AP 5g. Bijlage Factsheet Woonagenda en Nieuwbouw Gelderland mrt 2018

Bouwen wat nodig is Woonagenda’s en nieuwbouw in Gelderland

Er is veel te doen over het bouwen van woningen in Gelderland. Deze factsheet gaat in op de woningbehoefte in Gelderland en hoe wij als Provincie Gelderland met onze partners samenwerken aan de opgaven. De verschillen tussen de regio’s en gemeenten in Gelderland zijn groot, wat leidt tot een verschillend tijdspad en maatwerkoplossingen.

15000

10000

oe ie

h

nd

en dr

St

ed

er en la

R

iv i

uw e

o.

rd -V el oo N

en eg ij m N

em

er s

e.

y Li

le

e.

od Va l Fo

em h A rn

rh

oe

k

o.

0

k

5000

te

De groei van huishoudens is niet gelijk verdeeld over de provincie. In gemeenten in de FoodValley, Noord-Veluwe en de steden Arnhem en Nijmegen is de verwachte groei het hoogst. In gebieden met de druk op de woningmarkt is versnelling belangrijk. De opgave is hier om kwalitatief en onder­scheidende woongebieden te ontwikkelen die nodig zijn om de groei op te vangen, maar ook passen bij de toekomstige woonbehoefte. In de Achterhoek is het perspectief anders.

20000

ch

De provincie verwacht dat er in Gelderland in de periode 2015 tot 2030 zo’n 100.000 woningen bij moeten komen. Deze woningbehoefte is gebaseerd op de laatste Gelderse prognose (april 2017). Naast een verwachte groei van het aantal huishoudens (+ 80.000) is hierbij ook rekening gehouden met de wens van starters en huishoudens die nog niet over een zelfstandige woonruimte beschikken. Dit wordt aangeduid als het ‘inlopen van het woningtekort’. Als grove schatting van dit tekort is uitgegaan van 20.000 woningen.

Hier is de grootste opgave om de bestaande voor­raad passend te maken voor de toekomst. Te veel nieuwbouw kan hier leiden tot devaluatie van bestaande woningen. Vergrijzing, toename van eenpersoonshuishoudens en veranderende woonvoorkeuren hebben invloed op de opgave voor de bestaande en de nieuw te bouwen woningen.

A

100.000 woningen tot 2030

Fig 1 Huishoudensgroei 2015-2030 prognose Primos 2016 Gelderse variant

Huishoudensgroei 2015-2030 Apeldoorn

4.200 (+7%)

Arnhem

6.400 (+11%)

Ede

5.500 (+16%)

Nijmegen

8.400 (+10%)

Bouwen wat nodig is In Gelderland worden de prognoses gebruikt als richtgetal voor de regio. Op basis van inzichten en trends uit de prognoses en actuele marktinformatie brengen we samen de regionale opgaven voor de komende jaren in beeld. Hoeveel en wat voor een soort woningen zijn er nu, straks en op de langere termijn nodig? Er is aandacht voor meer betaalbare woningen, huizen voor jongeren en starters, woningen voor ouderen. In sommige regio’s staat de middeldure huur prominent op de agenda. We weten uit het recente verleden dat de ontwik­kelingen onzeker zijn en dat de markt steeds minder goed te voorspellen is. Ruimte in de programmering is nodig om in te kunnen spelen op ontwikkelingen in de markt. Dit vraagt in ieder geval om flexi­biliteit en innovatie zowel in planvorming als woonvormen. De woonpartners in de regio maken vervolgens afspraken, bijvoorbeeld over verduurzaming van bestaande woningen en aantallen nieuwbouwwoningen. Afspraken zijn een middel, geen doel op zich. Met tussentijdse monitoring houden we in de gaten of de afspraken aangepast moeten worden. Zo kunnen we sneller inspelen op veranderingen.

Voldoende woningen in plannen Over het algemeen is er in de gemeenten voldoende harde plancapaciteit beschikbaar. Harde plannen zijn vastgestelde bestemmingsplannen op basis waarvan bouwvergunningen afgegeven kunnen worden en gemeenten dus kunnen bouwen. Gezien de huidige druk op de woningmarkt en de overloop uit de Randstad is het niet wenselijk dat goede plannen vertraging oplopen. De druk op de woningmarkt in de gemeente Apeldoorn is zo groot dat vooruitlopend op de nieuwe regionale woonagenda al ruimte nodig is. Met Apeldoorn zijn we daarom in gesprek om ruimte te geven voor het ontwikkelen van plannen voor bijna 900 woningen. De regio werkt aan een afsprakenkader kwalitatief programmeren.

