AP 5b. Commissievoorstel Realiseren landgoed Hulshorst

Commissievoorstel 1249540 Commissie: Datum commissievergadering: Agendapunt: Datum college: Onderwerp: Bevoegd orgaan: Portefeuillehouder: Behandeling: Stukken ter inzage: Bijlage(n):

Ruimte en Wonen 8 september 2025 5b. 24 juni 2025 Realiseren landgoed Hulshorst, Harderwijkerweg 545 in Hulshorst Burgemeester en wethouders W. Stoffer Advies Geen. − Principeverzoek (met bijlagen)

Voorstel U wordt gevraagd het volgende te besluiten: 1. In principe openstaan voor verandering van het landgoed en het intensiever gebruik van het landgoed door toekomstige bewoners/gebruikers, maar een definitief principebesluit pas nemen nadat er een omgevingsdialoog is gevoerd door een onafhankelijke stichting of stichting in oprichting. Het definitieve principeverzoek dient te bestaan uit: a. De uitwerking van de stichting; b. Een bouwplan opgesteld door de op te richten stichting, de gewenste indeling van het terrein, en een goedkeuring van de Provincie om te bouwen in Natura 2000 gebied op deze locatie; c. Een omgevingsdialoog uitgevoerd door de op te richten stichting. 2. Meedelen aan initiatiefnemer dat de uitwerking onder 1a zoals doelstellingen van de stichting, de statutaire bepalingen, beheerbepalingen en procesafspraken dienen te worden vastgelegd in een overeenkomst met de gemeente.

Geachte commissie, Inleiding In verband met het ingediende principeverzoek betreffende het Landgoed Hulshorst wordt uw raadscommissie Ruimte en Wonen gevraagd en geadviseerd om in te stemmen met de collegebesluiten zoals deze worden voorgesteld. De besluiten houden in dat het landgoed Hulshorst in principe in de toekomst intensiever gebruikt mag worden. Nieuwe plannen worden ingediend door een onafhankelijke stichting die zich inzet voor het landgoed. Het volgende principeverzoek moet voorzien zijn van een omgevingsdialoog. Samenvatting principeverzoek De initiatiefnemer heeft een voorstel gedaan hoe volgens hem het Landgoed Hulshorst langdurig behouden kan blijven. De initiatiefnemer stelt voor om het landgoed te herstellen door historische bebouwing, en dan met name het landhuis, in oude staat terug te brengen. De plannen zijn een aanvulling op het rapport over de cultuurhistorische waarde van Landgoed Hulshorst, dat zich richt op het behoud van de natuur van het landgoed. Het plan omvat in het kort de herbouw van het landhuis (destijds Landgoed Hulshorst) op de oorspronkelijke locatie,

-2-

met als functie een woon/zorggebouw voor hulpbehoevende ouderen. Daarnaast wordt er een orangerie (tuingebouw) en een afgeschermde tuin voorgesteld op de huidige locatie van de hondentrainingsplaats. Verder omvat het plan de herbouw van het boerenerf, inclusief het hoofdgebouw, kookhuisje, wagenschuur en een kleine schuur. Het landgoed betreft gemeentelijke gronden en het is niet mogelijk om particulier ontwikkelende partijen voorrang te geven als het gaat vastgoedontwikkeling op deze gronden. Een onafhankelijke stichting zou wel kunnen optreden als initiatiefnemer maar daar zullen wel uitgebreide afspraken en intenties over moeten worden vastgelegd. Niet alleen de onafhankelijkheid moet worden geborgd maar ook afspraken over mogelijk beheer van het landgoed moeten worden vastgelegd. Afhankelijk van de wijze waarop de stichtingsvorm wordt uitgewerkt kan op een later moment worden bezien of er subsidies mogelijk zijn in het kader van burgerinitiatieven. Inhoud principeverzoek In onderstaande afbeelding is de voorgestelde bebouwing weergegeven. Het herbouwen van Huize Hulshorst heeft in dit plan de prioriteit. Dit gebouw krijgt een woon zorg functie voor hulpbehoevende ouderen. De rest van de bebouwing wordt ter ondersteuning van deze woon zorg functie gebruikt. Hier kunnen bijvoorbeeld activiteiten voor de bewoners georganiseerd worden.

