Document · PDF

AP 15. Bijlage Omgevingsprogramma Volkshuisvesting Nunspeet

Raadsvergadering 30 mei 2024, gemeente NunspeetBij agendapunt: Omgevingsprogramma Volkshuisvesting; onderdeel woningbouw en woningbouw-programmering.14.051 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Bijlagen Bijlagen

Omgevingsprogramma Volkshuisvesting Nunspeet

Bijlagen Bijlagen

-1-

Inhoud Inleiding 3 1. Woningbouw en woningbouwprogramma

Bijlagen 11 2. Integrale visie op wonen, zorg en welzijn

Bijlagen 3. Leefbaarheid 59 Bijlagen 4. Duurzaamheid 60 Bijlagen

-2-

Inleiding Nunspeet wil een gemeente zijn waar het goed wonen is en waar het goed wonen blijft. In de regio Noord-Veluwe, waar Nunspeet deel van uitmaakt, is de behoefte aan woningen groot en Nunspeet wil bijdragen aan het oplossen van dit tekort. Naast de woningbouwopgave die de gemeente heeft vastgelegd in de woondeal Noord-Veluwe, de realisatie van 1380 woningen, is er een doorkijk gemaakt tot 2040. Deze doorkijk laat zien dat er tot 2040 gezocht moet worden naar woningbouwlocaties voor de realisatie van ruim 1200 woningen. Momenteel zijn er niet voor alle kernen voldoende bouwmogelijkheden vastgelegd om deze woningen te realiseren. Voor de kern Nunspeet zijn de bouwmogelijkheden wel in beeld. Het gaat hierbij om ’t Hul-Noord en mogelijk de ontwikkeling van Nieuw Feithenhof. Voor de kernen Elspeet, Hulshorst en Vierhouten zijn de bouwmogelijkheden nog niet in beeld. Om de woningbouwopgave tot 2040 te vertalen naar potentiële ontwikkellocaties is een Omgevingsprogramma Volkshuisvesting Nunspeet opgesteld. Een omgevingsprogramma is een instrument in de Omgevingswet. Het omgevingsprogramma Volkshuisvesting wordt een verplicht programma en vervangt de woonvisie. Het omgevingsprogramma Volkshuisvesting bestaat uit vier onderdelen:

1. Woningbouw en

2. Integrale visie op wonen,

woningbouwprogramma

zorg en welzijn

Volkshuisvestingsprogramma 3. Leefbaarheid

4. Duurzaamheid

Het onderdeel woningbouw en woningbouwprogramma geeft antwoord op de vragen: • waar kunnen we nieuwe woningen bouwen en • welke woningen voldoen aan de behoefte? De woonzorgvisie is een integraal onderdeel van het volkshuisvestingsprogramma en gaat in op de opgaven op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Voor ouderen en andere mensen met een woon- en zorgbehoefte wordt deze vertaald in ambities en keuzes die worden vastgelegd in een woonzorgvisie en -aanpak. Het gemeentelijk volkshuisvestingsprogramma bevat een beschrijving van maatregelen om de leefbaarheid te verbeteren: hoe bevorderen we een prettige en veilige woonomgeving en hoe zetten we in op sociale cohesie? Tot slot wordt in het programma volkshuisvesting ingegaan op de maatregelen die worden genomen om de woningvoorraad te verduurzamen en die bijdragen aan de nationale doelstellingen voor de verduurzaming van de woningvoorraad. De maatregelen die worden genomen voor een wijkgerichte isolatieaanpak en wordt de verbinding gelegd met de gemeentelijke warmte transitievisie. Voor de opzet van het Omgevingsprogramma Volkshuisvesting Nunspeet is gekozen voor een indeling per genoemd onderwerp. Dit omdat er zich in de loop der tijd ontwikkelingen en veranderingen per onderwerp zullen voordoen.

Het dan niet nodig om het gehele Omgevingsprogramma Volkshuisvesting Nunspeet aan te passen, maar slechts dat onderdeel waarop de ontwikkelingen en veranderingen betrekking hebben.

-3-

1. Woningbouw en woningbouwprogramma Voor de kern Nunspeet geldt dat er voldoende bouwmogelijkheden zijn vastgelegd om de benodigde woningen te realiseren. Het gaat hierbij om ’t Hul-Noord en mogelijk de ontwikkeling van Nieuw Feithenhof. Voor de kernen Elspeet, Hulshorst en Vierhouten zijn de bouwmogelijkheden nog niet in beeld.

Wat vooraf ging

Om te komen tot keuzes voor woningbouwlocaties voor de drie kernen is de inwoners gevraagd hoe zij aankijken tegen de woonbehoefte van de desbetreffende kern. Ook is gevraagd waar zij de kansen dan wel belemmeringen gezien voor woningbouw. Voor de wijze waarop de participatie en communicatie is uitgevoerd, wordt verwezen naar bijlage 1 die bij het Omgevingsprogramma Volkshuisvesting hoort. De uitkomsten van deze vraag hebben geleid tot verschillende potentiële woningbouwlocaties, zie bijlage 4. Vervolgens zijn deze locaties beoordeeld op planologische en ruimtelijke (on)mogelijkheden en op onder andere de bijdrage die de locatie biedt aan de realisatie van de woningbouwbehoefte. Op basis van die beoordeling is een keuze gemaakt voor een voorkeurslocatie met hieraan gekoppeld een ontwikkelstrategie, oftewel: hoe komen we tot woningbouwontwikkeling?

Stap 1: Woningbouwaantallen

In de woondeal Noord-Veluwe is aangegeven dat de gemeente Nunspeet verwacht 1380 woningen te realiseren tot en met 2030. Een aantal dat past bij de woningbehoefte zoals dat is opgenomen in het regionale woningmarktonderzoek Noord-Veluwe dat in december 2022 is verschenen. Naast de woningbehoefte tot en met 2030 is in de genoemde rapportage een doorkijk gemaakt tot 2040. Tussen 2030 en 2040 wordt nog een groei op de Noord-Veluwe voorzien van 5000 huishoudens. De verwachting is dat van deze groei 13% (650 woningen) in Nunspeet terechtkomt. Dit percentage is gebaseerd op de totale woningbehoefte voor de Noord-Veluwe en het aandeel waarvan nu wordt verwacht dat het terechtkomt in de gemeente Nunspeet. De woningbehoefte voor Nunspeet is afgezet tegen de bestaande plancapaciteit en laat zien dat deze redelijk in evenwicht zijn. Waar de huidige plancapaciteit niet in voorziet, is het risico op planuitval. In de Woondeal Noord-Veluwe wordt ervan uitgegaan dat elke gemeente hiermee rekening houdt. Voor de berekening van benodigde plancapaciteit is om die reden hiermee wel rekening gehouden. De doorkijk tot 2040 en het kunnen inspelen op planuitval laten zien dat tot 2040 gezocht moet worden naar woningbouwlocaties voor ruim 1200 woningen.

-4-

In Nunspeet moeten bijna 1.000 nieuwe woningen komen. De locaties hiervoor zijn al in beeld. De benodigde aantallen voor de andere kernen zijn: • Elspeet: 200 woningen; • Hulshorst: 72 woningen en • Vierhouten: 37 woningen.

Stap 2a: Ruimtelijke analyse kleine kernen

Per kern is er vanuit landschappelijke en stedenbouwkundige structuren een ruimtelijke analyse opgesteld. In deze analyse zijn diverse ruimtelijke aspecten inzichtelijk gemaakt en wordt de ruimtelijke structuur van de kern beschreven. Belangrijke aspecten zoals de identiteit van de kernen en welke groeimogelijkheden er zijn, zijn per kern afgewogen en beschreven. Om te komen tot keuzes voor woningbouwlocaties is per kern aan de inwoners en andere belanghebbenden gevraagd hoe zij aankijken tegen de woonbehoefte van de desbetreffende kern. Waar worden de kansen dan wel de belemmeringen gezien voor woningbouw? De uitkomsten van deze reacties zijn meegenomen in de keuze voor de woningbouwlocaties. Op basis van de landschappelijke, stedenbouwkundige en cultuurhistorische kenmerken én milieubelemmeringen, maar ook door de input vanuit inwoners en andere belanghebbenden uit de gemeente Nunspeet zijn mogelijk geschikte zoekgebieden voor woningbouw per kern in kaart gebracht. Vanuit het karakter, de ontstaansgeschiedenis en landschappelijke opbouw en belemmeringen zijn aanknopingspunten en kansen voor woningbouwontwikkeling beschreven. Deze aanknopingspunten en kansen zijn uitgewerkt in een toekomstbeeld per kern met mogelijk geschikte zoekgebieden voor woningbouw.

