AP 6. Raadsvoorstel Verordening Doelgroepen

Raadsvoorstel 1054952 Agendapunt: Nummer: Datum college: Raadsvergadering: Commissie Datum commissie: Portefeuillehouder: Onderwerp:

6 552 14 november 2023 21 december 2023 Ruimte en Wonen 11 december 2023 J. Groothuis Verordening Doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur Gemeente Nunspeet 2023

Voorstel - De Verordening doelgroepen woningbouw gemeente Nunspeet 2021 intrekken; - De Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur gemeente Nunspeet 2023 vaststellen.

Geachte raad, Inleiding Voor u ligt de aangepaste “Verordening Doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur gemeente Nunspeet 2023”, beter bekend als de “Doelgroepenverordening”. Zoals u weet kunnen gemeenten door middel van een verordening vastleggen dat onder andere sociale huur- en koopwoningen voor een bepaalde duur (instandhoudingstermijn) beschikbaar blijven voor de doelgroep. Daarnaast kan in een verordening het maximale bedrag voor middenhuur worden vastgelegd waardoor de middenhuurwoningen hierdoor onder de lokale prijsgrens worden verhuurd. Dit kan met een zogenaamde verordening voor middenhuur. Veelal worden beide onderwerpen, de doelgroepen en de middenhuur ondergebracht in een verordening. In de geldende verordening de “Verordening doelgroepen woningbouw gemeente Nunspeet 2021” is het maximale bedrag voor middenhuur al opgenomen, in die zin is de voorliggende verordening inhoudelijk niet gewijzigd. De titel is aangepast waardoor het meer de lading van de inhoud van de voorliggende verordening dekt. Aanleiding De aanleiding om de verordening nu te aan te passen is de vaststelling van het bestemmingsplan 't Hul Noord, waarin de verschillende te realiseren woningbouwcategorieën zijn vastgelegd en de afspraken die de gemeente is aangegaan met de ondertekening op 8 maart 2023 van de Woondeal Regio Noord – Veluwe (2022 – 2030).

De ondertekening van de woondeal houdt in dat gemeenten tweederde van de nieuw te bouwen woningen realiseert in de betaalbare categorie. Onder het begrip betaalbaar vallen: sociale huurwoningen, middeldure huurwoningen tot € 1.000,- en woningen in de prijscategorie tot € 355.000,-. Woningbouwcategorieën die ook aansluiten bij de uitkomsten van het Woningmarktonderzoek Noord Veluwe en Zeewolde dat eind 2022 is verschenen en die passen ook bij de ambities die zijn opgenomen in de woonvisie "Goed Wonen in Nunspeet".

-2-

Zoals al beschreven bij de aanleiding is één van de redenen om de verordening aan te passen het bestemmingsplan 't Hul Noord. Het is een bestemmingsplan dat nog wordt vastgesteld op grond van de huidige wetgeving, op grond van de Wet Ruimtelijke Ordening (W.r.o.). Omdat (nog) niet alle gronden die nodig zijn voor de ontwikkeling van het 't Hul Noord in eigendom zijn van de gemeente, is het van belang dat het bestemmingsplan, de verordening en het exploitatieplan met elkaar in overeenstemming zijn om het voorgenomen woningbouwprogramma te kunnen realiseren. Voor deze verordening houdt dit in dat deze voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet, voor 1 januari 2024, dient te worden vastgesteld. Het niet tijdig vaststellen van deze aangepaste verordening heeft tot gevolg dat er onvoldoende gestuurd kan worden op het type woning dat wordt gebouwd in het 't Hul Noord en voor welke doelgroepen deze woningen bestemd zijn. Wijzigingen in de voorliggende verordening ten opzichte van de Verordening doelgroepen woningbouw gemeente Nunspeet 2021"  Begripsbepalingen Aan de begripsbepalingen zijn ter verduidelijking een aantal begrippen toegevoegd. Het gaat hierbij om begrippen die worden gehanteerd in de verordening, zoals bijvoorbeeld de “instandhoudingstermijn”. Het begrip wordt genoemd in de verordening, maar wat wordt ermee bedoeld.

