AP 6 Raadsvoorstel vastst. best. plan en expl. plan 't Hul-Noord

Raadsvoorstel 848912 Agendapunt: Nummer: Datum college: Raadsvergadering: Commissie Datum commissie: Portefeuillehouder: Onderwerp:

6 599 12 maart 2024 25 april 2024 Ruimte en Wonen 8 april 2024 J. Groothuis Vaststelling Bestemmingsplan ’t Hul Noord en exploitatieplan 't Hul Noord

Voorstel Het bestemmingsplan ’t Hul Noord en exploitatieplan 't Hul Noord op basis van de zienswijzennota's en nota van wijzigingen, gewijzigd vaststellen. Geachte raad, Op 27 mei 2021 heeft de raad de Structuurvisie 't Hul-Noord vastgesteld. In deze structuurvisie is het gebied tussen de Hullerweg, Molenweg, Kolmansweg en Oude Zeeweg aangewezen als woningbouwlocatie. Om deze woningbouwlocatie goed te ontsluiten is een aanpassing van de wegenstructuur noodzakelijk. Adviesbureau Goudappel heeft daarom een studie uitgevoerd naar de mogelijkheden om het gebied goed te ontsluiten. Hieruit is gebleken dat de verkeersafwikkeling via de verbrede Bovenweg en de rondweg langs De Kolk als bovenlokale ontsluiting voor ‘t Hul-Noord, goed uitvoerbaar is. Hiervoor is verbreding van de Bovenweg, inclusief de realisatie van een vrijliggend fietspad, nodig. Ook is het noodzakelijk dat er een knip in zowel de Molenweg (tussen Bovenweg en Hullerweg) als de Oude Zeeweg aangelegd wordt. Daarmee wordt voorkomen dat er extra verkeer door het buitengebied, de bestaande wijken of het centrum rijdt. Bij de vaststelling is door de raad aangegeven dat de Bovenweg de hoofdontsluiting wordt voor de nieuwe wijk en dat de tracékeuze in samenspraak met de omwonenden van de Bovenweg tot stand komt. Hiervoor is een participatietraject gestart.

Inmiddels is een voorlopig ontwerp van het tracé opgesteld en zijn gesprekken over grondverwerving gestart. Een ontwerpbestemmingsplan en ontwerpexploitatieplan is opgesteld. Het bestemmingsplan voorziet in de mogelijkheid om maximaal 750 woningen en een onderwijsvoorziening te realiseren in het plangebied. Om het kostenverhaal te verzekeren en de locatie-eisen te borgen is het verplicht om een exploitatieplan vast te stellen. In het exploitatiegebied zijn gronden gelegen van andere eigenaren dan de gemeente met welke eigenaren de gemeente nog geen zodanige afspraken heeft kunnen vastleggen in een anterieure overeenkomst dat hiermee zowel het kostenverhaal is verzekerd alsmede de door de gemeente gewenste locatie-eisen afdwingbaar zijn. Gelet hierop is het wettelijk verplicht om een exploitatieplan vast te stellen. Tevens is er Voorkeursrecht gemeenten gevestigd op gronden in het plangebied.

-2-

Bestemmingsplan 't Hul-Noord Het ontwerpbestemmingsplan ’t Hul – Noord heeft met ingang van 8 november 2023 gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn zijn er 27 zienswijzen ingediend. De zienswijzen hebben betrekking op diverse aspecten, o.a. woningbehoefte, woningaantallen, verkeer en diverse milieu onderzoeken. De zienswijzen zijn van een reactie voorzien en opgenomen in de bijgesloten zienswijzennota en geven aanleiding tot een aantal aanpassingen. De zienswijzen geven geen aanleiding te oordelen dat de ontwikkeling in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Een aantal ambtshalve wijzigingen zijn gewenst en verwoord in de Nota van wijzigingen. Exploitatieplan 't Hul-Noord Het ontwerp exploitatieplan ’t Hul – Noord heeft met ingang van 22 december 2023 gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Belanghebbenden konden binnen de termijn een zienswijze indienen. Gedurende deze termijn zijn er 7 zienswijzen ingediend. De zienswijzen hebben betrekking op diverse aspecten, o.a. inbrengwaarden en peildata. De zienswijzen zijn van een reactie voorzien en opgenomen in de bijgesloten zienswijzennota en geven aanleiding tot een aantal aanpassingen. Een aantal ambtshalve wijzigingen zijn gewenst en verwoord in de Nota van wijzigingen.

