AP 10. Bijlagen bij de toelichting Bijlage 1 Ontwerp Inrichtings- en beeldkwaliteitplan

Bedrijventerrein Elspeet Stedenbouwkundige visie en beeldkwaliteitplan

Gemeente Nunspeet mei 2021

PROJECT Stedenbouwkundige visie en beeldkwaliteitplan Bedrijventerrein Elspeet Gemeente Nunspeet Projectnummer: 24.40.01

INITIATIEFNEMER Gemeente Nunspeet

OPSTELLER Buro SRO Sweerts de Landasstraat 50 6814 DG Arnhem Contactpersoon: Erik Mekelenkamp T (026) 35 23 125 E erik.mekelenkamp@buro-sro.nl

STATUS EN DATUM ontwerp mei 2021

Inhoud 1 Inleiding

5

4 Behoefteonderzoek

20

1.1 Aanleiding en doel

5

5 Stedenbouwkundige visie

23

1.2 Plangebied

5

1.3 Leeswijzer

5

5.1 Hoofdopzet

23

5.2 Stedenbouwkundig ontwerp

25

6 Beeldkwaliteitsaspecten

31

2 Ruimtelijke analyse

7

2.1 Algemeen

7

2.2 Historie

9

6.1 Bedrijfskavels

31

2.3 Landschappelijke structuur

11

6.2 Woon-/werkkavels

33

2.4 Bebouwingsstructuur

13

6.3 Openbare ruimte

35

2.5 Verkeersstructuur

15

3 Beleidsanalyse

16

3.1 Omgevingsvisie en -verordening Gelderland

16

3.2 Omgevingsvisie 2018 Nunspeet

17

3.3 Landschapsontwikkelingsplan 2005

18

3.4 Regionaal Programma Werklocaties 2019

19

3.5 Conclusie

19

Topografische kaart met globale ligging plangebied

4

1 Inleiding 1.1 Aanleiding en doel

Dit inrichtings- en beeldkwaliteitplan wordt samen met het op te stellen

De meeste bedrijvigheid in de gemeente Nunspeet is in de hoofdkern Nun-

bestemmingsplan vastgesteld door de gemeenteraad en fungeert vervol-

speet gesitueerd. De afstand tussen Nunspeet en Elspeet is echter behoor-

gens als toetsingskader voor de beeldkwaliteit. Daarnaast beoogt het een

lijk groot. Voor veel ondernemers in Elspeet is verhuizen naar een bedrij-

inspiratiebron te zijn voor de toekomstige gebruikers en hun architecten en

venterrein in Nunspeet geen optie, ze zijn gericht op Elspeet. De gemeente

bouwers.

heeft in samenwerking met de ondernemersvereniging enkele jaren geleden de behoefte aan ruimte geïnventariseerd onder lokale ondernemers

1.2 Plangebied

in Elspeet. Uit deze inventarisatie is gebleken dat er behoefte is aan een

Het plangebied van de ontwikkeling ligt ten zuiden van het dorp Elspeet, op

kleinschalig bedrijventerrein om de ondernemers die in de kern uit hun

de grens van de bebouwde kom. Het wordt hoofdzakelijk ontsloten via de

jasje groeien, te faciliteren.

Uddelerweg/ N310, de doorgaande weg die Elspeet verbindt met de A28 in het noorden en de A1 in het zuiden.

Enkele jaren geleden is op de plek van een voormalig agrarisch bedrijf

Op de topografische kaart is de locatie globaal aangegeven. De gronden

aan de Uddelerweg 69a een supermarkt gerealiseerd. Nu is er bij deze

binnen het plangebied zijn in eigendom van de gemeente Nunspeet en de

supermarkt behoefte aan uitbreiding van het terrein en realisatie van een

eigenaren van de genoemde bedrijven.

bakkerij. Daarnaast zijn de eigenaren van het agrarisch bedrijf aan de Apeldoornseweg 80 voornemens om de bedrijfsvoering te beëindigen.

1.3 Leeswijzer

Deze beëindiging zou een grote milieuwinst opleveren, aangezien dit be-

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de huidige situatie be-

drijf vlakbij de kern en ook vlakbij de Natura-2000 gebied is gevestigd. Het

schreven aan de hand van de bebouwingsstructuur, de groen- en water-

houtbewerkingsbedrijf aan de Diepeweg 20 heeft aangegeven het grond-

structuur en de verkeersstructuur. In hoofdstuk 3 worden enkele belangrijke

gebied te willen integreren in het plan. Al deze ontwikkelingen samen bie-

beleidsaspecten uiteengezet. In Hoofdstuk 4 wordt verslag gedaan van

den de kans om te komen tot realisatie van een kleinschalig bedrijventer-

het behoefteonderzoek dat is uitgevoerd. In hoofdstuk 5 wordt de steden-

rein aan de zuidrand van de kern van Elspeet. Buro SRO is gevraagd om

bouwkundige hoofdopzet beschreven. Vervolgens wordt in hoofdstuk 6 de

op basis van deze ontwikkelingen een plan op te stellen voor het gebied.

beeldkwaliteit uitgewerkt.

