AP 5b. Bijlage 1 Toelichting (geanonimiseerd)
Tekst van het document
Aan:
Het
College
Van:
(geanonimiseerd)
Burgemeester
van
de
namens
(geanonimiseerd) Datum:
04
Betreft:
Principeverzoek
ten
en
Wethouders
van
gezamenlijke eigenaren
de gemeente van
Nunspeet
Park Onder de Molen,
juni 2025
aanzien
van
Geacht
College,
Namens
de
bestemming van "recreatie" Park Onder de Molen, Molenweg 75 te Nunspeet tot
wijziging
van
de
naar
"wonen"
gezamenlijke eigenaren van Park Onder de Molen, gelegen aan de Molenweg 75 te Nunspeet, dienen wij hierbij een principeverzoek in. Het verzoek betreft een wijziging van de huidige bestemming "recreatie" naar “wonen”. Deze
aanvraag is gebaseerd op ingrijpende omgeving, het actuele gebruik van het park,
ruimtelijke veranderingen in de directe het woningbouwbeleid van de gemeente en regio, en de substantiële investeringsbereidheid van de eigenaren. Met dit verzoek vragen wij formele erkenning voor een feitelijke ontwikkeling die in belangrijke mate is ingegeven door keuzes
1.
van
Verandering
Park Onder
de gemeente zelf.
de
van
is
en
feitelijke
situatie
park aan de rand van Nunspeet. In de afgelopen jaren heeft de gemeente echter stapsgewijs de dorpsgrenzen opgerekt en meerdere woonwijken in de directe omgeving van het park gerealiseerd. Waar het park vroeger midden in het groen lag, is het inmiddels volledig omsloten door stedelijke bebouwing. Daarmee
de Molen
omgeving
van
oorsprong
recreatief
park grotendeels verloren gegaan. De ligging voldoet niet langer aan de eisen die toeristen stellen aan een recreatieve verblijfplaats: rust, natuurbeleving en afstand tot de dagelijkse drukte. In plaats daarvan ligt het park nu in een woonwijk met bijbehorende geluiden, infrastructuur en verkeersbewegingen. Bovendien is het de bedoeling dat ook ten noordwesten van het park, via het gemeentelijke plan 't Hul Noord, een nieuwe woonwijk wordt gerealiseerd. Daarmee verdwijnt het laatste restje recreatief karakter definitief. Deze van van
is de recreatieve waarde
een
van
het
veranderingen zijn niet door de eigenaren geïnitieerd, maar zijn een direct gevolg gemeentelijk ruimtelijk beleid. Tegen deze achtergrond is het niet langer realistisch om de eigenaren te verwachten dat het park zijn oorspronkelijke recreatieve functie kan
behouden.
Tegelijkertijd is het park geleidelijk verschoven naar (semi) permanent gebruik. Zes van de vijftien woningen worden inmiddels het hele jaar door bewoond – vaak met medewerking van de gemeente , bijvoorbeeld voor senioren en/of als pauzewoning. Deze ontwikkeling onderstreept de behoefte aan kleinschalige , gelijkvloerse woningen op rustige en groene locaties binnen de dorpsgrenzen van Nunspeet. De eigenaren constateren dat zij , gezien de ruimtelijke context en het feitelijk gebruik , geen andere logische of haalbare route meer hebben dan het verzoeken om een formele wijziging van de bestemming naar ‘wonen’.
2. Bijdrage aan de woningbouwopgave
en
duurzame ontwikkeling
De beoogde bestemmingswijziging maakt het mogelijk om direct vijftien woningen aan de bestaande woningvoorraad toe te voegen , zonder dat daarvoor nieuwe grond hoeft te worden ontwikkeld. Daarmee draagt het plan bij aan een van de grootste maatschappelijke opgaven van deze tijd: het woningtekort. De eigenaren hebben de intentie om het park om te vormen tot een kleinschalig , rustig woonerf met een groen karakter en parkeervoorzieningen (2 auto’s per woning) op eigen terrein. Dit resulteert in een toekomstbestendige woonomgeving die goed past binnen de bestaande structuur van omliggende wijken.
