AP 11. Bijlage Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023 (versie raad)

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

-2-

Inhoudsopgave 1.

Inleiding

3

2. Beleid en uitgangspunten Nota Grondbeleid Uitvoeringsnota Grondprijsbeleid Nota Reserves en Voorzieningen Nota Weerstandsvermogen en Risicomanagement Parameters

4 4 5 5 6 6

3.

Programmering

9

4.

Realisatie kosten en opbrengsten 2022

12

5.

Verschillenanalyse financiële uitkomst

15

6. Financiële stand van zaken per complex (in exploitatie) Molenbeek Weversweg Bedrijventerrein De Kolk Kijktuinen Bedrijventerrein Elspeet Elspeterbosweg

16 17 19 21 23 25 27

7. Financiële positie grondexploitaties Reserve grondexploitatie Winstneming Verliesnemingen voorgaande jaren Voorziening risico’s grondexploitatie Financiële risico’s en relatie met paragraaf Weerstandsvermogen

29 29 30 31 32 33

8. Strategische gronden (MVA)

34

9. Samenvatting

35

10. Bijlage: vast te stellen grondexploitaties

36

-3-

1. Inleiding In dit hoofdstuk wordt ingegaan op welke wijze het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (verder: MPG) is opgebouwd en welke doelen met het MPG worden beoogd. Dit MPG bevat een volledige actualisatie van alle grondexploitaties en een geactualiseerde risicoanalyse. Peildatum voor de berekeningen is 1 januari 2023, maar ook eventuele belangrijke ontwikkelingen na deze datum zijn in dit MPG verwerkt. Wijzigingen in het kader van dit MPG zijn enkel financieel-technisch van aard. Besluitvorming met betrekking tot de bijstelling van planinhoudelijke aspecten vindt plaats middels afzonderlijke besluitvorming per project. Het MPG wordt eenmaal per jaar opgesteld en de uitkomsten worden verwerkt in de jaarrekening. Het doel van dit MPG is om te informeren over de volgende onderwerpen: • Beleid en uitgangspunten ten aanzien van grondexploitaties • Programmering: inzicht in de (woning)aantallen binnen de gemeentelijke plannen • Stand van zaken en toekomstverwachtingen grondexploitaties, waaronder: • Realisatie en prognose kosten en opbrengsten • Verschillenanalyse financiële uitkomst • Financieel overzicht grondexploitaties • Specifieke projectrisico’s • Financiële positie grondbedrijf • Strategische gronden In het hoofdstuk Samenvatting worden de verschillende voorstellen weergegeven.

-4-

2. Beleid en uitgangspunten Het beleid van de gemeente Nunspeet ten aanzien van de grondexploitaties ligt vast in de volgende beleidsdocumenten: • Nota Grondbeleid 2017-2020 • Uitvoeringsnota Grondprijsbeleid • Nota Reserves en Voorzieningen • Nota Weerstandsvermogen en Risicomanagement • Parameters die binnen de grondexploitaties gehanteerd worden

Nota Grondbeleid De Nota Grondbeleid 2017-2020 is door de gemeenteraad vastgesteld op 29 juni 2017. In 2023 zal de nota grondbeleid worden herzien. In de nota is vastgelegd dat de gemeente Nunspeet met het voeren van grondbeleid de volgende doelstellingen wenst te realiseren: 1. Het waarborgen van een duurzame en veilige leefomgeving door een optimale ruimtelijke inrichting. 2. Het voeren van regie over ruimtelijke ontwikkelingen. 3. Het optimaliseren van het financiële resultaat van de grondexploitaties. Andere belangrijke aandachtspunten die in deze nota zijn opgenomen: •

•

•

Bij gebiedsontwikkeling wordt gekozen voor een aanpak op maat waarbij het (kunnen) voeren van gemeentelijke regie voorop staat. Waar mogelijk gebeurt dit door actieve verwerving en ontwikkeling van grond, waar nodig of wenselijk kunnen ook andere, minder vergaande vormen van regie worden toegepast. De keus voor actief grondbeleid wordt gekoppeld aan hetzij een minimaal budget neutrale ontwikkeling binnen tien jaar of, als dat financieel gezien niet mogelijk is, aan een specifiek maatschappelijk belang dat niet door andere partijen wordt ingevuld. Als actief grondbeleid niet mogelijk of wenselijk is, wordt voor faciliterend grondbeleid gekozen onder de voorwaarden dat de ontwikkeling gewenst is en past binnen het ruimtelijk beleid van de gemeente, dat de ontwikkeling voor rekening en risico van de ontwikkelende partijen komt en dat het volledige kostenverhaal is verzekerd. De gemeente Nunspeet gebruikt de reserve grondexploitatie om risico’s af te dekken. Er wordt jaarlijks aan de raad ter besluitvorming een Meerjarenperspectief Grondexploitaties aangeboden. In dit MPG wordt een prognose weergegeven van de toekomstige ontwikkeling van de reserve grondexploitatie in de relatie tot de toekomstige ontwikkelingen.

Winst- en verliesnemingen: • Winstneming: de gemeente hanteert de volgende uitgangspunten voor de voorlopige winstneming in lopende exploitaties: • Er is een actuele grondexploitatie. • Tussentijdse winstneming gaat per vastgestelde grondexploitatie. • De commissie BBV heeft in de notitie Grondexploitatie van juli 2019 aanbevolen om tussentijds winst te nemen als hier voldoende zekerheid over bestaat. De Percentage of Completion (POC) methode die hierbij wordt aangeraden, wordt verder in deze notitie toegelicht. • Verliesneming: wanneer de boekwaarde van de strategische gronden hoger is dan de marktwaarde van de gronden waardeert de gemeente deze gronden af tot marktwaarde. Bij een verliesgevende grondexploitatie vormt de gemeente voor het tekort een verliesvoorziening ten laste van de reserve grondexploitatie.

-5-

Uitvoeringsnota Grondprijsbeleid Middels de Uitvoeringsnota Grondprijsbeleid 2018-2019 is de systematiek van bepaling van de grondprijzen vastgesteld. Algemeen uitgangspunt volgens deze nota is dat grond voor marktprijzen wordt verkocht. Een korting op marktprijzen kan alleen in bijzondere gevallen verleend worden. In deze laatste nota zijn ook vereenvoudigingen aangebracht in de gehanteerde prijzen voor de verschillende kavels. Hierdoor wordt voor alle kavels binnen dezelfde kern dezelfde prijs gehanteerd. Het onderscheid tussen de typen kavels wordt gemaakt door de verschillende referentieoppervlakten, waardoor het prijsonderscheid tussen de verschillende typen kavels ontstaat. De herziening van de Uitvoeringsnota Grondprijsbeleid zal in 2023 plaatsvinden. Vooruitlopend hierop heeft het college in mei 2021 besloten om de uitgifteprijzen voor woningbouwgrond te actualiseren. De geactualiseerde prijzen zijn vorig jaar doorgevoerd in de grondexploitaties bij het MPG 2022. Daarnaast heeft het college in februari 2021 de uitgifteprijzen voor Bedrijventerrein De Kolk – Deel GPS verhoogd.

Nota Reserves en Voorzieningen In de door de raad in juni 2022 vastgestelde Nota Reserves en Voorzieningen (herijking 2022) wordt ingegaan op de reserve grondexploitatie. Om nu en in de toekomst verzekerd te zijn van een gezonde basis voor grondexploitaties, is het op peil houden van de reserve van essentieel belang. Het weerstandsvermogen moet zodanig van omvang zijn dat (on)verwachte risico’s en (niet) kwantificeerbare verliezen kunnen worden opgevangen. Hierbij kan gedacht worden aan de in exploitatie genomen complexen, de nog niet in exploitatie genomen complexen, verevening tussen winstgevende en verliesgevende locaties, en risico’s als de looptijd van de exploitaties, procedurestagnaties, prijs- en rentestijgingen, actieve grondverwerving en de eventuele rol die een projectontwikkelaar speelt. Deze factoren laten zich niet in zijn geheel kwantificeren. Er is een bodem- en plafondbedrag vastgesteld voor de reserve grondexploitatie. De berekening van deze bedragen is opgenomen in de Nota Reserves en Voorzieningen. Voor 2022 luiden deze bedragen als volgt: • Bodembedrag: € 1.143.000 • Plafondbedrag: € 10.740.000 De stand van de reserve grondexploitatie per 31 december 2021 is € 8.382.385. In de Nota Reserves en Voorzieningen 2022 wordt ook ingegaan op de voorziening risico’s grondexploitatie. In deze voorziening zit per 31 december 2021 een bedrag van € 445.834.

Dit bedrag dient ter afdekking van verliezen in de grondexploitaties. Dit bedrag is samengesteld uit de verliezen van De Kolk facilitair deel, Weversweg en Elspeterbosweg. De Nota Reserves en Voorzieningen, herijking 2023, zal in de raad van juni 2023 worden aangeboden. In deze herijking worden de cijfers verwerkt die voortkomen uit de actualisaties van de grondexploitaties zoals gepresenteerd in dit MPG 2023.