5

Luchtfoto met globale begrenzing plangebied

6

2 Ruimtelijke analyse 2.1 Algemeen Het plangebied van het bedrijventerrein ligt iets ten zuiden van de rand van

Op de luchtfoto zijn in het oostelijk gelegen gedeelte het houtbewerkings-

de bebouwde kom van Elspeet. Op bijgevoegde luchtfoto is de globale

bedrijf Diepeweg 20 te zien en ook het agrarisch bedrijf aan de Apeldoorn-

begrenzing van het plangebied te zien. De aanwezige in noord-zuidrichting

seweg 80. De locatie Diepeweg 20 heeft reeds een bedrijfsbestemming.

lopende houtwal verdeelt het gebied in twee delen.

Herstructurering van het oostelijk gedeelte van het plangebied is niet mogelijk zonder adequate ontsluiting. Wanneer dit gedeelte een rechtstreekse

De lokale supermarkt van Elspeet was voorheen in het centrum van het

ontsluiting krijgt op de Uddelerweg, is de ontsluiting prima en betekent dit

dorp gesitueerd. Deze supermarkt had door de omliggende bebouwing

meteen ook een verbetering voor de verkeerssituatie op de Diepeweg en

daar geen groeimogelijkheden en veroorzaakte ook enige overlast voor

Apeldoornseweg.

de omgeving. In het dorp waren er echter geen mogelijkheden om een nieuwe supermarkt te realiseren. Daarom is gekozen om op de plek van

In de paragrafen hierna wordt ingegaan op de historie van de plek, even-

een voormalig agrarisch bedrijf aan de Uddelerweg 69 een supermarkt

als op de landschappelijke setting, de bebouwings- en verkeersstructuur.

met parkeerterrein te realiseren. Dit plan is gerealiseerd en in 2019 nog uitgebreid met een parkeerplaats richting de Uddelerweg. Door de realisatie van de supermarkt (als typisch stedelijke ontwikkeling) is de grens van de bebouwde kom opgeschoven richting het zuiden.

7

8

Historische kaart circa 1870

Historische kaart circa 1915

Historische kaart circa 1965

Historische kaart circa 1995

2.2 Historie Elspeet is gelegen in de agrarische enclave binnen het Centraal Veluws

Op de kaart van 1995 is te zien dat Elspeet verder is uitgebreid, hoewel dat

Natuurgebied. Het dorp heeft voornamelijk een agrarische oorsprong. Het

aan de zuidzijde wel meevalt. Wel is duidelijk zichtbaar dat de agrarische-

kampen- en essenlandshap rondom de dorpskern bestaat uit open ak-

bebouwing is vergroot. Opvallend is dat de houtsingel die in noord-zuid

kers met verspreide bebouwing en veel opgaande beplanting. Deze land-

richting loopt, nog steeds aanwezig is en niet ten prooi is gevallen aan

schapsstructuren zijn terug te zien op de historische kaarten en ook nog

ruilverkavelingen. Dit geldt wel voor de houtsingels die in oost-west richting

deels in de huidige situatie. De bebouwing van Elspeet is op de kaart van

liepen op de kaarten van 1870 en 1915. Op de kaarten van 1965 en 1995

1870 en 1915 vooral gelegen aan de ontsluitingswegen. Op de kaart van

zijn deze niet meer te zien.

1965 is te zien dat Elspeet verder is bebouwd met planmatige woningbouw tussen deze ontsluitingswegen. Buiten de kern is nog steeds de verspreide bebouwing en de opgaande beplanting te zien.

9

Legenda houtsingel noord-zuid bestaande groenstructuren erfbeplanting agrarisch erf bosgebied CVN begraafplaats

10

2.3 Landschappelijke structuur Elspeet is onderdeel van de zogenaamde agrarische enclave. De agrarische enclave vormt een open, duidelijk omkaderde ruimte binnen het zeer besloten bosgebied van het Centraal Veluwse Natuurgebied. Het is een halfopen complex van aaneengesloten akkers in een kleinschalige structuur van bosschages, houtwallen, singels en gemengd agrarisch gebruik. De Veluwse bossen zijn altijd op de achtergrond zichtbaar. In het plangebied zijn deze aspecten nog goed beleefbaar. Bepalend in het gebied is de noord-zuid lopende houtsingel, min of meer evenwijdig aan de opgaande beplanting langs de Uddelerweg. Rondom het bestaande agrarisch bedrijf Apeldoornseweg 80 is nog enige erfbeplanting aanwezig.

Beeld houtsingel vanaf Hooikamp

Ten oosten en zuiden van het gebied zijn, aan de Heetkamp, net vóór de bosrand, erven aanwezig met erfbeplanting. Ten westen van het plangebied, aan de overzijde van de Uddelerweg, is een begraafplaats gesitueerd. Ruimtelijk gezien maakt deze begraafplaats onderdeel uit van de bossen. Ten noorden van het plangebied vindt een geleidelijke overgang plaats richting de bebouwde kom. Door de supermarkt, het bestaande agrarisch bedrijf en ook het houtverwerkingsbedrijf is deze overgang niet heel hard en duidelijk aanwezig. Vanwege de relatief hoge ligging en waterdoorlatende bodem zijn er geen noemenswaardige watergangen in het gebied aanwezig. De maaiveldhoogte in het gebied loopt richting het zuiden langzaam af, maar is niet opvallend zichtbaar. Watergang en houstingel als omzoming bestaand bedrijventerrein

11

Legenda lintbebouwing Heetkamp supermarkt agrarisch bedrijf houtverwerkingsbedrijf bouwvlak agrarisch bedrijf oriëntatie bebouwing

