AP 5a. Commissievoorstel Ontw. woon- en zorgcomplex perceel Ericaweg 2

COMMISSIEVOORSTEL Zaaknummer:

1319545

Commissie

Ruimte en Wonen

Datum commissie:

8 september 2025

Agendapunt:

5a.

Datum college:

8 juli 2025

Onderwerp:

Ontwikkelen woon/zorg complex Ericaweg 2

Bevoegd orgaan:

Commissie

Portefeuillehouder:

J. Groothuis

Behandeling:

Peiling

Stukken ter inzage:

Geen.

Bijlage(n):

−

Ingediend principeverzoek;

−

Omgevingsdialoog;

−

Afbeeldingen en tabellen.

Nummer:

Voorstel 1. Een positieve grondhouding aan te nemen voor het realiseren van een woon- en zorg initiatief op het voormalig Landgoed Erica in Nunspeet; 2. De initiatiefnemer als randvoorwaarde voor aanpassing en uitwerking mee te geven dat: a. een nader uit te werken plan bestaat uit circa 70 wooneenheden of maximaal 7000m2 aan ontwikkelvolume; b. dat in een nader uit te werken (zorg) plan ruimte is voor (extramurale) zorg gericht op senioren of een andere bij de locatie passende doelgroep; c. er een verkeerskundig plan wordt opgesteld waarin aandacht is voor de ontsluiting van het plangebied en de directe omgeving; d. er door de initiatiefnemer een getailleerd plan wordt opgesteld waarin is aangegeven hoe omgegaan wordt met (de restauratie) van villa Kraijenhorst en de aanwezige landschappelijke waarden; e. de initiatiefnemer in afstemming met Medicamus moet zorgen dat de (geriatrische/huisartsen-) zorg op locatie wordt geregeld.

Geachte commissie, Eind april is door de initiatiefnemer Scala Projects een principeverzoek ingediend dat toeziet op het realiseren van een woon- en zorg initiatief op het voormalig Landgoed Erica in Nunspeet. Het initiatief ziet ook toe op het restaureren van het monumentale gebouw villa Kraijenhorst, het enige nog overgebleven monumentale gebouw op het perceel. De initiatiefnemer is voornemens om over te gaan tot de herontwikkeling van Landgoed Erica gelegen aan de Ericaweg 2. De initiatiefnemer wil hier een plan ontwikkelen dat toeziet op landschappelijk wonen in de natuur met zorg en voorzieningen waarbij veel waarde wordt gehecht aan de (cultuur) historische elementen. Het verzoek ziet toe op het realiseren van +-7000m2 aan ontwikkelvolume wat resulteert in ongeveer 40 tot 80 (woon) eenheden. De initiatiefnemer is voornemens om een mix aan woningtypes te realiseren voor verschillende doelgroepen. Onderdeel hiervan is het realiseren van een zorginitiatief. Hierbij denkt de initiatiefnemer aan het realiseren van ouderenhuisvesting waarbij sprake is van een (extramurale) zorgvraag. De initiatiefnemer omschrijft dit als ‘een ode aan het gemeenschapsleven’ waar het volgende onder wordt verstaan: Het is onze missie om kleine gemeenschappen te ontwikkelen als antwoord op de huisvestingsvraag van senioren.

De invulling daarvan is locatie-afhankelijk, maar altijd gestoeld op gemeenschappelijke dragers: toewijding, ontmoeting, wederkerigheid en kennisoverdracht. Door de juiste mix aan wonen, zorg en voorzieningen te realiseren, voor jong én oud. Door het creëren van een doordacht stelsel aan plekken, om elkaar toevallig te ontmoeten, samen te komen of juist even af te kunnen zonderen. Door het activeren van de bewoners en bezoekers, mensen die zich toewijden aan het organiseren van actieve, collectieve en creatieve activiteiten. Omgevingsplan Op het perceel geldt het bestemmingsplan “Buitengebied”, vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Nunspeet op 17 april 1990. Het perceel heeft hierin de bestemming “Maatschappelijke voorzieningen”. Ingevolge artikel 56, aanhef en onder a, van de planvoorschriften zijn de op de plankaart blijkens de daarop voorkomende verklaring als

