AP 5i. Bijlage Dynamisch programma woningbouw 2021-2022

Dynamisch programma woningbouw 2020/2021 Nummer

1.

Locatie en planbeschrijving

Nunspeet Beethovenlaan 49 10 appartementen

Toename aantal woningen

Doelgroep en segment (Kwalitatief afwegingskader)

Ruimtelijke kwaliteit en stedenbouwkundige inpassing

Duurzaamheid

Bestaande situatie

Ruimtelijke en milieukundige aspecten

Ambtelijke beoordeling: Doelgroep/Segment Ruimtelijke kwaliteitsverbetering Stedenbouwkundige inpassing Duurzaamheid Ruimtelijke en milieukundige aspecten

10

De planontwikkeling omvat tien koopappartementen, waarvan vijf in de prijsklasse van ca € 180.000 en vijf tot ca € 210.000. Uit de analyse van de gemeente (Woonvisie) blijkt dat woningen voor kleine huishoudens en/of oudere huishoudens prioriteit verdienen. Deze appartementen voldoen aan deze criteria en zijn qua grootte en indeling blijvend gericht op de markt voor één- tot tweepersoonshuishoudens.

De aanvraag betreft het transformeren van een bestaand kantoorgebouw naar een appartementencomplex. Het pand is gelegen in het noordelijk deel van Nunspeet met een gemengde bestemming. De aansluitende gebieden zijn wonen en de hier achter gelegen bedrijventerrein Lepelingen. Een groenzone scheidt deze plek met het bedrijventerrein. Het plan toont een goede wijze van herbestemmen met een passende woonfunctie (passende inbreidingslocatie). Het plan is goed ingedeeld en biedt hier ruimte voor kleine appartementen welke ook een goede woonkwaliteiten krijgen. Een woonfunctie sluit goed aan op de naastliggende woonbestemming. Ook de inrichting van het terrein biedt voldoende kwaliteiten. Het herbestemmen van het pand is goede ruimtelijke invulling welke goed aansluit op de omgeving. Op deze wijze kan ook een langdurige leegstand worden voorkomen. Het plan WOM betreft de wijziging van het achterste deel van het HEMA-pand zijde Dorpspad ten behoeve van appartementen. Op de begane grond worden enkele functies verschoven waardoor dit beter aansluit op de openbare ruimte van de Stationslaan en Dorpspad. Het huidige pand is in het verleden veel verbouwd en uitgebreid. Hierdoor zijn de aansluitingen en de beleving aan de buitenzijde uit het zicht geraakt, met als gevolg een rommelig aanblik. De schaal en de beleving is hier ondermaats.

Met dit plan kan de huidige stedenbouwkundige en ruimtelijke kwaliteit gecorrigeerd worden. Ook voor de aansluitende openbare ruime. Het goede van dit plan is dat het Dorpspad in structuur en beleving beter wordt gemaakt. Dit is ook een kans om het Dorpspad weer een belangrijk onderdeel te laten zijn voor het centrum. Door een aantal rooilijn-correcties aan de zijde van het Dorpspad en het maken van de ontsluiting voor de appartementen wordt het Dorpspad een waardige en overzichtelijke openbare ruimte. In hoogte sluit dit goed aan met de omgeving. Ook de uitstraling versterkt het beeld. Wel vraagt de architectuur nog wel een vorm van bescheidenheid in de veelheid wat nu getoond wordt. Ook de overgang van het bestaande HEMA-pand met de nieuwbouw aan de zijde van de Stationslaan kan subtieler. Met deze toevoeging voor Woningbouw Op Maat kan deze zijde van het entreegebied een positieve impuls krijgen. Er kan hier sprake zijn van een ruimtelijke verbetering. Gezien de belangrijke locatie in dit gebied vraagt dit wel om een verfijning.

Geen specifieke duurzaamheidsam bities opgenomen.

Gemengd/kantoorrui mte

Aandachtspunten: Parkeren Milieu Groen

Advies: toewijzen

Bouwen conform de eisen van BENG (bouwbesluit), verder zal gekeken worden in hoeverre verdergaande verduurzamingsm aatregelen haalbaar zijn. Gebruik van fossiele brandstoffen voor onder andere verwarming wordt niet toegepast.

centrum

Aandachtspunten: Parkeren Duurzaamheid (hittestress)

Advies: toewijzen

Het segment en de doelgroep sluiten aan bij de doelstelling en visie die de gemeente heeft.

2.

Dorpspad Hema-pand 9 appartementen

9

Op de verdiepingen is het voornemen om een negen appartementen te realiseren. Het betreffen dan vijf twee-kamerappartementen (opp. ca. 45-51 m2 GBO) en vier driekamerappartementen (opp. ca. 60-65 m2 GBO). Het segment waarin gebouwd wordt is de sociale huur en middenhuur. Hiermee wordt de doelgroep starters en éénpersoonshuishoudens bediend.

Het plan aan de Beethovenlaan is een geschikte locatie om woningbouw te realiseren. De woningen worden uitgegeven in het goedkope koopsegment waardoor er iets unieks wordt gecreëerd binnen de woningmarkt van Nunspeet. Door dit passende segment ontstaat er woonruimte voor onder andere starters op de woningmarkt en ouderen die minder koopkrachtig zijn. Belangrijk aandachtspunt voor de fase van omgevingsvergunning is parkeren. Onderzocht moet worden, middels een parkeerdrukmeting, of er in de directe omgeving (waaronder de naastgelegen parkeerstrook) voldoende restcapaciteit aan parkeerplaatsen beschikbaar is voor de resterende parkeervraag die niet gefaciliteerd kan worden op eigen terrein.

Dit plan boven de bestaande Hema-winkel wil huurappartementen beschikbaar maken. De locatie, pal in het centrum, leent zich goed voor huur-appartementen. Het segment waarin gebouwd wordt is de sociale huur en middenhuur, waarmee tevens een passende doelgroep wordt gefaciliteerd. Als voorwaarde in de toewijzing dient te worden opgenomen dat (1) de sociale huurappartementen tot de liberalisatiegrens worden uitgegeven en (2) de middensegment appartementen tot maximaal €1.000,- per maand worden uitgegeven. Tevens dient er een overeenkomst te worden opgesteld voor het gebruik van de parkeerplaatsen onder de Lidl. Bij verkoop van Lidl pand moet middels overeenkomst zijn gewaarborgd dat de parkeerplaatsen wel in gebruik blijven van de bewoners van hema-pand. Wanneer dit niet gezekerd wordt, kan er in de toekomst eventueel een parkeerprobleem ontstaan.

-23.

4.

5.

Dorpsstraat 2 2 studio’s/appartementen

Dorpsstraat 25 1 appartement

Dorpsstraat 42-44 6 appartementen

2

1

6

Initiatiefnemer is voornemens om op de locatie twee studio’s /appartementen in het goedkopere segment te realiseren, daar waar behoefte aan is binnen de gemeente. Een specifieke doelgroep is niet benoemd binnen de aanvraag maar naar alle waarschijnlijkheid zijn de appartementen, mede gezien de locatie in het centrum, geschikt voor de jongere doelgroep (starters) en senioren die graag dichtbij de voorzieningen wonen. Aan deze doelgroepen wordt prioriteit gegeven binnen de Woonvisie.

Het plan betreft om op de achterzijde van de op het kavel Dorpsstraat 25 aanwezige bebouwing een appartement te realiseren. Het gaat daarbij om een kleinschalig appartement van ca. 60 m2 (BVO) in de categorie sociale huur. Realisatie van een appartement in de sociale huur voorziet in een groeiende behoefte aan woonruimte voor onder andere starters en voldoet hiermee aan de prioritering vanuit de Woonvisie.

