AP 5b. Bijlage Principe verzoek Landgoed Hulshorst

Principeverzoek ontwikkelplan Landgoed Hulshorst te Hulshorst

Schalkhaar, 9 december 2024

Opdrachtgever:

Gemachtigde:

HGE Investment B.V. Henry Franken Telefoon: 06-51219041 E-mail: h.franken@h3rinvestment.com Brink 12 7411 BR Deventer

Groenadviesbureau H.A. ten Have Spanjaardsdijk 53 7433 PW Schalkhaar info@harrytenhave.nl www.harrytenhave.nl Telefoon: 0570-532000 Telefoon: 06-51346628

1

Huidige situatie Het landgoed, oppervlakte ca. 57 hectare, is eigendom van de gemeente Nunspeet en is als natuurterrein opengesteld voor wandelaars. Op enkele plekken verspreid in het terrein staan voorzieningen als zitbanken, picknicktafels en afvalbakken. Ruiters mogen gebruik maken van de in het terrein uitgezette ruiterpaden, die de mogelijkheid bieden een route over het gehele landgoed te maken. De kern van het landgoed is gerangschikt onder de Natuurschoonwet. Voor het overige is bij de verkoop in 1954 bedongen dat het gehele landgoed beheerd zou worden als zijnde gerangschikt. Het voormalige koetshuis (Harderwijkerweg 545) is particulier eigendom. Het tot woning verbouwde pand wordt daarnaast gebruikt voor bijeenkomsten voor kleine gezelschappen, waaronder vergaderingen, besloten diners en bruiloften. De vroegere tuinmanswoning (Harderwijkerweg 543) wordt verhuurd aan en bewoond door een oud-werknemer van de gemeente. De erven van de woningen zijn privé. Beide historische gebouwen zijn aangewezen als gemeentelijk monument. De voormalige moestuin is verhuurd aan Vereniging De Trouwe Vriend, de plaatselijke hondenvereniging, en is een voor publiek afgesloten terrein. Een situatie kaart van het landgoed is als bijlage bijgevoegd. Landgoed Hulshorst is werkelijk prachtig.

Het heeft enerzijds de eenvoud passend in/bij het Hulshorster boerenland waarin het gesticht is, maar anderzijds is er door vorige eigenaren met liefde in geïnvesteerd en met visie. Het rapport Cultuurhistorische Waardestelling Landgoed Hulshorst (2020, auteurs SB4) schetst een goed beeld van de historie en de waarde – wel primair vanuit de waardestelling van het prachtige landgoed en minder van het (vroegere) beeldbepalende vastgoed. De aanbevelingen in dit rapport liggen (daarom) primair op herstel en behoud van groen (landschap) en minder van herstel en behoud van rood (stenen). Het is echter evident dat Landgoed Hulshorst een rijke historie kent omdát er vroeger in het centrum een prachtige Landhuis stond van waaruit het Landgoed (inclusief het boerenerf) zich vormde! Hieronder een paar mooie plaatjes van het landhuis en de boerderij.

Missie/visie De wens van de eigenaar is om te verkennen hoe het landgoed langdurig in stand kan worden gehouden. Door Henry Franken, eigenaar van HGE investment B.V., zijn verkennende gesprekken gevoerd met college en ambtenaren van Gemeente Nunspeet of er mogelijkheden zijn om het landgoed een stabiele duurzame toekomst te geven. Eveneens is het voornemen gecommuniceerd met de omwonenden van het landgoed en inwoners van Hulshorst. Om het proces te vervolgen wordt eerst gevraagd om een voortoets te doen. Op basis van de resultaten/adviezen wordt een vervolg gegeven aan de omgevingsdialoog waarin de nieuwe informatie wordt meegenomen. Wie is Henry Franken en zijn drive/motivatie is als bijlage bijgevoegd. In het rapport van SB4 wordt beschreven welk vastgoed er verder staat en (waarschijnlijk) stond en wat daarmee gebeurd is: de entree vanuit de Harderwijkerweg, de mooie geklinkerde lanen, het tuinman huis voor Kruithof, het koetshuis, de oude moestuin (nu een hondentrainingslocatie), de oude boerderij met wagenschuur en bijgebouwen, een theehuis, een badhuis, de menagerie / orangerie, etc. Er wordt ook gesteld dat sommige investeringen wellicht anders hadden gekund vanuit een echte Landgoed gedachte.

