AP 5a. Bijlage 2 Piersonstraat Nunspeet Beeldkwaliteitsplan

Piersonstraat Nunspeet Beeldkwaliteitsplan voor de gymzaal en de school

17-12-2025

01 Inleiding

Piersonstraat Nunspeet 2025

Piersonstraat Nunspeet Beeldkwaliteitsplan Inleiding De omgeving van de gymzaal aan de Piersonstraat en de schoollocatie aan de Toelstrastraat komen in aanmerking voor herontwikkeling. De plannen hiervoor zijn in dit beeldkwaliteitsplan uitgewerkt. Dit beeldkwaliteitsplan laat zien hoe het gebied tussen de Piersonstraat en Troelstrastraat opnieuw ingericht kan worden. Het is een inventarisatie met visie en omschrijft per discipline de uitgangspunten. De nieuwe bebouwing bestaat uit 3 kavels. Kavel 1, ter plaatse van de gymzaal, is concreet en gedetailleerd uitgewerkt. Deze locatie kan op korte termijn ontwikkeld worden. Kavel 2 en 3 zijn gesitueerd op de huidige schoollocatie. De school blijft vooralsnog behouden. De ontwikkeling van kavel 2 en 3 zijn dus nog indicatief. Het is nog niet duidelijk wanneer deze locaties ontwikkeld kunnen worden. Om de samenhang en eenheid op deze centrale plek in de wijk te borgen is er een totaalplan opgesteld voor heel het gebied. Hierdoor ontstaat er een visie voor de langere termijn. Hoe de openbare ruimte aansluit op deze nieuwe ontwikkeling is maakt ook onderdeel uit van dit plan. Dit plan is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met de gemeente Nunspeet en Omnia Wonen.

Inhoudsopgave 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Inleiding Inventarisatie Analyse en opgave Visie Kavelpaspoort kavel 1 Ontwerp buitenruimte

Leeswijzer Het rapport bestaat uit zeven onderdelen. In hoofdstuk 2 is de inventarisatie van de huidige situatie beschreven. In hoofdstuk 3 volgt de analyse en opgave, waarna in hoofdstuk 4 de visie is opgenomen. Het kavelpaspoort voor kavel 1 is beschreven in hoofdstuk 5 en in hoofdstuk 6 (kavel 2 en 3). Het ontwerp voor de buitenruimte is opgenomen in hoofdstuk 7.

02 Inventarisatie 2.1 Ruimtelijke en functionele studie

Piersonstraat Nunspeet 2025

Zorgcentrum Petraveldje

Peuterspeelzaal Basisschool

Sportzaal/kerk

De entree van Philadelphia Zorg.

De Piersonstraat is een lommerrijke hoofdontsluitingsroute van de wijk.

Tussen het zorgcentrum en de sportzaal ligt de verbinding naar het plantsoen.

Huidige situatie Omgeving sportzaal

Tussen de sportzaal en de Piersonstraat ligt een parkeergebied en een strook gras met grote platanen

Het schoolplein is een stenig plein met hier en daar een speelvoorziening.

De Troelstrastraat is een woonstraat. Het is toegang tot de school.

Tussen de gebouwen en het groen ligt een open grasveld. Dit plantsoen wordt ook wel het Petraveldje genoemd.

Huidige situatie Omgeving school

Rond het Petraveldje liggen grote groenstructuren. Dit maakt het plantsoen heel introvert. In het open veld liggen meerdere speelvoorzieningen; voetbaldoeltjes, glijbaan, etc.

Bebouwingstructuur

Wegenstructuur

Kenmerken ▪ De wijk heeft een orthogonale structuur, bestaande uit een assenstelsel van wegen en woningen. ▪ Plangebied ligt tussen twee belangrijke centrale assen. Dit zijn de Piersonstraat en de Troelstrastraat. ▪ Rond het plangebied liggen hofjes; een centraal gelegen open ruimte met woningen, parkeren en groen. De hofjes sluiten aan op het plangebied. ▪ Langs de Piersonstraat wijkt de bebouwing af door een grotere korrel; hogere en bestaande gebouwen en andere functies dan de woningbouw.

