AP 5d. Commissievoorstel Principeverzoek Oudeweg 2

COMMISSIEVOORSTEL Zaaknummer:

1245355

Commissie

Ruimte en Wonen

Datum commissie:

18 mei 2026

Agendapunt:

5d.

Datum college:

7 april 2026

Onderwerp:

Het wijzigen van de functie 'Horeca' naar 'Wonen' op het perceel Oudeweg 2 Hulshorst

Bevoegd orgaan:

College van burgemeester en wethouders

Portefeuillehouder:

J. Groothuis

Behandeling:

Peiling

Stukken ter inzage:

NVT

Bijlage(n):

Bijlage 1: Overeenkomst initiatiefnemer – eigenaar Oudeweg 7

Nummer:

Bijlage 2: Gevoerde omgevingsdialoog

Voorstel 1. Kennis te nemen van het principeverzoek betreffende de voorgenomen ontwikkeling door Blom International B.V. op het perceel Oudeweg 2 in Hulshorst; 2. Onder voorwaarden medewerking verlenen aan het wijzigen van de functie ‘Horeca’ in de functie ‘Wonen' waarbij de in dit commissievoorstel beschreven ruimtelijke kaders als uitgangspunt dienen; 3. Een positieve grondhouding aan te nemen voor de verkoop van een deel van de gemeentegrond grenzend aan de Oudeweg (met de kanttekening dat publicatie volgens het Didam-arrest moet plaatsvinden).

Geachte commissie, Inleiding Op het perceel Oudeweg 2 te Hulshorst was tot twee jaar geleden een wereldrestaurant gevestigd. Sinds het beëindigen van de bedrijfsmatige activiteiten in juni 2024 staat het pand leeg. Inmiddels is de locatie aangekocht door Blom International B.V (hierna initiatiefnemer). De initiatiefnemer heeft in de afgelopen periode gewerkt aan het opstellen van een ruimtelijk aanvaardbaar plan waarbij het huidige pand wordt getransformeerd naar 8 appartementen.

Argumenten/overwegingen Aan de Oudeweg 2 te Hulshorst staat het pand waarin het voormalige wereldrestaurant Fusion Plaza was gevestigd. Sinds het beëindigen van de bedrijfsmatige activiteiten in juni 2024 staat het pand leeg. Inmiddels is het pand aangekocht door de initiatiefnemer. De initiatiefnemer is voornemens om het huidige pand te transformeren naar 8 appartementen. Het omgevingsplan maakt een dergelijke transformatie mogelijk. In artikel ‘51.1.12 Wijziging naar bestemming Wonen’ is vastgelegd dat het college van burgemeester en wethouders bevoegd is de functie ‘horeca’ te wijzigen in de functie ‘wonen'. De initiatiefnemer heeft inmiddels een ruimtelijk aanvaardbaar plan ontwikkelt dat voldoet aan de door de gemeente gestelde ruimtelijke kaders. Ook is door de initiatiefnemer een uitgebreide omgevingsdialoog met de direct omwonenden gevoerd waaruit blijkt dat het plan over het algemeen positief wordt ontvangen. Luchtfoto perceel Oudeweg 2

Omgevingsplan Buitengebied

Initiatief De initiatiefnemer constateert dat het woningaanbod in Hulshorst beperkt is terwijl er aan de andere kant een grote vraag is naar woningen. Vooral het aanbod voor jongeren is beperkt aldus de initiatiefnemer. Daardoor is de gedachte ontstaan om in het bestaande gebouw een beperkt aantal woningen te realiseren. Het initiatief voorziet in acht grotere en kleinere woningen in het bestaande gebouw. Omdat het middendeel van het gebouw gesloopt wordt ontstaat een besloten patio, waar woningtoegangen en terrasjes zijn gesitueerd. Het gehele terrein wordt ruimtelijk ingepast waarbij veel aandacht wordt besteed aan groen. Onder de streep neemt het bebouwingspercentage af doordat een deel van het bestaande

pand wordt afgebroken. De acht te realiseren woningen/appartementen kunnen een waardevolle toevoeging vormen op het woningaanbod in Hulshorst. De te realiseren woningen/appartementen kunnen worden gezien als een aanvulling op bijvoorbeeld Weversweg fase 2 waarin alleen grondgebonden woningen worden gerealiseerd. Ook sluit dit woningtype aan bij de uitkomsten van de in 2022 gehouden enquête onder de inwoners van Hulshorst. Hieruit bleek dat er vooral behoefte was aan meer betaalbare levensloopbestendige woningen. Impressie Oudeweg 2 na transformatie:

Ruimtelijke kaders Woningbouw op deze locatie is zeker niet ondenkbaar maar er zijn wel een aantal ruimtelijke uitdagingen. De initiatiefnemer heeft in de afgelopen periode gewerkt aan een initiatief dat realiseerbaar is binnen de ruimtelijke kaders die gesteld zijn voor deze locatie. In onderstaande alinea’s worden deze ruimtelijke kaders verder toegelicht.

