Document · PDF

AP 5g. Bijlage Boekwerk MPG 2021

Commissie Ruimte en Wonen 17 mei 2021, gemeente NunspeetBij agendapunt: Meerjarenperspectief Grondexploitatie (MPG).11.343 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) 2021 gemeente Nunspeet

Inhoudsopgave 1.

Inleiding

2. Beleid en uitgangspunten Nota grondbeleid Uitvoeringsnota grondprijsbeleid Nota reserves en voorzieningen Nota Weerstandsvermogen en risicomanagement Parameters

2 2 3 3 4 4

Programmering

4. Ontwikkelingen in 2020 Winstneming

7 11

Verschillenanalyse

6. Financiële stand van zaken per complex (in exploitatie) Molenbeek Weversweg Elspeet Noordwest Bedrijventerrein De Kolk Kijktuinen Bedrijventerrein Elspeet Elspeterbosweg

16 17 19 21 22 24 26 27

Strategische gronden

8. Financiële positie grondexploitaties Reserve Grondexploitatie Voorziening risico’s grondexploitatie Financiële risico’s en relatie met paragraaf Weerstandsvermogen

29 29 30 31

Samenvatting

10. Bijlage: vast te stellen grondexploitaties Molenbeek Weversweg Elspeet Noordwest Bedrijventerrein de Kolk – gemeentelijke deel Bedrijventerrein de Kolk – facilitaire deel Bedrijventerrein de Kolk – GPS Kijktuinen Bedrijventerrein Elspeet Elspeterbosweg

33 34 35 35 37 38 39 40 41 42

1. Inleiding In dit hoofdstuk wordt ingegaan op welke wijze het Meerjaren Perspectief Grondbedrijf (verder: MPG) is opgebouwd en welke doelen met het MPG worden beoogd. Dit MPG bevat een volledige actualisatie van alle grondexploitaties en een geactualiseerde risicoanalyse. Peildatum voor de berekeningen is 1 januari 2021, maar ook belangrijke ontwikkelingen na deze datum zijn in dit MPG verwerkt. Wijzigingen in het kader van dit MPG zijn enkel financieel-technisch van aard. Besluitvorming met betrekking tot de bijstelling van de planinhoudelijke aspecten vindt plaats middels afzonderlijke besluitvorming per project. Dit MPG wordt eenmaal per jaar opgesteld, minimaal één maand voorafgaand aan de jaarrekening, zodat uitkomsten in de jaarrekening verwerkt kunnen worden. Het doel van dit MPG is u te informeren over de volgende onderwerpen: • Beleid en uitgangspunten grondexploitatie • Programmering: wijze waarop de plannen van onze gemeente passen binnen de kaders die de provincie heeft gesteld • Stand van zaken en toekomstverwachtingen grondexploitaties, waaronder: • Ontwikkelingen • Financieel overzicht • Verschillenanalyse • Specifieke projectrisico’s • Financiële positie grondbedrijf In de jaren voor 2016 werd de stand van zaken over de grondexploitaties en het strategisch vastgoed met het oog op woningbouw/bedrijfsontwikkeling of ruiling afzonderlijk aan de raad aangeboden.

Vanaf 2016 is dit verwerkt in de MPG. In het hoofdstuk samenvatting worden de verschillende voorstellen weergegeven. Vanwege een aanpassing in de verantwoordingsvoorschriften is de categorie ‘Niet in exploitatie genomen gronden’ vervallen. De gronden die binnen deze categorie vielen worden vanaf 2016 in de jaarrekening verantwoord onder de Materiële Vaste Activa (MVA) of, indien er sprake van is, onder de in exploitatie genomen gronden. In de nieuwe notitie Grondexploitatie van de commissie BBV van 2019 is er een aanpassing gemaakt in de waardering van zogenaamde ‘warme gronden’ bedoeld voor woningbouw. Deze gronden ‘warme gronden’ hoeven niet te worden afgewaardeerd naar de waarde van het vigerende bestemmingsplan. Hieraan zijn echter wel een aantal voorwaarden aan verbonden.

2. Beleid en uitgangspunten Het beleid van de gemeente Nunspeet ten aanzien van de grondexploitaties ligt vast in de volgende beleidsdocumenten: • Nota grondbeleid 2017-2020 • Uitvoeringsnota grondprijsbeleid • Nota reserves en voorzieningen • Nota weerstandsvermogen en risicomanagement • Parameters die binnen de grondexploitaties gehanteerd worden

Nota grondbeleid De Nota Grondbeleid 2017-2020 is door de gemeenteraad vastgesteld op 29 juni 2017. In deze nota is vastgelegd dat de gemeente Nunspeet met het voeren van grondbeleid de volgende doelstellingen wenst te realiseren: 1. Het waarborgen van een duurzame en veilige leefomgeving door een optimale ruimtelijke inrichting. 2. Het voeren van regie over ruimtelijke ontwikkelingen. 3. Het optimaliseren van het financiële resultaat uit de grondexploitatie. Andere belangrijke aandachtspunten die in deze nota zijn opgenomen: •

•

Bij gebiedsontwikkeling wordt gekozen voor een aanpak op maat waarbij het (kunnen) voeren van gemeentelijke regie voorop staat. Waar mogelijk gebeurt dit door actieve verwerving en ontwikkeling van grond, waar nodig of wenselijk kunnen ook andere, minder ver gaande vormen van regie worden toegepast. De keus voor actief grondbeleid wordt gekoppeld aan hetzij minimaal budget neutrale ontwikkeling binnen tien jaar of, als dat financieel gezien niet mogelijk is, aan een specifiek maatschappelijk belang dat niet door andere partijen wordt ingevuld. Als actief grondbeleid niet mogelijk of wenselijk is, wordt voor faciliterend grondbeleid gekozen onder de voorwaarden dat de ontwikkeling gewenst is en past binnen het ruimtelijk beleid van de gemeente, dat de ontwikkeling voor rekening en risico van de ontwikkelende partijen komt en dat volledig kostenverhaal is verzekerd. De gemeente Nunspeet gebruikt de reserve grondexploitatie om risico’s af te dekken. Er wordt jaarlijks aan de raad ter besluitvorming een meerjarenperspectief aangeboden. In dit meerjarenperspectief wordt een prognose weergegeven van de toekomstige ontwikkeling van de reserve grondbedrijf in de relatie tot de toekomstige ontwikkelingen. Winst- en verliesnemingen: • Winstneming: de gemeente hanteert de volgende uitgangspunten voor de voorlopige winstneming in lopende exploitaties: • Er is een actuele grondexploitatie.

• De maximaal te nemen winst omvat de al gerealiseerde opbrengsten (verkopen en subsidies/bijdragen die definitief zijn vastgesteld) minus de gemaakte kosten en de nog te maken kosten. • Tussentijdse winstneming gaat per vastgestelde grondexploitatie. De commissie BBV heeft in de notitie Grondexploitatie van juli 2019 aanbevolen om tussentijds winst te nemen als hier voldoende zekerheid over bestaat. Dit is verder uitgewerkt in deze notitie waarin de Percentage of Completion (POC) methode wordt voorgeschreven. • Verliesneming: wanneer de boekwaarde van de strategische gronden hoger is dan de marktwaarde van de gronden waardeert de gemeente deze gronden af tot marktwaarde. Bij een verliesgevende exploitatie vormt de gemeente voor het tekort een voorziening ten laste van de reserve grondexploitatie.

Uitvoeringsnota grondprijsbeleid Middels deze, door het college in december 2017 vastgestelde, uitvoeringsnota is de systematiek van bepaling van de grondprijzen vastgesteld. Algemeen uitgangspunt volgens deze nota is dat grond voor marktprijzen wordt verkocht. Een korting op marktprijzen kan alleen in bijzondere gevallen verleend worden. In 2016 is er een aanpassing van de uitvoeringsnota gedaan. Hierbij zijn de prijzen van de vrijstaande woningen en 2-onder-1 kappers aangepast om de verkoopbaarheid van deze types woningen te verbeteren. Deze aanpassingen zijn verwerkt in de herziene uitvoeringsnota grondprijsbeleid van december 2017. In deze laatste nota van december 2017 zijn ook vereenvoudigingen aangebracht in de gehanteerde prijzen voor de te verschillende kavels. Hierdoor wordt voor alle kavels binnen de verschillende kernen dezelfde prijs gehanteerd. Het onderscheid tussen de typen kavels wordt gemaakt door de verschillende referentieoppervlakten waardoor het prijsonderscheid tussen de verschillende typen kavels ontstaat. De herziening van de uitvoeringsnota grondprijsbeleid zal medio 2021 plaatsvinden.

