AP 2a raadsvoorstel aankoop G.P.S. terreinen en stikstof

RAADSVOORSTEL 0302107699

Agendapunt Nr. Datum college Raadsvergadering Datum commissie Commissie Portefeuillehouder Onderwerp

2a. 280. 9 februari 2021. 18 februari 2021. 8 februari 2021 Ruimte en Wonen J. Groothuis. Aankoop G.P.S. terreinen en stikstof.

Voorstel - instemmen met het sluiten van een overeenkomst ten behoeve van de aankoop van 5 hectare onbebouwde bouwgrond; - voor de Grondexploitatie De Kolk een budget (zie vertrouwelijke bijlage 5) beschikbaar te stellen en de kosten te dekken uit de gronduitgifte; - voor de aankoop stikstofrechten een budget (zie vertrouwelijke bijlage 5) beschikbaar te stellenen en dit voor een bedrag (zie vertrouwelijke bijlage 5) ten laste brengen van het budget Stationsomgeving en voor het overige te dekken door een onttrekking uit reserve grondexploitatie voor toekomstige projecten. - op grond van artikel 25, lid 3 van de Gemeentewet juncto artikel 10 lid 2 sub b en g WOB vanwege financieel en economisch belang van de gemeente Nunspeet geheimhouding opleggen aan raadsen commissieleden voorzover het betreft de “bijlagen met financiële en contractuele gegevens die ter inzage liggen bij commissiegriffier, dit zijn alle bijlagen bij dit voorstel”.

Geachte raad, inleiding Eind november 2020 heeft de rechtbank het faillissement uitgesproken over G.P.S. Nunspeet Vastgoed B.V. en Gecombineerde Pluimvee Slachterijen (G.P.S.). Alle onroerende goederen worden aangekocht door een derde. Het is mogelijk om van deze derde, 5 hectare onbebouwde grond over te nemen alsmede stikstofrechten te kopen om die vervolgens op de G.P.S.-locatie in te trekken. Dit laatste voornamelijk ten bate van de ontwikkeling “Stationsomgeving”. achtergronden Het totale onroerend goed is door de curator eind 2020 op de markt gezet waarbij de curator wilde komen tot een snelle verkoop en bij voorkeur aan één partij. Vanwege deze laatste voorwaarde is het niet aantrekkelijk geweest voor de gemeente Nunspeet om zich te mengen in deze verkoop. In de week van 1 februari 2021 heeft Schootbrugge Holding B.V een overeenkomst gesloten met de curator tot aankoop van alle onroerende goederen. De inboedel, waaronder de slachtlijnen, is verkocht aan een derde partij. Dit is een belangrijke constatering omdat de stikstofemissie van G.P.S. alleen kan worden gesaldeerd met externe ontwikkelingen wanneer de overeenkomsten tot intrekking van stikstofrechten, worden gesloten voorafgaand aan het verwijderen van de inboedel. Als de overeenkomst te laat wordt gesloten vervalt dus de mogelijkheid om extern te salderen.

-2-

Nr. 280

Daarom is in de week van 1 februari 2021 al een bestuurlijk overleg gevoerd op het gemeentehuis met de eigenaar van Schootbrugge Holding B.V. en de projectwethouder van De Kolk. In dit overleg zijn onder ontbindende voorwaarde van goedkeuring college en raad overeengekomen dat de gemeente aankoopt: - 5 hectare bedrijventerrein met onbebouwde bouwgrond en; - het recht om 65% van de G.P.S. vergunningen en dan met name de stikstofrechten in te trekken ten behoeve van het Stationsgebied en enkele andere ontwikkelingen; - enkele planologische inspanningsverplichtingen worden opgenomen ten behoeve van vervanging van een landhuis, verplaatsing bedrijfswoning en bouwregels. Achtereenvolgens wordt op ingegaan op deze drie onderdelen. Aankoop onbebouwde bouwgrond Het betreft ongeveer maar minimaal 50.000 m2 bedrijfsgrond met een bedrijfsbestemming. Van deze vierkante meters kan naar verwachting ca. 85% worden uitgegeven aan bedrijven. Het overige gedeelte (ca. 15%) is bestemd voor noodzakelijk infrastructuur, riolering, nutstracés en waterhuishouding. Alvorens uitgifte plaatsvindt zal er een uitgiftenotitie worden opgesteld met procesinformatie maar ook kwaliteitseisen. Er wordt in verband met contractuele bepalingen niet eerder uitgegeven dan 1 januari 2022 tenzij in goed overleg anders overeen wordt gekomen met verkoper.

