AP 5d. St.t.i. Ruimtelijke onderbouwing Staverdenseweg 93

Ruimtelijke onderbouwing Staverdenseweg 93 Elspeet, april 2020

opdrachtgever / ASB Projecten, dhr. T. van de Pol opdrachtnemer / Puur Landschap / Seltershof 13 / 6721 AT Bennekom contactpersoon / ing. G.J. (Gerben) Kok projectcode / 201918 ERS

201918 ERS © 2019 Puur Landschap, Bennekom / Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt worden door middel van druk, fotokopie, microfilm of welke andere wijze dan ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de auteur(s). Deze uitgave is met de grootste zorgvuldigheid opgesteld. Noch de makers, noch de uitgever stellen zich echter aansprakelijk voor eventuele schade als gevolg van eventuele onjuistheden en/of onvolkomenheden in deze uitgave.

pagina 2 / Puur Landschap / Ruimtelijke onderbouwing Staverdenseweg 93, Elspeet

Ruimtelijke onderbouwing Staverdenseweg 93 Elspeet, april 2020

Ruimtelijke onderbouwing Staverdenseweg 93, Elspeet / Puur Landschap / pagina 3

pagina 4 / Puur Landschap / Ruimtelijke onderbouwing Staverdenseweg 93, Elspeet

INHOUDSOPGAVE 1 \ Inleiding

pagina 7

2 \ Het plangebied

pagina 9

3 \ Stedebouwkundig Plan

pagina 17

4 \ Architectuur

pagina 19

5 \ Omgevingsaspecten

pagina 21

Ruimtelijke onderbouwing Staverdenseweg 93, Elspeet / Puur Landschap / pagina 5

1 \ INLEIDING

Inleiding / Ten westen van de dorpskern van Elspeet ligt, aan de

van de beleidsregel Woningbouw op Maat (brief 28 mei 2019, kenmerk

zuidkant van de Staverdenseweg, de planlocatie met daarop een

030244190)

woning en vijf bijgebouwen. De woning ligt aan de Staverdenseweg, de bijgebouwen staan verspreid over het terrein en zijn grotendeels in

Status

vervallen staat.

onderbouwing geldt als uitwerking van de voorgenomen ontwikkeling

van

het

principeverzoek

/

Deze

ruimtelijke

voor de projectlocatie aan de Staverdenseweg 93 te Elspeet en als De eigenaar van de locatie is voornemens om op het perceel een

onderbouwing voor de aanvraag van de omgevingsvergunning.

kantoor en 5 seniorenwoningen te realiseren. De bestemming dient daarvoor gewijzigd te worden naar wonen. Deze bestemming sluit goed

Leeswijzer / Deze ruimtelijke onderbouwing gaat in op de

aan bij de directe omgeving waar vooral woningbouw voorkomt. Daarbij

voorgenomen ontwikkeling van het plangebied. Hoofdstuk 2 behelst

komt het feit dat er momenteel veel vraag is naar seniorenwoningen

de beschrijving van het plangebied, het omliggende landschap en de

nabij de kern van Elspeet. In eerste instantie zal de bestaande woning

historie van de plek. Hoofdstuk 3 behelst het stedebouwkundig plan

met uitbreiding worden ingezet als kantoor.

en in hoofdstuk 4 is de architectuur toegelicht. Hoofdstuk 5 betreft een onderbouwing van de specifieke omgevingsaspecten.

Het initiatief is reeds bekend bij de gemeente Nunspeet en opgenomen in de lijst ‘Dynamisch programma woningbouw 2019/2020’ in het kader

afbeelding | Plangebied Ruimtelijke onderbouwing Staverdenseweg 93, Elspeet / Puur Landschap / pagina 7

2 \ HET PLANGEBIED

pagina 8 / Puur Landschap / Ruimtelijke onderbouwing Staverdenseweg 93, Elspeet

Het plangebied / Het plangebied ligt aan de westkant van het dorp

voor dit gebied is gericht op behoud en versterking van het kleinschalige

Elspeet in de oksel van de Staverdenseweg en de Oude Garderenseweg.

besloten en agrarische karakter. De beeldkwaliteit kan versterkt worden

De locatie maakt onderdeel uit van het Essenlandschap. Dit

door herstel van kenmerkende landschapselementen en het beleefbaar

landschapstype ligt in de directe omgeving en rondom het dorp en

maken van cultuurhistorische waarden.

wordt hoofdzakelijk omsloten door heidelandschap en een klein deel boslandschap ten noordoosten van het dorp.

Tijdens de ijstijd werden er hoge stuwwallen gevormd. Op de overgang van deze droge stuwwallen naar de natte gronden liggen

Landschap

de essen. Ook wel enken of engen genoemd. Het essenlandschap

De agrarische enclave Elspeet vormt een open, duidelijk omkaderde

is een oud cultuurlandschap en is veelal glooiend en bestaat uit een

ruimte, binnen het zeer besloten bosgebied van de Veluwe. Karakteristiek

grote open ruimte. De akkercomplexen hebben geen beplanting.

zijn de essen, enkdorpen, houtwallen en singels. Verder is ook de

Door plaggenbemesting hebben ze een bolle ligging en af en toe

afwisseling tussen open ruimten met akkers en weilanden en verspreide

een steilrand. In sommige gevallen is een houtwal aangelegd tegen

bebouwing en meer besloten kleinschalige bebouwing met stevige

oprukkend stuifzand en ter bescherming van de akkers tegen wild.

houtwallen en bospercelen kenmerkend. Hoofdfunctie is hier agrarisch

Wegen volgen het hoogteverschil en hebben daarom vaak een bochtig

met zowel kleinschalige landbouw als intensieve veeteelt. De strategie

verloop. Er zijn onverharde wegen.

afbeelding | Topografische kaart van het essenlandschap rondom Elspeet Ruimtelijke onderbouwing Staverdenseweg 93, Elspeet / Puur Landschap / pagina 9