Nota reserves en voorzieningen In de door de raad in juni 2020 vastgestelde nota Reserves en voorzieningen herijking 2020 is ingegaan op de Reserve grondexploitatie. Om nu en in de toekomst verzekerd te zijn van een gezonde basis voor grondexploitatie, is het op peil houden van de reserve van essentieel belang. Het weerstandsvermogen moet zodanig van omvang zijn dat (on)verwachte risico’s en (niet) kwantificeerbare verliezen worden opgevangen. Hierbij kan gedacht worden aan de in exploitatie genomen complexen, de nog niet in exploitatie genomen complexen, de looptijd van de exploitaties, procedurestagnaties, prijs- en rentestijgingen, verevening tussen winstgevende en verliesgevende locaties, actieve grondverwerving en de eventuele rol die een projectontwikkelaar speelt. Deze factoren laten zich niet in zijn geheel kwantificeren. Er is een bodem- en plafondbedrag vastgesteld. De berekening van deze bedragen is opgenomen in de nota reserves en voorzieningen. Voor 2020 luiden deze bedragen als volgt: • Bodembedrag: € 1.386.000 • Plafondbedrag: € 6.653.000 In de nota Reserves en voorzieningen 2020 is ook ingegaan op de Voorziening risico’s grondexploitatie. In deze voorziening zit een bedrag van € 1.144.000 Dit bedrag dient ter afdekking van verliezen in de grondexploitatie.

Dit bedrag is samengesteld uit de verliezen van Molenbeek, De Kolk facilitair deel, Weversweg, Elspeterbosweg en Bedrijvenstrip Elspeet. De nota reserves en voorzieningen, herijking 2021 zal in de raad van juni 2021 worden aangeboden.

Nota Weerstandsvermogen en risicomanagement De nota Weerstandsvermogen en risicomanagement 2020 is op 20 februari 2020 door de raad vastgesteld. In de nota is de grondexploitatie als onderdeel genoemd voor de identificatie van de risico’s. Een belangrijke beheersingsmaatregel die onze gemeente hanteert is de jaarlijkse bijstelling/actualisatie van de grondexploitaties, waarmee middels onderhavig MPG invulling aan wordt gegeven. Daarnaast wordt binnen de reserve grondexploitatie een bodembedrag (financiële buffer) aangehouden die varieert met de omvang van de risico's die worden gelopen.

Parameters Binnen de grondexploitaties zijn de volgende algemene uitgangspunten gehanteerd ten aanzien van de in exploitatie genomen gronden, in vergelijking: Parameter Opbrengstenstijging Kostenstijging Rentepercentage

MPG 2021 2,0% per 2023 2,0% en 2,0% per 2023 1,16%

MPG 2020 2,0% per 2022 3,0% en 2,0% per 2022 1,00%

Opbrengstenstijging 2020 Van een opbrengstenstijging is het afgelopen jaar geen sprake geweest omdat deze opbrengsten zijn gekoppeld aan het grondprijsbeleid van de gemeente Nunspeet. In dit prijsbeleid zijn sinds 2017 geen aanpassingen gemaakt.

Toekomstige opbrengstenstijgingen Toekomstige prijsstijgingen worden op dit moment voorzichtig ingeschat. De laatste jaren is er nauwelijks sprake geweest van prijsstijgingen en de verwachting is niet deze op korte termijn zullen worden doorgevoerd. Omdat de markt forse prijsstijgingen laat zien is voor de toekomst ook in Nunspeet rekening gehouden met prijsstijgingen op de langere termijn. Daarom wordt voor de toekomstige opbrengstenstijgingen hetzelfde systeem als afgelopen jaren gehanteerd met een hogere opbrengstenverwachting voor de langere termijn. Dit betekent dat voor de eerste 2 jaren de opbrengstenstijging op nihil wordt gesteld en voor de jaren daarna op 2,0% per jaar. Dit is een voorzichtige benadering maar deze is de afgelopen jaren in lijn gebleken met de werkelijke prijsontwikkeling van de kavelprijzen binnen de gemeente Nunspeet. Het huidige grondprijsbeleid wordt rond de zomer 2021 aangepast. Tot deze aanpassing zal de grondprijs op hetzelfde niveau blijven. Gezien de ontwikkeling van de markt over de afgelopen paar jaar, is wel de verwachting dat de grondprijzen na 2021 gaan stijgen mede als gevolg van een inhaaleffect vanuit de nieuwe nota grondprijsbeleid. 1

Kostenstijgingen 2020 De ramingen 2021 geven ten opzichte van de ramingen van 2020 geen stijgingen in de kosten. Door de Coronacrisis is de vraag in de grond-, weg- en waterbouw sector afgenomen. Dit veroorzaakt zelfs een minimale prijsdaling over het afgelopen jaar van zo’n 0,01% procent.2 Vanwege het geringe verschil van deze prijsdaling is er in de ramingen geen rekening mee gehouden waardoor de prijzen in de ramingen van 2021 gelijk zijn aan de ramingen van 2020.

1 Zie Outlook Grondexploitaties 2021, Metafoor 2 Zie Kwartaal bericht Q3 2020, Metafoor.

Toekomstige kostenstijgingen De parameters voor toekomstige kostenstijgingen zijn aangepast ten opzichte van afgelopen jaar. Voor toekomstige kostenstijgingen wordt op korte termijn ook een percentage van 2% aangehouden (voor de eerste twee jaar) en voor de langere termijn is het percentage op 2% gebleven. 3 De verwachting is dat door de afnemende vraag de kosten voor grond-, weg- en waterbouw minder hard zullen stijgen. Dit effect was in 2020 al waarneembaar waarbij er zelfs sprake was van een lichte daling. 4 De gemiddelde kostenstijging is volgens het CBS is over de afgelopen 10 jaar 1,6%. 5 De laatste jaren is er echter sprake van een behoorlijke stijging (2016 5,4%, 2017 1,9%, 2018 2,7% en de eerste helft van 2019 2,4%) maar deze trend is het afgelopen jaar doorbroken met een prijsdaling van 1,5% over de periode januari – oktober 2020. Om deze redenen is voor een voorzichtige benadering gekozen en zijn de percentages voor kostenstijgingen op 2% gezet.

Rente De rente die wordt gehanteerd voor het berekenen van de grondexploitatie is gebaseerd op de uitgangspunten in de financieringsparagraaf zoals deze gehanteerd worden in de vastgestelde programmabegroting. Vanuit de op 29 oktober 2020 vastgestelde programmabegroting 2021-2024 is dit rentepercentage berekend en uitgekomen op 1,16%.6 Door de aanpassingen het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) en de koppeling hiervan aan Wet op de Vennootschapsbelasting (Vpb) kan slechts de (werkelijke) rente over het vreemd vermogen worden toegerekend. Hiertoe wordt de gemiddelde rente over het vreemd vermogen en de verhouding tussen het eigen en het vreemd vermogen gebruikt om de rente te berekenen. Enkele overige uitgangspunten die onze gemeente hanteert: •

•

Er wordt geen rente bijgeschreven op de strategische gronden die we in eigendom hebben. De rente wordt direct ten laste van de jaarexploitatie gebracht. Door deze maatregel wordt voorkomen dat de boekwaarde van de gronden oploopt en worden de financiële gevolgen van vertraging in het uitgiftetempo binnen de diverse grondexploitaties beperkt. Het strategisch vastgoed wordt jaarlijks gewaardeerd. Als de boekwaarde hoger is dan de marktwaarde dan wordt deze afgewaardeerd en wordt het verlies genomen. Is de boekwaarde lager dan de marktwaarde dan wordt de ‘winst’ pas genomen op het moment dat de grond daadwerkelijk worden verkocht.

