AP 5b. Commissievoorstel Principeverzoek Park Onder de Molen

COMMISSIEVOORSTEL Zaaknummer:

1344540

Commissie

Ruimte en Wonen

Datum commissie:

13 april 2026

Agendapunt:

5b.

Datum college:

3 februari 2026

Onderwerp:

Principeverzoek Park Onder de Molen

Bevoegd orgaan:

Burgemeester en Wethouders

Portefeuillehouder:

M. van de Bunte

Behandeling:

Peiling

Stukken ter inzage:

geen

Bijlage(n):

1. Principeverzoek

Nummer:

2. Omgevingsdialoog

Voorstel U wordt gevraagd het volgende te besluiten: Positief te adviseren over het collegebesluit om in principe en onder voorwaarden, medewerking te verlenen aan het verzoek om een woonfunctie toe te kennen aan recreatiepark ''Onder de Molen''. De voorwaarden omvatten in ieder geval dat er een vereveningsbijdrage van 20% wordt verlangd over de waardestijging van het park.

Geachte commissie, Inleiding Door de eigenaren van Park Onder de Molen is een principeverzoek ingediend. Park Onder de Molen is gelegen aan de Molenweg in Nunspeet en biedt plaats aan vijftien recreatiewoningen. Het verzoek is erop gericht om de recreatieve functie van het park te wijzigen naar een woonfunctie. Dit zodat permanente bewoning van de recreatiewoningen formeel mogelijk gemaakt wordt. Om dit te bewerkstelligen is een wijziging van het omgevingsplan nodig. Het college heeft op 3 februari 2026 besloten om hier in principe en onder voorwaarden medewerking aan te willen verlenen. Uw raadscommissie wordt gevraagd en geadviseerd om in te stemmen met het besluit zoals deze is voorgesteld.

Argumenten/overwegingen Het recreatiepark 'Onder de Molen' ligt aan de Molenweg 75 in Nunspeet. Namens alle eigenaren van de recreatiewoningen op het park is een principeverzoek ingediend. Verzocht wordt om aan het gehele recreatiepark een woonfunctie toe te kennen. Plangebied Het park is gelegen aan de Molenweg in Nunspeet. Het betreft de recreatiewoningen aan de adressen Molenweg 75, nummers 1 t/m 15. De 15 recreatiewoningen vielen voorheen onder het bestemmingsplan ''Molenweg 75''. Dit bestemmingsplan is opgegaan in het tijdelijk deel van het omgevingsplan van rechtswege van de gemeente Nunspeet. In figuur 1 is de planologische situatie weergegeven. De vijftien recreatiewoningen vallen momenteel onder de functie 'Recreatie - Bungalowpark'. De voormalige bedrijfswoning Molenweg 75 heeft een reguliere woonfunctie toegekend gekregen. Om die reden is in het omgevingsplan planologisch-juridisch geregeld dat er geen bedrijfswoning meer is toegestaan. Daarnaast heeft de rand van het park de functie 'Groen' en ligt er deels de gebiedsaanduiding 'Vrijwaringszone - molenbiotoop' ten behoeve van bescherming van de windvang voor de nabijgelegen molen.

Figuur 1: Uitsnede omgevingsplan plangebied

Verzoek Bewoning van recreatiewoningen is niet toegestaan. De eigenaren verzoeken daarom om ter plaatse het omgevingsplan te wijzigen zodat permanente bewoning wél wordt toegestaan. De wijziging betreft dan ook het toekennen van een woonfunctie i.p.v. de huidige recreatieve functie. In dat geval zullen de recreatiewoningen planologisch als reguliere burgerwoningen worden aangewezen, waarin permanente bewoning vanzelfsprekend is toegestaan. Beschrijving park ''Onder de Molen'' Het park Onder de Molen is een bungalowpark bestaande uit vijftien recreatiewoningen. Het park is uitgepond en kent dus meerdere eigenaren. Planologisch is vastgelegd dat het maximumaantal recreatiewoningen op het park vijftien is. De woningen zijn gelegen aan een doorgaand grindpad met een aantal doodlopende inprikkers. Het geheel is in eigendom van een Vereniging van Eigenaren (hierna: VvE). Op het park worden 10 woningen in de praktijk permanent bewoond, 2 worden langdurig verhuurd als pauzewoningen en 3 woningen zijn voor persoonsgebonden gebruik. In de tijd dat het bungalowpark is ontstaan lag het park op afstand van de kern Nunspeet in het open gebied. Door (toekomstige) ruimtelijke ontwikkelingen is er geen sprake meer van een afgelegen locatie van het park. Het park is ingeklemd tussen de wijken Molenbeek, de Buntezoom en de geplande wijk 't Hul Noord.