Deze ruimtelijke analyse van de kleine kernen is opgenomen als bijlage 2 die bij het Omgevingsprogramma Volkshuisvesting hoort. Hierna staat per kern de kaart met zoekgebieden:

Figuur 1 Ruimtelijke analyse Elspeet

-5-

Figuur 2 Ruimtelijke analyse Hulshorst

Figuur 3 Ruimtelijke analyse Vierhouten

-6-

Stap 2b: Strategische analyse

Vanuit de ruimtelijke analyse in stap 2a zijn verschillende zoekgebieden naar voren gekomen. In de ruimtelijke analyse zijn de zoeklocaties beoordeeld op planologische en ruimtelijke (on)mogelijkheden. De strategische analyse zoomt meer in op de specifieke zoekgebieden en de bijdrage die de locatie kan bieden aan de realisatie van de woningbouwbehoefte. Met de strategische analyse worden de locaties beoordeeld op basis van de volgende aspecten: • De bijdrage die de locatie kan leveren aan de woningbouwopgave in de kern Op basis van de grootte van de locatie wordt met een dichtheid van circa 20 woningen per hectare het aantal woningen berekend dat op de locatie gerealiseerd kan worden. Zo wordt beoordeeld op de bijdrage die de locatie kan leveren aan de woningbouwopgave in de kern. • De eigendomssituatie Per locatie is een inventarisatie gemaakt van de percelen die in het gebied liggen en wordt uitgezocht wie de eigenaren zijn van deze percelen. Een aandachtspunt hierbij is de eventuele grondpositie die de gemeente heeft in het desbetreffende gebied. • Is al eens gesproken over woningbouwmogelijkheden voor dit gebied? Van een aantal locaties is bekend dat hierover al eens oriënterende gesprekken zijn gevoerd over de mogelijkheden voor woningbouw op de desbetreffende locatie.

• Inventarisatie planologische mogelijkheden/belemmeringen De locatie worden getoetst op het huidige bestemmingsplan. Er wordt gekeken naar uitvoerbaarheidsaspecten en aandachtspunten die relevant zijn voor de locatie en de mogelijke belemmeringen of de kansen die de locatie heeft. • Huidige beleidskaders De locatie wordt getoetst op geldende beleidskaders: komt de locatie voor binnen de geldende omgevingsvisie en/of gelden er andere beleidskaders die strijdig zijn met een (her)ontwikkeling voor woningbouw? • Input vanuit participatie Voorafgaand aan deze afweging zijn de inwoners gevraagd om mee te denken over potentiële woningbouwlocaties en een voorkeur aan te geven. De strategische analyse van de zoekgebieden in de kernen is opgenomen als bijlage 3.

Stap 3: Locatiekeuze

Op basis van het participatieproces, de ruimtelijke en de strategische analyse volgt een keuze voor een voorkeurslocatie. In deze stap worden de voorkeurslocaties aangewezen die als eerste verkend worden voor de mogelijke ontwikkeling naar woningbouw.

Elspeet

De locatie die voor de kern Elspeet naar voren komt als voorkeurslocatie is locatie Elspeet Zuidwest. Deze locatie sluit aan op bestaande bebouwing, ligt nabij voorzieningen en de gemeente heeft hier grond in eigendom. In de Omgevingsvisie Nunspeet 2030 is deze locatie al globaal aangewezen als mogelijke woningbouwlocatie. De locatie beslaat in totaal circa 4,5 hectares, waardoor er, al dan niet in fasen, een groot aantal woningen kan worden gerealiseerd. De locatie kan hierdoor een hoge bijdrage leveren aan de woningbouwopgave voor de kern Elspeet. De locatie Zuidwest is een locatie die de inwoners van Elspeet ook het meest noemen als potentiële woningbouwlocatie.

-7-

Er zijn wel aandachtspunten bij deze locatie die in de vervolgfase nader verkend worden: • de bestaande intensieve veehouderij; • waarde Archeologie 2 en Oude bouwlanden en enclaves; • groene inpassing/afscherming van de bedrijvigheid aan de Staverdenseweg; • verkeersveilige aansluiting ter hoogte van de basisschool; • afstemming bouwhoogtes op molenbiotoop; • bestaande bomen aan de Molenweg. Gelet op de hoge woningbouwopgave wordt een tweede voorkeurslocatie aangewezen. De tweede locatie die als potentiële woningbouwlocatie wordt aangewezen, is Elspeet West1. Deze locatie wordt aangewezen als tweede locatie als de eerste geen doorgang krijgt of als de locatie nodig is in relatie tot de woningbouwopgave. Deze locatie sluit aan op bestaande bebouwing/ontwikkelingen, ligt centraal en nabij voorzieningen. Daarnaast leent deze locatie zich voor het toevoegen, als dan niet gefaseerd, van een groot aantal woningen. Hierdoor kan de locatie een grote bijdrage leveren aan de woningbouwopgave. De gronden binnen deze locatie zijn in eigendom van de gemeente. Enkele aandachtspunten bij deze locatie betreft de ontsluiting, het retentiegebied en de molenbiotoop. De inwoners hebben locatie Elspeet West1 ook aangewezen als mogelijke woningbouwlocatie.

Hulshorst Voor de kern Hulshorst is de woonambitie op dit moment 41 woningen tot 2030 en in totaal 72 woningen tot 2040. Er liggen echter al verschillende plannen (o.a. Weversweg fase 2), waardoor de huidige woonambitie op 23 woningen tot 2040 uitkomt. De voorgaande rondes van Woningbouw op Maat laten weinig aanmeldingen zien voor inbreidingslocaties voor de kern Hulshorst. Gelet op de woningbouwopgave voor Hulshorst wordt voorgesteld om in eerste instantie één concrete woningbouwlocatie aan te wijzen om nader te verkennen. De locatie die voor de kern Hulshorst naar voren komt als voorkeurslocatie, is de locatie Hulshorst West. Deze locatie sluit aan op bestaande bebouwing en toekomstige woningbouwontwikkelingen (o.a. Weversweg). Daarnaast leent de locatie zich voor het toevoegen van een relatief groot aantal woningen, eventueel gefaseerd. De inwoners hebben de locatie ook veelvuldig benoemd als eventuele woningbouwlocatie voor de kern Hulshorst.

-8-

Er zijn wel aandachtspunten bij deze locatie die in de vervolgfase nader verkend worden: • ontsluiting van de locatie; • inpassing landschap; • geluidsbelasting Harderwijkerweg. Gelet op de huidige woningbouwopgave voor de kern Hulshorst is de locatie Hulshorst West voldoende om hierin te voorzien. Ondanks een eerste ruimtelijke analyse is het mogelijk dat deze locatie uiteindelijk niet haalbaar is voor de realisatie van woningbouw. Daarnaast kan de huidige woningbehoefte nog toenemen, waardoor de woningbouwopgave voor de kern Hulshorst hoger is dan nu wordt voorzien. Om hier vroegtijdig op te kunnen inspelen, wordt ook een tweede potentiële woningbouwlocatie aangewezen. Dit betreft een locatie die pas nader wordt onderzocht als de eerste locatie geen doorgang krijgt of als met de eerste locatie niet kan worden voldaan aan een groeiende woningbouwopgave. Deze tweede voorkeurslocatie betreft Hulshorst Noord. Deze locatie is in eigendom van de gemeente. Met de ontwikkeling van deze locatie kan een ruimtelijke kwaliteitsslag worden gemaakt van het gebied. Aandachtspunten bij deze locatie zijn geluid door de Harderwijkerweg en de voorwaarde voor een veilige verkeersoplossing (rotonde) voor de oversteek van de Harderwijkerweg.

Vierhouten

Vanuit zowel het participatieproces als de ruimtelijke analyse komt naar voren dat voor de kern Vierhouten veel belemmeringen aanwezig zijn om (grote) woningbouwlocaties aan te wijzen. Of om een uitleg locatie aan te wijzen voor woningbouw. Desondanks hebben de inwoners wel mogelijke woningbouwlocaties aangewezen. De mogelijk geschikte woningbouwlocaties die vanuit het participatieproces en de opvolgende ruimtelijke analyse naar voren komen, zijn inbreidingslocaties. Voor de kern Vierhouten zijn dan ook geen specifieke zoekgebieden aangegeven. De kansen voor de realisatie van woningbouw liggen vooral in de open ruimtes binnen de kern; het transformeren van gebouwen en kleinschalige ontwikkelingen langs de randen van de kern.

Stap 4: Uitvoering

In deze stap lichten we deze ontwikkelstrategie toe om de voorkeurslocaties die vanuit de ruimtelijke analyse naar voren zijn gekomen, nader te verkennen met als doel te komen tot de realisatie van woningen. Vanuit de ruimtelijke analyse zijn er per locatie verschillende aandachtspunten naar voren gekomen. Deze aandachtspunten worden bij de verdere verkenning van de hieronder benoemde voorkeurslocaties nader onderzocht.