3 Zie Outlook Grondexploitaties 2020, Metafoor 4 Zie Kwartaal bericht Q3 2020, Metafoor. 5 Prijsindex Grond-, weg- en waterbouw (GWW) CBS 6 Rente 2021: € 329.001 en leningenportefeuille: € 9.157.870 met een aandeel vreemd vermogen van 32,43% (overzicht opgenomen

geldleningen en geprognotiseerde balans)

3. Programmering Wonen De nieuwe Woonvisie van de gemeente Nunspeet is in februari 2020 vastgesteld. Deze is gebaseerd op woonbehoefteonderzoek. Hieruit blijkt dat er binnen de gemeente Nunspeet nog volop behoefte is aan nieuwe woningen. Ondanks het toevoegen van woningen aan het project Molenbeek en het toevoegen van het project Elspeterbosweg wordt er nog niet in de behoefte aan woningen voorzien zoals deze uit het onderzoek naar voren komt. In het volgende overzicht is zichtbaar in welke mate het aanbod in de plannen van de gemeente Nunspeet past binnen aantallen van het behoefte onderzoek voor de periode 2020-2025. Categorie

Sociale huur (huur tot € 752 per maand) Middeldure huur (€ 752-€ 1.019 per maand) Vrije sector huur (> € 1.019 per maand) Sociale koop tot € 200.000 Betaalbare koop € 200.000 tot € 265.000 Middeldure koop € 265.000 tot € 350.000 Dure koop € 350.000 en meer Totaal

Aantal woningen Totaal plannen Woonvisie Gemeente Nunspeet nog te realiseren 135 78 50 0 0 10 90 0 117 45 113 64 124 50 629 247

Molenbeek

Kijktuinen

Weversweg Elspeterbosweg

10 22 44 37 141

16 20 7 93

7 4 4

2 9

Toelichting: Momenteel vallen de plannen van de gemeente Nunspeet binnen de aantallen van de Woonvisie7. De gemeentelijke plannen voldoen momenteel niet aan de woningbehoefte zoals deze er is. Het toekomstige plan ’t Hul Noord voorziet in deze behoefte. Werken Op het bedrijventerrein De Kolk is 20 hectare uit te geven grond, waarvan 15,8 hectare door de gemeente. Nagenoeg alle kavels zijn uit gegeven, op drie na en een aantal reststroken. De overige 4,2 hectare betreft de zelfrealisatie van een derde. Aan de grondexploitatie de Kolk is tot slot en ten opzichte van het vorige MPG het deel GPS toegevoegd. Dit betreft de aankoop van circa 5 hectare grond na faillissement. Hiervan is 4,3 hectare uitgeefbaar. Verwacht wordt dat uitgifte plaatsvindt van 2021-2023 Daarnaast wordt er in Elspeet een bedrijventerrein ontwikkeld met ongeveer 2,5 hectare aan uit te geven bedrijfskavels. Deze worden in 2024 en 2025 uitgegeven.

7 Goed wonen in de Gemeente Nunspeet (Woonvisie gemeente Nunspeet 2020-2025) vastgesteld op 20 februari 2020. 6

4. Ontwikkelingen in 2020 In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven in ontwikkelingen binnen de grondexploitaties gedurende 2020. Het gaat om de volgende aspecten: • Planning en realisatie te verkopen aantallen woningen en hectares bedrijventerrein. • Uitgifteprognoses. • Ontwikkeling nog te realiseren kosten. • Ontwikkeling nog te realiseren opbrengsten. Planning en realisatie De verkochte aantallen kavels woningen en hectares bedrijventerrein zijn voor 2020 als volgt samen te vatten: Realisatie planning uitgifte 2020 per complex Aantallen woningen

Planning

Realisatie

Verschil

Molenbeek Elspeet Noordwest

75 1

40 1

-35 0

Hectares bedrijventerrein De Kolk

1,9

1,4

-0,5

Toelichting afwijkingen en consequenties voor herziening grondexploitatie, zoals verwerkt in dit MPG: • In 2020 zijn er in Molenbeek 35 kavels minder uitgegeven dan gepland, deze zijn inmiddels merendeels in 2021 verkocht. Er resteren vijf kavels; een kavel uit fase 1, drie kavels uit fase 2, uit fase 2 is er ook een kavel te komen vervallen en is er doorgeschoven naar fase 3. • De laatste kavel van Elspeet Noordwest is verkocht in 2020. • Voor wat betreft het gemeentelijk deel van grondexploitatie de Kolk zijn nagenoeg alle kavels verkocht, er blijft nog een restant over van circa een halve hectare te verkopen bouwgrond.

Uitgifteprognoses Onderstaand is de huidige uitgifteprognose voor woningen weergegeven, in vergelijking met de uitgifteprognose in het MPG van vorig jaar:

Door het versnellen van het plan Molenbeek is deze planning erg beïnvloed. Daarnaast is het plan van Weversweg vervroegd en het plan van Kijktuinen iets verlaat. Tenslotte is het programma van Elspeterbosweg toegevoegd, wat op korte termijn zal worden uitgegeven. Per project en per woningtype ziet de planning er dan als volgt uit: 2021 Weversweg Dure koop € 365.000 en meer Molenbeek Sociale huur (huur tot € 752 per maand) Vrije sector huur ( > € 1.019 per maand) Betaalbare koop € 200.000 tot € 265.000 Middeldure koop € 265.000 tot € 350.000 Dure koop € 350.000 en meer Kijktuinen Sociale huur (huur tot € 752 per maand) Sociale koop tot € 200.000 Middeldure koop € 265.000 tot € 350.000 Dure koop € 350.000 en meer Elspeterbosweg Betaalbare koop € 200.000 tot € 265.000 Dure koop € 350.000 en meer

14 14 6 28

2022

2023

28 4 2 10 11

3 3 10 10

2024

3 3 10 10

22 16

Totaal

3 1

28 10 22 44 37 50 16 20 7

20 7 4 1

totaal

7 2 55

247

In het volgende overzicht is de huidige uitgifteprognose voor bedrijventerreinen (bedrijventerrein De Kolk en bedrijventerrein Elspeet) weergegeven in aantallen hectares, in vergelijking met de uitgifteprognose in het MPG van vorig jaar:

De uitgifte van de kavels van bedrijventerrein Elspeet vindt plaats in 2024 en 2025 in plaats van in 20242027. De restant uitgifte van het gemeentelijke deel van De Kolk is gefaseerd in 2021. Ten opzichte van het vorige MPG is het deel GPS aan de grondexploitatie De Kolk toegevoegd. De uitgifte van deze kavels zal plaatsvinden tussen 2021-2023.

Ontwikkeling nog te realiseren opbrengsten De nog te realiseren opbrengsten zijn toegenomen naar € 28,9 miljoen en zijn per project als volgt samen te vatten, in vergelijking met het MPG van vorig jaar (totaal te realiseren opbrengsten € 27,7 miljoen):

Toelichting op omvangrijke verschillen: • •

Afgelopen jaar zijn er in de verschillende projecten circa € 7,3 miljoen aan opbrengsten gerealiseerd. Deze opbrengsten komen voor het grootste deel uit de projecten Molenbeek (circa € 4,3 miljoen) en De Kolk (circa € 2,1 miljoen). De verwachtte opbrengsten lagen hoger, namelijk op € 9,7 miljoen. De totale verwachtte opbrengsten zijn toegenomen met € 8,5 miljoen met name door het toevoegen van het deel GPS aan het project De Kolk, het toevoegen van het project Elspeterbosweg en het gewijzigde programma van het project Molenbeek. • Mede door de toevoeging van het nieuwe deel GPS aan de Kolk zijn de nog de realiseren opbrengsten met € 7,3 miljoen toegenomen. • De toevoeging van het project Elspeterbosweg levert € 0,5 miljoen extra nog te realiseren opbrengsten op. • De verandering van maatschappelijk doel naar supermarktlocatie in het project Molenbeek zorgt voor een verbetering van verwachtte opbrengsten van circa € 0,7 miljoen.

Ontwikkeling nog te realiseren kosten De nog te maken kosten zijn gestegen naar € 22,5 miljoen in vergelijking met de MPG van vorig jaar (totaal te realiseren kosten € 20,9 miljoen) en zijn per project als volgt samen te vatten:

• • • •

• • •

Afgelopen jaar is er voor € 4,0 miljoen in de verschillende projecten aan kosten gerealiseerd. Dit bedrag lag lager dan de verwachtte € 5,4 miljoen. De nog te realiseren kosten zijn in totaal met € 5,6 miljoen toegenomen. Dit zorgt voor een verschil ten opzichte van het MPG van vorig jaar van € 1,6 miljoen. Er zijn grondexploitaties waarbij de nog te realiseren kosten naar beneden zijn bijgesteld: Molenbeek (met € 1,4 miljoen), Weversweg (met € 0,2 miljoen) en Elspeet Noordwest (met € 0,2 miljoen). Ook voor wat betreft de grondexploitatie de Kolk - voor zowel het gemeentelijke deel als het facilitaire deel - zijn de kosten voor bouw en woonrijpmaken naar beneden bijgesteld. Daartegen over staat een toename (met € 7.5 miljoen) voor het deel GPS. Tot slot is een tussentijdse winstneming van € 1.5 toegevoegd (jaarrekening ’19) verwerkt. Bij de projecten Kijktuinen en Bedrijventerrein Elspeet zijn de nog te realiseren kosten naar boven opgevoerd (met € 0,4 en € 0,1 miljoen). De verschillen in nog te realiseren kosten komen met name omdat de projecten zich in een verder stadium bevinden, waardoor er een meer reële schatting van de nog benodigde kosten voor het bouwen woonrijp maken gemaakt kon worden. Het toevoegen van het project Elspeterbosweg zorgt voor € 0,3 miljoen extra nog te realiseren kosten.