Overwegingen Het omgevingsplan biedt geen binnenplanse mogelijkheden om dit voornemen toe te staan. Medewerking is in dit geval alleen mogelijk als het omgevingsplan wordt gewijzigd. Beoordeeld moet worden of er aanleiding bestaat om in deze specifieke situatie planologische medewerking te verlenen. Hierbij worden de opbrengsten van het programma Vitale Vakantieparken (VVP) meegenomen in de afweging. Binnen VVP geldt als uitgangspunt dat in beginsel wordt ingezet op behoud, versterking en doorontwikkeling van de verblijfsrecreatie. Daarbij wordt per park een integrale afweging gemaakt, waarin het toekomstperspectief en de ontwikkelrichting centraal staan. In dat kader is voor Park Onder de Molen vastgesteld dat de recreatieve waarde structureel onder druk staat. Waar het park oorspronkelijk in het buitengebied was gelegen, is het door de ontwikkeling en uitbreiding van meerdere woonwijken inmiddels gedeeltelijk door woonbebouwing ingeklemd geraakt. Door de plannen rondom de toekomstige woonwijk 't Hul-Noord zal deze inklemming

volledig worden. Hierdoor is sprake van een wezenlijk gewijzigde ruimtelijke context. Vanuit VVP is erkend dat deze stedelijke insluiting het recreatief functioneren van het park in toenemende mate belemmert en dat het recreatieve toekomstperspectief daardoor beperkt is geworden. Ontegenzeggelijk kan worden geconstateerd dat de stedelijke uitbreiding het park heeft geïsoleerd van landschaps- en natuurschoon. Deze situatie is uniek binnen de gemeente en wijkt wezenlijk af van andere recreatieparken. Gelet hierop ontbreekt een reëel en duurzaam perspectief voor voortzetting van de verblijfsrecreatie op deze locatie. Daar komt bij dat het park in directe nabijheid ligt van voorzieningen en bestaande woongebieden, waardoor een woonfunctie ruimtelijk logisch en goed inpasbaar is. VVP hanteert het principe ‘één park, één plan’, hetgeen ruimte biedt voor maatwerk in specifieke gevallen. Op basis van deze integrale afweging wordt voor Park Onder de Molen een uitzonderlijk en locatiegebonden advies gegeven om medewerking te verlenen aan een functiewijziging van recreatie naar wonen. Van belang is om nadrukkelijk te benadrukken dat deze principiële medewerking uitsluitend voortvloeit uit het ontbreken van een recreatief toekomstperspectief als gevolg van de gewijzigde ruimtelijke situatie rondom het park.

De omstandigheid dat er sprake is van (gedeeltelijke) permanente bewoning vormt nadrukkelijk géén grondslag voor dit standpunt en is niet bepalend geweest in de afweging. Verevening Indien wordt meegewerkt aan de voorgenomen functiewijziging naar wonen, kan een vereveningsbijdrage worden verlangd. Het college is voornemens om deze vereveningsbijdrage als voorwaarde aan de medewerking te verbinden. Recreatie vormt een belangrijke economische pijler binnen de gemeente Nunspeet. Het planologisch onttrekken van een vakantiepark ten behoeve van transformatie naar reguliere woningen leidt tot een structurele vermindering van de recreatieve capaciteit en daarmee tot een verzwakking van deze pijler. Met het oog op een evenwichtige belangenafweging wordt verevening als een redelijke voorwaarde beschouwd. De planologische wijziging van de recreatiewoning gaat immers ook gepaard met een forse waardestijging van de woning. Door middel van een vereveningsbijdrage kan compensatie plaatsvinden voor het verlies aan recreatieve waarde. De opbrengsten van deze bijdrage kunnen worden ingezet voor het versterken en verbeteren van de recreatieve sector binnen de gemeente Nunspeet. De

