AP 24.. Bijlage 4. Stedenbouwkundig Advies d.d. 03-11-2022 Bijlagen bij de toelichting

Stedenbouwkundig advies Onderbouwing Nieuwbouwlocatie Veelhorsterweg 21/23 Nunspeet

Team ROV Opgesteld in opdracht van J. van der Noord uitgevoerd door Theo Hilhorst Datum: 3 november 2022

1

Onderbouwing bestemmingsplan nieuwbouwplan naast Veelhorsterweg 21/23 Nunspeet

De onderbouwing betreft de dubbelbestemming Waarde - Dekzandrug bestemmingsplan Buitengebied 2019 Gemeente Nunspeet: “31.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Waarde - Dekzandrug' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van de natuurlijke, landschappelijke en cultuurhistorische waarden zoals deze tot uitdrukking komen in het reliëf en de morfologie en zoals deze zijn vastgelegd in paragraaf 3.2.3. in Bijlage 6 bij de toelichting.” “Bijlage 6: Quickscan cultuurhistorische waarden en landschapsanalyse - 3.2.3 DEKZANDRUG – RUG VAN WESSINGE.- conclusie/toetsingscriteria: - Ruimtelijk handelen op of aan de anken van de rug moet erop gericht zijn de herkenbaarheid ervan te versterken (een ‘eiland’ in zee) - Vanuit het oogpunt van landschap en cultuurhistorie is ontgronding, afgraven of egaliseren dan ook ongewenst - Beplanting en wegen en de inrichting daarvan dienen zich in de context van een langgerekte rug in een open landschap te voegen - Door de prominente ligging in het landschap van de rug heeft erfbeplanting een grote invloed op de beleving en kwaliteit van de omgeving. Deze verdient dan ook zorgvuldige aanpak middels een voor de locatie op maat gemaakt advies - Zeer terughoudend met bebouwing op de “Oude Enk”.

Het voornemen ligt om naast het perceel Veelhorsterweg 21/23 een nieuwbouwperceel in te richten, conform overeenkomsten met de gemeente. Het bestaande perceel Veelhorsterweg 21/23 is van oorsprong een boerderij met een agrarische bestemming. Duidelijke kenmerken van een erf zijn aanwezig. De ligging ligt, zoals bij vele boerderijen langs de Rug van Wessinge, op de ank van de dekzandrug. Dit wordt ook vaak versterkt door de aanwezigheid van een begeleidende houtsingel van oude bomen, zoals eiken. Het perceel Veelhorsterweg 21/23 is gesplitst en heringericht naar twee woningen in de bestaande boerderij. Direct naast dit boerenerfperceel wordt een nieuw woonperceel gepland, waarvoor nu een bestemmingsplanprocedure dient te worden doorlopen. Het verzoek ligt om het plan te toetsen aan de dubbelbestemming Waarde Dekzandrug. Houdt het plan rekening met het behoud, de bescherming en het behoud van deze landschappelijke en cultuurhistorische waarden zoals deze tot uitdrukking komen in het reliëf en de morfologie. Geconstateerd wordt dat het plan in een zone ligt waar van oudsher boerderijen liggen, namelijk op de ank van de Rug van Wessinge. De Rug van Wessinge is een verhoogd dekzand welke schuin van west naast oost loopt, van de voormalige Zuiderzee naar de hoger gelegen Veluwe. De rug loopt ten noorden van de Bovenweg en de Molenbeek.

De loop van dit verhoogde landschap is duidelijk herkenbaar in het landschap. Ook herkenbaar is dat vanuit deze plek ten noorden van de Rug van Wessinge ook de lage landen beginnen, een open weide gebied welke zich uitstrekt richting het Veluwemeer. Vanuit de topogra sche kaarten en de hoogte kaarten AHN is duidelijk het hoogteverschil in het landschap te zien, maar ook dat de genoemde locatie voor de nieuwe woning op de rand ofwel ank buiten de verhoogde Rug van Wessinge ligt (zie afbeeldingen blad 3). Daarnaast volgt het plan, zoals in de verbeelding is weergegeven, de bestaande bebouwingslijn volgt van de boerderijen (zie afbeelding blad 4). Geconcludeerd mag worden dat het planvoornemen op de ank van de Rug van Wessinge ligt en niet op de verhoogde rug. Hierdoor wordt de Rug en het verhoogde landschap niet aangetast. Ook wordt niet op de Oude Enk , de oude (verhoogde) bouwlanden, gebouwd. Verder wordt gezorgd dat de landschappelijke inrichting van het plan de aanwezige karakteristieken van het landschap herkenbaar blijven, namelijk de wisseling van open en besloten landschappen. Het plan voor de nieuwbouw past binnen het herkenbare en aanwezige beeld van de hier kenmerkende bebouwing. De bebouwing concentreert zich bij de bestaande bebouwing als een “eiland ins zee”.