-6-

Nota Weerstandsvermogen en Risicomanagement De Nota Weerstandsvermogen en Risicomanagement 2020 is op 20 februari 2020 door de raad vastgesteld. Deze nota zal in 2024 geëvalueerd en geactualiseerd worden. In de nota is de grondexploitatie als onderdeel genoemd voor de identificatie van de risico’s. Een belangrijke beheersingsmaatregel die onze gemeente hanteert is de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties, wat via het onderliggende MPG wordt toegelicht. Daarnaast wordt binnen de reserve grondexploitatie een bodembedrag (financiële buffer) aangehouden die varieert met de omvang van de risico’s die (kunnen) worden gelopen.

Parameters Vorig jaar zijn voor het MPG 2022 de volgende uitgangspunten gehanteerd:

Tabel 1: parameters MPG 2022.

Voor het MPG 2023, waarin de grondexploitaties worden geactualiseerd naar prijspeil 1-1-2023, wordt er voor gekozen om de parameters verder te specificeren naar type kosten en opbrengsten. De parameters voor opbrengstenstijgingen worden uitgesplitst naar type (grond)opbrengst en de kostenstijgingen worden verder uitgesplitst naar type kosten. Daarnaast wordt er onderscheid gemaakt tussen korte termijn (2023), middellange termijn (2024-2025) en lange termijn (2026 en verder). De voornaamste bron voor de parameters is de Outlook Grondexploitaties van Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling die jaarlijks wordt gepubliceerd. Voor het MPG 2023 gelden de volgende parameters:

Tabel 2: parameters MPG 2023.

Wat volgt is een nadere onderbouwing van de parameters.

-7-

Opbrengstenstijgingen De grondopbrengsten voor woningbouw binnen de grondexploitaties worden bepaald door het grondprijsbeleid van de gemeente Nunspeet (vastgesteld door het college op 17 mei 2021 1) . Het uitgangspunt is dat (zodra het plan concreet genoeg is uitgewerkt) alle te verkopen gronden nog worden getaxeerd of dat de grondwaarde bepaald wordt middels een tender. Indien er een tender of een project-specifieke taxatie is uitgevoerd dan geldt de grondwaarde die daar uit volgt als grondopbrengst in de grondexploitatie. De verwachting is dat de grondopbrengsten voor vrije sector woningbouw niet stijgen voor de jaren 2023 t/m 2025 omdat de verkoopwaarden voor nieuwbouwwoningen stabiliseren (of zelfs licht dalen) terwijl de woningbouwkosten stijgen 2. De opbrengstenstijging is daarom 0% voor de jaren 2023 t/m 2025. Dit geldt zowel voor projectmatige bouw als zelfbouw (PO). De lange termijn is onzeker en vanaf 2026 wordt er aangesloten bij het langjarige streefpercentage voor inflatie van de Europese Centrale Bank (2%). Dit is in lijn met de Outlook Grondexploitaties van Metafoor. De grondprijzen voor sociale woningbouw zijn in 2021 vastgesteld 3 en deze prijzen gelden nog in 2023. De verwachting is dat er voor 2024 en 2025 geen gewijzigde sociale grondprijzen worden vastgesteld, dus voor de periode t/m 2025 is de verwachte stijging 0%.

Voor de lange termijn (vanaf 2026) wordt aangesloten bij het langjarige streefgemiddelde voor inflatie van de ECB (2%). De uitgifteprijzen voor bedrijventerrein De Kolk/GPS zijn vrij recent geactualiseerd (februari 2021 4) en de verwachting voor dit type bedrijventerrein is dat de grondwaarde stabiel is en blijft de komende jaren5. Voor 2023 t/m 2025 wordt geen opbrengstenstijging gerekend. Vanaf 2026 wordt er aangesloten bij het langjarige streefpercentage voor inflatie van de ECB (2%). Naast de drie bovenstaande uitgiftecategorieën (vrije sector woningbouw, sociale woningbouw en bedrijventerrein) zijn er momenteel geen andere gronduitgifte-categorieën in de lopende grondexploitaties. Voor overige opbrengsten in de grondexploitaties (bijv. huur- of pachtinkomsten of subsidies) wordt per post bekeken welke parameters gehanteerd worden.

Kostenstijgingen De verwachting voor Grond, Weg en Waterbouw-kosten is dat deze de komende jaren relatief hard stijgen vanwege een schaarste aan bouwmaterialen, personeelstekorten en hoge energiekosten 6. Er wordt een kostenstijging verwacht van 6% in 2023, 4% in 2024 en 2025 en 2% vanaf 2026. Voor bouw- en woonrijp maken, sloop- en saneringskosten, grondwerken, civiele kosten en tijdelijke beheerskosten in de grondexploitaties worden deze parameters gehanteerd. Ook voor de plankosten en kosten voor voorbereiding en toezicht wordt een stijging verwacht, met name als gevolg van de krappe arbeidsmarkt. De parameters zijn gelijk aan die van de GWWkosten. Voor verwervingskosten wordt aangesloten bij de parameters woningbouw en bedrijventerreinen. Ook voor de kostenstijgingen geldt dat als er overige kosten zijn opgenomen die niet onder bovengenoemde kosten vallen er per post bekeken wordt welke parameters realistisch zijn.

1 Collegebesluit 17 mei 2021, Actualisatie uitgifteprijzen woningbouwgrond 2 Outlook Grondexploitaties 2023 van Metafoor, onderdeel ‘Grondwaarde woningbouw’ 3 Collegebesluit 17 mei 2021, Actualisatie uitgifteprijzen woningbouwgrond 4 Collegebesluit 8 februari 2021, Aankoop gronden en stikstofrechten G.P.S. 5 Outlook Grondexploitaties 2023 van Metafoor, onderdeel ‘Bedrijfsruimte en logistiek’ 6 Outlook Grondexploitaties 2023 van Metafoor, onderdeel ‘Kosten’

-8-

Indexatie De bovenstaande parameters voor de kostenstijgingen zijn inschattingen voor de komende jaren, oftewel deze zijn toekomstgericht. Het uitgangspunt in de grondexploitaties is om actuele kostenramingen te hebben (op prijspeil 1-1-2023), maar het komt voor dat er geen actuele raming is en dat uitgegaan wordt van een eerder opgestelde kostenraming. Deze raming op prijspeil 1-1-2022 moet dan geïndexeerd worden naar 1-1-2023. Voor de indexatie van civiele kostenramingen van 1-1-2022 naar 1-1-2023 wordt een percentage van 7,2% gebruikt, gebaseerd op het indexcijfer voor GWW-kosten volgens Bouwkostenkompas7. Voor de indexatie van overige kostenramingen wordt een percentage van 9,6% gebruikt, gebaseerd op de Consumentenprijsindex van het CBS 8.

Rente Het rentepercentage dat wordt gehanteerd in de grondexploitaties is berekend op basis van de uitgangspunten zoals geformuleerd in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Slechts de (werkelijke) rente over het vreemd vermogen worden toegerekend. Hiertoe wordt de gemiddelde rente over het vreemd vermogen en de verhouding tussen het eigen en het vreemd vermogen gebruikt om de rente te berekenen. Het rentepercentage is bepaald op 0,65% 9.

Overige uitgangspunten • •

Er wordt geen rente bijgeschreven op de strategische gronden en panden (MVA). De rente wordt direct ten laste van de jaarexploitatie gebracht. In projecten waar reeds specifieke prijsafspraken zijn gemaakt of al met bepaalde werkzaamheden is begonnen, kan worden afgeweken van de algemene parameters zoals genoemd in deze notitie.

7 Indexcijfer voor GWW kosten op Bouwkostenkompas.nl, periode 1 januari 2022 tot 1 januari 2023 8 Consumentenprijsindex Alle Bestedingen volgens CBS Statline, periode december 2021 tot december 2022 9 Rente 2023: afgerond € 337.000 en leningenportefeuille: afgerond 21,1 miljoen euro met een aandeel

vreemd vermogen van 40,48% (overzicht opgenomen geldleningen en geprognotiseerde balans).