"Maatschappelijke voorzieningen" aangewezen gronden bestemd voor instellingen en voorzieningen ter zake van maatschappelijke zorg, gezondheidszorg, religie, cultuur, onderwijs, recreatie en andere openbare en bijzondere dienstverlening Het bouwvlak bedraagt 21.804m2. Met een bebouwingspercentage van 20% resulteert dit in een te bebouwen grondoppervlakte van ca. 4.361 m2. De goot- en nokhoogtes verschillen over het bouwvlak. De goothoogtes lopen uiteen van 3 meter tot maximaal 10 meter. De bouwhoogtes in het bouwvlak lopen uiteen van 8 meter tot maximaal 15 meter. Uitsnede plangebied

Bestemmingsplankaart 1990

Argumenten/overwegingen Het ontwikkelen van een woon- en zorg initiatief biedt diverse kansen voor het perceel zelf, zoals bijvoorbeeld de restauratie van Villa Kraijenhorst. Ook kan het initiatief een bijdrage leveren aan het woningtekort, waarbij woningen/appartementen worden gerealiseerd in een categorie waar veel vraag naar is; denk hierbij aan levensloopbestendige woningen of aanleunwoningen. Tevens kan het initiatief bijdragen aan diverse uitgangspunten uit het Uitvoeringsplan Gezondheid 2024–2027 van de gemeente Nunspeet. Zo sluit het aan bij het thema Goed ouder worden, door ouderen de mogelijkheid te bieden langer zelfstandig te blijven wonen in een passende en veilige omgeving. Daarnaast bevordert het sociale samenhang en betrokkenheid, wat aansluit bij het streven naar een gezonde sociale leefomgeving. Door ruimte te bieden voor preventieve zorg en het versterken van het dagelijks functioneren, ondersteunt het initiatief het principe van positieve gezondheid.

Nader uit te werken randvoorwaarden De diverse percelen horende bij Landgoed Erica hebben gezamenlijk een oppervlakte van om en nabij 5,5 hectare. Gezien de omvang en de complexiteit van het initiatief wordt voorgesteld om de initiatiefnemer een aantal randvoorwaarden mee te geven waarbij in ieder geval de volgende aspecten nader worden onderzocht/toegelicht: zorg, ecologie, cultuurhistorie, volkshuisvesting, landschappelijke inrichting, verkeer en participatie. In onderstaande alinea's worden deze randvoorwaarden verder toegelicht. Volkshuisvesting Gezien de totale oppervlakte van de diverse percelen horende bij Landgoed Erica en het daarbij horende potentiële ontwikkelvolume is het van belang dat er een integrale afweging wordt gemaakt waarin ook andere (ruimtelijke) ontwikkelingen binnen de gemeente worden meegenomen. Zoals reeds beschreven hebben de diverse percelen een totale oppervlakte van om en nabij 5,5 hectare. Op verschillende percelen ligt een bouwvlak van in totaal 21.804m2 waarbij een bebouwingspercentage geldt van 20%. Dit resulteert in een te bebouwen grondoppervlakte van ca. 4.361 m2 De initiatiefnemer heeft aangegeven voornemens te zijn om een mix aan woningtypes te realiseren voor verschillende doelgroepen. Onderdeel hiervan is het realiseren van een zorginitiatief.

Het verzoek ziet toe op het realiseren van +-7000m2 aan ontwikkelvolume wat resulteert in ongeveer 40 tot 80 (woon) eenheden. De komende jaren wordt in Nunspeet gestart met de uitvoering van de projecten ‘t Hul – Noord en Feithenhof. In de afgelopen periode is intern onderzocht of voorliggend initiatief hierop een aanvulling kan zijn. Uit de meest recente Primos prognose is naar voren gekomen dat de woningbehoefte in Nunspeet ook de komende jaren (naast de projecten ‘t Hul – Noord en Feithenhof) aanwezig blijft. Het toevoegen van maximaal 80 (woon)eenheden in Nunspeet is op basis van deze prognose te onderbouwen.