Tegenover de openheid van de es staat de beslotenheid rond de bebouwing. De kavels zijn onregelmatig blokvormig. De bebouwing stond oorspronkelijk gezamenlijk aan één zijde van de es en volgt het hoogteverschil, de es en de hoofdweg. De bebouwing staat niet altijd haaks ten opzichte van de weg en de voorzijde is niet altijd op de weg gericht. De bijgebouwen staan ook niet altijd haaks ten opzichte van elkaar. De bebouwing staan als een lint naast elkaar, zwaar beplant

afbeelding | zicht op de achterzijde van het bestaande erf.

met af en toe een doorzicht. De beplanting in het gebied bestaat hoofdzakelijk uit eiken, berken en struiken als hazelaar en hulst in de singels en op de wallen. Langs de percelen staan eiken. Op de eng staat geen opgaande beplanting.

afbeelding | De Staverdenseweg

afbeelding | bebouwing op de achterzijde van het erf

pagina 10 / Puur Landschap / Ruimtelijke onderbouwing Staverdenseweg 93, Elspeet

afbeelding | De Oude Garderenseweg

afbeelding | bebouwing op de achterzijde van het erf

afbeelding | Molen De Hoop

afbeelding | de bestaande hoofdwoning met daaraan de nieuwe uitbreiding.

afbeelding | bebouwing op de achterzijde van het erf

afbeelding |bebouwing tegen het bos Ruimtelijke onderbouwing Staverdenseweg 93, Elspeet / Puur Landschap / pagina 11

Landschapstypen

AHN

+28.9

+28.8 +28.7 +29.0

+29.0 +28.7 +28.9

Heidelandschap, jonge ontginningen en bossen in het droge +zandgebied. Essenlandschap, oude ontginningen in het droge zandgebied.

pagina 12 / Puur Landschap / Ruimtelijke onderbouwing Staverdenseweg 93, Elspeet

Het plangebied kent minimale hoogteverschillen binnen het plangebied zelf en met de directe omgeving.

Bodem

Omgevingsvisie

cY30

cY30: Loopodzolgronden; grof zand.

Uitgangspunten omgevingsvisie / • Openheid tussen kern en bosrand waarborgen (voormalig beschermd dorpsgezicht); • Behoud agrarische- en dorpse karakteristiek, zoals de ruimtelijke structuur van wegen, de beeldkwaliteit en belevingswaarde van aanwezige bebouwing en inrichting van openbare ruimte; • Behoud van markante plekken, monumenten en karakteristieke bebouwing, zoals de brink, de schaapskooi, de molen De Hoop en omgeving; • Behoud van de doorzichten binnen het dorp en naar het buitengebied (bossen, en akkers); • Het is in het algemeen van belang dat zorgvuldig omgegaan wordt met de ligging in het Veluws natuurgebied.

Ruimtelijke onderbouwing Staverdenseweg 93, Elspeet / Puur Landschap / pagina 13

Historie

De volgende kaarten geven op hoofdlijnen de veranderingen in het landschap

1950 / Gedurende 50 jaar verandert de omgeving en het plangebied

weer door de jaren heen en daarmee de ontwikkeling van het plangebied.

langzaam. De bebouwing rondom de kruising Staverdenseweg en Molenweg

De witte cirkel duidt het plangebied aan.

neemt toe. De kavels ten noorden van het plangebied worden grootschaliger, de houtsingelstructuren worden minder herkenbaar. Het bosgebied rondom de

1900 / Op de kaart van 1900 zijn goed de woeste gronden tussen Elspeet

Staverdenseweg aan de westkant van het plangebied vervangt langzaam de

en Staverden en het Essenlandschap zichtbaar. Het dorp Elspeet beperkte

heidegronden.

zich tot de omgeving van de Hervormde Kerk rond de kruising Uddelerweg en Staverdenseweg. De Staverdenseweg vormde de verbindingsweg tussen Elspeet en Staverden over de onontgonnen heide. Ten noorden en zuiden van het plangebied is de onregelmatige blokvormige kavelstructuur met brede houtsingels en -wallen goed herkenbaar. Het plangebied zelf is woeste grond, maar de wegensstructuur krijgt langzaam zijn huidige vorm.

pagina 14 / Puur Landschap / Ruimtelijke onderbouwing Staverdenseweg 93, Elspeet

Historie

1975 / De veranderingen tussen 1950 en 1975 zijn klein. De bebouwing echter

2018 / De veranderingen in de directe omgeving van het plangebied zijn op

neemt aanzienlijk toe tussen het plangebied en het dorp Elspeet. Ook langs

structuurniveau minimaal. Het dorp Elspeet breidt uit aan de oostkant en tussen

oude ontsluitingswegen zoals de Molenweg en rondom het plangebied zelf

de Nachtegaalweg en de Nunspeterweg. De omgeving van het plangebied

neemt de bebouwing toe. De Es zelf wordt steeds meer een open gebied.

blijft een kleinschaliger karakter houden. De heide aan de zuidwestkant van het plangebied raakt langzaam omsloten door bosvegetatie.

Ruimtelijke onderbouwing Staverdenseweg 93, Elspeet / Puur Landschap / pagina 15

A

A’

B B’

3 \ STEDEBOUWKUNDIG PLAN

pagina 16 / Puur Landschap / Ruimtelijke onderbouwing Staverdenseweg 93, Elspeet 0

5

10

15

20

25 meter

Stedebouwkundig plan / Het stedebouwkundig plan behelst de realisatie van vijf wooneenheden; één vrijstaande woning en twee twee-onder-een-kapwoningen voor senioren, binnen een compact erf. De erfopbouw sluit aan bij, en versterkt de herkenbaarheid van het Essenlandschap door de situering en kaprichtingen van de bebouwing ten opzichte van elkaar en het oorspronkelijke hoofdgebouw (nr. 93). De ‘willekeurige’ kaprichtingen, haaks op en evenwijdig aan de Staverdenseweg en de versprongen situering ten opzichte van elkaar draagt hier aan bij. Binnen

bestaand bosperceel

10,00

2,50

6,50

tuin

voortuin

erf

in het plan biedt het (woon)erf toegang tot de kavels en het parkeren. Het erf en de parkeerplaatsen worden uitgevoerd in gebakken klinkers; kleur zandbruin en in ellenboogverband. Het binnenterrein heeft een groen karakter door de omzoming met hagen en één grote Winterlinde (Tilia cordata ‘Greenspire’) op het midden van

10,00

2,50

6,50

tuin

voortuin

erf

bestaand bosperceel

afbeelding | principeprofiel A-A’

het erf. Deze soort Linde is niet gevoelig voor luis. De bestaande waardevolle bomen en het aangrenzende bosvak aan de westzijde van het plangebied blijven gehandhaafd. Door het verwijderen van het bestaande asfalt krijgen de bomen een meer duurzame standplaats. De achterzijde van de percelen wordt omkaderd door groenblijvende hagen van Ligustrum ovalifolium (Liguster) (180-200 cm). Twee meter achter de rooilijn van de woningen gaat de haag over in een lage haag (100 cm) van Fagus sylvatica (Gewone beuk). Deze haag is gesitueerd rondom de voortuinen en de parkeerplaatsen op het erf. Parkeren vindt plaats op eigen terrein en op de parkeerplaats op het erf.