-9-

3. Programmering Wonen De Woonvisie van de gemeente Nunspeet is in februari 2020 vastgesteld10. Deze is gebaseerd op een uitgevoerd woonbehoefteonderzoek. Uit de Woonvisie blijkt dat er binnen de gemeente Nunspeet volop behoefte is aan nieuwe woningen. Ondanks dat de gemeente op een aantal locaties zelf, door middel van het voeren van een actief grondbeleid, een aantal woningbouwontwikkelingen mogelijk maakt (zoals in Molenbeek en de voormalige locatie van de Kijktuinen) wordt er nog niet in de behoefte aan woningen voorzien zoals deze uit het woonbehoefteonderzoek naar voren komt. In het volgende overzicht is zichtbaar in welke mate het aanbod van de plannen van de gemeente Nunspeet past binnen de aantallen van het behoefteonderzoek voor de resterende periode tot 2025. Woonvisie (restant behoefte t/m 2025) Categorie Sociale huur (huur tot € 763 per maand) 84 Middeldure huur (€ 763-€ 1.042 per maand) 28 Vrije sector huur (> € 1.042 per maand) 0 Sociale koop tot € 215.000 90 Sociale koop € 215.000 tot € 265.000 88 Middeldure koop € 265.000 tot € 350.000 69 Dure koop € 350.000 en meer 85 Totaal 444

Totale plannen gem. Nunspeet (restant aantal woningen) 0 0 0 0 26 10 12 48

Molenbeek 0 0 0 0 4 0 1 5

Kijktuinen Weversweg 0 0 0 0 0 0 0 0 22 0 10 0 7 4 39 4

Tabel 3: Restant behoefte vanuit woonvisie vs. gemeentelijke plannen.

De plannen van de gemeente Nunspeet vallen binnen de aantallen van de Woonvisie. De gemeentelijke plannen zijn momenteel echter niet voldoende in omvang om te voldoen aan de woningbehoefte tot en met 2025. Er zijn een aantal plannen in voorbereiding die mogelijk bij gaan dragen aan het invullen van deze behoefte, zoals ’t Hul Noord en Feithenhof in Nunspeet en een uitbreiding van het plan Weversweg in Hulshorst. Werken Op het bedrijventerrein De Kolk is in totaal 22,5 hectare uit te geven grond, waarvan 14 hectare door de gemeente. 4,2 hectare betreft de zelfrealisatie van een derde. Aan de grondexploitatie De Kolk is tot slot het deel gronden GPS toegevoegd. Dit betreft de aankoop van 5 hectare grond na faillissement GPS. Hiervan is 4,3 hectare uitgeefbaar. Daarnaast wordt er in Elspeet een bedrijventerrein ontwikkeld met ongeveer 2,9 hectare aan uit te geven bedrijfskavels.

10 Goed wonen in de Gemeente Nunspeet (Woonvisie gemeente Nunspeet 2020-2025)

- 10 -

Planning en realisatie 2022 Het aantal verkochte kavels woningen en hectares bedrijventerrein zijn voor 2022 als volgt samen te vatten:

Aantallen woningen Molenbeek Kijktuinen Elspeterbosweg

Planning 2022 Realisatie 2022 Verschil 20 69 49 23 45 22 9 9 0

Hectares bedrijventerrein De Kolk - Oorspronkelijk deel De Kolk - GPS

0,35 1,59

0,35 0

0 -1,59

Tabel 4: planning vs. realisatie 2022.

Toelichting van de afwijkingen en consequenties voor de herziening grondexploitaties, zoals verwerkt in dit MPG: • De kaveluitgifte in Molenbeek is sneller verlopen dan van tevoren was ingeschat. Alle kavels voor de ontwikkelmaatschappij zijn verkocht en er is nog 1 gemeentelijke PO-kavel uit te geven in 2023. Daarnaast is er nog grond voor de realisatie van 4 woningen uit te geven nabij de supermarkt. • Naast de 23 sociale huurwoningen die gepland stonden in 2022 is in het project Kijktuinen ook de kavel uitgegeven voor de realisatie van 22 middeldure huurwoningen. Er zijn dus meer kavels uitgegeven dan dat was voorzien in 2022. • De grond in het project Elspeterbosweg voor de realisatie van 9 woningen is uitgegeven in 2022. • De kavelverkoop van de laatste kavel in het oorspronkelijke deel van bedrijventerrein De Kolk heeft plaatsgevonden in 2022. De verwachting was dat de kaveluitgifte in het deelgebied GPS ook zou beginnen in 2022, maar dit heeft vertraging opgelopen. Uitgifteprognose wonen Onderstaand is de huidige uitgifteprognose voor woningbouwkavels weergegeven, in vergelijking met de uitgifteprognose bij het MPG van voorgaande jaren:

Figuur 1: uitgifteprognose woningbouw.

In de MPG’s 2022 en 2021 werden aanzienlijk meer grondverkopen voorzien in de jaren 2023 en 2024 dan in het MPG 2023. Dit komt met name door een versnelling van de kaveluitgifte in Molenbeek. In 2022 zijn meer kavels opgeleverd dan was gepland. Het (gemeentelijke) aanbod voor de komende jaren is daardoor nu bijna opgedroogd. Er zijn wel een aantal plannen in voorbereiding, maar op dit moment zijn er nog 48 kavels voor woningen uit te geven in 2023 en 2024.

- 11 -

Per project en per woningtype ziet de planning er als volgt uit:

Weversweg Dure koop € 365.000 en meer Molenbeek Sociale huur (huur tot € 752 per maand) Vrije sector huur ( > € 1.019 per maand) Betaalbare koop € 200.000 tot € 265.000 Middeldure koop € 265.000 tot € 350.000 Dure koop € 350.000 en meer Kijktuinen Sociale huur (huur tot € 752 per maand) Betaalbare koop € 200.000 tot € 265.000 Middeldure huur Middeldure koop € 265.000 tot € 350.000 Dure koop € 350.000 en meer Elspeterbosweg Betaalbare koop € 200.000 tot € 265.000 Dure koop € 350.000 en meer Totaal

2022 (gerealiseerd)

2023

2024

2025

totaal nog te realiseren

0

0

4

0

4

0 0 8 30 31

0 0 0 0 1

0 0 4 0 0

0 0 0 0 0

0 0 4 0 1

23 0 22 0 0

0 22 0 0 0

0 0 0 10 7

0 0 0 0 0

0 22 0 10 7

7 2

0 0

0 0

0 0

0 0

25

0

48

123 23 Tabel 5: woningbouwplanning per project.

Uitgifteprognose werken In het volgende overzicht is de huidige uitgifteprognose voor de bedrijventerreinen (bedrijventerrein De Kolk en bedrijventerrein Elspeet) weergegeven in aantallen hectares, in vergelijking met de uitgifteprognose in het MPG van de voorgaande jaren:

Figuur 2: uitgifteprognose niet-woningbouw.

De uitgifte van het deelgebied GPS van bedrijventerrein De Kolk staat gepland in 2024 en 2025. In het MPG 2022 stond de kaveluitgifte in deelgebied GPS deels als uitgeefbaar in 2022, maar er is nog niet met de gronduitgifte begonnen en deze is doorgeschoven naar 2024 en 2025. Voor het bedrijventerrein Elspeet geldt dat de kaveluitgifte gefaseerd is van 2023 tot en met 2026, terwijl in het vorige MPG werd uitgegaan van kaveluitgifte in de periode 2023 tot en met 2025.

- 12 -

4. Realisatie kosten en opbrengsten 2022 In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven in de realisatie van kosten en opbrengsten binnen de grondexploitaties gedurende 2022. Het gaat om de volgende aspecten: • Ontwikkeling boekwaarde kosten 2022 • Ontwikkeling boekwaarde opbrengsten 2022 • Gerealiseerde kosten 2022 • Gerealiseerde opbrengsten 2022 Ontwikkeling boekwaarde kosten 2022 Totaal zit er voor alle grondexploitaties ca. € 78,6 miljoen in de boekwaarde aan de kostenkant. Hiervan is ca. € 76 miljoen in de periode tot en met 31-12-2021 gerealiseerd, waarvan ca. € 8 miljoen aan winstnemingen. Afgelopen jaar is er ca. € 2,6 miljoen aan de boekwaarde toegevoegd, waarvan € 0,5 miljoen bestaat uit het terugdraaien van eerder genomen winst uit het project Molenbeek.

Molenbeek Weversweg De Kolk Kijktuinen Bedrijventerrein Elspeet Elspeterbosweg Totaal

Winstneming Overige BW Winstneming Overige BW t/m '21 t/m '21 '22 '22 € 4.522.670 € 32.046.204 -€ 491.019 € 1.216.564 €0 € 4.529.489 €0 € 97.721 € 3.427.443 € 26.424.622 -€ 42.121 € 344.214 € 36.043 € 1.718.900 € 34.608 € 965.569 € 11.167 € 2.746.047 -€ 11.167 € 126.517 €0 € 521.263 €0 € 325.223 € 7.997.323 € 67.986.525 -€ 509.699 € 3.075.808

Totaal € 37.294.419 € 4.627.210 € 30.154.158 € 2.755.120 € 2.872.564 € 846.486 € 78.549.958

Tabel 6: boekwaarde kosten.

Ontwikkeling boekwaarde opbrengsten 2022 Aan de opbrengstenkant zit er totaal ca. € 74,3 miljoen in de boekwaarde. Hiervan is ca. € 64,1 miljoen t/m 31-12-2021 gerealiseerd, zoals bekend vanuit het vorige MPG. Afgelopen jaar is er ca. € 10,2 miljoen aan de geboekte opbrengsten toegevoegd.