In de nieuwe woonagenda’s in de regio’s Arnhem en Nijmegen zetten de gemeenten de eerste vijf jaar in op het versnellen en inlopen woningtekort. In de regio Nijmegen worden 2.600 woningen meer gerealiseerd dan eerder afgesproken; 70% van het totaal wil de regio binnen vijf jaar realiseren. In de FoodValley hebben gemeenten een kwanti­ta­tief kader opgesteld dat jaarlijks wordt gemonitord. De regio werkt met bandbreedtes (13.365 - 16.335 woningen 2017 - 2027). Er is aandacht voor de extra opgave van ruim 800 woningen voor de komende 2 à 3 jaar i.v.m. druk op de woningmarkt vanuit m.n. de Utrechtse buurgemeenten. In Gelderland gaan gemeenten op verschillende plekken gebruik maken van de juridische mogelijkheden om afscheid te kunnen nemen van bouwplannen die niet binnen twee jaar van de grond komen. Zo kunnen nieuwe kansrijke woningbouwprojecten groen licht krijgen. Stand 1-1-2017

Aantal woningen in harde plannen

Aantal woningen in zachte plannen*

Totaal aantal geplande woningen

Apeldoorn

3.202

1.418

4.620

Arnhem

4.628

2.258

6.886

Ede

4.083

1.089

5.172

Nijmegen

5.489

6.024

11.513

Tab 1 Plancapaciteit per 1 januari 2017 op basis van gegevens gemeenten Zachte plannen zijn plannen in voorbereiding of potentiële bouwlocaties die nog niet door de gemeenteraad zijn vastgesteld.

Ook als de druk op de woningmarkt groot is, is het van belang voor gemeenten om ruimte te houden in de programmering om nieuwe plannen te kunnen ontwikkelen. Niet alle goede wooninitiatieven en mooie inbreidingsplekken zijn immers nu al in beeld. Zo kan de komende jaren worden ingespeeld op fluctuaties in de woningmarkt, of een verande­rende vraag. Daarnaast willen we dat er ook ruimte overblijft voor projecten die naar voren komen zoals bijvoorbeeld vanuit het programma SteenGoed Benutten.

Stijgende nieuwbouwproductie In de afgelopen drie jaar zijn er in Gelderland bijna 23.000 woningen aan de woningvoorraad toegevoegd. Er is een stijgende lijn in de nieuw­ bouwproductie. In 2017 is het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen met bijna 8.200 ongeveer

22% hoger dan in 2015. Gelderland is één van de provincies waar de nieuwbouwuitbreiding in 2017 hoger lag dan het landelijk gemiddelde. In Nijmegen zijn het afgelopen jaar 1.353 nieuwbouwwoningen opgeleverd, veruit het hoogste van alle Gelderse gemeenten.

12000 10000 7.975 8.197

8000

6.714

6000 4000 2000 0

20

0 20 1 0 20 2 0 20 3 0 20 4 0 20 5 06 20 0 20 7 0 20 8 09 20 10 20 11 20 12 20 13 20 14 20 15 20 16 20 17

00

20

Fig 2 Nieuwbouwwoningen in Gelderland vanaf 2000, CBS 2018

2016

2017

Apeldoorn

339

351

525

Arnhem

383

665

641

Ede

599

653

558

Nijmegen

686

1.411

1.353

Tab 2 Aantal nieuwbouwwoningen 2015-2017, CBS 2018

Niet alleen door nieuwbouw, maar ook door transformatie groeit het aantal woningen in Gelderland. Zo zijn vooral in de steden Arnhem en Apeldoorn de afgelopen jaren veel woningen toegevoegd door het omzetten van kantoren naar appartementen. Mooi voorbeeld is de Rijks­ water­staat toren in Arnhem-Presikhaaf die is omgebouwd tot studentenhuisvesting voor ongeveer 300 studenten. In Apeldoorn zijn verschillende (leegstaande) kantoorpanden omgebouwd tot comfortabele, betaalbare appartementen voor starters.

Ook op de korte termijn is er genoeg vertrouwen, als je het aantal afgegeven bouwvergunningen bekijkt. Beschikbare cijfers t/m het derde kwartaal van 2017 wijzen uit dat de afgifte van bouwvergunningen (na een daling in 2016) weer sterk toeneemt in Gelderland. Volgens het CBS zijn er tot oktober 2017 bijna 6.500 bouwvergunningen verleend. Vergeleken met dezelfde periode in 2016 is dit een toename van maar liefst 54%. Vooral de afgifte van bouwvergunningen voor huurwoningen is flink gestegen (m.n. in Arnhem). Meer informatie over de koers Ruimte voor goed wonen in Gelderland is te vinden op Forum Gelderland. Arnhem, februari 2018

Provincie Gelderland Markt 11 6811 CG Arnhem Postbus 9090 6800 GX Arnhem 026 359 99 99 provincieloket@gelderland.nl www.gelderland.nl

18 700 102

2015