1,60

6,50

5,00

1,20

voortuin

erf

parkeren

pad

tuin

afbeelding | principeprofiel B-B’

1,60

6,50

5,00

1,20

voortuin

erf

parkeren

pad

tuin

Profiel / Verlengde Amsterdamseweg, variant 2

Profiel / Verlengde Amsterdamseweg, variant 2

N afbeelding | Gebakken klinker, zandbruin

afbeelding | Ligusterhaag op het achterterrein

afbeelding |Beukenhaag op het voorterrein

Ruimtelijke onderbouwing Staverdenseweg 93, Elspeet / Puur Landschap / pagina 17

pagina 18 / Puur Landschap / Ruimtelijke onderbouwing Staverdenseweg 93, Elspeet

4 \ ARCHITECTUUR

Architectuur/ De architectuur en sfeer van het plan zal moeten aansluiten bij het dorp Elspeet. Daarom is er voor gekozen om op de locatie kleinschalige bebouwingsblokken te creëren van één laag met een kap. Voor het ontwerp van het plan zal inspiratie gezocht worden bij de architectuur met een dorpskarakter. Deze sfeer van het dorpse karakter dient als basis voor de uitwerking van de woningen. Dit zal terug te vinden in de uitgangspunten, en zal zijn beslag krijgen door de eenheid in bebouwing (alle bebouwing is 1 laags en een kap). En het toepassen van een behouden materialisering en kleurstelling. Daarnaast zorgt de opzet met een breed straatprofiel met voortuinen voor een groen karakter van het plan. Voor de materialisering en het ontwerp van het plan zal gekozen worden voor eenheid en rust. De materialen zullen overwegend traditioneel zijn en het ontwerp zal bij alle woningen consistent doorgezet worden. De toegepaste materialen die zullen overheersen in het plan zijn traditioneel van kleurstelling en bestaan uit: de gevels in de kleur bruin genuanceerd met hout accenten en keramische pannen

afbeelding | Exterieur

in de kleur zwart. Voor de houten kozijnen, draaiende delen en dakranden een traditionele kleurstelling, namelijk: voor de kozijnen inclusief draaiende delen en dakranden wit.

afbeelding | Exterieur

afbeelding | Exterieur Ruimtelijke onderbouwing Staverdenseweg 93, Elspeet / Puur Landschap / pagina 19

5 \ OMGEVINGSASPECTEN

pagina 20 / Puur Landschap / Ruimtelijke onderbouwing Staverdenseweg 93, Elspeet

5 Beleidskader

Deze kwaliteiten moeten worden behouden, duurzaam beheerd, en waar mogelijk versterkt. Uitgangspunt is ‘behoud door ontwikkeling’: mits de

5.1 Rijksbeleid

kernkwaliteiten worden behouden of versterkt (ja, mits principe) zijn

5.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en

binnen Nationale landschappen ruimtelijke ontwikkeling- en mogelijk. Er

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) /

is ruimte voor ten hoogste de natuurlijke bevolkingsgroei (migratiesaldo

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) benoemt een aantal

nul) en voor regionale en lokale bedrijvigheid. De Veluwe is aangewezen

aspecten van nationaal ruimtelijk belang. Het betreft de bescherming van

als een Nationaal Landschap vanwege de volgende kernkwaliteiten:

de waterveiligheid aan de kust en rond de grote rivieren, bescherming

schaalcontrast van zeer open naar besloten, actieve stuifzanden en de

en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, de

grootte en aaneengeslotenheid van het bos.

uitoefening van defensietaken, de ecologische hoofdstructuur, de elektriciteitsvoorziening, de toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)

Onderhavig plan heeft geen invloed op de kernkwaliteiten van nationaal

wegennet en de veiligheid rond rijksvaarwegen. Voorts betreft het enkele

landschap Veluwe. Het gaat om de herontwikkeling van een reeds

specifieke gebieden zoals de mainportontwikkeling van Rotterdam en

bebouwd perceel binnen bestaand stedelijk gebied.

Schiphol. In het Barro heeft het Rijk voor deze onderwerpen regels opgesteld

5.1.3 Ladder duurzame verstedelijking / Van belang is

waarmee de SVIR juridisch is verankerd richting de lagere overheden.

dat de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ per 1 juli 2017 is

Via het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en het Besluit omgevingsrecht

gewijzigd. In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang

(Bor) zijn deze regels aanvullend vastgelegd.

van stedelijke ontwikkelingsprojecten vastgelegd. Of er sprake is van

In de structuurvisie worden, naast de onderwerpen van nationaal belang,

een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van

accenten gelegd op het gebied van bestuurlijke verantwoordelijkheden.

de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voor woningbouwlocaties

Het beleid betekent een decentralisatie van rijkstaken en bevoegdheden.

geldt volgens jurisprudentie (zie de overzichtsuitspraak van de Afdeling

Het Rijk gaat zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten

bestuursrechtspraak van de Raad van State zaaknummer 201608869/1

zitten en lagere overheden, burgers en bedrijven krijgen, zolang het

d.d. 28 juni 2017) dat er ‘in beginsel’ sprake is van een nieuwe stedelijke

nationaal belang niet in het geding is, de ruimte om oplossingen te

ontwikkeling indien er meer dan 11 woningen worden gerealiseerd. Voor

creëren.