De landschappelijke en cultuurhistorische waarden worden daarom met dit plan niet aangetast gezien ook de ligging op de ank van de Rug van Wessinge. De plek van het planvoornemen zorgt er voor dat de dekzandrug wordt behouden. Het plan voldoet zo aan de toetsingscriteria van bijlage 6 van het bestemmingsplan Buitengebied, paragraaf 3.2.3 en de regels van een goede ruimtelijke ordening.

fl

fi

fl

fl

fl

fl

fl

2

li wings ebou

nk jn a

B

Topogra sche kaart kadaster 2021

ing Wess n a v Rug

e

Hoogtekaart AHN

Hoogtekaart AHN (detail)

fl

fi

3

100 m

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

110

120

130

140

150

160

170

180

Woonkavel Veelhorsterweg 21-23 Nunspeet Ontwerp T. Hilhorst d.d. 09 december 2019 gewijzigd 01-05-2020

190 200 m

A02773

Nieuwe woonkavel Veelhorsterweg 21-23 Nunspeet

A06122

A06120

WTD

ca. 5690m2

eenvoudige perceelscheiding doorgang

WTD

WTD

BTD

ca. 6757m2 BPND

Agrarische bestemming

7x14=98m2

BPND

BPND BPND

9x20=180m2

WTD

Bestaande bomen

Bijg

Bestaande bomen

chu

21 20m2

ca 1100 m2 6m

m

nin Wo

44

7m

g

Aanleg houtsingel

50

PND 25

BTD A03288

WGD WGD

A03428

BPND

WTD

m

haag

haag

Boomgaard

6x10=60m2

Bouwvlak 120m2

34

BPND

25m2

10 m

ur

Woonvlak/bestemming

23

A06151 PND

21 23 PND

11

OTD

BPND

BPND

uw/s

ebo

BPND 6 m

Aanleg houtsingel

BTD

OTD

ca. 2114 m2

6m

BTD

m

WGD

Toegang

Veelhorsterweg

Agrarische bestemming OWG

BPND BTD A03427

Bestaande bomen

PND 13

OWG OTD

OWG WGD OBWUP

A06126

BPND

WGD

7-7a PND

A06127

OTD

OWG A02108

Landschappeliojk referentiekader

WGD WGD

BPND

Ve elh ors

WGD

te rw

eg

-Woning max grondoppervlak 120 m2, bijgebouw 100 m2 (Voor de vrijstaande woningen: afwijking oppervlakte woonhuis bij nieuwbouw: Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 23.2.2 onder f in die zin dat de oppervlakte van een woonhuis niet meer dan 140A05618 m2 mag bedragen, met dien verstande dat: A05632 a het boerderijvormen betreft met cultuurhistorische en/of architectonische waarde en een lage goot- en bouwhoogte; b de vergroting van de oppervlakte bijdraagt aan de cultuurhistorische waarde; c geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het bebouwingsbeeld en de natuurlijke, landschappelijke en cultuurhistorische waarden). -De gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken per woning niet meer mag bedragen dan 200 m², indien sprake is van het BPND BPND houden van dieren waarbij aansluitend aan het bestemmingsvlak minimaal 5.000 m2 agrarische grond als zodanig in gebruik is bij de A05631 van langere duur BPND bewoner van de woning, welk gebruik aantoonbaar moet zijn en waarbij tevens OBWUP sprake moet zijn van een beperkte veebezetting; BPND OBWUP OBWUP - Aanleg van houtsingels en houtwallen is onderdeel van een te maken landschappelijk inpassingsplan, zie de verbeelding; BPND - De woning heeft een kap (nok 8 m) en een lage gootlijn (3 m). BPND In de kap is een verdiepingslaag aanwezig.

BPND BPND - Perceel, richting en positie van de woning zie de verbeelding. A06108 PND29 - De afstand van het woonvlak is minimaal 5 meter van de erfgrens A05619 i.v.m. de aan te planten houtsingel. - Een uitgesproken eenduidige hoofdvolume en kapstructuur. 95 PND A04162 - De kap heeft een groot overstek max 0,75 m, dakrichting zie verbeelding; - Het hoofdmateriaal is natuurlijk, passend in het omgevingsbeeld met A05620 als hoofdbestanddeel rood/bruinpaarse baksteen of vergelijkbare kwaliteiten. De toepassing van houten geveldelen wordt aanbebvolen; - De perceelindelingen volgen de aanwezige natuurlijke structuren - De randen van de tuin en woningen worden begrensd door een houtsingel of hagenstructuur, zie verbeelding; - Een landschappelijke aanvulling van een hout- en bomensingel zoals in de verbeelding is weergegeven, inheems en aansluitend op het A06117 aanwezige; - Eenvoudige detaillering en sobere uitstraling; - De bijgebouwen hebben een verwante architectuur en gevels van zwarte potdekseldelen; - Alle daken zijn afgedekt met een donker grijze kleur dakpan. Nieuwe indeling bestaande kavel 21-23: Handhaving bestaande boerderij en opstallen - Bestaande uit twee woningenaaneen; - Het rietendak van de boerderij blijft gehandhaaft.

- Bijgebouwen zie positie verbeelding en oppervlakte zie hierboven; - Kaprichting bijgebouwen als boerderij; - Bijgebouwen zijn van het type werkschuur met een lage gootlijn buitenzijde, uitvoeren met zwarte potdekseldelen; - Omliggende hout- en bomensingels worden gerespecteerd; - De perceelscheidingen zijn met groene hagen afgezoomd; - Natuurlijke materialen passend bij landschap. A03291 - Bijgebouwen moeten voldoen aan de regelgeving bestemmingsplan

A02110

Nieuwbouwplan met landschappelijke inrichting

4