Financieel/GREX Omdat er sprake is van macro-aftopping in de exploitatieopzet van het exploitatieplan kunnen niet alle kosten worden verhaald op de particulier initiatiefnemers en dit leidt tot een tekort ter hoogte van circa € 10,8 miljoen. De exploitatieopzet van een exploitatieplan vormt een juridische fictieve exploitatieopzet, die het bepalen van de verhaalbare kosten als functie heeft in het geval de gemeente niet alle gronden kan verwerven en particuliere grondeigenaren overgaan tot zelfrealisatie. De gemeente dient in haar risicoreserves rekening te houden met dit tekort, aangezien het voor eigenaren niet verplicht is om de gronden aan de gemeente te verkopen en zich kunnen beroepen op zelfrealisatie. De gemeente zet echter in op actieve grondpolitiek om zodoende alle gronden ten behoeve van de planontwikkeling te verwerven. Daarom wordt bij het vaststellen van het bestemmingsplan een gemeentelijke grondexploitatie geopend. Gelet op de grondpositie van de gemeente, het gevestigde voorkeursrecht en de actieve grondpolitiek opent de gemeente bij het vaststellen van het bestemmingsplan een gemeentelijke interne grondexploitatie. Deze interne grondexploitatie laat een negatief resultaat zien van circa € 9,9 miljoen.

Ten tijde van de vaststelling van het ontwerp-exploitatieplan was dit tekort € 7,7 miljoen, maar door indexatie van de kostenramingen en de gestegen rente is het tekort toegenomen. Volgens de boekhoudkundige voorschriften (BBV) moet een verliesvoorziening worden gevormd op het moment dat een gemeentelijke grondexploitatie een verwacht verlies laat zien. Bij het vaststellen van de gemeentelijke grondexploitatie dient de gemeente dus direct een verliesvoorziening in te stellen ter hoogte van het verwachte verlies van € 9,9 miljoen.

-3-

Er zijn mogelijke financiële optimalisaties en subsidies die nog niet zijn meegerekend in het resultaat, maar wel een positief effect zouden hebben. Dit betreft onder andere de mogelijke toekenning van een subsidie in het kader van de Regeling Woningbouwimpuls, welke begin 2024 is aangevraagd. De mogelijke optimalisaties en subsidies die leiden tot een vermindering van het financiële tekort kunnen nog niet meegerekend worden in de grondexploitatie omdat er nog onvoldoende zekerheid over bestaat. Het tekort van € 9,9 miljoen zal dus direct bij vaststelling van de grondexploitatie gedekt moeten worden door een verliesvoorziening. Voor financiële tekorten op grondexploitaties wordt een verliesvoorziening getroffen. In beginsel wordt deze verliesvoorziening gedekt vanuit de Reserve Grondexploitatie. Het bedrag dat vrij beschikbaar is volgens de spelregels van de Reserve Grondexploitatie is beperkt. Wel is er in deze reserve een bedrag van opgeteld € 7,8 miljoen (prijspeil 1-1-2023) dat bestaat uit eerder genomen winsten uit de grondexploitaties Molenbeek (€ 4 miljoen), De Kolk (€ 3,4 miljoen), Elspeet Noordwest (€ 0,3 miljoen) en Kijktuinen (€ 0,1 miljoen). Deze winstnemingen vallen normaal gesproken pas vrij zodra het project volledig is afgerond.