Bebouwings- en wegenstructuur

Piersonstraat

Langzaam verkeer & recreatie

Groenstructuur

Kenmerken ▪ Het plantsoen is een groene omsloten enclave in de wijk met ruimte voor grote bomen en recreatie. ▪ Naast de formele voetpaden zijn er veel informele routes door de wijk. ▪ Er zijn veel paden en informele routes vanuit de omgeving die lopen tot aan het plantsoen. Door de inrichting van het plantsoen worden deze routes niet of weinig gebruikt. ▪ Veel noord-zuid georiënteerde bomenrijen en veel variatie aan soorten. ▪ Het plantsoen wordt regelmatig gebruikt door de omwonenden/kinderen. Soms is er overlast door oudere jeugd. ▪ De speelvoorzieningen zijn verouderd en worden op termijn mogelijk vervangen en beter afgestemd op de doelgroep.

Langzaamverkeer, recreatie & groenstructuur

+6

+7 Milieugezondheidsrisico

Hitte-eiland effect

Hoogte

+8 Kenmerken ▪ Geluidsoverlast en luchtkwaliteit wijken niet af van het gemiddelde. ▪ Hittestress is in principe geen probleem. Zeker niet als het bebouwd oppervlak wordt verkleind. Maar het plantsoen heeft wel de potentie om als koelte-eiland te functioneren. Dit blijkt niet uit de kaart. Onderzocht wordt hoe dit versterkte kan worden. ▪ Bodem- en watersturend: De wijk ligt op 6 tot 7 meter t.o.v. NAP: De wijk is nagenoeg vlak tot licht hellend. In het zuiden is het gemiddeld hoger en in het noorden gemiddeld lager. ▪ De ondergrond bestaat uit een leemarme fijne zandgrond.

Bodem, water en klimaat

02 Inventarisatie 2.2. Beleid, regels en bepalingen

Piersonstraat Nunspeet 2025

+6

+7

+8

De huidige bestemmingen van het plangebied zijn sport, maatschappelijk en groen. De omgeving bestaat voor een groot deel uit kavels met de bestemmingen wonen, verkeer en openbaar groen.

Bestemmingsplan

03 Analyse en opgave

Piersonstraat Nunspeet 2025

Locatieaanduiding kavel 1, 2 en 3

‘Behouden groene karakter’ ‘Zorgen rondom verkeer’ ‘Spelen op het Petraveldje’ ‘Parkeerproblemen?’

‘Brede doelgroep’

‘Manier van bouwen kan overlast veroorzaken’

‘Vele wensen moeten samenkomen’

‘Bouwen voor bewoners uit de wijk’

‘Veel busjes zorgen voor overlast’ ‘Niet alleen sociale huur’

Participatie met bewoners Selectie van opgehaalde informatie tijdens een bijeenkomst met bewoners 28-05-2024

Sterke punten

+6 Zwakke punten

▪ Het plangebied ligt centraal in de wijk, nabij voorzieningen en in het groen. ▪ Waardevolle groene omgeving. ▪ Nieuwe ontwikkeling in een bestaande omgeving. ▪ Nieuwe bewoners; variatie in doelgroepen kan een verbetering van de wijk zijn. ▪ Doorstroming in de wijk bevorderen.

▪ Eentonige bebouwing in de wijk; Veel van hetzelfde. ▪ Introvert groengebied; sluit niet aan op bestaande structuren en weinig zichtbaar vanuit de omgeving. ▪ Inrichting plantsoen sluit niet aan op de huidige wensen. ▪ Plantsoen en openbare ruimte is verouderd. ▪ De sociale controle is beperkt.