Allemaal prachtig en tot de verbeelding sprekend: maar hoe nu verder? Het rapport stelt: “hoewel het hoofdgebouw niet meer aanwezig is, omvat het terrein nog wel vele andere onderdelen die kenmerkend zijn voor een buitenplaats of landgoed als samenstel van gebouwen, tuinen, park en

2

agrarische gronden.” Het rapport adviseert het herstel en behoud van groen met hoge waarden, maar spreekt zich minder (of niet) uit over herstel van het centrale hoofdgebouw en de andere ensemble vastgoed onderdelen (zoals het boerenerf, het gebouw bij de oude moestuin, enz.) die er niet meer zijn– terwijl de auteurs het ook duidelijk spijtig vinden dat het er niet meer is. Dus waarom pakken we de handschoen niet op en creëren we een echt plan voor de toekomst van ons Landgoed Hulshorst als totaal waarin een heldere visie, een daaruit volgende set doelen resulterend in strategisch behoud, herstel en start van nieuwe impulsen, vorm krijgt? Evident vraagstuk is dan natuurlijk hoe dit bekostigd gaat worden – nu en in de toekomst. Maar zonder een gedurfde stip op de horizon gebeurt er niks. Daarom: laten we ermee aan de slag gaan! Het plan voor herbouw van de oorspronkelijke gebouwen op het landgoed is door architect Peter van Woerden met een impressiedocument in kaart gebracht. Het document is als bijlage toegevoegd.

Vigerend omgevingsplan Nunspeet Buitengebied 2023

Uitsnede omgevingsplan Buitengebied Nunspeet

Het plangebied met een oppervlakte van ongeveer 57 ha. heeft twee vlakken met de aanduiding ‘Wonen’. De gebiedsaanduidingen van het plangebied zijn: • zone GNN (Gelders Natuur Netwerk); • wetgevingzone – natura 2000; • bed en breakfast buitengebied. Het gehele landgoed met uitzondering van kavel met kadastrale aanduiding NST01H 00788G0000 heeft aanduiding Natura 2000 gebied.

3

Principeverzoek Het verzoek aan Gemeente Nunspeet is om als eerste stap middels een voortoets informatie te verkrijgen of het plan redelijkerwijs planologisch haalbaar is en hiervoor de kaders aan te geven. De voortoets moet gericht zijn op de volgende ontwikkeling: • de herbouw van het landhuis Hulshorst op de locatie waar het stond met als functie een woon/zorg gebouw van dementerende ouderen; • Een orangerie (tuingebouw) en een tuin waar nu het hondentrainingslocatie is met als functie een beschermde buitenlocatie voor de bewoners van het Landhuis; • de herbouw van het boerenerf (hoofdgebouw, kookhuisje, de wagenschuur en een kleine schuur) met als functies woon/zorg, een hospice en onderhoud voor het landgoed. Graag willen we met de betrokkenen van de Gemeente Nunspeet nadenken op welke wijze we de plannen, gegeven de nature 2000 status, kunnen realiseren. We beseffen ons denk ik allen dat we samen nog veel stappen moeten nemen maar om alle betrokken partijen kosten en tijd te besparen lijkt het zinvol om eerst helderheid te krijgen ten aanzien van de realiseerbaarheid van deze mooie plannen. Na deze voortoets en een eventueel akkoord van de Raad zullen we in ieder geval samen alsnog de volgende stappen moeten zetten ten aanzien van: • • •

diverse randvoorwaardelijke onderzoeken zoals bijvoorbeeld een ecologisch en archeologisch onderzoek; vervolg van op de omgevingsdialoog; duidelijkheid krijgen over de kaders die de gemeente stelt aan het beheer nu en in de toekomst en de openstelling.

Bijlagen: - situatiekaart plangebied; - impressiedocument herbouw; - wie is Henry Franken en zijn motivatie.

4

Wie is Henry Franken en zijn motivatie? Inleiding. Dit memo beschrijft de beoogde revitalisatie en herbouw van Landgoed Hulshorst. Het memo dient tevens als begeleidende motivatie in het kader van een te formuleren principeverzoek. Een dergelijk project vergt vanzelfsprekend een compleet verhaal (missie, visie, plan van aanpak, risico’s, beheer, etc.) en dat komt na een akkoord op een in te dienen principeverzoek. Ik moet eerlijk bekennen dat ik er heel enthousiast over ben! Ik zou graag eerst mezelf introduceren, zodat ook duidelijk is waarom ik hier graag in betrokken raak. Daarna volgt de rest. Wie en waarom. Ik ben geboren en getogen in Hulshorst. Mijn groot-opa (Kruithof) en opa en oma Hop en oom (en vriend) André woonden aan de ingang van Landgoed Hulshorst. Ik ben vroeger heel vaak het Landgoed Hulshorst ingegaan om te ravotten met m’n paar jaar oudere oom André. Zo gingen we bijvoorbeeld racefietsen op “de grote bult”, vissen in de vijver en als het vroor gingen we er ook schaatsen. We hebben in al die jonge jaren de meeste plekken van het prachtige Landgoed Hulshorst wel ontdekt. En opa Kruithof, die zijn leven lang opzichter en boswachter van het Landgoed Hulshorst, vertelde ons er veel over. Op latere leeftijd (2001 – 2006) heb ik weer een periode van zo’n vijf jaar gewoond in de boerderij naast mijn opa en oma Hop.