Molenbeek Weversweg Hulshorst De Kolk Kijktuinen Bedrijventerrein Elspeet Elspeterbosweg Totaal

BW t/m '21 € 34.317.343 € 4.114.108 € 24.473.033 € 675.000 € 417.695 € 133.758 € 64.130.937 Tabel 7: boekwaarde opbrengsten.

BW '22 € 7.004.416 €0 € 1.015.062 € 1.636.992 € 42.024 € 512.720 € 10.211.214

Totaal € 41.321.759 € 4.114.108 € 25.488.095 € 2.311.992 € 459.719 € 646.478 € 74.342.151

- 13 -

Gerealiseerde kosten 2022 De gerealiseerde kosten in vergelijking met de verwachting volgens het MPG voorgaand jaar zijn als volgt.

Figuur 3: planning vs. realisatie kosten 2022.

Op totaalniveau werd er in de grondexploitaties voor 2022 circa 4,6 miljoen aan kosten geraamd. De werkelijk gemaakte kosten zijn 3,1 miljoen. Al met al zijn er geen grote overschrijdingen geweest binnen de grondexploitaties of onvoorziene uitgaven van grote omvang. De belangrijkste verschillen in de gemaakte kosten zijn als volgt te verklaren: •

•

•

•

•

•

Molenbeek: De gerealiseerde kosten voor Molenbeek in bovenstaande figuur zijn exclusief een correctie op de eerder genomen tussentijdse winstneming. Deze is als negatieve kostenpost opgenomen in de grondexploitatie en het bedrag is ca. € 0,5 miljoen. De gemaakte kosten exclusief deze correctie zijn dus ca. € 1,2 miljoen versus geraamd € 1,7 miljoen. De kosten vallen met name lager uit dan gepland omdat de kosten voor het woonrijp maken van fase 2 lager zijn uitgevallen. Weversweg: De geraamde kosten voor 2022 waren € 34.000 en daadwerkelijke gemaakte kosten zijn € 98.000. Dit komt omdat er in 2022 is begonnen met de voorbereidingen voor het nieuwe bestemmingsplan voor de locatie Weversweg in Hulshorst. Daardoor zijn er meer interne en externe uren gemaakt dan voorzien en zijn er onderzoekskosten gemaakt in het kader van het nieuwe bestemmingsplan. De Kolk: Het verschil in de gemaakte kosten in vergelijking met de geplande kosten (ca. € 0,7 miljoen minder) komt met name doordat er in het MPG 2022 vanuit werd gegaan dat in 2022 begonnen zou zijn met het bouwrijp maken van het deel GPS. Dat is nog niet gebeurd. Daarnaast zijn de kosten voor de woonrijp maak werkzaamheden in het oorspronkelijke deelgebied meegevallen. Kijktuinen: Er was circa € 1 miljoen aan kosten geraamd voor het project Kijktuinen en er is ook voor circa € 1 miljoen aan kosten gemaakt.

Op het niveau van de verschillende kostensoorten bekeken is er wel een overschrijding van het bedrag voor plankosten, maar daar staat tegenover dat de geraamde kosten voor het bouwrijp maken lager zijn uitgevallen. Bedrijventerrein Elspeet: Er zijn minder kosten uitgegeven dan voorzien bij de laatste herziening. Dat komt omdat er vanuit werd gegaan dat er in 2022 begonnen zou zijn met het bouwrijp maken van het gebied. Er heeft vertraging opgetreden vanwege bezwaren tegen het bestemmingsplan en daardoor zijn deze kosten nog niet gemaakt. Elspeterbosweg: Er zijn ongeveer even veel kosten gemaakt als dat was voorzien bij het vorige MPG. Er is een lichte overschrijding geweest van de gemaakte plankosten, maar daar staat tegenover dat de kosten voor het inrichten van het terrein binnen budget gebleven zijn.

- 14 -

Gerealiseerde opbrengsten 2022 De gerealiseerde opbrengsten in vergelijking met de verwachting volgens het MPG van voorgaand jaar zijn als volgt:

Figuur 4: gerealiseerde opbrengsten 2022.

In totaal werd er in 2022 een bedrag van 6,3 miljoen aan opbrengsten verwacht, maar is er daadwerkelijk 10,2 miljoen ontvangen. De belangrijkste verschillen in de gerealiseerde opbrengsten zijn als volgt te verklaren: • • •

• • •

Molenbeek: In Molenbeek heeft een versnelling van de kaveluitgifte voor fase 3 plaatsgevonden in 2022. Bijna alle kavels zijn verkocht. Dit was niet voorzien bij het MPG 2022, daarom zijn er meer opbrengsten gerealiseerd dan was verwacht. Weversweg: Voor het project Weversweg werden geen opbrengsten verwacht in 2022 en er zijn ook geen opbrengsten ontvangen. De aandacht binnen het project ligt op de voorbereidingen voor het nieuwe bestemmingsplan. De Kolk: De belangrijkste reden voor het verschil in gerealiseerde opbrengsten ten opzichte van de verwachting is het niet realiseren van de geplande opbrengsten voor het deel gronden GPS door projectvertraging. Deze opbrengsten zijn doorgeschoven naar 2023. Wel is in 2022 de laatste kavel voor het oorspronkelijke gemeentelijke deel uitgegeven. Kijktuinen: Er zijn meer opbrengsten gerealiseerd dan de verwachting was voor het project Kijktuinen. Dat komt omdat naast de 23 sociale huurwoningen die gepland stonden in 2022 ook de kavel is uitgegeven voor de realisatie van 22 middeldure huurwoningen. Bedrijventerrein Elspeet: Voor dit projecten werden nog geen grondopbrengsten verwacht in 2022. Wel zijn er opbrengsten uit pacht ontvangen in 2022. Elspeterbosweg: De uitgifte van de gronden is opgeschoven stond gepland in 2022 en de opbrengsten zijn ook daadwerkelijk in 2022 gerealiseerd.

- 15 -

5. Verschillenanalyse financiële uitkomst In dit hoofdstuk wordt de financiële uitkomst op einddatum van het project vergeleken met deze uitkomst zoals gesteld bij het vorige MPG. Financiële uitkomst grondexploitaties De financiële uitkomst van de grondexploitaties naar de huidige inzichten, in vergelijking met voorgaande MPG, is als volgt samen te vatten:

Figuur 5: uitkomst grondexploitaties MPG 2022 vs. 2023.

Toelichting per complex: • Het resultaat van het project Molenbeek is flink verminderd ten opzichte van afgelopen jaar. Dit komt doordat de grondopbrengsten voor fase 3 vorig jaar abusievelijk inclusief BTW in de grondexploitatie stonden en in het MPG 2023 is de BTW gecorrigeerd uit de grondopbrengsten. Er is een nabetaling voor de grondverwerving geweest en een indexatie van de nog te maken kosten. Daarnaast is het oppervlakte van de nog uit te geven CPO-kavel kleiner (en dus de grondopbrengst lager), maar daar staat tegenover dat er minder plankosten worden verwacht en dat de kantoorkavel aan het project is toegevoegd. Het resultaat neemt af van ca. € 2 miljoen naar ca. € 0,5 miljoen. • Het resultaat van het project Weversweg is verminderd ten opzichte van het voorgaande jaar. Dit komt doordat in 2023 de voorbereidingen plaatsvinden (en in 2022 plaats hebben gevonden) voor het nieuwe bestemmingsplan. Dit brengt extra plankosten en onderzoekskosten met zich mee. De verwachting is dat deze kosten toekomstgericht worden gedekt uit de verkoop van de gronden na vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan. • Het resultaat voor de Kolk gaat er iets op achteruit. In vergelijking met vorig MPG is het eindresultaat verminderd met circa € 80.000.

De doorgevoerde wijzigingen die het grootste effect hebben op het eindresultaat zijn een toename van de plankosten, een aanvullende (ontvangen) exploitatiebijdrage en een verlaging van de nog te maken kosten voor het afronden van de openbare ruimte in het oorspronkelijke deelgebied. • Het resultaat voor Kijktuinen is met verminderd ten opzichte van het voorgaande jaar. Dit komt met name door een herijking van de nog te maken plankosten. • Ook voor het Bedrijventerrein Elspeet geldt dat er nog weinig budget voor plankosten in de grondexploitatie was opgenomen en op basis van een actuele plankostenraming is het budget verhoogd. Dit heeft tot gevolg dat het resultaat negatief is geworden. • Het resultaat van Elspeterbosweg is nagenoeg gelijk gebleven ten opzichte van vorig jaar.