‘wonen’ is het daarom de lijn, dat er vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling.

Afgezien van de ligging in nationaal landschap Veluwe zijn met onderhavige ontwikkeling geen nationale belangen in het geding.

Het onderhavige bouwplan maakt de ontwikkeling van vijf woningen mogelijk. Daarmee is er geen sprake van een nieuwe stedelijke

5.1.2 Nationaal landschap / Nationale landschappen zijn

ontwikkeling in de zin van het Bro, in het kader van de ‘Ladder voor

gebieden met internationaal zeldzame en nationaal kenmerkende

stedelijke ontwikkeling’.

kwaliteiten op landschappelijk, cultuurhistorisch en natuurlijk gebied.

Ruimtelijke onderbouwing Staverdenseweg 93, Elspeet / Puur Landschap / pagina 21

Archeologie / Voor het gehele terrein geldt de bestemming “archeologie 2”.

wonen, werken, mobiliteit. Het derde thema, Mooi Gelderland, betreft de Gelderse

Laagland Archeologie heeft in januari 2020 een verkennend bureauonderzoek en

kwaliteiten die bescherming dan wel ontwikkeling nodig hebben en die tegelijk

inventariserend veldonderzoek uitgevoerd. Op basis van het bureauonderzoek

richting geven aan ontwikkelingen.

geldt een hoge verwachting voor resten uit de periode Neolithicum – Nieuwe De Omgevingsvisie beschrijft hoe de provincie Gelderland in de komende jaren 5.2 Provinciaal Beleid

wil omgaan met ontwikkelingen en initiatieven. In de Omgevingsvisie wordt het

5.2.1 Omgevingsvisie Gelderland / Op 19 december 2018 is de laatste

accent gelegd op de stedelijke netwerken als economische kerngebieden van

versie van de Omgevingsvisie Gelderland vastgesteld. Gelderland kiest er in de

Gelderland. In samenhang met de sterke steden zijn de landschappelijke ligging en

Omgevingsvisie voor om bij te dragen aan gemeenschappelijke maatschappelijke

de vitaliteit van de dorpen in de regio van groot belang. Bij ruimtelijke initiatieven is

opgaven vanuit twee hoofddoelen.

de uitdaging de match te maken tussen de kwaliteiten van het betreffende initiatief en de kwaliteiten van de plek of het gebied waar het initiatief speelt.

Het eerste doel is het vergroten van de concurrentiekracht van Gelderland door een duurzame versterking van de ruimtelijk-economische structuur.

5.2.2 Omgevingsverordening Gelderland / Op 19 december 2018 is de laatste versie van de Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld.

Het tweede doel is het waarborgen en het verder ontwikkelen van die kwaliteiten

Deze verordening ziet erop toe dat het beleid uit de Omgevingsvisie Gelderland

van Gelderland. Dit betekent vooral:

operationeel wordt. Navolgend worden de voor het plangebied relevante bepalingen aangehaald en vervolgens getoetst.

• ontwikkelen met kwaliteit, recht doen aan de ruimtelijke, landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten van de plek;

artikel 2.2 (instructieregel bestemmingsplan doorwerking regionale woonagenda)

• zorg dragen voor een compact en hoogwaardig stelsel van onderling

1. Een bestemmingsplan maakt nieuwe woningen alleen mogelijk als die

verbonden natuurgebieden en behoud en versterking van de kwaliteit van

ontwikkeling past binnen een door Gedeputeerde Staten vastgestelde

het landschap;

regionale woonagenda.

• een robuust en toekomstbestendig water- en bodemsysteem voor alle

2. Als een ontwikkeling niet past binnen de vigerende regionale woonagenda,

gebruiksfuncties; bij droogte, hitte en waterovervloed;

kan een bestemmingsplan vooruitlopend op de eerstvolgende actualisatie

• een gezonde en veilige leefomgeving;

van de regionale woonagenda nieuwe woningen toch mogelijk maken

• een gezonde vrijetijdseconomie en aandacht voor beleving, bereikbaarheid

onder de volgende voorwaarden:

en toegankelijkheid van cultuur, natuur en landschap.

a. er wordt voldaan aan de eisen van de Ladder voor duurzame verstedelijking;

De provinciale hoofddoelen zijn vertaald in provinciale ambities, die zijn

b. de ontwikkeling past binnen het meest recente provinciale beleid;

onderverdeeld in drie thema’s. Het thema Divers Gelderland betreft de regionale

c. er heeft aantoonbaar regionale afstemming plaatsgevonden over

verschillen in maatschappelijke vraagstukken en opgaven en het koesteren van de

deze ontwikkeling, en Gedeputeerde Staten stemmen in met deze

regionale identiteiten. Onder het thema Dynamisch Gelderland staan de provinciale

ontwikkeling.

ambities die zich afspelen op met name ruimtelijk-economisch vlak, bijvoorbeeld

pagina 22 / Puur Landschap / Ruimtelijke onderbouwing Staverdenseweg 93, Elspeet

Toetsing / De gemeenten Elburg, Ermelo, Harderwijk, Hattem, Nunspeet, Oldebroek

natuur en water komen in de visie aan de orde. Met de Omgevingsvisie Nunspeet

en Putten werkten in 2018 en 2019 samen in de Samenwerking Noord-Veluwe

bouwt het gemeentebestuur voort op de Integrale Toekomstvisie Nunspeet 2030 en

(SNV). In die periode is een regionale woonagenda opgesteld: de Regionale

speelt hiermee ook in op toekomstige wetgeving.

woonagenda 2019-2022. In deze agenda worden de opgaven en uitdagingen bepaald die de partners in de komende periode willen oppakken, waaronder het

Een van de vier belangrijke thema’s in de Omgevingsvisie is het versterken van

maken van afspraken over regionale en gemeentelijke woningbouwaantallen en

de sociaal-economische positionering. Daarvoor gelden de volgende kernpunten:

het nader in beeld brengen van de kwalitatieve woningbouwbehoefte. Wel wordt in de woonagenda geconstateerd dat er een oplopend tekort is aan woningen en dat

• Behoud en versterken van het aantrekkelijk woon- en onderneemklimaat.

elke doelgroep graag een nieuwe woning wil. De woningbouw blijft fors achter bij

• Een rustige uitvalsbasis en woonomgeving voor alle doelgroepen en

de behoefte. Met het onderhavige plan neemt het aanbod aan nieuwe woningen

opleidingsniveaus.

toe, zodat een deel van de (veel grotere) vraag ingevuld kan worden. Het plan is

• Inzetten op verbeteren kwaliteit woongebieden en van bedrijventerreinen.

dan ook in overeenstemming met de regionale woonagenda.

