AP 5f. Bijlage Zienswijzennota Elspeet NW ANONIEM

ZIENSWIJZENNOTA ELSPEET-NOORDWEST

030265068

maart 2021

-2-

Inleiding Het ontwerp van het bestemmingsplan Elspeet Noordwest met bijbehoren stukken heeft gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. De terinzagelegging heeft plaatsgevonden van 7 oktober 2020 tot en met 17 november 2020 (Staatscourant 6 oktober 2020, nummer 51828). Gedurende deze termijn is een ieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen. Er zijn in totaal 6 zienswijzen ontvangen. De persoonsgegevens (NAW-gegevens) zijn niet vermeld in deze zienswijzennota.

-3Zienswijze 1 2 3 4 5 6

Zaaknummer 0302107411 0302107916 0302108422 0302108768 0302109501 0302109514

Naam Indiener van zienswijze 1 Indiener van zienswijze 2 Indiener van zienswijze 3 Indiener van zienswijze 4 Indiener van zienswijze 5 Indiener van zienswijze 6

-4-

1.1

Samenvatting Indiener van zienswijze 1 Indiener geeft aan dat de goot- en nokhoogte van het bouwvlak met maximaal 12 wooneenheden aan de Noordwestzijde op de hoek van de Nachtegaalweg met de Stakenbergweg opvalt. Deze heeft een goothoogte van 8,90 meter en een nokhoogte van 13 meter. In het beeldkwaliteitsplan 2015 worden de bouwvlakken langs de Nachtegaalweg beschreven. Er wordt gesproken over woningen met een grote kap en voorkeur voor wolfseinden. Tevens staat er een beeldkwaliteitswens van een goothoogte van 3 meter. De 3D impressie laat woningen langs de Nachtegaalweg én op de hoek Nachtegaalweg/Stakenbergweg zien, met een goot op verdiepingsvloer niveau. Daarbij wordt in de tekst onder de 3D impressie niet gesproken over een appartementencomplex, maar over een woning, een bijzonder vormgegeven gebouw. De hoogte van de goot en nok, zorgen ervoor dat er geen aansluiting naar de bestaande bebouwing richting de schaapskooi, Feytahof, Krommeweg, ontstaat. Dit is niet wenselijk. Verzocht wordt de goot en nokhoogte voor het bouwvlak op de hoek Nachtegaalweg/Stakenbergweg te verlagen naar 3 en 10 meter. Daarbij het aantal wooneenheden te verlagen van 12 naar maximaal 4. Daarnaast een aanpassing in de goothoogte van het bouwblok langs de Nachtegaalweg van 6 naar 3 meter. Met deze aanpassingen ontstaat er samenhang en aansluiting met de omgeving cq. bestaande omliggende woningen.

Overweging Op 26 augustus 2008 heeft de raad het structuurplan Elspeet Noordwest vastgesteld. Hierin is aangegeven als toegedachte bestemming woningbouw en infrastructuur in het onderhavige plangebied. Het bestemmingsplan voor woningbouw voor Elspeet Noordwest fase 2 is door de raad op 27 februari 2014 vastgesteld. Op 26 maart 2015 heeft de raad het beeldkwaliteitplan ElspeetNoordwest vastgesteld. In het beeldkwaliteitplan is met name de gewenste sfeer van de openbare ruimte en bebouwing omschreven. In het beeldkwaliteitplan is een doorkijk gemaakt naar fase 3 maar destijds was er nog geen plan voor deze fase en is deze fase toen nog niet in een bestemmingsplan opgenomen. In het beeldkwaliteitplan is voor de woningen aan de Zoom waarnaar indiener refereert uitgegaan van woningen met een grote kap en ingetogen materiaal en kleurgebruik. Op de locatie hoek Nachtegaalweg en Stakenbergweg is bebouwing voorzien in een bijzonder vormgegeven gebouw. De bebouwing sluit op eigentijdse/moderne wijze aan bij de landelijke bouwstijl. Als beeldkwaliteitswens is opgenomen dat de woning op de hoek van de Nachtegaalweg en Stakenbergweg op eigentijdse wijze wordt vormgeven in bijzondere architectuur, maten van dakhelling en goothoogte kunnen daarom op onderdelen afwijken. Zoals vermeld dienen de referentiebeelden als inspiratie maar kan hiervan afgeweken worden.

Ook is bij het stedenbouwkundig plan aangegeven dat de verkaveling indicatief is en in de uitwerking van het plan geschoven kan worden met de situering van de woningen. Destijds is het stedenbouwkundig plan gebaseerd op het woningbehoefte onderzoek tot 2020. Inmiddels is er een nieuw woningbehoefteonderzoek en is er nog altijd een hoge druk op de woningmarkt. Wij zijn van mening dat het huidige woningbouwplan recht doet aan de woningbehoefte. Tevens zijn wij van mening dat het bestemmingsplan in hoofdzaak nog altijd aan de eisen en wensen van het beeldkwaliteitplan recht wordt gedaan. Ons inziens is er sprake van voortschrijdend inzicht en kan er op een andere manier naar de hoek locatie gekeken worden. De dorpsbouwmeester heeft in overleg met initiatiefnemers de locatie beoordeeld naar wat stedenbouwkundig mogelijk is.

