52. AP 6a. Bijlage bij EP Nota van zienswijzen EP geanonimiseerd

Nota van zienswijzen Ontwerpexploitatieplan ’t Hul Noord

848912

Maart 2024

-2-

Inleiding Het ontwerp exploitatieplan ’t Hul Noord heeft met ingang van 22 december 2023 gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn zijn er 7 zienswijzen ingediend.

Zienswijze Zaaknummer 1 2 3 4 5 6 7

Datum ontvangst 1085972/1085959 8 januari 2024 1105282/1105279 1 februari 2024 1101133/1101814/1101130 1 februari 2024 1104736/1104731 1 februari 2024 1100712/1100696/1101813 1 februari 2024 110165/1106163 15 januari 2024 1077260/1086161 9 januari 2024

Bijlagen:  Bijlage 1:  Bijlage 2:  Bijlage 3:

reactie taxateur inbrengwaarden; reactie deskundige uitgifteprijzen; reactie deskundige planschaderisicoanalyse

-3-

Samenvatting zienswijze Indiener 1 1.0

Reactie Belanghebbende: Indiener 1 geldt niet als (mede-)eigenaar van gronden gelegen in het gebied van het ontwerpexploitatieplan. Met indiener 1 is voorts geen anterieure overeenkomst over grondexploitatie gesloten met betrekking tot gronden gelegen in het gebied van het ontwerpexploitatieplan. De zienswijze richt zich op de inhoud van de planschaderisicoanalyse, die een bijlage vormt bij het ontwerpexploitatieplan. De planschaderisicoanalyse geldt als onderbouwing voor de in de exploitatieopzet van het ontwerpexploitatieplan opgenomen raming voor de in het kostenverhaal te betrekken kosten van planschade. Hiermee richt de zienswijze zich uitsluitend tot het financiële deel van het ontwerpexploitatieplan, bestaande uit de exploitatieopzet voor de toepassing van de wettelijke kostenverhaalsplicht, zoals bedoeld in artikel 6.13 lid 1 onder c Wro. De kostenverhaalsfunctie van de exploitatieopzet brengt met zich mee dat degenen die uit hoofde van een exploitatieplan niet rechtstreeks met de toepassing van kostenverhaal te maken kunnen krijgen, niet als belanghebbenden kunnen worden aangemerkt.

-4-

Uit de zienswijze volgt voorts niet dat voor indiener 1 anderszins sprake is van een belang dat rechtstreeks bij het ontwerpexploitatieplan is betrokken. Nu de zienswijze is gericht tegen uitsluitend een onderdeel van de exploitatieopzet (i.c. de raming van planschade) behorende tot het ontwerpexploitatieplan, dient indiener 1, gezien het vorenstaande, niet aangemerkt te worden als belanghebbende bij het ontwerpexploitatieplan en mitsdien niet-ontvankelijk te worden verklaard met betrekking tot de ingediende zienswijze. 1.1

De zienswijze richt zich op de planschaderisicoanalyse, die als bijlage 22 bij het Zie de reactie onder onderdeel 1.0. ontwerpexploitatieplan is opgenomen. In de door SAOZ opgestelde planschaderisicoanalyse wordt gesteld dat het vast te stellen bestemmingsplan ’t Hul – Noord geen belemmeringen zal opleveren in de exploitatie en eventuele uitbreidingsmogelijkheden voor indiener 1. Dit wordt gemotiveerd met te stellen dat tussen de woningen en het bedrijf een zone met een richtafstand van 50 meter zal worden gerealiseerd. Dit is niet correct. In het bestemmingsplan is de groene buffer voor een groot deel opgenomen met een breedte van 40 meter. Hierover is ook een zienswijze op het bestemmingsplan ingediend.

1.2

Daarnaast is het realiseren van een woonwijk pal naast een recreatiebedrijf dat Zie de reactie onder onderdeel 1.0. een groot deel van de waarde ontleent aan de ligging in een open gebied. De realisatie van de woonwijk heeft dus gevolgen voor de exploitatie van het bedrijf en ook gevolgen voor de waarde van de onroerende zaak.

1.3

Indien de groenbestemming wordt vastgesteld en gerealiseerd, vervallen Zie de reactie onder onderdeel 1.0. daarmee per definitie de uitbreidingsmogelijkheden voor het bedrijf van indiener 1. In die zin wordt de redenering van SAOZ niet begrepen.

-5-

Conclusie: De indiener is niet ontvankelijk met betrekking tot de ingediende zienswijze inzake het ontwerpexploitatieplan Indiener 2 2.0

2.1

Belanghebbende: Indiener 2 is (mede-)eigenaar van gronden gelegen in het exploitatieplangebied. Hiermee geldt indiener 2 als belanghebbende bij het ontwerpexploitatieplan. De uitgewerkte berekeningen van het exploitatieplan bevatten nog veel aannames en onzekerheden om de financiële haalbaarheid te toetsen. Er is sprake van een groot risico als op basis van deze gegevens een besluit wordt genomen.