• Faciliteren van een goed ondernemingsklimaat, vergroten van de diversiteit hierbinnen (kansen voor innovatieve maakindustrie, voedselindustrie, ICT,

artikel 2.64 (bescherming windvang molen)

zakelijke dienstverlening en zorg en recreatie oppakken).

1. Een bestemmingsplan maakt voor gronden binnen een Molenbiotoop

• Aantrekkelijk maken voor nieuwe bedrijvigheid voor hoger opgeleiden,

geen nieuwe bebouwing of beplanting mogelijk als daardoor de windvang

versterken relaties tussen onderwijs en bedrijvigheid.

van een molen wordt beperkt. In Nunspeet is het aantrekkelijk wonen, werken en recreëren. Dit komt niet alleen Toetsing / Voor de betreffende molen, molen De Hoop, is in het geldende

door de fraaie landschappelijke omgeving van de Veluwe. Maar zeker ook door de

bestemmingsplan Elspeet – Dorp 2011 een molenbiotoop vastgelegd. Deze

fijne sfeer in combinatie met de stedelijke voorzieningen om de hoek en de relatief

biotoop bepaalt dat in het grootste gedeelte van het projectlocatie in beginsel niet

goede bereikbaarheid van werkgelegenheidsconcentraties en de aanhaking op

hoger gebouwd mag worden dan het laagste punt van het molenkruis. Vanwege de

de A28. De gemeente wil deze kansen verder benutten, voortvarend inspelen op

molenbiotoop heeft SPA WNP Ingenieurs een onderbouwing geschreven waarom

nieuwe uitdagingen zoals rondom de energietransitie. Daarnaast wil de gemeente

onderhavig plan geen negatieve invloed heeft op het functioneren van de molen.

de (landschappelijke) kwaliteiten en dorpse identiteit koesteren en waar mogelijk

Deze onderbouwing is als bijlage bijgevoegd. De conclusie uit deze onderbouwing

versterken.

is dat aan hetgeen gesteld in de Omgevingsverordening wordt voldaan. De gemeente wil dat iedereen die dat wil, in Nunspeet moet kunnen blijven wonen 5.3 Gemeentelijk beleid

in een woning en op een plek waar men zich thuis voelt. Dat geldt ook voor

5.3.1 Omgevingsvisie Nunspeet / In de vergadering van 29 november 2018

degenen die zich vanwege werk of om andere redenen in onze gemeente willen

heeft de Nunspeetse gemeenteraad de Omgevingsvisie vastgesteld. Dit is een

vestigen. Dit betekent dat nieuwbouw en herontwikkeling zo goed mogelijk voldoen

document dat op hoofdlijnen de kwaliteit van de fysieke leefomgeving beschrijft.

aan de uitbreidingsbehoefte, zowel in aantallen, woningtypen als woningprijzen. De

Dan gaat het niet alleen om ruimtelijke aspecten, maar ook ontwikkelingen op het

gemeente wil aantrekkelijke woonmilieus behouden en toevoegen. Toevoegingen

gebied van cultureel erfgoed, energie-infrastructuur, landbouw, landschap, milieu,

van woonlocaties zijn in balans met de uitbreidingsbehoefte. Er is geen sprake

Ruimtelijke onderbouwing Staverdenseweg 93, Elspeet / Puur Landschap / pagina 23

van een grote herstructureringsopgave, zodat dergelijke projecten kleinschalig van

het passend wonen voor senioren is een grote opgave. Dit vraagt vooral om meer

karakter zijn en een kwaliteitsimpuls moeten vormen voor de (woon)omgeving. De

betaalbare woningen: sociale huur en betaalbare koop. In de periode 2020-2025

gemeente Nunspeet wil de woningbehoefte accommoderen, waar mogelijk en

wil het gemeentebestuur ten minste 135 sociale huurwoningen toevoegen en een

ruimtelijk verantwoord via inbreiding in de bestaande dorpskernen, onder andere

vergelijkbaar aantal betaalbare koopwoningen.

met het programma Woningbouw op Maat. In de woonvisie is verduurzaming ook een belangrijk begrip. Het gemeentebestuur Specifiek voor Elspeet wordt in de Omgevingsvisie opgemerkt dat het in deze kern

wil een duurzame woningvoorraad die zich kenmerkt door groen en zuinig

mogelijk moet mogelijk blijven om minimaal voor de eigen bewoners woningen te

energieverbruik, dan wel energieneutraliteit. Ook het mogelijk maken van goed

realiseren, voor jong en oud. Samen met betrokkenen en de dorpsvereniging wil de

wonen voor mensen met een zorgbehoefte is belangrijk. Daarvoor zijn een

gemeente zoeken naar een goede locatie voor kleinschalig, landschappelijk goed

integrale benadering van wonen, welzijn en zorg, samenwerking, mogelijkheden

ingepaste woningbouw voor starters en ouderen in of aan de zuidwestelijke rand

voor ontmoeting en geschikte woonvormen op de juiste plek nodig. Ook wordt

van Elspeet.

ernaar gestreefd dat zorgbehoeftige senioren zo veel als mogelijk in de vertrouwde omgeving kunnen blijven wonen.

Onderhavig plan past goed binnen de uitgangspunten van de gemeentelijke Omgevingsvisie. In de behoefte naar woningen in Elspeet wordt op een kleinschalige

Met onderhavig plan wordt, binnen de verwachte behoefte in Elspeet, voorzien in

wijze worden voorzien op een inbreidingslocatie. Hierbij krijgt de projectlocatie een

woningen voor senioren. Hierbij gaat het om nieuwbouw, zodat de nieuwe woningen

kwaliteitsimpuls: overtollige en vervallen bebouwing maakt plaats voor nieuwe

aan de laatste duurzaamheidseisen zullen voldoen. Dat zou ook inhouden dat de

bebouwing waarnaar grote behoefte is. Hiermee ontstaat een nieuw en aantrekkelijk

woningen gasloos gebouwd worden. Het bouwplan is dan ook in overeenstemming

woonmilieu, waarbij 4 van de 5 woningen met name geschikt zijn voor senioren.

met de Woonvisie 2020-2025.

