53. AP 6 Bijlage bij EP Zienswijzen Bijlage 1 NvZ exploitatieplan -reactie taxateur inbrengwaarden

2930.1-N1

Blad 1.

2930.1-N1

NOTITIE

versie 21-02-2024

Datum

21 februari 2024

Betreft

Beantwoording zienswijzen ontwerp exploitatieplan ’t Hul-Noord

Opgesteld door

• •

1.

T.A. (Bertold) te Winkel B.P. (Bart) Joris

BEANTWOORDING ZIENSWIJZEN

Met ingang van 19 december 2023 heeft het ontwerp exploitatieplan ’t Hul Noord, behorende bij gelijknamige bestemmingsplan (hierna: het exploitatieplan) voor 6 weken ter inzage gelegen. Naar aanleiding van deze terinzagelegging konden belanghebbenden zienswijze indienen. In twee zienswijzen wordt ingegaan op het ontwerp exploitatieplan. U heeft ons gevraagd om op de navolgende zienswijzen zoals ingediend bij de gemeente Nunspeet een reactie te formuleren. In deze notitie geven wij onze reactie. Nr. 1. 2.

Datum 31 januari 2024 31 januari 2024

Inspraakreactie 1 Inspraakreactie 2

2.

INSPRAAKREACTIE 1

Op 31 januari 2024 is door de heer J.C. Vijfhuizen, werkzaam bij Craeft Advies B.V., namens appellant, een zienswijze naar voren gebracht. Appellant(en) zijn eigenaar van perceel kadastraal bekend gemeente Nunspeet, sectie B, nummer 5829 welke (deels) in het exploitatieplangebied liggen. Hiermee is appellant belanghebbende in het kader van het exploitatieplan. Een deel van de ingediende zienswijze ziet op het taxatierapport inbrengwaarde behorend bij het ontwerpexploitatieplan. Op dit deel wordt navolgend ingegaan.

2.1. Zienswijze “2.2. De kosten ten behoeve van aanvullend te nemen maatregelen voor geluidsisolatie aan de woning van cliënten zijn, voor zover herleidbaar, niet opgenomen of terug te vinden.” Reactie: Uit paragraaf 5.1 van het akoestisch onderzoek is gebleken voor de bestaande woningen sprake zal blijven van een goed woon- en leefklimaat. Derhalve lijkt het op basis van de resultaten niet noodzakelijk om aanvullende maatregelen te voor geluidsisolatie.

2930.1-N1

Blad 2.

3. lnbrengwaarden en taxatierapport 3.1. Cliënten zijn eigenaar van het perceel kadastraal bekend gemeente Nunspeet, sectie B, nummer 5829, opgenomen als perceelnummer 13 in de eigendommenkaart en verwervingskaart. 3.2. Er heeft door 'Gloudemans' een taxatie van inbrengwaarden plaatsgevonden (bijlage 20}. Er heeft geen gezamenlijke opname plaatsgevonden. Er is voor cliënten een complexwaarde vastgesteld van € 525.000,-. Cliënten kunnen zich op voorhand, zonder verder overleg, niet zonder meer vinden in deze waarde. Dit komt neer op een bedrag van € 52,50 / m2. Er zijn echter referentietransacties in deze regio die enkele tientallen euro's per meter hoger liggen. Reactie: Rechthebbenden geven aan dat er geen gezamenlijke opname heeft plaatsgevonden en dat zonder verder overleg, rechthebbenden zich niet zonder meer kunnen vinden in de geraamde complexwaarde. De raming van de inbrengwaarde van de percelen dient door een onafhankelijke deskundige te worden uitgevoerd. Dit komt terug in diverse jurisprudentie (ECLI:NL:RVS:2011:BP3700, ECLI:NL:RVS:2011:BQ4922, ECLI:NL:RVS:2011:BT6635, etc.). Derhalve vindt geen overleg plaats bij de onafhankelijke waardebepaling van de inbrengwaarde. In een recente uitspraak (ECLI:NL:RVS:2023:494) heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State geoordeeld dat niet in alle gevallen kan worden volstaan met een geveltaxatie.