Elspeet

Elspeet Zuidwest In relatie tot de ontwikkeling van de voorkeurslocatie Elspeet Zuidwest is het wenselijk om kaders en randvoorwaarden vast te stellen ten aanzien van deze potentiële woningbouwlocatie. Door deze kaders en randvoorwaarden kan de gemeente de uitgangspunten voor onder andere het woningbouwprogramma, de ontsluiting en de groenstructuur vastleggen. Na vaststelling van de randvoorwaarden en ontwikkelkaders van deze locatie is de volgende stap het opstellen van een woningbouwplan door de grondeigenaren en uiteindelijk een aanvraag tot wijziging van het Omgevingsplan. Een van deze grondeigenaren is de gemeente zelf. Gelet op deze grondpositie van de gemeente en de woningbouwbehoefte voor Elspeet op de korte termijn wordt op deze locatie meer sturing vanuit de gemeente voorgesteld. Hiervoor worden gesprekken met grondeigenaren opgestart. Elspeet West1 De locatie Elspeet West1 is aangewezen als tweede voorkeurslocatie. De locatie is in eigendom van de gemeente, waardoor meer grip is op de ontwikkeling van deze locatie. Deze locatie wordt pas verder verkend als de eerste locatie geen doorgang krijgt of de locatie nodig is in het kader van de woningbouwopgave.

-9-

Hulshorst

Hulshorst West Net als bij de voorkeurslocatie voor de kern Elspeet is het wenselijk om kaders en randvoorwaarden vast te leggen voor de locatie Hulshorst West. Met het vastleggen van deze kaders en randvoorwaarden kan de gemeente de uitgangspunten voor de ontwikkeling op de locatie Hulshorst West vastleggen, zoals het woningbouwprogramma, de ontsluiting en groenstructuur. Daarnaast is het voor de initiatiefnemer duidelijk wat wordt verwacht vanuit de gemeente. Met het vaststellen van de randvoorwaarden en kaders wil de gemeente de grondeigenaren motiveren om een plan te maken voor woningbouw dat past binnen de woningbouwambities van de gemeente. Als de randvoorwaarden en ontwikkelkaders van de locatie Hulshorst West zijn vastgesteld, is het opstellen van een woningbouwplan door de grondeigenaren de volgende stap en uiteindelijk een aanvraag voor wijziging van het Omgevingsplan. Gelet op de huidige woningbouwplannen in Hulshorst is het niet noodzakelijk om direct een actieve rol in te nemen als gemeente. De uitdagende ruimtelijke opgave vraagt echter wel om tijdig te starten met de processen rondom gebiedsontwikkelingen. Hulshorst Noord De locatie Hulshorst Noord is aangewezen als tweede voorkeurslocatie. De locatie is in eigendom van de gemeente, waardoor meer grip is op de ontwikkeling van deze locatie.

Deze locatie wordt pas verder verkend als de eerste locatie geen doorgang krijgt of de locatie nodig is in het kader van de woningbouwopgave.

Vierhouten

Zoals bij de strategisch afweging al is benoemd, zijn de woningbouwmogelijkheden voor de kern Vierhouten met name te vinden in inbreidingslocaties. De (her)ontwikkeling van inbreidingslocaties voor woningbouw valt onder de Beleidsregel Woningbouw op Maat. Voor de kern Vierhouten wordt geen actieve houding ingezet vanuit de gemeente, maar wordt de bestaande beleidsregel Woningbouw op Maat ingezet om woningbouw te realiseren. Er wordt gemonitord of deze ontwikkelstrategie voldoende bijdraagt aan de woonambitie van 37 woningen tot 2040.

Initiatieven buiten de voorkeurslocaties

Initiatieven voor ontwikkelingen buiten de aangewezen voorkeurslocaties Elspeet Zuidwest en Hulshorst West en initiatieven die niet in aanmerking komen voor de beleidsregel Woningbouw op Maat, worden niet in behandeling genomen.

- 10 -

Bijlagen Bijlagen

1. 2. 3. 4.

Ruimtelijke analyse kleine kernen Strategische analyse Participatie- en communicatieplan Reacties inspraak

Bijlagen

- 11 -

CONCEPT

Ruimtelijke analyse kleine kernen | Gemeente Nunspeet Elspeet, Hulshorst en Vierhouten

Project

Ruimelijke analyse

Wonen in de kleine kernen Nunspeet Gemeente Nunspeet

Projectnummer: 24.01.15

Initiatiefnemer

Gemeente Nunspeet Markt 1

8071 GJ Nunspeet

Opsteller Buro SRO

Sweerts de Landasstraat 50 6814 DG Arnhem

Contactpersoon: Erik Mekelenkamp T (026) 35 23 125

E erik.mekelenkamp@buro-sro.nl

Datum

april 2024

Inhoud Inleiding

Vierhouten

Elspeet

Karakter van Vierhouten

Karakter van Elspeet

Landschappelijke opbouw

Belemmeringen en aandachtspunten

Toekomstbeeld Vierhouten

Ontstaansgeschiedenis

Functionele karakter

Aanknopingspunten en kansen ontwikkeling Elspeet

Belemmeringen en aandachtspunten

Toekomstbeeld Elspeet

Hulshorst

Karakter van Hulshorst

Ontstaansgeschiedenis

Landschappelijke opbouw Functionele karakter

Belemmeringen en aandachtspunten

Aanknopingspunten en kansen ontwikkeling Hulshorst Toekomstbeeld Hulshorst

Ontstaansgeschiedenis Functionele karakter

Aanknopingspunten en kansen ontwikkeling Vierhouten

39 42

Inleiding

In de gemeente Nunspeet is de vraag naar woningen groter dan het aanbod. Ook neemt het aantal inwoners in de toekomst toe. Daarom is het Omgevingsprogramma Volkshuisvesting opgesteld. Het geeft

een totaalbeeld van de woningbouwprogrammering, de leefbaarheid, verduurzaming en zorg en welzijn in relatie tot woningbouw in de gemeente.

Voorliggende ruimtelijke analyse is één van de stappen uit het Omgevingsprogramma Volkshuisvesting. In de ruimtelijke analyse

wordt onderzocht waar en hoe de woningbouwprogrammering voor gemeente Nunspeet vorm kan krijgen. Omdat in de kern Nunspeet met

enkele grote locaties de ontwikkeling in beeld is, focust deze ruimtelijke analyse zich op de kleine kernen Elspeet, Hulshorst en Vierhouten.

Op basis van landschappelijke, stedenbouwkundige, cultuurhistorische

en milieukundige aspecten wordt gekeken waar we in de toekomst woningen kunnen bouwen. Daarnaast is vanuit inwoners en andere

belanghebbenden input gegeven over de identiteit van de kernen en de groeimogelijkheden die men zelf voor zich ziet. Samen resulteert dit in een toekomstbeeld van de kernen met mogelijke woningbouwlocaties.

Luchtfoto gemeente Nunspeet 5

Hoeveel woningen zijn er nodig?

Waar gaan we deze woningen een plek geven?

Nunspeet verwacht 1.380 woningen te realiseren tot en met 2030.

op te vangen, moet er nader op de kernen worden ingezoomd. Vanuit de

In de woondeal Noord-Veluwe is aangegeven dat de gemeente

Een aantal dat past bij de woningbehoefte zoals opgenomen in het regionale woningmarktonderzoek Noord-Veluwe dat in december

2022 is verschenen. Naast de woningbehoefte tot en met 2030 is in de genoemde rapportage een doorkijk gemaakt tot 2040. Daarnaast moet

bij het berekenen van de plancapaciteit rekening worden gehouden met het risico op planuitval. De doorkijk tot 2040 en het kunnen inspelen op planuitval laten zien dat er tot 2040 gezocht moet worden naar woningbouwlocaties voor bijna 1.300 woningen.

Wanneer het aantal te realiseren woningen evenredig over de verschillende kernen verdeeld wordt, blijkt dat er in Nunspeet circa 1.000 nieuwe woningen moeten komen. De plekken hiervoor zijn al in beeld. Maar voor de kernen Elspeet, Hulshorst en Vierhouten is dit nog niet het geval. De benodigde aantallen voor deze kernen zijn: •

Elspeet: 200 woningen

•

Vierhouten: 37 woningen

•

Hulshorst: 72 woningen

Voor een volledig beeld van de woningbehoefte en een onderbouwing

van deze woningaantallen wordt verwezen naar het onderdeel van het omgevingsprogramma waar deze aantallen worden behandeld.

