AP 11 raadsvoorstel Vestiging Wvg centrumlocatie Feithenhof

Raadsvoorstel 35451 Agendapunt: Nummer: Datum college: Raadsvergadering: Commissie Datum commissie: Portefeuillehouder: Onderwerp:

11 422 24 mei 2022 30 juni 2022 Ruimte en Wonen 13 juni 2022 J. Groothuis Vestiging Wet voorkeursrecht Centrumlocatie Feithenhof

Voorstel 1. Kennis te nemen van het besluit van het College van B&W van 5 april 2022 tot het toepassen van de Wet voorkeursrecht gemeenten op de centrumlocatie Feithenhof te Nunspeet. 2. Gronden aan te wijzen op grond van het bepaalde in artikel 5 Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) voor een duur van drie jaren als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wvg van toepassing zijn. Het betreft de gronden zoals aangegeven op de bij dit besluit behorende grondplantekening met kenmerk 04-S-06 d.d. 16 mei 2022 en de daarbij behorende perceelslijst, vermeldende hun kadastrale aanduiding, hun grootte en de namen van de eigenaren en de rechthebbenden op de daarop rustende beperkte rechten, een en ander volgens de registers van het kadaster naar de stand per 11 mei 2022. 3. Te concluderen dat het onderhavige besluit van rechtswege vervalt drie jaar na dagtekening van dat besluit, tenzij voor dit tijdstip een omgevingsvisie/structuurvisie is vastgesteld. 4. Dit besluit te publiceren in ondermeer het Gemeenteblad van Nunspeet en het huis-aanhuisblad Nunspeter Koerier, opdat rechtsgevolg ontstaat als bedoeld in artikel 7 lid 1 Wvg. 5. Te concluderen dat er wel zienswijzen zijn ingediend en geen aanleiding bestaat om het raadsvoorstel en/of -besluit aan te passen.

Geachte raad, Inleiding Het vestigen van een voorkeursrecht biedt de gemeente de mogelijkheid om in het gebied ‘Centrumlocatie Feithenhof’ een actieve en regisserende rol te spelen in de invulling van plannen voor een gebiedstransformatie met de toevoeging van woningbouw . Deze locatie betreft een bedrijventerrein aan de rand van het centrum. Het ligt aan de entree van Nunspeet. Met de revitalisatie van het stationsgebied ontstaan op de langere termijn mogelijkheden om dit gebied te transformeren tot een aantrekkelijk gebied met een hoogwaardige kwalitatieve

-2-

verdichtingsopgave passend bij Nunspeet. De gemeente verwacht dat de vraag naar woningen na 2030 blijft aanhouden en binnen Nunspeet behoefte bestaat voor (betaalbare) woningen in een meer stedelijke omgeving. Door de vestiging van een voorkeursrecht zijn eigenaren verplicht om, wanneer zij hun perceel/percelen wensen te verkopen, deze eerst te koop aan te bieden aan de gemeente. De mogelijkheid tot het vestigen van een voorkeursrecht moet dan ook worden gezien als een instrument voor de gemeente om positie op de grondmarkt in te nemen. Een aanwijzing maakt het mogelijk om preventief te acteren, anticiperend op eventuele grondtransacties in het gebied. De inschatting van de gemeente is dat grondtransacties in het gebied ‘Centrumlocatie Feithenhof’ tot verlies van de gewenste gemeentelijke regie over de toekomstige planrealisatie en/of tot prijsopdrijving van de in dat gebied gelegen gronden zouden kunnen leiden. Argumenten/overwegingen 1. De argumenten om het voorkeursrecht te vestigen, zijn de volgende:  Het gemeentelijk voorkeursrecht verschaft de gemeente een betere uitgangspositie op de grondmarkt. Hierdoor wordt de gemeente beter in staat gesteld een grondstrategie te voeren. Het voorkeursrecht, als passief verwervingsinstrument, kan een ondersteuning betekenen van het te voeren verwervingsbeleid.

De gemeente kan hierdoor een centrale regierol uitoefenen bij de ontwikkeling van plannen in dit gebied.  Het gemeentelijk voorkeursrecht vormt gedurende het planontwikkelingsproces (van ontwerp tot uitvoering) een beschermingsinstrument, waardoor ongewenste verkopen (al dan niet bedoeld als grondspeculatie) kunnen worden tegengegaan.  Het voorkeursrecht voorkomt buitensporige grondprijsstijgingen (buiten de normale markteconomische prijsstijgingen).  Het voorkeursrecht maakt het in deze de gemeente mogelijk om te interveniëren in het natuurlijke proces van aan- en verkoop binnen de locatie. Bij een voorgenomen gewenste verkoop van een eigenaar is in deze als eerste de gemeente aan bod om aan te kopen. Door deze interventie in het natuurlijke proces van aan- en verkoop kan de gemeente zo mogelijk een langdurig en kostbaar verwervingsproces of onteigening voorkomen.  Als de mogelijkheden van de Wvg niet of onvoldoende worden benut, bestaat de kans dat de te ontwikkelen gronden van de centrumlocatie Feithenhof in handen van marktpartijen overgaan. Hierdoor kan een evenwichtige en kwalitatieve ontwikkeling van de plannen door de gemeente worden verstoord. 2.