Naastgelegen agrarisch bedrijf Aan de andere zijde van de Oudeweg op het perceel Oudeweg 7 is een agrarisch bedrijf gevestigd. Aan de initiatiefnemer is meegegeven dat woningbouw op het perceel Oudeweg 2 alleen mogelijk is indien het bedrijf dat gevestigd is op Oudeweg 7 niet beperkt wordt in de bedrijfsvoering. De initiatiefnemer heeft afspraken gemaakt met de eigenaar van het agrarische bedrijf gevestigd op het perceel Oudeweg 7. Naar aanleiding van deze afspraken is bijgevoegde overeenkomst (zie bijlage 1) tot stand gekomen. In deze overeenkomst is vastgelegd dat het bouwvlak met bijbehorende functies op het perceel Oudeweg 7 worden gewijzigd alvorens woningbouw op het perceel Oudeweg 2 mogelijk is. In de overeenkomst wordt ook gesproken over het toekennen van twee vrijstaande woningen op het perceel Oudeweg 7. Deze woningen zouden gerealiseerd moeten worden op de plek van de voorste twee schuren. Aan dit verzoek kan geen medewerking worden verleend zolang het agrarisch bedrijf gevestigd op hetzelfde adres nog bedrijfsmatig in gebruik is. Indien op dit perceel geen sprake meer is bedrijfsmatige activiteiten kan de eigenaar gebruikmaken van het gemeentelijk functieveranderingsbeleid. Afhankelijk van het aantal vierkante meters aan sloopmeters kan op deze wijze alsnog invulling gegeven worden aan de wens om hier een of meerdere woningen te realiseren.

Parkeren Voor de ontwikkeling van onderhavig initiatief is richting de initiatiefnemer aangegeven dat de benodigde parkeerplaatsen voor het initiatief zoveel als mogelijk op eigen perceel gerealiseerd dienen te worden. Alleen voor de 8 parkeerplaatsen welke gesitueerd zijn aan de Oudeweg wordt hierop een uitzondering gemaakt. De initiatiefnemer heeft een parkeerberekening uitgevoerd voor het initiatief waaruit blijkt dat er 20 parkeerplaatsen benodigd zijn om het initiatief doorgang te kunnen laten vinden. De initiatiefnemer geeft aan 12 parkeerplaatsen op eigen grond te kunnen realiseren. De overige 8 parkeerplaatsen wil de initiatiefnemer parallel aan de Oudeweg realiseren op een strook grond welke in eigendom is van de gemeente Nunspeet. In het definitieve plan zal dit op deze wijze ingetekend worden. Uw commissie wordt geadviseerd om in principe en onder voorwaarden medewerking te verlenen aan het verkopen van de deze strook ten behoeve van het realiseren van de 8 overige parkeerplaatsen mits dit qua verkeersveiligheid ook aanvaardbaar is.

Verkeersveiligheid Het perceel Oudeweg 2 grenst aan de Oudeweg en de Harderwijkerweg. Aan de verkeersveiligheid op beide wegen wordt door de gemeente veel waarde gehecht, zo ook aan de kruising Oudeweg/Harderwijkerweg. Richting de initiatiefnemer is aangegeven dat de verkeersveiligheid niet in het geding mag komen door het ontwikkelen van het initiatief. Als voorwaarde is richting de initiatiefnemer aangegeven dat de punt nabij de kruising Harderwijkerweg/Oudeweg groen ingepast moeten worden met laagblijvend groen zodat het zicht niet afneemt en de verkeersveiligheid niet in het geding komt. Geluidshinder Harderwijkerweg De initiatiefnemer geeft aan dat de geluidsbelasting vanaf de Harderwijkerweg sterk wordt verlaagd door het toepassen van een haag met een geluidwerende en absorberende kern, waarachter rustige tuinen ontstaan. Voor de continuïteit aan de zijde van de Harderwijkerweg is de haag over de hele perceellengte doorgetrokken waardoor ook de bergingen uit het zicht worden onttrokken. De initiatiefnemer heeft inmiddels diverse onderzoeken ten aanzien van ecologie, bodem en geluid uitgezet. Deze onderzoeken dienen als basis voor de ruimtelijke onderbouwing horende bij de BOPA (Buitenplanse Omgevingsplan Activiteit). Kanttekening De komende jaren worden op meerdere locaties in Hulshorst woningen gerealiseerd.

Zo wordt momenteel gewerkt aan het realiseren van woningen op voormalig vakantiepark ‘De Hoefstal’. Ook wordt er dit jaar gestart met de bouw van de eerste woningen in het project Weversweg fase 2. In dit project worden in totaal 37 woningen toegevoegd. Tevens heeft de gemeenteraad in de raadsvergadering van donderdag 30 mei 2024 ingestemd met het Omgevingsprogramma Volkshuisvesting. De gemeenteraad heeft ingestemd met de keuzes voor de voorkeurslocaties voor het verkennen van woningbouw in de kernen Elspeet, Hulshorst en Vierhouten. Daarnaast heeft de raad ingestemd met het nemen van een voorbereidingsbesluit voor de aangewezen voorkeurslocaties in Elspeet en in Hulshorst. Met de grondeigenaren binnen de aangewezen voorkeurslocaties zijn de gesprekken voor deze verkenning gestart en ambtelijk wordt gewerkt aan het opstellen van kaders en randvoorwaarden voor de voorkeurslocaties.