In de aanvraag is opgenomen dat het een voorstel betreft om op de tweede verdieping van het pand zes huur appartementen te realiseren waarvan twee in het midden segment en vier in het lage segment vallen. Zoals opgenomen in de Woonvisie is er ruime behoefte aan dit type appartementen. Een specifieke doelgroep is niet benoemd binnen de aanvraag maar naar alle waarschijnlijkheid zijn de appartementen, mede gezien de locatie in het centrum, geschikt voor de jongere doelgroep (starters) en senioren die graag dichtbij de voorzieningen wonen. Aan deze doelgroepen wordt prioriteit gegeven binnen de Woonvisie.

De aanvraag betreft het wijzigen van de winkelfunctie op de begane grond naar 2 appartementen. De winkel staat recentelijk leeg. Het pand met winkel en appartementen staat op een prominente hoek van het dorpscentrum. De huidige winkel op deze plek sluit ook aan op de winkels van de Laan en de Dorpsstraat. Door hier woningen toe te voegen in het centrumdeel met alleen winkels wordt op de voorgestelde wijze de ruimtelijke samenhang doorbroken. Dit is voor deze plek een onwenselijke situatie. Deze plek vormt ook de entree tot het centrumgebied. Wonen op straatniveau biedt hier geen kwaliteiten. Verder is de woonkwaliteit niet goed door de eenzijdige oriëntatie. Deze aanvraag betreft de realisatie van een woning op het achterste bedrijfsdeel van de winkel gelegen aan de Dorpsstraat. De deel sluit aan op het Dorpspad. Het Dorpspad welke vroeger een belangrijke functie had in het (economische) dorpsleven, is nu verworden tot een verwaarloosde en rommelige achterstraat met opslagruimten en onverzorgde open ruimten. Enige structuur ontbreekt hier. Voor de hier tegenoverliggende woningen met hun achterkanten richting de Driestweg is dit geen positief beeldkwaliteit. Het toevoegen van woningen kan dit beeld langzaam ombuigen naar een pad welke weer een toegankelijke onderdeel gaat worden van het dorpsbeeld.

Vanuit stedenbouw wordt dus positief geadviseerd als zijnde deze toevoeging een ruimtelijke verbetering vormt voor plek en omgeving; een geschikte inbreidingslocatie. Een versterking van het wonen in het centrum zorgt voor meer cohesie. Wel wordt de opmerking geplaatst dat de gekozen materiaalkeuze en vormgeving nog een goede oefening verdient om zo werkelijk het beeld te versterken. Metalen golfbeplating doet dit niet. De aanvraag betreft het verzoek een leegstaande bovenste verdieping van het winkelpand te wijzigen naar een ruimte voor 6 appartementen. De entree en bergruimte zullen vanuit de kerkpad bereikbaar zijn. Het parkeren is nog onduidelijk op welke wijze dit zal geschieden. Het bestaande dak van de winkellaag wordt opengebroken om zo licht en lucht te creëren voor de woningen. Dit schept ook een ruimte om een binnentuin te realiseren. Het plan is een passende invulling voor het toevoegen van woningen in het centrumgebied. Het toevoegen van woningen verbeterd hier de ruimtelijke cohesie. Ook zorgt dit voor meer levendigheid. Leegstand en andere onbenutte ruimte kunnen leiden tot verwaarlozing. Dit heeft een negatief effect op de kwaliteit van het dorpscentrum. Voor stedenbouw is de aanvraag een positief impuls voor het centrum. De woningen hebben een goede indeling en woonkwaliteit. Wel vraagt dit een oplossing voor het parkeren.

In de huidige situatie wordt dit niet geregeld. Het is misschien een algemene en in de toekomst nog veel voorkomende vraag hoe hier in het centrum om te gaan met parkeren bij gebrek aan de noodzakelijke ruimte op het perceel. Een oplossing op het perceel is niet aanwezig.

Bouwen conform de eisen van BENG (bouwbesluit), verder geen specifieke doelstellingen.

Winkelruimte/centru m

Bouwen conform de eisen van BENG (bouwbesluit), verder geen specifieke doelstellingen.

centrum

Bouwen conform de eisen van BENG (bouwbesluit), en aanbrengen van extra zonnepanelen op het dak.

Winkelruimte/centru m

Aandachtspunten: Milieu Duurzaamheid (hittestress)

Advies: niet-toewijzen

Aandachtspunten: Duurzaamheid (hittestress)

Advies: toewijzen

Aandachtspunten: Duurzaamheid (hittestress) Parkeren

Tegenover winkelcentrum Sterrehof is deze ontwikkeling aan de Dorpsstraat voorzien. Het plan voorziet in twee studio’s/appartementen op de begane grond; in de plint van het gebouw. De doelgroep en het segment zijn passend voor deze centrumlocatie. Echter is op deze specifieke plek een woonfunctie op de begane grond niet wenselijk. Een commerciële plint is meer waardevol voor deze locatie. De projectgroep Centrum heeft ook in deze lijn geadviseerd. Het leefklimaat op de begane grond is, mede door de horecafuncties in de buurt, niet optimaal.

Aan de Dorpsstraat 25 is het voornemen om één appartement te realiseren. De exacte locatie is gelegen tegen het Dorpspad aan. Het betreft een sociale huurwoning en daarmee wordt een doelgroep gefaciliteerd waaraan prioriteit is gegeven binnen de Woonvisie. Als voorwaarde dient te worden opgenomen binnen de toewijzing dat de woning tot de liberalisatiegrens wordt aangeboden. Aandachtspunt op deze locatie is hittestress in verband met de stedelijke omgeving. Een groen dak in combinatie met zonnepanelen is zeer wenselijk op deze locatie. De toekomstige bewoner komt niet in aanmerking voor een parkeerontheffing in de blauwe zone

Advies: toewijzen (onder voorwaarde) Dit plan boven de bestaande Intersport-winkel voorziet in een zestal huurappartementen verdeeld over twee in het middensegment en vier in het goedkope segment. Hiermee wordt ingespeeld op de prioritering zoals opgenomen in de Woonvisie. Het plan is een passende invulling voor het toevoegen van woningen in het centrumgebied. Het toevoegen van woningen verbeterd hier de ruimtelijke cohesie. Het woningbouwbelang is hoog maar parkeren is écht een probleem. Toewijzing van dit woningbouwplan geschied onder de volgende voorwaarde: Alle zes de appartementen worden aangeboden in het goedkope prijssegment (om zo de parkeernorm te reduceren) en de bewoners komen niet in aanmerking voor een parkeerontheffing in de blauwe zone. Dit om parkeerproblematiek in de openbare ruimte, en dan voornamelijk op koopavond en zaterdagmiddag in verband met winkelend publiek, te voorkomen. De ontwikkelaar dient met een passende parkeeroplossing te komen. Tevens ligt deze locatie in het risicogebied voor hittestress. Een groen dak in combinatie met zonnepanelen is zeer wenselijk op deze locatie.

-36.

7.

Driestweg, naast 47 Dubbele woning i.p.v. 1 vrijstaande

1 (planologi sch)

Het plan betreft een inbreidingslocatie in de bestaande woonwijk. Het voornemen is een 2/1-kap woning te realiseren. In de aanmelding staat niet beschreven binnen welk segment de woningen worden gecategoriseerd en voor welke doelgroep gebouwd wordt. Gelet op de type woning (2/1 kap) zal naar verwachting gebouwd worden voor het middeldure en dure segment met als doelgroep gezinnen of tweeverdieners. Binnen de Woonvisie wordt geen prioriteit gegeven aan deze doelgroep en het betreffende prijssegment.

F.A. Molijnlaan 123-125 2 woningen (villa’s)

1

Het idee is een 2-tal energie-neutrale villa’s/herenhuizen te bouwen met een allure die past bij de Molijnlaan. Het segment waarin wordt gebouwd is mede gelet op de locatie naar verwachting dure koop (boven de €350.000,-). Op deze categorie wordt in de woonvisie niet als eerste ingezet. De doelgroep zal naar alle waarschijnlijkheid bestaan uit gezinnen. Indien gewenst kunnen de twee gebouwen, die als zodanig een eenheid zullen blijven uitstralen, opgesplitst worden in een vijftal grondgebonden woningen, waarbij dus de herkenbaarheid als zijnde twee gebouwen niets verloren gaat. Op laatstgenoemde wijze zijn meer woningzoekenden te bedienen en past het plan beter in “Woningbouw op maat”. Hierdoor kan het segment wijzigen in middeldure koop (tussen de €265.000,- en €350.000,-).