Uit jurisprudentie volgt dat de uit de vestiging van het voorkeursrecht volgende plicht die op de eigenaren wordt gelegd, niet onevenredig zwaar rust op hen in verhouding tot het met de vestiging gediende algemeen belang, waarbij is meegewogen dat in de belangen van de eigenaren en zakelijk gerechtigden die bij de besluitvorming dienen te worden betrokken door de Wvg-wetgever reeds op uitvoerige wijze is voorzien. Gedacht wordt daarbij onder meer aan het feit dat:  de Wvg een uitgebreide rechtsbescherming kent voor de gerechtigden van het aangewezen perceel;  de Wvg reeds in voldoende mate heeft voorzien in de gevallen waarin de gemeente bestaande rechtsverhoudingen dient te respecteren, en de aanbiedingsplicht derhalve niet van toepassing is;

-3-

 

eigenaren en beperkt gerechtigden niet worden verplicht hun rechten te verkopen, zij zijn vrij te bepalen of, en wanneer zij tot verkoop wensen over te gaan; de gerechtigden, wanneer zij in beginsel tot verkoop aan de gemeente willen overgaan, een reële prijs krijgen voor hetgeen zij verkopen en wanneer de eigenaar en de gemeente geen overeenstemming kunnen bereiken over de prijs, de rechter een oordeel zal vellen over een reële prijs.

3. De vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht hebben betrekking op de navolgende percelen : Plaatselijke aanduiding (te Nunspeet) Nijverheidsweg 101, 101a, 101 d Nijverheidsweg 101b, 101c Nabij Nijverheidsweg 103 Nijverheidsweg 103 Nabij Nijverheidsweg 103 Industrieweg 22, 20b Industrieweg 24 Industrieweg 24 Nabij Industrieweg 24 Industrieweg 24 Nabij Industrieweg 24 Nabij Industrieweg 24 Nabij Industrieweg 24 Industrieweg 24,26 Industrieweg 24 Industrieweg 22 Industrieweg 24 Industrieweg 10,10a,12,14 Industrieweg 4,6,8 Nabij Industrieweg 10 Eikbosserweg 45,45a, 45b nabij Eikbosserweg 45

In aanwijzing opgenomen grootte: ha. a. ca. 00 29 52 00 23 30 00 05 70 00 06 85 00 02 20 00 83 70 00 00 01 00 11 64 00 00 70 00 14 75 00 01 00 00 02 52 00 03 13 01 34 75 00 00 40 00 00 65 01 00 01 00 76 23 01 01 98 00 00 55 00 28 65 00 09 55

Kadastraal bekend: Gemeente Nunspeet Nunspeet Nunspeet Nunspeet Nunspeet Nunspeet Nunspeet Nunspeet Nunspeet Nunspeet Nunspeet Nunspeet Nunspeet Nunspeet Nunspeet Nunspeet Nunspeet Nunspeet Nunspeet Nunspeet Nunspeet Nunspeet

Sectie B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B B

Nummer 7893 7734 7668 7667 9079 9080 8648 8649 9030 7473 7858 6865 6866 8651 8650 8652 8648 8969 4281 7865 6950 8507

4. Voor het vestigen van het gemeentelijk voorkeursrecht dient de gemeente aan te geven dat het huidige gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming. De locatie kent op dit moment overwegend de bestemming van bedrijventerrein en is op dit moment in gebruik als ten behoeve bedrijven c.q. industrie. 5. Aan de onderhavige centrumlocatie Feithenhof wordt de woonfunctie toegedacht met bijbehorende openbare voorzieningen. De toegedachte bestemmingen voor de locatie zijn: wonen met bijbehorende (openbare) voorzieningen, alle niet-agrarisch en nader uit te werken. 6. De planologische grondslag voor de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht kan derhalve niet gevormd worden door het vigerende bestemmingsplan, omdat dit