-5De hoek Nachtegaalweg en Stakenbergweg verdraagt uit stedenbouwkundig oogpunt een markant gebouw en de daaraan gekoppelde gestapelde bouw. Door te kiezen voor een groter volume dan eerder aangegeven en het gebouw royaal te positioneren is het gebouw een herkenbaar punt nabij de kruising, de rand van Elspeet Noordwest, als toegang tot het dorp. Het gebouw staat onder een hoek ten opzichte van de kruising, hierdoor ontstaat geen statisch beeld. De richting van het gebouw loopt parallel met dat van het Kerkepad. Het appartementengebouw is duidelijk het grootste volume nabij de kruising. Maar hoewel het gebouw vanaf de kruising goed zichtbaar is, ontstaat er geen hard beeld door de grote bomen nabij de kruising. Een gebouw met een hoogte van13 meter op deze locatie leidt niet tot een ruimtelijk onacceptabel plan aangezien de verhouding van afstand, hoogte en massa (geleding) zowel stedenbouwkundig als functioneel passend worden geacht en te verantwoorden zijn. De ruimtelijk gezien meest essentiële aspecten uit de initiële planopzet blijven intact. De gekozen opbouw van de bouwvolume zorgt er voor dat het gebouw in maat en schaal rekening houdt met de hoogtes in de woonomgeving. Wij zijn van mening dat deze locatie een eigentijds markant bebouwing verdraagt.

Een appartementengebouw (gestapelde bouw met 12 appartementen) met het aangegeven bouwvlak met een goothoogte van 8.90 meter en een nokhoogte van 13 meter achten wij passend op deze locatie en stedenbouwkundig aanvaardbaar is. De raad is bevoegd om het beeldkwaliteitplan te wijzigen. Wij stellen de raad dan ook voor om het beeldwaliteitplan op dat punt te wijzigen. Voor wat betreft de woningen langs de Nachtegaalweg is stedenbouwkundig aansluiting gezocht bij de 2-onder 1 kapwoning die aan de Nachtegaal in 2016 is gerealiseerd. De goothoogte van deze woningen zijn zelfs 7 meter. Tevens willen wij benadrukken dat het om een beeldkwaliteitswens gaat van een goothoogte van circa 3 meter. Wij zijn van mening dat er gronden aanwezig zijn om een andere ruimtelijke visie hierop te hebben. Daarnaast komt een nokhoogte van 10 meter overeen met de ontwikkeling van de laatste jaren dat woningen een hogere nokhoogte hebben om te kunnen voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit. Een goothoogte van 6 meter achten wij langs de Nachtegaalweg passend. Conclusie De zienswijze van indiener 1 leidt tot aanpassing van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 2 van de Toelichting te wijzigen ten opzichte van het ontwerp. Indiener 2

2.1

2.2

3.1

3.2

-6Aangegeven wordt dat er veel meer woningen gerealiseerd gaan worden dan Zoals in het plan is aangegeven is de woningmarkt de afgelopen jaren sterk dat bij fase 1 bekend was. Destijds heeft indiener de keuze voor een woning veranderd. Er is in Elspeet onder andere behoefte aan meer woningen en met in fase 1 voor een belangrijk deel ervan laten afhangen van het feit dat er een name aan betaalbare woningen. Daarom zijn in voorliggend plan meer woningen toegevoegd dan in de oorspronkelijke plantsoen op de situatietekeningen was ingetekend in de toekomstige fase, (goedkope) waardoor er in ieder geval recht tegenover zijn woning geen woningen zouden stedenbouwkundige visie. Hiermee is sprake van een hogere woondichtheid. De komen te staan. De afstand tussen indieners woning en de eerste woning in ruimtelijk gezien meest essentiële aspecten uit de initiële planopzet zijn daarbij fase 3 is toen vastgesteld op 15 m1. Geconstateerd wordt dat dit niet wel intact gebleven. Destijds was er nog geen plan voor de onderhavige fase. gerealiseerd wordt en dat deze nieuwe woningen van fase 3 veel korter bij de Schetsmatig is toen een doorkijk gegeven. Wij zijn van mening dat de nieuwe woningen op een dusdanige afstand zijn gelegen van de woning van indiener erfgrens komt te staan. dat er geen sprake is dat de belangen van indiener onevenredig worden geschaad.

De raad kan op grond van gewijzigde planologische inzichten en na afweging van alle betrokken belangen andere bestemmingen en regels voor gronden vaststellen. Verzocht wordt om financiële genoegdoening in de vorm van planschade. Voor zover indiener van mening is dat hij als gevolg van het nieuwe Indiener stelt dat bij een verkoop van de woning deze minder op gaat brengen. bestemmingsplan schade lijdt in de vorm van een waardevermindering van zijn onroerende zaak dan kan hij daarvoor een verzoek om een tegemoetkoming in de planschade indienen. De eventuele schade wordt op voorhand niet dermate omvangrijk geacht dat dit in de weg staat aan de vaststelling van het bestemmingsplan. Conclusie De zienswijze van indiener 2 leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. Indiener 3 Aangegeven wordt dat de woonomgeving van indiener als gevolg van het Zie reactie onder 1.1. voorgenomen bestemmingsplan - met name het uitzicht - niet onaangeroerd Het perceel van indiener is gelegen op circa 70 meter van de erfgrens van het zal laten. Met name het appartementencomplex op de hoek Nachtegaalweg appartementengebouw. Indiener heeft geen direct zicht op het en Stakenbergweg zal een einde betekenen van het groene uitzicht dat appartementengebouw en de bestaande bomen op de kruising indiener en andere omwonenden altijd hebben genoten. Nachtegaalweg/Stakenbergweg blijven gehandhaafd.