8.

Harderwijkerweg 84-86 12 appartementen

12

In de aanmelding staat beschreven dat het plan bestaat uit in totaal twaalf appartementen waarvan acht in midden segment en vier stuks in laag segment vallen. Een specifieke doelgroep is in de aanmelding niet beschreven. Gegeven de beperkte omvang van de appartementen (58 – 80 m²) zijn de woningen geschikt voor één- en tweepersoonshuishoudens. Deze doelgroep heeft prioriteit binnen de gemeentelijke visie. Ook het segment van de woningen sluit hierbij aan.

Het plan betreft de invulling van twee woningen onder 1 kap welke past in de footprint voor 1 vrijstaande woning volgens het vigerend bestemmingsplan Nunspeet Centrum. Dit plan heeft eerdere jaren geleden ook meegaan aan de selectie voor Woningbouw Op Maat, maar heeft dit door diverse factoren niet geleidt tot een definitieve aanvraag. Het plan wordt daarom wederom ingediend. Deze nog vrijstaande kavel gelegen achter het parkeerterrein van de supermarkt Boni is nog ingevuld. Dit woongebied wordt bepaald door vrijstaande en twee-onder-1kap woningen. De huidige kavel biedt naast een plek voor een vrijstaande woning ook voldoende ruimte voor twee woningen. Vanuit het ruimtelijk omgevingsbeeld is het plan goed passend, zowel voor de indeling en typologie; passende inbreidingslocatie Voor de bebouwde omgeving is het goed dat deze ruimte op voorgestelde wijze wordt ingevuld. Het plan omvat de bouw van twee woonvilla’s welke moeten voldoen aan vele duurzaamheidsaspecten. De huidige woning met bedrijfsgedeelte is moeilijk te verduurzamen zonder het karakter te wijzigen. Voor deze verandering zijn eerdere jaren plannen voor WOM ingediend. Hoewel het plan in de gekozen opzet anders is dan gebruikelijk voor WOM, wordt dit plan ingezet op duurzaamheid. Het passen in de beeldkwaliteit van de Molijnlaan zal afhangen van de inzet en ontwerpkracht.

Dit kan voor het beeld van de Molijnlaan een risico betekenen. Dit vraagt bij toekenning hoge eisen. Verder is het belangrijk dat er een samenhang ontstaat tussen de twee nieuwe gebouwen en elkaar in ruimte en vormgeving beconcurreren. Dit geldt ook voor de onderlinge positie. Vanuit het plan zijn er twee modellen. Beide zijn mogelijk, maar hebben verschillende uitgangspunten. De gedachte van de aanvrager de woningen uit te voeren in hout is denkbaar. Vanuit stedenbouw kan deze keuze voor twee woonvilla’s mogelijkheden hebben voor een toekomstig woonbeeld. Gezien de schetsmatige indiening en de ligging aan de Molijnlaan vraagt dit nog wel veel werk. Deze locatie is eerder aan de orde geweest voor Woningbouw Op Maat. Dit nieuwe plan wil tegemoet komen aan het voorgaande negatief advies door het gebouw minder fors te maken. Hierdoor ontstaat meer open ruimte, wat de kwaliteit van het wonen verbeterd. Het complex bestaat uit twee bouwdelen met elk 6 appartementen en een centrale kern voor de ontsluiting. Het geheel wordt twee bouwlagen hoog. De oriëntatie is gericht naar de voor- en achterzijde. Het parkeren vindt hoofdzakelijk plaats aan de achterzijde. Het gebied is gelegen langs twee belangrijke structuren, namelijk de historische Harderwijkerweg en de Elburgerweg. Het groen van de bomen is duidelijk aanwezig en is ondersteunend van de structuur.

Ook de huidige locatie heeft een bepalend groen. Het nieuwe gebouw poogt hier goed rekening mee te houden. Het gebouw heeft een gepast afstand ten opzichte van de Harderwijkerweg. De hoogteopbouw zorgt voor een passende maat in relatie met de omgeving. Ook de getoonde architectonische beelden scheppen vertrouwen dat het geheel hier goed past. Het is wel van belang bescheiden te blijven en dat overmaat niet het beeld gaat overstemmen.

Bouwen conform de eisen van BENG (bouwbesluit), verder geen specifieke doelstellingen.

Wonen (1 vrijstaande woning)

Plus in optima forma (zowel in energie als materiaalgebruik)

dienstverlening

Bouwen conform de eisen van BENG (bouwbesluit), verder geen specifieke doelstellingen.

Overige zone parkeren Nunspeet

Aandachtspunten: - Toename verharding versus water en groen - Geluidsbelasting ventilatoren dak supermarkt

Advies: toewijzen Bij dit plan is het voornemen om een twee-onder-een-kap te realiseren. Het plan is meerdere malen aangemeld maar niet ontwikkeld. Inmiddels is er een nieuwe eigenaar gekomen van de locatie. Vanuit ruimtelijk perspectief is het plan goed passend, zowel voor de indeling en typologie; passende inbreidingslocatie Voor de bebouwde omgeving is het goed dat deze ruimte op voorgestelde wijze wordt ingevuld. Aandachtspunt bij de ontwikkeling is de toename van verharding, als gevolg van de woningbouw, versus de omgang met (hemel)water en groen op het perceel.

Aandachtspunten: Geluid Groen

Advies: toewijzen

Aandachtspunten: Geluid Groen parkeren Bodem

Advies: toewijzen

Voor de F.A. Molijnlaan 123-125 is meerdere malen een plan ingediend om woningbouw te realiseren. Ditmaal betreft het plan de realisatie van twee villa’s (herenhuizen). De doelgroep en het segment sluiten niet aan bij de prioritering van de Woonvisie. Vanuit oogpunt van ruimtelijke kwaliteit is het niet noodzakelijk om hier twee woningen te realiseren. Er moet nog een hoop gebeuren met betrekking tot de inrichting van het gebied in relatie tot de F.A. Molijnlaan. Dit vergt nadere uitwerking en diepgang om te komen tot een plan dat van meerwaarde is voor de laan. Initiatiefnemer heeft eerder laten zien dat hij een hoog ambitieniveau nastreeft en in staat moet worden geacht het bouwprogramma uit te werken op een niveau dat recht doet aan de hoge cultuurhistorische waarde in het gebied. Tevens komt met realisatie van bouwplan ter plaatse de bestemming dienstverlening te vervallen.

versus

Deze ontwikkellocatie is eerder aan de orde geweest voor woningbouwontwikkeling. Ditmaal betreft het plan de realisatie van twaalf appartementen welke wordt gevestigd in een tweetal gebouwen van ieder twee bouwlagen (begane grond plus verdieping). Deze opzet is ruimtelijk passend binnen de omgeving; het zorgt namelijk niet voor een overmaat. Het prijssegment van de appartementen (midden en goedkoop) is passend binnen het gemeentelijke beleid. Hiermee is het totale plan een passende inbreidingslocatie. Belangrijk aandachtspunt binnen de planvorming wordt de ruimtelijke inpassing van het terrein waarbij een passende oplossing gevonden moet worden voor het parkeren op eigen terrein rekening houdend met het behoud van de monumentale bomen op het terrein.

-4-

9.