-4-

bestemmingsplan niet voorziet in de mogelijkheid tot realisering van de toekomstige bestemming. De centrumlocatie vormt een zoekgebied voor een toekomstige verdichtingsopgave. De gemeente gaat de komende tijd verkennen of deze centrumlocatie een kwalitatieve toevoeging kan zijn aan het woonprogramma en centrumfunctie. De grondslag voor het vestigen van het voorkeursrecht wordt daarom gevormd door artikel 5 Wvg. Het uitgangspunt is dat de verkenning leidt tot een eerstvolgende planologische stap van de vaststelling van een structuurvisie/omgevingsvisie. 7. De vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht door de raad geldt voor een periode van drie jaar. Binnen deze periode dient een bestemmingsplan/omgevingsplan te worden vastgesteld. Op basis daarvan wordt het voorkeursrecht automatisch verlengd. 8. Op grond van artikel 6 lid 3 Wvg worden bezwaarschriften ingediend tegen het besluit van B&W van 5 april 2022 ook geacht tegen het raadsbesluit gericht te zijn. Het ontwerp-raadsbesluit met de daarbij behorende stukken hebben voor een ieder ter inzage gelegen. Dit is kenbaar gemaakt via een publicatie in het Gemeenteblad van Nunspeet en het huis-aan-huisblad Nunspeter Koerier. 9.

Gelet op artikel 4:8 van de Algemene wet bestuursrecht zijn belanghebbenden in de gelegenheid gesteld om gedurende vier weken met ingang van 7 april 2022 hun zienswijze ten aanzien van het ontwerp-raadsvoorstel naar voren te brengen. Twee rechthebbenden hebben meerdere zienswijzen ingediend tegen het voorgenomen besluit. Ten aanzien van de naar voren gebrachte zienswijzen heeft het college het volgende overwogen.

1

Zienswijze

Aantal

Overweging College

De vestiging van de Wvg heeft gezorgd voor onrust op de verkopers en huurdersmarkt. De propositie van rechthebbende is hierdoor verslechterd met een weerslag op de eventuele verkoop of verhuur.

1

De Wvg is een beschermingsingstrument. Als rechthebbende het voornemen heeft om tot verkoop over te gaan, dient zij dit eerst aan de gemeente aan te bieden. De gemeente dient overeenkomstig artikel 40b t/m 40f Ow de werkelijke waarde van de onroerende zaak te betalen. De exploitatiemogelijkheden van de eigendom worden niet belemmerd door het voorkeursrecht van de gemeente. Van een schade als gevolg van het aanwijzingsbesluit kan geen sprake zijn.

Aanpassing besluit Geen aanpassing van het besluit

-5-

2

3

Rechthebbende is in overleg getreden met de gemeente waardoor de inzet van de Wvg onevenredig zwaar is. Er was geen aanleiding om te veronderstellen dat Partijen niet tot een oplossing zouden komen. Aan de vestiging van de Wvg ligt geen ruimtelijke en financiële onderbouwing dan wel een visie ten grondslag.

1

De vestiging van de Wvg doet geen afbreuk aan de intentie van partijen om tot een oplossing te komen. De gemeente blijft graag met rechthebbende in overleg, al dan niet onder het formele aanbiedingstraject van de Wvg.

Geen aanpassing van het besluit

1

De Wvg is een beschermingsinstrument die de gemeente in de gelegenheid stelt om de plannen verder uit te werken en te concretiseren zonder dat ongewenste verkopen, prijsopdrijvende grondposities worden ingenomen en grondspeculaties ontstaan.

Geen aanpassing van het besluit

Uit jurisprudentie blijkt dat in dit stadium van de planvoorbereiding nog niet op perceelsniveau hoeft te worden aangegeven welke bestemming precies zal worden toegekend. De door rechthebbende aangedragen zienswijze passen in de fase van planuitwerking. Tegen het juridische-planologisch proces waarin de planuitwerking wordt vervat, wordt de positie van rechthebbende voldoende beschermend met de bezwaaren beroepschrift procedure.

4

De locaties ’t Hul-Noord en Kijktuinen zijn goedkopere locatie voor woningbouw

2

Duidelijkheid in de financiële afdekking ter zake vormen geen toetsingscriteria voor een rechtmatig aanwijzingsbesluit De gemeente ziet voor de centrumlocatie Feithenhof een ander woonmilieu dat de genoemde locaties ’t Hul-Noord en Kijktuinen. Daarom wil de gemeente het plan uitwerken met als doel de centrumlocatie als aanvullend op de eerdere locaties meer hoogstedelijk in te richten.

Geen aanpassing van het besluit

-6-

5

6

7

Rechthebbende verwacht kapitaalsvernietiging als gevolg van een woningbouwontwikkeling op de locatie. Rechthebbende verwacht van de gemeente dat zij de schade als gevolg van de verplaatsing van de bedrijven in het gebouw van rechthebbende vergoedt

Kans dat één of meerdere bedrijven zich buiten Nunspeet moet uitwijken, wat ten koste gaat van de werkgelegenheid

Met de vestiging van de Wvg heeft rechthebbende beperkingen in een vrije verkoop en als gevolg daarvan schade.