Voor de kern Hulshorst is de woonambitie op dit moment 41 woningen tot 2030 en in totaal 72 woningen tot 2040. Er liggen echter al verschillende plannen (o.a. Weversweg fase 2), waardoor de huidige woonambitie op 23 woningen tot 2040 uitkomt. In het Omgevingsprogramma Volkshuisvesting is voor Hulshorst een voorkeurslocatie aangewezen. Dit betreft een gebied gelegen aan de westkant van Hulshorst nabij de Klarenweg. Deze locatie sluit goed aan op de kern en is gelegen nabij het centrum van Hulshorst. Uitgaande van een woningdichtheid van circa 20 woningen per hectare kunnen er op deze locatie circa 40 woningen worden gerealiseerd. Er zijn mogelijkheden om middels een hogere woningdichtheid deze aantallen te verhogen. Deze locatie is onder andere aangewezen nadat de inwoners van Hulshorst is gevraagd om mee te denken over toekomstige woningbouwlocaties. Uit het programma Omgevingsprogramma Volkshuisvesting blijkt dat bij de respondenten de voorkeur uitgaat naar meerdere kleine woningbouwlocaties tegenover één grote woningbouwlocatie. Zo worden de woningen beter over de kern verdeeld en past het beter bij de kleinschaligheid en het straatbeeld van Hulshorst. Er is een lichte meerderheid dat kiest voor het compact bouwen met het behoud van het buitengebied.

Hierin wordt het behoud van het landschap belangrijk gevonden en is er een duidelijke grens tussen het dorp en het buitengebied. Het perceel Oudeweg 2 ligt buiten het huidige woongebied van Hulshorst. Met de ontwikkeling van voormalige camping ‘De Hoefstal’ en de ontwikkellocatie ‘Hulshorst-West’ is wel een ontwikkeltrend in westelijke richting vast te stellen. Het perceel Oudeweg 2 kan hierop een aanvulling vormen. Wat deze locatie onderscheidend maakt ten opzichte van andere locaties in Hulshorst is dat dit een herontwikkelingslocatie betreft met een voormalige horecabestemming. In de huidige tijd is het niet meer rendabel om op een dergelijke locatie met zeer beperkte parkeer- en buitenruimte een horecaonderneming te exploiteren. Om leegstand en mogelijke ongewenste activiteiten te voorkomen wordt geadviseerd om op deze specifieke locatie medewerking te verlenen aan het wijzigen van de functie ‘Horeca’ in de functie ‘Wonen’ in aanvulling op het programma Omgevingsprogramma Volkshuisvesting. Deze ontwikkeling kan er wel voor zorgen dat de voorkeurslocatie in Hulshorst waarmee door de raad is ingestemd gefaseerd gerealiseerd dient te worden om zo te kunnen blijven bouwen voor eigen behoefte. Daarnaast wordt met deze ontwikkeling afgeweken van het beleid om initiatieven buiten de voorkeurslocaties in Elspeet en Hulhorst en buiten Woningbouw op Maat niet in behandeling te nemen.

Conclusie Gebleken is dat er geen interesse is in het starten van een nieuwe horecazaak op voorliggend perceel. Om langere leegstand en verder verval te voorkomen wordt uw commissie geadviseerd om medewerking te verlenen aan het wijzigen van de functie ‘Horeca’ in de functie ‘Wonen' binnen de in dit commissievoorstel aangegeven ruimtelijke kaders. Vervolg Nadat het principeverzoek ter peiling is besproken door uw commissie Ruimte en Wonen is het aan de initiatiefnemer om een BOPA in te dienen inclusief ruimtelijke onderbouwing met bijbehorende onderzoeken. Hieruit moet blijken of medewerking aan voorliggend initiatief daadwerkelijk mogelijk is. Voor de verkoop van de gemeentegrond ten behoeve van de realisatie van de parkeerplaatsen wordt een separaat traject gestart. Geheimhouding Dit commissievoorstel is openbaar met uitzondering van de bijlagen. Deze dienen onder verwijzing naar artikel 5.1, lid 2 sub e en sub f van de Woo gedeeltelijk niet openbaar te blijven aangezien deze bijlagen concurrentiegevoelige gegevens van de wederpartij en persoonsgegevens bevatten. Het openbaar maken van deze gegevens weegt niet op tegen de belangen zoals genoemd in sub e en sub f van artikel 5.1.2 van de Woo.

Burgemeester en wethouders van Nunspeet, de secretaris,

de burgemeester,

mr. A. Heijkamp

C.W.J. Blom