Wij zijn van mening dat de belangen van indiener niet onevenredig worden geschaad. Er bestaat volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrecht van de Raad van State (ABRvS) geen recht op blijvend vrij uitzicht. Reeds meermalen is uitgesproken dat er geen recht bestaat op een onveranderd woon- en leefklimaat. De raad kan op grond van gewijzigde planologische inzichten en na afweging van alle betrokken belangen andere bestemmingen en regels voor gronden vaststellen. Over de (ruwe) vormgeving van het appartementencomplex bestaat nog enige Zie reactie onder 1.1. onduidelijkheid. Opgemerkt wordt dat de landelijke en rustieke omgeving niet gebaat is bij een uitzinnige vormgeving. Verzocht wordt de actuele

3.3

3.4

3.5

-7voornemens inzake de vormgeving van het appartementencomplex uiteen te I.c. gaat het om het vaststellen van het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan zetten. legt de kaders vast waaraan de bebouwing moet voldoen en de kaders met betrekking tot beeldkwaliteit. De uitwerking kan op diverse manieren. Het is aan de initiatiefnemer om binnen deze grenzen een deugdelijk bouwplan te ontwerpen Uit de (virtuele) Verbeelding volgt dat het appartementencomplex een Zie reactie onder 1.1. maximale bouwhoogte heeft van 13 meter. Indiener geeft aan de bouwhoogte te hoog te vinden. Het is hoger dan alle bestaande en te bouwen woningen en wooncomplexen in Elspeet, waardoor het minder goed in de directe omgeving past en dient teruggebracht te worden tot maximaal twee woon-/bouwlagen. In artikel 10.1, onder d, van de bestemmingsplanregels is te lezen dat er bij Uit stedenbouwkundig oogpunt achten wij het ongewenst om de 10% afwijking omgevingsvergunning tot 10% kan worden afgeweken van de in het plan voor de hoogte voor de woningen aan de Nachtegaalweg toe te staan. Hetzelfde aangegeven afmetingen, waarbij een (maximale) is van toepassing voor het appartementengebouw. hoogteafwijkingsmogelijkheid is uitgesloten voor de woningen aan de De redactie van artikel 10.1 onder d wordt aangepast dat deze afwijking ook Nachtegaalweg.

Onduidelijk is of de uitsluiting van de afwijkingsmogelijkheid voor het appartementengebouw is uitgesloten. ook geldt voor het appartementencomplex. De noordzijde van het appartementencomplex grenst aan de bestemming In een bestemmingsplan worden bestemmingen neergelegd met daarin het Groen. Ex artikel 3 van de bestemmingsplanregels kan de bestemming 'Groen' toegelaten gebruik. De invulling van de bestemming Groen zal hier ingericht en op meerdere wijzen ingevuld worden. Indiener geeft aan te verwachten dat de onderhouden worden passend binnen de bestemming. In de bestemming Groen conform de toelichting wordt ingevuld. verkeersbestemming wordt een fiets/voetpad, het kerkepad, aangelegd. Conclusie De zienswijze van indiener 3 leidt tot aanpassing van het bestemmingsplan. De redactie van artikel 10.1 onder d wordt aangepast zodat deze afwijking ook voor het appartementengebouw is uitgesloten. Indiener 4

4.1

4.2

-8Door indiener wordt aangegeven dat hij in 2017 de woning in eigendom heeft Zie reactie onder 1.1. verworven. Ten tijde van de aankoop heeft indiener kennisgenomen van de voorgenomen verdere ontwikkelingen op de ontwikkellocatie van het bestemmingsplan. De grondslagen van het beeldkwaliteitplan en de stedenbouwkundige randvoorwaarden voor de verdere uitwerking van het bestemmingsplan waren destijds van een andere motivering en strekking dan nu in het bestemmingsplan staat toegelicht. In alle versies van het beeldkwaliteitplan en stedenbouwkundige randvoorwaarden wordt uitgegaan van een laagbouwstructuur op de hoek locatie NachtegaalwegStakenbergweg. In het beeldkwaliteitplan wordt de noordelijke hoeklocatie waarop het uitzicht vanuit de woning van indiener gericht is juist aangeduid als één van de 'markante' plekken. Indiener is van mening dat het behoud van bepaalde 'dragers' en lijnstructuren, o.a. het Kerkepad, alleen behouden blijven als deze hoek juist niet wordt vol gezet met een hoogbouwaccent c.q. een appartementencomplex voor maximaal 12 appartementen. Indiener verzoekt het bestemmingsplan, de toelichting, de regels en de verbeelding voor de locatie hoek Nachtegaalweg-Stakenbergweg (noordzijde plangebied) aan te passen aan de initiële planopzet.

Indiener geeft aan dat voor zover het geprojecteerde hoogte accent ten De hoek van het appartementengebouw is op meer dan 50 meter van de woning behoeve van maximaal 12 appartementen wordt vastgesteld, er sprake is dat van indiener gelegen. Doordat het appartementengebouw gedraaid vanuit het appartementencomplex bezien sprake is van een directe inkijk in de gepositioneerd is op de kavel, is er geen direct zicht in de woning van indiener. tuin van indiener en er zodoende sprake is van een schending van de privacy. Daarnaast wordt het zicht vanuit het appartementengebouw op de tuin van indiener aan direct zicht onttrokken door de bestaande bomen (die ook blijven staan). Wij achten een afstand van meer dan 50 meter geen aantasting van de privacy. Er ontstaat geen situatie die van dien aard is dat deze niet meer zou moeten worden geduld. Wij zijn van mening dat de belangen van indiener met betrekking tot de privacy niet onevenredig worden geschaad.

