing op het totaal bebouwd oppervlakte. Er zijn hiertegen geen ruimtelijke bezwaren indien dit in samenhang gebeurd van het totaal plan.

Binnen de bestemming 'Recreatie- Bungalowpark' neemt het aantal bungalows toe van 49 naar 52, worden er vier boomhutten geplaatst, wordt ruimte aangewend voor een aantal glampingtenten en wordt de bestaande bedrijfswoning gerenoveerd en aangewend voor verblijfsrecreatie. Deze ontwikkelingen passen niet binnen het bestemmingsplan en dienen dan ook buitenplans geregeld te worden. Uit de gevoerde omgevingsdialoog kwam naar voren dat veel bungaloweigenaren er moeite mee hebben dat buiten het bouwvlak voorzieningen komen die impact hebben op de rust van het park. Initiatiefnemers hebben aangegeven om in samenspraak met een werkgroep bestaande uit 6 bungalow- eigenaren (aangewezen door het bestuur) de heikele punten te bespreken en de plannen eventueel hierop aan te passen. Daarbij aangegeven dat voor initiatiefnemers het bieden van verschillende soorten accommodaties hetgeen is dat The Hideout onderscheidt van andere concepten.

-3-

Het concept van The Hideout is gedefinieerd als: een verzameling accommodaties in de natuur rond hotelfaciliteiten. Die verzameling accommodaties is waar de crux ligt, die verschillende onderkomens dat is wat The Hideout uniek maakt. Ze geven aan dat als ze die niet kunnen bieden dat ze “slechts" een hotel met faciliteiten in de natuur zijn, zoals er zo veel al zijn in Nederland. Door de verschillende partijen tot een bepaalde consensus te laten komen is het mogelijk om het plan verder te verbeteren. Deze consensus dient een voorwaarde te zijn voor verdere ontwikkeling van het plan. Als er een formeel verzoek ingediend wordt zal moeten blijken dat er sprake is van een gezamenlijke inspanning tot het komen van een vernieuwd plan. Het bungalowpark is gelegen op het Veluwemassief en heeft een bepaalde rust nodig voor de natuur. Enkele aanpassingen door de initiatiefnemers kunnen hieraan bijdragen. Aandachtspunt is het verdwijnen van de functie van beheerderswoning. De initiatiefnemers geven aan dat met rond de 95 accommodaties (85 hotelkamers + 10 andere accommodaties) het niet meer nodig is om een beheerderswoning te hebben. Door de schaalvergroting is het mogelijk, en zelfs noodzakelijk, om 24/7 iemand achter de receptie te hebben. Dit is de standaard in de hotel branche, en gasten verwachten 24/7 geholpen te kunnen worden. De functie van “beheerder” vervalt daardoor.

Initiatiefnemers willen ’t Zonnetje (beheerderswoning) herpositioneren als verblijfsobject en workshopruimte. Er worden geen vierkante meters bijgebouwd, alleen de functie van ’t Zonnetje wordt gewijzigd. Milieutechnische aspecten N2000 Onderzoeksbureau Lycens heeft een quickscan opgesteld voor het onderhavige plan. Het plangebied is niet gelegen binnen het Gelders Natuurnetwerk. Het beleid inzake dit netwerk is dan ook niet van toepassing. Het plangebied heeft wel te maken met de instandhoudingsdoelstellingen van Natura2000. Deze mogen niet significant worden aangetast als gevolg van de realisatie van dit plan. Ter plaatse van bebouwing zijn delen uit het Natura2000 gebied gesneden. Bij de begrenzing is echter niet overal rekening gehouden met bestaande rechten op basis van het bestemmingsplan. Dat betekent dat de begrenzing van Natura 2000- gebied delen van het bestemmingen ‘Hotel’ en ‘Recreatieterreinen’ overschrijden. Binnen deze overschrijdingen kunnen belangen conflicterend met elkaar zijn. In het onderhavige plan is met de ligging van het Natura 2000-gebied rekening gehouden door ontwikkelingen niet te plaatsen op locaties met de bestemming ‘Bos’ en die zijn gelegen binnen de Natura 2000.

Er is verder rekening gehouden met locaties die reeds zijn verhard of met open plekken in het bos omdat daar in het verleden al voorzieningen hebben gelegen, zoals het vroegere zwembad. Deze locaties zijn niet gelegen binnen de Natura 2000. Binnen de bestemming ‘Horeca’ worden er wel marginaal grenzen overschreden van het Natura 2000 gebied. Ecologische verkenningen hebben geleid tot de positionering van de bebouwing. Op dit moment loopt er nog een natuuronderzoek waarin de daadwerkelijke natuurwaarden in kaart worden gebracht. Deze uitkomsten worden vergeleken met de instandhoudingsdoelstellingen van de Veluwe. Ook wordt in beeld gebracht of er sprake is van beschermde dier- en plantsoorten. Dit onderzoek is in het kader van de te voeren bestemmingsplan procedure.