- 16 -

6. Financiële stand van zaken per complex (in exploitatie) In dit hoofdstuk is de financiële stand van zaken per complex weergegeven. Hier wordt ingegaan op alle in exploitatie genomen gronden. Te weten: • • • • • •

Molenbeek Weversweg De Kolk Kijktuinen Bedrijventerrein Elspeet Elspeterbosweg

Figuur 6: overzichtskaart locaties grondexploitaties.

- 17 -

Molenbeek Kerninformatie project Voor het project Molenbeek zijn verschillende bestemmingsplannen vastgesteld. In 2016 is fase 1 vastgesteld, in 2018 fase 2 en in 2021 fase 3. Deze fases vallen onder dezelfde grondexploitatie. Alle opbrengsten voor fase 1 zijn reeds ontvangen (inclusief de grondopbrengsten voor de supermarkt en de bijbehorende sociale huurwoningen). Voor fase 2 zijn alle kavels uitgegeven en voor deze fase vinden in 2023 nog de laatste werkzaamheden voor het woonrijp maken plaats. Fase 3 is bouwrijp en in 2023 zijn bijna alle kavels in fase 3 verkocht. Verder zijn er nog 4 woningbouwkavels nabij de supermarkt te verkopen en een kavel voor de realisatie van een kantoor. Programma Het totaal programma bestaat uit circa 485 woningen, de realisatie van een supermarkt en een kantoor. De verschillende woningtypen binnen het programma zijn appartementen, rijwoningen, tweekappers en vrijstaande woningen. Dit zijn zowel huur- als koopwoningen. Deze zullen op diverse wijzen worden aangeboden; door ontwikkelaars, verhuurders, in CPO-vorm of door de gemeente rechtstreeks aan de eindbewoners in de vorm van particulier opdrachtgeverschap. Ontwikkelingen afgelopen jaar en komende jaren Fase 1 t/m 3 zijn bouwrijp gemaakt en voor fase 2 dient een deel van het plangebied nog woonrijp gemaakt te worden.

In 2022 is begonnen met de kavelverkoop voor fase 3 en op één kavel na zijn alle kavels in fase 3 verkocht. In 2022 is ook begonnen met de bouw van de supermarkt en de appartementen. De verwachting is dat eind 2024 alle kavels verkocht zijn, inclusief de CPO-kavel voor 4 woningen naast de supermarkt en de kantoorkavel die dit jaar aan de grondexploitatie is toegevoegd. Resultaat Ten opzichte van de vorige exploitatie zijn er een aantal verschillen. Bij het MPG 2022 was het resultaat van de grondexploitatie Molenbeek ca. € 2 miljoen euro positief. Bij de herziening naar prijspeil 1-1-2023 zijn er een aantal wijzigingen die van invloed zijn op het resultaat: • Aan de kostenkant is de laatste betaling voor de grondverwerving gedaan en een indexatie doorgevoerd van de nog te maken kosten voor het woonrijp maken en verdere inrichting van het gebied. • Voor de grondopbrengsten van fase 3 is in het MPG 2022 de BTW meegerekend als opbrengst in de grondexploitatie. Dit is onjuist en is in het MPG 2023 gecorrigeerd. De opbrengsten zijn hierdoor ca. € 1,5 miljoen lager. • Het uitgeefbaar oppervlakte van de CPO-kavel is kleiner t.o.v. het MPG 2022 (ca. € 100.000 minder opbrengsten). • Hier staat tegenover dat de raming voor de nog te maken plankosten is herijkt (ca. € 200.000 minder plankosten).

• De kantoorkavel is aan de grondexploitatie toegevoegd met een geschatte grondopbrengst van € 185.000. • Uit de berekening voor de verplichte tussentijdse winstname blijkt dat er in de voorgaande jaren te veel winst is genomen. Er dient een bedrag van € 491.000 aan winstneming gecorrigeerd te worden. Dit bedrag is als negatieve kostenpost opgenomen. Dit alles leidt er toe dat het resultaat wijzigt van € 2 miljoen positief (MPG 2022) naar circa € 0,5 miljoen positief (MPG 2023).

- 18 -

Winst- en verliesneming In het verleden is voor het project een bedrag van € 2,8 miljoen aan verliezen genomen. De winstneming voor 2020 en 2021 is berekend op € 4,5 miljoen. Doordat er dit jaar een aantal aanpassingen zijn gedaan die het resultaat negatief beïnvloeden is er in de voorgaande jaren te veel winst genomen en moet een bedrag van € 491.000 aan winstneming worden teruggedraaid. Samenvatting financiële uitkomst grondexploitatie Boekwaarde tm 31-12-2022 Kosten Verwerving € 15.604.803 Bouwrijp maken € 2.531.247 Woonrijp maken € 4.023.867 Plankosten € 5.863.955 Financieringskosten € 4.246.861 Kostenstijging €0 Winstnemingen € 4.031.651 Overig € 992.035

Nog te realiseren

Totaal

€0 €0 € 2.764.233 € 179.373 -€ 63.292 € 327.146 €0 € 882.879

€ 15.604.803 € 2.531.247 € 6.788.100 € 6.043.328 € 4.183.569 € 327.146 € 4.031.651 € 1.874.914

Totaal kosten

€ 37.294.419

€ 4.090.339

€ 41.384.758

Opbrengstenstijging Woningbouw Niet-woningbouw Afwaarderingen Opbrengstenstijging Overige opbrengsten

€ 34.839.651 € 3.410.325 € 2.844.232 €0 € 227.550

€ 379.950 € 185.000 €0 €0 €0

€ 35.219.601 € 3.595.325 € 2.844.232 €0 € 227.550

Totaal opbrengsten

€ 41.321.758

€ 564.950

€ 41.886.708 € 501.951

Saldo op eindwaarde Tabel 8: financiële uitkomst Molenbeek.

Belangrijkste risico’s De belangrijkste risico’s voor dit project zijn dat de kosten verder zullen stijgen. Het project Molenbeek bevindt zich echter in de laatste fase en de nog resterende risico’s worden steeds beperkter qua omvang.

- 19 -

Weversweg Kerninformatie project Het bestemmingsplan voor Weversweg fase 1 in Hulshorst is in 2009 vastgesteld. Daarna is extra grond aangekocht om tot ontwikkeling te brengen, waarvoor in mei 2020 een gewijzigde grondexploitatie door de gemeenteraad is vastgesteld. Momenteel wordt er gewerkt aan een bestemmingsplanwijziging om een verdere uitbreiding van het project Weversweg mogelijk te maken. De belangrijkste uitgangspunten voor deze uitbreiding zijn een ruim opgezette buurt te creëren met een groene en dorpse uitstraling en een afwisselend woningbouwprogramma passend bij de behoefte van Hulshorst. Programma Volgens het huidige plan zijn er nog vier twee-onder-één-kapwoningen uit te geven. In het plan Weversweg zijn reeds 56 woningen gerealiseerd in de koop- en sociale huursector. Ontwikkelingen afgelopen jaar en komende jaren De civiele werkzaamheden voor het oorspronkelijke deel zijn in 2022 volledig afgerond. In 2023 wordt een nieuw bestemmingsplan in procedure gebracht waardoor het mogelijk wordt om woningen toe te voegen aan het plan. Deze woningen maken nog geen onderdeel uit van de huidige grondexploitatie in het MPG 2023. Wel is er een extra budget opgenomen in de grondexploitatie voor de planontwikkelingskosten in 2023. In afwachting van de vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan zijn de nog uit te geven kavels voor de 4 tweekappers doorgeschoven naar 2024.

Zodra het nieuwe bestemmingsplan in procedure gaat wordt ook een nieuwe grondexploitatie aangeboden, met daarin ook de grondopbrengsten voor de aanvullende woningen. Resultaat Het resultaat wordt verwacht op circa € 336.000 negatief, in vergelijking met circa € 78.000 negatief bij het vorige MPG. Dit heeft te maken met het extra budget dat in 2023 is opgenomen voor de te maken plankosten voor het nieuwe bestemmingsplan en een overschrijding van de plankosten in het afgelopen jaar (2022). De verwachting is dat deze kosten toekomstgericht worden gedekt uit de verkoop van de gronden na vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan. Er wordt dan grond ingebracht in de grondexploitatie waar in het verleden op is afgewaardeerd. Deze grond wordt dus voor een relatief lage boekwaarde ingebracht en de verwachting is dat de aanvullende grondopbrengsten bij verkoop leiden tot een minimaal financieel sluitend resultaat. Winst- en verliesneming Naar aanleiding van de wijziging in het verwachte eindresultaat van € 78.000 negatief naar €336.000 negatief wordt de verliesvoorziening op het project verhoogd, ter dekking van het negatieve eindsaldo. In het verleden is er al circa € 676.000 aan verliezen genomen, dus het project is in realiteit meer verliesgevend.