Jagershof Nunspeet (Spoorlaan) 21 appartementen

20

Initiatiefnemer is voornemens een gedeelte van de hotelbebouwing te slopen waar vervolgens nieuwbouw van 17 appartementen wordt gerealiseerd. Daarnaast worden in het gemeentelijke monument villa Veldhorst 4 appartementen ingepast. In totaal gaat het derhalve om 21 appartementen; het betreft een residentie voor senioren. De woningen zijn dus gericht op de oudere doelgroep waarin de Woonvisie prioriteit aan wordt gegeven. In de aanvraag staat niet specifiek iets over het prijssegment van de woningen. Binnen de parkeervraagberekening wordt wel rekening gehouden met de helft midden koopappartementen en de helft dure koopappartementen. In combinatie met de oudere doelgroep is hieraan behoefte binnen de gemeente.

10.

Korteweg 4 4 appartementen

4

Het voorstel is om het bestaande gebouw te slopen en er een nieuw gebouw met vier appartementen te realiseren. Het betreffen vier appartementen in een lager segment over twee bouwlagen. Vanwege de twee bouwlagen lijken de woningen niet geschikt voor de senioren doelgroep maar juist wel voor jongeren/starters. Vanuit de Woonvisie is prioriteit gegeven aan goedkope segment appartementen voor jongeren/starters waardoor het plan past binnen de visie van de gemeente.

Vanuit het stedenbouwkundig oogpunt past dit voorstel goed op de plek en omgeving. De huidige onoverzichtelijke situatie wordt op deze wijze verbeterd. Met het verdwijnen van hotel ontstaat er een inbreidingslocatie die zich goed leent voor woningbouw. Het plan voor Woningbouw Op maat omvat het transformeren van het hotel Jagershof naar een nieuw wooncomplex voor wonen. In de deze opzet wordt een belang gehecht aan het handhaven van het monumentale gebouw Veldhorst en de huidige woning. Deze twee gebouwen zijn voor de Spoorlaan beeldbepalend en hebben een hoge architectonische kwaliteit. Ook wordt de groene voorruimte gewaardeerd en wordt in het plan opgenomen als zijnde een gemeenschappelijke tuin. Het parkeren wordt achter het nieuwe complex geplaatst evenals in de bestaande situatie. Het nieuwe plan bevat een gebouw met twee bouwlagen met een woonlaag in de kapverdieping. Om een juiste stedenbouwkundige bebouwingskorrel te krijgen is het gebouw opgedeeld met een verschil in bebouwingslijn en architectuur. Hoewel deze wel verwant met elkaar zijn. Het is een bijzondere opgave de maatvoering van het gebouw goed te plaatsen en in een goede verhouding te brengen met de te handhaven panden. De gekozen opzet verdraagt zich goed met het bestaande en ook de omgevingsaspecten zijn meegewogen. In de bestaande structuur van het monument worden een viertal appartementen gerealiseerd.

Voor een goede inpassing zal dit nog nader beoordeeld moeten worden samen met de sector Monumenten. Verder zijn de gebouwen in massa in een goede verhouding gebracht om het totaal niet als te grootschalig te ervaren. Variatie en onderlinge verschillen maakt dit tot een passende schakeling van twee gebouwen. De omgeving van de Spoorlaan is een karakteristieke wijk met bijzondere plekken en gebouwen. Vanuit stedenbouw wordt geconcludeerd dat deze opzet hierin passend is en dat dit plan voldoende kan bijdragen aan het kwaliteitsbeeld van Nunspeet. De aanvraag betreft de wijziging van de achterbebouwing van een winkelbedrijf welke gelegen is aan de Stationslaan en Korteweg. Door leegstand wil men dit deel aan de Korteweg vervangen door een woongebouw met 4 kleinschalige appartementen over twee bouwlagen. Er zijn twee varianten in de situatie ingediend. Bij het eerste ligt het gebouw direct langs de weg en bij het tweede ligt het gebouw op afstand en wordt aan de voorzijde parkeren gerealiseerd. De eerste variant wordt vanuit stedenbouw negatief geadviseerd. Een woongebouw strak langs de weg heeft weinig kwaliteiten. Het gebouw dringt zich op in het straatprofiel en het woningen direct langs de straat wordt niet als iets positiefs ervaren.

De tweede variant met een teruggeschoven positie ten opzichte van de weg vormt hier een ruimtelijke verbetering en zorgt ook voor een goede overgang met het naastliggende woonpand. In massa heeft het gebouw een passende maat gekregen. Het is uiteraard goed dat de rommelige achteraanbouw van de winkel vervangen gaat worden. Voor het ruimtelijk beeld is dit een verbetering.

Geen specifieke duurzaamheidaspecten opgenomen in de indiening

horeca

Bouwen conform de eisen van BENG (bouwbesluit), verder geen specifieke doelstellingen.

Centrum/winkelruimt e

Aandachtspunten: Groen Parkeren Duurzaamheid

Advies: toewijzen

Aandachtspunten: Bodem Milieuzonering

Advies: toewijzen

Het bestaande hotel Jagershof wordt middels dit plan herontwikkeld tot 21 appartementen voor senioren. Het segment in combinatie met de doelgroep senioren is passend voor deze centrumlocatie als inbreidingslocatie. Aandachtspunt voor de verdere planvorming is het parkeren op eigen terrein gerelateerd aan de beschikbare ruimte op eigen terrein: de huidige verdeling van middenkoop en dure koop zorgt voor een negatieve parkeerbalans. De ontwikkelaar moet onderzoeken wat de ideale verhouding is van het prijssegment van de appartementen rekening houdend met de daaropvolgende parkeervraag en beschikbare parkeercapaciteit op eigen terrein zonder dat het perceel veel groen verliest. Duurzaamheid is een kans voor deze ontwikkellocatie, waarbij er verder gekeken kan worden dan alleen de BENG-eisen. De goede ruimtelijke inpassing van de transformatie van villa Veldhorst in vier appartementen vergt nog nadere aandacht in samenspraak met sector Monumenten.

Vier appartementen in het goedkope prijssegment resulteren in een passende doelgroep die aansluit bij de visie van de gemeente Nunspeet. De tweede variant met een teruggeschoven positie ten opzichte van de weg vormt hier een ruimtelijke verbetering en zorgt ook voor een goede overgang met het naastliggende woonpand. Het verdere proces tot aanvraag omgevingsvergunning dient derhalve betrekking te hebben op de tweede variant. Verder aandachtspunt in dit proces is de mogelijke invloed van het naastgelegen gebruik waardoor er bodemonderzoek noodzakelijk is.

-511.

12.

Marktstraat 7 1 studio

Stationslaan 38 11 appartementen

1

11

In de aanvraag staat dat het een plan betreft voor de realisatie van één studio. Deze locatie is bij de gemeente bekend, er is in 2018 via woningbouw op maat een plan ingediend voor het realiseren van een aantal studio’s. Dit plan is vergund en uitgevoerd met uitzondering van de studio die nu word aangevraagd. Deze studio is des tijd wel vergund maar niet binnen de gesteld tijd gerealiseerd waardoor dit recht is vervallen. Graag zou de nieuwe eigenaar van het gebouw dit wel willen uitvoeren. Uitgaande van het type woning en locatie wordt ingezet op het lagere (goedkope) segment wat aansluit bij de Woonvisie. In de aanmelding staat dat de woningen bij uitstek geschikt zijn voor bewoning door (vitale) senioren. Met name de woningen op de begane grond zijn geschikt voor deze doelgroep; alle voorzieningen gelijkvloers. De woningen op de verdieping zijn, zoals beschreven in de aanmelding, zeer geschikt voor starters en jongeren. De acht tussenliggende appartementen (70m²) worden aangeboden in het segment ‘betaalbare koop’ (€ 200.000,- tot € 265.000,-). De drie hoekappartementen (85m²) worden aangeboden in het segment ‘middeldure koop’ (€ 265.000,- tot € 350.000,-). Met name op het segment van de acht tussenliggende appartementen (betaalbare koop) wordt in de Woonvisie ingezet. Woningen in deze categorie zijn zeer schaars en dus van toegevoegde waarde binnen de gemeente Nunspeet.