Wanneer gekeken wordt naar voorliggend initiatief kan worden geconcludeerd dat dit initiatief een ander karakter heeft dan de projecten ‘t Hul – Noord en Feithenhof. Waarbij ‘t Hul – Noord vooral voorziet in de realisatie van grondgebonden woningen, voorziet het project Feithenhof voornamelijk in appartementen. Wat voorliggend initiatief onderscheid van deze projecten is dat voorliggend initiatief wil voorzien in een zorgvraag die aansluit op de zorgbehoefte(n) in Nunspeet. Hierbij denkt de initiatiefnemer aan het realiseren van een mix van wonen en zorg voor jong én oud met daarin ouderenhuisvesting voor zowel een lichte – als een intensieve zorgvraag. Wat voorliggend initiatief daarnaast onderscheid van ’t Hul Noord en Nieuw Feithenhof is de locatie, het daadwerkelijk wonen in het groen. Door een substantieel aandeel seniorenwoningen te realiseren binnen het project wordt een serieuze bijdrage geleverd aan het afsprakenkader Ouder Huisvesting Noord-Veluwe. Met de ondertekening van dit afsprakenkader heeft de gemeente zich uitgesproken om zich in te zetten voor de realisatie van, nul-treden woningen, geclusterde woningen en zorggeschikte woningen. De initiatiefnemer krijg het advies om in overleg met een woningbouwcoöperatie te onderzoeken of er ook een aantal (levensloopbestendige) huurwoningen gerealiseerd kunnen worden binnen het project.

Het realiseren van een volledig gezondheidscentrum op deze locatie wordt als niet wenselijk beschouwd. Wel dient de initiatiefnemer in afstemming met Medicamus vast te leggen dat de (geriatrische/huisartsen-) zorg op locatie wordt geregeld. Zorg Zoals reeds toegelicht is het doel van de initiatiefnemer om op voormalig Landgoed Erica een woon- en zorg initiatief te ontwikkelen. De initiatiefnemer omschrijft dit in het ingediende principeverzoek als ‘een ode aan het gemeenschapsleven’. Hiermee doelt de initiatiefnemer op het ontwikkelen van een kleine gemeenschap als antwoord op de huisvestingsvraag van senioren waarbij de exacte invulling locatie-afhankelijk is. Hierbij streeft de initiatiefnemer naar het realiseren van een juiste mix aan wonen, zorg en voorzieningen.

De initiatiefnemer is in de komende periode aan zet om een meer getailleerd zorgplan te ontwikkelen en voor te leggen aan de gemeente. Hierbij hecht de gemeente veel waarde aan de huisvesting van ouderen met een (extramurale) zorgvraag. Gezien de ligging van het initiatief ziet de gemeente ook ruimte voor het realiseren van een zorginitiatief gericht op inwoners met een behoefte aan een groene, stille omgeving, denk hierbij bijvoorbeeld aan mensen met (niet) aangeboren hersenletsel. Wanneer gekeken wordt naar de zorgvraag in de gemeente Nunspeet en naar de landelijke trend kan worden geconcludeerd dat het zorggebruik significant toe neemt met de leeftijd. Vooral binnen de groep 85-plussers is de zorgvraag substantieel. Deze ontwikkeling heeft directe gevolgen voor de verschillende zorgdomeinen waaronder: -

Zorgverzekeringswet (Zvw): met name gericht op wijkverpleging, veelal bij de oudste

leeftijdsgroepen. -

Wet langdurige zorg (Wlz): biedt zorg aan thuiswonende ouderen met een intensieve

en blijvende zorgbehoefte. -

Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo): ondersteunt ouderen met voorzieningen

zoals hulp bij het huishouden, met als doel zelfstandig wonen zo lang mogelijk te faciliteren. De focus binnen de gemeente ligt op het ondersteunen van zelfstandig wonende ouderen. In dit kader vormen wijkverpleging en huishoudelijke hulp belangrijke pijlers. Verwachte ontwikkelingen De vergrijzing zet ook in Nunspeet stevig door. De groep 75-plussers en met name 85-plussers zal de komende jaren sterk toenemen. De verwachting is dat hierdoor de vraag naar zowel wijkverpleging (Zvw) als langdurige zorg (Wlz) verder zal stijgen. De gemeentelijke inzet zal naar verwachting gericht blijven op het ondersteunen van thuiswonende ouderen via Wmo-diensten (huishoudelijke hulp), het versterken van mantelzorgondersteuning en het investeringen in preventie, waaronder valpreventie.