Het voorstel is om hier van af te wijken en een deel van deze winstnemingen in te zetten als dekking voor het tekort op de grondexploitatie ’t Hul Noord. Omdat de projecten nog niet afgesloten zijn, en er dus nog onzekerheden bestaan binnen de projecten, wordt voorgesteld om niet de volledige bedragen vrij te laten vallen maar 4 miljoen winstneming uit Molenbeek in te zetten (dit is 1 miljoen meer dan eerder werd voorgesteld bij het vorige tekort van 7,7 miljoen omdat er bij vaststelling van het MPG 2024 aanvullende winstnemingen vanuit de grex Molenbeek worden verwacht), 1,7 miljoen winstneming uit De Kolk en de winstneming van Elspeet Noordwest volledig vrij te laten vallen (€ 0,3 miljoen). Dit levert een totale dekking op van € 6 miljoen. Het resterende tekort van circa € 3,9 miljoen kan worden gedekt vanuit de Reserve Grote Projecten voor een bedrag van € 1 miljoen en de Algemene Reserve voor een bedrag van € 2,9 miljoen. Hiermee kan de benodigde verliesvoorziening gevormd worden. Mocht de subsidieaanvraag vanuit de WBI succesvol zijn dan wordt het verlies van de gemeentelijke grondexploitatie lager en daarmee de hoogte van de verliesvoorziening lager. Met deze verlaging wordt eerst de Algemene Reserve weer aangevuld met € 2,9 miljoen en vervolgens de Reserve Grote Projecten met 1 miljoen. Het restant vloeit door naar de Reserve Grondexploitatie.

In het geval de subsidieaanvragen niet succesvol zijn dan moet de gemeente het volledige tekort van circa € 9,9 miljoen dekken, zoals hierboven beschreven, en worden de Algemene Reserve en Reserve Grote Projecten weer aangevuld op het moment dat er winstnemingen uit de andere gemeentelijke grondexploitaties plaatsvinden en er voldoende zekerheid is binnen het project dat deze winsten kunnen vrijvallen. Een verliesvoorziening van € 9,9 miljoen legt een groot beslag op de beschikbare gemeentelijke reserves. Mocht bijvoorbeeld de WBI-subsidie voor ’t Hul Noord niet toegekend worden dan heeft dit dus ook effect op andere toekomstige projecten die de gemeente wil realiseren, omdat de bestemmingsreserves zijn ingezet voor ’t Hul Noord. Daarnaast brengt het project ook financiële risico’s met zich mee en trekt de gemeente door het voeren van een actieve grondpolitiek ook deze financiële risico’s naar zich toe. Ter illustratie, een verdere stijging van het rentepercentage van 1,2% naar 2% betekent dat het resultaat op de grondexploitatie verminderd van € 9,9 miljoen tekort naar € 11,8 miljoen tekort.

-4-

Alternatieven zijn om nu niet het bestemmingsplan (en exploitatieplan, grondexploitatie) vast te stellen, maar eerst optimalisaties in het plan door te voeren om het financiële tekort te verminderen. Er zou onderzocht kunnen worden wat het financiële effect is als er eerst alleen een bestemmingsplan en grondexploitatie voor ’t Hul Noord fase 1 wordt vastgesteld in plaats van voor het totale plangebied. Bovendien is er op korte termijn ook uitsluitsel over de WBIsubsidie en deze zou, indien toegekend, dan al verwerkt kunnen worden in de grondexploitatie. Het niet in april a.s. vaststellen van het bestemmingsplan en exploitatieplan betekent dat de WVG op de gronden vervalt. Dat is niet wenselijk. De gemeente hanteert actieve grondpolitiek. Met het laten vervallen van de WVG raakt de gemeente regie en sturing op de woningbouwontwikkeling kwijt. Ontwikkelaars zullen grondaankopen sluiten tegen een hogere inbrengwaarde. De ambities van de gemeente, o.a. groene wijk, hoog aandeel sociale woningbouw en voorinvesteren reconstructie Bovenweg, heeft een groot aandeel in het tekort. Op het moment dat de WVG vervalt en ontwikkelaars inspringen zullen deze ambities niet uitgevoerd worden en in het slechtste geval überhaupt geen woningbouw gerealiseerd worden omdat dit ook geen financieel gewin voor de ontwikkelaars heeft. De gewenste ambities worden daarmee onzeker.

