AP 5f. Commissievoorstel Strategische aankoop Oude Zeeweg 13,15,17,21 en 23 en planologische maatregel camping Kostverloren

COMMISSIEVOORSTEL Zaaknummer:

1417127

Commissie

Ruimte en Wonen

Datum commissie:

9 februari 2026

Agendapunt:

5f.

Datum college:

13 januari 2026

Onderwerp:

Strategische aankoop Oude Zeeweg 13, 15 , 17, 21 en 23 te Nunspeet

Bevoegd orgaan:

Gemeenteraad

Portefeuillehouder:

J. Groothuis

Behandeling:

Advies

Stukken ter inzage:

−

Bijlage(n):

−

Concept koopovereenkomst (gedeeltelijk geheim)

−

Drie taxatierapporten (GEHEIM)

−

Financiële bijlage behorend bij commissievoorstel en raadsvoorstel (GEHEIM)

−

Concept raadsvoorstel

Nummer:

Voorstel 1. De raad adviseren het benodigde krediet beschikbaar te stellen voor de strategische aankoop met bijkomende kosten van het onroerend goed gelegen aan de Oude Zeeweg 13, 15 , 17, 21 en 23 te Nunspeet en de exploitatielasten 2026 te dekken door incidentele rijksmiddelen opvang ontheemde Oekraïners en/of vluchtelingen. Als deze rijksmiddelen niet toereikend zijn kunnen de lasten incidenteel worden gedekt uit de Algemene Reserve, labeling opvang vluchtelingen en ontheemde Oekraïners en de mogelijke structurele lasten/baten verwerken in de Programmabegroting 2027-2030; 2. Op grond van artikel 88 lid 2 Gemeentewet kennisnemen van de documenten waarop geheimhouding is opgelegd door het college. 3. Op grond van artikel 87 van de Gemeentewet en in samenhang met het belang genoemd in artikel 5.1 lid 2 onder b. Woo vanwege het financieel economisch belang van de gemeente Nunspeet geheimhouding op te leggen op de financiële bijlage behorend bij het commissievoorstel en op de zwartgelakte delen uit de conceptkoopovereenkomst op grond van artikel 5.1 lid 2 onder e. vanwege de eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer van partijen.

De raad adviseren om op grond van artikel 88 van de Gemeentewet kennis te nemen van de documenten waarop gedeeltelijk geheimhouding is gelegd door het college en de commissie en de geheimhouding voort te laten duren tot 1 jaar na de laatste juridische levering van het gekochte.

Geachte commissie, Inleiding Medio 2025 heeft de eigenaar van Camping Kostverloren zijn campinggedeelte te koop aangeboden aan de gemeente. Hierbij heeft de eigenaar de voorwaarde gesteld, dat hij alleen tot verkoop van dit campinggedeelte wil overgaan, als de gemeente in dezelfde koop: twee woonhuizen van hem (te weten huisnummers Oude Zeeweg 17 en 21), die gelegen zijn op of nabij Camping Kostverloren, aankoopt; én hij de eigendom houdt van het deel van Camping Kostverloren waarop thans de campers staan en hij hiervan de exploitatie kan voortzetten van deze campers; én hij op het naastgelegen en bij hem in eigendom blijvende perceel planologisch de mogelijkheid gaat krijgen om een bedrijfswoning ten behoeve van de camperplaatsen te bouwen. De gemeente heeft aangegeven hierover in gesprek te willen gaan op basis van een strategische aankoop. De aankoop van deze percelen biedt de gemeente de mogelijkheid om te onderzoeken of de 15 chalets, die door middel van een tijdelijke omgevingsvergunning voor 5 jaar tot uiterlijk 1 september 2027 op het perceel Harderwijkerweg 343 in Hulshorst staan, kunnen worden verplaatst naar Camping Kostverloren. Deze chalets worden nu gebruikt voor het huisvesten van ontheemde Oekraïners. Hiermee wordt ook tegemoetgekomen aan de opdracht van de gemeenteraad om een andere locatie te zoeken voor deze chalets.

Naast de doelgroep ontheemde Oekraïners zouden de chalets op de nieuwe locatie ook kunnen worden gebruikt voor de doelgroep vluchtelingen of als bijvoorbeeld pauzewoningen. Concept koopovereenkomst met anterieure afspraken Voor de onderhandelingen hebben wij gezamenlijk met de verkoper, voor zowel de camping als de twee woonhuizen, taxatierapporten laten opstellen. De onderhandelingen hebben uiteindelijk geresulteerd in bijgaande concept koopovereenkomst (bijlage 1) waarbij één en ander is overeengekomen onder voorbehoud van goedkeuring door uw college en instemming van de Raad met de voor de aankoop benodigde begrotingswijziging. Voorgesteld wordt om de verschillende onroerende zaken als volgt onder te verdelen. A. Het campinggedeelte aan te kopen tegen de getaxeerde marktwaarde, op basis van de bestemming recreatie, welke waarde blijkt uit het in opdracht van de gemeente en de eigenaar opgemaakte taxatierapport d.d. 24 december 2025 (bijlage 2a). De juridische en feitelijke levering vindt plaats op 15 oktober 2026. Voor deze locatie wordt op korte termijn een bodemonderzoek uitgevoerd. Hiervoor is in de koopovereenkomst een ontbindende voorwaarde ten behoeve van de gemeente opgenomen.