Tegelijkertijd is er sprake van aanhoudende personeelstekorten binnen de zorgsector. Dit vraagt om een efficiëntere inzet van personeel en een actieve inzet op technologische oplossingen, zoals beeldzorg, monitoring op afstand, domotica en slimme sensoren voor veiligheid en comfort in de thuissituatie. Aandachtspunten voor uitvoering Op basis van de huidige inzichten zijn de volgende punten van belang voor toekomstig beleid en uitvoering: -

Capaciteitsuitbreiding wijkverpleging, inclusief gespecialiseerde ouderenzorg;

-

Structurele ondersteuning van zelfstandig wonende ouderen, door middel van uitbreiding van huishoudelijke hulp en mogelijk dagbesteding, met bijzondere aandacht voor de relatief vitale groep van 65-74 jaar;

-

Aanpassing en uitbreiding van zorg voor zwaardere doelgroepen (Wlz), in het bijzonder voor thuiswonende ouderen van 85 jaar en ouder met complexe zorgvragen. Dit vereist passende woonvormen, zoals zorgwoningen met 24-uurs zorg of mogelijkheden voor intensieve thuiszorg.

In onderstaande overzicht is het geraamd aantal personen met een aandoening vanaf 2016 opgenomen met daarbij een schatting tot 2027. In de bijlage zijn aanvullende tabellen opgenomen.

Kanttekening In de gemeente is reeds een initiatief in voorbereiding (De Grote Bunte) waarin huisvesting wordt gerealiseerd voor dementerende ouderen. Het is dan ook aan de initiatiefnemer om inzichtelijk te maken dat er, naast dit bestaande initiatief, nog steeds een behoefte bestaat onder de inwoners van de gemeente Nunspeet aan huisvesting gericht op (extramurale) zorg voor senioren of eventueel een andere passende doelgroep waarvoor een rustige omgeving geschikt is. Daarnaast dient de initiatiefnemer aantoonbaar te maken dat er een zorgaanbieder gevonden kan worden. Ecologie/stikstof De betreffende locatie ligt vrijwel volledig binnen beschermde natuurgebieden, te weten Natura 2000 (Vogelrichtlijn), het Natuurnetwerk Nederland (NNN/GNN) en de Groene Ontwikkelzone. Voor elk van deze aanduidingen gelden afzonderlijke wettelijke kaders en beleidsregels die invloed hebben op de ontwikkeling van het initiatief. Op 16 april 2025 is door de provincie Gelderland een voorbereidingsbesluit vastgesteld, waarmee alle nieuwe, stikstofuitstotende (natuur)vergunningsplichtige activiteiten binnen 500 meter van stikstofgevoelige habitats voorlopig niet zijn toegestaan. Het plangebied valt binnen deze zone. Ontwikkeling binnen dit gebied blijft onder strikte voorwaarden mogelijk. In overleg met de provincie wordt verkend of uitzonderingen mogelijk zijn, bijvoorbeeld bij: -

een stikstofreductie van minimaal 70% (waarbij nog onduidelijkheid bestaat over de reken- en salderingssystematiek),

-

inzet van beschikbare stikstofruimte via extern salderen,

-

koppeling van agrarische bedrijfsbeëindigingen aan het initiatief,

-

inzet van compenserende maatregelen binnen of buiten het plangebied.

Voor een zorgvuldige en juridisch houdbare beoordeling van voorliggend initiatief is het noodzakelijk dat nadere randvoorwaarden worden opgesteld. Deze dienen onder andere duidelijkheid te bieden over stikstofreductie, salderingsmogelijkheden, compensatie-eisen en de toetsingskaders.

In de bijlage van dit commissievoorstel is de ligging van het plangebied binnen GNN (Gelders Natuurnetwerk en GO (Groene Ontwikkelzone) opgenomen. Hetzelfde geldt voor de ligging van het plangebied in Natura2000. Cultuurhistorie In 1903 werd op het landgoed het sanatorium Erica opgericht, bedoeld voor de opvang van mensen die leden aan tuberculose, een destijds veelvoorkomende en ziekte. Het complex bestond uit verschillende gebouwen, waaronder de directeursvilla, ook wel bekend als Villa Kraijenhorst. Deze villa is het enige gebouw dat nog resteert op het landgoed en heeft de status van gemeentelijk monument. Voorliggend initiatief biedt kansen voor het herstel van het gemeentelijk monument villa Kraijenhorst. De onderhoudstoestand van dit gemeentelijk monument is slecht. De huidige eigenaar van het perceel/pand is middels een last onder dwangsom erop gewezen dat er maatregelen getroffen moeten worden om de instandhouding van het monument te kunnen waarborgen. Om die reden krijgt de initiatiefnemer het advies om de commissie Omgevingskwaliteit vanaf de start te betrekken bij de planvorming. Dit omdat er veel waarde wordt gehecht aan herstellen en restaureren van dit gemeentelijk monument. De initiatiefnemer dient in een nader uit te werken plan aan te geven hoe omgegaan wordt met het gemeentelijk monument en hoe dit karakteristieke pand ingepast wordt in de nieuwe plannen.