Kansen

Bedreigingen

▪ Toevoegen nieuwe woningtypologie. ▪ Nieuwe bebouwing = nieuwe mensen. Doelgroep afstemmen op behoefte. Doorstroming in de wijk bevorderen. ▪ Herinrichting van het plantsoen. Beter aansluiten op routes in de omgeving. Functies afstemmen op behoefte/doelgroepen. ▪ Meer sociale controle op de buitenruimte door nieuwe bebouwing en herinrichting van het plantsoen. ▪ Verminderen parkeerdruk in de wijk.

▪ ▪ ▪ ▪ ▪

SWOT-Analyse

+7

+8

Vergroting van de parkeerdruk Toename verkeerintensiteit in de wijk. Zorgen over teveel sociale huurwoningen. Woningtypologie van de wijk voldoet niet aan vraag. Verhouding groen en bebouwing/parkeren.

Uitgangspunten per vakdiscipline Voor kavel 1 en de omgeving. Ruimtelijke ordening/wonen Algemeen: - Er wordt 1 appartementengebouw gerealiseerd. - Bergingen dienen inpandig te worden gerealiseerd. - Het appartementencomplex krijgt een open en toegankelijke uitstraling. Doelgroepen Het heeft de voorkeur om te bouwen voor gemengde doelgroepen (kleine gezinnen, senioren, starters, alleenstaanden, etc.) en in de goedkopere sector, zoals sociale en middenhuur. Verkeer en parkeren - Er wordt uitgegaan van een parkeernorm van 1,6 parkeerplaats per appartement. - Parkeerplaatsen blijven openbaar toegankelijk en worden niet afgesloten. - Geen dubbelgebruik parkeerplaatsen Philadelphia. Groen - Er geldt een herplantplicht voor de te kappen bomen. - Er moet een duidelijke scheiding komen tussen het terrein van Omnia Wonen en de openbare ruimte. Archeologie - Vanwege de omvang van het af te graven perceel moet de regioarcheoloog aanwezig kunnen zijn bij de sloop van de gymzaal en het verwijderen van puin/fundering.

Ecologie - Er wordt onderzocht of er maatregelen nodig zijn voor vleermuizen. Mocht dit zo zijn moeten er mogelijk maatregelen worden doorgevoerd in het nieuwe gebouw. - Door de parkachtige setting is het groen een belangrijk onderdeel van de ontwikkeling. Het groen wordt gecompenseerd en versterkt. Beheer - Omnia Wonen is verantwoordelijk voor het onderhoud van het appartementencomplex en de directe groene omgeving (strook van ca. 3 meter rondom het gebouw). - De gemeente onderhoudt de openbare ruimte, inclusief de parkeerplaatsen. Sport spel en recreatie - Er is een gebied gereserveerd voor speeltoestellen. - De pannakooi blijft op de huidige locatie. - Het voetbalveldje wordt in de toekomst elders in de buurt gecompenseerd met een kunstgrasveld. De locatie van het nieuwe veld is nog niet bekend. - Rond 2028 wordt een nieuw participatietraject gestart voor de inrichting van de speeltuin met nieuwe speeltoestellen.

+8

Afspraken gemeente/Omnia wonen Deze afspraken worden opgenomen in de koopovereenkomst. Verdere uitwerking vindt plaats in de BOPA.

Klimaat - Regenwater wordt op eigen terrein geïnfiltreerd.

Uitgangspunten op basis van gemeentelijk beleid

Op basis van de inventarisatie en de participatie zijn de opgave en de uitgangspunten nader uitgewerkt. Uitgangspunten ruimtelijk - Nieuwe bebouwing in het plantsoen. - Evenwichtige balans (footprint/hoogte) tussen bebouwing, groen en functies van het plantsoen. - Parkeren aan de randen, dicht bij de bebouwing. - Plantsoen beter integreren in de omgeving en het gebruik optimaliseren. - Plantsoen beter zichtbaar maken en aansluiten op bestaande of nieuwe routes. De inrichting beter afstemmen op de doelgroepen en het gebruik. - Zoveel mogelijk behoud en versterken van het groen/groene beleving. - Aandachtspunten: sociale controle en privacy van de omwonenden.