De in het ontwerpexploitatieplan opgenomen exploitatieopzet geldt als een juridisch rekenmodel voor de uitvoering van de wettelijke kostenverhaalsplicht. Deze exploitatieopzet geeft in beginsel geen inzicht in de financiële uitvoerbaarheid van de planontwikkeling. Voor zover in de zienswijze wordt gesteld dat getwijfeld wordt aan de economische uitvoerbaarheid van het plan, is deze zienswijze, voor zover deze is gericht tegen het ontwerpexploitatieplan, ongegrond. Het exploitatieplan heeft niet de functie om de economische uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan aan te tonen. Diverse in de exploitatieopzet van het ontwerpexploitatieplan opgenomen bedragen voor kosten en opbrengsten hebben het karakter van ramingen. Dit is inherent aan het stadium van de planontwikkeling waarin een exploitatieplan dient te worden vastgesteld. De ramingen voor de kosten en opbrengsten zijn met de vereiste zorgvuldigheid tot stand gekomen. De exploitatieopzet van het

-6-

ontwerpexploitatieplan kent een tekort. In paragraaf 5.9 van het ontwerpexploitatieplan is vastgelegd op welke wijze dit tekort is gedekt. 2.2

De peildatum is 1-1-2023 waarop de prijzen zijn gebaseerd, waar de In de exploitatieopzet van het waardestijging nog in verwerkt moet worden. ontwerpexploitatieplan is niet uitgegaan van een prijspeildatum van 1 januari 2023, maar van 1 juli 2023. In het kader van de vaststelling van het exploitatieplan is voorzien in de ambtshalve aanpassing van gehanteerde peildatum naar 1 januari 2024, dit met het oog op de gewenste actualisatie van de kosten- en opbrengstramingen.

2.3

Sterk stijgende bouwkosten door tekort aan personeel en oplopende prijzen van Voor de ramingen van de kosten is, rekening bouwmaterialen en hoge energieprijzen levert een toenemend risico op houdende met een spreiding in de tijd over de financiële kosten en er is nu al een tekort op het totale plan. ontwikkelperiode van de locatie, uitgegaan van de indexering zoals deze is opgenomen in het door de gemeenteraad vastgestelde Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023. Voor de opbrengsten is uitgegaan van eveneens een spreiding in de tijd van de te verwachten gronduitgiftes. Voor de opbrengstverwachting is uitgegaan van een opbrengstindexering zoals deze is opgenomen in het Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023. Dit document is opgenomen als bijlage 11.3 bij het ontwerpexploitatieplan. Zoals aangegeven onder 2.2 is voorzien in ambtshalve gewijzigde vaststelling van het exploitatieplan, waarbij de prijspeildatum wordt geactualiseerd naar 1 januari 2024. Daarbij zal tevens worden voorzien in actualisatie van de indexering voor zowel de kosten- als opbrengstramingen. Hierbij wordt

-7-

uitgegaan van het door de raad bij besluit van 25 april 2024 vastgestelde parameters 2.4

Er zijn nog andere projecten nog in planvorming / onderhanden waarvan nog niet te overzien is hoeveel deze de begroting zullen overstijgen, zoals de Stationsomgeving. Subsidiepotjes drogen op door landelijke economische uitdagingen en een recessie waar we in terecht zijn gekomen. Daarnaast zullen de bouwkosten de komende jaren nog verder stijgen zijn de feiten die in het rapport vermeld staan.

Deze zienswijze richt zich niet op de exploitatieopzet van het exploitatieplan of op onderdelen daarvan, maar is gericht op ontwikkeltaakstelling van de gemeente als zodanig en, daarvan afgeleid, de realisatie van de ontwikkellocatie ’t Hul Noord. De vaststelling van het exploitatieplan is een wettelijke vereiste door de op de gemeente rustende kostenverhaalsplicht en gekoppeld aan de vaststelling van het bestemmingsplan ’t Hul Noord.

2.5

Grondprijzen (bouwgrond) blijven stijgen voor de komende jaren door de grote Voor zover deze zienswijze zich richt op de raming vraag. van de opbrengsten uit (fictieve) gemeentelijke gronduitgifte, wordt opgemerkt dat de in de exploitatieopzet opgenomen ramingen van de uitgifteprijzen zijn gebaseerd op een uitgifteprijsadvies, uitgebracht door een onafhankelijke deskundige. Dit prijsadvies is opgenomen als bijlage 21 bij het ontwerpexploitatieplan en gebaseerd op de peildatum 1 juli 2023. In het kader van de vaststelling van het exploitatieplan zal de peildatum ambtshalve worden geactualiseerd naar 1 januari 2024, waarbij voorts zal worden voorzien in een geactualiseerd prijsadvies voor de uitgifteprijzen. Voor de inzichten in de indexering van de opbrengsten wordt verwezen naar de reactie bij onderdeel 2.3.

-8-

2.6

Bouwrijp maken zal extra kosten ten opzichte van de berekening met zich Voor zover deze zienswijze zich richt op de raming meebrengen doordat Grond-Weg-Waterbouwkosten hard stijgen door tekort aan van de kosten van grondwerken en voorzieningen, personeel en hoge energieprijzen. wordt opgemerkt dat de in de exploitatieopzet opgenomen ramingen van de aanlegkosten zijn gebaseerd op een civieltechnische raming, opgesteld door een deskundige. Deze raming is opgenomen als bijlage 11.2 bij het ontwerpexploitatieplan en gebaseerd op de peildatum 1 juli 2023. In het kader van de vaststelling van het exploitatieplan zal de peildatum ambtshalve worden geactualiseerd naar 1 januari 2024, waarbij voorts zal worden voorzien in een geactualiseerde civieltechnische raming. Voor de inzichten in de indexering van de kosten wordt verwezen naar de reactie bij onderdeel 2.3.