- 20 -

Samenvatting financiële uitkomst grondexploitatie Boekwaarde tm 31-12-2022

Nog te realiseren

Totaal

Kosten Verwerving Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Financieringskosten Kostenstijging Winstnemingen Overig

€ 1.878.224 € 458.738 € 483.310 € 711.296 € 875.871 €0 €0 € 219.772

€0 € 32.835 € 20.102 € 163.884 € 7.889 € 11.196 €0 € 35.000

€ 1.878.224 € 491.573 € 503.412 € 875.180 € 883.760 € 11.196 €0 € 254.772

Totaal kosten

€ 4.627.211

€ 270.906

€ 4.898.117

Opbrengstenstijging Woningbouw Niet-woningbouw Afwaarderingen Opbrengstenstijging Overige opbrengsten

€ 3.435.956 €0 € 676.148 €0 € 2.004

€ 448.000 €0 €0 €0 €0

€ 3.883.956 €0 € 676.148 €0 € 2.004

Totaal opbrengsten

€ 4.114.108

€ 448.000

€ 4.562.108 -€ 336.007

Saldo op eindwaarde Tabel 9: financiële uitkomst Weversweg.

Belangrijkste risico’s Het belangrijkste risico in het project is dat er geen nieuw bestemmingsplan wordt vastgesteld waardoor de gemaakte plankosten niet kunnen worden terugverdiend of dat er vertraging optreedt bij het vaststellen van het nieuwe bestemmingsplan waardoor er meer kosten gemaakt worden.

- 21 -

Bedrijventerrein De Kolk Kerninformatie project Het bestemmingsplan van het bedrijventerrein De Kolk is in 2008 vastgesteld. In 2012 zijn de eerste gronden verkocht en in 2022 zijn de laatste kavels van het oorspronkelijke deel verkocht. In 2021 is het deel gronden GPS toegevoegd aan de grondexploitatie De Kolk. Hiervoor zal het grootste deel bouwrijp maken plaatsvinden in 2023, waarna de grondopbrengsten worden verwacht in 2024 en 2025. Het zelfrealisatie deel heeft een vergelijkbare planning.

Programma Het totale exploitatiegebied betreft een terrein van 34,9 hectare. Hiervan is uiteindelijk 22,4 hectare als uitgeefbaar bedrijventerrein bestemd. Van de overige delen van het terrein blijft een deel gehandhaafd en zijn delen bedoeld als retentiegebied, groen, waterafvoer en verkeer. Een onderdeel van de exploitatie is het faciliterende deel dat voor een derde wordt uitgevoerd. Zowel de inkomsten (exploitatiebijdrage) als de uitgaven (openbare voorzieningen) van dit deel zijn in de grondexploitatie verwerkt. Ontwikkelingen afgelopen jaar en komende jaren Begin 2022 heeft het laatste deel van de uitgifte van de totaal 14 hectare bedrijfskavels in het oorspronkelijke deel plaatsgevonden. Voor het oorspronkelijke deel rest alleen nog de laatste werkzaamheden voor het inrichten van de openbare ruimte. Voor het deel gronden GPS zijn de eerste bouwrijp werkzaamheden in 2021 gestart. Het grootste deel van deze werkzaamheden zal in 2023 plaatsvinden, waarna de opbrengsten worden voorzien in 2024 en 2025. Voor het facilitaire deel zijn in 2021 en 2022 de geplande opbrengsten ontvangen. Het resterende deel bouw- en woonrijp maken zal plaatsvinden in 2023 en er volgt nog een laatste opbrengst (exploitatiebijdrage).

- 22 -

Samenvatting financiële uitkomst grondexploitatie Boekwaarde tm 31-12-2022

Nog te realiseren

Totaal

Kosten Verwerving Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Financieringskosten Kostenstijging Winstnemingen Overig

€ 13.802.876 € 3.159.290 € 1.886.747 € 3.293.700 € 3.415.148 €0 € 3.385.322 € 1.211.075

€0 € 626.480 € 827.511 € 206.489 € 81.282 € 94.484 €0 € 15.000

€ 13.802.876 € 3.785.770 € 2.714.258 € 3.500.189 € 3.496.430 € 94.484 € 3.385.322 € 1.226.075

Totaal kosten

€ 30.154.158

€ 1.851.246

€ 32.005.404

Opbrengstenstijging Woningbouw Niet-woningbouw Afwaarderingen Opbrengstenstijging Overige opbrengsten

€0 € 23.170.602 € 1.732.230 €0 € 585.264

€0 € 7.650.000 €0 €0 € 146.880

€0 € 30.820.602 € 1.732.230 €0 € 732.144

Totaal opbrengsten

€ 25.488.096

€ 7.796.880

€ 33.284.975 € 1.279.571

Saldo op eindwaarde Tabel 10: financiële uitkomst De Kolk.

Resultaat Bovenstaande financiële opzet betreft de geconsolideerde grondexploitatie van het oorspronkelijk gemeentelijke deel, het facilitaire deel en het deel gronden GPS. Inclusief de genomen tussentijdse winstnemingen bedraagt het eindresultaat € 1.279.571. In vergelijking met vorig MPG is het eindresultaat verminderd met circa € 80.000. De doorgevoerde wijzigingen die het grootste effect hebben op het eindresultaat zijn een toename van de plankosten, een aanvullende (te ontvangen) exploitatiebijdrage en een verlaging van de nog te maken kosten voor het afronden van de openbare ruimte in het oorspronkelijke deelgebied. Winst- en verliesneming Het eindresultaat van De Kolk is positief nadat in eerste instantie (vóór 2017) op de grondpositie is afgewaardeerd voor € 1,7 miljoen. Tussen 2017 en 2021 hebben er echter tussentijdse winstnemingen plaatsgevonden van in totaal € 3,4 miljoen. Voor het jaar 2022 wordt een correctie op de eerdere winstnemingen uitgevoerd van € 42.121, op basis van de BBV-voorschriften voor tussentijdse winstname. Belangrijkste risico’s Omdat het deel gronden GPS in feite nog moet opstarten, liggen de risico’s vooral in een toename van kosten voor het bouw- en woonrijp maken. Daarnaast bestaat het risico dat de grondopbrengsten van dat deel lager uitvallen dan nu geraamd of dat er vertraging optreedt in de kaveluitgifte.

- 23 -

Kijktuinen Kerninformatie project De gemeente Nunspeet ontwikkelt woningbouwkavels op de locatie van de voormalige Kijktuinen. De locatie is gelegen aan de westelijke rand van de bebouwde kom van Nunspeet. Het gebied wordt ontwikkeld tot een aantrekkelijk woongebied met relatief veel betaalbare woningen. De gemeente heeft een stedenbouwkundig plan en een beeldkwaliteitsplan vastgesteld in 2019. Het bestemmingsplan dat de transformatie van de voormalige Kijktuinen juridisch mogelijk maakt is in 2021 vastgesteld en inmiddels onherroepelijk geworden. Programma Het gebied wordt ontwikkeld tot een aantrekkelijk woongebied met de focus op betaalbare woningen. In het plan zijn 84 woningen voorzien voor sociale huur, middenhuur, laag-ampèrewoningen en sociale koopwoningen. De gemeente Nunspeet biedt ontwikkelaars de mogelijkheid om de kavels te kopen, voor eigen rekening en risico-woningen voor de doelgroep Sociale Koop (hoog) te ontwikkelen. Ontwikkelingen afgelopen jaar en komende jaren In 2022 is het bouwrijp maken afgerond en is de riolering verlegd. Er is een kavel opgeleverd voor de realisatie van 4 middeldure huurwoningen, een kavel voor 18 middeldure huurwoningen en een kavel voor 23 sociale huurwoningen. In 2023 en 2024 worden de resterende kavels opgeleverd en vervolgens wordt in 2024 en 2025 het gebied woonrijp gemaakt. De totale looptijd van het project is tot en met 2025.

Resultaat Het resultaat op eindwaarde is ca. € 129.000 positief. Ten opzichte van het vorige MPG is het resultaat minder positief geworden, het resultaat was namelijk ca. € 472.000 positief. De voornaamste reden hiervoor is een herijking van de raming voor (interne en externe) plankosten die nog te maken zijn voor het project. Daarnaast is het budget voor het woonrijp maken verhoogd naar aanleiding van de recente (hoge) kostenstijgingen in de markt. Andere wijzigingen die een negatief effect hebben op het resultaat zijn het verhogen van de post voor tijdelijk beheer en het nemen van verplichte tussentijdse winst uit het project. Een meevaller is dat de kosten voor het bouwrijp maken goedkoper zijn uitgevallen dan vooraf was geraamd (ca. € 78.000).