-3-

Bestemmingen Het landgoed Hulshorst beslaat op dit moment ongeveer 57 hectare en ligt tussen de dorpen Hierden en Hulshorst. Het landgoed is opgenomen in het tijdelijke omgevingsplan en valt binnen het bestemmingsplan Buitengebied 2023. De enkelbestemmingen die op het landgoed van toepassing zijn, variëren van Natuur en Landschap, Agrarisch, Wonen tot Waardevolle beken. Dit bijzondere stukje Nunspeet heeft verschillende beschermende aanduidingen waar rekening mee gehouden moet worden. Niet alle aanduidingen gelden voor het hele landgoed.

Natura-2000 De functieaanduiding Natura-2000 geldt voor het hele landgoed met uitzondering van de bebouwing. Voor activiteiten in Natura-2000 gebied is de Provincie Gelderland bevoegd gezag. Voor de bouw en gebruiksactiviteiten zal een omgevingsvergunning aangevraagd moeten worden bij de Provincie. Er wordt getoetst of de activiteit schade zal brengen aan bepaalde dieren, planten en hun natuurlijke leefomgeving in de vorm van stikstof uitstoot of het verwijderen van leefgebied. In januari 2025 heeft de provincie Gelderland aangegeven dat er tijdelijk geen nieuwe stikstofvergunningen worden afgegeven. Het nieuwe beleid zal moeten uitwijzen of het mogelijk is om voor deze locatie een vergunning te krijgen. De benodigde stikstofrechten zullen dan via intern en/of extern salderen verworven moeten worden. Mogelijk kan het opheffen van het bemesten van omliggende agrarische percelen hier een rol in spelen. Op dit moment worden al deze percelen nog verpacht. De stikstofrechten zijn een groot risico in dit plan. Zoals eerder genoemd hangt het van het nieuwe beleid van de Provincie af of de plannen van de initiatiefnemer planologisch haalbaar kunnen worden. Status gemeentelijk monument Het koetshuis en de tuinmanswoning hebben beide een gemeentelijke monumentale status. Het koetshuis is in erfpacht uitgegeven, dit blijft uiteraard ongewijzigd.

De tuinmanswoning is ook een gemeentelijk monument en de status daarvan moet ook onveranderd blijven. De Natuurschoonwet De kern van het landgoed is gerangschikt onder de Natuurschoonwet “hierna NSW”. De financiële voordelen van deze rangschikking zijn door de vorige eigenaar benut. Bij de overname van het landgoed door de gemeente in 1955 is besloten dat de kern van het landgoed aangeduid als sectie H Perceel 3829, 4205, 3828 en gedeeltelijk 4206 de gerangschikt blijft onder de NSW behoud. Voor de rest van het aangekochte landgoed ‘sectie H perceel 4206, 3333, 3328,

-4-

3337,3336,3335,3334, is in 1955 beslist dat rangschikking overbodig is zolang dit geen fiscale voordelen heeft voor de gemeente. Het landgoed moet wel beheerd worden als ware het nog onder de NSW viel. Bij een eventuele veranderingen op het landgoed moet het hele landgoed blijven voldoen aan de voorwaarden die bij de NSW-rangschikking horen. De voorwaarden gaan onder andere om het behoud van een minimaal percentage aan houtopstanden, de omvang van het landgoed moet behouden blijven en het gebruik en de bebouwing mag het natuurschoon van het landgoed niet schaden. In het voorstel is de bebouwing voorgesteld buiten de kern van het gerangschikte landgoed. Bij bebouwing van deze delen is de eigenaar geen terugbetaling verschuldigd omdat de fiscale voordelen nooit zijn benut door de eigenaar ‘de gemeente’. Bestuursvorm Landgoed Het landgoed Hulshorst is in eigendom van de gemeente en vormt een belangrijke plek voor de bewoners van Hulshorst. Het is van groot historisch en maatschappelijk belang dat het landgoed op een breed gedragen manier wordt beheerd en versterkt. Tijdens het participatietraject voor de visie ‘Landgoed Hulshorst’ is gebleken dat omwonenden betrokken zijn bij het landgoed en dit ook willen blijven.