5.3.2 Woonvisie 2020-2025 / De woningmarkt is de afgelopen jaren sterk

5.3.3 Beleidsregel Woningbouw Op Maat

veranderd. De druk op de woningmarkt is enorm toegenomen, de koopprijzen

In de Woonvisie is opgenomen dat nieuwbouw noodzakelijk is om tot een passend

stijgen maar door. Ook is er sprake van vergrijzing en huishoudensverdunning. Om

woningaanbod te komen voor een divers aantal mensen. Tegelijkertijd tonen de

te komen tot een gezonde woningmarkt met passende woningen, voor nu en in de

prognoses dat op de middellange termijn rekening moet worden gehouden met de

toekomst, heeft het gemeentebestuur een nieuwe woonvisie opgesteld: Woonvisie

terugloop van het aantal huishoudens. Om aan deze ontwikkelingen de juiste sturing

gemeente Nunspeet 2020-2025.

te geven, is in de woonvisie het ‘strategisch programmeren’ geïntroduceerd. Met de provincie Gelderland zijn afspraken gemaakt om de volgende drie maatregelen

De nieuwe woonvisie beschrijft drie ambities; ‘Betaalbare en passende woningen

te nemen:

voor de lokale behoefte’, ‘een duurzaam huis’ en ‘zorgzame en inclusieve wijken’.

• Temporisering/fasering Molenbeek.

Het gemeentebestuur wil dat alle inwoners van de gemeente Nunspeet zo passend

• Herprogrammering niet benutte locaties.

mogelijk wonen, en wil de vier kernen ‘in balans’ houden. Daarvoor is een uitbreiding

• Sturen op invulling nieuwe woningbouwinitiatieven.

van de woningvoorraad met circa 670 woningen nodig in de periode 2020 tot 2025 (en tot 2030 in totaal 950 woningen). Voor starters is de grootste urgentie, maar ook

pagina 24 / Puur Landschap / Ruimtelijke onderbouwing Staverdenseweg 93, Elspeet

Het doel van het vervolgdocument van de Woonvisie, de Beleidsregel Woningbouw

op Maat, is om een strategische aanpak en afwegingskader te ontwikkelen waarmee

Onderhavig initiatief betreft een inbreidingslocatie. Hierbij wordt de doelgroep

de gemeente gerichter sturing kan geven aan nieuwe initiatieven voor woningbouw

gevormd door senioren. Daarmee past het binnen de behoefte die in de woonvisie

in de gemeente. In de visie staat beschreven waar de gemeente de komende jaren

wordt gezien. Onder de voorwaarde dat de seniorenwoningen in het middeldure

met woningbouw op wil in zetten, hoe zij dit wil bereiken en aan welke criteria de

segment worden gerealiseerd, hebben burgemeester en wethouders op 23 april

nieuwe initiatieven worden getoetst.

2019 besloten een segment uit het woningbouwprogramma aan het project toe te kennen. Met de genoemde voorwaarde is rekening gehouden bij de verdere

Om tot een goed afgestemde woningmarkt te komen, geeft de gemeente de

uitwerking van het project.

markt veel ruimte. Voor het toetsen van nieuwe initiatieven heeft de gemeente een afwegingskader opgesteld, bestaande uit zeven uitgangspunten:

5.3.4 Bestemmingsplan Elspeet – Dorp 2011 / Voor de projectlocatie

• Het benutten van inbreidingslocaties heeft de prioriteit;

geldt het bestemmingsplan Elspeet Dorp 2011. Dit plan is vastgesteld door de

• Bij inbreidingslocaties inzetten op verbetering ruimtelijke kwaliteit ter plaatse;

gemeenteraad van Nunspeet op 27 juni 2013. Voor de locatie geldt grotendeels

• Innovatie en maatwerk op individuele locaties in buitengebied;

de bestemming Wonen. Binnen het aangegeven bouwvlak (oppervlakte ca. 220

• Geen mogelijkheden voor nieuwe uitbreidingslocaties;

m²) is een vrijstaande woning toegestaan met een maximale goothoogte van 3

• Het plan past binnen de beschikbare gemeentelijke kwantitatieve

meter en een maximale bouwhoogte van 9 meter. De oppervlakte aan bijbehorende

woningbouwcapaciteiten tot en met 2024;

bouwwerken mag niet meer bedragen dan 60 m².

• Doelgroepen / woningtypen passen binnen de behoefte van de woonvisie;

Voor de noordwestelijke hoek van de locatie geldt de bestemming Bos. De

• Inzetten op kleinschalige locaties, organische groei en flexibele concepten.

gronden zijn hier in hoofdzaak bestemd voor houtproductie en de instandhouding en ontwikkeling van bos ten behoeve van aldaar voorkomende natuur- en landschapswaarden. In de huidige, feitelijk situatie is het gedeelte direct aansluitend

Enkelbestemming ‘Wonen’

op het bouwvlak (in de woonbestemming) bestraat en staat hier bebouwing. Daarnaast geldt voor het gehele terrein de bestemming Waarde - Archeologie

Dubbelbestemming ‘Archeologie’

2. Daarmee zijn de gronden mede bestemd voor de bescherming van de voorkomende archeologische waarden. Verder ligt de projectlocatie in c.q. onder de molenbiotoop van molen De Hoop. Die biotoop is in het bestemmingsplan

Enkelbestemming ‘Bos’

geregeld met de gebiedsaanduiding ‘vrijwaringszone – molenbiotoop’. In deze zone gelden hoogtebeperkingen om voldoende windvang voor de molen te borgen. Verder geldt op enkele plekken de dubbelbestemming Waarde - Monumentale bomen. De waardevolle bomen in en om het perceel worden hiermee beschermd. De betreffende bomen blijven in de nieuwe situatie gehandhaafd. Onderhavig plan past niet in het geldende bestemmingsplan omdat op het perceel niet meer dan één woning is toegestaan, die reeds aanwezig is. Daarom is voor het bouwplan een omgevingsvergunning nodig waarmee wordt afgeweken van het geldende bestemmingsplan. afbeelding | Uitsnede bestemmingsplan Ruimtelijke onderbouwing Staverdenseweg 93, Elspeet / Puur Landschap / pagina 25

Archeologie / Voor het gehele terrein geldt de bestemming “archeologie 2”.

parkeerplaatsen geldt de door de gemeente Nunspeet vastgestelde parkeernota.