4.3

4.4

-9In het bestemmingsplan is de bouwaanduiding 'gestapeld' opgenomen voor de Dit deel van de zienswijze legt een verband tussen het al dan niet voldoende locatie, voorzien van een maximum aantal van 12 wooneenheden. In de inpasbaar zijn van het appartementengebouw op deze locatie in relatie tot Toelichting wordt de voorgestelde wijziging gemotiveerd door op te merken eerdere plannen en de motivering óm die aanpassing dan ook daadwerkelijk deze wijziging het gevolg is van de 'gewijzigde woningmarkt'. Echter, nergens door te voeren omwille van een veranderde woningmarkt. In onze reactie onder in de stukken of motiveringen van het besluit wordt daadwerkelijk een juridisch 1.1 hebben wij aangegeven dat wij van mening zijn dat de invulling met een houdbare motivering gegeven omtrent de voorgenomen wijziging voor een appartementengebouw (gestapelde bouw) verdedigbaar en inpasbaar is. De appartementencomplex. In de Toelichting wordt voorts gesteld dat 'de ruimtelijk gezien meest essentiële aspecten, het handhaven van de open ruimtelijk gezien meest essentiële aspecten uit de initiële planopzet zijn daarbij bebouwingstypologie aan de Nachtegaalweg (vrijstaand en tweekappers), het wel intact gebleven'. Ook deze motivering schiet ernstig tekort.

Wat wordt beloop van de straten en paden wordt opgezet naar analogie van de oude hiermee bedoeld? Door de projectie van een appartementencomplex wordt organische structuur, centraal in het plan loopt een voetpad als een kerkepad deze essentiële waarde juist volledig omver geholpen en helemaal niet intact met groene ruimtes, de centrale groene ruimte die refereert aan de brink en de gelaten. Indiener is van mening dat in het geheel geen rekening gehouden is gebogen lopende Slingerlaan, uit de initiële planopzet blijven intact. met de wettelijke verplichting om aan te tonen dat een dergelijke inhoudelijke en ingrijpende wijziging van de stedenbouwkundige uitgangspunten niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Indiener verzoekt het bestemmingsplan voor wat betreft de voorgestelde aanduiding 'gestapeld' niet te honoreren bij de definitieve verbeelding en de vaststelling daarvan. In de Toelichting bij het bestemmingsplan wordt in het kader van het onderwerp Het plangebied ligt op een centrale plek in Elspeet waarbij in lijn met alle verkeer op geen enkele wijze rekening gehouden met de wijziging van het woonlocaties in Elspeet in het algemeen en direct gelegen aan de bouwprogramma en de toevoeging van een appartementencomplex.

In Nachtegaalweg in het bijzonder de ontsluiting plaats vindt via de paragraaf 4.4 van de Toelichting worden uitsluitend de grondgebonden Nachtegaalweg. De Nachtegaalweg, de N310, is een belangrijke weg voor dit woningen genoemd. De betreffende locatie is verkeerskundig juist een locatie deel van de Veluwe. Deze weg is zelfs in Elspeet als het ware “opgedeeld” in waarbij een zorgvuldige afweging van de verkeerskundige belangen dient een tweetal eenrichtingswegen: naar het noorden op de oostelijk gelegen plaats te vinden. Die afweging ontbreekt geheel in de Toelichting. De wijziging Nunspeterweg en naar het zuiden op de Nachtegaalweg. Op sommige van het plan voor de ontwikkeling van een appartementencomplex zal een momenten op de dag zijn deze wegen zeker ook druk maar voldoen zonder toename van de verkeersintensiteit meebrengen en mogelijk gevolgen kunnen meer. De wijziging naar een complex van 12 appartementen heeft slechts een hebben voor de verkeersveiligheid. Een gedegen verkeersonderzoek geringe toename van de verkeersgeneratie tot gevolg. Doordat een deel van deze parkeerplaatsen in de kelder zitten zal dit geen extra verkeer door de wijk ontbreekt. opleveren. Er is geen sprake van een dusdanige toename van verkeersintensiteiten dat de wegen dit niet meer aan kunnen dan wel dat er sprake is van verkeersonveilige situaties.

Een aanvullend verkeersonderzoek is niet benodigd. Conclusie De zienswijze van indiener 4 leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. Indiener 5

5.1

- 10 Indiener geeft aan dat woningbouw goed en nodig is maar dat dit plan beter Zoals in de toelichting van het bestemmingsplan is aangegeven is er sprake van moet zodat na realisatie ook op de lange termijn dit een heel aantrekkelijke een verdichting. Het plangebied is circa 2,85 ha groot en er worden maximaal wijk in Elspeet wordt om in te wonen. Hiervoor moet er aan het huidige plan 85 woningen, waaronder een aantal appartementen, mogelijk gemaakt. Dat is wel wat verbeterd worden. In het huidige ontwerp zoals het er nu ligt heeft er een dichtheid van 30 woningen per hectare. Wij delen het standpunt dat er i.c. een verdichting plaatsgevonden ten opzichte van bet stedenbouwkundig plan sprake is van een hogere dichtheid dan gebruikelijk. Echter zijn wij van mening (maart 2015). Deze verdichting gaat, volgens indiener, duidelijk ten koste van dat er ook bij een hogere dichtheid er nog altijd een aanvaardbaar woon- en de kwaliteit van bet plan. Verzocht wordt voor een duidelijk lagere dichtheid leefklimaat gerealiseerd wordt en passend is bij fase 2. per ha. (maximaal circa 50 grondgebonden woningen en 20 niet grondgebonden woningen) ten behoeve van de ruimtelijke kwaliteit.

5.2

Volgens de actualisering van de woonbehoefte is er een forse behoefte aan tweekappers en vrijstaande woningen. Opgemerkt wordt dat het dan wel bijzonder is dat er in de verkavelingstekening nog maar 1 vrijstaande woning staat opgenomen. In het stedenbouwkundig plan uit 2015 was dat nog 10 woningen. Wat is de reden van deze verschuiving? Of is de reden dat er liever geen vrijstaande woningen ontwikkeld worden? Dit komt de gezonde mix van woningtype niet ten goede. Voor een betere mix zou het aantal rijwoningen en 2 kappers wat verkleind moeten worden wat ten goede komt aan het aantal vrijstaande woningen.