Bebouwing De wijk rondom Piersonstraat combineert prettige gezinswoningen met rustige, groene straten en goede voorzieningen op loopafstand. Door nieuwe bebouwing aan de Piersonstraat en de Toelstrastraat ontstaat de mogelijkheid om de diversiteit van woningtypologieën in de wijk te vergroten. Het biedt kansen voor diverse doelgroepen. Door in te spelen op de woonbehoeftes in de wijk kan de doorstroming een impuls krijgen. Uitgangspunten bebouwing - Gevarieerde woningen voor verschillende doelgroepen door drie kleinschalige appartementengebouwen in het groen. - Doelgroep kavel 1. Sociale huurwoningen voor kleine gezinnen, senioren, starters, alleengaanden, etc. - Mogelijke doelgroepen voor kavel 2 en 3 zijn: Maximaal 50% sociale huur en midden huur en gemengde doelgroepen. - Maximale hoogte: 3 lagen hoog met een vierde laag als verbijzondering; een ‘setback’ terugliggend t.o.v. de voorgevel. - Aantal woningen optimaliseren maar afstemmen op de korrel, hoogte en ruimtegebruik. - Parkeren voor de nieuwe woningen binnen het plangebied. De geplande transformatie introduceert een frisse mix met woningen voor alle leeftijden, met behoud van de bestaande kwaliteiten en versterkte groene openbare ruimtes.

Opgave

04 Visie

Piersonstraat Nunspeet 2025

Parkeergebied rijwoningen verbinden met park.

Ingang autoverkeer Groene (buffer)rand

Hoofdentree’s Zoekgebied bebouwing Slingerende padenstructuur in het plantsoen. Optimaliseren & vergroenen parkeren Bestaande groenstructuren zoveel mogelijk behouden en versterken

Drie kleinschalige appartementengebouwen worden langs de twee hoofdroutes van de wijk gepositioneerd. Ze liggen niet direct aan de weg en worden geplaatst in het bestaande/nieuwe plantsoen. Naast het gebouw liggen compacte parkeergebieden die ontsloten worden via de Piersonstraat of de Troelstrastraat. Rond de gebouwen komt een groene rand die bestaat uit tuinen en terrassen. Hierdoor ontstaat er een groene overgang tussen privé en openbaar terrein.

Visie

Door de bomen zoveel mogelijk te behouden en de nieuwe bomen aan te planten ontstaat een goede balans tussen bebouwing en groen. De gebouwen worden zo op een natuurlijke manier ingepast in de omgeving. Door slingerende paden door het groen verbinden we routes in de wijk. Met name de verbinding tussen de woningen en de supermarkt via het groen wordt geoptimaliseerd. Door deze routing stimuleren we niet alleen het gebruik van plantsoen. We stimuleren ook een gezonde leefstijl.