2.7

Een minimaal deel van de gronden zijn in eigendom van de gemeente waardoor Deze zienswijze richt zich niet op de de opbrengsten voor de gemeente minimaal zijn. exploitatieopzet van het exploitatieplan of op onderdelen daarvan, maar is gericht op financiële gevolgen van de ontwikkeling van de locatie ’t Hul Noord voor de gemeente. De vaststelling van het exploitatieplan is een wettelijke vereiste door onder meer de op de gemeente rustende kostenverhaalsplicht en gekoppeld aan de vaststelling van het bestemmingsplan ’t Hul Noord. De daarin opgenomen exploitatieopzet is een rekenkundige tool voor de toepassing van de kostenverhaalsplicht en geeft geen inzicht in de financiële uitvoerbaarheid van de planontwikkeling als zodanig. Voor zover in de zienswijze wordt gesteld dat getwijfeld wordt aan de economische uitvoerbaarheid van het plan, is deze zienswijze, voor zover deze is gericht tegen het

-9-

ontwerpexploitatieplan, ongegrond. Het exploitatieplan heeft niet de functie om de economische uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan aan te tonen. 2.8

Eigendommen zijn erg versnipperd waardoor de gemeente risico loopt in lange Deze zienswijze richt zich niet op de onderhandelingsprocedures en mogelijk niet alles in bezit zal krijgen. exploitatieopzet van het exploitatieplan of op onderdelen daarvan, maar is gericht op financiële gevolgen van de ontwikkeling van de locatie ’t Hul Noord voor de gemeente in relatie tot een te voeren actieve grondpolitiek. De reactie bij onderdeel 2.7 is ook hier van toepassing.

2.9

De weerstand uit de gemeenschap is groot waar de gemeente niet omheen kan Deze zienswijze richt zich niet op de inhoud van het daar serieus mee te handelen. Recente feiten benadrukken nogmaals dat er wel exploitatieplan of op onderdelen daarvan, maar is degelijk met de gemeenschap rekening gehouden moet worden. gericht op de aanvaardbaarheid van de planontwikkeling ’t Hul Noord als zodanig. De vaststelling van het exploitatieplan berust op een wettelijke plicht, die verbonden is aan de vaststelling van het bestemmingsplan t Hul Noord.

2.10

De economische ontwikkelingen (recessie, hoge rente, hoge bouw- en De in de exploitatieopzet van het materiaalkosten) kunnen leiden tot een afname van de woningvraag. ontwerpexploitatieplan opgenomen spreiding van de ramingen van de opbrengsten is gebaseerd op een uitgifteperiode van 11 jaar, waarbij de start is voorzien in 2025. Hierbij is in het ontwerpexploitatieplan uitvoering gegeven aan de kaders over de looptijd en de programmering, zoals deze zijn opgenomen in het gekoppelde bestemmingsplan ’t Hul Noord (zie par. 3.1 toelichting bestemmingsplan).

- 10 -

2.11

Hoge bouw- en ontwikkelingskosten hebben als gevolg dat de sociale huur en koopwoningen dusdanig klein en somber zullen zijn, waardoor ze niet of moeilijk verkocht of verhuurd zullen worden om ze onder de genoemde lage verkoop/huur prijzen aangeboden moeten worden.

Deze zienswijze richt zich niet op de inhoud van het exploitatieplan of op onderdelen daarvan, maar is gericht op de aanvaardbaarheid van de kwaliteit van de te bouwen sociale huur- en sociale koopwoningen binnen het exploitatieplangebied. De reactie bij onderdeel 2.5 is ook hier van toepassing.

2.12

Ontwikkel- bouwrijpkosten zijn erg hoog en de druk om veel sociale koop en huur Deze zienswijze richt zich niet op de inhoud van het te leveren veroorzaakt minder opbrengst wat een groot financieel risico is welke exploitatieplan of op onderdelen daarvan, maar is niet bij de burger gehaald mag worden door verhogen belastingen. gericht op de aanvaardbaarheid van de planontwikkeling ’t Hul Noord. De reactie bij onderdeel 2.9 is ook hier van toepassing.

2.13

Verkeersontsluiting die randvoorwaardelijk is en eerst gerealiseerd moet zijn voordat gebouwd mag worden is nog niet volledig uitgewerkt en zal groter en complexer worden dan voorgesteld omdat in de plannen de focus alleen op de Bovenweg is. De oplossing voor af- en aanvoer van verkeer zal verder uitgewerkt moeten worden op de wegen tussen de Bovenweg en het centrum van Nunspeet en de A28 en buurgemeenten. In de omliggende gemeenten zijn het aantal huizen en inwoners en dus ook de verkeersbewegingen toegenomen waardoor er nu al knelpunten zijn op de op- en afritten van de A28 bij de Eperweg (Nunspeet -Oost) en Elspeterweg (Nunspeet). Ook in westelijke richting vanuit de Bovenweg richting Kolmansweg, Waterweg, Nijverheidsweg zal de verkeerstoename veel hoger zijn dan nu in de rapporten is voorgesteld omdat die route korter is om in het centrum te komen of op de A28 richting Amersfoort. De aanpassingen zullen uitgebreid moeten worden wat enorme kosten vanwege de extra werkzaamheden met zich meebrengen waar nu geen rekening mee is gehouden in het voorgestelde exploitatieplan. De uitwerking is niet compleet en volledig wat betreft verkeer voor een goede ontsluiting en verkeersveilige oplossing.