Parameters Voor het exploitatieplan ’t Hul Noord zijn de parameters van toepassing als weergeven in onderstaand overzicht. Parameters exploitatieplan 't Hul Noord Opbrengstenstijging Sociale huurwoningen Sociale koopwoningen Woningen middeldure huur Woningen dure koop Maatschappelijke voorzieningen Commerciële voorzieningen Kostenstijging Kostenposten exploitatieopzet Rentepercentage debet-/creditrente discontovoet

2024

2025/2026

2027 >

0,00% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50%

0,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%

2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%

3,00%

2,00%

2,00%

1,18% 1,18%

Deze parameters zijn een bijlage bij het exploitatieplan (bijlage 11.3) en met het vaststellen van het exploitatieplan worden ook deze parameters ten behoeve van het exploitatieplan vastgesteld. De parameters voor de grondexploitatie op prijspeil 1-1-2024 maken onderdeel uit van het MPG 2024, welke in de raadsvergadering van mei 2024 wordt vastgesteld. Om in de grondexploitatie voor ’t Hul Noord wel alvast uit te kunnen gaan van de parameters van het MPG 2024 worden deze middels een apart beslispunt al vastgesteld. Voor de grondexploitatie ’t Hul Noord zijn daarmee de parameters van toepassing als weergegeven in onderstaand overzicht. In het MPG 2024 zullen deze parameters voor alle gemeentelijke grondexploitaties gelden.

-5-

Parameters grondexploitatie 't Hul Noord Opbrengstenstijging Woningbouw: sociale huur Woningbouw: sociale koop, middeldure huur en overig (vrije sector) Bedrijventerrein Kostenstijging GWW-kosten Plankosten & VTU Verwervingskosten Rentepercentage debet-/creditrente discontovoet

2024

2025/2026

2027 >

0,00%

0,00%

2,00%

1,50%

2,00%

2,00%

0,00%

0,00%

2,00%

3,00% 5,00% 0,00%

2,00% 4,00% 0,00%

2,00% 2,00% 2,00%

1,18% 2,00%

Bewonersparticipatie In 2020 is het participatieplan voor ’t Hul-Noord vastgesteld. Hierin is vastgelegd hoe wij onze inwoners zouden betrekken bij de mogelijke toekomstige invulling van ’t Hul-Noord als woonwijk. Het participatieplan is uitgevoerd en de gemeenteraad heeft in 2021 de Structuurvisie 't Hul-Noord vastgesteld. Vervolgens is er voor de aanpassing van het tracé van de Bovenweg een participatietraject gestart. Vooruitlopend op het bestemmingsplan is een structuurmodel opgesteld. Het structuurmodel heeft ter inzage gelegen en er zijn inloopavonden gehouden voor direct betrokken en voor eenieder. Eenieder heeft de mogelijkheid gehad om te reageren. Degene die een reactie hebben ingediend worden geïnformeerd over de weerlegging van hun reactie door het toezenden van het Verslag participatienota. Gedurende de termijn van terinzagelegging is op 28 november 2023 een inloopavond georganiseerd waarbij een ieder kennis kon nemen van het ontwerpbestemmingsplan en vragen kon stellen. Standpunt commissie Dit onderwerp is in de commissie Ruimte en Wonen tijdens haar vergadering van 8 april 2024 aan de orde geweest.

Bijlage(n) • Bestemmingsplan 't Hul Noord; toelichting, regels, verbeelding en bijlagen; • Exploitatieplan 't Hul Noord; toelichting, regels en bijlagen; • Zienswijzen bestemmingsplan 't Hul Noord; • Zienswijzen exploitatieplan 't Hul Noord; • Zienswijzennota bestemmingsplan 't Hul Noord; • Zienswijzennota exploitatieplan 't Hul Noord;

-6-

• • • •

Nota van wijzigingen bestemmingsplan 't Hul Noord; Nota van wijzigingen exploitatieplan 't Hul Noord; Overzicht grondexploitatie 't Hul Noord; Raadsbesluit.

AJVPU

Burgemeester en wethouders van Nunspeet, de secretaris, de burgemeester, mr. A. Heijkamp

C.W.J. Blom