Winstneming In de nieuwe notitie grondexploitatie van juli 2019 is door de commissie BBV de aanbeveling gedaan om winst te nemen als hierover voldoende zekerheid bestaat. Hierin wordt een uitleg gegeven over het tussentijds winst nemen op grondexploitaties. Dit wordt gedaan door middel van de POC-methode waarbij POC staat voor Percentage of Completion. Hierbij wordt de voortgang van het project berekend en naar rato daarvan een deel van de berekende winst genomen. De voortgang wordt als volgt bepaald: % kostenrealisatie x % opbrengstenrealisatie. Voor het project De Kolk (gemeentelijk deel) is in deze MPG een eindresultaat berekend van € 1.120.099. Daarbij is rekening gehouden met circa € 3.667.000 aan tussentijdse winstneming. Het gerealiseerde deel van de kosten is berekend op 98%, het gerealiseerde deel van de opbrengsten op 97% zodat het voortgangspercentage op 95% uitkomt. Voorgesteld wordt om op basis van dit percentage voor € 1.067.860 opnieuw tussentijds winst te nemen en toe te voegen aan de reserve grondexploitatie.

Ook op basis van de geactualiseerde grondexploitatie Molenbeek is een berekening opgesteld voor tussentijdse winstneming. Het eindresultaat verbetert van negatief naar positief tot € 2.674.543. Het voortgangspercentage is 55%. Het bedrag dat als winst in 2021 kan worden genomen is € 1.465.224. Door het gewijzigde eindresultaat van Elspeet Noordwest is tot slot ook tussentijdse winstneming berekend voor deze grondexploitatie. Op basis van het positieve eindresultaat van € 152.115 en het voortgangspercentage van 90% bedraagt de tussentijdse winst € 136.884. Voorgesteld wordt om deze winstneming toe te voegen aan de reserve grondexploitatie.

5. Verschillenanalyse In dit hoofdstuk is de verschillenanalyse in vergelijking met de planning en het MPG vorig jaar opgenomen, ten aanzien van de volgende onderdelen: • Financiële uitkomst op einddatum van het project. • Gerealiseerde kosten en opbrengsten boekjaar 2020.

Resultaat in miljoenen €

Financiële uitkomst grondexploitaties De financiële uitkomst van de grondexploitaties naar de huidige inzichten is als volgt samen te vatten (bedragen in € miljoen):

5 4 3 2 1 0 -1

MPG 2021 MPG 2020 MPG 2019

Toelichting per complex: • Het resultaat van het project Molenbeek is flink verbeterd ten opzichte van afgelopen jaar. De kostenpost voor integrale ophoging is komen te vervallen, wat zorgt voor het grootste verschil. Daarnaast is het uitwerkingsplan van fase 3 gereed. Hierdoor zijn de kosten voor het bouw- en woonrijp maken opnieuw geraamd en voor het gehele project naar beneden bijgesteld. Tenslotte zorgt de verandering van maatschappelijk doeleinde naar supermarkt voor een verbetering van het resultaat. • Het resultaat op het project Weversweg is verbeterd ten opzichte van het voorgaande jaar. Het project nadert het einde, waardoor er een betere raming voor de restantwerkzaamheden gemaakt kon worden. Hierdoor zijn de nog te realiseren kosten naar beneden bijgesteld. • Het project Elspeet Noordwest nadert het einde, de kosten zijn opnieuw geraamd. De kosten voor het woonrijp maken zijn naar beneden bijgesteld, wat zorgt voor het grootste verschil. De plankosten zijn juist iets opgerekt. Het verwachte resultaat van het project Elspeet Noordwest komt nu voor het eerst positief uit. • Het resultaat voor de Kolk gaat er - exclusief tussentijdse winst - circa € 0,6 miljoen op vooruit door met name een optimalisatieslag in de kosten voor bouw- en woonrijp maken.

• Het resultaat voor Kijktuinen is verslechterd ten opzichte van het voorgaande jaar van circa € 0,5 miljoen naar bijna 0. Dit komt omdat de te realiseren kosten opnieuw zijn geraamd en hoger zullen zijn dan eerder verwacht, met name de kosten voor het bouwrijp maken. Daarnaast is het programma veranderd, waardoor er minder opbrengsten verwacht worden. • Het resultaat van het bedrijventerrein Elspeet is verslechterd van circa 0 naar € -0,1 miljoen. De post verwerving is gecorrigeerd en het rentenadeel is toegenomen. • Het resultaat van Elspeterbosweg wordt verwacht op € -0,1 miljoen.

Gerealiseerde kosten en opbrengsten 2020 De gerealiseerde kosten en opbrengsten, in vergelijking met de verwachting volgens het MPG voorgaand jaar zijn als volgt weer te geven: Kosten

Miljoen €

3,0 2,0 1,0

Planning Kosten

Realisatie Kosten

-1,0

De belangrijkste verschillen in de gemaakte kosten (€ 1,4 miljoen minder dan verwacht) zijn als volgt te verklaren: • • • •

Weversweg: Het woonrijp maken loopt langer door en er waren minder kosten voor voorbereiding en toezicht nodig dan voorzien. Elspeet Noordwest: Het woonrijp maken heeft eerder plaats gevonden dan verwacht en er waren meer kosten voor plankosten dan voorzien. De Kolk: met name het afronden van het bouw en woonrijpmaken is wat vertraagd aangezien deze werkzaamheden zijn gekoppeld aan de uitgifte. Daarnaast is de raming van deze kosten fors naar beneden bijgesteld. Kijktuinen: De aanvullende verwerving zal niet plaatsvinden. Er hoefde niet gesaneerd te worden en de sloopkosten vielen lager uit dan verwacht. Het grondwerk en de onderzoekskosten vielen lager uit. Daartegenover waren de plankosten en kosten voor tijdelijk beheer hoger dan voorzien.

Opbrengsten

De belangrijkste verschillen in de gerealiseerde opbrengsten (€ 2,4 miljoen minder dan verwacht) zijn als volgt te verklaren: • •

Molenbeek: De verkoop van de kavels van fase 2 zijn minder snel verlopen dan gepland (verschil van circa € 1,1 miljoen). De meeste van deze kavels zijn inmiddels in 2021 verkocht. Daarnaast is de laatste gemeentelijke kavel uit fase 1 tegen de verwachting in niet uitgegeven (verschil van circa € 0,2 miljoen). De Kolk: het laatste deel van de kaveluitgifte is doorgeschoven naar de eerste helft van 2021. 14

•

Elspeterbosweg: De verkoop van de gronden is opgeschoven van 2020-2021 naar 2021-2022.

6. Financiële stand van zaken per complex (in exploitatie) In dit hoofdstuk is de financiële stand van zaken per complex weergegeven. Hier wordt ingegaan op alle in exploitatie genomen gronden, te weten: • • • • • • •

Molenbeek Weversweg Hulshorst Elspeet Noordwest Bedrijventerrein De Kolk Kijktuinen Bedrijventerrein Elspeet Elspeterbosweg

De afgelopen jaren zijn er op diverse grondexploitaties al diverse bedragen afgeboekt. De oorzaak hiervan is de verslechterde marktsituatie voor grondverkoop en dure grondaankopen in het verleden. Daarnaast zijn de rentelasten, die normaal gesproken worden door geboekt naar de diverse grondexploitaties, niet verder doorbelast. Deze zijn opgevangen binnen de exploitatie van de gemeente Nunspeet en zijn in feite verliesnemingen op deze grondexploitaties. De verliezen zoals die in de afgelopen jaren zijn genomen:

Project Weversweg Molenbeek De Kolk Elspeet Noordwest

jaar:

tm 2016 609.048 2.302.632 1.597.430 1.012.856 5.521.966

2017 24.500 255.600 134.800 9.700 424.600

2018 22.000 167.000

2019 5.000 99.000

2020 1.000 20.000

189.000

104.000

21.000

totaal 661.548 2.844.232 1.732.230 1.022.556 6.260.566

In bovenstaand overzicht zijn eventuele afboekingen naar aanleiding van de resultaten uit de nieuwe berekeningen van de diverse exploitaties nog niet meegenomen.