De zienswijze richt zich niet op de inhoud van het exploitatieplan of op onderdelen daarvan, maar heeft betrekking op de planologische aanvaardbaarheid van de ontwikkeling van de woonwijk ’t Hul Noord als zodanig. De zienswijze richt zich hiermee niet op het ontwerpexploitatieplan of onderdelen daarvan, maar op het ontwerpbestemmingsplan. Voor zover in de zienswijze wordt gesteld dat getwijfeld wordt aan de uitkomsten van het in het kader van de voorbereiding van het bestemmingsplan uitgevoerde onderzoeken met betrekking tot de verkeersgeneratie, is deze zienswijze, voor zover deze is gericht tegen het ontwerpexploitatieplan, ongegrond.

- 11 -

2.14

Alle feiten leiden tot toenemende kosten en afnemende opbrengsten waardoor een negatief financieel resultaat realistisch is. De dringende doch vriendelijke vraag is neem geen overhaaste beslissing, maar werk het plan volledig en nauwkeurig uit. Pas als er op realistische wijze de financiële gevolgen inzichtelijk gemaakt kunnen worden kan een zorgvuldig besluit worden genomen.

Deze zienswijze richt zich niet op de inhoud van het exploitatieplan of op onderdelen daarvan, maar is gericht op de aanvaardbaarheid van de planontwikkeling ’t Hul Noord. De reactie onder 2.4, 2.7 en 2.9 is ook hier van toepassing.

2.15

Er is geen haalbaar plan, waar de gemeente zonder kleerscheuren vanaf komt. Deze zienswijze richt zich niet op de inhoud van het De woningnood mag dan wel hoog zijn, maar om de financiële nood hieraan toe exploitatieplan of op onderdelen daarvan, maar is te voegen is ook niet gewenst . gericht op de aanvaardbaarheid van de planontwikkeling ’t Hul Noord. De reactie in de onderdelen 2.4, 2.7 en 2.9 is ook hier van toepassing. Conclusie: De zienswijze geeft geen aanleiding tot wijziging van het exploitatieplan. Dit met inachtneming dat voorzien wordt in ambtshalve gewijzigde vaststelling van het exploitatieplan, waarbij de gehanteerde peildatum in de exploitatieopzet van 1 juli 2023 wordt geactualiseerd naar 1 januari 2024. Indiener 3

3.0

Belanghebbende: De zienswijze is ingediend namens indiener 3a en indiener 3b. Indiener 3a is eigenaar van gronden gelegen in het exploitatieplangebied. Hierdoor geldt indiener 3a als belanghebbende bij het ontwerpexploitatieplan. Voor zover de zienswijze is ingediend namens indiener 3b , geldt deze indiener niet als eigenaar van gronden gelegen in het gebied van het ontwerpexploitatieplan. Met indiener 3b is voorts geen anterieure overeenkomst over grondexploitatie gesloten met betrekking tot

- 12 -

gronden gelegen in ontwerpexploitatieplan.

het

gebied

van

het

Voor zover de namens indiener 3b ingediende zienswijze zich richt op de financiële onderdelen van het ontwerpexploitatieplan, heeft deze betrekking op de kostenverhaalsfunctie van het ontwerpexploitatieplan. De kostenverhaalsfunctie van de exploitatieopzet brengt met zich mee dat degenen die uit hoofde van een exploitatieplan niet rechtstreeks met de toepassing van kostenverhaal te maken kunnen krijgen, niet als belanghebbenden kunnen worden aangemerkt. Dit brengt met zich mee dat, voor zover de namens indiener 3b ingediende zienswijze zich richt op de financiële onderdelen van het ontwerpexploitatieplan, deze als niet-ontvankelijk moet worden aangemerkt. Voor zover de namens indiener 3b ingediende zienswijze is gericht tegen de regels van het ontwerpexploitatieplan, volgt hieruit dat voor deze indiener anderszins sprake is van een belang dat rechtstreeks bij het ontwerpexploitatieplan is betrokken, waardoor voor dit onderdeel de namens indiener 3b ingediende zienswijze als ontvankelijk kan worden aangemerkt. 3.1

Indieners hebben zicht op en overlast van de beoogde rotonde en vermeerdering van de verkeersbewegingen. Om het bestemmingsplan te realiseren zijn gronden van indieners nodig. Indieners zijn al tijden in overleg met gemeente, echter zonder positief resultaat. Er bestaat bij indieners een gevoel van

Het exploitatieplan geldt als een besluit waarbij uitvoering wordt gegeven aan de wettelijke plicht tot verhaal van kosten van de grondexploitatie, gekoppeld aan bijvoorbeeld een bestemmingsplan

- 13 -

onderhandelingsdruk, welke geen recht doet aan de verstrekkende gevolgen van waarin voorzien wordt in de bouw van woningen en dit plan. andere hoofdgebouwen. Een exploitatieplan kan voorts regels bevatten over onder meer ruimtegebruik, ter uitvoering van de bestemmingsregeling zoals die is opgenomen in het aan het exploitatieplan gekoppelde bestemmingsplan. De planologische grondslag voor de aanleg van de Bovenweg en de daarin voorziene rotonde ligt in het ontwerpbestemmingsplan ’t Hul Noord en niet in het ontwerpexploitatieplan. De zienswijze richt zich, wat betreft de rotonde en de verkeersbewegingen, niet op het ontwerpexploitatieplan of onderdelen daarvan, maar op het ontwerpbestemmingsplan. Door indiener 3 is separaat een zienswijze op het ontwerpbestemmingsplan ingediend, waarbij dit onderdeel is opgenomen. Verwezen wordt naar de reactie op dit onderdeel van de zienswijze inzake het ontwerpbestemmingsplan (zie onderdeel 18.11 tot en met 18.29 zienswijzennota ontwerpbestemmingsplan). De zienswijze richt zich, wat betreft het overleg over de verwerving van gronden, niet op de inhoud van het ontwerpexploitatieplan of onderdelen daarvan, maar op het overleg tussen gemeente en indieners in het kader van de door de gemeente beoogde verwerving van de gronden binnen het exploitatieplangebied.

