AP 4a. Meded. br. weth. J. Groothuis 10-10-2022

Markt 1 Postbus 79 8070 AB Nunspeet Telefoon (0341) 25 99 11 Internet www.nunspeet.nl E-mail gemeente@nunspeet.nl IBAN NL05 BNGH 0285 0135 21 Datum 7 oktober 2022

Ons kenmerk 33159

De leden van de commissie Ruimte en Wonen

Collegebesluit

Behandeld door P.N. Kokkes

Bijlage

Onderwerp: mededelingen wethouder J. Groothuis commissie Ruimte en Wonen 10 oktober 2022 Geachte commissie, Hierbij informeer ik u over het volgende: Afwegingen betaalbare starterswoningen Kijktuinen Hierbij informeer ik u over de voortgang met betrekking tot het realiseren van sociale koopwoningen voor starters uit de Gemeente Nunspeet. Sociale koop in de Kijktuinen In het plan Kijktuinen hebben we ons ten doel gesteld sociale koopwoningen voor starters uit de gemeente Nunspeet te realiseren. Om hier de publiekrechtelijke basis voor te leggen hebt u op 16 december 2021 de Verordening Doelgroepen Woningbouw vastgesteld. Hierin is een maximale koopprijs van €265.000 vrij op naam opgenomen, met een instandhoudingstermijn van 10 jaar. Daarnaast hebben wij mogelijkheden onderzocht om de betaalbaarheid van de woningen voor een langere periode te garanderen, om blijvend de doelgroep te bedienen die op basis van inkomen in aanmerking komt voor een sociale koopwoning. Dit zijn veelal starters. Sociale koop en de modellen van stichting OpMaat Stichting OpMaat heeft u, op 14 februari 2022, twee modellen gepresenteerd, waarmee zij de betaalbaarheid van starterswoningen middels een erfpachtconstructie af kunnen dwingen. Hun beide modellen, KoopStart en KoopGarant, zijn onderzocht en doorgerekend op geschiktheid voor toepassing in de Gemeente Nunspeet.

Bij KoopStart wordt de betaalbaarheid enkel voor de eerste koper gegarandeerd: de woning wordt tegen de sociale huurprijs verkocht, maar nadat de eerste koper de woning op zijn beurt verkoopt vindt een verrekening plaats van de gerealiseerde waardestijging met de ontwikkelaar van de woningen. Het gebruik van dit model zou enkel de eerste koper bedienen en heeft daarmee geen toegevoegde waarde ten opzichte van de maatregelen die hiervoor al getroffen zijn. Bij KoopGarant vindt de verrekening bij verkoop ook plaats, maar wordt de woning teruggekocht van de eerste bewoner om deze opnieuw tegen een toegankelijke verkoopprijs in de markt te zetten. De mogelijkheid hiervoor ontstaat doordat het KoopGarant-model een erfpachtconstructie bevat, waarmee het eerste recht op terugkoop kan worden bedongen.

-2-

Er zijn echter kanttekeningen te plaatsen bij de doelmatigheid van dit KoopGarant-model. Wanneer de eerste koper een te laag aandeel van de waardestijging ontvangt na verrekening, heeft deze een achterstand opgelopen ten opzichte van de marktontwikkeling, waarmee de eerste koper te weinig kapitaal heeft opgebouwd om een vervolgstap te maken. Hiermee is de starter niet geholpen. Deze achterstand zou gecompenseerd kunnen worden door een hoger aandeel van de waardestijging toe te kennen aan de starter. De Gemeente moet dan een groter bedrag bijleggen om de woning voor de volgende koper op het sociale koopniveau te houden. Het voor de lange termijn betaalbaar houden van 22 woningen kost daarom veel geld. Deze middelen zouden apart moeten worden vrijgemaakt. Conclusie Samengevat voldoen bij inzet van reguliere budgetten de onderzochte constructies niet aan de volgende gecombineerde doelen: - de woning financieel bereikbaar houden voor toekomstige kopers; - tegelijkertijd zorgdragen dat de kopers niet te maken krijgen met een grote waardesprong als ze naar een volgende woning willen verhuizen. Het is theoretisch mogelijk om zodanig veel budget in te zetten dat wel wordt voldaan aan dit gecombineerde doel. Maar bedacht moet dan worden dat een starterswoning minimaal eens per 7 jaar van eigenaar verandert.

Elke transactie moet dan substantieel worden gesubsidieerd om te voldoen aan het gecombineerde doel. Vooral het financiële spanningsveld dat de koper voordelig kan aanschaffen maar vervolgens niet te maken moet krijgen met een waardesprong bij verkoop, is hier debet aan. Doelgroepenverordening/starterslening Sinds enkele jaren wordt er door gemeenten meer gestuurd op behoud van sociale koopwoningen via de doelgroepenverordening. Ook in Nunspeet is dit in december 2021 mogelijk voor o.a. plan Kijktuinen. Via deze doelgroepenverordening kan gedurende een periode van 10 jaar de woning in de markt worden gehouden voor de juiste doelgroep. Wij verwachten daarnaast, dat gezien de snel stijgende hypotheekrente er voor deze woningen een beroep zal worden gedaan op de starterslening. Om in aanmerking te komen voor het middel starterslening dient het college het project Kijktuinen daarvoor aan te wijzen. Vervolg Voorgesteld wordt om af te zien van het toepassen van de beschreven koopconstructies maar om de door u in de Doelgroepenverordening vastgestelde instandhoudingstermijn van 10 jaar te hanteren en die zekerheidshalve ook opnemen in de biedprocedure die de afgelopen periode in voorbereiding is geweest. Tevens wordt voorgesteld om de starterslening open te zetten voor het project Kijktuinen.

Nadat u geïnformeerd bent via deze mededelingenbrief, is het onze bedoeling om over te gaan tot het afronden van de voorbereidingen en de betreffende gronden middels een biedprocedure in de markt te zetten. Ook de gronden voor CPO en de gronden voor laag-ampère woningen zullen binnenkort via een procedure worden opengesteld.

-3-

Evaluatie hondenbeleid 2021 De evaluatie hondenbeleid stond voor 11 april 2022 gepland op de beleidsagenda van uw commissie. Het hondenbeleid is vastgesteld en uitgevoerd in 2021 met nieuwe aangelegde hondenuitlaatrennen, een nieuwe hondenflyer, de actualisatie van de themapagina op de website en het aanwijzen van nieuwe hondenuitlaatbermen en een hondenlosloopgebied. Mede door de korte periode na de uitvoering van het nieuwe hondenbeleid 2021 en de beperkte personele capaciteit wordt de evaluatie van het hondenbeleid doorgezet naar het tweede kwartaal 2023. Bij de evaluatie van het hondenbeleid 2021 wordt een korte enquête uitgezet om dit beleid te peilen bij de inwoners en belangenorganisaties. Zoeklocatie nieuwe hondenuitlaatren woonkern Elspeet Voor een nieuwe hondenuitlaatren in de woonkern Elspeet zijn inmiddels de eerste contacten gelegd en enkele locaties nader bekeken. Op dit moment is nog geen geschikte locatie gevonden in verband met de beperkte beschikbaarheid van gemeentelijke grond en eisen rondom bereikbaarheid voor hondenbezitters en onderhoudsapparatuur. Daarnaast spelen omgevingsfactoren als verkeersveiligheid en inpassing in de (groene) leefomgeving een rol. De wens voor een nieuwe hondenuitlaatren in Elspeet wordt meegenomen bij de nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in de woonkern Elspeet.

Wethouder voor de commissie Ruimte en Wonen,

J. Groothuis