Molenbeek Kerninformatie project In 2009 is het bestemmingsplan Molenbeek vastgesteld in het gebied tussen de Molenweg, de Bovenweg en de Elburgerweg. Programma Aan het programma zijn 28 appartementen boven de supermarkt toegevoegd. Hierdoor komt het totaal programma uit op 482 woningen. Het programma bestaat uit zowel huur- als koopwoningen. De verschillende woningtypen binnen het programma zijn appartementen, rijwoningen, tweekappers en vrijstaande woningen. Deze zullen op diverse wijzen worden aangeboden; door ontwikkelaars, verhuurders, in CPO-vorm of door de gemeente rechtstreeks aan de eindbewoners door in de vorm van particulier opdrachtgeverschap. Ontwikkelingen afgelopen jaar In 2020 zijn de meeste gemeentelijke kavels in de tweede fase van het plangebied verkocht. Er is een kavel komen te vervallen en er is er een doorgeschoven naar fase 3. Daarnaast is er nog een gemeentelijke kavel beschikbaar uit fase 1. De verwachting is dat deze kavels in 2021 verkocht zullen worden. De uitgifte aan ontwikkelaars liepen minder snel dan verwacht. Er werden 29 kavels uitgegeven in plaats van de beoogde 61. Inmiddels zijn in 2021 de meeste kavels uitgegeven, er resteren 3 kavels. De uitgifte van fase 3 wordt verwacht tussen 2022 en 2024. Er was oorspronkelijk een kavel gereserveerd voor maatschappelijke doeleinden. Deze kavel krijgt een andere invulling.

Er komt een supermarkt met daar bovenop 28 sociale huurwoningen. Daarnaast zorgt het plan van de supermarkt voor ruimte voor het uitgeven van grond voor twee vrijstaande kavels. Bij elkaar heeft dit een positief effect aan de inkomstenkant. Gepaard met deze ontwikkelingen zijn er extra kosten geraamd voor het bouw- en woonrijp maken, voor het aanleggen van 43 parkeerplaatsen en voor de plankosten. Het woonrijp maken van de eerste fase is nagenoeg gereed. Er is ook al een deel van fase 2 woonrijp gemaakt. Naar verwachting zal in 2022 fase 2 woonrijp zijn. Het bouwrijp maken van fase 3 zal dit jaar nog worden opgestart. Het woonrijp maken van deze fase zal plaatsvinden tussen 2022 en 2024.

Samenvatting financiële uitkomst grondexploitatie

Boekwaarde 31-12-2020

Nog te realiseren

Totaal

Kosten - Verwerving - Bouwrijp maken - Woonrijp maken - Financieringskosten - Kostenstijging - Overig

15.390.000 2.309.000 2.634.000 4.196.000 5.783.000

279.000 15.669.000 1.271.000 3.580.000 5.206.000 7.840.000 -118.000 4.078.000 332.000 332.000 1.843.000 7.626.000

Totaal kosten

30.312.000

8.813.000 39.125.000

Opbrengsten - Woningen - Afwaarderingen - Overige opbrengsten - Opbrengstenstijging

25.000.000 2.844.000 1.894.000 -

10.219.000 35.219.000 2.844.000 1.744.000 3.638.000 97.000 97.000

Totaal opbrengsten

29.738.000

12.060.000 41.798.000

Saldo op eindbasis

2.673.000

In het verleden is voor het project al een bedrag van € 2,8 miljoen aan verliezen genomen. In vergelijking met het MPG ’20 is het project nu winstgevend met circa € 2.673.000. Dit zorgt er bij elkaar voor dat het project net verlies draait. Belangrijkste risico’s De belangrijkste risico’s voor dit project zijn dat de kosten zullen stijgen en dat de opbrengsten minder hoog zullen zijn dan verwacht. Afwijking ten opzichte van de vorige exploitatie Ten opzichte van de vorige exploitatie zijn er grote verschillen. De kostenpost voor het integraal ophogen is komen te vervallen, wat zorgt voor het grootste verschil. Daarnaast is het uitwerkingsplan van dit project gereed, op basis waarvan de kosten voor het bouw- en woonrijp maken opnieuw zijn geraamd. Deze zijn naar beneden bijgesteld en hierdoor is de kostenstijging ook minder hoog. Tenslotte zijn de verwachte opbrengsten door het aangepaste programma, van maatschappelijke doeleinden naar een supermarkt en appartementen, hoger. Het verwachte saldo van dit project is ten opzichte van de vorige herziening met circa € 2,7 miljoen verbeterd.

Weversweg Kerninformatie project Het bestemmingsplan Weversweg is in 2009 vastgesteld. Programma Het oorspronkelijke programma voor het plan Weversweg bestaat uit 56 woningen in de koopsector. Door de toevoeging van een extra stuk grond komen hier nog vier woningen bij. Dit zorgt voor een totaal van 60 woningen. Ontwikkelingen afgelopen jaar In 2019 zijn de laatste kavels van het oorspronkelijke plan verkocht, deze kavels zijn bijna bouwrijp. Daarnaast is een extra stuk grond aangekocht om tot ontwikkeling te brengen. De gewijzigde grondexploitatie is in mei 2020 door de gemeenteraad vastgesteld. Doordat het project zich in een verder gevorderd stadium bevindt, kon er een meer reële schatting worden gemaakt van de nog benodigde kosten. Hierdoor zijn de kosten voor het woonrijp maken en de overige kosten naar beneden bijgesteld. Het negatieve resultaat wordt nu verwacht op circa € 86.000 in vergelijking met circa € 352.000 negatief bij het vorige MPG.

Boekwaarde 31-12-2020

Nog te realiseren

Kosten - Verwerving - Bouwrijp maken - Woonrijp maken - Financieringskosten - Kostenstijging - Overig

1.878.000 452.000 259.000 869.000 784.000

31.000 220.000 9.000 7.000 99.000

1.878.000 483.000 479.000 878.000 7.000 883.000

Totaal kosten

4.242.000

366.000

4.608.000

Opbrengsten - Bedrijven - Woningen - Afwaarderingen - Opbrengstenstijging

3.436.000 678.000 -

406.000 2.000

3.842.000 678.000 2.000

Totaal opbrengsten

4.114.000

408.000

4.522.000

Saldo op eindbasis

Totaal

-86.000

Naar aanleiding van de verbetering van het verwachte eindresultaat kan de voorziening verlaagd worden van € 432.000 (exclusief het positieve effect van de nieuwe kavels) naar circa € 86.000. In het verleden is er al circa € 680.000 aan verliezen genomen, dus het project is realiteit meer verliesgevend.

Belangrijkste risico’s Een risico is dat de werkelijk kosten zullen stijgen, maar doordat het project zich in de eindfase begeeft is dit risico minimaal. Afwijking ten opzichte van de vorige exploitatie De kosten voor het woonrijp maken zijn opnieuw geraamd en zijn met circa € 138.000 naar beneden bijgesteld. Daarnaast is de looptijd van het project minder lang geworden waardoor er minder aan plankosten en voorbereiding en toezicht wordt verwacht. Dit zorgt voor circa € 111.000 minder aan nog verwachte kosten.

Elspeet Noordwest Kerninformatie project Begin 2014 is het bestemmingsplan Elspeet Noordwest vastgesteld. Programma Het programma van Elspeet Noordwest omvat 82 woningen onderverdeeld in diverse categorieën. Ontwikkelingen afgelopen jaar In 2020 is de laatste kavel van het project verkocht. Afgelopen jaar zijn er werkzaamheden verricht voor het bouw- en woonrijp maken. Dit jaar zullen de laatste werkzaamheden voor het bouwrijp maken plaatsvinden, waarna in 2022 verwacht wordt dat het project woonrijp zal zijn en zal worden afgerond.

Elspeet Noordwest Boekwaarde 31-12-2020

Nog te realiseren

Kosten - Verwerving - Bouwrijp maken - Woonrijp maken - Financieringskosten - Kostenstijging - Overig

1.646.000 644.000 438.000 543.000 1.343.000

15.000 309.000 -12.000 9.000 168.000

1.646.000 659.000 747.000 531.000 9.000 1.511.000

Totaal kosten

4.614.000

489.000

5.103.000

Opbrengsten - Woningen - Afwaarderingen - Opbrengstenstijging - Overige opbrengsten

3.933.000 1.293.000 31.000

Totaal opbrengsten

5.257.000

Saldo op eindbasis

Totaal

154.000

In vergelijking met eerdere MPG’s is het project nu net winstgevend, maar in de afgelopen jaren hebben er al afboekingen voor een totaalbedrag van € 1.293.000 plaatsgevonden. Afwijking ten opzichte van de vorige exploitatie Door het naar beneden bijstellen van de kostenpost voor het woonrijp maken is de grondexploitatie positief geworden. Dit is gedaan omdat het einde van het project nadert en het resterende benodigde budget opnieuw geraamd is. De plankosten zijn juist wat verhoogd ter afronding van het project. Het verschil met het vorige MPG is circa € 0,3 miljoen. Belangrijkste risico’s Risico’s in dit project zitten vooral in de toename van de kosten. Dit risico is echter beperkt, gezien het project zich in de eindfase bevindt. 21

Bedrijventerrein De Kolk Kerninformatie project Het bestemmingsplan van het Industrieterrein De Kolk is in 2008 vastgesteld. In 2012 zijn de eerste gronden verkocht. De diverse procedures met betrekking tot vergunningen zijn afgerond, het bouwrijp maken is afgerond en ook het woonrijpmaken van het gemeentelijk deel en het facilitaire deel is vergevorderd. Naar verwachting kunnen die werkzaamheden in 2021 en 2022 worden afgerond. Voor MPG ’21 is het deel GPS toegevoegd aan de grondexploitatie de Kolk. Over de aankoop van de benodigde grond heeft de raad in februari 2021 positief besloten. Programma Het totale exploitatiegebied conform MPG ’20 betreft een terrein van 37 hectare. Hiervan is uiteindelijk een kleine 20 hectare als uitgeefbaar bedrijventerrein bestemd. Van de overige delen van het terrein blijft een deel gehandhaafd en zijn de overige delen bedoeld als retentiegebied, groen, waterafvoer en verkeer. Een onderdeel van de exploitatie is het faciliterende deel dat voor een derde wordt uitgevoerd. Zowel de inkomsten (exploitatiebijdrage) als de uitgaven (openbare voorzieningen) van dit deel zijn in de grondexploitatie verwerkt. In de actualisatie van de grondexploitatie (MPG ’21) is tot slot rekening gehouden met de toevoeging van circa 5 hectare grond, waarvan 4,3 hectare uit te geven voor bedrijvigheid.