Het ontwerpexploitatieplan is op zorgvuldige wijze voorbereid en met inachtneming van de daarvoor geldende procedurele eisen ter inzage gelegd.

- 14 -

3.2

Indieners zijn primair van mening dat het bij dit ontwerpexploitatieplan behorende ontwerpbestemmingsplan dermate veel gebreken vertoont en onzorgvuldig is voorbereid (zie zienswijze op het bestemmingsplan) dat het exploitatieplan ook niet kan worden vastgesteld. Het is onuitvoerbaar.

De zienswijze richt zich niet op de inhoud van het ontwerpexploitatieplan of onderdelen daarvan, maar op de relatie tussen het exploitatieplan en het bestemmingsplan. De stelling dat indien het aan het exploitatieplan gekoppelde bestemmingsplan niet wordt vastgesteld ook het exploitatieplan niet kan worden vastgesteld, is in beginsel juist. Echter, uitgaande van vaststelling van het bestemmingsplan, is de gemeenteraad in de onderhavige situatie, ingevolge artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening, verplicht het exploitatieplan vast te stellen.

3.3

Als het college kiest voor herstel van het bestemmingsplan dan is er sprake van wezenlijke wijzigingen dat het plan opnieuw ter inzage moet worden gelegd. Alsdan kan niet meer worden voldaan aan de overgangsrechtelijke bepalingen zoals bedoeld in artikel 4.3 Invoeringswet Omgevingswet. Gelet hierop kan niet anders dan geconcludeerd worden dat indien het college het plan wil doorzetten, dit als (nieuwe wijziging van het) omgevingsplan ter inzage moet worden gelegd. In dat kader verandert alsdan de grondslag voor het exploitatieplan en de daarin opgenomen wettelijke grondslagen. Kortom door grove onvolkomenheden in het ontwerpbestemmingsplan, moet dit opnieuw ter inzage worden gelegd en daarmee wijzigt tevens het regime van het exploitatieplan. Derhalve kan dit plan nimmer op goede gronden worden vastgesteld. Onder het nieuwe regime van de Omgevingswet wat van toepassing verklaard moet worden als beide onzorgvuldige plannen opnieuw ter inzage moeten worden gelegd, heeft indiener recht op zelfrealisatie. Hier is in het plan op geen enkele wijze de mogelijkheid voor geboden.

De zienswijze richt zich eveneens niet op de inhoud van het ontwerpexploitatieplan of onderdelen daarvan, maar op de relatie tussen het exploitatieplan en het bestemmingsplan. Echter, uitgaande van vaststelling van het bestemmingsplan, is de gemeenteraad in de onderhavige situatie, ingevolge artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening, verplicht het exploitatieplan vast te stellen.

3.4

In beginsel geldt voor een eigenaar van gronden waarop ingevolge een bestemmingsplan een nieuwe bestemming is voorzien, het recht van zelfrealisatie overeenkomstig de vanuit het publiek belang door de gemeente meest wenselijk geachte vorm van uitvoering. De vanuit het publiek belang meest wenselijke geachte vorm van uitvoering van

- 15 -

het bestemmingsplan is onder meer vastgelegd in het ontwerpexploitatieplan. Voor zover wordt bedoeld te stellen dat het ontwerpexploitatieplan de mogelijkheid van zelfrealisatie aan indiener 3 ontneemt, dan is die stelling onbegrijpelijk te achten, nu . Indiener 3 nalaat deze stellingname nader te onderbouwen. 3.5

In de toelichting wordt het volgende gesteld: “Door de gemeente wordt een actieve grondpolitiek gevoerd voor de gronden bestemd tot uitgeefbaar gebied respectievelijk aan te leggen openbare ruimte, die in eigendom zijn van derden” Hiervan is bij indieners niets bekend en feitelijk onjuist

De aangehaalde passage is opgenomen in onder meer paragraaf 1.3 van het ontwerpexploitatieplan. Voor zover indiener bedoelt te stellen dat de gemeente slechts gerechtigd is een actieve grondpolitiek te voeren nadat dit aan indiener 3 bekend is gemaakt, dan is die stelling niet juist te achten. Het uitvoeren van een actieve grondpolitiek, gericht op verwerving van gronden door de gemeente, berust op een beleidskeuze. In de vervolgzin op de aangehaalde passage in paragraaf 1.3 is vermeld dat in het kader van de gevoerde actieve grondpolitiek door de gemeente een voorkeursrecht is gevestigd op basis van de Wet voorkeursrecht gemeenten. In die zin is er ook eerder door de gemeente bekendheid gegeven aan de uitvoering van de actieve grondpolitiek. De stelling dat het niet juist is dat door de gemeente een actieve grondpolitiek wordt gevoerd, wordt, bij gebrek aan onderbouwing, niet begrepen.