- 24 -

Samenvatting financiële uitkomst grondexploitatie

Boekwaarde tm 31-12-2022

Nog te realiseren

Totaal

Kosten Verwerving Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Financieringskosten Kostenstijging Winstnemingen Overig

€ 1.064.202 € 688.795 € 2.400 € 751.969 € 32.663 €0 € 70.651 € 144.439

€0 €0 € 963.634 € 319.228 -€ 801 € 108.989 €0 € 30.000

€ 1.064.202 € 688.795 € 966.034 € 1.071.197 € 31.862 € 108.989 € 70.651 € 174.439

Totaal kosten

€ 2.755.119

€ 1.421.050

€ 4.176.169

Opbrengstenstijging Woningbouw Niet-woningbouw Afwaarderingen Opbrengstenstijging Overige opbrengsten

€ 1.636.992 €0 €0 €0 € 675.000

€ 1.993.760 €0 €0 €0 €0

€ 3.630.752 €0 €0 €0 € 675.000

Totaal opbrengsten

€ 2.311.992

€ 1.993.760

€ 4.305.752 € 129.582

Saldo op eindwaarde Tabel 11: financiële uitkomst Kijktuinen.

Winst- en verliesneming De tussentijdse winstneming over 2022 is berekend op circa € 35.000. In 2021 was reeds ca. € 36.000 tussentijdse winst genomen uit het project. Belangrijkste risico’s De risico’s in dit project zitten vooral in een verdere toename van de kosten voor het woonrijp maken, daling van grondprijzen en vertraging in de afname van gronden. Dit laatste wordt met name ingegeven door de gewijzigde marktsituatie, waarin de woningbouwkosten blijvend toenemen, maar het leenvermogen van kopers afneemt. Er is een restrisico dat partijen die deelnemen aan de lopende biedprocedures zich later in het proces terugtrekken, als blijkt dat de (financiële) haalbaarheid onder druk komt te staan.

- 25 -

Bedrijventerrein Elspeet Kerninformatie project De grondexploitatie voor bedrijventerrein Elspeet is in mei 2020 vastgesteld. In juni 2021 er een nieuw deel aan de grondexploitatie toegevoegd en is het bestemmingsplan vastgesteld door de raad. Programma Het totale exploitatiegebied betreft een terrein van 7 hectare. Hiervan is uiteindelijk 2,9 hectare bestemd als uitgeefbaar bedrijventerrein. Van de overige delen van het terrein wordt een deel gehandhaafd in zijn huidige bestemming en zijn delen bedoeld voor groen, waterberging en verkeer. Ontwikkelingen afgelopen jaar en komende jaren In 2022 zijn er voornamelijk onderzoeks- en advieskosten gemaakt omdat het bestemmingsplan nog niet onherroepelijk was. Er waren bezwaren vanwege de aanwezigheid van de das in het plangebied. Begin 2023 heeft de Raad van State ingestemd met de ontwikkeling en daardoor kunnen in 2023 en 2024 de werkzaamheden voor het slopen, saneren, grondwerk en bouwrijp beginnen. Het gros van de woonrijp werkzaamheden zal plaatsvinden tussen 2025 en 2027. De grondopbrengsten worden voorzien in de periode 2024 tot en met 2026. Resultaat Ten opzichte van het MPG 2022, is het resultaat van het Bedrijventerrein Elspeet verminderd met circa € 450.000 (van € 0,2 miljoen positief naar € 0,25 miljoen negatief).

Dit komt met name door een herijking van de nog te maken (planontwikkelings)kosten en een indexatie van de kosten voor het bouw- en woonrijp maken. Winst- en verliesneming Doordat het eindresultaat wijzigt van een positief naar een negatief resultaat wordt er een correctie uitgevoerd op de tussentijdse winstneming die vorig jaar uit het project is genomen. Het gaat om een bedrag van € 11.167. Voor het tekort op eindwaarde van € 234.654 wordt vervolgens een verliesvoorziening getroffen. Belangrijkste risico’s In verband met de overbelasting van het stroomnet is er nog geen instemming van de netbeheerder voor aansluiten op het stroomnet voor het bedrijventerrein. Dit heeft tot gevolg dat de uitgifte mogelijk vertraging oploopt. Daarnaast is het een risico dat de kosten verder zullen stijgen. Een gebrek aan belangstelling voor de kavels met een vertraging van het uitgiftetempo is tevens een risico.

- 26 -

Samenvatting financiële uitkomst grondexploitatie

Boekwaarde tm 31-12-2022

Nog te realiseren

Totaal

Kosten Verwerving Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Financieringskosten Kostenstijging Winstnemingen Overig

€ 2.300.182 €0 € 58.725 € 367.569 € 75.267 €0 €0 € 70.821

€ 12.450 € 477.634 € 598.091 € 483.354 € 51.926 € 181.387 €0 € 423.402

€ 2.312.632 € 477.634 € 656.816 € 850.923 € 127.193 € 181.387 €0 € 494.223

Totaal kosten

€ 2.872.564

€ 2.228.244

€ 5.100.808

Opbrengstenstijging Woningbouw Niet-woningbouw Afwaarderingen Opbrengstenstijging Overige opbrengsten

€0 € 353.875 €0 €0 € 105.844

€0 € 4.318.795 €0 € 12.639 € 75.000

€0 € 4.672.670 €0 € 12.639 € 180.844

Totaal opbrengsten

€ 459.719

€ 4.406.434

€ 4.866.153 -€ 234.654

Saldo op eindwaarde Tabel 12: financiële uitkomst Bedrijventerrein Elspeet.

- 27 -

Elspeterbosweg Kerninformatie project De grondexploitatie voor het project Elspeterbosweg is in juni 2020 vastgesteld. Eind 2021 is de bestemmingsplanprocedure afgerond. Het project betreft een woningbouwontwikkeling in de kern van Vierhouten van in totaal 9 woningen welke in collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) worden ontwikkeld.

Programma Het programma bevat 7 (starters)woningen en 2 twee-onder-een-kapwoningen. Ontwikkelingen afgelopen jaar De gemeente heeft de grond bouwrijp gemaakt en in 2022 is de grond geleverd aan CPO-groep ‘De Toekomst’. Er is onder andere een geluidsscherm geplaatst en een bodemsanering uitgevoerd. De bouw van de woningen is reeds gestart en in 2023 vinden de laatste werkzaamheden voor het woonrijp maken plaats, waarna het project kan worden afgerond. De looptijd van de grondexploitatie is nog één jaar. Resultaat Het resultaat op eindwaarde komt uit op € 305.759 negatief. Bij het vorige MPG was het resultaat op eindwaarde € 252.517 negatief. Het eindresultaat is dus iets verminderd. In 2022 is er een overschrijding van de plankosten geweest, maar daar staat tegenover dat de saneringskosten en kosten voor de geluidswal lager zijn uitgevallen dan dat was geraamd. Winst- en verliesneming Bij het vorige MPG is er een verliesvoorziening getroffen van € 253.000. Voorgesteld wordt om dit bedrag op te hogen met € 53.000 naar een totaalbedrag van € 306.000, ter dekking van het actuele tekort op eindwaarde. In werkelijkheid is het resultaat van het project negatiever omdat er in het verleden al een afwaardering is geweest van € 134.000.

- 28 -

Samenvatting financiële uitkomst grondexploitatie

Boekwaarde tm 31-12-2022

Nog te realiseren

Totaal

Kosten Verwerving Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Financieringskosten Kostenstijging Winstnemingen Overig

€ 404.595 € 140.828 €0 € 137.895 € 9.185 €0 €0 € 153.983

€0 €0 € 57.800 € 43.651 € 1.300 € 2.999 €0 €0

€ 404.595 € 140.828 € 57.800 € 181.546 € 10.485 € 2.999 €0 € 153.983

Totaal kosten

€ 846.486

€ 105.750

€ 952.236

Opbrengstenstijging Woningbouw Niet-woningbouw Afwaarderingen Opbrengstenstijging Overige opbrengsten

€ 512.720 €0 € 133.758 €0 €0

€0 €0 €0 €0 €0

€ 512.720 €0 € 133.758 €0 €0

Totaal opbrengsten

€ 646.478

€0

€ 646.478 -€ 305.759

Saldo op eindwaarde Tabel 13: financiële uitkomst Elspeterbosweg.

Belangrijkste risico’s Het project kan na de laatste werkzaamheden voor het woonrijp maken worden afgerond. De nog te maken kosten in de grondexploitatie zijn van beperkte omvang. Daarom zijn ook de risico’s die er nog zijn binnen dit project minimaal.