Om de woningbehoefte op een goede manier in de bestaande kernen landschappelijke en stedenbouwkundige structuren is een ruimtelijke

analyse opgesteld. In deze analyse zijn diverse ruimtelijke aspecten

inzichtelijk gemaakt en wordt de ruimtelijke structuur van de kernen

beschreven. De belemmeringen, aandachtspunten, maar ook de kansen zijn in kaart gebracht.

Online vragenlijst en inloopavonden

Aan de inwoners, ondernemers en andere belanghebbenden is gevraagd om een reactie te geven op het woningbouwaantal en wat zij

belangrijk vinden voor de kernen. Om men de gelegenheid te geven om een reactie te geven is er een online vragenlijst opgesteld. Daarnaast

zijn er diverse inloopavonden georganiseerd voor Elspeet, Hulshorst en Vierhouten.

In de online vragenlijst en op de inloopavonden is er uitleg gegeven

over de benodigde woningbouwaantallen, maar ook over het ruimtelijke karakter van elke kern en is de huidige situatie in kaart gebracht. Er is

naar aanleiding van de gemaakte ruimtelijke analyse uitgelegd met

welke belemmeringen en aandachtspunten rekening moet worden gehouden. Er is ook gevraagd welke kwaliteiten de kernen hebben en wat hiervan niet verloren mag gaan. Daarnaast hebben de mensen aan

mogen geven wat wel of niet geschikte locaties voor woningbouw in de kern zijn.

Deze reacties zijn geanalyseerd. Samen met de ruimtelijke analyse

hebben deze geleid tot het uiteindelijke toekomstbeeld voor woningbouw per dorp. In een aparte bijlage van het Programma Volkshuisvesting is het verslag van deze inspraaksessies toegevoegd.

Elspeet

Luchtfoto Elspeet 9

Karakter van Elspeet

Elspeet kent een lange bewoningsgeschiedenis. Het ligt midden op de toeristische Veluwe, maar blijft een dorp met een agrarisch karakter in een agrarische enclave. Dit is heel goed zichtbaar even buiten het dorp: tussen de bebouwing en de Veluwse bossen ligt een agrarisch open gebied. De bosrand vormt een groen decor rondom het dorp!

De landbouw heeft ervoor gezorgd dat de engen open zijn gebleven en

er tussen de kern en het besloten bosgebied openheid ervaren wordt.

Deze ruimtes tussen kern en bosrand is typisch voor de ruimtelijke

karakteristiek van Elspeet en is een kwaliteit die zorgvuldigheid bij verdere ontwikkeling vereist.

Dit dorpse en agrarische karakter wordt veelvoudig door inwoners

en andere belanghebbenden genoemd in het participatietraject. Ook de natuur, (zondags)rust, de saamhorigheid en de gemoedelijkheid

zijn kenmerken voor Elspeet. De (cultuur) historische elementen zoals schaapskooi, de typische veedriften/grindwegen, (oude) boerderijen, molen en de Brink mogen volgens de inwoners niet verloren gaan.

De inwoners zien een waarde van het open karakter tussen de bossen en de rand van de kern. De voorzieningen en bedrijven die nu in de

Kernbebouwing

leefbaarheid en werkgelegenheid in het dorp.

Lintbebouwing

kern aanwezig zijn worden belangrijk gevonden voor de bedrijvigheid,

Wegen spinnenwebstructuur Open eng 10

Ruimtelijk karakteristiek Elspeet

Ontstaansgeschiedenis

Vanuit de ontstaansgeschiedenis is Elspeet een kleine enclave met

akkers en boerderijen omringd door bos en heide. Tot in 20e eeuw was er in Elspeet nog geen sprake van aaneen gesloten bebouwing. Er waren twee plekken met een concentratie van huizen en boerderijen.

Door het toevoegen van woningen ontwikkelden zich meerdere

bebouwingslinten, enkele hiervan lopen ver door in het (agrarische) buitengebied. Tussen deze linten zijn na de Tweede Wereldoorlog woongebieden gerealiseerd waardoor een grotere kern is ontstaan.

Tussen boerderijen lagen percelen die in gebruik waren als moestuin, boomgaard of weiland. Daarbuiten lagen de engen en kampen met akkers, van elkaar gescheiden door zandwegen of veedriften.

Gemeenschappelijke akkers waren omzoomd door wallen beplant met hakhout. De wallen en groenstructuren zijn soms nog zichtbaar.

Groei van dorpskern Elspeet en historische kaarten, bron Monumentaal groen in Elspeet 11

Landschappelijke opbouw

Elspeet ligt in het Centraal Veluws Natuurgebied (CVN). Dit gebied is als geheel een zeer besloten met hier en daar een open ruimte in de vorm

van stuifzandgebieden, heidevelden en halfopen agrarische enclaves bij Vierhouten en Elspeet. De agrarische enclaves vormen open, duidelijk omkaderde ruimtes, binnen het zeer besloten bosgebied van het CVN. Enclave Elspeet is een halfopen gebied met veel verspreide bebouwing en opgaande beplanting.

Het kampen- en essenlandschap rondom de dorpen bestaat uit een open complex van aaneengesloten akkers in een kleinschalige structuur

van bosschages, houtwallen, singels en gemengd agrarisch gebruik. Het accent verschuift geleidelijk van agrarisch productiegebied voor kleine gemengde bedrijven, naar agrarische landschapsbeheer.

Echter zijn veel van de karakteristieke landschapselementen (zoals houtsingels) door het agrarisch grondgebruik met de tijd verdwenen.

Vanuit de kern zijn veel van de erven met de achterkanten naar het

buitengebied gericht. Ondanks dat is het zicht op de rand van het bos

en hei vanaf de wegen/openbare ruimtes bij Elspeet kenmerkend en onmisbaar voor de beleving.

Uitsnede visiekaart LOP 2005

Functionele karakter

Elspeet ligt relatief ver van grote kernen met voorzieningen. Dit maakt

dat er in het dorp veel voorzieningen zijn, al dan niet in combinatie

met Uddel en Garderen. In het deels historische centrum is relatief veel horeca aanwezig die gericht is op het toerisme. De verschillende

kerken in het dorp zeggen iets over de grote rol van het geloof in de samenleving.

De bestaande wegen zijn belangrijk om Elspeet goed bereikbaar te houden en te verankeren in het landschap. Deze wegen zijn ook

belangrijk voor de ontsluiting van nieuwe woongebieden. Tegelijkertijd

kunnen wegen qua verkeersveiligheid en geluid een belemmering zijn. Het is daarin ook belangrijk dat voorzieningen zoals school of sportvelden met de fiets of lopend bereikbaar zijn.

Kerk

School

Molen

Supermarkt

Multifunctioneel gebouw

Zone met verspreide horeca en winkels

Voorzieningen, hoofdontsluiting en recente ontwikkelingen in Elspeet 13

Natuurgebieden

Belemmeringen en aandachtspunten

Natura2000 (gearceerd)

Elspeet is omgeven door Natura2000-gebieden en andere beschermde

Gelders Natuur Netwerk (GNN) (donkergroen)

Groene ontwikkelingszones (GO).

Groene Ontwikkelingszone (GO) (lichtgroen)

Natuurgebieden

natuur van de Veluwe zoals het Gelders Natuur Netwerk (GNN) en

Bouwen in natuurgebied mag niet, maar ook het bouwen in de buurt van natuurgebied kent beperkingen. Vooral op het gebied van stikstof ligt

Milieuzones

met name te beperkingen. De natuurgebieden zijn hiernaast weergeven.

Agrarisch bedrijf met geurhinderzone*

(Milieu)zones

Geplande bedrijventerrein Elspeet (uitgangspunt categorie 3.1, richtafstand 50 meter)

Een andere beperking vormen de milieucontouren. Om het dorp liggen

agrarische bedrijven die een geurhinderzone hebben. Binnen deze cirkels (op de kaart aangegeven) kunnen niet zomaar nieuwe woningen gebouwd worden.

Het nieuwe bedrijventerrein van Elspeet heeft ook milieuzones. Hiermee wordt er gezorgd voor voldoende afstand tot woningen of

Molenbiotoop Molen met molenbiotoop rekening houden met hoogtes op afstanden: < 100m = 5m bouwhoogte 100-200m = 7m bouwhoogte 200-300m = 9m bouwhoogte 300-400m = 11m bouwhoogte

andere ‘gevoelige objecten’. Andersom zal er vanuit de woningen ook rekening gehouden moeten worden ten behoeve van de bedrijvigheid.

Een ander aandachtspunt is de molenbiotoop. Deze molenbiotoop is

met een cirkel aangegeven: hierbinnen gelden beperkingen voor de bouwhoogte van nieuwe gebouwen.