1

1

1

Indien rechthebbende de onroerende zaak wenst te vervreemden, dient zij dit eerst aan de gemeente aan te bieden. De gemeente is verplicht dit aan te kopen tegen de werkelijke waarde overeenkomstig artikel 40b t/m 40f Ow en de werkelijke waarde van de onroerende zaak te betalen. Dit is dan niet anders dan dat rechthebbende de onroerende zaak op de vrije markt zou (kunnen) aanbieden. Van een verplaatsingsschade is dan geen sprake. Mocht op basis van de planuitwerking een noodzaak ontstaan voor de gemeente om tot een actieve verwerving over te gaan, zal deze verwerving in het kader van het algemeen belang plaatsvinden. Daarmee wordt de positie van de bedrijven in de verwerving meegenomen. De exploitatiemogelijkheden van de eigendom worden niet belemmerd door het voorkeursrecht van de gemeente. Bij een actieve verwerving vanuit de gemeente, zal de gemeente met deze bedrijven in overleg treden in hoeverre zij in Nunspeet kunnen blijven. De gemeente heeft werkgelegenheid hoog in het vaandel Rechthebbende veronderstelt dat geen optimale marktprijs kan worden behaald als rechthebbende de intentie zou hebben om zijn onroerende zaak op de vrije markt aan te bieden.

Geen aanpassing van het besluit.

Geen aanpassing van het besluit

Geen aanpassing van het besluit.

-7-

Artikel 13 lid 4 Wvg waarborgt de belangen van de belanghebbende door de toepassing van artikel 40b t/m 40f Ow. Daarbij is ook van belang dat de wetgever zelf bij de totstandkoming van de Wvg het met het vestigen van een voorkeursrecht te dienen algemene belang heeft afgewogen tegen het individuele financiële belang van de betrokken grondeigenaren, zodat het enkele financiële belang niet meer afzonderlijk in de afweging behoeft te worden betrokken.

Risico’s Risico's van de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht zijn nauwelijks aanwezig. Echter, de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht kan betekenen dat de percelen aan de gemeente te koop wordt aangeboden. In geval van voorgenomen verwerving zal de eventuele aankoop dienen te geschieden conform de daarvoor staande normen (de werkelijke waarde), hetgeen op dat moment uiteraard wel financiële consequenties heeft. Indien de gemeente niet reageert binnen de termijn van 6 weken na een aanbod van de eigenaar, dan volgt sanctie: de eigenaar is dan gedurende drie jaar vrij om zijn perceel aan een andere partij te vervreemden. Verder is het van belang dat de termijnen in de Wvg worden nageleefd, aangezien dit zonder uitzondering allemaal fatale termijnen betreffen. De 'sanctie' is dat als deze termijnen niet worden nageleefd de eigenaar/beperkt gerechtigde gedurende een periode van drie jaar mag vervreemden aan een willekeurige derde. Kosten en dekking n.v.t. Vervolg Publicaties De bekendmaking wordt gepubliceerd in het Gemeenteblad van Nunspeet en in het plaatselijk huis-aan-huisblad ‘De Nunspeter Koerier en voorts op de gebruikelijke wijze. Het gemeentelijk voorkeursrecht treedt in werking de dag na publicatie van de bekendmaking in het Gemeenteblad van Nunspeet, ofwel met ingang van 2 juli 2022.

Kennisgeving belanghebbende Verder worden de eigenaren op het in het besluit betrokken perceel, na de inwerkingtreding van het gemeentelijk voorkeursrecht, over de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht geïnformeerd door middel van een kennisgeving met bijlagen, waaronder een uitgebreide notitie over de betekenis van het gemeentelijk voorkeursrecht.

-8-

Inschrijving van het voorkeursrecht Op grond van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken ('Wkpb') wordt in het gemeentelijk beperkingenregister aangetekend dat op genoemde percelen het gemeentelijk voorkeursrecht van toepassing is. Verder worden de gemeentelijke beperkingen in de landelijke voorziening (LV) geregistreerd op (kadastraal) perceelsniveau. Standpunt commissie Dit onderwerp is in de commissie Ruimte en Wonen tijdens haar vergadering van 13 juni 2022 aan de orde geweest. Stukken ter inzage Geen. Bijlage(n)  Concept raadsbesluit  Lijst van aangewezen percelen  Grondplantekening met kenmerk 04-S-06 d.d. 16 mei 2022  Publicatie voor Gemeenteblad van Nunspeet MVDT

Burgemeester en wethouders van Nunspeet, de secretaris, de burgemeester, mr. A. Heijkamp

C.W.J. Blom