12

2.4 Bebouwingsstructuur Het plangebied ligt aan de zuidrand van de bebouwde kom van Elspeet. Deze zuidelijke rand wordt gevormd door een planmatig opgezette woonwijk, die in de loop van de jaren ‘60 tot ‘80 is gerealiseerd. Ten zuiden en oosten van de plangebied ligt de Heetkamp. In de loop van de jaren is er aan deze weg een doorgaand lint van woningen op ruime kavels ontstaan. In en rondom het plangebied is er veel verschil in korrelgrootte van de bebouwing. Zo hebben de woningen langs de Heetkamp, Uddelerweg en de woonwijken een kleine maat, terwijl de bestaande bebouwing in het plangebied (supermarkt, agrarisch bedrijf en houtverwerkingsbedrijf) een veel grotere maat kent. De relatief nieuwe bebouwing van de supermarkt ver-

groene erven aan de Heetkamp

wijst in haar verschijningsvorm naar een agrarisch bijgebouw (lage goot, groot dakvlak). Bijzonder is dat zowel het houtverwerkingsbedrijf als het agrarisch bedrijf op enige afstand liggen van de doorgaande routes. Het houtbewerkingsbedrijf (ontstaan op een voormalig agrarisch erf) is verbonden met de Diepeweg, maar ligt op enige afstand hiervan. Het agrarisch bedrijf is verbonden met de Apeldoornseweg, maar is vanaf deze Apeldoornseweg nauwelijk zichtbaar. Door de verschillende uitbreidingen zijn deze bedrijven met de achterkant tegen elkaar komen te liggen. De oriëntatie is echter zeer verschillend en de bedrijven zijn door de verborgen ligging niet prominent aanwezig in het landschap. Supermarkt

13

Legenda Uddelerweg/N310 woonstraten ontsluiting bedrijven binnen plangebied

P 14

parkeerterrein supermarkt

2.5 Verkeersstructuur Ten westen van het gebied loopt de Uddelerweg/N310 als belangrijkste doorgaande weg vanuit Elspeet richting Nunspeet in het noorden en in zuidelijke richting naar Uddel en de A1 in de richting van ApeldoornAmersfoort. Ter hoogte van de supermarkt gaat de maximaal snelheid van 60 naar 50 km/u. Aan de zuidzijde van het plangebied loopt de Heetkamp die aansluit op de Apeldoornseweg. Beide wegen ontsluiten de verspreide bebouwing in het buitengebied. Via de Heetkamp en de Apeldoornseweg kan het conferentieoord Mennorode bereikt worden, daarna is er geen doorgaand autoverkeer mogelijk.

Beeld Uddelerweg ter hoogte van supermarkt (Google Streetview)

Het agrarisch bedrijf Apeldoornseweg 80 is via een zandweg verbonden met de Apeldoornseweg. Er is geen directe verbinding met de Diepeweg. Het houtverwerkingsbedrijf heeft wel de uitrit op de Diepeweg. Zowel de Heetkamp als de Apeldoornseweg is ongeschikt om een grote toename aan (vracht)verkeer te verwerken, het zijn wegen voor lokaal gebruik. Dit geldt ook voor de Diepeweg, dit is een rustige woonstraat zonder al teveel doorgaand verkeer. De supermarkt heeft een eigen inrit op de Uddelerweg. Recentelijk is het parkeerterrein uitgebreid tot aan de voorzijde van het perceel.

Beeld parkeerplaats bij supermarkt

15

3 Beleidsanalyse In dit hoofdstuk worden de meest relevante provinciale en gemeentelijke beleidsstukken behandeld die uitgangspunt vormen voor de ontwikkeling van het bedrijventerrein Elspeet.

3.1 Omgevingsvisie en -verordening Gelderland In de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland (december 2018) staan de hoofdlijnen van het provinciale ruimtelijk beleid. De Omgevingsverordening is een uitwerking van de Omgevingsvisie en stelt regels waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. De provincie wil de focus leggen op een duurzaam, verbonden en een economisch krachtig Gelderland. Door daarin te investeren wil de provincie werken aan een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal. Om dat te bereiken wordt de focus gelegd op zeven ambities op het gebied van energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit, bereikbaarheid, vestigingsklimaat en woon- en leefomgeving. Deze ambities worden hieronder kort samengevat: • Een versnelde energietransitie, gericht op forse vergroting van het aandeel duurzame energie en passend bij de Gelderse kwaliteiten; • Een op de toekomst toegerust beschermend klimaatbeleid; • Een voortvarend en innovatief circulair beleid; • Een stimulerend en beschermend beleid voor biodiversiteit; • Efficiënte, duurzame en innovatieve bereikbaarheid, toegesneden op de veranderende vraag;

16

• Een duurzaam, dynamisch en toegankelijk economisch vestigingsklimaat, waar voor ondernemers en inwoners een sterke aantrekkingskracht vanuit gaat; • Een duurzaam en divers woon- en leefklimaat, dat steeds weet te anticiperen op ontwikkelingen. Op de themakaart ‘Ruimtelijk beleid’ maakt het plangebied deel uit van een gebied waar grote zonneparken onder voorwaarden mogelijk zijn en waar er aandacht is voor windenergie. Beide aspecten vormen geen onderdeel van dit plan. Op de themakaart ‘Natuur- en landschapsbeleid’ is te zien dat de omliggende omgeving deel uitmaakt van het Gelders NatuurNetwerk (GNN). Dit GNN overlapt het Natura2000-gebied Veluwe. Binnen het GNN en het Natura2000-gebied zijn in principe geen nieuwe stedelijke functies mogelijk. Kaartbeeld Omgevingsvisie Nunspeet (uitsnede Elspeet)