13.

14.

Stationslaan 56-58 1 appartement

Van Oordstraat ong. 2 grondgebonden woningen (2/1 kap)

1

2

Zowel de tussenliggende als de hoekappartementen zijn vanwege hun beperkte gebruiksoppervlak (70-85 m²) geschikt voor de doelgroepen waaraan prioriteit wordt gegeven in de Woonvisie, namelijk jonge gezinnen en kleinere en/of oudere huishoudens. Het plan voorziet in het volledig renoveren van de bovenverdieping van de woning en het realiseren van een zelfstandig toegankelijk appartement in de huursector. Specifiek wordt ingezet op de (huur)huisvesting voor een jong één of tweepersoons huishouding. Vanuit maatschappelijk oogpunt wordt middels dit plan voldaan aan de visie en doelstelling binnen de Woonvisie; het behouden van de jonge doelgroep. Naar verwachting wordt het appartement aangeboden in het lage huursegment.

Het betreft de nieuwbouw van een tweeonder-een-kap woning. De twee levensloop bestendige woonhuizen hebben een slaapkamer en badkamer op de begane grond. Hiermee wordt ingezet op de senioren doelgroep waaraan prioriteit wordt gegeven in de Woonvisie.

De aanvraag betreft een aanvulling van een woonstudio in het wooncomplex Markstraat 7. Dit complex bestaat voor uit een cafetaria en woonstudio’s op de begane grond en op de verdieping. Bij een eerdere aanvraag is deze studio op de verdieping wel toegekend, maar is uiteindelijk komen te vervallen in verband met het niet op tijd kunnen realiseren. Het plan wordt bij deze aanvraag opnieuw ingediend om het complex te completeren. Het advies van stedenbouw is overeenkomst het voorgaande advies. Het draagt bij tot de versterking van de woonfunctie in het centrumgebied. Ook zorgt dit dat de kwaliteit van de ruimtelijke omgeving verbeterd wordt.

Bouwen conform de eisen van BENG (bouwbesluit), verder geen specifieke doelstellingen.

centrum

Het plan voor woningbouw achter de monumentale villa gelegen aan de Stationsweg 38 is eerder voor Woningbouw Op Maat behandeld. Het plan gaat uit van handhaving van de villa en pakhuis aan de voorzijde en het opknappen van de voorruimte ter verbetering van de zichtbaarheid. Het achterste deel wordt opgeschoond en wordt ingevuld met een tweelaags woongebouw met 11 appartementen. Het is de bedoeling dat dit gebouw een aansluiting zoekt met het park. Het huidige park zal op deze wijze uitgebreid worden tot aan het gebouw. Advies: Eerder is al positief geadviseerd. Gezien de positieve bijdrage aan dit gebied. Dit zorgt voor een goede afronding van het park. Dit gebouw sluit ook aan op het beeld van de overige gebouwen in het park. De gelaagdheid en de hoogte zorgt voor een goede ruimtelijke en landschappelijke inpassing. De positionering van het gebouw zal nog wel beter in de maat gezet moeten worden om het gewenste ruimtelijk effect te bereiken en de juiste onderlinge verhoudingen. Met andere woorden, met 2 meter verschuiven naar achteren wordt het gebouw terughoudender ten opzicht van het buurpand en het park.

Bouwen conform de eisen van BENG (bouwbesluit), en tevens worden het nul-op-de-meter woningen.

Wonen

Een bestaand winkelbedrijf met woning wordt gewijzigd. De bovenverdieping wordt verzelfstandigd en hier wordt naast de bestaande woning op de begane grond een nieuwe woning gerealiseerd met een eigen opgang. In dit plan wordt getoond dat hier een volwaardige woning gerealiseerd kan worden met een eigen uitstraling. In dit gebied is versterking van de woonfunctie wenselijk, zeker in combinatie met de huidige winkelfunctie. Wonen brengt hier meer levendigheid. Hierdoor ontstaat er een ruimtelijke meerwaarde. De woning krijgt een goede uitstraling wat nodig is voor deze plek. Stedenbouwkundig voldoet plan aan een goede ruimtelijke ordening. Deze locatie is eerder in aanmerking gekomen voor WOM betreffende een bouwblokje van 3 woningen. Na bezwaren is het plan gewijzigd in een opzet van twee woningen onder 1 kap. De twee woningen passen qua karakter en ruimtelijke opzet goed op de kavel en in deze wijk. Er wordt door de plaatsing voldoende rekening gehouden met de omgeving. Plan wordt positief beoordeel op grond van een goede ruimtelijke inpassing.

Aandacht wordt geschonken aan het aspect duurzaamheid aan het appartement op de verdieping.

Winkelruimte/centru m

Bouwen conform de eisen van BENG (bouwbesluit), verder geen specifieke doelstellingen.

tuin

Aandachtspunten: -

Advies: niet-toewijzen Marktstraat 7 is in 2018 reeds ingediend waarbij er tot op heden één studio nog niet is gerealiseerd. Het huidige ingediende plan betreft deze ontbrekende studio. Uitgaande van het type woning en locatie wordt ingezet op het lagere (goedkope) segment wat aansluit bij de Woonvisie. Het plan draagt bij aan versterking van woonfuncties in het centrum. Er is ruim voldoende restcapaciteit op de Dominee Martiniuslaan om het parkeren op te lossen. Woningbouw op Maat is juist gericht op snelle ontwikkeling van bouwplannen. Het niet realiseren c.q. faseren van plannen maakt dat toewijzing in volgende ronde niet in lijn is met wens om tot snelle realisatie te komen.

Aandachtspunten: Groen Duurzaamheid (hittestress) Landschappelijke inpassing Bodem Ontsluiting

Advies: toewijzen

Aandachtspunten: Parkeren

Advies: toewijzen

Elf appartementen zijn voorzien op deze locatie aan de Stationslaan 38 te Nunspeet. De appartementen op de begane grond zijn goed toegankelijk voor senioren en de appartementen op de verdieping zijn geschikt voor starters op de woningmarkt. Het segment, en dan met name de tussenliggende appartementen welke worden uitgegeven in de goedkope koop, voldoet aan de prioritering zoals opgenomen in de Woonvisie. Dit plan levert ruimtelijk gezien een positieve bijdrage aan het gebied waarbij de landschappelijke inpassing van het perceel nog aandacht vergt. Binnen de landschappelijke inpassing zijn het groen en behoud van waardevolle bomen belangrijke aspecten. Groen aan voorzijde is zeer waardevol tegen hittestress in het centrumgebied. Weghalen van deze bomen zou een stap achteruit zijn. Voor zover het bouwplan afhankelijk is van de mogelijkheid om eigendom buiten het plangebied te verwerven moet voorbehoud worden gemaakt.

De realisatie van één appartement op de bovenverdieping van dit plan levert een positieve bijdrage aan de ontwikkeling van het centrum. De woning brengt meer levendigheid op deze locatie zodat een ruimtelijke meerwaarde ontstaat. Met een appartement in de sociale huur wordt een passende doelgroep gefaciliteerd. Als voorwaarde dient te worden opgenomen dat de huurprijs tot de liberalisatiegrens wordt gesteld. De parkeervoorziening op eigen terrein vraagt nog wel aandacht binnen de aanvraag omgevingsvergunning.

Aandachtspunten: Parkeren Bodem Ecologische waarde

Advies: toewijzen De nieuwe aanvraag voor deze locatie betreft een herijking van het plan waarvoor eerder toekenning en vergunning is verleend. Als gevolg van bezwaar en beroep door omwonende is het plan aangepast en gewijzigd in een twee-onder-een-kap woning. De twee woningen passen qua karakter en ruimtelijke opzet goed op de kavel en in deze wijk. Natuurinclusief bouwen voor behoud van de ecologische waarde is een belangrijke kans voor deze ontwikkeling. Tevens vergt de parkeervoorziening op eigen terrein aandacht binnen de planvorming.