Ontwikkelingen afgelopen jaar In 2020 is ongeveer 1,4 hectare van het bedrijventerrein uitgegeven zodat in totaal ruim 15 hectare is uitgegeven. De verwachting is dat het resterende deel in 2021 uitgegeven gaat worden. Het bouw- en woonrijp maken voor het gemeentelijke deel is grotendeels uitgevoerd in 2020. Ook voor het facilitaire deel zijn deze werkzaamheden voor een deel uitgevoerd. De uitvoering van het deel GPS zal medio 2021 worden opgestart.

Samenvatting financiële uitkomst grondexploitatie

Boekwaarde 31-12-2020

Nog te realiseren

Totaal

Kosten - Verwerving - Bouwrijp maken - Woonrijp maken - Financieringskosten - Kostenstijging - Voorlopige winstneming - Overig

7.790.000 3.416.000 1.796.000 3.349.000 3.667.000 3.784.000

6.325.000 14.115.000 580.000 3.996.000 1.019.000 2.815.000 10.000 3.359.000 115.000 115.000 3.667.000 340.000 4.124.000

Totaal kosten

23.802.000

8.389.000 32.191.000

Opbrengsten - Bedrijven - Overige opbrengsten - Afwaarderingen - Opbrengstenstijging

22.547.000 1.755.000 -

8.369.000 30.916.000 552.000 552.000 1.755.000 11.000 11.000

Totaal opbrengsten

24.302.000

8.932.000 33.234.000

Saldo op eindbasis

1.043.000

Het eindresultaat van de Kolk is positief nadat in eerste instantie (voor 2017) op de grondpositie is afgewaardeerd voor 1,8 miljoen. Door een optimalisatie aan de kostenkant heeft er de afgelopen winstneming plaats kunnen vinden voor 3,7 miljoen. Door verdere optimalisatie kan er opnieuw winst worden genomen in het MPG ’21. Afwijking ten opzichte van vorige grondexploitatie Bovenstaande opzet betreft de geconsolideerde grondexploitatie van het oorspronkelijk gemeentelijke deel, het facilitaire deel en het toegevoegde deel GPS. Inclusief de genomen winst bedraagt het eindresultaat circa € 1.043.000. In vergelijking met vorig MPG is het eindresultaat naar beneden bijgesteld met circa € 900.000. Omdat er opnieuw tussentijdse winst (€ 1.542.000) is genomen ten opzichte van vorige actualisatie is er in feite sprake van een verbetering. Deze verbetering van circa € 650.000 is voornamelijk het gevolg van een besparing op de kosten voor bouw- en woonrijp maken. Voor alle duidelijkheid, het verwachte resultaat voor het deel GPS is nagenoeg neutraal. Belangrijkste risico’s Omdat het deel GPS in feite nog moet opstarten, liggen de risico’s in een toename van kosten voor bouwen woonrijp maken van dat deel. Daarnaast bestaat het risico dat de grondopbrengsten van dat deel lager uitvallen dan nu geraamd.

Kijktuinen Kerninformatie project Eind 2019 is de grondexploitatie en de structuurvisie voor het project Kijktuinen vastgesteld en is het project opgestart. In tegenstelling tot de in december 2019 vastgestelde grondexploitatie, zijn de gronden voor de toekomstige uitbreiding van de begraafplaats Nunspeet (€ 87.300) niet in de exploitatieopzet meegenomen maar geactiveerd als materieel vast actief. Een voorontwerp bestemmingsplan is opgesteld en ligt ter beoordeling in het wettelijk overleg met de partners. Programma Het programma van Kijktuinen omvat 93 woningen onderverdeeld in diverse categorieën, bij de vorige herziening bevatte het programma 97 woningen. Ontwikkelingen afgelopen jaar In 2020 hebben er verschillende onderzoeken plaatsgevonden en is er een begin gemaakt met het grondwerk en de bestemmingsplanprocedure. Daarnaast is de bedrijfswoning in 2020 verkocht. Tenslotte is er een concrete raming van de kosten voor het bouw- en woonrijp maken door een extern bureau uitgevoerd. Hierdoor zijn de kosten in de grondexploitatie aangepast. Samenvatting financiële uitkomst grondexploitatie

Boekwaarde 31-12-2020

Nog te realiseren

Kosten - Verwerving - Bouwrijp maken - Woonrijp maken - Financieringskosten - Kostenstijging - Overig

1.064.000 1.000 10.000 363.000

50.000 928.000 850.000 37.000 56.000 382.000

1.114.000 929.000 850.000 47.000 56.000 745.000

Totaal kosten

1.438.000

2.303.000

3.741.000

Opbrengsten - Woningen - Afwaarderingen - Opbrengstenstijging - Overige opbrengsten

675.000

3.058.000 16.000 -

3.058.000 16.000 675.000

Totaal opbrengsten

675.000

3.074.000

3.749.000

Saldo op eindbasis

Totaal

8.000

Afwijking ten opzichte van de vorige exploitatie De geraamde verwerving ter compensatie van de stikstof zoals was opgenomen bij het vorige MPG is naar beneden bijgesteld als gevolg van afnemende behoefte.

De sloopkosten en kosten voor grondwerk zijn naar beneden bijgesteld, gezien die in de raming van het bouwrijp maken zijn inbegrepen. Daarnaast is de kostenpost voor onderzoek en sanering naar beneden bijgesteld. De kosten voor het bouw- en woonrijp maken zijn opnieuw geraamd op basis van het stedenbouwkundige plan en zijn daardoor flink toegenomen. Tenslotte is het programma gewijzigd wat zorgt voor minder verwachte opbrengsten. Alle bovengenoemde aspecten hebben tot gevolg gehad dat de verwachte winst van circa € 0,5 miljoen naar beneden is bijgesteld tot een nagenoeg neutraal resultaat. Belangrijkste risico’s Risico’s in dit project zitten vooral in de toename van de kosten, de daling van de grondprijzen en de afname van gronden. Een ander risico is eerdere maatschappelijke weerstand die een langere proceduretijd tot gevolg kan hebben.

Bedrijventerrein Elspeet Kerninformatie project De grondexploitatie voor het bedrijventerrein is in mei 2020, gelijktijdig met het vorige MPG, vastgesteld. Programma Het totale exploitatiegebied betreft een terrein van ruim 6,6 hectare. Hiervan is uiteindelijk 2,5 hectare als uitgeefbaar bedrijventerrein bestemd. Van de overige delen van het terrein wordt een deel gehandhaafd in zijn huidige bestemming en zijn de overige delen bedoeld als groen, waterafvoer en verkeer. Ontwikkelingen afgelopen jaar. In 2020 is het project opgestart. Er zijn nog geen werkzaamheden uitgevoerd, maar de bestemmingsplanprocedure is in 2020 gestart. De verwachting is dat in mei 2021 het bestemmingsplan door de raad zal worden vastgesteld. Het bouwrijp maken zal pas in 2022 starten.