Naast enkele algemene ambities zijn er geen specifieke aspecten die voor het plangebied gelden. lige beplantingsstructuur en gemend agrarisch gebruik. Het dorp heeft een

3.2 Omgevingsvisie 2018 Nunspeet

gemengd woon-werk klimaat en wil het voorzieningenniveau op peil hou-

De gemeente Nunspeet heeft een integrale toekomstvisie voor de gehele

den. Rondom het dorp zijn er, met respect voor de waarden, mogelijkheden

gemeente opgesteld, de Omgevingsvisie Nunspeet. De omgevingsvisie

voor versterking van het gemengde karakter (zonder verder dichtslibben),

Nunspeet is opgebouwd in thema’s en een gebiedsgerichte uitwerking. De

bijvoorbeeld ter plaatse van vrijkomende agrarische bebouwing.

visie heeft als planhorizon 2030. Uitgangspunten kwaliteit Elspeet: Elspeet is gelegen in een agrarische enclave. Het landschap rondom het dorp bestaat uit een complex van aaneengesloten kavels in een kleinscha-

• Openheid tussen kern en bosrand waarborgen (voormalig beschermd dorpsgezicht)

17

• Behoud agrarische- en dorpse karakteristiek, zoals de ruimtelijke structuur van wegen, de beeldkwaliteit en belevingswaarde van aanwezige bebouwing en inrichting van openbare ruimte • Behoud van markante plekken, monumenten en karakteristieke bebouwing, zoals de brink, de schaapskooi en omgeving, de molen De Hoop en omgeving • Behoud van de doorzichten binnen het dorp en naar het buitengebied (bossen, en akkers) • Het is in het algemeen van belang dat zorgvuldig omgegaan wordt met de ligging in het Veluws natuurgebied.

3.3 Landschapsontwikkelingsplan 2005 Met het Landschapsontwikkelingsplan 2005 (LOP) wil de gemeente de aandacht en het draagvlak vergroten voor het in stand houden en ontwikkelen van landschapskwaliteit binnen de gemeente Nunspeet. Daarnaast biedt het opstellen van een LOP de mogelijkheid om subsidies voor landschapsbeheer in de toekomst optimaal te kunnen benutten. Het kampen- en essenlandschap rondom het dorp bestaat uit een complex van aaneengesloten akkers in een kleinschalige structuur van bosschages, houtwallen, singels en gemengd agrarisch gebruik. Het in stand houden van deze open ruimte zorgt voor behoud van de landschappelijke kenmerken. Naast de open ruimte is het van belang de landschapselementen behouden, versterkt of aangeplant worden. Evenals het behoud van de boscomplexen.

18

Uitsnede kaart landschapsontwikkelingsplan 2005

De Uddelerweg is een van de belangrijkste ontsluitingsroute van Elspeet.

3.5 Conclusie

Deze weg verbindt de dorpskern met het buitengebied. Hier liggen kansen

Het voornemen tot realisatie van een kleinschalig bedrijventerrein aan de

om de entree van het dorp te verbeteren, door een landschappelijke ver-

zuidelijke rand van Elspeet past in het vastgestelde beleid van de gemeen-

binding te realiseren tussen het dorp en buitengebied.

te. Het bedrijventerrein bestaat grotendeels uit herstructurering van een bestaand agrarisch bedrijf. Het plan wordt landschappelijk ingepast en

3.4 Regionaal Programma Werklocaties 2019

de te behouden openheid blijft gewaarborgd (LOP). Verder is het plan al

De acht gemeentes binnen Noord-Veluwe hebben gezamenlijk het Regio-

genoemd in het RPW 2019.

naal Programma Werklocaties (RPW) opgesteld, vastgesteld op 1 september 2019. Het RPW heeft als doel zorgvuldig met de ruimtebehoefte om te gaan en de kwaliteit van het vraag en aanbod zo goed mogelijk bij elkaar te brengen. Dit betekent: • dat het juiste bedrijf op de juiste plek moet kunnen landen; • dat de bedrijventerreinen kwalitatief voldoen aan de kwalitatieve locatie- en vestigingseisen van de ruimtevragers (c.q. bedrijven); • dat er geen kwantitatief overaanbod in de regio in stand wordt gehouden. Alle bedrijventerreinen in Noord-Veluwe zijn hierin opgenomen, om ervoor te zorgen de balans gewaarborgd blijft. Het bedrijventerrein Elspeet is opgenomen als een gemengd lokaal bedrijventerrein in wording, met als opgave de opvang van kerngebonden bedrijven.