-6-

15.

Winkelcentrum Sterrehof 17 appartementen

17

In de aanvraag staat niet specifiek iets over het prijssegment van de woningen. Gegeven het type woning zal gebouwd worden in het middeldure en dure koopsegment (>€270.000,-). Met betrekking tot het segment kan worden opgemerkt dat 2/1-kap woningen niet het segment is waar met oog op de toekomst in de woonvisie op wordt ingezet. In de aanvraag staat dat het 17 appartementen beftreffen in de middeldure en dure koop; naar verwachting 12 in de categorie middeldure koop (VONprijs € 250.000-€ 350.000) en 5 in de categorie dure koop (vanaf VON-prijs € 350.000,-). Het betreffen met name appartementen van een kleinere omvang. 15 van de 17 appartementen hebben een omvang in m2 gbo van ca. 60 tot 80 m2: drie in de omvang van ca. 60 m2 gbo, vier van ca. 70 m2 gbo en 8 in de grote-categorie van ca. 70-80 m2 zijn. Het plan omvat ook twee 2 grotere appartementen van respectievelijk 101 m2 gbo en 122 m2 gbo welke op de bovenste verdieping zijn gesitueerd. Bij alle appartementen betreft het driekamer woningen. Bij het grootste appartement is er sprake van vier kamers. De woningen zijn bestemd voor de doelgroepen (vitale) senioren en kleinere huishoudens: alleenstaanden en paren zonder kinderen. Daarbij wordt aangesloten bij ontwikkelingen die in de Woonvisie worden gesignaleerd.

16.

Zwolsewegje 124 2 woningen

2

Het plan betreft de realisatie van 2 vrijstaande woningen. In de aanmelding staat niet beschreven binnen welk segment de woningen worden gecategoriseerd en voor welke doelgroep gebouwd wordt. Gelet op de type woning (vrijstaand) zal naar verwachting gebouwd worden voor het dure segment met als doelgroep gezinnen of tweeverdieners. Binnen de Woonvisie wordt geen prioriteit gegeven aan deze doelgroep en het betreffende prijssegment.

Deze aanvraag gaat om een herontwikkeling van een het voorste deel van het winkelcentrum Sterrehof. Het gaat om nieuwbouw aan de zijde van de Spoorlaan en Eperweg. Voor het beeld van Nunspeet is dit een belangrijke locatie. Het is ook één van de entrees naar het dorpscentrum. Een groot deel van dit complex staat leeg. Deze langdurige leegstand is de reden dit deel te veranderen naar wonen. De aanvrager heeft het gebied goed geanalyseerd om tot deze nieuwe ontwikkeling te komen. Aan de zijde van de Eperweg en de hoek blijft een deel van de winkelbestemming behouden. Het parkeren vindt plaats achter het nieuwe complex. Het gebouw is 3 bouwlagen hoog, waarvan een deel in een kapverdieping is vormgegeven. De hoek heeft een passende sprong in de gevellijn. Het nieuwe gebouwencomplex heeft weliswaar een groter volume gekregen, maar dit is in de vormgeving verzacht door een wisselde kapprofiel. Hierdoor reageert het gebouw ook goed op de omgeving met verschillende hoogten en identiteiten. De zijde van de Spoorlaan heeft een juiste schaalsprong en dit geldt ook voor de Eperweg. Het betreft derhalve een geschikte inbreidingslocatie. Advies: Het plan heeft een goede maatverhouding gekregen gezien de importantie van de plek. Op deze wijze ontstaat er een herwaardering van deze zijde van het centrum.

Vanuit de verschillende invalshoeken krijgt het gebouw een goede herkenning, maatverhouding en uitstraling. De gevarieerdheid en architectuurkeuze verwijst ook naar de architectuur in Nunspeet. De dorpse maat is aanwezig, maar is ook verbijzonderd op de plek waar dit moet gebeuren. Vanuit de Laan en de Dorpsstraat heeft de hoek duidelijke herkenning gekregen. Vanuit het ruimtelijk omgevingsbeeld krijgt het gebouw een meerwaarde. Leegstand en verpaupering van het complex zal de omgeving negatief beïnvloeden. Het planvoorstel is voor stedenbouw een haalbare opgave. Ruimtelijk levert dit een positieve bijdrage aan de kwaliteit van deze omgeving. Wel wordt aangeven dat hier wel de maximale grenzen zijn bereikt. Een andere opgave is het vergroenen van de plek, met name het binnengebied. Dit zorgt voor een beter woonmilieu. Dit plan is eerder in 2020 een aanvraag voor WOM ingediend met een positief advies voor twee vrijstaande woningen in het deel van het bedrijventerrein Lepelingen. Het betreft ook een herindeling van dit specifieke deel van het bedrijventerrein. De aanvraag wordt in 2021 herhaald samen met een bestemmingsplanwijziging. Zoals eerder gesteld voldoet het plan voor een goede ruimtelijke inpassing. De twee woningen passen goed in het ruimtelijke ritme van de bebouwingslint van het Zwolsewegje.

Wel vraagt het verzoek meer duidelijkheid om wat voor type en grootte woningen het gaat. Het Zwolsewegje heeft hier een specifieke beeldkarakteristiek.

Wat positief is dat duurzaamheid ook als aparte paragraaf wordt benoemd en omschreven. Hierin wordt ook aangegeven dat gebouwen gasloos worden, zonnepanelen worden toegepast, laadpalen geinstalleer den water wordt gebufferd.

winkelruimte

Aandachtspunten: Parkeren Bodem Groen

Advies: toewijzen

Aandachtspunten: Bodem Geluid Archeologie

Advies: toewijzen

Het is echter (nog) niet gekwantificeerd, dus het is nog niet zeker of dit "extra's" zijn.

Bouwen conform de eisen van BENG (bouwbesluit), verder geen specifieke doelstellingen.

Bedrijventerrein

De herbestemming van het veelal leegstaande winkelcentrum Sterrehof tot appartementen is een kansrijke ontwikkeling voor het centrum van Nunspeet. De appartementen zijn bestemd voor de doelgroepen (vitale) senioren en kleinere huishoudens: alleenstaanden en paren zonder kinderen. Daarbij wordt aangesloten bij ontwikkelingen die in de Woonvisie worden gesignaleerd. Het plan heeft een goede maatverhouding gekregen gezien de importantie van de plek. Hiermee is het een passende inbreidingslocatie binnen Nunspeet. Vergroening van het binnengebied van het complex is een aandachtspunt. Verder is parkeren een serieus aandachtspunt. De ontwikkelaar beoogt voor een gedeelte van de parkeervraag de openbare parkeercapaciteit in de directe omgeving te gebruiken. Uit het gehouden parkeeronderzoek blijkt niet dat er ook op zaterdagavond en zondagmiddag voldoende restcapaciteit aan parkeerplaatsen beschikbaar is in de omgeving. Een aanvullend parkeeronderzoek op deze twee momenten (zaterdagavond en zondagmiddag) is noodzakelijk voor verdere planvorming. Daar waaruit nader parkeeronderzoek blijkt dat er inzet van het parkeerfonds nodig is, heeft het college uitgesproken geen gebruik te maken van de haar toekomen bevoegdheid in de parkeernota.

Zwolsewegje 124 is eerder ingediend binnen Woningbouw op Maat. Op 14 juli 2020 heeft het college een positief principebesluit genomen voor de ontwikkeling van twee woningen. In potentie is het een geschikte inbreidingslocatie; de ruimtelijke inpassing moet nader worden uitgewerkt en behoeft aandacht. Voornamelijk het type woning en de omvang van de woningen moet goed passen binnen het ruimtelijke ritme van het Zwolsewegje.

-7Plan wordt positief beoordeel op grond van een goede ruimtelijke inpassing. In principe is het goed dat deze locatie herontwikkeld wordt. Op deze wijze kan het beeld van het Zwolsewegje versterkt worden. Totaal Nunspeet

17.