5.3

In de noordhoek (Stakenbergweg / Nachtegaalweg) staat een appartement gepland. De ruimtelijk kwaliteit zou geholpen worden door half verdiept parkeren onder de appartementen. Daardoor zijn er op maaiveld minder parkeerplaatsen nodig. Indiener is van mening dat ontsluiten op de Nachtegaalweg niet verstandig lijkt. Als deze er toch moet komen, moet voorkomen worden dat er via de ontsluiting een verbinding ontstaat over het parkeerterrein bij het appartementengebouw met de Slingerlaan, waardoor er een sluiproute ontstaat de wijk in. Volgens het ontwerp bestemmingsplan vindt parkeren bij twee kappers op eigen terrein plaats. Opgemerkt wordt dat in de praktijk blijkt dat als er twee auto's zijn, of kleine kinderen (om beschadiging) te voorkomen, een van deze auto's op een openbare parkeerpiek staat. Volgens de gemeentelijke parkeernota levert het plan een parkeerbehoefte op van totaal 78 parkeerplaatsen. Indiener geeft aan dat er totaal 70 parkeerplaatsen zijn aangegeven. Dit betekent een tekort van 8 parkeerplaatsen (parkeernota), eigenlijk is het tekort zelfs 20 parkeerplaatsen. In de praktijk zie je bij de

5.4

In februari 2020 is de woonvisie “Goed wonen in de gemeente Nunspeet” voor de periode 2020-2025 vastgesteld. Aan deze woonvisie is een woonbehoefteonderzoek voorafgegaan. In de woonvisie zijn een drietal ambities opgenomen waarvan de inzet op betaalbare- en passende woningen, er één is. Deze ambitie is gebaseerd op de uitkomsten van het woonbehoefteonderzoek dat aangeeft dat er een behoorlijke behoefte bestaat aan sociale- en betaalbare koopwoningen. Hiermee bedoelen we woningen variërend in prijscategorieën tot € 200.000,- en van € 200.000,- tot € 265.000,-. Met het voorgenomen woningbouwprogramma dat is opgenomen in de het bestemmingsplan Elspeet Noord- west voorzien wij in een woningbehoefte die aansluit bij de woningbehoefte zoals die is opgenomen in de meest recente woonvisie. Het appartementengebouw wordt voorzien van een parkeerkelder en voorzien van één inrit op de Nachtegaalweg. Het is niet mogelijk om via het appartementengebouw op de achtergelegen parkeerplaats te komen. Van een sluiproute is derhalve geen sprake.

Wij spreken tegen dat de parkeerberekening niet juist is. Mogelijk klopt de telling van indiener niet omdat de parkeerplaatsen in de kelder niet op de tekening staan. Over het parkeren op eigen terrein: De getekende lange opritten moeten minstens 10 meter diep (en aan de Nachtegaalweg 4,5 meter breed waardoor 2 auto’s naast elkaar kunnen staan, en er dus zelfs 4 auto’s op de oprit moeten passen zonder uit te steken). Hiermee wordt voldaan aan de landelijke richtlijnen. Deze parkeerplaatsen worden trouwens niet 1 op 1 meegerekend in de parkeerbalans. Zie bijlage 1c op bladzijde 24 van de parkeernota

5.5

5.6

5.7

5.8

5.9

- 11 bestaande 2 kappers dat de tweede auto deels over de stoep voor de woning (https://www.nunspeet.nl/fileadmin/Nunspeet_documenten/Producten/Stukken staat, wat ongewenst is. _college_en_raad/beleidstukken/Parkeernota.pdf) voor hoeveel deze plekken meegerekend worden. Een globaal bestemmingplan met alleen de lijnen van de bouwvakken creëert Wij delen hetgeen indiener aangeeft niet: Het bestemmingsplan is zeker niet voor de ontwikkelende partijen veel vrijheid. Voor de omwonende onzekerheid. globaal in die zin dat het onderliggende bouwplan als uiterlijke maatvoering Door deze lange bouwvlakken kan er geschoven worden met woonprogramma leidraad is voor de bouwrechten. Daarbij is enige uitvoeringsvrijheid opgenomen en biedt dit onvoldoende zekerheid voor de omwonende. Verzocht wordt om om het anders uit te voeren, maar dat andere leidt niet tot méér verstening. het bestemmingsplan concreet vast te leggen. Daarbij zijn ook andere plannen mogelijk die tot duidelijk minder bouwmassa leiden. Er is dus, in die zin, wel enige “onzekerheid” voor omwonenden maar deze onzekerheid leidt hooguit tot een iets ander plan (en die onzekerheid vinden wij acceptabel) of het leidt tot een ander plan waarbij er minder bouwmassa gerealiseerd wordt. Indiener merkt op dat de regels inzake bijbehorende bouwwerken ruimer is dan De regels zijn inderdaad anders dan die van Elspeet dorp 2011.

Er is andere bestemmingsplannen. Wat is de reden, dat in dit bestemmingsplan de aangesloten bij de meest recente bestemmingsplannen van de gemeente afwijkingsmogelijkheden veel ruimer zijn dan bijv. bestemmingsplan Elspeet Nunspeet en daar is, inderdaad, het bouwrecht ruimer dan dat dat eerder was. Dorp 2011. Indiener merkt op dat beter zou zijn om ze eerder te beperken dan Dat komt omdat inzichten hierin al decennialang verschuiven. waarbij de te verruimen. Verzoek is dan ook de bouwmogelijkheden buiten de woning fors wetgever ook veel meer vergunningvrij bouwen mogelijk maakt. Deze trend is te beperken. niet te keren en dat willen wij ook niet. Nu zal, doordat het hier vaak om vrij kleine bouwpercelen gaat, het maximale (oppervlak) aan bijbehorende bouwwerken vaak niet gehaald worden, maar op bijvoorbeeld andere aspecten als de nabijheid tot de voorgevelrooijlijn is hier enig verschil. We beperken het bouwrecht daarom niet. Indiener geeft aan dat er voor groen op particulier terrein maar circa 20 á 25% Doordat dit plan de laatste fase en afronding van een al in ontwikkeling zijnde aan groen overblijft. Concreet blijft er na realisatie circa 25 tot 30% over aan gebied is, is het wat lastiger om aspecten als klimaatbestendigheid, biodiversiteit groen (openbaar gebied en op particulier terrein) over. Alle mooie woorden en hittestress sec als doelstelling te implementeren.