B. Het woonhuis en bijgebouw, plaatselijk bekend als Oude Zeeweg 21 en 23 in Nunspeet, aan te kopen tegen de getaxeerde marktwaarde, op basis van de bestemming wonen, welke waarde blijkt uit het in opdracht van de gemeente en de eigenaar opgemaakte taxatierapport d.d. 28 juli 2025 (bijlage 2b). De juridische levering vindt plaats op 15 oktober 2026. De feitelijke levering vindt uiterlijk plaats binnen twee jaar nadat de planologische maatregel (te weten: de functiewijziging en omgevingsvergunning voor de bouw van de bedrijfswoning op het naastgelegen perceel) onherroepelijk is geworden. Tot de feitelijk oplevering is de verkoper verantwoordelijk en blijven zij het woonhuis gebruiken. Door middel van een nog te vestigen zekerheidshypotheek van € 100.000,- (zie artikel 17 van de koopovereenkomst) is er extra zekerheid dat de woning onbewoond, leeg en ontruimd wordt opgeleverd. C. Het half-vrijstaande woonhuis, plaatselijk bekend als Oude Zeeweg 17 in Nunspeet, aan te kopen tegen de getaxeerde marktwaarde, op basis van de bestemming wonen, welke waarde blijkt uit het in opdracht van de gemeente en de eigenaar opgemaakte taxatierapport d.d. 28 juli 2025 (bijlage 2c). De juridische en feitelijke levering vindt plaats op 6 maart 2026. Deze woning valt nu nog in een onverdeelde nalatenschap.

Er is een ontbindende voorwaarde opgenomen ten behoeve van verkoper als hij niet voor de leveringsdatum de volledige en onbezwaarde eigendom heeft verkregen of de toestemming van de andere erfgenamen voor de verkoop. Verkoper heeft hierbij dan geen recht op enige vergoeding van kosten over en weer. Verder is er in de koopovereenkomst voor de nog bij verkoper in eigendom blijvende grond ten behoeve van camperplaatsen, als ook voor de nog te bouwen bedrijfswoning, een voorkeursrecht tot koop opgenomen ten behoeve van de gemeente, welk recht ook notarieel zal worden vastgelegd. Daarnaast zijn er in de koopovereenkomst nog anterieure afspraken opgenomen met betrekking tot de door de verkoper gewenste bedrijfswoning op zijn perceel, kadastraal bekend als gemeente Nunspeet, sectie B, nummer 9560. De gemeente zal zich inspannen op het perceel planologisch een bedrijfswoning mogelijk te maken ten behoeve van de naastgelegen camperplaatsen. De gemeente zal voor haar rekening en risico vóór 1 juli 2027 zorg dragen voor het in procedure brengen van de hiervoor benodigde planologische maatregel. Verkoper is, bij het onherroepelijk worden van de planologische maatregel, hiervoor aan de gemeente een exploitatiebijdrage verschuldigd. De betaling vindt plaats als het voorkeursrecht tot koop van de camperplaatsen inclusief bedrijfswoning in werking treedt.

Garantie van de betaling is geborgd door middel van een nog te vestigen zekerheidshypotheek op dit perceel.

Verder staan in de overeenkomst de gebruikelijke anterieure bepalingen waaronder verplichtingen van initiatiefnemer met betrekking tot o.a. nadeelcompensatie, burgerparticipatie over de omgevingsvergunning e.d. Ook de inspanningsverplichting voor de gemeente met betrekking tot de publiekrechtelijke procedures staat omschreven. Om de voortgang van het aankoopproces niet onnodig te vertragen wordt u verzocht de wethouder Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting te mandateren om eventuele nog benodigde kleine aanpassingen van ondergeschikte aard in de koopovereenkomst aan te vullen c.q. te wijzigen. Strategische aankoop Op basis van de Nota Grondbeleid Nunspeet 2024 kan de gemeente de keuze maken om actieve grondpolitiek te voeren. Een voorgenomen strategische grondaankoop kan getoetst worden aan de volgende (cumulatieve) voorwaarden: • Duiding van het ruimtelijk initiatief, als ook de noodzaak van een sterke gemeentelijke sturing in het gebied. De aankoop van deze percelen biedt de gemeente de mogelijkheid om te onderzoeken of de 15 chalets, die door middel van een tijdelijke omgevingsvergunning voor 5 jaar tot uiterlijk 1 september 2027 op het perceel Harderwijkerweg 343 in Hulshorst staan, kunnen worden verplaatst naar Camping Kostverloren. Deze chalets worden nu gebruikt voor het huisvesten van ontheemde Oekraïners.