- 29 -

7. Financiële positie grondexploitaties Reserve grondexploitatie In de Nota Reserves en Voorzieningen is aangegeven dat een reserve grondexploitatie noodzakelijk is. Het weerstandsvermogen moet zodanig van omvang zijn dat (on)verwachte risico’s en (niet) kwantificeerbare verliezen worden opgevangen. Hierbij kan gedacht worden aan de in exploitatie genomen complexen, de nog niet in exploitatie genomen complexen, verevening tussen winstgevende en verliesgevende locaties, en risico’s als de looptijd van de exploitaties, procedurestagnaties, prijs- en rentestijgingen, actieve grondverwerving en de eventuele rol die een projectontwikkelaar speelt. Voor het bepalen van de hoogte van de reserve grondexploitatie zijn volgens deze nota een aantal elementen van belang: • Als uitgangspunt wordt 10% van de boekwaarde van de nog niet in exploitatie genomen complexen gereserveerd. Dit is inclusief de te lopen risico’s voor de looptijd van de exploitaties, procedurestagnaties en prijs- en rentestijgingen. • Daarnaast wordt 50% van het verschil tussen de boekwaarde en de economische waarde, gebaseerd op de huidige bestemming, van ruwe gronden (dat wil zeggen strategische aankopen en ruilgronden) meegenomen in de berekening van het bodembedrag. • Verliesgevende complexen worden gedekt door een onttrekking uit de reserve.

Exploitatiewinsten worden eerst na afsluiting van het complex toegevoegd aan de reserve. Dit is gebaseerd op het bedrijfseconomisch principe dat verliezen direct worden genomen en winsten pas na realisatie. • De vrijkomende locaties na de bouw van de MFA zijn geprognosticeerd op een bepaalde opbrengst. Onvoorziene omstandigheden kunnen een invloed hebben op de te verkopen objecten. Momenteel wordt er een tekort geraamd van ongeveer € 400.000. Dit zal moeten worden afgedekt vanuit de reserve grondexploitatie. In de Nota Reserves en Voorzieningen is een bodem- en plafondbedrag afgesproken voor de reserve grondexploitatie. Het bodembedrag is gebaseerd op een in de nota opgenomen berekeningswijze. Het plafondbedrag is berekend om een buffer te hebben voor mogelijke strategische aankopen en om de voorlopige winstnemingen mee op te kunnen vangen totdat projecten definitief worden afgesloten. Voor 2022 (vanuit herijking 2022) luiden deze bedragen als volgt: • Bodembedrag: € 1.143.000. • Plafondbedrag: € 10.740.000 (bodembedrag 1,1 miljoen euro + winstneming 8 miljoen euro + buffer voor strategische aankopen 1,6 miljoen euro).

- 30 -

Het verloop van de reserve gedurende 2022 is als volgt weer te geven: Stand per 1 januari 2022:

8.382.385

Bij: -Inflatiecorrectie -Toevoeging vanuit het rekeningresultaat 2021 -Winstneming Kijktuinen 2022 Totaal bij:

41.912 1.946.000 34.608 2.022.520

Af: -Correctie winstneming Molenbeek 2022 -Correctie winstneming bedr. Elspeet 2022 -Correctie winstneming bedr. De Kolk 2022 -Voorziening risico's grondexploitatie -Restant externe kosten stikstofrechten -Actualisatie bestemmingsplannen Totaal af:

-491.019 -11.167 -42.121 -430.586 -6.717 -89.504 -1.071.114

Stand per 31 december

9.333.791

Beslagen op deze reserve: -Voorbereidingskrediet Feithenhof

-55.000

Feitelijk beschikbaar 9.278.791 Tabel 14: verloop reserve grondexploitatie 2022.

Het benodigde bodembedrag in de reserve per 31-12-2022 is berekend op € 1 miljoen, plus de winstneming van € 7,8 miljoen is per saldo circa € 8,8 miljoen. Afgezet tegen de stand van de reserve per 31-12-2022 van € 9,3 miljoen blijft hierdoor € 0,5 miljoen beschikbaar voor het doen van strategische aankopen.

Winstneming In de Notitie Grondexploitatie uit juli 2019 is door de commissie BBV de aanbeveling gedaan om winst te nemen als hierover voldoende zekerheid bestaat. Hierin wordt een uitleg gegeven over het tussentijds winstnemen bij grondexploitaties. Dit wordt gedaan door middel van de POC-methode (= Percentage of Completion). Hierbij wordt de voortgang van het project berekend en naar rato daarvan een deel van de berekende winst tussentijds genomen. De voortgang van het project wordt als volgt bepaald: • POC = % gerealiseerde kosten x % gerealiseerde opbrengsten. Dit percentage wordt vermenigvuldigd met het resultaat op eindwaarde (exclusief eerdere winstnemingen). De voortgangspercentages en de voorgestelde winstnemingen volgens het MPG 2023 staan hieronder weergeven:

Project Voortgangspercentage Molenbeek 87% De Kolk 72% Kijktuinen 35% Bedrijventerrein Elspeet 5%

Voorgestelde winstneming 2022 -/- € 491.019 -/- € 42.121 € 34.608 -/- € 11.167

Tabel 15: winstnemingen MPG 2023.

- 31 -

Bij het vorige MPG 2022 is voor het project Molenbeek een tussentijdse winstneming berekend van circa € 3 miljoen. Met name dankzij een correctie van de BTW in de grondopbrengsten bij de actualisatie van de grondexploitatie in het voorliggende MPG 2023 is het resultaat van het project Molenbeek lager geworden. Het resultaat is gewijzigd van € 2 miljoen naar € 0 miljoen (vóór winstneming), met als gevolg dat op basis van de POC-methode er een deel van de genomen winst teruggeboekt moet worden naar het project. Door de vordering van het project De Kolk is een voortgangspercentage berekend van 72% en doordat het eindresultaat iets lager is dan vorig jaar wordt een correctie op de tussentijdse winstneming toegepast van € 42.121. Op basis van de geactualiseerde grondexploitatie Kijktuinen is de tussentijdse winstneming met een voortgangspercentage van 35% berekend op € 34.608. Het resultaat van Bedrijventerrein Elspeet was vorig jaar positief en daarom is er vorig jaar een winst genomen van € 11.167. Doordat het resultaat bij het MPG 2023 negatief is geworden wordt deze winstneming teruggedraaid. Voorgesteld wordt om de drie bovengenoemde winstnemingen te verrekenen met de reserve grondexploitatie.

Verliesnemingen voorgaande jaren In het verleden zijn er op verschillende grondexploitaties al diverse bedragen afgeboekt. De oorzaken hiervan zijn de destijds slechte marktsituatie op de vastgoedmarkt of dure grondaankopen in het verleden. Daarnaast zijn rentelasten, die normaal gesproken worden doorgeboekt naar de diverse grondexploitaties, voor bepaalde grondexploitaties niet doorbelast. Deze zijn opgevangen binnen de exploitatie van de gemeente Nunspeet en zijn in feite verliesnemingen op deze grondexploitaties. De verliezen zoals die in de jaren t/m 2020 zijn genomen:

Project Molenbeek Weversweg De Kolk Kijktuinen Bedrijventerrein Elspeet Elspeterbosweg Totaal

t/m 2018 2.725.232 672.152 1.732.230 133.758 5.263.372

2019 99.000 5.000 104.000

2020 20.000 1.000 21.000

Totaal 2.844.232 678.152 1.732.230 133.758 5.388.372

Tabel 16: verliesnemingen voorgaande jaren (t/m 2020).

In bovenstaand overzicht zijn eventuele afboekingen naar aanleiding van de resultaten uit de berekeningen vanaf 2021 niet meegenomen. Vanaf 2021 wordt een aparte voorziening ingesteld om de tekorten in de grondexploitaties te dekken.

- 32 -

Voorziening risico’s grondexploitatie In de Nota Reserves en Voorzieningen is de voorziening opgenomen om geconstateerde toekomstige financiële risico’s in de grondexploitatie af te dekken. Per 1-1-2022 zit er een bedrag van € 445.834 in deze voorziening. Dit bedrag dient ter afdekking van verliezen in de grondexploitaties en is samengesteld uit de tekorten in de projecten met een negatief saldo (op eindwaarde). De benodigde stand van de voorziening op 1-1-2023, op basis van het voorliggende MPG 2023, is in het volgende overzicht weergegeven:

Project Weversweg Bedrijventerrein Elspeet Elspeterbosweg De Kolk (faciliterende deel) Restant in voorziening (afrondingsverschil) Totaal

Stand per 1-1-2022 (MPG 2022) 78.248 252.517 114.978 91

Stand per 1-1-2023 (MPG 2023) 336.007 234.654 305.759 -

Verschil 257.759 234.654 53.242 -114.978 -91

445.834

876.420

430.586

Tabel 17: stand voorziening risico’s grondexploitatie.

De benodigde voorziening voor de projecten Weversweg, Bedrijventerrein Elspeet en de Elspeterbosweg is € 876.420. De voorziening moet hierdoor met € 430.586 worden aangevuld bij de jaarrekening 2022 vanuit de reserve grondexploitatie.

- 33 -

Financiële risico’s en relatie met paragraaf Weerstandsvermogen Ten behoeve van de bepaling van de noodzakelijke weerstandscapaciteit van onze gemeente als geheel zijn de financiële risico’s per grondexploitatie ingeschat: Tabel Grondexploitatie en strategische S=Structureel I=Incidenteel risico's Kans van Financieel gevolg Reëel financieel gevolg optreden