54. AP 6a. Bijlage bij EP Zienswijzen Bijlage 2 NvZ exploitatieplan- reactie deskundige uitgifteprijzen

2930.6-N1d2

Blad 1.

2930.6-N1d2

NOTITIE versie 27-2-2024

Datum

27 februari 2024

Betreft

Beantwoording zienswijzen ontwerp exploitatieplan ‘t-Hul Noord

Opgesteld door

1.

E.F. (Eddy) Halter

BEANTWOORDING ZIENSWIJZEN

Met ingang van 19 december 2023 heeft het ontwerp exploitatieplan ’t Hul Noord, behorende bij gelijknamige bestemmingsplan (hierna: het exploitatieplan) voor 6 weken ter inzage gelegen. Naar aanleiding van deze terinzagelegging konden belanghebbenden zienswijze indienen. In twee zienswijzen wordt ingegaan op het ontwerp exploitatieplan. U heeft ons gevraagd om op de navolgende zienswijzen zoals ingediend bij de gemeente Nunspeet een reactie te formuleren. In deze notitie geven wij onze reactie. Deze zienswijzen staan in het document “zienswijzen ontwerpexploitatieplan ‘t-Hul Noord uit februari 2024”. Het gaat om de zienswijzen 3.18 en 5.17.

1.1. Zienswijze Deze zienswijzen geven een reactie op het taxatierapport uitgifteprijzen (kenmerk: 2930.6-T1d1 d.d. 11 december 2023 van Gloudemans) behorend bij het ontwerpexploitatieplan. Op dit deel wordt navolgend ingegaan. Zienswijze 3.18, ingediend door A.J. Kroese en B.J. den Besten d.d. 1 februari 2024:

Zienswijze 5.17, ingediend door W. den Boer d.d. 1 februari 2024:

Wij stellen vast dat de zienswijzen beiden hetzelfde zijn.

(kenmerk: 2930.6-T1d1 d.d. 11 december 2023 van Gloudemans)

Blad 2.

1.2. Reactie Om de waarde van de woningen vast te stellen is gebruik gemaakt van verkochte referentiewoningen. Als deze referentiewoningen een hogere kwaliteit hebben dan de te taxeren woning dan is daar rekening mee gehouden. Dit is bijvoorbeeld te zien in hoofdstuk 5.4.1. (p. 23). Hier concludeert Gloudemans dat een gemiddelde rijwoning een waarde heeft van circa € 3.700 per m² go. Deze waarde is gebaseerd op de verkochte referentiewoningen op p. 24. Hier heeft de woning aan de Jantje Boonenstraat 23 een m² prijs van € 4.219 per m² go. Dit is hoger dan de getaxeerde waarde van € 3.700 per m² go. Onderaan p. 24 zien we dat dit onder andere komt door een “hoogwaardige inbouw”. Uit de analyse in de tabel (onderaan p. 24) is te zien dat de referentiewoningen allemaal zijn geclassificeerd. De woningen met de kwaliteitscore “+/+” hebben een prijs en kwaliteit hoger dan € 3.700 per m² go. De woningen met een kwalificatie “-/-“ hebben juist een prijs en kwaliteit lager dan € 3.700 per m² go. Hierbij impliceert een lager metrage en hogere prijs per m² go.