Hiermee wordt ook tegemoetgekomen aan de opdracht van de gemeenteraad om een andere locatie te zoeken voor deze chalets. Naast de doelgroep ontheemde Oekraïners zouden de chalets op de nieuwe locatie ook kunnen worden gebruikt voor de doelgroep vluchtelingen of als bijvoorbeeld pauzewoningen. • Een risicoanalyse heeft uitgewezen dat de financiële en juridische risico's proportioneel en beheersbaar zijn voor de aankoop en beheer van vastgoed. Het onroerend goed wordt tegen de marktwaarde aangekocht. Er zijn minimale risico’s voorzien, op voorwaarde dat wordt besloten het onroerend goed door te verkopen als blijkt dat de gewenste ontwikkeling geen doorgang kan vinden. De aankoop van de woningen is tegen de getaxeerde marktwaarde. Gezien de krapte op de huidige woningmarkt wordt er eerder een waardestijging dan waardedaling verwacht voor de woningen. De camping is ook aangekocht tegen de getaxeerde marktwaarde, deze waarde wordt stabiel ingeschat. Beoogd effect Met deze aankoop kan worden onderzocht of er een verplaatsing van de chalets vanuit Hulshorst naar de aan te kopen locatie mogelijk is.

Financiële toelichting Het onroerend goed wordt in totaal aangekocht tegen de getaxeerde marktwaarde, op basis van de huidige bestemmingen, welke waardes blijken uit de in opdracht van de gemeente en de eigenaar opgemaakte taxatierapporten. Voorgesteld wordt de aankoopkosten inclusief bijkomende kosten te activeren. Bij de programmabegroting 2026-2029 is het rentepercentage vastgesteld op 1%. In 2026 zal onderzocht worden of de chalets verplaatst kunnen worden naar deze locatie. Afhankelijk van deze invulling zullen er mogelijk exploitatielasten (rentelasten, onderhoud, verzekering, energiekosten, gemeentelijke belastingen etc) en baten (bijvoorbeeld huur) komen voor het onroerend goed. Voor zover bekend zal dit worden verwerkt in de Programmabegroting 2027-2030. Voorgesteld wordt de exploitatielasten 2026 te dekken door incidentele rijksmiddelen opvang ontheemde Oekraïners en/of vluchtelingen. Als deze rijksmiddelen niet toereikend zijn kunnen de lasten incidenteel worden gedekt uit de Algemene Reserve, labeling opvang vluchtelingen en ontheemde Oekraïners en de mogelijke structurele lasten/baten verwerken in de Programmabegroting 2027-2030.

Geheimhouding Deze aankoop betreft een privaatrechtelijke handeling. De financiële belangen en onderhandelingspositie van zowel de gemeente als de verkoper worden geschaad als bekend wordt welke prijs de gemeente bereid is te betalen en de voorwaarden waaronder de koop wordt gesloten. De onderhandelingspositie van de gemeente kan in de toekomst slechter worden door openbaarmaking van onderhavige strategische aankoop. Als deze informatie openbaar zou worden gemaakt, dan zouden externe partijen deze informatie kunnen gebruiken in hun voordeel in onderhandelingen of het aangaan van een overeenkomst. Het belang van openbaarmaking van zulke prijzen en voorwaarden weegt niet op tegen deze belangen. Hierover heeft de Raad van State eerder over geoordeeld. (RvS 23 augustus 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2993). Op grond van artikel 87 van de Gemeentewet juncto artikel 5.1 lid 2 onder b. Woo wordt vanwege het financieel economisch belang van de gemeente Nunspeet geheimhouding opgelegd op de financiële bijlage behorend bij het commissievoorstel en bij het raadsvoorstel. De geheimhouding duurt voort tot 1 jaar na de laatste juridische levering van het gekochte. Daarnaast

wordt

geheimhouding

opgelegd

op

de

zwartgelakte

delen

uit

de

conceptovereenkomst op grond van artikel 5.1 lid 2 onder b. juncto onder e. onder de Woo. Deze geheimhouding duurt voort tot 1 jaar na de laatste juridische levering van het gekochte.

Op grond van artikel 88 lid 2 van de Gemeentewet verstrekt het college de stukken waarop een verplichting tot geheimhouding is opgelegd aan de commissie/raad.

Burgemeester en wethouders van Nunspeet, de secretaris,

de burgemeester,

mr. A. Heijkamp

C.W.J. Blom