19

4 Behoefteonderzoek Om te inventariseren hoe groot en divers de behoefte aan bedrijfsruimte is

De bedrijfsruimtegebruikers in Elspeet bestaan voornamelijk uit relatief

van ondernemers in Elspeet is er een behoefteonderzoek uitgevoerd door

kleinschalige bedrijven: 1 op de 3 bedrijven is zzp’er, de helft van de be-

Stec Groep (maart 2020). Aan de enquête deden ruim 70 ondernemers

drijven beschikt over 2 tot 5 werknemers en slechts een klein deel van de

mee, verspreid over de sectoren bouw, handel, logistiek, industrie/produc-

bedrijven heeft een omvang van groter dan 5 werknemers. Ook de om-

tie en dienstverlening.

vang van de kavels en panden van de bedrijven is relatief klein: slechts een enkele respondent beschikt over een kavel van groter dan 5.000 m² en

De respondenten geven daarbij aan voornamelijk aan ‘klassieke’ bedrijfs-

slechts 4% van de ondervraagden beschikt over een pand van groter dan

ruimte te gebruiken zoals een werkplaats, opslag-/distributieruimte en een

1.000 m² bvo.

showroom. Daarnaast is een groot deel werkzaam in een bedrijfswoning of een kantoorpand. Bedrijfsruimtegebruikers in deze sectoren zijn doorgaans gevestigd op bedrijventerreinen en deels ook in het buitengebied. Van de 70 enquêteerde bedrijfsruimtegebruikers geven slechts 2 onder-

Heeft u verhuis- en/of uitbreidingsplannen en zo ja, op welke termijn

nemers aan op een bedrijventerrein te zijn gevestigd. De overige bedrijfs-

spelen deze plannen?

ruimtegebruikers zijn in het buitengebied, in de kern of bijvoorbeeld aan huis gevestigd. Doorgaans is dit geen wenselijke situatie: economie in buitengebied (inclusief veel transportbewegingen) is veelal ongewenst en ook (zware) bedrijvigheid in dorpskernen sluit niet aan bij een prettig woonwerk- en leefklimaat. De roep om vestigingsmogelijkheden op een bedrijventerrein is dan ook - vanuit verschillende disciplines – groot.

20

Welk oppervlakte bedrijfskavel heeft u in totaal nodig voor uw bedrijf?

Ruim 60% van de bedrijven staat voor een verhuisopgave binnen nu en drie jaar, zo geven de respondenten aan. 80% van de respondenten geeft als verhuisreden ‘een gebrek aan ruimte’ of een ‘toekomstige uitbreiding’. Het merendeel van deze bedrijven bevindt zich nog in de oriënterende fase en 12% geeft aan al zeer concrete plannen te hebben: het plan en de financiering zijn al rond. Van de respondenten met een verhuisopgave zoekt meer dan de helft een kavel van circa 100 tot 1.000 m² en circa een derde van de respondenten een kavel van 1.000 tot 5.000 m². 92% van de respondenten geeft aan bij verhuizing/uitbreiding binnen de kern Elspeet te willen blijven.

Indien u heeft aangegeven een nieuwe vestigingslocatie/uitbreiding te

In de cirkeldiagrammen op deze pagina’s geven een indruk van de verde-

overwegen, op welke kern oriënteert u zich dan (voornamelijk)?

ling in behoeftes. De uitkomsten van het onderzoek zijn gebruikt bij het bepalen van de omvang en de verkaveling van het bedrijventerrein Elspeet.

21

Stedenbouwkundige hoofdopzet

22

5 Stedenbouwkundige visie 5.1 Hoofdopzet Op basis van de analyse is een hoofdopzet ontworpen voor het bedrijven-

Ontsluiting van het terrein via de Diepeweg of Apeldoornseweg is niet mo-

terrein Elspeet. De hoofdopzet gaat uit van het omvormen van het agra-

gelijk. Vanwege het verwachte vrachtverkeer is een directe aansluiting op

risch bedrijf Apeldoornseweg 80 naar een kleinschalig bedrijventerrein,

de Uddelerweg gewenst. Een aansluiting in de vorm van een rotonde heeft

voorzien van een directe ontsluiting op de Uddelerweg. Rondom de be-

ook een functie als natuurlijke snelheidsremmer voor het verkeer dat de

staande supermarkt aan de Uddelerweg vindt ook een kleinschalige uit-

kom van Elspeet binnen rijdt.

breiding plaats. Het perceel van het houtbewerkingsbedrijf wordt door een herinrichting onderdeel van het nieuwe bedrijventerrein.

In het oostelijk deel van het plangebied komt de ontsluiting uit op een groene zone met waterberging. Op deze manier ontstaat een groen beeld in de

Door de ligging van het plangebied ten zuiden van Elspeet vormt het terrein

openbare ruimte. Als overgang op het landelijk gebied richting het oosten

de nieuwe entree van Elspeet vanuit het zuiden. Aan de uitstraling van de

en de woongebieden in het noorden, zijn hier woon-/werkkavels mogelijk.

bedrijven bij deze nieuwe entree en ook de verkeerstechnische oplossing moet daarom in het bijzonder aandacht worden geschonken. Een ander

Bij de zuidelijke rand van het bedrijventerrein wordt een nieuwe, oost-west

belangrijk kenmerk van het plangebied is de noord-zuid lopende houtsin-

lopende houtsingel aangeplant. Deze houtsingel verwijst naar de oude

gel, belangrijk voor het leefgebied van de das. Deze houtsingel is bepa-

houtsingels die hier vroeger aanwezig waren. Er ontstaat daarmee een

lend en waardevol en moet dus ook een belangrijk onderdeel zijn van het

netwerk aan houtsingels, waarin biodiversiteit een grote rol speelt. Tevens

ontwerp van het bedrijventerrein. De in het LOP aangewezen open ruimtes

wordt het plan op deze manier landschappelijk ingepast.

blijven met de ontwikkeling van dit bedrijventerrein voor het grootste deel behouden.