Boekwaarde 31-12-2020

Nog te realiseren

Kosten - Verwerving - Bouwrijp maken - Woonrijp maken - Financieringskosten - Kostenstijging - Overig

1.945.000 24.000 83.000

361.000 626.000 595.000 134.000 126.000 645.000

2.306.000 626.000 595.000 158.000 126.000 728.000

Totaal kosten

2.052.000

2.487.000

4.539.000

Opbrengsten - Bedrijven - Afwaarderingen - Opbrengstenstijging - Overige opbrengsten

133.000

3.732.000 160.000 389.000

3.732.000 160.000 522.000

Totaal opbrengsten

133.000

4.281.000

4.414.000

Saldo op eindbasis

Totaal

-125.000

Belangrijkste risico’s Het belangrijkste risico is dat de kosten zullen stijgen en de opbrengsten zullen dalen. Daarnaast is een gebrek aan belangstelling voor de kavels een risico. Afwijking ten opzichte van de vorige exploitatie Ten opzichte van het MPG ’20, is het resultaat van het Bedrijventerrein Elspeet, rekening houdend met de voorziening, iets verslechterd. Het resultaat ligt nog steeds rond de -€ 0,1 miljoen.

Elspeterbosweg Kerninformatie project De grondexploitatie voor de Elspeterbosweg is in juni 2020 vastgesteld. Programma Het programma van de Elspeterbosweg bevat 7 (starters-)woningen en 1 twee-onder-een-kapwoning. Ontwikkelingen afgelopen jaar Na verschillende alternatieven te hebben onderzocht is er het afgelopen jaar een nieuw stedenbouwkundig onderwerp vastgesteld. Ook is er een concept-verbeelding door middel van een bestemmingsplantekening gemaakt en is het plan akoestisch nader onderzocht. Op basis hiervan is de opgestelde grondexploitatie vastgesteld. Het bestemmingsplan moet nog worden vastgesteld, naar verwachting zal dit eind 2021 plaatsvinden.

Boekwaarde 31-12-2020

Nog te realiseren

Kosten - Verwerving - Bouwrijp maken - Woonrijp maken - Financieringskosten - Kostenstijging - Overig

405.000 77.700

51.000 73.000 6.600 5.500 151.100

405.000 51.000 73.000 6.600 5.500 228.800

Totaal kosten

482.700

287.200

769.900

Opbrengsten - Woningen - Afwaarderingen - Opbrengstenstijging - Overige opbrengsten

134.000 -

535.000 -

535.000 134.000 -

Totaal opbrengsten

134.000

535.000

669.000

Saldo op eindbasis

Totaal

-100.900

Belangrijkste risico’s De kadastrale afwerking kan mogelijk tot gevolg hebben dat er minder grond uitgegeven kan worden, wat zorgt voor minder opbrengsten. Afwijking ten opzichte van de vorige exploitatie Niet van toepassing.

7. Strategische gronden In dit hoofdstuk is de financiële stand van zaken voor de strategische aankopen weergegeven. Dit betreft alleen de gronden en eventueel bijbehorende opstallen die betrekking hebben op toekomstige grondexploitaties of gronden die gebruikt zullen worden als ruilobjecten voor grondexploitaties. Strategische aankopen die een andere doelstelling hebben dan woningbouw/bedrijventerrein worden dus niet weergegeven in de MPG omdat er geen relatie is met grondexploitaties. In overeenstemming met het BBV dienen de strategische gronden tegen de boekwaarde (verkrijgingsprijs van de gronden) of lagere marktwaarde gewaardeerd te worden (artikelen 65.1 en 65.2 BBV). Zoals in de uitgangspunten weergegeven, wordt op strategische gronden geen rente bijgeschreven en wordt jaarlijks afgewaardeerd naar een eventuele lagere marktwaarde van de desbetreffende gronden. Deze marktwaarde wordt bepaald op basis van een taxatie.

Materiële Vaste Activa

Boekwaarde 31-12-2019 Kosten 2020

Boekwaarde Baten 2020 31-12-2020

Grond a/de Bredeweg Elburgerweg 99 (grond Rooyendijk) Weideweg 27 Elspeterbosweg 9 t Hul-Noord, aankoop grond Hullerweg t Hul-Noord, aankoop grasland Kolmansweg t Hul-Noord, aankoop grond (B3927) Krommeweg 8, aankoop grond+stikstof Bedrijventerrein Elspeet

201.750 275.840 161.460 344.160 1.811.376

96.000 429.750 60.000 681.096 -

344.160 1.811.376

201.750 275.840 161.460 96.000 429.750 60.000 681.096 -

totaal

2.794.586

1.266.846

2.155.536

1.905.896

Toelichting grondposities: • Bredeweg, Elburgerweg 99 en Weideweg 27: de huidige boekwaarde zijn lager dan de agrarische waarde van deze gronden. • Elspeterbosweg 9: gronden zijn ingebracht in grondexploitatie. • Gronden ’t Hul Noord: de verwachte marktwaarde is minimaal gelijk aan de boekwaarde. De verwachting is dat de betreffende gronden ter zijner tijd worden in exploitatie worden genomen. • Krommeweg 8: Betreft aankoop grond en hinderzone stikstof. Onderzoek moet duidelijkheid verschaffen over de marktwaarde van de grond. • De gronden voor bedrijvenstrip Elspeet zijn inmiddels in exploitatie genomen.

8. Financiële positie grondexploitaties Reserve Grondexploitatie In de nota reserves en voorzieningen is aangegeven dat een reserve Grondexploitatie noodzakelijk is. Het weerstandsvermogen moet zodanig van omvang zijn dat (on)verwachte risico’s en (niet) kwantificeerbare verliezen worden opgevangen. Hierbij kan gedacht worden aan de in exploitatie genomen complexen, de nog niet in exploitatie genomen complexen, de looptijd van de exploitaties, procedurestagnaties, prijs- en rentestijgingen, verevening tussen winstgevende en verliesgevende locaties, actieve grondverwerving en de eventuele rol die een projectontwikkelaar speelt. Voor het bepalen van de hoogte van de reserve Grondexploitatie zijn volgens deze nota een aantal elementen van belang: • Als uitgangspunt wordt 10% van de boekwaarde van de nog niet in exploitatie genomen complexen gereserveerd. Dit is inclusief de te lopen risico’s voor de looptijd van de exploitaties, procedurestagnaties en prijs- en rentestijgingen. • Daarnaast wordt 50% van het verschil tussen de boekwaarde en de economische waarde, gebaseerd op de huidige bestemming, van ruwe gronden (dat wil zeggen strategische aankopen en ruilgronden) meegenomen in de berekening van het bodembedrag. • Verliesgevende complexen worden gedekt door een onttrekking uit de reserve. Exploitatiewinsten worden eerst na afsluiting van het complex toegevoegd aan de reserve.

Dit is gebaseerd op het bedrijfseconomisch principe dat verliezen direct worden genomen en winsten pas na realisatie. • De vrijkomende locaties na de bouw van de MFA zijn geprognosticeerd op een bepaalde opbrengst. Onvoorziene omstandigheden kunnen een invloed hebben op de te verkopen objecten. Momenteel wordt er een tekort geraamd van ongeveer € 600.000. Dit zal moeten worden afgedekt vanuit de reserve grondexploitatie. In de nota reserves en voorzieningen is een bodem- en plafondbedrag afgesproken voor de reserve Grondexploitatie. Het bodembedrag is gebaseerd op een in de nota opgenomen berekeningswijze. Het plafondbedrag is berekend om een buffer te hebben voor mogelijke strategische aankopen en om de voorlopige winstnemingen mee op te kunnen vangen totdat projecten definitief worden afgesloten. Voor 2020 (vanuit herijking 2020) luiden deze bedragen als volgt: • Bodembedrag: € 1.386.000. • Plafondbedrag: € 6.653.000 (bodembedrag 1,4 miljoen euro + winstneming 3,7 miljoen euro + buffer voor strategische aankopen 1,6 miljoen euro).

Het verloop van de reserve gedurende 2020 is als volgt weer te geven:

Verloop reserve Grondexploitatie Stand per 1 januari:

4.970.950

Bij: - Inflatiecorrectie - Toevoeging vanuit het rekeningresultaat 2019 - Toevoeging vanuit eerste hoofdlijnenrapportage 2020 Af:

74.564 1.619.000 34.000

Stand per 31 december:

6.698.514

Beslagen op deze reserve: - Afwikkeling project De Marsse - Actualisatie bestemmingsplannen

-53.000 -90.000

Feitelijke beschikbaar

6.555.514

Het bodembedrag is berekend op € 1,3 miljoen plus de winstneming van € 3,7 miljoen is per saldo € 5,1 miljoen. Hierdoor blijft er € 1,5 miljoen beschikbaar is voor het doen van strategische aankopen.