Of daarmee kan worden volstaan hangt onder meer af van de aard en de bestemming van het te taxeren object en van de informatie die beschikbaar is om met het oog op de raming een goed en verantwoord beeld te krijgen van het te taxeren object. In onderhavig geval is sprake van onbebouwde gronden, waarbij de hoogste waarde wordt ontleend aan de complexwaarde. Derhalve kan worden volstaan met een geveltaxatie en is een gezamenlijke (volledige) opname niet noodzakelijk. Het klopt dat er hogere referentietransacties in de regio zijn waargenomen. Deze zijn meegewogen in de waardering. Taxateurs hechten echter meer waarde aan de referentietransacties binnen het plangebied.

3.3. Over het taxatierapport - en in het verlengde daarvan de vastgestelde complexwaarde – is voorts nog het volgende te stellen: 3.3.1. Het is onvolledig dat in § 3.3 wel de bestemmingsomschrijving voor agrarische bestemmingen warden behandeld, maar niet de bestemmingsomschrijvingen van de bestemmingen 'wonen', 'tuin' en 'verkeer'. Reactie: De genoemde bestemmingen waren wel genoemd als bestemmingen, maar niet alle bestemmingsregels waren geciteerd in het taxatierapport. Het perceel van rechthebbenden is daarnaast bestemd tot “agrarisch” in het vigerende bestemmingsplan. Voor de volledige bestemmingsomschrijvingen van de overige categorieën, hebben taxateurs verwezen naar de website van de Ruimtelijkeplannen. Voor een nadere omschrijving van de bestemmingen en aanduidingen van deze bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verbeelding en voorschriften die digitaal te raadplegen zijn via www.ruimtelijkeplannen.nl (referenties NL.IMRO.0302.BP01024-vg01 en NL.IMRO.0302.BP01167-vg02).

3.3.2. Er is gebruik gemaakt van de vergelijkende waardemethode en de residuele waardebepalingsmethode. Het is niet duidelijk op welk perceel welke methode(n?) is toegepast . Dit maakt de taxatie oncontroleerbaar. Reactie: In hoofdstukken 4.6, 4.7 alsmede 4.8 wordt een toelichting gegeven op de residuele waardebepaling alsmede de comparatieve waardebepaling. Beide waarderingsmethoden zijn toegelicht waarbij uiteindelijk op basis van verzoening van beide methodes één complexwaarde wordt geraamd.

2930.1-N1

Blad 3.

3.3.3. Bij toepassing van de residuele benadering, zoals in§ 4.5 van het taxatierapport toegelicht, wordt de waarde bepaald aan de hand van opbrengsten minus kosten. Met andere woorden: de gemeente mag bepalen wat de bouwgrond kost en welke kosten daarvoor gemaakt warden, cliënten mogen het restant ontvangen. Deze benadering is bij grootschalige ontwikkelingen an sich niet vreemd, maar moet warden afgezet tegen het feit dat de gemeente, in het geval van cliënten, eenzijdig beoordeeld hoe het tracé van de Bovenweg dient te gaan lopen en daarmee dus ook bepaald welke grand zij nodig achten te hebben. Nu de beoordeling daarvan - over de band van het ontwerpbestemmingsplan - nog niet voldoende gemotiveerd is, is het verwerven van grand op basis van onteigeningsrecht niet opportuun. De taxatie gaat hier wel vanuit. Reactie: Taxateurs moeten een onafhankelijk waardeoordeel geven over de gronden die zijn gesitueerd binnen het te taxeren exploitatiegebied. Dit komt terug in 6.2.3 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro):

‘Tot de kosten, bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten eerste, van de wet, worden, voor zover deze redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, gerekend de ramingen van: a. de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; b. de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; c. de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; d. de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied.’ 3.3.4. Ten aanzien van de in§ 4.6.1 opgenomen referentietransacties geldt het volgende: 3.3.4.1. De referentietransacties 1 t/m 3 zijn dermate gedateerd dat deze niet mogen meewegen in de beoordeling. 3.3.4.2. Referentietransactie 4 en 5 zijn voorzien van een nabetalingsverplichting. In het rapport is niet uitgewerkt hoe deze nabetalingsverplichting eruit (bijvoorbeeld op het geheel van het daarbij verkochte of aIleen op gronden waar een positieve bestemming op komt te rust en, welke fiscale consequenties zijn daar al dan niet aangehangen, et cetera). Ook volgt uit de tabel niet of de genoemde prijs exclusief of inclusief de nabetaling is.