-4-

Conclusie Lycens Omdat in het plan:  sprake is van een bestaande functie;  nieuwe ontwikkelingen allen binnen de bestaande bestemmingen ‘Horeca’ en ‘Recreatieterreinen’ zijn gepositioneerd;  alle ontwikkelingen nagenoeg geheel buiten de Natura 2000 is gepositioneerd;  ontwikkelingen nagenoeg geheel worden gepositioneerd op locaties waar in de huidige situatie al sprake is van ‘stedelijke ontwikkeling’ of van verharde/ open plekken;  het nieuwe ontwerp ondergeschikt is aan het landschap en natuur;  rekening gehouden wordt met natuur-inclusief bouwen. is de verwachting dat onderhavig plan geen significant negatieve invloed uitoefent op de instandhoudingsdoelstellingen van het Natura 2000 gebied Veluwe. Stikstof In de rapportage van Lycens staat dat gerekend met de gebruikersfase stikstof in relatie tot N2000 het geen belemmering vormt voor de realisering van het plan. Hierbij is uitgegaan met verkeersgeneratie toename van en naar het hotel van 50%. Het hotel wordt niet meer aangesloten op het gasnetwerk waardoor er sprake is van een forse afname van de emissie van stikstof uit bebouwing. De toename van de stikstofdepositie als gevolg van de toegenomen verkeersgeneratie weegt niet op tegen de forse afname als gevolg van het verdwijnen van het gasgestookte hotel. Bodem In 2009 is er een bodemonderzoek verricht.

Aangezien er gebouwen gerealiseerd worden ten behoeve van verblijf voor mensen, is het noodzakelijk deze onderzoeken (ze zijn ouder dan 5 jaar) opnieuw uit te voeren. Gezien het gebruik van de afgelopen jaren is het niet waarschijnlijk dat er belemmeringen zullen zijn. Geluid Verblijfsrecreatie betreft geen geluidsgevoelig objecten op grond van de Wet geluidsbeheer. In de omgeving zijn geen drukke wegen gelegen, waarmee het aannemelijk is dat geluid geen belemmering vormt. In de richtafstand van 30 meter conform de VNG behorend bij een hotel/ontmoetingsruimte zijn geen verder milieugevoelige objecten gelegen. Van externe werking zou dan ook geen sprake zijn. Luchtkwaliteit Gezien de ligging van het plangebied zal er geen sprake zijn van overschrijding van de waarden. Externe veiligheid Er zijn in de wijde omgeving geen risicovolle bronnen aanwezig. Hierdoor is een veilig verblijfsgebied gegarandeerd. Archeologie. Het plangebied ligt gedeeltelijk binnen de zone met middelhoge verwachtingswaarde. Indien in dit gebied meer dan 500m2 en over de dit oppervlak dieper dan 0,5 meter in ongeroerde grond wordt gegraven, is onderzoek noodzakelijk. Het is de verwachting dat dit oppervlak wordt overschreden. In het kader van het bestemmingsplan is een archeologisch onderzoek dan ook noodzakelijk

-5-

Samenvattend De herontwikkeling van Veluwe hotel Stakenberg geeft een positief impuls aan het landgoed en het verblijfsrecreatieve aanbod binnen de gemeente Nunspeet. Het merendeel van de plannen valt binnen de huidige mogelijkheden van het bestemmingsplan. Om het concept van de initiatiefnemers verder te kunnen ontplooien wensen ze een aantal verblijfsrecreatieve objecten en functies buiten om het hotel aan te bieden. Deze passen niet binnen de huidige planologische mogelijkheden. Vanuit de omgevingsdialoog is juist hier weerstand tegen. Bij een formele aanvraag dient hier aandacht aan besteedt te zijn samen met de werkgroep van bungaloweigenaren. Discrepantie overzicht Hieronder is een overzicht weergegeven van wat reeds past binnen het bestemmingsplan/ omgevingsvergunningen en waar de verschillen in zitten ten opzichte van het masterplan. Bestemming 'HORECA': Hoofdlocatie De hoofdlocatie met het hotel, restaurant en wellness zijn passend binnen het bestemmingsplan. Het bouwplan bevat 2.798 m² bebouwing. Dit is in het vigerend bestemmingsplan ook toegestaan binnen de bestemming. Van belang is dat het restaurant en de wellness ondergeschikt zijn van aard om binnen het vigerende bestemming te passen. Dit onderdeel is niet afwijkend en kan zondermeer uitgevoerd worden binnen de bestemmingsplanregels. Take away Het bouwen van nieuwbouw is alleen toegestaan binnen het bouwvlak.