concrete besteding hiervan wordt nader bepaald en is mede afhankelijk van de omvang van de vereveningsopbrengsten. Zonder het vragen van een vereveningsbijdrage leidt de functiewijziging naar wonen tot een vermindering van het recreatief product van Nunspeet. Het verlies van recreatiewoningen wordt daarom als een negatief ruimtelijk effect beschouwd. Het voorstel is daarom om bij medewerking aan de functiewijziging een vereveningsbijdrage te verlangen. De exacte invulling van de besteding van de opgebrachte middelen door de vereveningsbijdrage zal in een later stadium worden bepaald. Hoogte vereveningsbijdrage De gemeente Nunspeet heeft het Expertteam Transformatie Vakantieparken van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland om advies gevraagd over de vraagstukken rondom vereveningsbijdragen. Daarnaast is een onafhankelijke taxateur ingeschakeld om inzicht te geven in de waardeverandering die optreedt bij functiewijziging. Uit de uitgevoerde taxaties blijkt dat het omzetten van een recreatiewoning naar een reguliere woning leidt tot een aanzienlijke waardevermeerdering van de onderliggende grond. Deze waardevermeerdering overstijgt ruimschoots de kosten die samenhangen met de planvorming. Voorgesteld wordt om een vereveningsbijdrage te vragen ter hoogte van 20% van de onafhankelijk getaxeerde waardestijging.

De resterende 80% kan door de VvE worden aangewend voor het bekostigen van plankosten en overige investeringen. Eventuele middelen die binnen deze 80% overblijven, komen ten gunste van de VvE. De exacte hoogte van de vereveningsbijdrage is afhankelijk van de door een onafhankelijke taxateur vastgestelde waardestijging als gevolg van de functiewijziging. Bij de nadere uitwerking van de vereveningsbijdrage wordt voorgesteld deze te regelen via de bestaande VvE van het vakantiepark. Daarmee wordt voorkomen dat met meerdere individuele eigenaren afzonderlijke overeenkomsten moeten worden gesloten. Tegelijkertijd wordt zo geborgd dat de transformatie het gehele vakantiepark betreft en niet beperkt blijft tot individuele percelen. Er wordt gewerk met de opgetelde waardestijging van het gehele park, in plaats van 15 afzonderlijke percelen. De exacte hoogte van de vereveningsbijdrage is afhankelijk van de door een onafhankelijke taxateur vastgestelde waardestijging als gevolg van de functiewijziging. Conclusie

Gebleken is dat voor Park Onder de Molen geen duurzaam recreatief toekomstperspectief meer bestaat, ingegeven door de komst van nieuwe woonwijken om het vakantiepark heen. De woonfunctie is dan ook binnen de huidige en toekomstige ruimtelijke context passend en aanvaardbaar. Dit maakt planologische medewerking aan een wijziging van het omgevingsplan mogelijk in dit specifieke geval. Deze medewerking is niet onvoorwaardelijk. De functiewijziging leidt tot het verlies van recreatieve capaciteit. Daarnaast ontstaat een aanzienlijke waardestijging van de gronden. Verevening is daarom een eerlijk en geschikt instrument om tot een evenwichtige verbetering van de planologische situatie te komen. Medewerking kan worden verleend aan de functiewijziging van recreatie naar wonen, mits een vereveningsbijdrage wordt verlangd. Deze bijdrage bedraagt 20% van de onafhankelijk getaxeerde waardestijging van het park. De plankosten zijn, zoals gebruikelijk, voor rekening van de initiatiefnemer.

Burgemeester en wethouders van Nunspeet, de secretaris,

de burgemeester,

mr. A. Heijkamp

C.W.J. Blom