Landschappelijke inrichting Bij de ontwikkeling van een nieuw ruimtelijk initiatief op landgoed Erica is een zorgvuldige landschappelijke inpassing van essentieel belang. Landgoed Erica maakt deel uit van een historisch waardevol cultuurlandschap. Dit betekent dat het initiatief qua schaal, vormgeving ben positionering moet aansluiten bij de aanwezige landschappelijke structuren. Essentiële elementen zoals bosranden en bestaande structuren moeten zoveel mogelijk worden gerespecteerd. Daarnaast dient rekening te worden gehouden met bestaande ecologische verbindingen en potenties voor natuurontwikkeling. De landschappelijke inpassing wordt uitgewerkt in een beplantings- en inrichtingsplan, dat is opgesteld in samenspraak met een landschapsarchitect. Dit plan dient aan te sluiten op de bestaande ruimtelijke kenmerken van het landgoed en zorgt voor een ruimtelijk samenhangend beeld. Het initiatief draagt zodoende bij aan het behoud van de kernkwaliteiten.

Verkeer/parkeren De ontsluiting van het perceel vindt momenteel plaats via de Ericaweg. Het verkeer komt vervolgens via de Plesmanlaan op de Elspeterweg. Met name de Ericaweg is in onvoldoende mate geschikt voor de afwikkeling van het toenemende verkeersaanbod van voorliggend initiatief. Een nieuwe ontsluiting direct op de Plesmanlaan kan hierin een uitkomst bieden. De initiatiefnemer heeft aangegeven voornemens te zijn een mix van woningbouwtypes te willen realiseren waarbij ruimte is voor een zorgfunctie. Hierbij wordt gedacht aan een vorm van ouderenhuisvesting, eventueel in combinatie met intramurale zorg. Geadviseerd wordt om te onderzoeken welk type zorg een gunstig effect kan hebben op de verkeersintensiteit in het plangebied. Voor parkeren geldt dat de parkeerbehoefte volledig op eigen terrein gerealiseerd dient te worden waarbij zoveel mogelijk rekening wordt gehouden met het landschappelijk inpassen van deze parkeerplaatsen. Educatie & landwinkel In de komende periode dient de initiatiefnemer te onderzoeken hoe invulling gegeven kan worden aan de thema's educatie en het realiseren van een landwinkel. Deze punten worden onderbouwd in een nog nader uit te werken plan. Het nader uitgewerkte plan wordt vervolgens opnieuw aan uw commissie voorgelegd.

Bewonersparticipatie De initiatiefnemer heeft op dinsdagavond 6 mei een eerste informatieavond gehouden op het terrein van Landgoed Erica. Het doel van deze avond was om input op te halen bij de direct omwonenden en nabijgelegen instellingen/bedrijven. Een verslag van deze informatieavond is opgenomen in de bijlage van dit principeverzoek. Verdere participatie dient in de komende periode plaats te vinden met direct omwonenden en nabijgelegen instanties/bedrijven.

Vervolg Na de behandeling van voorliggend initiatief door uw commissie wordt de initiatiefnemer verzocht om in de daaropvolgende maanden een nader uit te werken plan op te stellen. Hierin moet worden uitgewerkt hoe invulling gegeven wordt aan de te bouwen woningen/eenheden, het zorgplan en de verkeerskundige ontsluiting/situatie in en rondom het plangebied. Daarnaast moet aantoonbaar worden gemaakt hoe invulling gegeven wordt aan (de restauratie) van villa Kraijenhorst en hoe het initiatief wordt ingepast binnen de aanwezige landschappelijke waarden. Het nader uitgewerkte plan wordt vervolgens opnieuw aan uw commissie voorgelegd. Geheimhouding Dit commissievoorstel is openbaar. Burgemeester en wethouders van Nunspeet, de secretaris,

de burgemeester,

mr. A. Heijkamp

C.W.J. Blom