Het huis van mijn opa en oma Hop is destijds gebouwd voor mijn grootopa Kruithof omdat hij de beheerder was van het Landgoed Hulshorst en een speciale relatie had met de eigenaren (Fam. van Meurs) destijds. In die tijd wandelde ik geregeld over het Landgoed en vroeg me toen al af of het mogelijk zou zijn het landhuis en het boerenerf op de oorspronkelijke plekken weer in ere te herstellen. Het enthousiasme voor dit project is dus al veel vroeger ontstaan! Van IT naar revitalisatie. Ik ben na een lange periode van werken in de informatie technologie (IT), me meer gaan toeleggen op (ver)bouw en restauratie van monumentale panden en later ook op landgoederen. Doordat ik in m’n vorige werk ook wat geld heb verdiend kreeg ik dat ook eenvoudiger voor elkaar. Natuurlijk helpt het ook dat ik dit werk gewoon erg leuk vind en daardoor heel snel veel ervaren mensen/bedrijven heb gevonden die willen meewerken. Ik heb dit werk vrij snel omgezet in een familiebedrijf (HGE Investment BV) dat nadrukkelijk investeert op de lange termijn. HGE beweegt vooruit en helpt nieuwe generaties middels een evenwichtige investeringsaanpak te bouwen aan de toekomst én blijft daarbij erkentelijk aan voorgaande generaties. Eén van de belangrijkste onderdelen van HGE is gespecialiseerd in vastgoedprojecten waarbij maatschappelijk verantwoord ondernemen een nadrukkelijk uitgangspunt is.

De vastgoedprojecten volgden elkaar op in mate van complexiteit. Eerst de restoratie van een oud dorpshuisje, toen een pastorie, daarna (herbouw) van een complete boerenerf met melkstal, bakhuis en steltenberg (verbouwd tot appartementen complex met services), vervolgens de herbouw van een authentieke Korenmolen met Korenschuur en Theehuis (dit project wordt dit jaar nog opgeleverd voor wonen en werken met 11 units en theehuis), daarna restauratie van een prachtig Rijksmonument: Het Kantongerecht te Deventer uit 1645 (idem dito tot een verzorgd appartementen complex). Verder hebben we twee nieuwe NSW landgoederen gerealiseerd (Landgoed De Veldhuizer 1 en 2 met daarin teven 13 landelijke woonkavels) tegen dorpsgrens van Raalte en zijn we momenteel Bungalowpark De Hoefstal in Hulshorst aan het transformeren prachtig woonhof (De Hoefstal) in een mooie besloten groene setting. Dit overzicht is niet geheel compleet maar geeft wel een aardig beeld.

5

Waardestelling Landgoed Hulshorst. Landgoed Hulshorst is werkelijk prachtig. Het heeft enerzijds de eenvoud passend in/bij het Hulshorster boerenland waarin het gesticht is, maar anderzijds is er door vorige eigenaren met liefde in geïnvesteerd en met visie. Het rapport Cultuurhistorische Waardestelling Landgoed Hulshorst (2020, auteurs SB4) schetst een goed beeld van de historie en de waarde – wel primair vanuit de waarde stelling van het prachtige landgoed en minder van het (vroegere) beeldbepalende vastgoed. De aanbevelingen in dit rapport liggen (daarom) primair op herstel en behoud van groen (landschap) en minder van herstel en behoud van rood (stenen). Het is echter evident dat Landgoed Hulshorst een rijke historie kent omdát er vroeger in het centrum een prachtige Landhuis stond van waaruit het Landgoed (inclusief het boerenerf) zich vormde! Hieronder een paar mooie plaatjes van het landhuis en de boerderij.

In het rapport wordt er ook beschreven welk vastgoed er verder staat en (waarschijnlijk) stond en wat daarmee gebeurd is: de entree vanuit de Harderwijkerweg, de mooie geklinkerde lanen, het tuinman huis voor Kruithof, het koetshuis, de oude moestuin (nu een hondentrainingslocatie), de oude boerderij met wagenschuur en bijgebouwen, een theehuis, een badhuis, de menagerie / orangerie, etc. Er wordt ook gesteld dat sommige investeringen wellicht anders hadden gekund vanuit een echte Landgoed gedachte.