Daar waar mogelijk wordt over klimaatbestendigheid, biodiversiteit, hitte stress, wateroverlast ten spijt, recht gedaan aan deze aspecten. wordt dit niet een plan die hier in enige mate aan bijdraagt. Een ruimere opzet van het openbare gebied met meer groen (toename boomkruinvolume) komt de klimaatbestendigheid incl. behoud biodiversiteit ten goede. Indiener geeft aan dat de woningen gasloos gebouwd zullen worden. In het Wanneer de warmtevoorziening voldoet aan de eisen uit het Bouwbesluit en de bestemmingsplan wordt hier verder niets over geschreven of dit met een Regeling Bouwbesluit, is er geen grondslag om een installatie niet toe te staan. bodemwarmtepomp of lucht warmtepomp gaat gebeuren. Dit in verband met Het is daarom juridisch niet toegestaan dergelijke regels (die boven het geluid. Verzocht wordt in het bestemmingsplan regels op te nemen dat Bouwbesluit uitgaan) in een bestemmingsplan op te nemen. gekozen moet worden voor bodemwarmte en niet akkoord te gaan met Iucht warmtepompen ook al voldoen ze aan alle wettelijke voorwaarden qua geluid. Indiener merkt op dat in Elspeet veelvuldig houtkachels gebruikt worden. Zie reactie onder 5.8. Er is geen juridisch grondslag om Indiener ondervindt hiervan last. Ook ervaart hij meer houtkachels/allesbranders te verbieden. houtkachels/allesbranders onder veranda's. Deze zijn laag waardoor de pijp

5.10

6.1

- 12 maar op ongeveer 3 meter hoog zit waardoor deze rook nog sneller neerslaat. Indiener zou het liefst in deze wijk een verbod op houtkachels/allesbranders zien en verzoekt een verbod komt op houtkachel/allesbranders buiten onder veranda's. In het ontwerp bestemmingsplan is de economische uitvoerbaarheid nog niet Het bestemmingsplan vormt het juridisch kader op basis waarvan het geregeld. Voordat het bestemmingplan vastgesteld wordt dient dus de woningbouwgebied ontwikkeld kan worden. Op 27 januari 2021 is het ontwerpeconomische uitvoerbaarheid geregeld zijn. De gemeente dient hiervoor met exploitatieplan Elspeet Noordwest ter inzage gelegd en voor eenieder in te zien. de grondeigenaren/ontwikkelaars een overeenkomst te sluiten. Indiener geeft Het exploitatieplan biedt de grondslag van het publiekrechtelijk kostenverhaal. aan voordat het bestemmingsplan wordt vastgesteld, inzicht te willen hebben Gelijktijdig met het bestemmingsplan wordt het exploitatieplandoor de raad in de anterieure overeenkomsten die met de ontwikkelaars worden gesloten. vastgesteld. Dit komt omdat er nu in het ontwerp bestemmingsplan met bouwvlakken gewerkt wordt, waardoor er best veel ruimte is om te schuiven in het programma. Dit biedt weinig rechtszekerheid voor indiener.

Indiener geeft aan daarbij het recht te behouden om ook tegen mogelijk andere zaken genoemd in de anterieure overeenkomst die indiener mogelijk kunnen schade bezwaar te maken. Conclusie De zienswijze van indiener 5 leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. Indiener 6 De mogelijkheid tot participatie en voorinspraak is niet mogelijk gemaakt. Er heeft geen enkele vorm van inspraak of participatie plaatsgevonden.

Ten tijde van het beeldkwaliteitplan in 2015 is de mogelijkheid geboden om te participeren. Initiatiefnemer heeft in het kader van participatie een inloopavond voor omwonenden gehouden. Het bestemmingsplan is volgens de wettelijke eisen ter inzage gelegd voor eenieder. Het onderhavige plan is de afronding van het woningbouw plangebied Elspeet Noordwest. In het beeldkwaliteitplan 2015 is de infrastructuur voor fase 3 al aangegeven. Ten tijde van het civieltechnisch ontwerp voor fase 2 is al rekening gehouden en voorgesorteerd op de infrastructuur, m.n. wegenstructuur, waterinfiltratie, voor fase 3. Wij spreken dan ook tegen dat er geen inspraak mogelijk is geweest. Daarnaast is het de vraag wat het belang van indiener hierin is. Indiener is woonachtig op ruim 80 meter van het plangebied en heeft geen zicht op de woningen.