*: o.b.v. ‘Beoordeling leefklimaat op basis van de indicatieve achtergrondbelasting ten aanzien van geurhinder’ van Arcadis uit PLAN-MER Buitengebied Nunspeet (13-7-2010) bij Bestemmingsplan Buitengebied 2023 (25-6-2020, ontwerp) en Buitengebied 2018 (27-9-2018, vastgesteld), geactualiseerd op basis van bestaande bedrijven. Mogelijke geurhinderzone is aangegeven, maat en invloed van zone moet nader worden bepaald.

Belemmeringen en aandachtspunten Elspeet 14

Aanknopingspunten en kansen ontwikkeling Elspeet

Op basis van de beschrijving van het karakter van Elspeet en voorgaande ruimtelijke analyse ontstaat er een beeld van het dorp waarin aanknopingspunten en kansen voor ontwikkeling zichtbaar worden.

Bufferzone en karakteristieke engen

De landbouw heeft ervoor gezorgd dat de engen open zijn gebleven en

er tussen de kern en het besloten bosgebied openheid ervaren wordt.

Deze ruimtes tussen kern en bosrand is typisch voor de ruimtelijke

karakteristiek van Elspeet en wordt ook gewaardeerd. Het is belangrijk dat deze buffer blijft bestaan. De buffer zorgt tevens voor afstand van

bebouwing en andere activiteiten tot de beschermde natuurgebieden van Elspeet.

Bestaande bebouwingskern Uitbreidingsmogelijkheden/groeirichtingen kern. Rand van de beschermde natuurgebieden. Voorstel bufferzone tussen bestaand bosgebied en kern, door openheid blijft zicht op bosrand bestaan. Openheid van Karakteristieke engen rondom Elspeet handhaven. Achterzijden (bruine lijnen) percelen (van kern) naar buitengebied. • Niet direct mogelijkheid voor aansluiting, voorkomen van achterkantenconfrontatie. • De groene tuinen zorgen voor een vloeiende overgang naar buitengebied zorgen.

Groeirichting kern

De kern Elspeet is in de loop van de geschiedenis organisch gegroeid

tot de huidige vorm. Gezien de ligging en de afstand tot de bossen, is

een geleidelijke verdere organische groei logisch en passend. Dit sluit ook aan bij de reacties tijdens de informatierondes: een geleidelijke

groei op meerdere plekken is gewenst. Op de kaart is met roze pijlen

zichtbaar gemaakt waar deze organische groei mogelijk is. Op de volgende pagina’s wordt dit verder uitgewerkt.

Visiebeeld ontwikkeling Elspeet 16

Toekomstbeeld Elspeet

Zoekgebieden

en daarmee een inkijk naar het toekomstbeeld van Elspeet. Met het

1. Elspeet zuidwest

inspraak gehad over aantallen en op mogelijke ontwikkelingsgebieden.

weinig impact op het landschap.

De voorgaande analyse vormt het ontwikkelingsbeeld van Elspeet participatietraject hebben inwoners en andere belanghebbenden

Vanuit de participatietraject vond het merendeel van de respondenten het benoemde woningbouwaantal van circa 200 woningen t/m 2040

Kansen: Sluit aan op de kern, nabij voorzieningen en heeft relatief Aandachtspunten: Molenbiotoop, geurcirkel bestaande agrarische bedrijf, ontsluiting onderzoeken.

voor Elspeet voorstelbaar. Dit betekent wanneer een gemiddelde van

2. Elspeet zuid

Elspeet), dat er ruimte gezocht moet worden voor locaties die in totaal

woongebied en bedrijventerrein, landschappelijke waarde is beperkt.

20 woningen per hectare wordt gehanteerd (een dichtheid passend bij circa 10 hectare beslaan.

Kansen: Sluit aan op de kern, nabij voorzieningen, er is ruimte tussen Aandachtspunten: Bufferzone bedrijventerrein behouden.

Uit het participatietraject is ook gebleken dat er vooral betaalbare

3. Elspeet noordoost

kwam hierin sterk naar voren dat de voorkeur ligt bij de ontwikkeling

wegen (goede ontsluiting), weinig impact op het landschap.

woningen voor onder andere jongeren moeten worden gebouwd. Ook

van meerdere kleine woningbouwlocaties in plaats van één grote woningbouwlocatie. Zo wordt de woningbouw beter over de kern

verdeeld en is er geen massale wijk waardoor de kenmerken van het dorp kunnen verdwijnen.

Kansen: Sluit aan op de kern, nabij voorzieningen, nabij doorgaande Aandachtspunten: Openheid van landschap, ontsluiting onderzoeken. 4. Elspeet West 1

Kansen: Sluit aan op de kern, nabij voorzieningen, nabij doorgaande wegen (ontsluiting onderzoeken).

Aandachtspunten: Molenbiotoop, onderzoeken van aansluiting door

bestaande bebouwing (ook aansluiting voor ontsluiting onderzoeken), overgang landschap.

Zoekgebieden Elspeet 18

5. Elspeet West 2

Kansen: Sluit aan op de kern, nabij voorzieningen, nabij doorgaande wegen (ontsluiting onderzoeken)

Aandachtspunten: Onderzoeken van aansluiting door bestaande

bebouwing (ook aansluiting voor ontsluiting onderzoeken), overgang landschap

Elspeet inbreidingslocaties

In het participatietraject kwam ook naar voren dat er mogelijk opties

zijn om bedrijven/kantoren te transformeren, juist omdat er ook plek is op het bedrijventerrein hiervoor en kijken wat de mogelijkheden zijn voor nog onbebouwde locaties binnen de kern.

Hulshorst

Luchtfoto Hulshorst 23

Karakter van Hulshorst

Hulshorst is als dorp nog niet zo oud als de andere dorpen in Nunspeet.

Aanvankelijk was Hulshorst een gehucht met enkele buitenplaatsen en boerderijen langs de oude weg van Elburg naar Harderwijk. Van een kern met een kerk was geen sprake. Pas na de Tweede Wereldoorlog

ontwikkelde Hulshorst zich tot het dorp zoals we dat nu kennen, met een kerk en een centrum.

Deze ontwikkeling is zichtbaar in het landschap. Hoewel Hulshorst echt een dorpskern heeft, is er in het omliggende buitengebied veel verspreide bebouwing aanwezig. Waar begint en eindigt het dorp?

Kenmerkend aan de omgeving is de afwisseling in het landschap. Aan

de zuidoostzijde de hoger gelegen Veluwe met haar bossen, aan de noordoostzijde het open zeekleilandschap. Daartussen liggen nog enkele landgoederen. Een fraaie omgeving om te wonen!

De rust en het vrijgelegen landelijk- maar ook dorpse wonen vinden

veel inwoners en andere belanghebbenden een belangrijke kernmerk aan Hulshorst. Het is volgens hen gemoedelijk, kleinschalig en er is een saamhorigheidsgevoel.

Kernbebouwing

Ruimtelijk karakteristiek Hulshorst

Harderwijkerweg als hoofdlint Houtsingels in grote slagen Kleinere slagen

Voorzieningen, hoofdontsluiting en recente ontwikkelingen in Hulshorst 24

Ontstaansgeschiedenis

Al vroeg in de geschiedenis was er sprake van de Bovenweg, een oude

landweg en een oorspronkelijke ontginningsas op de overgang van de drogere naar nattere gronden. In 1830 is de Zuiderzeestraatweg

aangelegd die liep van Amersfoort naar Zwolle. Later werd dit bij Hulshorst de Harderwijkerweg.

Er is verschil te zien in het landschap ten noorden en ten zuiden van deze as. Ten zuiden liggen oorspronkelijk heideontginningen, met

houtsingels (grotere stroken) en invloeden van de Veluwe. Het noordelijk

van de Harderwijkerweg gelegen landschap heeft meer invloeden van de Randmeerkust, de nattere en lager gelegen veenontginningen. Het

landschap bestaat uit kleinere slagen en meerdere kleine sloten met

Langs de Harderwijkerweg (toen: Zuiderzeestraatweg) diverse erven, latere verdichting van het lint. Latere ontwikkeling van linten langs wegen haaks op Harderwijkerweg.

bomenrijen. De weg werd in de loop van de tijd een steeds belangrijkere

Na de bouw van de kerk in 1950 aan de Zandhuisweg en de verdere verdichting ontstond de kern van het dorp.

een bebouwingslint ontwikkelde.

Planmatige uitbreidingen/inbreidingen achter de bestaande bebouwingslinten.

Een belangrijke ontwikkeling van de kern van Hulshorst, was de bouw van

Verdere planmatige inbreidingen om het groene hart.

oost-west route. Hierlangs lagen woningen en erven, dat zich later tot

een eigen kerk in 1950 aan de Zandhuisweg. Vanaf de Harderwijkerweg

via de kerk tot aan de al bestaande molen De Maagd ontstond zo langs

Meest recente uitbreiding van Hulshorst, Weversweg fase 1.