Er is een berekening gemaakt van kosten en opbrengsten (vertrouwelijke bijlage 1). Hierbij is een iets hogere uitgifteprijs aangehouden vergeleken met de huidige uitgifteprijzen. Deze hogere uitgifteprijzen sluiten wel aan bij recente uitgifteprijzen van omliggende gemeenten. De berekening geeft in grote lijnen een neutraal eindresultaat waardoor aanpassing in de GREX bij het MPG onderaan de streep geen gevolgen heeft. De globale begrenzing van het gebied is weergegeven in onderstaande figuur. De aankoop is vervat in twee koopovereenkomsten voor gronden en stikstof (vertrouwelijke bijlage 2)

-3-

Nr. 280

Aankoop intrekkingsrecht stikstof De rekenresultaten van de Stationsomgeving laten een stijging van de stikstofdepositie zien. Dit heeft meer te maken met de asverlegging van de weg dan dat een stijging van verkeersaantallen de oorzaak zou zijn. Eén en ander kan tot gevolg hebben dat er een tijdrovend juridisch proces dient te worden gevoerd met bijbehorende risico’s en kosten. Tenzij er zogenaamde externe saldering kan worden toegepast. Voor de mogelijkheden van externe saldering is een advies opgesteld door Hekkelman advocaten (vertrouwelijke bijlage 3). In dit advies wordt ingegaan op de vraag of het mogelijk is om externe saldering toe te passen. De conclusie is dat de casus G.P.S. zich leent voor externe saldering. Voor de stikstofaankoop is een bedrag (zie vertrouwelijke bijlage 5) overeengekomen dat voor 70% ten laste van het project Stationsomgeving komt, omdat dit de primaire gebruiker is. Voorgesteld wordt het overige voorlopig te dekken door een onttrekking uit de reserve grondexploitatie en mogelijk in de toekomst toe te rekenen aan andere projecten. Er is door Hekkelman advocaten daartoe een stikstofovereenkomst opgesteld (zie vertrouwelijke bijlage 2). Door DLV advies is een waarde-opinie opgesteld die als bijlage bij de stukken is gevoegd (vertrouwelijke bijlage 4). Planologische inspanningsverplichtingen In de oorspronkelijke eigendommen van G.P.S.

bevindt zich ook een stuk bosgrond ter grootte van ca 15 hectare. In dit stuk bosgrond is een verouderde woning aanwezig met bijgebouwen. Zie onderstaande figuur. Onderdeel van de overeenkomst is dat gemeente de intentie uitspreekt om medewerking te verlenen aan landgoedvestiging met gedeeltelijke openstelling en zorgdraagt voor een landschappelijke en ecologische inbedding van de aanwezige vijvers. Koper mag in ruil hiervoor na sloop van de huidige woning een nieuwe woning bouwen met een oppervlakte van 250 m2 en bijbehorende bouwwerken van 300 m2. Ten behoeve van een (werk)schuur (opslag materieel voor bosbeheer en dergelijke) mag hij 100 m2 toevoegen. Tevens is onderdeel van de overeenkomst dat gemeente de intentie uitspreekt om, mits ruimtelijk aanvaardbaar, ermee in te stemmen om de bedrijfswoning op een andere locatie in de gemeente terug te bouwen. Ook wordt gevraagd om ermee in te stemmen dat op G.P.S. terrein gebruik mag worden gemaakt van de afwijkingsbevoegdheid om te bouwen tot 85% en 15 meter. Tegen dit laatste punt bestaan geen stedenbouwkundig bezwaar, wel wordt er zoals gebruikelijk welstandstoetsing uitgevoerd.

-4-

Nr. 280

Financiën Aan de raad wordt voorgesteld voor de grondexploitatie De Kolk een budget beschikbaar te stellen. In de bijlage 1 wordt een beknopte exploitatie weergegeven. Naast de verwervingskosten, worden ook kosten (via normbedragen) geraamd voor onderzoek, bouw- en woonrijpmaken, plankosten en rente. De kosten worden gedekt door opbrengsten vanuit gronduitgiften. Bij de opbrengsten is rekening gehouden met een verhoging van de grondprijzen en zijn aannames gedaan ten aanzien van het aantal zichtlocaties en overige locaties en tijdstippen van gronduitgiften. Deze aanpassing van de grondexploitatie De Kolk wordt verwerkt in de MPG 2021. Naast gronden worden ook stikstofrechten aangekocht. Vanaf het aankoop bedrag zal 70% ten laste komen van het project Stationsomgeving. Voorgesteld wordt het overige te dekken door een onttrekking uit de reserve grondexploitatie. Mogelijk dat in de toekomst deze rechten toegerekend kunnen worden aan andere projecten ten gunste van de reserve grondexploitatie Risico’s Vertraging uitgifte Indien er een plotselinge recessie optreedt kan er door uitgiftevertraging renteverlies optreden. In de berekening is hier geen rekening mee gehouden. Dit zal dan moeten worden opgevangen door de reserve grondexploitatie.

Wijziging jurisprudentie of regelgeving stikstof Indien door jurisprudentie of wijziging wetgeving de regels omtrent externe saldering veranderen kan de stikstof alsnog verdampen. Het is daarom van belang de procedure Stationsomgeving snel in van start te laten gaan. Standpunt commissie Dit onderwerp is in de commissie Ruimte en Wonen tijdens haar vergadering van 8 februari 2021 (informeel) aan de orde geweest.

-5-

Nr. 280

Stukken vertrouwelijk ter inzage via griffie Bijlage 1: grexberekening kosten en opbrengsten. Bijlage 2: concept koopovereenkomsten gronden en stikstof Bijlage 3: advies externe saldering Bijlage 4: waarde opinie stikstof Bijlage 5: overzicht bedragen behorend bij begrotingswijziging ADIC

Burgemeester en wethouders van Nunspeet, de secretaris, de burgemeester, mr. A. Heijkamp

B. van de Weerd