AP 5d. Commissievoorstel Principeverzoek Essenburgweg 14 in Hulshorst

COMMISSIEVOORSTEL 0302104641

Commissie

:

Ruimte en Wonen

Datum commissievergadering

:

11 januari 2021.

Agendapunt

:

5d.

Datum college

:

6 november 2020.

Onderwerp

:

Principeverzoek Essenburgweg 14.

Bevoegd orgaan

:

burgemeester en wethouders.

Portefeuillehouder

:

J. Groothuis.

Behandeling

:

advies

Stukken ter inzage

:

geen.

Bijlage(n)

:



Foto en situatietekeningen.

Voorstel Ter stimulering van het restaureren van het monument in principe medewerking verlenen aan het verplaatsen en planologisch bestemmen van de woning en als compensatie voor de sloop één vrijstaande woning realiseren onder voorwaarde dat er een landschaps- en erfinrichtingsplan opgesteld wordt waarin het monument centraal gesteld wordt.

Geachte commissie, Inleiding De eigenaar van het perceel Essenburgweg 14 heeft een principeverzoek ingediend. Het verzoek betreft het restaureren van het bestaand gemeentelijk monument, het verplaatsen van een bestaande woning en als compensatie voor het slopen van circa 450 m2 het realiseren van een woning. Daarnaast zijn in verband met de slechte staat al een aantal opstallen gesloopt, circa 170 m2. Geldend bestemmingsplan Het perceel Essenburgweg 14 valt in het bestemmingsplan Buitengebied 2019. In het bestemmingsplan is een vrijstaande woning en een recreatiewoning toegestaan. Verzoek De eigenaar wenst het bestaande monument te restaureren. Aangegeven wordt dat het monument "Nachtegaal" gebouwd is omstreeks 1850 en de jachtopzienerswoning was van Kasteel De Essenburgh. De betovergrootvader was deze jachtopziener en sindsdien is bewoond door de familie en men wil die traditie graag voortzetten. Helaas is het monument in een dusdanige staat dat er een grote investering nodig is om deze te restaureren. Daarnaast zijn de energiekosten dusdanig hoog dat ook dat onderdeel de nodige aandacht behoeft. Verzocht wordt om gezamenlijk een plan te ontwikkelen zodat het monument weer vele jaren een aanwinst is voor de gemeente.

-2-

Nr.

Voor de restauratie willen zij graag geld genereren door het verkrijgen van een bouwperceel en het bestaande 2e huis te "verplaatsen". Alle vervallen/ingezakte schuren zullen worden verwijderd. De gedachte gaat uit naar het realiseren van twee woningen waarbij het monument tot zijn recht komt en een goede samenhang met het landschap en het "erf gedachte goed" ontstaat. De bereidheid bestaat om een extern landschapsadviseur in te schakelen. Argumenten/overwegingen Monumentencommissie Het monument betreft een gemeentelijk monument. De monumentencommissie geeft aan dat herstel c.q. restauratie van het monument, dat in een slechte staat verkeert, dringend noodzakelijk is om de monumentale waarden in stand te houden. Het bouwen van een extra volume op het perceel, waarbij de plaatsing rekening houdt met de aanwezigheid van het monument is ruimtelijk goed denkbaar. Bij een goede ruimtelijke inpassing is een tweede volume op het perceel vanuit het oogpunt van monumentenzorg denkbaar. Stedenbouw Vanuit stedenbouw is een nieuwe ordening met een extra woning op het perceel mogelijk. Vanuit het landgoed en het perceel gezien kan dit een ruimtelijke kwaliteit opleveren. Om dit mogelijk te maken is een nieuwe ordening van de aanwezige gebouwen en sloop van opstallen noodzakelijk gekoppeld met de restauratie van het monument.

De bestaande woning zal in een oorspronkelijke hoedanigheid teruggebracht moeten worden, eventueel met een uitbreiding voor een passende wooncomfort. Het aangebouwde deel (nr. 14a) zal verwijderd moeten worden. Dit deel detoneert met het monumentale deel. Verder zal de positie van nr. 14 ter discussie gesteld moeten worden. De positie belemmert een goede ruimtelijke ordening en belevingswaarde van het monument. Het is gewenst deze opnieuw te ordenen in samenhang met de nieuwe woning. Voor een goede en landschappelijke inpassing is een inrichtingsplan met juiste positionering van de woning wenselijk. Er zal gekeken moeten worden naar de samenhang, typologie en relatie met het oorspronkelijke landgoed. De groene waarden van deze plek zullen gerespecteerd moeten worden en waar nodig aangevuld. Verder is het wenselijk de bestaande ontsluitingen te gebruiken. Beeldkwaliteitseisen en randvoorwaarden volgen in een nadere uitwerking. Omzetten recreatiewoning naar woonbestemming Op het perceel is een recreatiewoning als zodanig bestemd. De eigenaar geeft aan dat deze recreatiewoning al jaren permanent bewoond wordt en verzoekt om deze woning als woonbestemming te bestemmen en op een andere locatie op het perceel terug te mogen bouwen. De eigenaar heeft een sluitende bewonersgeschiedenis aangeleverd waaruit blijkt dat het pand sinds de peildatum 14 augustus 2000 permanent bewoond wordt.

Bouwwerken die bewoond zijn vóór de peildatum van 14 augustus 2000 en waarvan de bewoning sinds deze datum niet langer dan een jaar onderbroken is geweest, kunnen conform het historische gebruik, positief bestemd worden. De eigenaar heeft voldoende bewonersgeschiedenis aangetoond van de recreatiewoning en komt daarmee in principe in aanmerking voor het positief bestemmen van de recreatiewoning tot kleine woonbestemming op basis van de beleidslijn gebruiksovergangs-recht. Sloop bebouwing Op het perceel zijn een groot aantal opstallen aanwezig, totaal circa 600 m2. Deze verkeren in slechte staat. Bij functieverandering van agrarisch naar wonen mogen sloopmeters ingezet voor de realisatie van een woning. Voor percelen die al een woonbestemming hebben ontbreekt een dergelijke regeling. In dit geval zal door het slopen van de opstallen en het terugbouwen van een woning een kwaliteitsverbetering plaatsvinden.

-3-

Nr.

Overweging totaal plan Gelet op de grootte en ligging van het perceel en de aanwezigheid van een monument kan er geconcludeerd worden dat er sprake is van een uitzonderlijke situatie. Door in te stemmen met het plan wordt de restauratie van het monument gestimuleerd en financieel mogelijk gemaakt. Door het slopen van de opstallen en het verplaatsen van de recreatiewoning krijgt het monument een prominente positie op het perceel en vindt een kwaliteitsverbetering plaats.

Opstallen slopen Extra woning

Woning verplaatsen

Conclusie Geconcludeerd kan worden dat het van belang is het monument te behouden, te restaureren en nadrukkelijker aanwezig te laten komen op het perceel. Uit planologisch oogpunt is het gewenst om de bestaande woning te verplaatsen en door het slopen van de bebouwing als compensatie een extra woning toe te staan zodat er een ruimtelijke kwaliteitsverbetering op het perceel op kan treden. AJVP

Burgemeester en wethouders van Nunspeet, de secretaris, de burgemeester, mr. A. Heijkamp

B. van de Weerd