Groei van dorpskern Hulshorst

de Zandhuisweg en de Kapelweg de kern van het dorp. Tussen de

lintbebouwing werden nieuwe wijken en buurten ontwikkeld: Hulshorst is een echt dorp geworden.

Landschappelijke opbouw

Hulshorst is ontstaan op de overgang van hoge droge gronden naar

lage en zeer natte gronden. Op de overgang naar de vochtige gronden vestigden zich vanaf de middeleeuwen boeren. Door eeuwen van plaggenbemesting ontstonden hier oude bouwlanden in de vorm

van strookkampen (met op perceelsgrenzen brede houtsingels of

bosstroken), enken (met wildwallen)en hoevestroken (op de vochtige gronden).

Hulshorst is gedurende een groot deel van de geschiedenis gekenmerkt

geweest door grootgrondbezit. De buitenplaatsen Hulshorst en Groeneveld komen voort uit dit grootgrondbezit. De oude hoevestroken

zijn nog enigszins herkenbaar in de structuur van de buitenplaatsen. Groeneveld is door de ligging tegen de dorpskern het meeste relevant en mede bepalend voor het groene karakter van Hulshorst.

Met de tijd zijn landschappelijke structuren zoals houtsingels in het

dorp verloren gegaan, hiermee is alleen nog een visuele verbinding met het landschap aanwezig door zicht vanuit het dorp op de rand van het bos. De relatie tussen kern en landschap kan hersteld worden door handhaven van de singels die nog aanwezig zijn en terugbrengen van de karakteristieke singelstructuren tot in de kern.

De nog bestaande (forse) singelstructuren aan de oost- en westzijde van de kern vormen tegelijkertijd een verbinding van de Randmeerkust

en de Veluwe, maar vormen eveneens een buffer van kern naar buitengebied in oost-westelijke richting. Deze zorgen hiermee dat het dorp wordt omkaderd en de compacte opzet behoudt. 26

Uitsnede visiekaart LOP 2005

Functionele karakter

Hulshorst ligt relatief dicht bij de kern Nunspeet (en ook Harderwijk) met

De Harderwijkerweg zorgt voor een duidelijke scheiding tussen

ervoor dat ook de kern makkelijk te bereiken is.

aan de zuidzijde. Door de drukke verkeersverbinding is er een barrière

alle voorzieningen, station en verbinding met de Rijksweg A28. Dit zorgt Door de nabijheid van de Nunspeet heeft de kern zelf beperkte

voorzieningen. De kerk, school, verenigingen, molen en voorzieningen voor sport en ontspanning zijn aanwezig, Men vindt ook dat deze

behouden moeten blijven om een leefbaar dorp te houden en jongeren

landschap en dorp. De kern met haar voorzieningen ligt voornamelijk

aanwezig richting het noorden. De functies en voorzieningen aan de

zuidzijde van de Harderwijkerweg zorgt er wel voor dat deze binnen de kern gemakkelijk met de fiets of lopend bereikbaar zijn.

de mogelijkheid te geven om zich te binden aan het dorp.

Kerk Molen Dorpshuis School Sport(velden) Recreatieterreinen Landgoed

Natuurgebieden

Belemmeringen en aandachtspunten

Natura2000 (gearceerd)

Hulshorst ligt in de nabijheid van Natura2000-gebieden en andere

Gelders Natuur Netwerk (GNN) (donkergroen)

Natuurgebieden

beschermde natuur van de Veluwe zoals het Gelders Natuur Netwerk

Groene Ontwikkelingszone (GO) (lichtgroen)

(GNN) en Groene ontwikkelingszones (GO).

Bouwen in natuurgebied mag niet, maar ook het bouwen in de buurt van natuurgebied kent beperkingen. Vooral op het gebied van stikstof ligt

Milieuzones Agrarisch bedrijf met geurhinderzone*

met name te beperkingen. De natuurgebieden zijn hiernaast weergeven.

Gasleiding, dubbelbestemmingszone (bron BP Buitengebied 2023)

(Milieu)zones

Hoogspanningsverbinding, dubbelbestemmingszone (bron BP Buitengebied 2023)

Een andere beperking vormen de milieucontouren. Om het dorp liggen

agrarische bedrijven die een geurhinderzone hebben. Binnen deze cirkels (op de kaart aangegeven) kunnen niet zomaar nieuwe woningen gebouwd worden.

In de nabijheid van de kern liggen enkele leidingen waar tevens rekening mee gehouden moeten worden. Ten noorden liggen

hoogspanningsverbindingen (gele lijn). Ten zuiden liggen gasleidingen (blauwe lijnen). Bij deze leidingen mag niet zomaar gebouwd worden.

Molenbiotoop Molen met molenbiotoop, rekening houden met hoogtes op afstanden: < 100m = 5m bouwhoogte 100-200m = 7m bouwhoogte 200-300m = 9m bouwhoogte 300-400m = 11m bouwhoogte

Een ander aandachtspunt is de molenbiotoop. Deze molenbiotoop is

met een cirkel aangegeven: hierbinnen gelden beperkingen voor de bouwhoogte van nieuwe gebouwen.

Belemmeringen en aandachtspunten Hulshorst 28

Aanknopingspunten en kansen ontwikkeling Hulshorst

Verbinding tussen twee landschappen, begrenzen dorp

voorgaande ruimtelijke analyse ontstaat er een beeld van het dorp waarin

het landschap rondom Hulshorst zijn er wel enkele zones waar deze nog

Op basis van de beschrijving van het karakter van Hulshorst en aanknopingspunten en kansen voor ontwikkeling zichtbaar worden.

Ontwikkeling en groei kern aan zuidzijde van Harderwijkerweg en landschap aan noordzijde behouden

De voorzieningen zoals de kerk en de molen zorgden ervoor dat er

voornamelijk een clustering van woningbouw is gevormd aan de zuidzijde

van de Harderwijkerweg. Het groene centrum is een belangrijk punt in

Hulshorst met de school, kerk en het dorpshuis. De Harderwijkerweg

zichtbaar zijn en daarmee ook een natuurlijke grens voor de kern vormen.

Hiermee wordt de kern omkaderd en zorgt het tevens voor een buffer

tot het landschap tussen de kernen Nunspeet en Harderwijkerweg. Het zorgt ook voor een verbinding tussen de twee landschapstypes tussen noord en zuid.

Bestaande bebouwingskern.

zorgt voor een barrière in het dorp, waardoor het logisch lijkt om

Groene kern van het dorpshart.

te ontwikkelen. Hiermee blijft het landschap aan de noordzijde op en

Uitbreidingsmogelijkheden/groeirichtingen kern.

toekomstige woningbouw aan de zuidzijde van de Harderwijkerweg agrarisch behouden.

Afhankelijk van de ruimtelijke toevoeging/verbetering is in uitzonderlijke gevallen woningbouw in de vorm van woningbouwconcentraties aan

de noordzijde van de Harderwijkerweg mogelijk. De woningbouw

zal moeten aansluiten op het landschappelijke karakter en mits er verkeerskundigoplossing komt om de barrièrewerking Harderwijkerweg op te heffen.

Bufferzone langs beschermde natuurgebieden

Er is al die tijd een afstand tussen de kern en de bosrand behouden. Deze ruimte is karakteristiek voor de kern Hulshorst. Het is belangrijk dat deze buffer blijft bestaan. Deze buffer zorgt tevens voor afstand tot de beschermde natuurgebieden van de Veluwe. 30

Ondanks dat er houtsingels in de loop van de tijd verloren zijn gegaan in

Rand van de beschermde natuurgebieden. Voorstel bufferzone tussen bestaand bosgebied en kern, door openheid blijft zicht op bosrand bestaan. Harderwijkerweg vormt een duidelijke grens tussen kern en noordelijke landschap. Groene verbindingen tussen Veluwe en Randmeerkust behouden, natuurlijke grens/ inpassing van kern

Achterzijden (bruine lijnen) percelen (van kern) naar buitengebied. • Niet direct mogelijkheid voor aansluiting, voorkomen van achterkantenconfrontatie. • De groene tuinen zorgen voor een vloeiende overgang naar buitengebied zorgen. Visiebeeld ontwikkeling Hulshorst

Toekomstbeeld Hulshorst

Zoekgebieden

en daarmee een inkijk naar het toekomstbeeld van het dorp. Met het

1. Hulshorst west

inspraak gehad op de aantallen en op mogelijke ontwikkelingsgebieden.

nabij doorgaande wegen (ontsluiting onderzoeken), weinig impact op

De voorgaande analyse vormt het ontwikkelingsbeeld van Hulshorst

participatietraject hebben inwoners en andere belanghebbenden ook

Vanuit de participatietraject vond het merendeel van de respondenten het benoemde woningbouwaantal van circa 72 woningen t/m 2040

voor Hulshorst begrijpelijk en willen dan ook dat Hulshorst een steentje

Kansen: Sluit aan op de kern, nabij voorzieningen/centrum Hulshorst, het landschap.