6

Revitalisatie en herbouw. Allemaal prachtig en tot de verbeelding sprekend: maar hoe nu verder? Het bovenstaande rapport stelt: “hoewel het hoofdgebouw niet meer aanwezig is, omvat het terrein nog wel vele andere onderdelen die kenmerkend zijn voor een buitenplaats of landgoed als samenstel van gebouwen, tuinen, park en agrarische gronden.” Het rapport adviseert het herstel en behoud van groen met hoge waarden, maar spreekt zich minder (of niet) uit over herstel van het centrale hoofdgebouw en de andere ensemble vastgoed onderdelen (zoals het boerenerf, het gebouw bij de oude moestuin, enz.) die er niet meer zijn– terwijl de auteurs het ook duidelijk spijtig vinden dat het er niet meer is. Dus waarom pakken we de handschoen niet op en creëren we een echt plan voor de toekomst van ons Landgoed Hulshorst als totaal waarin een heldere visie, een daaruit volgende set doelen resulterend in strategisch behoud, herstel en start van nieuwe impulsen, vorm krijgt? Evident vraagstuk is dan natuurlijk hoe dit bekostigd gaat worden – nu en in de toekomst. Ook zijn er vragen over de planologische risico’s en haalbaarheid. Maar zonder een gedurfde stip op de horizon gebeurt er niks. HGE heeft meerdere grote projecten succesvol van de grond gekregen. Daarom: laten we ermee aan de slag gaan! Het project op hoofdlijnen.

HGE wil graag met andere partijen werken aan: - De revitalisatie van het Landgoed Hulshorst. - De herbouw van het Landhuis Hulshorst op de locatie waar het stond met als functie een woon/zorg gebouw van dementerende ouderen. - De realisatie van een orangerie (tuingebouw) en een tuin waar nu het hondentrainingslocatie is met als functie een beschermde buitenlocatie voor de bewoners van het Landhuis. - de herbouw van het boerenerf (hoofdgebouw, kookhuisje, de wagenschuur en een kleine schuur) met als functies woon/zorg, een hospice en onderhoud voor het landgoed. - Het borgen van het lange termijn eigendom en beheer. Hoe samen verder. Ik heb ideeën hoe een nieuw landhuis (wellicht betere benaming: zorgresidentie) en het boerenerf (opnieuw) zou kunnen passen op Landgoed Hulshorst, hoe het zichzelf kan bedruipen (wonen en (na)zorg voor specifieke doelgroep – zie hieronder), wat de samenhang kan zijn met (evt. herstel van overige teloorgegaan) vastgoed op het Landgoed, etc. Maar het heeft weinig zin om zo maar wat te gaan roepen. Mijn voorstel is om vanuit de missie en visie van de gemeente Nunspeet, haar wens hoe Landgoed Hulshorst een nieuwe toekomst te gunnen – en wat daarin juist de rol behoort te zijn van de gemeente en evt. een krachtige externe partij - de mogelijkheden daartoe gestructureerd te verkennen. Kasstromen voor revitalisatie, herbouw en onderhoud.

Er is flink geld nodig om het Landgoed Hulshorst te revitaliseren (afhankelijk van de gekozen ambities) en de herbouw van het landhuis en het boerenerf. Daarna zijn er serieuze kasstromen nodig voor het onderhoud. Er is in opdracht van ondergetekende reeds een globale inschatting van de revitalisatie kosten gemaakt. Er dienen financiële reserves te worden opgebouwd om Landgoed Hulshorst te blijven verzorgen, erin te investeren en te onderhouden zodat ook toekomstige generaties kunnen genieten van het prachtige Landgoed Hulshorst. Visie voor lange termijn eigendom en beheer. Revitalisatie, herbouw en beheer van het Landgoed Hulshorst behelzen een stevige financiële injecties én risico’s. Hier dient een financieel krachtige partij achter te staan. Het is dan belangrijk dat deze partij oog heeft voor dit landgoed, haar toekomst omarmt in haar missie en visie en dit voor de lange termijn kan en wil doen. Daarbij gaat investeren, lange termijn beheer én eigendom hand-inhand. Dit vraagstuk vergt goed overleg en samenwerking. Kortom: hoe samen verder!

7

Het gaat dan om een helder plan voor de toekomst van het Landgoed Hulshorst met een heldere visie, een daaruit volgende set doelen resulterend in strategisch behoud, beheer, herstel en start van nieuwe impulsen! Vanzelfsprekend gaat het er dan ook om wie wat gaat doen! Willen wij (HGE) hier aan bijdragen? Ja natuurlijk!

8