Laagland Archeologie heeft in januari 2020 een verkennend bureauonderzoek en

De voorgestelde ontwikkeling betreft een kantoor en 5 woningen (4x 2/1-kap en

inventariserend veldonderzoek uitgevoerd. Op basis van het bureauonderzoek

1x vrijst.). Het kantoor krijgt een BVO van 260 m2. Hier geldt een norm 2,6 pp

geldt een hoge verwachting voor resten uit de periode Neolithicum – Nieuwe

/ 100m2 BVO (kantoor zonder baliefunctie). In totaal moet dus worden voorzien

Tijd. Dit verwachtingsmodel is getoetst en aangevuld door middel van

in 6,76 parkeerplaatsen ten behoeve van het kantoor. Voor de 2/1-kap woningen

verkennend booronderzoek. Het verkennende booronderzoek heeft tot doel het

geldt een parkeernorm van 2,4 pp per woning; voor de vrijstaande geldt 2,5pp per

verwachtingsmodel te toetsen en zonodig aan te vullen. Hiertoe zijn verspreid

woning. In totaal moet worden voorzien in 12,1 parkeerplaatsen ten behoeve van

over het toegankelijke deel van het plangebied verkennende boringen gezet. In dit

de woningen. Wanneer er van uitgegaan wordt dat de plaatsen direct links van de

stadium is verkennend booronderzoek de meest efficiënte onderzoekswijze om de

inrit gezamenlijk gaan worden gebruikt komt het totaal aantal parkeerplaatsen op

archeologische potentie van het plangebied in kaart te brengen. Uit het verkennend

minimaal 19. Deze worden alle binnen het plangebied gerealiseerd.

booronderzoek blijkt dat de bodem overwegend tot in de C-horizont is verstoord. Slechts in één boring is nog een redelijk intact podzolprofiel gezien. De kans dat het

Milieu / Ten aanzien van milieuaspecten zijn er de volgende onderdelen

gebied nog archeologische resten met een intacte archeologische context bevat

onderzocht:

wordt daarom laag geacht. Bodem / Op 27 november 2017 is door Arnicon B.V. een verkennend Op basis van de resultaten van het veldonderzoek wordt geadviseerd geen

bodemonderzoek uitgevoerd. De aangetroffen verontreinigingen zijn dermate

archeologisch vervolgonderzoek in het plangebied uit te voeren en het plangebied

gering dat ze geen aanleiding tot het verrichten van een nader onderzoek of

vrij te geven voor het aspect archeologie.

het nemen van saneringsmaatregelen. Op basis van de resultaten van het verkennend asbestonderzoek wordt geconcludeerd dat er ook geen sprake is van

Molenbiotoop / Het bouwplan betreft het realiseren van een bijgebouw aan de

bodemverontreiniging met asbest is.

Staverdenseweg 93 te Elspeet. Het gebouw zal worden gerealiseerd binnen de molenbiotoop van molen De Hoop, gelegen aan de Molenweg 6 te Elspeet. Dit is

Asbest / Op 20 februari 2018 is door asbestadvies Brabant een asbestinventarisatie

een Beltmolen uit 1894, die nog op vrijwillige basis op vrijdag en zaterdag maalt.

uitgevoerd. Daarbij is in 4 bijgebouwen asbest aangetroffen in de vorm van

Ten aanzien van het Molenbiotoop heeft SPA WNP Ingenieurs een onderbouwing

plaatmateriaal of golfplaten. De aangetroffen asbesthoudende materialen zullen

geschreven waarom onderhavig plan geen negatieve invloed heeft op het

overeenkomstig de geldende wetgeving worden verwijderd en afgevoerd.

Molenbiotoop. Deze onderbouwing is als bijlage bijgevoegd. Geluid / De nieuwe woningen liggen binnen de bebouwde kom, in de geluidzone Verkeer & Parkeren

van de Staverdenseweg en de Oude Hof. De overige wegen liggen op grotere

De verkeersontsluiting van de nieuwe woonlocatie zal, net als in de huidige situatie,

afstand van het plangebied en/of de verkeersintensiteit is er dusdanig gering, dat

gescheiden via de bestaande inrit aan de Staverdenseweg.

deze wegen niet relevant zijn met betrekking tot de geluidbelasting. Uit het onderzoek blijkt dat alleen bij de nieuwe eerstelijns woning de geluidbelasting

Uitgangspunt bij (her)ontwikkeling is dat voor het parkeren zoveel als mogelijk

ten gevolge van de Staverdenseweg hoger is dan de voorkeurswaarde van 48 dB,

op het eigen terrein moet worden voorzien. Voor het bepalen van het aantal

maar lager is dan de ten hoogst toelaatbare geluidbelasting van 63 dB. Bij alle

pagina 26 / Puur Landschap / Ruimtelijke onderbouwing Staverdenseweg 93, Elspeet

andere woningen zal de geluidbelasting lager zijn dan de voorkeurswaarde. Ook

Ecologie /

ten gevolge van de overige wegen zal de geluidbelasting bij alle woningen lager

Door Milieu adviesbureau Eco Reest is een Quickscan Wet natuurbescherming

zijn dan de voorkeurswaarde. Gezien de situatie en de berekende waarden zijn er

uitgevoerd en als bijlage opgenomen bij deze ruimtelijke onderbouwing. De

binnen het bouwplan geen reële maatregelen mogelijk om de geluidbelasting bij de

conclusie voor soortenbescherming is dat nader onderzoek nodig is ten aanzien van

nieuwe eerstelijns woning te reduceren tot maximaal 48 dB (de voorkeurswaarde).