23

Legenda bedrijfskavels met groene voorzijde bedrijfskavels groene ruimte

rondom

inpassen plan rondom supermarkt/bakkerij herinrichting perceel houtbewerkingsbedrijf woon-/werklocaties aan noordzijde wegbeplanting met hagen groenzone met waterberging aansluiting Uddelerweg (rotonde) Langzaamverkeersroute richting Diepeweg

24

5.2 Stedenbouwkundig ontwerp

Het bedrijventerrein Elspeet is kleinschalig van karakter. Voor grootscha-

Op basis van de visie op de vorige pagina is een stedenbouwkundige voor-

lige bedrijvigheid moet een plek in Nunspeet of elders, op een regionaal

beelduitwerking gemaakt. Deze voorbeelduitwerking geeft een beeld van

bedrijventerrein, ruimte worden gevonden. Globaal ligt de kavelgrootte

het stedenbouwkundig ontwerp, dat echter op verschillende punten nader

tussen de 500 m2 en 2.500 m2. In tegenstelling tot de onderlinge kavel-

onderzocht moet worden. Ook zijn de onderlinge perceelsgrenzen nog niet

grenzen ligt de groen- en wegenstructuur wel vast. Voor een goede beeld-

bepaald, het betreft slechts een impressie.

vorming zijn er wel kavels en gebouwen ingetekend in de ontwerptekening, dit betreft dus een indicatieve verkaveling.

De huidige supermarkt blijft in de bestaande vorm gehandhaafd. Vóór de supermarkt aan de Uddelerweg is ruimte voor het pand van de bakkerij.

Hierna zullen verschillende aspecten verder worden toegelicht.

Dit pand kent een alzijdig karakter en heeft een uitstraling die passend is bij de entree van Elspeet. Verdere uitwerking van dit plan vindt plaats

Bebouwingsstructuur

via een separate planprocedure (vandaar de transparante kleur van dit

Een bedrijventerrein wordt over het algemeen gekenmerkt door een grote

gebied). Ten zuiden van deze locatie loopt de nieuwe ontsluitingsweg (voor-

variëteit in bebouwing, zowel qua bouwmassa, uitstraling als erfinrichting.

zien van een rotonde) met een ruime boog om de supermarkt. Ten zuiden

Iedere ondernemer zal zijn of haar pand en zijn of haar perceel zo efficiënt

van deze ontsluitingsweg liggen enkele bedrijfskavels.

mogelijk willen inrichten. Daarom is het belangrijk dat er een heldere en overzichtelijke bebouwingsstructuur op het bedrijventerrein wordt geïntro-

In het oostelijk deel van het plangebied komt de oost-west lopende ontslui-

duceerd.

tingsweg komt uit op een groene zone, waar ruimte is voor waterberging. Rondom deze centrale zone loopt de ontsluitingweg met voldoende ma-

In het plangebied wordt zoveel mogelijk één vaste rooilijn gehanteerd. Het

noeuvreerruimte voor vrachtwagens. Aan deze ontsluitingsweg zijn de be-

maximaal te hanteren bebouwingspercentage zorgt ervoor dat er ruimte

drijfskavels gesitueerd.

over blijft op het eigen terrein om te parkeren en wat buitenopslag toe te staan achter de voorgevel. Voor de bedrijfskavels langs de Uddelerweg

Aan de zuidrand van het plan zijn nieuwe houtsingels gesitueerd, die voor-

geldt een strikt regime qua beeldkwaliteit en de inrichting van het (groene)

zien in een goede landschappelijke inpassing en tevens een belangrijke rol

voorterrein. De overige bedrijfskavels hanteren een rooilijn van ca. 12 me-

vervullen in het creëren van een goede leefomgeving van de das.

ter, zodat er op het voorterrein voldoende ruimte over blijft om te kunnen

25

Legenda Bestaande houtsingels Nieuwe houtsingels Bestaande bomen Nieuwe bomen Lage hagen

Groenstructuur

26

parkeren en er ook ruimte is voor een haag aan de voorzijde. De bouw-

Verkeersstructuur

hoogte is maximaal 9 meter. De bakkerij aan de Uddelerweg kent een al-

Het plangebied wordt vanaf de Uddelerweg ontsloten met een nieuwe ont-

zijdige uitstraling: zo kan optimaal geprofiteerd worden van de zichtlocatie.

sluitingsweg die vanaf de westzijde richting het oosten loopt. In het oostelijk

Aan de oostzijde van het plangebied is ruimte voor woon-werkkavels: zo

deel van het plangebied komt de ontsluitingsroute uit op een groene ruimte

wordt een geleidelijke overgang gecreëerd naar de bebouwde kom van

waar rond gereden kan worden. Zo wordt voorkomen dat vrachtwagens

Elspeet.

moeten steken om weer terug te rijden. De weg rondom de groene ruimte vormt de ontsluiting voor de verschillende kavels.