Gebruik van deze referenties is dan ook niet navolgbaar en de taxatie is derhalve onzorgvuldig. 3.3.4.3. In § 4.6.2 zijn referentietransacties van buiten de gemeente opgenomen. De onder 2 t/m 6 genoemde transacties hebben zich voltrokken in volstrekt andere lo kale markten en zijn derhalve niet vergelijkbaar. Ook de markt waarbinnen referentietransactie 1 zich heeft gemanifesteerd, te weten de gemeente Putten, is al een wezenlijk andere (lees: duurdere) omgeving dan de gemeente Nunspeet. Deze referentietransacties zijn derhalve niet bruikbaar. Wat deze conclusie verder sterkt, is het feit dat in de taxatie nergens een correctie voor deze wisselende markten met dito uitgangspunten is gemaakt. 3.3.5. Gelet op het voorgaande kan de taxatie het exploitatieplan niet dragen. Reactie: Taxateurs hebben in hoofdstuk 4.6 referentietransacties opgenomen van verkochte percelen zowel binnen de gemeente Nunspeet alsmede buiten de gemeente. De gevonden transactieprijzen zijn toegelicht en daar waar sprake is van een nabetalingsregeling is dit door taxateurs aangeduid met een toelichting alsmede de bijbehorende akte van levering waarin deze nabetaling is opgenomen. Bij de prijsstelling en het ramen van de complexwaarde is door taxateurs rekening gehouden met het feit dat de eerste drie referentietransacties in 4.6.1 gedateerd zijn (zoal door taxateurs is vermeld in paragraaf 4.6.1).

Wel geven deze transacties een indicatie van de prijsontwikkeling binnen de gemeente Nunspeet. Daarnaast is bij de vergelijking met de overige transacties rekening is gehouden met specifieke plankenmerken en recente marktontwikkelingen (zoals vermeld in hoofdstuk 4.8). De spreiding van de referentietransacties geeft uitsluitend een indicatie van de prijsniveaus waarbinnen de ruwe bouwgrond zicht in de regio begeeft. Vanwege de spreiding, hebben taxateurs nog een residuele waardebepaling opgesteld, waarna de complexwaarde is bepaald op basis van de verzoening van beide methodes.

2930.1-N1

3.

Blad 4.

INSPRAAKREACTIE 2

Op 31 januari 2024 is door de heer J.C. Vijfhuizen, werkzaam bij Craeft Advies B.V., namens appellant, een zienswijze naar voren gebracht. Appellant(en) zijn eigenaar van de percelen kadastraal bekend gemeente Nunspeet, sectie A, nummers 5980, 5982 en 5984 welke (deels) in het exploitatieplangebied liggen. Hiermee is appellant belanghebbende in het kader van het exploitatieplan. Een deel van de ingediende zienswijze ziet op het taxatierapport inbrengwaarde behorend bij het ontwerpexploitatieplan. Op dit deel wordt navolgend ingegaan.

3.1. Zienswijze

De ingediende zienswijze met betrekking tot het deel dat toeziet op het taxatierapport inbrengwaarde behorend bij het ontwerpexploitatieplan is een-op-een gelijk aan de zienswijze zoals deze hierboven is ingebracht. Voor de reactie op de ingediende zienswijze wordt derhalve verwezen naar bovenstaande beantwoording. Het hiervoor genoemde perceel Nunspeet, sectie A, nummer 5980 (met woonbestemming) is in de nieuwe situatie komen te vervallen. De percelen kadastraal bekend gemeente Nunspeet, sectie A< nummers 5982 en 5984 zijn beide agrarisch bestemd.