05 Kavelpaspoort Kavel 1

Piersonstraat Nunspeet 2025

Kavelpaspoort kavel 1

Ruimtelijke en functionele uitgangspunten voor de herontwikkeling Piersonstraat Kavel 1. Gebouw Woningtypologie ▪ De woningen zijn gesitueerd in een appartementencomplex. ▪ Het complex wordt intern ontsloten via een inpandig intermediair, Bouwmassa bijvoorbeeld een trappenhuis met lift. ▪ 3 bouwlagen, met 8 of 6 woningen per laag e ▪ Oppervlakte van de woningen zit tussen de 55 en 90 vierkante ▪ 4 bouwlaag terugliggend en anders vormgeven. Bijvoorbeeld meter bruto vloeroppervlak. met behulp van een setback, ander materiaalgebruik of ▪ De woningen en gebouw zijn geschikt voor veel en gemengde afwijkende indeling van de gevel. gebruikers (starters, senioren, mensen met een zorgvraag, ▪ Kloeke, stoere, kubistische vormgeving zonder kap. mindervaliden, etc.) in het sociale segment. ▪ Voorzieningen zoals bergingen en ruimtes voor containers ▪ Woningen hebben een buitenruimte (tuin, terras of balkon) die worden inpandig opgelost. gericht is op de omgeving en bijdraagt aan de levendigheid en sociale controle van de buurt, straat of park. ▪ Woningen hebben voldoende privacy. Dit moet in de architectuur Positionering/oriëntatie van het gebouw worden opgelost en niet door voorzieningen ▪ De bouwmassa wordt gepositioneerd in een groene buiten het bouwblok of in de groene rand. omgeving/park. ▪ Bij de positionering wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met het bestaande groen en bomen.

▪ De bouwmassa anticipeert op de omgeving. Enerzijds met het groen van de parkachtige omgeving, anderzijds met de bestaande woningen, zorginstelling en het parkeergebied. ▪ De beleving van de bouwmassa wordt verzacht door een groene (tuinen)rand rondom, die aansluit op de parkachtige omgeving. ▪ De hoofdentree is gericht op de Piersonstraat of de verbinding naar het plantsoen. ▪ Aan de noordzijde van het terrein wordt rekening gehouden met de privacy van de bestaande grondgebonden rijwoningen.

Kavelpaspoort – Uitgangspunten gebouw

Architectuur en beeldkwaliteit ▪ Kloeke, stoere, kubistische vormgeving ▪ Plasticiteit in de gevel ▪ Ingetogen kleurgebruik en architectuur ▪ Qua uitstraling, gebruik, sfeer en karakter een duurzaam en toekomstbestendig gebouw is. Materiaalgebruik Mooie detaillering met materiaalgebruik, passend in de omgeving door het gebruik van baksteen.

Kavel 2 en 3 Kavelpaspoort voor kavel 2 en 3 wordt opgesteld zodra dit binnen de planning aan de orde is.

Ruimtelijke en functionele uitgangspunten voor de herontwikkeling Piersonstraat Kavel 1. Buitenruimte Buitenruimte parkeergebieden Het huidige aantal (14 st.) parkeerplaatsen voor Philadelphia blijft behouden. ▪ De norm voor de nieuwe woningen ligt op 1,6 parkeerplaatsen, dit kan alleen als er ook in de omgeving meer parkeerplaatsen bij komen. ▪ Er worden enkele parkeerplaats meer gerealiseerd om een deel van de parkeerdruk (reactie bewoners) op te vangen. ▪ De parkeerplaatsen worden als langwerpig parkeergebied ingepast en vormen zo inprikpunten in het groen. ▪ Het parkeergebied is openbaar en functioneert tevens als openbare weg, hierdoor kunnen achterpaden worden opgeheven en aansluiten op het parkeergebied. ▪ Het parkeergebied is ingepast in het groen.

Duurzaamheid, klimaat, biodiversiteit ▪ Alle regenwater opvangen en infiltreren op eigen terrein. ▪ Biodiversiteit rond het gebouw komt terug in de groene rand (tuinen) nestgelegenheid in/aan de gevel en het vergroenen van sommige onderdelen van de gevel.

“Groene rand” ▪ Om de overgang tussen plantsoen en gebouw zo geleidelijk mogelijk te laten verlopen wordt gebruik gemaakt van een groene rand/tuinenrand van ca. 3.00m1 rond het gebouw. ▪ Deze rand creëert een lage groene afscheiding tussen de omgeving en de woningen. ▪ De groene rand kunnen bestaat uit terrassen, beplanting, hagen, etc. Hierdoor draagt de rand bij aan de levendigheid van de buurt/plantsoen. ▪ De architectuur, indeling van de woning en de groene rand garandeert voldoende privacy. Hierdoor nodigt het niet uit om privacy-schermen in de groene rand te gebruiken.

