AP 5d. Bijlage Ruimtelijke randvoorwaarden Hulshorst West OP Volkshuisvesting Nunspeet Buro SRO
Tekst van het document
Ruimtelijke randvoorwaarden | Uitwerking Hulshorst West Bijlage | Omgevingsprogramma Volkshuisvesting | maart 2025
2
Inleiding De
gemeente
Nunspeet
heeft
het
Omgevingsprogramma
Volkshuisvesting vastgesteld. Met behulp van inwoners is er gezocht naar nieuwe woningbouwlocaties voor de kernen, waaronder Hulshorst.
Met behulp van de input vanuit het participatieproces is er per kern
vanuit landschappelijke en stedenbouwkundige structuren een
ruimtelijke analyse opgesteld. Dit leverde verschillende zoekgebieden voor woningbouw op. Hieruit zijn de voorkeurslocaties naar voren gekomen. Eén van die locaties voor woningbouw is ‘Hulshorst West’.
In het voorliggend stuk wordt er verder ingezoomd op deze locatie.
Vanuit een ruimtelijke analyse worden kansen en belemmeringen benoemd. Hieruit volgt een kader met ruimtelijke randvoorwaarden, die aanknopingpunten biedt voor de verdere uitwerking.
Luchtfoto Hulshorst 3
Analyse Algemeen •
• •
Locatie vormt een logische uitbreiding in de structuur van
Hulshorst, tussen ontwikkelingen Weversweg fase 2 (37 woningen)
•
Verdere ontwikkeling voorbij deze bebouwingsdichtheid (richting westen) is niet gewenst (zie ook de groene verbindingen tussen grens en omkadering van de kern).
Kansen/aanknopingspunten
Het gebied ten westen van de bebouwde kom van Hulshorst is al
•
• • •
•
Door de locatie op de rand van bebouwde kom en landschap leent de plek zich goed voor kleinschalige en landelijke bebouwing.
Hierbinnen kunnen landschappelijke structuren en houtsingels •
zoveel mogelijk worden teruggebracht.
Doodlopende eigen wegen kunnen met elkaar in verbinding worden gebracht zodat er een doorlopende structuur voor langzaam verkeer ontstaat.
4
Achter de Klarenweg 2 is een montagebedrijf gevestigd met opslag in een grote schuur. In bestemmingsplan/omgevingsplan niet als bedrijf aangeduid (Wonen - bedrijf aan huis).
Rekening houden met de geluidsbelasting van de Harderwijkerweg. Molenbiotoop valt buiten plangebied.
De wegen in en om het plangebied (Klarenweg) zijn smal. In verdere uitwerking is nader onderzoek over eventuele aanpassingen door op de drukke Harderwijkerweg aandacht. Dit zal ook in verdere
even hoog. Gezien bebouwingsdichtheid en bestaande kwaliteiten logische aansluiting op de kern is mogelijk.
de afstand worden teruggebracht naar 10 m.
de toename van verkeersbewegingen. Tevens vraagt de aansluiting
behoorlijk verdicht. De ruimtelijke kwaliteit is niet op alle plekken leent dit gebied zich voor ontwikkeling van woningbouw, een
reparatie van personenauto’s en lichte bedrijfswagens toegestaan. richtafstand is 30 m. Gezien de ligging in een ‘gemengd gebied’ kan
Gemeente is geen grondeigenaar, ontwikkeling mogelijk door de grondeigenaren.
Aan de Harderwijkerweg 441 is een bedrijf met handel in en
Ook verkoop van auto’s, quadvoertuigen en fietsen. De VNG-
en de Hoefstal (12 woningen).
Veluwe en Randmeerkust in de ruimtelijke analyse, een natuurlijke
•
Belemmeringen/aandachtspunten
•
uitwerking nader onderzoek vergen.
De eigendomssituatie van paden en inritten is ingewikkeld
(particulier eigendom met recht van overpad) en ze zijn smal. In de
verdere uitwerking zal nader onderzocht moeten worden hoe dit in elkaar zit en of deze eventueel te gebruiken zijn voor calamiteiten ontsluiting en langzaamverkeer. Het heeft wel de voorkeur
het plangebied goed aan te hechten op de omgeving. Er moet
aandacht zijn voor het aansluiten op het langzaamverkeernetwerk van Hulshorst (mogelijkheid koppeling Weversweg Fase 2).
Kaartbeeld analyse 5
Randvoorwaarden
Woningbouwprogramma
•
Dit houdt in dat tenminste 30% van de woningbouw moet bestaan
Uitgangspunt voor het woningbouwprogramma is dat 2/3 van de nieuwe te bouwen woningen in de betaalbare categorie wordt gerealiseerd.
Bebouwingsstructuur
• •
•
•
Het plangebied ligt op de overgang tussen dorp en buitengebied. Het dorpse/landelijke karakter moet behouden blijven, in lage
6
maximaal 33% uit duurdere woningen. Onder betaalbare woningen
Landschappelijke (lint)bebouwing doorzetten langs
worden de woningen verstaan met een koopprijs van maximaal €
Harderwijkerweg (vorm van individuele woningen of erf).
390.000 (prijspeil 2024) of een huurprijs tussen de liberalisatiegrens
Aan de Klarenweg is een erfontwikkeling denkbaar, met een
van de sociale huur en de huurprijs bij 186 punten(WWS), conform de
oriëntatie van de hoofdwoning(en) aan Klarenweg die zich voegt in het stramien van de landelijke kavels in de omgeving.
Aan het erf zijn woningen in een hogere dichtheid mogelijk, zodat ook aan de afspraken over woningverdeling kan worden voldaan
Wet betaalbare huur. •
Inpassing in de omgeving is belangrijk, door middel van tweezijdige oriëntatie (voorkomen van prominente achterkantsituaties).
Waar mogelijk groene (historische) structuren terugbrengen (zie
•
Groene overgang naar de bestaande landelijke woningen aan de
•
Een verdeling tussen een ontsluiting via Harderwijkerweg aan de
verkeersbewegingen acceptabel. In uitwerking verder onderzoeken of ontsluiting via Harderwijkerweg gewenst/mogelijk is en/of •
Landelijk karakter van Klarenweg behouden (woningen met groene
•
tuinen en erven).
Aansluiting op omliggende wegen vraagt aandacht en uitwerking. noordzijde en een ontsluiting via Klarenweg maakt de toename aan
Voldoende ruimte voor waterberging, klimaatadaptatie en biodiversiteit.
gemaakt worden voor een goede groei en wortelontwikkeling en
Verkeersstructuur
ruimtelijke analyse).
westzijde van het plangebied, rekening houden met privacy.
De groeiplaatsen voor bomen en groen moeten blijvend geschikt zijn afgestemd op het beoogde eindbeeld.
(zie kader).
•
•
uit sociale huurwoningen, 37% uit (overige) betaalbare woningen en
dichtheid en een vloeiende overgang naar buitengebied/erven.
Groen- en waterstructuur
•
Afspraken hierover zijn opgenomen in de Woondeal Noord - Veluwe.
verbreding van de Klarenweg nodig is.
Bij erfoplossingen met doodlopende wegen moet er aandacht zijn voor calamiteitenroutes.
Verbindingen leggen met bestaande landwegen zorgen voor nieuwe mogelijkheden voor het maken van een wandeling.
Kaartbeeld randvoorwaarden 7
buro-sro.nl
stedenbouw + ruimtelijke ordening + ontwikkelingsmanagement