AP 6a. Commissievoorstel Principeverzoek de Beyaerd

Commissievoorstel 49387 Commissie: Datum commissievergadering: Agendapunt: Datum college: Onderwerp: Bevoegd orgaan: Portefeuillehouder: Behandeling: Stukken ter inzage: Bijlage(n):

Ruimte en Wonen 11 december 2023 6a. 23 mei 2023 Principeverzoek vakantiepark bij Veluwehotel de Beyaerd. Commissie J. Groothuis Peiling Geen. − Principeverzoek; − Landschappelijk inpassingsplan; − Omgevingsdialoog deel 1 en 2 (geanonimiseerd); − (niet openbaar) Omgevingsdialoog deel 1 en 2.

Voorstel Instemmen met het verlenen van planologische medewerking aan de ontwikkeling van een vakantiepark met hoogwaardige recreatievilla’s ter plaatse van het terrein behorende bij Veluwehotel ‘De Beyaerd’, te Hulshorst.

Geachte commissie, Inleiding In verband met het ingediende principeverzoek voor het realiseren van een vakantiepark in de vorm van een ruim opgezet groenresort met hoogwaardige recreatievilla’s op het evenemententerrein van Veluwhotel “De Beyaerd” op het perceel Harderwijkerweg 497 te Hulshorst wordt uw commissie gevraagd en geadviseerd in te stemmen met de besluiten, zoals wordt voorgesteld, namelijk om planologische medewerking te verlenen aan de ontwikkeling van een vakantiepark met hoogwaardige recreatievilla’s ter plaatse van het terrein nabij Veluwehotel ‘de Beyaerd’ te Hulshorst. Argumenten/overwegingen Op het perceel aan de Harderwijkerweg 497 te Hulshorst is het Veluwehotel ‘De Beyaerd’ gevestigd inclusief het bijbehorende evenemententerrein. Het beoogde plangebied omvat een hotel met wellness, vergaderfaciliteiten en een evenementenlocatie. Een groot deel van het perceel naast het hotel biedt diverse mogelijkheden voor outdoor-activiteiten. De intentie is om het evenemententerrein te betrekken bij de planontwikkeling voor een gecombineerd recreatieen wellnessresort. Het huidige evenemententerrein zal plaats maken voor een ruim opgezet resort met hoogwaardige recreatievilla’s en veel groen. De omgeving waarin het hotel en evenemententerrein zich bevinden is zeer natuurlijk en groen van opzet. De inpassing van de nieuwe ontwikkeling, zal dan ook in deze gedachte worden

-2-

opgezet en aansluiten bij de huidige natuurlijke situatie. Met een landschappelijke inpassing en groenconcepten is een analyse gemaakt van het gebied en de aansluiting met de omgeving, waarbij gekozen is om de ‘groene kamers’, veelvuldig aanwezig in de omgeving, door te zetten in de verkaveling van de toekomstige recreatievilla’s. De entree wordt verlegd – een reeds bestaande entree aan de Harderwijkerweg wordt de hoofdentree – en meer zal worden ingezet op langzaam verkeer en groene ontsluitingen. Bij de randen van het plangebied wordt aandacht besteed aan landschappelijke inpassing door transparantie, boomwallen – versterken en behouden – en groene privacy-zones. De recreatievilla’s worden duurzaam ingepast in de groene omgeving; ingetogen kleuren, duurzaam materiaalgebruik en mooie rieten daken op een houten constructie dragen bij aan deze architectuur. De basisvorm van de recreatievilla’s is een enkele laag met een rieten kap. Het plan heeft een introvert karakter met een eigen verkaveling, waardoor het een parkachtige setting heeft. Voor een goede ruimtelijke inpassing is het belangrijk goed met de randen om te gaan. Dit vraagt extra aandacht voor de landschappelijke inpassing.

De westrand zal aansluiting moeten zoeken op de groene kamers in de vorm van een houtsingel, de noordrand zal respect moeten tonen voor de aanwezige groene rand als landschappelijke buffer en de zuidrand zal rekening moeten houden met de begeleidende groene route langs de Oudeweg. Veel van deze groene aspecten zijn al aanwezig en dienen dus behouden te blijven. De westelijke rand zal waar nodig nog versterkt moeten worden. Verder worden de recreatievilla’s georiënteerd op de weg. Voor- en achterkanten “reageren” dan beter op de situatie waar dit belangrijk is. Een ander aspect is de gewenste beeldkwaliteit. Het is voor de buitenranden van het plangebied belangrijk om hier adequaat op te reageren met een passende verschijningsvorm. Dit is anders dan voor het binnengebied met een eigen introvert karakter. Via onderstaande afbeeldingen wordt de bestaande situatie duidelijk. Links is de planologische situatie weergegeven. Rechts de werkelijke situatie.