3. Investeringen in de ruimtelijke kwaliteit De eigenaren zijn bereid om fors te investeren in de kwaliteit en infrastructuur van het park. E. e. a cf de eisen opgesteld in het Plan Vitale Vakantieparken. Concrete plannen omvatten: •
Vernieuwing van wegen en verlichting binnen het park: Een investering van vele honderdduizendenden euro’s om te voldoen aan de eisen voor woongebieden. Het doel is een rustig gelegen woonerf met 15 woningen in het groen.
•
Actualisering van kadastrale grenzen na aanleg wegen en herregistratie bij het Kadaster: Voor een heldere juridische structuur.
•
Bijdrage aan gemeentelijke plankosten en leges: de gemeente heeft laten weten dat deze geschatte € 90.000-, door de eigenaren gedragen worden
•
Deze investeringen worden volledig bekostigd door de eigenaren. De gemeente hoeft hier geen financiële middelen voor vrij te maken , terwijl er wel sprake is van kwalitatieve gebiedsontwikkeling.
4. Verzoek
om
gematigde vereveningsbijdrage
Wij begrijpen dat bij een bestemmingswijziging mogelijk een vereveningsbijdrage aan de orde is. In de gemeente Ermelo geldt een vaste bijdrage gebaseerd op perceel grootte en in de gemeente Harderwijk hanteert men een percentage over de waardestijging na aftrek van alle kosten. Wij hebben de huizen laten taxeren en stellen voor de waardes te simplificeren naar binnenring en buitenring en de mogelijke verevening te berekenen over de waardestijging na aftrek van alle kosten. Tegelijkertijd vragen wij u om in dit geval maatwerk toe te passen en deze vereveningsbijdrage beperkt of gematigd te houden , op basis van de volgende overwegingen: •
De recreatieve waarde is door gemeentelijke ontwikkeling sterk afgenomen. Daarmee is de hoogte tot recreatieve herontwikkeling elders ook beperkt.
•
Er is reeds sprake van persoonsgebonden permanente bewoning , met medewerking van de gemeente.
•
De noodzakelijke investeringen in infrastructuur en kadastrale herinrichting komen volledig voor rekening van de initiatiefnemers.
•
De plankosten en leges die aan de gemeente worden betaald drukken reeds op de haalbaarheid van het project.
•
Er is sprake van een directe bijdrage aan de woningbouwopgave , zonder extra ruimtebeslag of gemeentelijke investeringen.
De planologische meerwaarde van deze wijziging is beperkt. Het betreft geen nieuwe ontwikkeling , maar de legalisatie van een feitelijke en door beleid ingegeven situatie. Om het voor alle eigenaren mogelijk te maken mee te kunnen doen zou het enorm helpen als we een oplossing vinden voor de financiële paragraaf. Immers er zijn directe kosten zoals de realisatie en aanleg van wegen en verlichting , net zoals de eigenaren direct en volledig bijdragen aan de kosten die de gemeente moet maken , de z. g. plankosten. De , op maat gemaakte , vereveningsbijdrage zou wellicht als keuzemogelijkheid bij de eigenaren neergelegd kunnen worden. Zodat zij allemaal kunnen meedoen ongeacht leeftijd of afkomst. Een denkrichting , of knop waaraan gedraaid kan worden is het betaalmoment van de bijdrage. Dit moment kan wat verder in de toekomst liggen (bv uiterlijk 10 jaar) met als clausule danwel eerder bij daadwerkelijke verkoop van het onroerend goed. We verzoeken met klem deze mogelijkheden te verkennen.
5.
Vervolgprocedure
Wij verzoeken
en
overleg
vriendelijk dit principeverzoek in behandeling te nemen en ons te informeren over de verdere procedure, voorwaarden en mogelijkheden. Uiteraard zijn wij graag bereid om dit verzoek nader toe te lichten in een persoonlijk gesprek. Wij denken graag met u mee over een goede en zorgvuldige uitvoering, in het belang van alle u
betrokkenen. Ook
zouden
wij graag de woonspecialisten van de Raad vooraf willen ontmoeten op ons Park zodat we in persoon de (on)mogelijkheden kunnen bespreken. Wij nodigen u van harte uit.
Wij zien Met
uw
reactie met
belangstelling tegemoet.
vriendelijke groet,
(geanonimiseerd) -
mede
namens
de
gezamenlijke eigenaren
van
Park Onder de Molen-