Daarnaast zijn ook begrippen zoals “sociale koopwoning” specifieker benoemd in de voorliggende verordening.  Koopprijsgrenzen De toepassing van het experiment sociale koop* is doorgevoerd in de voorliggende verordening en heeft er toe geleid dat aan de categorie sociale koopwoning een prijscategorie is toegevoegd. De voorliggende verordening gaat uit van de volgens prijsgrenzen: - Een sociale koopwoning laag heeft een koopprijs tot € 215.000,- (VON) - Een sociale koopwoning midden heeft een koopprijs tot € 265.000,- (VON) - Een sociale koopwoning hoog een koopprijs tot € 355.000,-(V.O.N.). Deze laatste categorie is toegevoegd omdat deze niet is opgenomen in de geldende verordening. Voor de categorieën sociale koop is aansluiting gezocht bij de “Woonvisie Goed Wonen in Nunspeet 2020 – 2025” en bij de afspraken uit de regionale woondeal Noord Veluwe waarin is opgenomen dat ten minste twee derde van deze nieuwbouwwoningen betaalbaar (€355.000) zijn.  Doelgroepen Het toevoegen van een prijsgrens voor een sociale koopwoning hoog houdt ook in dat hier een doelgroep, in dit geval een inkomensgrens, aan gekoppeld dient te worden. Voor het bepalen van deze inkomensgrens is gekeken of het mogelijk is om met deze inkomensgrens met een hypotheek een woning tot de genoemde sociale koopgrens te financieren.

Dit heeft er toe geleid dat ook de inkomensgrens voor een sociale koopwoning midden hierop is aangepast. De toepassing van de geldende verordening heeft er toe geleid dat het éénmalig vastklikken van een inkomensgrens voor uitvoeringsproblemen zorgt. De gemeente heeft geen invloed op de prijzen van bouwmaterialen en de hoogte van het rentepercentage voor een hypotheek. Dit zijn zaken die wel invloed hebben op huizenprijzen en op de leencapaciteit. Om die reden is er voor gekozen om inkomensgrens te koppelen aan de cao-loonindex van het CBS.

-3-

 Instandhoudingstermijn De instandhoudingstermijn voor een sociale huurwoning is in de voorliggende verordening verhoogd van 15 jaar naar 25 jaar. Voor deze instandhoudingstermijn is aansluiting gezocht bij het wetsvoorstel “Wet versterking regie volkshuisvesting” waarin deze instandhoudingstermijn voor sociale huurwoning wordt opgenomen. De instandhoudingstermijnen voor een geliberaliseerde woningen voor middenhuur, een sociale koopwoning laag en voor sociale koopwoning midden zijn niet gewijzigd. De instandhoudingstermijn voor een sociale koopwoning hoog is gekoppeld aan de zelfbewoningsplicht (5 jaar) die wordt opgelegd in koopovereenkomsten. * Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet zal het Bro (Besluit ruimtelijke ordening) komen te vervallen. De bepalingen zoals die nu in het Bro zijn opgenomen worden opgenomen in het Besluit kwaliteit leefomgeving. Voor de definitie van een sociale koopwoning wordt aansluiting gezocht bij de kostengrens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Daarmee is de maximale koopprijs vrij op naam van een sociale koopwoning verhoogd van € 200.000 naar € 405.000 (prijspeil 2023). Gemeenten kunnen op basis van artikel 7ad van Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet deelnemen het aan het experiment sociale koop.

Dit experiment, op basis van artikel 7ad van Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet, geeft gemeenten ruimte voor het bepalen van de grenzen voor sociale koop en deze grenzen afstemmen op de lokale situatie op de woningmarkt. De gemeente Nunspeet heeft deze status aangevraagd omdat met de NHG grens zijnde te toekomstige grens voor sociale koop onvoldoende gestuurd kan worden op de categorie betaalbare woningen. De gemeente Nunspeet is meegenomen in de vierentwintigste tranche van de Regeling uitvoering Crisis- en herstelwet die is gepubliceerd op 11 september 2023 in de Staatscourant (Stcrt. 2023, 24504) wat inhoudt dat de gemeente vanaf 12 september 2023 gebruik kan maken van de experimentregeling. Standpunt commissie Dit onderwerp is in de commissie Ruimte en Wonen tijdens haar vergadering van 11 december 2023 aan de orde geweest. Geheimhouding Niet van toepassing Bijlage(n)  Conceptraadsbesluit;  Verordening Doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur Gemeente Nunspeet 2023. AHERS476

Burgemeester en wethouders van Nunspeet, de secretaris, de burgemeester, mr. A. Heijkamp

C.W.J. Blom