Geldende bestemmingsplannen

-3-

De bestaande terreinen liggen deels binnen het geldende bestemmingsplan “Buitengebied 2019” inclusief het “PARAPLUPLAN PARKEREN”, het “PARAPLUPLAN BED EN BREAKFAST” en het “Parapluplan Onzelfstandige Bewoning en Logies Arbeidsmigranten/ Seizoenarbeiders e.a.”, en hebben hierin de (dubbel)bestemmingen ‘Horeca’, ‘Wonen’ en ‘Waarde – Archeologie 2’. Daarnaast is een deel van het plangebied gelegen binnen het bestemmingsplan 'Buitengebied 1990' en de bijbehorende 'herziening Buitengebied 1996' vigerend en heeft hierin de bestemming 'maatschappelijke functies'. Het voorliggende initiatief is in strijd met de bestemmingsomschrijvingen van de geldende planologische regelingen. De gronden zijn niet bestemd voor het realiseren van een vakantiepark met hoogwaardige recreatievilla’s als onderdeel van een gehele vernieuwde planontwikkeling voor een gecombineerd toekomstig recreatie- en wellnessresort. Het is hierbij niet mogelijk om binnenplans of buitenplans, met de kruimelgevallenregeling, af te wijken. Het is alleen mogelijk om medewerking te verlenen door middel van een uitgebreide procedure. Op grond van de archeologische dubbelbestemming dient de initiatiefnemer een rapport te overleggen waarin wordt aangetoond hoe er met de eventuele archeologische waarden in het gebied wordt omgegaan.

Overwegingen A. Omgevingsvisie en integrale toekomstvisie Nunspeet De recreatie is een belangrijke functie in Nunspeet en heeft een snelle ontwikkeling gemaakt de afgelopen 50 jaar. De gemeente heeft door de ligging op de Veluwe en de grote variatie in natuurschoon, landschap, cultuurhistorie en attracties een grote aantrekkingskracht op zowel verblijfs- als dagrecreanten. De locatie valt binnen deelgebied 2 ‘Gemengd kleinschalig overgangsgebied’ van de Omgevingsvisie van de gemeente Nunspeet. Gezien de brede functionaliteit van het gebied en in verband met het belang van het behoud van de ruimtelijke kwaliteit, zijn er functioneel veel mogelijkheden. Uiteraard passend binnen de kaders rondom omgevingsaspecten en wanneer andere functies niet gehinderd worden in het voortbestaan. Denk aan toeristisch-recreatieve initiatieven. Daarnaast wordt het vergroten van recreatief gebruik in het gebied gestimuleerd. De ambitie van het deelgebied is het behoud en versterken van de diversiteit, in beleving, in gebruiken naar ecologische waarden. Koesteren van kleinschaligheid, authenticiteit en van de gradiënt. Daarnaast wordt ingezet op een kwaliteitsimpuls voor de (recreatieve)voorzieningen in het gebied. Het grootste deel van het grondgebied van de gemeente Nunspeet bestaat uit buitengebied.

De ambitie is gericht op beheerste groei, met behoud van evenwicht tussen wonen, werken, recreatie, natuur en landschap. Gestreefd wordt naar behoud van natuur en landschap enerzijds en ontwikkeling van recreatie, toerisme en woonmilieus anderzijds. De gemeente streeft naar verbetering van de kwaliteit van recreatieve voorzieningen en ontsluitingen van het verblijfsrecreatieve gebied. De waardevolle landschappelijke en natuurlijke aspecten van het buitengebied in Nunspeet fungeren als trekker voor specifieke doelgroepen (zoals jonge gezinnen en rustzoekers) in de verblijfsrecreatieve sfeer. Daarnaast vervult het buitengebied van Nunspeet een belangrijke rol als stedelijk uitloop- en recreatiegebied voor de inwoners van Nunspeet. Met dit initiatief wordt aan het hiervoor genoemde voldaan en zal geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan de ambities en doelstellingen van de gemeente Nunspeet. B. Vitale vakantieparken De gemeente Nunspeet neemt deel aan het regionale programma ‘Vitale vakantieparken’. Het doel van dit programma is het aanbod aan verblijfsrecreatie in de gemeente Nunspeet vitaal en divers houden. Het aanbod moet blijven voldoen aan de vraag van de markt, waardoor recreatie en toerisme als economische motor van de gemeente Nunspeet