Aandachtspunten: Onderzoeken van aansluiting met bestaande bebouwing, ontsluiting onderzoeken.

bijdraagt aan de huidige woningbehoefte. Dit betekent dat wanneer

2. Hulshorst oost

dichtheid passend bij Hulshorst), er ruimte gezocht moet worden voor

nabij doorgaande wegen (ontsluiting onderzoeken), weinig impact op

een gemiddelde van 20 woningen per hectare wordt gehanteerd (een locaties die in totaal circa 3,6 hectare beslaan.

Uit het participatietraject is ook gebleken dat er vooral betaalbare woningen voor onder andere jongeren moeten worden gebouwd. Ook

Kansen: Sluit aan op de kern, nabij voorzieningen/centrum Hulshorst, het landschap.

Aandachtspunten: Molenbiotoop, onderzoeken van aansluiting met bestaande bebouwing, ontsluiting onderzoeken.

kwam hierin sterk naar voren dat de voorkeur ligt bij de ontwikkeling

3. Hulshorst noordoost

woningbouwlocatie. Zo wordt de woningbouw beter over de kern

wegen (ontsluiting onderzoeken).

van meerdere kleine woningbouwlocaties in plaats van één grote verdeeld en is er geen massale wijk waardoor de kenmerken van het dorp kunnen verdwijnen.

Kansen: Nabij voorzieningen/centrum Hulshorst, nabij doorgaande Aandachtspunten: rekening houden met bestaand landschap en landgoed. Kern van Hulshorst ligt voornamelijk aan zuidzijde, woningbouw

aan

noordzijde

minder

geschikt

door

Harderwijkerweg, grootschalige woningbouwopgave beperkt.

barrière

Zoekgebieden Hulshorst 32

Vierhouten

Luchtfoto Vierhouten 35

Karakter van Vierhouten

Vierhouten kent een lange bewoningsgeschiedenis. Terwijl de andere kernen van de gemeente Nunspeet zich aan het eind van de negentiende eeuw ontwikkelden op het gebied van landbouw of nijverheid, werden

de oude landbouwgronden van Vierhouten bebost. Die ontwikkeling

zorgde ervoor dat Vierhouten in de twintigste eeuw bij uitstek aantrekkelijk zou worden voor recreanten en gegoede stedelingen, die wilden wonen in het groen.

Daarmee is Vierhouten een kleine agrarische enclave binnen het besloten bosgebied (Veluwe). Direct vanuit het bos is er verbinding

met de kern wat de agrarische enclave van Vierhouten typeert. Binnen deze enclave is er een duidelijk verschil te zien in de open akkers aan de

noordzijde van Vierhouten en de besloten kamers aan de zuidzijde van de kern.

De geschiedenis bepaalt het karakter van het dorp. Tot op heden is de bebouwing in Vierhouten nauw verweven met de omliggende bossen.

Lintbebouwing

De rust en natuur vinden veel inwoners daarmee een belangrijk kenmerk

Open eng

Het belang van het toerisme is zichtbaar in de vele horeca in en om

Besloten kamers

voor Vierhouten, maar ook de kleinschaligheid en ruimte.

Vierhouten. Tegelijkertijd staat het behoud van de huidige voorzieningen,

zoals in meer plaatsen, onder druk. Men vindt voorzieningen wel belangrijk om het dorp leefbaar te houden.

Kernbebouwing

Ruimtelijk karakteristiek Vierhouten

Ontstaansgeschiedenis

Vierhouten is ontstaan op de uitgestrekte stuwwal, als geïsoleerde dorpen (zoals ook Elspeet en Uddel) met een klein akkercomplex te

midden van de uitgestrekte heidevelden. Vrijwel het gehele Veluwegebied, inclusief de zandverstuivingen, is in de periode na 1850 met bos

bedekt geraakt. Enerzijds door grootschalige bebossingsprojecten, anderzijds door natuurlijke verjonging en successie.

Dit is nog steeds bij Vierhouten zichtbaar. De landbouwenclave

Vierhouten is in de loop van de tijd qua cultuurgrond nauwelijks groter geworden.

De randen van de kern Vierhouten worden nauwelijks ervaren. Vanuit het dichte bosgebied kom je vrijwel direct in de kern, anders dan in

Elspeet waar tussen bosrand en kern eerst de open akkercomplexen beleefd worden.

De eerste bewoning vestigde op de hogere delen rondom een lager

gelegen gebied. Later ontwikkelden er diverse bebouwingslinten langs

de hoofdwegen. De kern Vierhouten is ontstaan vanuit verdichting

Eerste bewoning op de hogere delen rondom een lager gelegen gebied*. Agrarische erven verspreid in het landschap. Latere ontwikkeling van linten langs de hoofdwegen

Verdichting van linten en enkele planmatige uitbreidingen (zwaartepunt aan noordwestzijde) Uitbreidingen/inbreidingen achter de bestaande bebouwingslinten

Groei van dorpskern Vierhouten

binnen deze bebouwingslinten. Daarachter werden later nieuwe wijken/ buurten ontwikkeld wat tot nu toe de kern Vierhouten maakt.

Historische kaarten, bron: topotijdreis.nl

1875

1940

1975 37

Landschappelijke opbouw

Vierhouten ligt in het Centraal Veluws Natuurgebied (CVN). Dit gebied is als geheel een zeer besloten met hier en daar een open ruimte in

de vorm van stuifzandgebieden, heidevelden en halfopen agrarische enclaves bij Vierhouten en Elspeet.

De agrarische enclaves vormen open, duidelijk omkaderde ruimtes, binnen het zeer besloten bosgebied van het CVN. De enclave Vierhouten

ademt een landelijke sfeer met dorpsboerderijen, zwaar loofhout en landbouwpercelen.

Het kampen- en essenlandschap rondom de dorpen bestaat uit een open complex van aaneengesloten akkers in een kleinschalige

structuur van bosschages, houtwallen, singels en gemengd agrarisch gebruik.

Door de geringe omvang van de kern en doordat de karakteristieke

hooilanden en akkercomplexen tot in het dorp doorlopen is de relatie

met het landschap groot. Het behoud van het authentieke karakter daarvan staat voorop.

Uitsnede visiekaart LOP 2005

Functionele karakter

Vierhouten ligt wat afzonderlijk van de grote kernen met voorzieningen. Basisvoorzieningen in het dorp zijn wel belangrijk, maar de supermarkt

voor de basisbehoeften is sinds kort niet meer aanwezig. Dit maakt dat het dorp weer afhankelijk is van de kern Nunspeet en Elspeet.

Hierdoor zijn de bestaande wegen nog belangrijker om Vierhouten goed bereikbaar te houden. Deze wegen zijn ook belangrijk voor de

ontsluiting van nieuwe woongebieden. Tegelijkertijd kunnen wegen qua verkeersveiligheid en geluid een belemmering zijn.

Langs de doorgaande routes door het dorp liggen diverse restaurants, belangrijke voorzieningen voor het toerisme in het dorp.

Dorpshuis Voormalige supermarkt Sport(velden) Recreatieterreinen, dicht tegen de kern aan Zone met verspreide horeca en winkels Voorzieningen, hoofdontsluiting en recente ontwikkelingen in Vierhouten 39

Natuurgebieden

Belemmeringen en aandachtspunten

Natura2000 (gearceerd)

belemmeringen belangrijk. Vierhouten is omgeven door Natura2000-

Gelders Natuur Netwerk (GNN) (donkergroen)

in natuurgebied mag niet, maar ook het bouwen in de buurt van

Groene Ontwikkelingszone (GO) (lichtgroen) Ontwikkeling eventueel mogelijk, maar zal altijd in combinatie zijn met natuurontwikkeling (natuurversterkingsplan indienen)

Naast de afweging van bereikbaarheid en voorzieningen, zijn ook de

gebieden en andere beschermde natuur van de Veluwe. Bouwen natuurgebied kent beperkingen (vooral op het gebied van stikstof).

De natuurgebieden zijn op het kaartbeeld weergegeven. Anders dan bij de andere dorpen is er tussen de bebouwing en de natuurgebieden geen ruimte meer beschikbaar waar geen regels voor natuur gelden. Wel zijn er in de Groene Ontwikkelingszone onder voorwaarden ontwikkelingen toegestaan.

Er zijn behalve een manege geen grote agrarische bedrijven aanwezig

in Vierhouten. Wel zijn er enkele kleine en andersoortige bedrijven aanwezig, waar rekening moet worden gehouden met milieucontouren.