Elspeet Ds. Van Gilstweg / Nunspeterweg 2 comfortwoningen, doelgroep senioren

Gevraagd 100

2

Toegewezen: 97

Initiatiefnemer is voornemens om twee comfortwoningen met slaap- en badkamer op de begane grond te realiseren. Deze comfortwoningen worden ontwikkeld voor de doelgroepen senioren. Het segment waarin gebouwd wordt is het dure segment. De doelgroep waarvoor gebouwd wordt sluit aan bij de visie van de gemeente, namelijk het realiseren van woningen voor oudere huishoudens. Het prijssegment van de woningen daarentegen niet. Er is echter wel behoefte aan woningen in het dure koopsegment.

18.

19.

Nachtegaalweg 7 1 woning; Achter het bedrijfspand wil men een seniorenwoning realiseren

1

Stakenbergweg 5 1 seniorenwoning

1

In de aanmelding wordt kenbaar gemaakt dat het een seniorenwoning betreft. Een seniorenwoning betekent dat er behoudens een enkele logeerkamer geen voorzieningen op de verdieping onder de kap worden gerealiseerd. De bestaande woning verkocht aan één van de kinderen zodat op termijn vanuit deze woning zorg kan worden verleend aan de ouders die in senioren woning gaan wonen. Deze opzet voorziet ook in het behoud van jonge gezinnen in Nunspeet, hetgeen ook een doelgroep is in de Woonvisie. Tevens is kenbaar gemaakt dat er hierdoor in Elspeet een woning vrijkomt van de zoon. De gewenste doorstroming wordt hiermee bevorderd. De doelgroepen gezinnen t.b.v. zorg en senioren zijn een speerpunt in de woonvisie. De locatie ligt niet ver van voorzieningen. Verder betreft het vrijstaande woningen naar verwachting het dure segment (>€350.000,-). Met betrekking tot het segment kan worden opgemerkt dat vrijstaande woningen niet het segment is waar met oog op de toekomst in de woonvisie op wordt ingezet. Initiatiefnemer (schoonzoon) is voornemens om voor zijn schoonmoeder op eigen terrein een seniorenwoning te bouwen. De omvang van de woningen (oppervlakte en bouwstijl etc.) dient nader bepaald te worden in samenspraak met de gemeente. Woningen realiseren voor de senioren doelgroep is onderdeel van de doelstelling en visie van de gemeente.

Het betreft in dit geval een kleine ontwikkeling van één woning.

Het plan voor de bouw van twee vrijstaande seniorenwoningen op de genoemde hoeklocatie is in een eerder jaar door stedenbouw positief beoordeeld. Er is hier sprake van een passende ruimtelijke invulling met behoud van de kwaliteiten van de plek. De maat en schaal zijn in een goede verhouding met de plek en omgeving. Er wordt gestreefd naar een hoogwaardige en duurzame inzet. Stedenbouw ervaart dit plan als een zorgvuldige invulling met respect voor de omgeving.

Bouwen conform de eisen van BENG (bouwbesluit), optioneel is de nul-op-de-meter.

Tuin/groen

Het plan Nachtegaalweg 7 moet ook gezien worden in de gewijzigde omgeving. Diverse woonactiviteiten vinden hier plaats. Waar de plannen een duidelijkheid geven, is de integratie met het landschap en omgevingsaspecten. Kleinschaligheid en heldere volumes verwijzen naar het verleden en heden. Zo ook deze situatie waar achter de huidige woning en bedrijfsruimte een nieuwe senioren woning wordt geplaatst. De ruimtelijke opzet is hier goed denkbaar en past dan ook in het omgevingsbeeld van een vrijstaande volumes op de rand van het landschap. Voor een goede inpassing is het nog wel belangrijk dat er aanvullende landschappelijke componenten worden toegevoegd. Dit zorgt voor een goede landschappelijke overgang. Plan is in deze opzet ruimtelijk passend en zorgt voor een goede afronding en overgang.

In het plan zijn geen concrete duurzaamheidsas pecten benoemd.

Agrarisch bestemd onbebouwd perceel

Aanvraag betreft de bouw van een nieuwe woning op een vrijliggende terreintje naast de woning. Betreft een seniorenwoning voor de huidige bewoonster. Naast het huidige woonhuis is er ook een vakantiewoning (nr5A) aanwezig. Dit deel van de Stakenbergweg is vanuit de cultuurhistorie een belangrijke weg en route. De schaapskooi schuin tegenover is een belangrijk plan voor Elspeet. Hier wordt de ruimte ervaarbaar richting het buitengebied. De huidige woningen staan daarom op ruimte kavels met veel groen ervaarbaar. Het genoemde weitje is hiervan een onderdeel. Advies:

In het plan zijn geen concrete duurzaamheidsas pecten benoemd.

wonen

Aandachtspunten: Bodem Groen

Advies: niet toewijzen

Aandachtspunten: Landschappelijke inpassing

Advies: toewijzen

Aandachtspunten: Landschappelijk ontwerp

Woningbouw op Maat is juist gericht op snelle ontwikkeling van bouwplannen. Het niet realiseren c.q. faseren van plannen maakt dat toewijzing in volgende ronde niet in lijn is met wens om tot snelle realisatie te komen.

Vorig jaar was de initiatiefnemer te laat met de indiening, echter is destijds wel positief advies afgegeven. De ruimtelijke opzet is hier goed denkbaar en past dan ook in het omgevingsbeeld van een vrijstaande volumes op de rand van het landschap. Voor een goede inpassing is het nog wel belangrijk dat er aanvullende landschappelijke componenten worden toegevoegd. Op deze manier vindt er een goede landschappelijke overgang plaats met de directe omgeving.

Advies: toewijzen Een seniorenwoning op deze locatie levert een meerwaarde op voor de beoogde doelgroep. De voorgenomen invulling (woning op het weitje) heeft negatief effect op Stedenbouw en ruimtelijke beleving. Echter is een tweede variant als optie opgenomen binnen de indiening, namelijk het slopen van het bestaande vakantiehuisje op het perceel en hiervoor in de plaats de seniorenwoning bouwen. Het aanwezige vakantiehuisje verliest haar waarde door de realisatie van Elspeet Noord-West. Hierdoor ontstaat er de kans om de tweede variant als kansrijk te beschouwen. Bij de toewijzing dient dit wel als voorwaarde te worden opgenomen: het gebruik van het bestaande vakantiehuisje dient komen te vervallen.

-8-

20.

Staverdenseweg 89 4 appartementen + legalisatie bestaande bedrijfswoning

5

Omzetting van bestemming Gemengd (detailhandels/dienstverle ning) met één woning en een winkel. Binnen de bestaande bebouwing worden in nieuwe plan 4 appartementen voor starters en dubbele bewoning van bestaande bedrijfswoning gevraagd.. (+5)

21.

Veenweg-Merelweg 2 woningen (2/1 kap)

2

Aanvrager heeft de vorige aanvraag die was geprojecteerd in de bestaande gebouwen vooralsnog niet gerealiseerd. Het betrof hier sociale huur die binnen de bestaande bouw relatief eenvoudig viel te realiseren alsmede een legalisatie van dubbele bewoning in de bestaande boerderij. Ondanks de toekenning is ervoor gekozen de ruimte te verhuren als kantoor, waarmee de volkshuisvesting de afgelopen jaren niet is gediend. Aanvrager heeft er vooralsnog voor gekozen een nieuwe aanmelding in te dienen, waarbij de bestaande boerderij buiten beschouwing blijft. De meerwaarde van de nieuwe aanvraag is vanuit het oogpunt van volkshuisvesting beperkt te noemen. Initiatief sluit met goedkopere woningen voor starters en senioren aan bij kwalitatieve behoefte (starters/senioren). Ligging nabij centrum is gunstig met oog op bereikbaarheid voorzieningen en leefbaarheid van de kern. De voormalige winkel krijgt met woningen weer een functie. De bestaande bedrijfswoning wordt gesplitst in twee woningen. In de aanmelding staat dat het voornemen is een 2/1-kap woning te realiseren. Over het segment en doelgroep geeft de aanvrager het volgende aan: “De prioriteit gaat bij nieuwe initiatieven voornamelijk uit naar woningen voor jonge gezinnen en voor kleinere en/of oudere huishoudens.