6.2

6.3

- 13 Indiener geeft aan bedenkingen te hebben rondom de verdere verdichting van Zie reactie onder 5.1. In februari 2020 is de woonvisie “Goed wonen in de het plan van 20 tot 40 woningen ten opzichte van de oorspronkelijke visie. gemeente Nunspeet” voor de periode 2020-2025 vastgesteld. Aan deze Indiener is van mening dat de onderbouwing hiervan in het ontwerp woonvisie is een woonbehoefteonderzoek voorafgegaan. In de woonvisie zijn bestemmingsplan niet juist is en op basis van verkeerde aannames. Indiener een drietal ambities opgenomen waarvan de inzet op betaalbare- en passende geeft aan dat sociale huurwoningen in Elspeet door “buitenstaanders” (mensen woningen, er één is. Uit het woonbehoefteonderzoek dat ten grondslag ligt aan van buiten Elspeet die in de eigen woonplaats geen betaalbare huurwoning de woonvisie blijkt dat de grootste woningbehoefte in de gemeente Nunspeet kunnen vinden) worden geaccepteerd. Indiener stelt dat met het bouwen van bestaat uit de behoefte aan betaalbare koopwoningen en uit de behoefte aan 20 sociale huurwoningen niet in de woningbehoefte van de gemiddelde sociale huurwoningen. Het opnemen van de realisatie van sociale huurwoningen Elspeter wordt voorzien. in het woningbouwprogramma voorziet ons inziens in de eerder genoemde behoefte aan sociale huurwoningen, volgens de Woonvisie.

Indiener geeft aan bedenkingen te hebben rondom de gehanteerde onderbouwing voor de ladder van duurzame verstedelijking. Er is in het ontwerp bestemmingsplan het volgende over te lezen: 'Voor de beoogde ontwikkeling zijn er binnen bestaand stedelijk gebied in Elspeet onvoldoende alternatieve locaties om dit programma te realiseren. De ladder voor duurzame verstedelijking is hiermee succesvol doorlopen." Indiener geeft aan dat deze passage niet op gaat voor dit plan en deze onderbouwing geen stand kan houden. Op 7 oktober 2020 is namelijk, tegelijkertijd het ontwerpbestemmingsplan "Bedrijventerrein Elspeet" ter inzage gelegd. Dit bestemmingsplan voorziet in de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein in Elspeet. In dat bestemmingsplan is aangegeven dat een groot aantal Elspeetse bedrijven onvoldoende uitbreidingsmogelijkheden heeft en dientengevolge binnen nu en 3 jaar genoodzaakt zijn te verhuizen naar een grotere locatie. Een aanzienlijk deel van deze bedrijfslocaties bevinden zich in de bebouwde kom van Elspeet. Bij een toekomstige verhuizing laten deze bedrijven binnendorpse ruimte vrij welke kunnen worden ontwikkeld tot woningbouw. In de ladder van duurzame verstedelijking gaat een 'transformatie' voor een 'uitbreidingslocatie', derhalve hoeft er dus de komende 10 jaar wellicht minder waardevol open landschap te worden opgeofferd dan waar beide plannen op koersen.

Indiener is van mening stelt dat door beide genoemde bestemmingsplannen twee markante 'open locaties' verdwijnen, en moet de gemeente kiezen voor het behoud van tenminste 1.

Het is de vraag of door de genoemde ontwikkeling van het bedrijventerrein bedrijfslocaties ín de bebouwde kom van Elspeet beschikbaar komen voor herontwikkeling tot woningbouw. Uit het behoefteonderzoek en geïnteresseerden voor het bedrijventerrein blijkt dat veel ondernemers op dit moment op de woonlocatie bedrijfsmatige activiteiten hebben en dat deze ruimte te klein blijkt. Bovendien is er in het bestemmingsplan bedrijventerrein transformatie van een agrarisch bedrijf naar bedrijvigheid. Daarnaast is er sprake van een kleinschalig bedrijventerrein. Dat gevoegd bij een woningbouwvraag welke groter is de komende jaren dan alléén op deze mogelijke vrijkomende locaties ingevuld kan worden maakt dat het niet tot ontwikkeling brengen van de gronden in dit bestemmingsplan of het bestemmingsplan bedrijventerrein geen optie is. Onderhavige locatie is al een aantal jaren als woningbouwgebied bekend en is een afronding van het plan Elspeet Noordwest. Wij zijn van mening dat de ladder voor duurzame verstedelijking succesvol doorlopen is. . Bovendien is het zo, dat volgens artikel 3.1.6, lid 2 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) (= de laddertoets) de Toelichting van een bestemmingsplan moet aangeven dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling als de onderhavige een beschrijving moet geven van de behoefte aan die ontwikkeling. De behoefte is onderbouwd in paragraaf 3.1 van de Toelichting.

Daarnaast moet volgens artikel 3.1.6, lid 2 laatste zin, in het bestemmingsplan een motivering worden gegeven indien de stedelijke ontwikkeling wordt mogelijk gemaakt buiten het bestaand stedelijk gebied. De onderhavige ontwikkeling vindt echter plaats binnen bestaand stedelijk gebied, en om die reden is er geen uitgebreide laddertoets noodzakelijk.

6.4

6.5

- 14 Indiener geeft aan dat het plan bijzonder weinig groen en bomen bevat. Ten Zie reactie onder 5.7. opzichte van de oorspronkelijke stedenbouwkundige visie en het beeldkwaliteitsplan is veel groen verdwenen in ruil voor extra parkeerplaatsen en extra woningen. Vanwege de beoogde hoge dichtheid van woningen en daarmee gepaard gaande verstening ontstaat in combinatie met het geringe groen een toekomstig hitte-eiland. Daarnaast is, vanwege de geringe hoeveelheid openbare ruimte/groen, weinig ruimte beschikbaar voor het bufferen van water. Indiener geeft aan dat het plan tegenstrijdig aan het oorspronkelijke Ook in 2012 was er sprake van een aanpassing van de geplande verkaveling. beeldkwaliteitsplan Elspeet Noordwest. In dit BKP werd de lintbebouwing en Overeenkomstig is toen ook het beeldkwaliteitsplan uit 1998 herzien. Gezien de half open structuur rondom de Nachtegaalweg gehandhaafd. Door dit plan de lange looptijd van de ontwikkeling Elspeet Noord West is het plan verdwijnt deze structuur en krijgt de Nachtegaalweg ook het karakter van een opgedeeld in verschillende fasen. Nu betreft het de laatste fase van het dorpstraat. In het algemeen verdwijnen veel elementen uit het bestaande BKP. gebied. Elke fase heeft een eigen ontwikkeling meegemaakt en dat is ook afleesbaar in het plangebied.