Voorziening risico’s grondexploitatie In de nota reserves en voorzieningen is deze voorziening opgenomen om geconstateerde toekomstige financiële risico’s in de grondexploitatie af te dekken. Momenteel zit er een bedrag van € 1.144.000 in deze voorziening. Dit bedrag dient ter afdekking van verliezen in de grondexploitatie. Dit bedrag is samengesteld uit de verliezen van De Kolk facilitair deel, Weversweg, Elspeterbosweg en Bedrijvenstrip Elspeet. De benodigde stand van de voorziening is in het volgende overzicht weergegeven:

Voorziening Grondexploitatie Weversweg De Kolk facilitaire deel Bedrijventerrein Elspeet Elspeterbosweg

86.695 95.367 124.349 100.972

benodigd

407.383

De benodigde voorziening voor de projecten Weversweg, het facilitaire deel de Kolk, Bedrijventerrein Elspeet en Elspeterbosweg is € 407.000. Het resterende deel van de voorziening (€ 736.000) kan vrijvallen en wordt bij de jaarrekening toegevoegd aan de reserve grondexploitatie.

Financiële risico’s en relatie met paragraaf Weerstandsvermogen Ten behoeve van de bepaling van de noodzakelijke weerstandscapaciteit van onze gemeente als geheel zijn de financiële risico’s per grondexploitatie ingeschat:

Tabel Grondexploitatie en strategische S=Structureel I=Incidenteel risico's Reëel Risico financieel gevolg Molenbeek I 10% 1.972.000 197.200 Weversweg I 10% 331.000 33.100 De Kolk I 10% 199.000 19.900 Elspeet Noord West I 10% -333.000 -33.300 Bedrijventerrein Elspeet I 30% 1.918.000 575.400 Kijktuinen I 30% 855.000 256.500 Elspeterbosweg 9 Vierhouten I 30% 348.000 104.400 1.153.200 Voorziening risico's grondexploitatie voor Weversweg, Bedrijventerrein Elspeet en -407.000 Totaal grondexploitatie en strategische risico's 746.200 Kans van optreden

Financieel gevolg

Toelichting bepaling financieel gevolg risico’s en kans van optreden per complex: • Alle complexen zijn inmiddels in de uitvoeringsfase beland en hiervan wordt de kans relatief laag ingeschat dat het project als nog niet door zal gaan (volledig stagneert). Hiervoor wordt een kans van optreden van 30% gerekend. • Voor de projecten die inmiddels in de afrondende fase zitten is de kans van optreden op 10% gesteld. • Het financiële gevolg van de projecten wordt gesteld op de boekwaarde omdat bij het niet doorgaan van een project dat het maximale verlies zal zijn. Dit risicobedrag ad € 746.000 zal in de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing worden meegenomen bij het bepalen van de noodzakelijke weerstandscapaciteit van onze gemeente. Hierbij worden de cijfers gehanteerd vanuit de jaarrekening 2020 omdat dit de meest recente cijfers zijn ten aanzien van het weerstandsvermogen. Deze benodigde weerstandscapaciteit voor de grondexploitatie is onderdeel van de totale weerstandscapaciteit. De weerstandscapaciteit wordt opnieuw bepaald bij het opstellen van de jaarrekening 2020 in de paragraaf Weerstandsvermogen. Hieruit moet ook blijken of de weerstandscapaciteit van de gemeente Nunspeet voldoende is.

9. Samenvatting In deze MPG zijn diverse ontwikkelingen met betrekking tot de grondexploitatie toegelicht. Vanuit de programmering in relatie tot de Woonvisie blijkt dat de gemeente Nunspeet binnen de huidige vraag naar woningen blijft. Dit vormt dus geen belemmering voor de toekomstige woningbouw en er blijft zelfs ruimte over voor particuliere initiatieven. Ten aanzien van het beleid wordt elke vier jaar de nota Grondbeleid geactualiseerd. In 2017 zijn de nieuwe nota’s Grondbeleid en de bijbehorende nota Grondprijsbeleid vastgesteld voor 2017-2020. In 2021 zal de nota Grondprijsbeleid opnieuw geactualiseerd worden. Eveneens zijn in deze nota de diverse projecten toegelicht. Voor de diverse projecten zijn nieuwe grondexploitaties opgesteld. Hieronder volgt per project het berekende resultaat en de verwerking ervan:

project Molenbeek Weversweg Elspeet Noordwest De Kolk Elspeterbosweg Bedrijventerrein Elspeet

resultaat voorstel verwerking 2.675.000 deel winstneming 87.000- dekking door voorziening 152.000 deel winstneming 1.043.000 deel winstneming en facilitair deel dekking door voorziening 101.000- dekking door voorziening 124.000- dekking door voorziening

De diverse projecten kunnen hiermee op een goede wijze worden voortgezet. Voorgesteld wordt daarom: • Het Meerjarenperspectief Grondexploitatie 2021 vast te stellen. • Vaststellen van de geactualiseerde grondexploitaties Molenbeek, Weversweg, Elspeet Noordwest, De Kolk, Kijktuinen, Elspeterbosweg en Bedrijventerrein Elspeet. • De verliezen van de projecten Weversweg, het facilitaire deel van De Kolk, Elspeterbosweg en Bedrijventerrein Elspeet mee te nemen bij de berekening van de hoogte van de Voorziening risico’s grondexploitatie en daarmee hierdoor af te dekken. • Voor een bedrag van € 1.067.860 winst te nemen voor het gemeentelijke deel van de De Kolk en dit toe te voegen aan de reserve grondexploitatie. • Voor een bedrag van € 136.884 winst te nemen voor het project Elspeet Noordwest en dit toe te voegen aan de reserve grondexploitatie. • Voor een bedrag van € 1.465.224 winst te nemen voor het project Molenbeek en toe te voegen aan de reserve grondexploitatie. • Een bedrag van € 736.000 laten vrijvallen uit de Voorziening risico’s Grondexploitaties en dit toe te voegen aan de reserve Grondexploitatie. • De financiële gevolgen van bovenstaande te verwerken bij de jaarrekening 2020.

10.

Bijlage: vast te stellen grondexploitaties

Molenbeek FINANCIEEL Investeringen Verwerving Sloopkosten Onderzoek en milieu Saneringskosten Grondwerk Bouwrijpmaken Woonrijpmaken Civiele constructies Tijdelijk beheer Plankosten Voorbereiding en toezicht Planschade Overige kosten Resultaat complex Rente

Bedrag € 15.668.703,00 € 48.111,00 € 273.443,50 € 5.425,00 € 165.589,16 € 3.414.446,79 € 7.839.478,29 € 46.260,00 € 138.565,80 € 5.906.534,61 € 0,00 € 183.722,00 € 1.024.216,71 € 0,00 € 4.195.544,00

Opbrengsten Woningbouw (GOEDKOOP) Eengezins rij huur (GOEDKOOP) Appartementen huur (GOEDKOOP) eensgezins rij koop (GOEDKOOP) Appartementen koop (BETAALBAAR) Eengezins rij koop (BETAALBAAR) Appartementen koop (MIDDEN) Eengezins rij koop (MIDDEN) Eengezins hoek koop (MIDDEN) Appartementen koop (DUUR) Eengezins rij koop (DUUR) 2/3 ^1 kapwoning

Subtotaal woningbouw Niet-woningbouw Kantoren Bedrijven Winkels Commercieel Niet-commercieel Overig Maatschappelijk

Subtotaal investeringen

€ 38.910.039,86

Kostenstijging Te realiseren rentekosten

€ 332.170,97 € 6.643,07

Totaal investeringen Eindwaarde Contante waarde Nominale waarde

€ 39.248.853,90 € 2.674.542,83 € 2.374.917,50 € 2.791.807,94

Hoeveelheid

Bedrag 0 0 0 0 0 0 12 0 0 0 0

€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 35.219.740,47 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00

€ 35.219.740,47

Uitgeefbaar 1 -

Bedrag € 0,00 € 0,00 € 1.744.000,00 € 0,00 € 0,00 € 1.666.325,00 € 0,00

Subtotaal niet-woningbouw

€ 3.410.325,00

Overige opbrengsten

€ 3.071.782,33

Subtotaal opbrengsten

€ 41.701.847,80

Opbrengstenstijging Te realiseren renteopbrengsten

€ 97.376,16 € 124.172,77

Totaal opbrengsten 31-12-2026 1-1-2021

€ 41.923.396,73 Boekwaarde kosten Boekwaarde opbr. Boekwaarde saldo

€ 30.311.737,48 € 29.739.058,65 -€ 572.678,83

Weversweg FINANCIEEL Investeringen Verwerving Sloopkosten Onderzoek en milieu Saneringskosten Grondwerk Bouwrijpmaken Woonrijpmaken Civiele constructies Tijdelijk beheer Plankosten Voorbereiding en toezicht Planschade Overige kosten Resultaat complex Rente

Bedrag € 1.878.223,50 € 0,00 € 48.138,00 € 0,00 € 0,00 € 482.690,20 € 479.544,43 € 0,00 € 9.958,14 € 698.639,72 € 18.771,00 € 106.111,00 € 2.000,00 € 0,00 € 869.385,00

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/10081665/1