3.6

De kosten ten behoeve van aanvullend te nemen maatregelen voor Voor de vraag of kosten van geluidsisolatie van geluidsisolatie aan de woning van indieners zijn, voor zover herleidbaar, niet buiten het exploitatieplangebied liggende woningen opgenomen of terug te vinden. behoren tot de verhaalbare kosten ingevolge een exploitatieplan, is onder meer van belang of uit de onderzoeken, welke in het kader van de

- 16 -

voorbereiding van het bestemmingsplan zijn verricht, de noodzaak volgt tot treffen van dergelijke maatregelen. De invloed van de toename van het verkeer op de geluidbelasting op de bestaande woningen is in het kader van de bestemmingsplanvoorbereiding onderzocht. De conclusie is dat er sprake blijft van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat, zonder dat er de noodzaak bestaat tot het treffen van maatregelen voor geluidsisolatie aan de woning van indieners. Voor zover de zienswijze zich richt op de inbrengwaarde van de gronden van indiener binnen het exploitatieplangebied is aan de onafhankelijk taxateur gevraagd om een reactie op dit onderdeel van de zienswijze. De schriftelijke reactie van de taxateur, gedateerd 21 februari 2024 is opgenomen als bijlage 1 bij deze nota van zienswijzen. Door de taxateur wordt gemotiveerd ingegaan op de ingebrachte zienswijze. De reactie van de taxateur wordt als hier ingehaald en ingelast beschouwd. Samenvattend volgt uit de reactie van de taxateur dat uit het akoestisch onderzoek dat in het kader van het bestemmingsplan is verricht, er voor de bestaande woningen sprake zal blijven van een goed woon- en leefklimaat. Daarmee lijkt het op basis van deze resultaten niet noodzakelijk om aanvullende maatregelen te nemen voor geluidsisolatie.

- 17 -

3.7

De kosten voor de aanleg van voorzieningen binnen het exploitatiegebied zijn geraamd op ca. € 33.000.000,--. De onderbouwing hiervoor ontbreekt in zoverre dat in de bijlagen wel een en ander aan ‘ontwikkelvelden’ is toegekend maar de verdere onderbouwing daarvan in concrete prijzen of begrotingsuitgangspunten ontbreekt. Het plan is derhalve onvoldoende gemotiveerd.

In paragraaf 5.5.4 van het ontwerpexploitatieplan is een nadere toelichting op de kosten van uitvoering van grondwerken en aanleg voorzieningen opgenomen. Daarbij wordt voorts verwezen naar de nadere uitwerking in bijlage 11.1 (detailuitwerking raming kosten exploitatieopzet) en bijlage 11.2 (raming civieltechnische kosten). In laatstgenoemde bijlage is een uitgewerkte raming naar werken/werkzaamheden op basis van hoeveelheden en eenheidsprijzen opgenomen. De raming is hiermee op een zorgvuldige wijze tot stand gekomen.

3.8

Er is sprake van een financieel tekort in de exploitatieopzet a € 12.631.759 (netto contante waarde per 1 juli 2023). In paragraaf 5.9 zou vervolgens moeten worden ingegaan op de wijze waarop het tekort in de exploitatieopzet wordt gedekt. In paragraaf 5.9 staat het volgende: “Het besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten schrijft voor dat een verliesvoorziening moet worden gevormd op het moment dat een gemeentelijke grondexploitatie verliesgevend is. Bij het vaststellen van de gemeentelijke grondexploitatie vormt de gemeente een verliesvoorziening ter hoogte van het verwachte verlies. Het eventuele verschil tussen deze verliesvoorziening en de macro-aftopping wordt gedekt uit de reserve grondexploitatie. Daarmee is het tekort gedekt”. Er wordt echter in het geheel niet onderbouwd hoe hoog deze reserve is, of die van voldoende omvang is om het tekort te dekken, wat de financiële gevolgen zijn van het inzetten van die reserve, of de reserve nog voor andere tekorten is opgenomen etcetera. Hiermee is er niet alleen sprake van een zeer fors tekort, maar ook van een financieel onvoldoende duidelijk plan dat derhalve economische niet uitvoerbaar is.

De in het ontwerpexploitatieplan opgenomen exploitatieopzet geldt als een juridisch rekenmodel voor de uitvoering van de wettelijke kostenverhaalsplicht. Deze exploitatieopzet geeft in beginsel geen inzicht in de financiële uitvoerbaarheid van de planontwikkeling. Voor zover in de zienswijze wordt gesteld dat getwijfeld wordt aan de economische uitvoerbaarheid van het plan, is deze zienswijze, voor zover deze is gericht tegen het ontwerpexploitatieplan, ongegrond. Het exploitatieplan heeft niet de functie om de economische uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan aan te tonen. Diverse in de exploitatieopzet van het ontwerpexploitatieplan opgenomen bedragen voor kosten en opbrengsten hebben het karakter van ramingen. Dit is inherent aan het stadium van de planontwikkeling waarin een exploitatieplan dient te worden vastgesteld. De ramingen voor de kosten en opbrengsten zijn met de vereiste zorgvuldigheid