Binnen de nabijheid van deze bedrijven kunnen niet zomaar nieuwe woningen gebouwd worden.

Aanknopingspunten en kansen ontwikkeling Vierhouten

Op basis van de beschrijving van het karakter van Vierhouten en

Uitbreidingsmogelijkheden/groeirichtingen kern.

waarin aanknopingspunten en kansen voor ontwikkeling zichtbaar

Rand van beschermde natuurgebieden.

Beleving natuur en kleinschaligheid Vierhouten

Beleving buitengebied/agrarische enclave tot in de kern, open stukken en verbinding behouden.

voorgaande ruimtelijke analyse ontstaat er een beeld van het dorp worden.

Het karakter van Vierhouten moet behouden blijven in de toekomst: kleinschaligheid en verbinding met natuur. Langs de Nunspeterweg en

Elspeterbosweg zijn de meeste voorzieningen geconcentreerd. Het is logisch dat nieuwe ontwikkelingen in de buurt van deze voorzieningen worden geconcentreerd.

Omdat er rondom Vierhouten geen gebieden zijn waar geen regelgeving op het gebied van natuur geldt, zijn er ook geen grote

ruimtes beschikbaar waar woningbouw kan plaatsvinden. Beschikbare

woningbouwlocaties in Vierhouten zijn dus spaarzaam. Wel kan er uitbreiding plaatsvinden in de vorm van transformatie of kleinschalige ontwikkeling van open plekken.

Bestaande bebouwingskern

Voorstel bufferzone tussen bestaand bosgebied en kern, door openheid blijft zicht op bosrand bestaan.

Toekomstbeeld Vierhouten

De voorgaande analyse vormt het ontwikkelingsbeeld van Vierhouten en daarmee een inkijk naar het toekomstbeeld van het dorp.

Vierhouten heeft door de natuurzones beperkte uitbreidings-

mogelijkheden en zal met de kernkwaliteiten rekening moeten houden. Grote uitbreidingen in Vierhouten zijn niet gewenst om de identiteit

(kleinschaligheid en verbinding met de natuur tot binnenin de kern) van

Uit het participatietraject geeft men wel aan dat het belangrijk is dat

het dorp leefbaar en aantrekkelijk blijft voor jonge gezinnen en starters/ alleenstaanden. Ook kwam sterk naar voren dat de voorkeur ligt bij de ontwikkeling van meerdere kleine woningbouwlocaties in plaats van

één grote woningbouwlocatie. Zo sluit de nieuwe woningbouw aan bij het karakter van het dorp.

het dorp te behouden. Daarom is het belangrijk om te richten op kleine

Zoekgebieden

bestaande structuren wordt gerealiseerd.

Daarom liggen kansen voor de realisatie van woningbouw vooral in

initiatieven waarbij een enkele woningen of paar woningen binnen de

Dit kwam ook duidelijk naar voren in het participatietraject. Het merendeel van de respondenten vraagt zich ook af of het benoemde

woningbouwaantal van circa 37 woningen t/m 2040 voor Vierhouten

Binnen Vierhouten zijn niet specifieke zoekgebieden aangegeven. de open ruimtes binnen de kern, het transformeren van bedrijven/

recreatieterreinen/andere functies naar woningbouw en kleinschalige ontwikkelingen langs de (open ruimtes) randen van de kern.

wel realiseerbaar is binnen het dorp. Dit betekent dat wanneer een

gemiddelde van 20 woningen per hectare wordt gehanteerd (een dichtheid passend bij Vierhouten), er ruimte gezocht moet worden voor locaties die in totaal circa 1,9 hectare beslaan.

Zoekgebieden Vierhouten 44

buro-sro.nl

stedenbouw + ruimtelijke ordening + ontwikkelingsmanagement

Bijlage 2 - Strategische analyse In de ruimtelijke analyse zijn de zoeklocaties beoordeeld op planologische en ruimtelijke (on)mogelijkheden. De strategische analyse zoomt meer in op de specifieke zoekgebieden en de bijdrage die de locatie kan bieden aan de realisatie van de woningbouwbehoefte. Middels de strategische analyse worden de locaties beoordeeld op basis van verschillende aspecten.

Elspeet Locatie 1: Elspeet Zuidwest

Planologische mogelijkheden/belemmeringen De locatie Elspeet Zuidwest bevindt zich zowel binnen het (vastgestelde) bestemmingsplan Buitengebied 2023 als bestemmingsplan Elspeet Dorp 2011. Op de locatie ligt grotendeels de bestemming Agrarisch met de dubbelbestemmingen waarde Archeologie 2 en waarde Oude bouwlanden en enclaves. Nabij de locatie ligt ook een perceel met de functieaanduiding intensieve veehouderij. De aanwezigheid van deze intensieve veehouderij kan zorgen voor een belemmering in relatie tot woningbouw. Daarnaast liggen er verschillende gebiedsaanduidingen op de locatie, waaronder vrijwaringszone molenbiotoop. Bijdrage woningbouwopgave De locatie is circa 4,5 hectares. Uitgaande van een woningdichtheid van circa 20 woningen per hectare kunnen er op deze locatie circa 90 – 100 woningen worden gerealiseerd. Er zijn mogelijkheden om middels een hogere woningdichtheid deze aantallen te verhogen. Eigendomssituatie De locatie bestaat uit diverse percelen van verschillende eigenaren. Eén van de percelen is in eigendom van de gemeente. Uitgaande van de gehele locatie zijn er daarnaast nog circa vijf andere grondeigenaren. Plannen bekend Er zijn geen aanvragen voor woningbouwplannen op deze locatie in behandeling bij de gemeente.

-2-

Huidige beleid / bijzonderheden In de Omgevingsvisie Nunspeet 2030 komt deze locatie al globaal naar voren als zoekgebied voor woningbouw. Input participatie Door de inwoners van Elspeet is deze locatie het meest aangewezen als potentiële woningbouwlocatie. Conclusie + De gemeente heeft een eigendomspositie + Locatie is in de Omgevingsvisie Nunspeet 2030 al globaal aangewezen als woningbouwlocatie + Aansluiting mogelijk op bestaande woonwijk Spoekeboompje/Juffersgoed + Nabij bestaande voorzieningen + Grote bijdrage aan de woningbouwopgave - Intensieve veehouderij aanwezig - Rekening houden met molenbiotoop - Ontsluiting onderzoeken

Locatie 2: Elspeet Zuid

Planologische mogelijkheden/belemmeringen De locatie Elspeet Zuid bevindt zich zowel binnen het bestemmingsplan Buitengebied 2023 als bestemmingsplan Elspeet Dorp 2011. Op de locatie ligt de bestemming Agrarisch met de dubbelbestemmingen waarde Archeologie 3 en deels waarde Oude bouwlanden en enclaves. De locatie is gelegen tegen de nog te realiseren Bedrijvenstrip Elspeet. Een belangrijk aandachtspunt hierbij is dat het toekomstige bedrijventerrein niet wordt belemmerd door de realisatie van woningbouw. Bijdrage woningbouwopgave De locatie is circa 2,2 hectares. Uitgaande van een woningdichtheid van circa 20 woningen per hectare kunnen er op deze locatie circa 40 – 50 woningen worden gerealiseerd. Hierbij is geen rekening gehouden met de bufferzone bedrijventerrein. Er zijn mogelijkheden om middels een hogere woningdichtheid deze aantallen te verhogen Eigendomssituatie De locatie omvat verschillende percelen die in eigendom zijn bij drie verschillende eigenaren.

-3-

Plannen bekend Er zijn geen aanvragen voor woningbouwplannen op deze locatie in behandeling bij de gemeente. Er heeft in het verleden wel een oriënterend gesprek plaatsgevonden voor mogelijke ontwikkelingen op deze locatie. Huidige beleid / bijzonderheden De gemeente heeft een procedure lopen inzake de realisatie van de Bedrijvenstrip Elspeet. Het bestemmingsplan Bedrijventerrein Elspeet is onherroepelijk. Mogelijk kan het aanwijzen van deze locatie als potentiële woningbouwlocatie conflicteren met deze lopende procedure. Input participatie Door de inwoners van Elspeet is deze locatie aangewezen als potentiële woningbouwlocatie. Conclusie + Sluit aan op de kern + Nabij voorzieningen + Mogelijke ontsluiting op Uddelerweg en Diepeweg - Belemmeringen voor het te realiseren bedrijventerrein - De richtafstanden ten opzichte van de Bedrijvenstrip hebben gevolgen voor het aantal te realiseren woningen. Kleine bijdrage woningbouwopgave. - Lopende procedure inzake Bedrijvenstrip Elspeet Locatie 3: Elspeet Noordoost 1

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/14175258/1