huismus en boerenzwaluw. Ten aanzien van vleermuizen is geen nader onderzoek

Om deze woning te kunnen realiseren moet de gemeente Nunspeet hogere waarden

noodzakelijk.

tot 55 dB, ten gevolge van het wegverkeerslawaai vaststellen en vastleggen in het kadaster. Hierbij wordt opgemerkt dat voldaan wordt aan alle eisen die de gemeente

De conclusie voor gebiedsbescherming is dat er een voortoets nodig is. In een

Nunspeet stelt aan de verlening van hogere waarden voor nieuwbouw (geluidluwe

voortoets wordt getoetst of er sprake is van significant verstorend of verslechterend

zijde, buitenruimte aan de geluidluwe zijde en minimaal drie verblijfsruimten aan

effect op de instandhoudingsdoelen van de aangewezen habitattypen,

de geluidluwe zijde). De totale geluidbelasting, zonder aftrek artikel 110g van de

habitatsoorten en broedvogels van het nabijgelegen Natura 2000-gebied Veluwe.

Wet geluidhinder, bedraagt maximaal 60 dB. Op basis van de in de gemeentelijke

Indien er sprake is van verslechtering of significante effecten op een Natura

beleidsregel opgenomen systematiek blijkt dat er bij de nieuwe woningen sprake is

2000-gebied is een diepgaandere beoordeling en vergunning nodig.

van een aanvaardbare geluidbelasting. De conclusie uit de voortoets gebiedsbescherming is dat effecten van verstoring Afvoer vuil water (vwa) en hemelwater (hwa) / Het plan voorziet in de

zowel gedurende de aanleg- als de gebruiksfase op de instandhoudingsdoelen

afvoer van vuilwater via aansluiting op gemeentelijk vuilwaterriool.

voor

kwalificerende

habitattypen,

habitatrichtlijnsoorten

en

de

meeste

broedvogels op voorhand zijn uitgesloten: habitattypen en geschikt leefgebied Het hemelwater dient doormiddel van infiltratiekratten op eigen terrein te worden

voor habitatrichtlijnsoorten en de meeste broedvogels ontbreken binnen de

geborgen en geinfiltreerd. Daarbij is het uitgangspunt dat per 1m² verharding (dak

verstoringsafstand rond het plangebied en/of soorten zijn niet gevoelig voor

& terrein) 36 milimeter per 36 liter infiltratiekrat gerealiseerd wordt.

verstoring. De functionaliteit van eventueel aanwezig foerageergebied van wespendief en zwarte specht wordt niet aangetast door eventuele verstoring. Er

Berekening benodigd oppervlak aan infiltratiekratten:

is geen sprake van negatieve effecten op de draagkracht van Natura 2000-gebied

• het totaaloppervlak van de daken is 474m²;

Veluwe voor het behalen van de instandhoudingsdoelen. De voortoets

• het totaaloppervlak van terreinverharding is 353 m²

gebiedsbescherming is als bijlage toegevoegd bij deze ruimtelijke onderbouwing.

Totaal: 827 m² 827 m² x 36 liter = 29.772 liter berging. De capaciteit van een Wavin Nederland BV 500 x 1000 x 400 mm. krat is 200 liter. 29.772 liter : 200 = 148,86 kratten afmetingen infiltratiekrat. Het benodigde oppervlak aan infiltratiekratten is 150 kratten verdeelt over 2 lagen dus (0,5 x 150) / 2 = 37,5 m². In het plan is 38 m² opgenomen. Het rioolplan is toegevoegd als bijlage bij deze ruimtelijke onderbouwing.

Ruimtelijke onderbouwing Staverdenseweg 93, Elspeet / Puur Landschap / pagina 27

Filosofie | Landschapsarchitectuur hoort Puur te zijn. Een ontwerp hoort in zijn

bureau van vormgevers dat zich richt op het landschap in de stad en het

context te passen, te functioneren en hoeft niet altijd opvallend te zijn. Puur

buitengebied. Stad en ommeland raken steeds meer met elkaar verweven.

Landschap ontwerpt Puur. Ingetogen waar het moet, in het oog springend

Daarom concentreren de ontwerpactiviteiten van het bureau zich op deze

waar het kan en waar het mag. Puur.

WWW.NIEUWLANDADVIES.NL

Landschapsarchitectuur & Stedelijk Ontwerp | Puur Landschap is een

drie aandachtsgebieden: landschap, openbare ruimte en infrastructuur. De opdrachten variëren van gebiedsvisies en beeld-kwaliteitsplannen tot concrete

Puur Landschap heeft een eenvoudige en heldere kijk op vormgeving. Hierbij

inrichtingsplannen en detailontwerp. Ons team werkt voor opdrachtgevers in

staan begrippen als ‘integraal ontwerpen’, ‘interactief

de publieke sector, particuliere grondeigenaren en projectontwikkelaars.

ontwerpen’ en ‘beheersbewust ontwerpen’ centraal. Een ontwerp gaat functioneren wanneer elke vakdiscipline en elke omgevingsdeskundige meedenkt

Projectmanagement | Puur Landschap is bedreven in projectmanagement

en mee ontwerpt. Zo werkt Puur Landschap aan een duurzame leefomgeving:

waarin een inhoudelijke component belangrijk is. Puur Landschap levert

voor de toekomst, voor ons (stads)landschap.

inhoudelijk projectmanagement op het gebied van landschapsarchitectuur en stedelijk ontwerp. Naast het leveren van projectmanagement, kan Puur Land-

Puur Landschap. Bureau voor landschapsarchitectuur, stedelijk ontwerp &

schap uw initiatief helpen te realiseren door het planproces te coördineren.

projectmanagement

Wij assisteren u ook bij de zoektocht naar waardecreatie en verdienmodellen om uw initiatief te realiseren en rendabel te maken.

Puur Landschap bureau voor landschapsarchitectuur, stedelijk ontwerp & projectmanagement

adres |

Seltershof 13 6721 AT Bennekom

telefoon | 06 11.19.95.58 e-mail |

info@puurlandschap.nl

internet | www.puurlandschap.nl

W W W . P U U R L A N D S C H A P. N L