- 18 -

tot stand gekomen. De exploitatieopzet van het ontwerpexploitatieplan kent een tekort. In paragraaf 5.9 van het ontwerpexploitatieplan is vastgelegd op welke wijze dit tekort is gedekt. Voorzien wordt in ambtshalve gewijzigde vaststelling van het exploitatieplan, waarbij de peildatum van de exploitatieopzet wordt geactualiseerd naar 1 januari 2024. De actualisatie leidt ertoe dat het in eerste instantie opgenomen tekort afneemt naar circa € € 11,0 mln (netto contante waarde per 1 januari 2024). In het kader van de gewijzigde vaststelling wordt voorts voorzien in een aanpassing van de tekst van paragraaf 5.9 van het exploitatieplan. Daarin is aangegeven dat de verliesvoorziening die wordt getroffen voor het tekort in de interne gemeentelijke grondexploitatie tevens kan worden aangemerkt als gedeeltelijke dekking van het tekort uit de macro-aftopping van de exploitatieopzet van het exploitatieplan. Voor het overige is voor de dekking van het tekort van de macro-aftopping van de exploitatieopzet van het exploitatieopzet voorzien in dekking vanuit de algemene reserve. Daarbij is aangegeven dat deze algemene reserve een voldoende omvang heeft om het verschil op te vangen. In paragraaf 5.9 is voorts aangegeven dat, ingeval de algemene reserve zou moeten worden aangesproken, dat in dat geval de uitvoering van de locatieontwikkeling ’t Hul Noord de voorkeur zal

- 19 -

hebben boven eventuele andere investeringen waarvoor een (gedeeltelijke) dekking uit de algemene reserve nodig is. 3.9

Onduidelijk is of er sprake is van gebruikmaking van de Woningbouwimpulssubsidie. Gelet op de omvang van het plan en het woningbouwprogramma is het niet ondenkbaar dat hiertoe een aanvraag is ingediend en subsidie verkregen is of gaat worden. Indien dat het geval is, is het exploitatieplan onvolledig en dient de subsidie in het plan tot uitdrukking te komen.

Er is inmiddels, nadat het ontwerp-exploitatieplan ter inzage is gelegd, een aanvraag voor de Woningbouwimpuls- subsidie ingediend. In de voorziene aanpassing van par 5.9 is hiervan melding worden gemaakt.. Voorzover de indieners bedoelen te stellen dat, indien door de gemeente een WBI-uitkering zou worden verkregen, deze uitkering in mindering dient te worden gebracht op de verhaalbare kosten, dan is dit standpunt onjuist te achten. Een WBIuitkering geldt als een uitkering in een zogenaamd “publiek tekort”, dat wil zeggen een tekort dat voor de gemeente resteert nadat toepassing is gegeven aan de wettelijke kostenverhaalsplicht.

3.10

Indieners hebben eigendom in het plangebied. Er heeft door Gloudemans een taxatie van inbrengwaarden plaatsgevonden. Er is geen gezamenlijke opname geweest. De complexwaarde is vastgesteld op € 525.000,--. Indieners kunnen zich op voorhand niet vinden, zonder verder overleg in deze waarde. Dit komt neer op een bedrag van € 52,50 / m2. Er zijn echter referentietransacties in de regio die enkele tientallen euro’s per meter hoger liggen.

De raming van de inbrengwaarden van de gronden van het exploitatieplangebied vormt een verplicht onderdeel van de exploitatieopzet van het exploitatieplan. Deze waarde dient te worden bepaald door een of meerdere onafhankelijke taxateurs, met inachtneming van de regels die daarover in en krachtens de Wro zijn opgenomen. Bij de opstelling van het ontwerpexploitatieplan is opdracht verstrekt aan Gloudemans te Rosmalen tot het ramen van de getaxeerde waarde. Het taxatierapport is als bijlage 20 bij het ontwerpexploitatieplan opgenomen.

- 20 -

Nu de zienswijze zich richt op de getaxeerde inbrengwaarde, is aan de taxateur verzocht om een reactie. De schriftelijke reactie van de taxateur, gedateerd 21 februari 2024, is als bijlage 1 bij deze nota opgenomen. Door de taxateur wordt gemotiveerd ingegaan op de ingebrachte zienswijze. De reactie van de taxateur wordt als hier ingehaald en ingelast beschouwd.

3.11

Samengevat volgt uit de reactie van de taxateur dat de raming van de inbrengwaarde door een onafhankelijk deskundige dient te worden uitgevoerd. Derhalve vindt er geen overleg plaats bij de onafhankelijke waardebepaling. In het onderhavige geval betreft het onbebouwde gronden, waarbij de hoogste waarde wordt ontleend aan de complexwaarde. Taxateur geeft aan dat in dit geval met een geveltaxatie kan worden volstaan. Ten aanzien van de referentietransacties in de regio geeft taxateur aan dat inderdaad in de regio hogere referentietransacties zijn waargenomen. Deze zijn ook meegewogen in de waardering. Taxateurs geven aan meer waarde te hechten aan referentietransacties binnen het exploitatieplangebied. Het taxatierapport ( en in het verlengde hiervan de complexwaarde) is Verwezen wordt naar onderdeel 3.10. In aanvulling onvolledig. Er wordt in de bestemmingsomschrijving de bestemming ‘agrarisch’ daarop volgt uit de samenvatting van de reactie van behandeld, maar niet de bestemmingen ‘wonen’, ‘tuin’ en ‘verkeer’. de taxateur dat de genoemde bestemmingen wel zijn genoemd als bestemmingen in het taxatierapport, maar dat niet alle