Groen en waterstructuur Meest opvallende groene element in het huidige plangebied is de noord-

De Uddelerweg is de belangrijkste ontsluitingsroute voor Elspeet vanuit het

zuid lopende houtsingel. Deze houtsingel blijft gehandhaafd (op een enke-

zuiden. De nieuwe aansluiting op deze Uddelerweg moet daarom, vanwe-

le doorbraak na) en zorgt voor een visuele scheiding tussen het westelijk en

ge de drukte en verkeersveiligheid, zorgvuldig worden vormgegeven. Het

oostelijk gedeelte. Haaks hierop worden aan de zuidrand van het nieuwe

aanleggen van een rotonde heeft de voorkeur, vanwege de doorstroming

bedrijventerrein nieuwe houtsingels geïntroduceerd. Deze zorgen samen

en ook de verkeersremmende werking richting de kom. De exacte vormge-

met de bestaande houtsingel voor een structurerend en omkaderend groe-

ving wordt nog nader uitgewerkt.

nelement. Het oostelijk deel van het plangebied wordt via een langzaam verkeersLangs de ontsluitingsroute zullen bomen worden geplant, die samen met

route aangesloten op de Diepeweg. Hiermee wordt het plangebied aange-

de hagen op de voorterreinen bijdragen aan een groene uitstraling van het

takt op het bestaande netwerk. Ook wordt gestimuleerd dat mensen vanuit

bedrijventerrein. Op het oostelijk gelegen centrale groene zone is ruimte

Elspeet op de fiets naar het werk komen.

voor waterberging. Er moet hier voldoende aandacht zijn voor een aantrekkelijk verblijfsklimaat, zodat dit ook uitnodigt tot het maken van bijvoor-

De ontsluiting van de supermarkt (parkeren voor bezoekers en ook laden

beeld een wandeling van werknemers tijdens de lunchpauze. De inrichting

en lossen) vindt plaats via de nieuw aan te leggen ontsluitingsweg, zodat

van de openbare ruimte wordt nog nader uitgewerkt.

de huidige rechtstreekse ontsluiting op de Uddelerweg omgevormd kan worden tot een ontsluiting voor langzaam verkeer.

27

Legenda Nieuwe rotonde Rijbaan met voetpad Langzaam verkeersroute

Verkeersstructuur

28

Het profiel van de ontsluitingsroute in het plangebied bestaat uit een rij-

Gezien de cultuurhistorische en landschappelijke waarde is de bestaande

baan van 6 meter breed en een voetpad van 2 meter breed. Parkeren,

noord-zuid lopende houtsingels geïntegreerd in het planontwerp. De nieuw

laden en lossen vindt plaats op eigen terrein. Het voetpad biedt plaats aan

te realiseren houtsingels zorgen ervoor dat er een netwerk aan houtsingels

leidingen en verlichting. Het profiel zal nader worden uitgewerkt.

ontstaat. De uitgevoerde ecologische onderzoeken hebben aangetoond dat de omgeving een fourageergebied vormt voor dassen. Het nieuwe stel-

Duurzaamheid

sel van houtsingels is zorgvuldig gesitueerd, zodat dit een meerwaarde

Klimaatadaptatie en biodiversiteit

gaat vormen voor het leefgebied van de das. Hiermee wordt gestreefd

In dit plan is ingespeeld op het streven naar klimaatadaptatie en biodiver-

naar een natuurinclusief ontwerp.

siteit. Dit betekent onder meer dat in de openbare ruimte en bebouwing gestreefd wordt naar het minimaliseren van verharding en het zoveel mo-

Energietransitie

gelijk toepassen van beplanting. Op een bedrijventerrein is dat doorgaans

Nieuwe woningen moeten tegenwoordig aardgasloos gebouwd worden.

een uitdaging. Vandaar dat in dit plan een robuuste groenstructuur is op-

Voor de bedrijfsruimtes ligt dit nog iets anders. In het ontwerp is hierop

genomen, waar de landschappelijke inpassing, de regenwateropvang en

wel ingespeeld. Door het toepassen van platte daken en een bebouwings-

het streven naar ecologische diversiteit is geïntegreerd.

hoogte van 9 meter wordt gestimuleerd dat er op de daken zonnepanelen worden aangebracht (evt. in combinatie met een groendak). Zodoende kan

Regenwater dat op de openbare ruimte valt, wordt afgekoppeld en afge-

er een behoorlijke oppervlakte aan zonnepanelen worden gecreëerd, die

voerd naar de opgenomen wadi. Regenwater op de bedrijfspercelen wordt

ook grotendeels aan het zicht onttrokken wordt.

opgevangen en geïnfiltreerd op eigen terrein. Over de exacte uitwerking hiervan zal afstemming plaatsvinden met gemeente en waterschap. Waar mogelijk wordt het toepassen van groene daken (sedum) gestimuleerd, zodat er nog meer buffervermogen ontstaat.

29

Referentiebeeld bedrijfbebouwing met representatieve voorzijde

Referentiebeeld bedrijfspand met haag en parkeren op eigen terrein

30

Referentiebeeld rustige en ingetogen uitstraling bedrijfhal

6 Beeldkwaliteitsaspecten In dit hoofdstuk worden de beeldkwaliteitaspecten uitgewerkt. Er wordt een

Architectuur

onderscheid gemaakt in de beeldkwaliteitsaspecten van de bedrijfskavels,

• Gebouwen hebben een representatieve gevel aan de zijde van de

van de woon-/werkkavels en de beeldkwaliteitsaspecten van de openbare ruimte.

openbare ruimte. • Donkere eenvoudige massa’s, plat afgedekt. • Eenvoudig materiaalgebruik.