Wel worden steeds de bestaande stedenbouwkundige en historische dragers, zoals de kerkenpaden, de Slingerlaan en de Nachtegaalweg meegenomen in de planvorming. Deze vormen de onderlegger van het ruimtelijk patroon. In de loop der tijd is Elspeet gegroeid en verdicht. De stedenbouwkundige opzet en het bebouwingsbeeld van het nieuwbouwgebied is anders dan die van het oude enkdorp. Dit geldt ook voor de oude linten, zoals de Nachtegaalweg, waar het bebouwingsbeeld dichter is geworden. De kwaliteiten van het dorp zijn sturend in het ontwerp. Het beeldkwaliteitsplan geeft verdere sturing aan de uitwerking van de woningen en openbare ruimte in lijn met de omgevingskwaliteiten. Met de richtlijnen wordt beoogd de gewenste sfeer en kwaliteit te waarborgen, en tevens voldoende vrijheid te bieden aan ontwerpers. De getoonde afbeeldingen en referentiebeelden dienen ter inspiratie. De Nachtegaalweg kenmerkt zich aan de westzijde de oude lint met oude en nieuwe verkaveling. De oostelijke zijde sluit aan op de nieuwbouwwijk Elspeet noordwest. Ook hier is gekozen voor een wisselende verkaveling op brede kavels. De voorgestelde woningbouw bestaande uit een vrijstaande woning en twee onder 1 kapwoningen voldoen aan dit beeld en past ook bij het beeld van de reeds gebouwde woningen aan deze zijde. Er is hier een voldoende openheid aanwezig welke past in de structuur van de Nachtegaalweg.

Op deze wijze past het plan in de sfeer welke het beeldkwaliteitsplan beoogd heeft.

6.6

6.7

6.8

- 15 Indiener geeft aan bedenkingen te hebben rondom de gehanteerde Uit de toonzetting inzake stikstof maken wij op dat er op zich geen zienswijze stikstofberekeningen. De Raad van State heeft in 2019 geoordeeld dat het op/tegen dit punt wordt gemaakt behoudens dat er vragen bij gezet worden. Wij AERIUS model geen goede onderbouwing kan vormen in ruimtelijke plannen, zijn van mening dat bij het onderhavige bestemmingsplan, zie paragraaf 4.3 van ten aanzien van het aantonen van stikstof emissie in realisatie en gebruiksfase de Toelichting een adequate onderbouwing is gevoegd voor stikstof met de van woningbouwprojecten. Dit beoogde plan ligt op slechts 600 meter meest recente versie van Aerius. Het Aerius model is volgens richtlijnen van het verwijderd van het meest nabijgelegen Natura 2000 gebied. Indiener is Rijk gemaakt. Er bestaan voor wat betreft de toepassing voor de Veluwe geen benieuwd in hoeverre er goed met de aantasting van Natura 2000 gebieden twijfels aan het model. We zien hierin dan ook geen aanleiding de onderbouwing rekening is gehouden, aangezien het AERIUS model de impact niet goed kan op dit punt aan te passen. modelleren. Tevens leidt de realisatie van het plan in de gebruiksfase tot hogere uitstoot Zie reactie onder 5.8. van stikstof. Het veelvuldig gebruik van houtkachels in Elspeet is gemeengoed.

Doordat er tegenwoordig gasloos gebouwd moet worden kiezen veel huiseigenaren van nieuwbouwwoningen voor houtkachels of pelletkachels. Het zou voor mens en natuur mooi zijn als het plan het gebruik hiervan zou verbieden. Indiener geeft aan dat ten aanzien van het aspect geurhinder de aanwezigheid Uitgegaan wordt van de planologische situatie. Het bedrijf aan de van de schaapskooi van Elspeet en een boerenbedrijf welke zijn Nachtegaalweg 23, 25 en 27 stond bij de realisatie van fase 2 van voorliggende bedrijfsprocessen heeft gecontinueerd een mogelijk belemmerend effect woonwijk ook niet aan uitvoering in de weg. Het betreffende bedrijf heeft haar kunnen vormen voor het realiseren van de beoogde woningen. Indiener merkt activiteiten zodanig gewijzigd dat met een afstand van 100 meter tot het op of deze zaken geen belemmering vormen voor de gezondheid maar ook plangebied ruimschoots wordt voldaan aan de geldende vaste afstanden. De voor de realisatie van dit plan. woningen in het onderhavige bestemmingsplan zijn v.w.b. het bedrijf aan de Nachtegaalweg op een grotere afstand gelegen. De schaapskooi is op meer dan 50 meter van de nieuwbouw gelegen en voldoet hiermee aan de gelende afstandsnorm. Wij zijn van mening dat er geen sprake is van een onaanvaardbaar woon- en leefklimaat. Conclusie De zienswijze van indiener 6 leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

Wijzigingen bestemmingsplan Naar aanleiding van ingediende zienswijzen 1. Toelichting – Hoofdstuk 2 wordt gewijzigd overeenkomstig bijlage Wijziging Hoofdstuk 2 2. Regels: De redactie van artikel 10.1 onder d wordt aangevuld dat deze afwijking ook voor het appartementengebouw is uitgesloten. Ambtelijke wijziging 3. Regels Parapluplan Parkeren opnemen

- 16 -