Er wordt derhalve gebouwd voor het middeldure en dure segment waarbij de doelgroep zal bestaan uit gezinnen en tweeverdieners. Vanuit de Woonvisie wordt geen prioriteit gegeven aan deze doelgroep en het segment.

Totaal Elspeet

Vierhouten

Gevraagd 11

Vanuit stedenbouw heeft de invulling van het weitje een negatief effect op de ruimtelijke beleving. Er ontstaat hier een ongewenste verdichting aan bebouwing. Dit open deel vormt een belangrijk onderdeel van de huidige kwaliteiten. Het bebouwen heeft een negatief effect op de omgeving. Het is daarom beter te opteren op het genoemde alternatief, namelijk de bestaande vakantiewoning te vervangen voor een nieuwe en duurzame seniorenwoning. Vanuit het één erf gedachte is deze combinatie goed mogelijk. Een gepaste positie kan in overleg. Dit geldt voor de typologie van de woning. Dit plan is eerder in aanmerking gekomen voor Woningbouw Op Maat. Met deze aanvraag komt men terug naar het oorspronkelijk plan, namelijk de invulling van de bestaande aanbouw met een viertal woningen. Vanuit eerdere stedenbouwkundige adviseringen kan gesteld worden dat dit plan voldoet aan de eisen van een goede ruimtelijke inpassing. Een bestaand gebouw wordt op deze wijze de voormalige bakkerij getransformeerd naar wonen. Dit komt de kwaliteit van deze plek ten goede. Uiterlijk wijzigt niet (blijft binnen contouren van bestaande gebouw).

De locatie Merelweg / Veenweg is een duidelijke overgangsgebied van de bebouwde kom naar het agrarisch buitengebied. Kleinschalige woningbouw en agrarische bedrijven bepalen hier het beeld. De locatie betreft een open hoek dienstdoende als weiland met aansluitende woningen en heeft gedeeltelijk een woon- en een tuinbestemming. Het is de bedoeling deze open ruimte in te vullen met een kleinschalige woningbouwinvulling van 2 woningen onder 1 kap. Het plan beoogd een goede aansluiting te maken in een passende architectuurstijl. Vanuit stedenbouw wordt deze invulling als passend geacht. Er wordt rekening gehouden met de omgevingsaspecten. De gekozen schaal en architectuur staat ten dienste van deze omgeving.

Bouwen conform de eisen van BENG (bouwbesluit), verder geen specifieke doelstellingen.

Gemengd

Bouwen conform de eisen van BENG (bouwbesluit), verder geen specifieke doelstellingen.

Tuin en woonbestemming

Aandachtspunten: Groen Bodem Hogere grenswaarde geluid

Aandachtspunten: Milieu Natuur

Advies: niet-toewijzen Bestemmingsplan Elspeet Dorp 2011. Bestemming ‘Gemengd’ toegelaten functies zijn detailhandel met ondergeschikte bedrijvigheid, dienstverlening, aangeduide vorm van bedrijf en wonen (1 woning per gevestigde bedrijvigheid). Omzetting naar woningen is positief. Kwalitatief afwegingskader is positief voor zover het de doelgroep senioren/starters betreft. Door realisatie van bouwplan wordt de ruimtelijke kwaliteit (leefbaarheid) voor de langere termijn zeker gesteld. Echter: Voor dit plan is in augustus 2018 vergunning verleend, (na toekenning in 2017). In augustus 2020 had het dus gereed moeten zijn, maar het is niet uitgevoerd. Woningbouw op Maat is juist gericht op snelle ontwikkeling van bouwplannen. Het niet realiseren c.q. faseren van plannen maakt dat toewijzing in volgende ronde niet in lijn is met wens om tot snelle realisatie te komen.

Advies: niet-toewijzen Op deze locatie op de hoek van de Veenweg en Merelweg is het voornemen om een twee-onder-een-kap woning te realiseren. De doelgroep en het segment is niet passend binnen de beleidsdoelstellingen. Het plan beoogt een goede aansluiting te maken met de omgeving in een passende architectuurstijl waarbij deze opzet vanuit stedenbouw als passend wordt geacht. Het initiatief ligt echter op korte afstand van een perceel met een agrarische bestemming. Deze bestemming vormt op dit moment een belemmering met betrekking tot de planvorming.

Toegewezen 2

-922.

Elspeterbosweg 33 3 senioren woningen

3

Totaal Vierhouten

Gevraagd 3

Totaal aangemelde woningen

114

Toewijzingsruimte op basis van beleid

30

Niet gerealiseerde eerdere toekenningen Woningbouw op Maat Bergakkerweg 36 Staverdenseweg 89

1 5

Totale toewijzingsruimte 2021/2022

36

Totaal toegewezen 2021/2022

102

Om de rust in de omgeving te krijgen is de wens van de opdrachtgever om het groepsverblijf om te bouwen tot 3 zelfstandige seniorenwoningen. De doelgroep van de te realiseren woningen bedraagt derhalve senioren. De Woonvisie geeft prioriteit aan deze doelgroep en dus draagt de ontwikkeling bij aan de doelstelling van de gemeente. In de aanmelding staat niet beschreven binnen welk prijssegment de woningen worden uitgegeven. Mede gelet op de locatie is het waarschijnlijk dat de seniorenwoningen in het goedkope en middensegment terecht komen. Dit segment past in de doelstelling van de gemeente Nunspeet.

Op dit terrein achter het woonhuis Elspeterbosweg 33 staan 5 recreatiewoningen welke vervangen gaat worden voor de aanvraag van 3 seniorenwoningen. Twee recreatiechalets komen te vervallen en het grotere groepsverblijf wordt heringedeeld ten behoeve van 3 seniorenwoningen. Om het gebouw ruimtelijk beter beleefbaar te maken, ook voor de bewoners, wordt een naastliggende strook grond aangekocht. Het is goed om een bestaand gebouw, wanneer deze nog goed is, te hergebruiken. Dit schijnt ook goed mogelijk te zijn. Er kunnen zo 3 goede seniorenwoningen worden gerealiseerd. Wel kan dit een nadeel betekenen vanuit het ruimtelijk perspectief. Permanent wonen vraagt ook een interactie met de gebouwde omgeving. Dit geldt zeker ook voor senioren. In het voorstel worden toch handreikingen gedaan hier een goede woonmilieu te realiseren, onder andere door een prettige indeling en ontvangst. Nadeel blijft het weinig zichtbaar zijn vanaf de Elspeterbosweg. Ondanks deze situatie kan gesteld worden dat dit plan een positieve bijdrage levert aan het wonen in Vierhouten met een passende ruimtelijke opzet. Ook de inzet van het handhaven van een bestaand gebouw wordt gewaardeerd.

Bouwen conform de eisen van BENG (bouwbesluit), pluspunt is behoud van bestaande bebouwing.

Recreatie (5 recreatie eenheden; vakantiewoningen)

Aandachtspunten: Ruimtelijke inpassing

Advies: toewijzen In Vierhouten aan de Elspeterbosweg 33 is het voornemen om drie seniorenwoningen te realiseren op de plek van een bestaande recreatiefunctie met vijf eenheden. Met deze ontwikkeling worden er zelfstandige woningen op de markt gebracht binnen het dorp Vierhouten voor senioren. Dit levert meerwaarde op voor het dorp. Aandachtspunt voor de verdere planvorming is de positionering van de woningen en hun tuin ten opzichte van de Elspeterbosweg.

Toegewezen 3