-4-

gewaarborgd blijft. Onderhavig plan ligt binnen het cluster ‘Overgangsgebied West’ van het programma. In principe zijn binnen dit cluster nieuwe initiatieven niet wenselijk, tenzij de draagkracht (leefbaarheid) verbetert en dit geen nadeel heeft voor de natuur. Met dit initiatief wordt de bestaande situatie, bestaande uit onder andere een evenemententerrein waar bijvoorbeeld veel ‘airsoftsessies’ plaatsvinden, opgeheven. Met het verdwijnen van deze functie wordt een substantiële bijdrage geleverd aan het verhogen en verbeteren van de leefbaarheid en de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. Dit in combinatie met het realiseren van hoogwaardige recreatievilla’s op een ruim opgezet ‘groen-resort’, waarmee het park zich onderscheidt ten opzichte van bestaande recreatieparken in de gemeente Nunspeet, ontstaat er een positieve ontwikkeling en diversiteit in het aanbod. Binnen de gemeente is nu nog weinig aanbod binnen dit segment. Daarnaast wordt in de toekomstige situatie de nadruk meer gelegd op wellness en rust, en wordt de variabele van evenementen weggehaald wat een positieve bijdrage zal leveren aan het omliggende woongenot en de ruimtelijke kwaliteit. Hierdoor levert het plan ook indirect een positieve bijdrage aan de natuur. C. Stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing. Met dit plan ontstaat een duidelijke landschappelijke inkadering.

Het gebied krijgt hier een hoogwaardige invulling, passend binnen de context van de omgeving. De groene kamers op het terrein zullen worden voorzien van groenbeplanting die streekeigen zijn om zo landschappelijk aan te sluiten bij de omgeving. Duidelijk is daarnaast ook dat de typologie van de recreatiewoningen op de juiste plek gesitueerd worden. Hierbij is met name rekening gehouden met de typologie van de recreatievilla’s aan de buitenranden. Daarnaast wordt het bestaande gebied gekenmerkt door een Coulisselandschap en twee historische wegen, namelijk de Harderwijkerweg en de Oudeweg. Deze routes hebben een hoog cultureelhistorisch en landschapsgehalte. De Oudeweg gaat door een coulisselandschap met kleinschalige verkavelingen van bos en landerijen en de Harderwijkerweg op het snijvlak van het coulisselandschap en openlandschap. In de landschappelijke inpassing is hier rekening mee gehouden. D. Omgevingsdialoog De initiatiefnemers hebben een omgevingsdialoog gevoerd met directe omwonenden. Er zijn in totaal 3 informatieavonden (participatierondes) georganiseerd die tevens zijn vastgelegd in een verslag. Vooropgesteld is er vanuit de buurt veel weerstand.

Op basis van de waarnemingen van de initiatiefnemer en reacties vanuit de buurt kan echter wel worden gesteld dat dit deels is gebaseerd op situaties uit het verleden, waaronder overlast van het evenemententerrein en de door de gemeente aangelegde toegang naar het terrein. Op de tweede informatieavond is het ontwikkelingsplan gepresenteerd. De inbreng vanuit de omgeving die hier is aangeleverd is door initiatiefnemers verwerkt in het uiteindelijke concept plan. Initiatiefnemer geeft aan dat zij zoveel als mogelijk rekening hebben gehouden met de wensen van omwonenden, maar ook met de suggesties en wensen die vanuit de gemeente zijn meegegeven. Tijdens de derde informatieavond/participatieronde is het herziene plan gepresenteerd met wijzigingen ten opzichte van eerdere plannen. Deelnemers kregen opnieuw de gelegenheid om zorgen, wensen en suggesties te delen, zowel tijdens de avond als via e-mail. Voor een uitgebreide uitwerking van deze informatieavonden/participatierondes verwijzen wij naar de bijlagen.

-5-

Beoogd effect Het realiseren van een vakantiepark in de vorm van een ruim opgezet groenresort met hoogwaardige recreatievilla’s op het evenemententerrein van Veluwehotel “De Beyaerd” op het perceel Harderwijkerweg 497 te Hulshorst. Hierbij worden de ongewenste bestaande functies, zoals het evenemententerrein, verwijderd en wordt het plan op een zo juist mogelijke en passende wijze ingepast in de omgeving en het landschap. Kanttekeningen/voorwaarden A. Anterieure overeenkomst. Met de initiatiefnemers zal een anterieure overeenkomst worden opgesteld, waarin onder andere wordt vastgelegd dat het recreatiepark en de hoogwaardige recreatiewoningen uitsluitend dienen te mogen worden gebruikt voor recreatieve doeleinden en niet voor zelfstandige woondoeleinden. B. Omgevingsaspecten De initiatiefnemer zal daarnaast moeten aantonen en onderbouwen dat er geen onevenredige afbreuk plaatsvindt aan de natuurlijk en landschappelijke waarden, de verkeersveiligheid, de woonsituatie en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden. Er zal in ieder geval inzichtelijk moeten worden gemaakt dat parkeren op eigen terrein kan worden opgelost en dat er qua verkeersbewegingen en ontsluiting ook geen belemmeringen worden verwacht. PM

Burgemeester en wethouders van Nunspeet, de secretaris, de burgemeester, mr. A. Heijkamp

C.W.J. Blom