In het onderhavige plan is het de bedoeling om het bestaande pand te verbouwen. Hierdoor is er geen aanpassing van het bestemmingsplan nodig, omdat de plannen binnen het bouwvlak passen. Yoga barn Voor het realiseren van de yoga barn is het wijzigen van het bestemmingsplan noodzakelijk. Er is namelijk geen bouwmogelijkheid op deze locatie. Het gebruik is als ondergeschikt aan de hotelfunctie reeds toegestaan. Tennisbaan Voor het realiseren van een tennisbaan is geen bestemmingsplanwijziging nodig. Het bestemmingsplan staat toe om bouwwerken, geen gebouwen zijnde, op te richten. Hiervoor is geen maximum beperking opgenomen in het bestemmingsplan. Het aanleggen van een tennisbaan kan vallen onder deze regeling uit het vigerende bestemmingsplan. Er dient wel een omgevingsvergunning voor de aanleg worden aangevraagd. Parkeervoorziening Voor het realiseren van een parkeervoorziening zijn geen beperkingen opgenomen in het vigerend bestemmingsplan. Er is zelfs geen aanlegvergunningstelsel opgenomen. Het aanleggen van een parkeervoorziening is dan ook passend binnen het vigerend bestemmingsplan.

-6-

Bestemming 'RECREATIE': Recreatiebungalows Het plan omvat de bouw van 3 recreatiebungalows. Dit als uitbreiding van de reeds 49 aanwezige recreatiebungalows. Er is een wijziging van het bestemmingsplan nodig om dit mogelijk te maken. Op dit moment staat er in het bestemmingsplan dat er 49 stuks zijn toegestaan. Dit dient dan met 3 eenheden te worden verhoogd. Initiatiefnemers hebben 3 locaties buiten de Natura2000 gebieden voor deze recreatiebungalows. Boomhutten Het plan omvat 4 boomhutten van 30 m². Ze komen los van de grond te staan. De boomhutten zijn planologisch aan te merken als recreatie eenheden. Voor deze toevoeging dient het bestemmingsplan gewijzigd te worden. Glamping tenten Ook bevat het plan 4 glamping tenten. Dit zijn semi permanente tenten c.q. bouwwerken voor recreatief nachtverblijf. De oppervlakte van de glamping tenten is 20 m². Een kampeermiddel is niet uitgesloten als ‘gebouw’ in de begripsbepaling, waardoor het conform de begripsbepaling als gebouw aangemerkt moet worden. Gebouwen zijn niet toegestaan. Er is een bestemmingsplanwijziging nodig om dit planologisch te kunnen realiseren. Speel attributen Zonder het vellen van groenopstanden en egaliseren is een speelplaats direct bij recht toegestaan. Indien er wel sprake is van het vellen van groenopstanden en egaliseren van gronden is een afwijking van het bestemmingsplan noodzakelijk.

Stacaravan Er is 1 stacaravan aanwezig op het terrein met een oppervlakte van 50 m². Initiatiefnemers geven aan dat ze beschikken over gedoogbrieven. Zodra is beoordeeld dat er inderdaad sprake is van een te legaliseren situatie, dient het bestemmingsplan aangepast te worden. Dit kan in een later stadium worden beoordeeld. 't Zonnetje 't Zonnetje is de aanwezige bedrijfswoning. In het onderhavige plan wordt er voor gekozen om het gebruik te wijzigen naar een recreatiewoning (met afwijkende maatvoering). Hiervoor dient het bestemmingsplan gewijzigd te worden. Het vervallen van de functie bedrijfswoning wordt opgevangen door de aanwezigheid van een 24/7 bemande receptie in het hotel. Overzicht wijzigingen van het bestemmingsplan: Toegestaan Hoofdlocatie x Take away x Yoga barn Tennisbaan x Parkeervoorziening x Recreatiebungalows Boomhutten Glamping tenten

Wijziging bestemmingsplan

x

x x x

-7-

x

Speel attributen Stacaravan 't Zonnetje

x x

Beoogd effect Het beoogd effect is om het bestaande hotel en het wellness/ conferentieoord te revitaliseren en te herpositioneren als verblijfs- en recreatielocatie. Het bouwplan is ondergeschikt aan de landschappelijke en natuurlijke ambiance van de omgeving. Financiële toelichting Het financieel risico is gelegen bij de initiatiefnemers. Vanuit de gemeente worden de kosten in rekening gebracht middels de te heffen leges. Daarnaast wordt er bij een formele procedure een planschadeovereenkomst afgesloten tussen de initiatiefnemers en de gemeente. Hiermee wordt eventuele planschade afgewenteld op de initiatiefnemers. Communicatie Er is door initiatiefnemers een informatiebijeenkomst georganiseerd en omwonenden zijn ook aangeschreven. Het beeld bij de diverse partijen is dat er een zorgvuldige omgevingsdialoog is gevoerd. MS

Burgemeester en wethouders van Nunspeet, de secretaris, de burgemeester, mr. A. Heijkamp

B. van de Weerd