55. AP 6 Bijlage bij EP Zienswijzen Bijlage 3 NvZ exploitatieplan-reactie deskundige planschaderisicoanalyse
Tekst van het document
Gemeente Nunspeet T.a.v. mevrouw M. Brienissen - Sterkenburg Postbus 79 8070 AB NUNSPEET
Rotterdam, 12 februari 2024 Opdracht: 20240115 Adviseur: de heer mr. drs. C.M.L. van der Lee KRMT Telefoon: 06-11131098 E-mail: k.v.d.lee@saoz.nl Onderwerp: Reactie op zienswijzen ontwerp-exploitatieplan ’t Hul Noord
Geachte mevrouw Brienissen – Sterkenburg, Hierbij geven wij u desgevraagd onze reactie op de zienswijzen op het ontwerpexploitatieplan ’t Hul Noord., waarbij wij ons met name richten op de passages die gaan over de door ons opgestelde risicoanalyse met betrekking tot het project. De zienswijzen zijn ingebracht door Craeft advies namens de eigenaren van de objecten aan de Bovenweg 17 en 21 en zijn wat betreft de opmerkingen aangaande de risicoanalyse gelijkluidend. Wij vatten de kanttekeningen als volgt samen: 1. De risicoanalyse is vanwege de aangehouden peildatum van 14 juli 2023 te oud in verband met sterke prijsstijgingen in de afgelopen periode; 2. De omliggende woningen zijn clustergewijs beoordeeld waardoor niet verifieerbaar is welke uitgangspunten voor welk object zijn genomen. Achtereenvolgens overwegen wij als volgt. Ad 1 Op uw verzoek hebben wij een herijking van de risicoanalyse opgesteld waarin als peildatum wordt gehanteerd: februari 2024. Dit ondervangt de kanttekening dat de taxatie “te oud” zou zijn. In het kader van de herijking zijn wij tevens nagegaan of in de periode tussen 14 juli 2023 en “heden” sprake is geweest van een wijziging van het prijspeil op de woningmarkt in de regio. Dat blijkt inderdaad het geval te zijn geweest, maar bij lange na niet in de mate zoals
STICHTING ADVIESBUREAU ONROERENDE ZAKEN POSTBUS 29196 T
010
TAXATIES
•
– 469
• 3001 GD ROTTERDAM
3899 • INFO@SAOZ.NL
RISICOANALYSES
•
• WWW.SAOZ.NL
PLANSCHADE
•
• BEZOEKADRES
• IBAN
KRUISPLEIN
NL21INGB0000508019
NADEELCOMPENSATIE
•
484
• ROTTERDAM
• BTW NL002767661B01
JURIDISCHE
• KVK 41126679
ONDERSTEUNING
•
TRAININGEN
in de zienswijzen wordt gesteld. Blijkens branche-informatie bedroeg de prijsstijging in de betrokken periode slechts circa 1% en zeker geen “25% tot 50%” zoals in de zienswijzen (verder op geen enkele wijze onderbouwd) wordt gesteld. Ook de ontwikkelingen in de planschadejurisprudentie vanaf 14 juli 2023 tot heden bieden geen enkel aanknopingspunt om te veronderstellen dat de schadebedragen significant hoger zouden moeten uitvallen. Ter adstructie hebben wij op basis van een fictieve waarde een indexering toegevoegd, vervaardigd met het programma “Vastgoedpro” dat zich op zijn beurt baseert op gegevens van het CBS. Weliswaar gaat de index logischerwijs nog niet verder dan het vierde kwartaal van 2023 (het eerste kwartaal van 2024 loopt immers nog), maar duidelijk is wel dat de prijsstijging zeer beperkt is. Ad 2 Het doel van een risicoanalyse is het vaststellen van het planschaderisico in relatie tot het bepalen van de economische uitvoerbaarheid van een project. Dat is wezenlijk anders dan het vaststellen van individuele aanspraken in het kader van een procedure ex artikel 6.1 Wro. Voor het bepalen van de mogelijke planschaderisico’s is een clustergewijze benadering zoals door ons gehanteerd meer dan voldoende en overigens ook te doen gebruikelijk.
Wij zijn daarbij, gelet op de verdeling van de omliggende objecten in meerdere clusters en het gedane onderzoek naar de voorzienbaarheid, nog betrekkelijk “gedetailleerd” te werk gegaan. Van “niet onderbouwd natte vingerwerk” is absoluut geen sprake. In de herijkte vorm kan de risicoanalyse naar onze mening wel degelijk aan het exploitatieplan ten grondslag worden gelegd. Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken,
mr. drs. C.M.L. van der Lee KRMT Commercieel directeur
20240115
2
Rapport prijsontwikkeling woningen Datum rapport Adres Koopsom Datum transactie Gebruikte CBS regio Index per transactiedatum voor de regio* Index per transactiedatum geheel Nederland* Indexatie vanaf kwartaal (CBS) Indexatie tot en met kwartaal (CBS)
12-2-2024 Bovenweg 21, Nunspeet 750.000 14-07-2023 Gelderland 180,9 180,0 3e kw. 2023 4e kw. 2023 (meest recent)
Peildatum Geindexeerde koopsom
12-02-2024 758.292 EUR ( 1,1 %)
Afwijking regio t.o.v. landelijke gemiddelde Index per transactiedatum voor Gelderland
-0,6 % 182,9
Geindexeerde koopsom heel Nederland Index per transactiedatum geheel Nederland*
762.500 (1,7%) 183,0
*bron: Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK-2010) (kwartaalcijfers) van het CBS i.s.m. het kadaster. Jaar 2010 is de norm (index=100)
Toelichting 1) De berekening wordt op regionaal niveau en op landelijk niveau gemaakt. Hoewel er op landelijk niveau ook vergelijkingsmateriaal bestaat op type woning wordt deze niet gebruikt. Deze cijfers wijken regionaal zeer sterk af en zijn daardoor niet geschikt om een goede vergelijking te maken. 2) Het prijsniveau op landelijkniveau is alleen weergegeven om een vergelijking te kunnen maken in hoeverre het prijsniveau regionaal afwijkt van het landelijk gemiddelde. Het landelijk niveau is dus niet bruikbaar voor het bepalen van de waarde. 3) Indien de gevraagde datum later is dan een datum bekend bij het CBS wordt de laatst bekende prijspeil aangehouden. N.B. Deze berekening (gebaseerd op CBS gegevens) vervangt geen waardebepaling door een officiele Vastgoedpro makelaar of taxateur. Het betreft slechts indicatieve trend op provincieniveau ter ondersteuning van de (in)formele waardebepaling van een Vastgoedpro makelaar of taxateur en heeft dus geen directe relatie met de waarde van een individuele woning.
(C) Vastgoedpro 2015-2019 / Versie 3.6