Kavelpaspoort - uitgangspunten buitenruimte

Zicht op nieuwe bebouwing Piersonstraat

Zicht op Gerbrandystraat 94

Zicht op Gerbrandystraat 96

Zicht op nieuwe bebouwing Piersonstraat

Kavel 1 – Massastudie vanuit Piersonstraat

Zicht op zorgcentrum Philadelphia

Zicht op zorgcentrum Philadelphia

Zicht op Gerbrandystraat 94

Zicht op Gerbrandystraat 94 en 96

Zicht op nieuwe bebouwing Piersonstraat

Zicht op nieuwe bebouwing Piersonstraat

Kavel 1 – Massastudie vanuit Piersonstraat

Zicht op zorgcentrum Philadelphia

Zicht op zorgcentrum Philadelphia

06 Ontwerp buitenruimte

Piersonstraat Nunspeet 2025

B

Ontwerp buitenruimte – Inrichtingsplan 2025

B

Ontwerp buitenruimte – Inrichtingsplan toekomst

Enkele uitgangspunten van het ontwerp Inpassing van het gebouw Het nieuwe gebouw wordt omgeven door nieuw en bestaand groen. Rondom het gebouw komt een groene rand van 3 meter breed. Deze bufferzone bestaat uit terrassen en beplanting en wordt afgescheiden door een haag. Het is een natuurlijke overgang naar het aangrenzende plantsoen en versterkt de landschappelijke kwaliteit van de locatie. De hoofdentree wordt geaccentueerd door twee gemetselde muurtjes. Naast het gebouw liggen de parkeergebieden. Deze zijn openbaar toegankelijk en verbinden de Piersonstraat met het plantsoen en de entree van de zorginstelling en het nieuwe appartementengebouw. Interactie Het plantsoen wordt vernieuwd. Door aanpassingen van het groen krijgt het plantsoen een open karakter. Samen met de positionering van het gebouw versterken we de sociale controle en de interactie tussen bewoners en plantsoenbezoekers. Stimuleren van het gebruik Paden slingeren door het groen en verbinden de routes die uitkomen op het parkje. Vooral de route richting de supermarkt is bepalend. Op termijn worden de speelvoorzieningen vernieuwd en ingepast in het park. De hondenuitlaatplek krijgt een plek in het hogere groen. Met deze maatregelen verankeren we het plan in de omgeving en stimuleren we het gebruik van het park.

Gevarieerd en groen De bestaande structuur van gras, struiken en bomen wordt aangevuld met nieuwe onderbeplanting, solitaire bomen en struikachtige beplanting. De soort keuze is afgestemd op de biodiversiteit en het onderhoud. Het gras wordt glooiend aangebracht. Op sommige plekken komen wadi’s in het gras. Door het combineren van gras, bloeiende struiken en bomen ontstaat een gevarieerd groenbeeld dat leefruimte biedt aan vogels, insecten en kleine zoogdieren. Na de realisatie van het gebouw op kavel 1 wordt ook een groot deel van het plantsoen, tot aan het bestaande voetpad, aangepakt. Bij de ontwikkeling van kavel 2 en 3 zal het plantsoen worden afgerond.

Ontwerp buitenruimte - uitleg

Profiel A-A’

Profiel B-B’

Ontwerp buitenruimte - Profielen

Parkeerbalans rond kavel 1 – Inrichtingsplan

Bomenbalans rond kavel 1 Inrichtingsplan

Totaal 58 p.p. (incl. container) - 14 pp zorgcentrum Philadelphia behouden - 39 pp bij nieuw gebouw (24x1,6pp/woning) - Overschot: ca 5 pp.

Totaal ± 65 bomen rond kavel 1 en plantsoen - ±15 bomen maken plaats voor gebouw en omgeving - Deze bomen worden allen herplant op een passende locatie binnen het plantsoen.

Ontwerp buitenruimte - Parkeer- en bomenbalans