6.1 Bedrijfskavels

• Eigentijds, rustig en zakelijk beeld.

Massa en vorm

• Reclame is onderdeel van architectuur.

• Kleinschalige bedrijven die zich oriënteren op de belangrijkste aangrenzende ontsluitingsweg.

Erven

• Bouwhoogte maximaal 9 meter.

• Hoogwaardige uitstraling.

• Minimale afstand bouwmassa tot aan voorste perceelsgrens: 12 meter

• Voldoende buitenruimte op eigen terrein voor laden en lossen en

(parkeren vóór het gebouw mogelijk); een verbijzondering aan de gevel (maximaal 30% van het gevelvlak) mag hier overheen steken. • Maximaal bebouwingspercentage: 70%. • De afstand tot de zijdelingse en achterste perceelsgrens mag niet minder dan 5 meter bedragen.

parkeren. • Op de grens tussen privé en openbaar wordt een lage haag geplaatst (evt. gecombineerd met hek). • Buitenopslag alleen toegestaan achter voorgevelrooilijn en achter een hekwerk, met als aanbeveling dit uit het zicht te doen. • Per bedrijf maximaal één inrit. • Eén losse reclame-uiting op het terrein is toegestaan.

31

Referentiebeeld woning met traditionele uitstraling

Referentiebeeld woon-/werkkavel met situering bedrijfswoning vóór bedrijfspand

32

Referentiebeeld groen inpassen parkeren

6.2 Woon-/werkkavels Massa en vorm

Erven

• Op de woon-/werkkavels staan vrijstaande woningen of twee-

• Hoogwaardige uitstraling.

onder-één-kapwoningen die georiënteerd zijn op de Diepeweg aan de noordzijde van het plangebied en op het oostelijk gelegen buitengebied aan de oostzijde van het plangebied, met daarachter een kleinschalig bedrijfspand. • Het is mogelijk om op kleine percelen de bedrijfsruimtes van twee percelen met één zijde aan elkaar te bouwen. • Bouwhoogte woningen maximaal 9 meter, goothoogte maximaal 4 meter, bouwhoogte bedrijfspanden maximaal 9 meter. • Maximaal bebouwingspercentage: 70%. • De afstand tot de zijdelingse en achterste perceelsgrens mag niet minder dan 5 meter bedragen. De afstand tot de voorste perceelsgrens bedraagt minimaal 5 meter.

• Voldoende buitenruimte op eigen terrein voor laden en lossen en parkeren. • De ruimte rondom de woning wordt ingericht als tuin met een groene uitstraling. • De woning is voorzien van maximaal één bijgebouw ten behoeve van de woonfunctie, gesitueerd op minimaal 5 meter achter de voorgevelrooilijn. Bijgebouwen zijn ondergeschikt ten opzichte van de woning. • Op de grens tussen privé en openbaar wordt een lage haag geplaatst (evt. gecombineerd met hek). • Buitenopslag is in principe niet toegestaan. Indien noodzakelijk dan achter of naast het bedrijfspand (niet aan de zijde van de woning) en afgeschermd met een hekwerk of haag.

Architectuur

• Eén losse reclame-uiting op het terrein is toegestaan.

• Landelijke uitstraling. • Eenvoudige massa’s van één laag met kap voor bedrijfswoningen. • Donkere eenvoudige massa’s, plat afgedekt voor bedrijfspanden. • Voor bedrijven zijn gedekte en donkere kleuren gewenst, woningen mogen alleen in rode tot roodbruine baksteen en/of hout (om het landelijke karakter te onderstrepen). • Reclame is onderdeel van architectuur.

33

Referentiebeeld houtsingels

34

Referentiebeeld bestrating: weg asfalt en betontegels voetpad

6.3 Openbare ruimte Wegen

Op de volgende pagina’s zijn enkele principeprofielen opgenomen die een

• De rijbaan heeft een breedte van 6 meter en is voorzien van een

beeld geven van de inrichting van de openbare ruimte en ook de voorter-

voetpad van 2 meter.

reinen bij de bedrijven.

• Het materiaal bestaat uit asfalt voor de rijbaan en betontegels voor het voetpad. • Het voetpad biedt ruimte aan leidingen en verlichtingsarmaturen, dit zal in overleg met de gemeente worden uitgewerkt in een civieltechnisch ontwerp. Groen • De bestaande noord-zuid lopende houtsingel wordt ingepast in het plan. • Nieuwe houtsingels worden aan de zuidrand van het bedrijventerrein ingeplant zodat er een groene rand langs het bedrijventerrein ontstaat. • Aan de oostzijde van het plangebied wordt een centrale groene ruimte ingepast, die ruimte biedt voor een wadi. De wadi is voorzien van gras en ingericht ten behoeve van een optimale opvang van hemelwater. • De combinatie van houtsingels en groene ruimtes zijn optimaal ingericht ter bevordering van de ecologische diversiteit. • De exacte inrichting van de wadi en houtsingel zal in overleg met de gemeente worden uitgewerkt. • Voor alle beplanting in het plangebied geldt dat er gebiedseigen soorten gebruikt worden (met uitzondering van de bedrijfskavels).

35

A

Ligging principeprofiel

36

B

Ligging principeprofiel

37

buro-sro.nl

stedenbouw + ruimtelijke ordening + ontwikkelingsmanagement