Het advies van ons college is om enkel mee te werken aan het verzoek als het landgoed bestuurd en onderhouden wordt door een onafhankelijke stichting zonder winstoogmerk. Een stichting past het beste bij de overtuiging dat er niet verdiend hoeft te worden aan dit landgoed. De hoogste prioriteit moet altijd zijn om het landgoed op een goede manier te onderhouden en te versterken. Het geld wat door de op te richten stichting wordt opgehaald blijft in de stichting om het landgoed te financieren. Op dit moment heeft de gemeente het landgoed in eigendom. Het is jaarlijks een hele uitgave om het landgoed te onderhouden laat staan te verbeteren. De uitwerking van de visie ‘Landgoed Hulshorst’ kan door de stichting worden uitgevoerd. De structuur en samenwerking tussen de gemeente en de stichting bepalen de haalbaarheid van een goed functionerende stichting en uitvoerbare plannen. Door middel van een samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente en de stichting kan het landgoed onder gepaste voorwaarden worden ontwikkeld en beheerd. Het bestuur van de stichting moet bij voorkeur bestaan uit een diverse groep mensen, waaronder enkele omwonenden van het landgoed en mogelijk een belangenbehartiger van het Koetshuis. Het oprichten van de stichting zal parallel lopen aan het proces van het ontwerpen voor het landgoed en het wijzigen van het omgevingsplan.

Het voordeel hiervan is dat de plannen worden gemaakt door de nieuwe bestuursleden van de stichting, die uiteraard ook participatie zullen uitvoeren. De gemaakte plannen kunnen worden verwerkt in het omgevingsplan voordat de grond waar bebouwing moet komen in erfpacht wordt uitgegeven aan de stichting. De stichting kan dan voor het uitvoeren van de plannen een omgevingsvergunning aanvragen zodra ze daar klaar voor zijn en er overeenstemming is bereikt over de inhoud van de statuten van de op te richten stichting als ook de samenwerkingsovereenkomst en exploitatieovereenkomst.

-5-

Deze bestuursvorm zal financiële consequenties hebben voor de initiatiefnemer. Hoe de stichting gefinancierd gaat worden en wat de rol van de initiatiefnemer hierin zal zijn moet verder onderzocht worden. De initiatiefnemer zal gedeelde invloed kunnen krijgen door deel te nemen in de stichting. Het voorliggende bouwplan zal dan ook door de stichting worden herzien. Erfpacht De stichting die in aanmerking komt om de percelen in erfpacht af te nemen en in te richten moet aan voorwaarden voldoen die in dit voorstel genoemd zijn. Het proces van uitgifte wordt uitgevoerd rekening houdend met de Didam-arrest van 26 november 2021. 1 op 1 verkopen/ uitgeven in erfpacht is door deze uitspraak niet mogelijk. Enkel als de gemeente gemotiveerd kan aantonen dat de stichting/initiatiefnemer de enige serieuze gegadigde is die op de voor gestelde wijze het landgoed met instemming van de gemeente kan en wil exploiteren mag de uitgifte door gaan. De stichting moet in ieder geval aan de volgende voorwaarden voldoen: a. Het moet gaan om een onafhankelijke stichting zonder winstoogmerk. b. De op te richten stichting moet openstaan voor deelname door bewoners en andere geïnteresseerden. c. In het bestuur van de stichting zitten in ieder geval twee omwonenden. d.

De stichting zal door middel van eigen exploitatie het onderhoud van het landgoed en in de toekomst ook de omliggende grond moeten financieren. e. Bovengenoemde zaken zullen moeten worden vastgelegd in een overeenkomsten. Voorstel Vervolg De initiatiefnemer heeft in het principeverzoek voorgesteld om de historische bebouwing die ooit op het landgoed aanwezig was, terug te bouwen. Dit ontwerp zal eerst door de nog op te richten stichting worden beoordeeld. Het voorstel zal vervolgens in een nieuw principeverzoek worden behandeld. De omgevingsdialoog moet bij het volgende verzoek opnieuw worden gevoerd. Voor het huidige principeverzoek hebben we ingestemd met het gebruik van de omgevingsdialoog die eerder is gevoerd in verband met de gemeentelijke visie op het landgoed. Deze dialoog voldoet echter niet meer bij een volgend verzoek. Indien uw commissie instemt met het verder uitwerken van het oprichten van een stichting en openstaan voor de herbouw van het landhuis, dan zal ons college in overleg met de initiatiefnemer de opzet van de stichting verder bespreken en ook (fiscale) consequenties verder in kaart gaan brengen. Een eventuele stichting in oprichting kan een omgevingsdialoog gaan voeren en een definitief principeverzoek indienen.

Burgemeester en wethouders van Nunspeet, de secretaris, de burgemeester, mr. A. Heijkamp

C.W.J. Blom