- 21 -

bestemmingsregels in het rapport zijn geciteerd. Het perceel van indieners is bestemd tot ‘agrarisch’. Voor de volledige bestemmingsomschrijvingen verwijzen taxateurs in hun reactie naar www.ruimtelijkeplannen.nl met de daarbij vermelde IMRO-identificatienummers. 3.12

Er is gebruik gemaakt van de vergelijkende waardemethode en de residuele Verwezen wordt naar onderdeel 3.10. In aanvulling grondwaardebepalingsmethode. Het niet duidelijk op welk perceel welke daarop volgt uit de samenvatting van de reactie van methode is toegepast. De taxatie is hiermee oncontroleerbaar. de taxateur dat in par 4.6 tot en met 4.8 van het taxatierapport een toelichting op de residuele waardemethode en de comparatieve waardemethode is gegeven. Beide methoden zijn toegelicht, waarbij uiteindelijk op basis van verzoening van beide methodes één complexwaarde is geraamd.

3.13

Bij toepassing van de residuele benadering, zoals in paragraaf 4.5 is toegelicht, wordt de waarde bepaald aan de hand van de opbrengsten minus de kosten. Met andere woorden, de gemeente mag bepalen wat de bouwgrond kost en welke kosten daarvoor gemaakt worden, indieners mogen het restant ontvangen. Deze benadering is niet vreemd bij grootschalige ontwikkelingen, maar moet worden afgezet tegen het feit dat de gemeente in geval van indieners eenzijdig beoordeelt hoe het tracé van de Bovenweg dient te gaan lopen en daarmee dus ook bepaalt welke grond zij nodig achten te hebben. Nu de beoordeling daarvan - over de band van het ontwerpbestemmingsplan - niet voldoende is gemotiveerd is het verwerven van grond op basis van onteigeningsrecht niet opportuun. Deze taxatie gaat hier wel van uit. De referentietransacties uit paragraaf 4.6.1 zijn gedateerd en mogen niet meewegen in de beoordeling. De referentietransacties 1 tot en met 3 zijn dermate gedateerd dat deze niet mogen meewegen in de beoordeling.

3.14

Verwezen wordt naar onderdeel 3.10. In aanvulling daarop volgt uit de samenvatting van de reactie van de taxateur dat taxateurs een onafhankelijk waardeoordeel geven over de gronden binnen het te taxeren exploitatieplangebied. Dit is vastgelegd in artikel 6.2.3 Besluit ruimtelijke ordening.

Verwezen wordt naar onderdeel 3.10. In aanvulling daarop volgt uit de samenvatting van de reactie van de taxateur op de zienswijze onder 3.14 tot en met 3.16 dat in par 4.6 van het taxatierapport

- 22 -

3.15

Referentietransactie 4 en 5 zijn voorzien van een nabetalingsverplichting. In het rapport is niet uitgewerkt hoe deze nabetalingsverplichting eruit ziet ( komt dit op het geheel van het daarbij verkochte of alleen op gronden waar een positieve bestemming op komt te rusten, welke fiscale consequenties zijn daar al niet aangehangen etc). Ook volgt niet uit de tabel of de genoemde prijs exclusief of inclusief nabetaling. Gebruik van deze referenties is niet navolgbaar en de taxatie is derhalve onzorgvuldig.

referentietransacties zijn opgenomen van zowel binnen als buiten de gemeente. De gevonden transactieprijzen zijn toegelicht en waar sprake is van een nabetalingsverplichting is dit voorzien van een toelichting. Bij de prijsstelling is rekening gehouden dat de eerste drie referentietransacties gedateerd zijn. Wel geven deze transacties een indicatie van de prijsontwikkeling binnen de gemeente. Daarnaast is bij de vergelijking rekening gehouden met specifieke plankenmerken en recente marktontwikkelingen. De spreiding van de referentietransacties geeft uitsluitend een indicatie van de prijsniveaus waarbinnen ruwe bouwgrond zich in de regio begeeft. Vanwege de spreiding is ook een residuele waardebepaling opgesteld, waarna de complexwaarde is bepaald op basis van verzoening van beide methodes.

3.16

In paragraaf 4.6.2 zijn referentietransacties van buiten de gemeente opgenomen. De onder 2 en 6 genoemde transacties hebben zich voltrokken in een volstrekt andere lokale markt en zijn derhalve niet vergelijkbaar. Ook de markt waarbinnen referentietransactie 1 zich heeft gemanifesteerd, te weten de gemeente Putten, is al een wezenlijk andere omgeving dan de gemeente Nunspeet. Deze referentietransacties zijn derhalve niet bruikbaar. Wat deze conclusie verder strekt, is het feit dat in de taxatie nergens een correctie voor deze wisselende markten met dito uitgangspunten is gemaakt.

3.17

Advies uitgifteprijzen. Uit bijlage 21 blijkt dat er 70% betaalbare woningen Uit de zienswijze volgt dat deze zich niet richt op de worden gerealiseerd conform de prijzentabel. inhoud van het advies over de uitgifteprijzen of op een ander onderdeel van het ontwerpexploitatieplan, maar op de in het ontwerpbestemmingsplan opgenomen regels over de percentages te realiseren sociale huurwoningen, sociale koopwoningen laag, sociale koopwoningen midden, sociale koopwoningen hoog en geliberaliseerde woningen voor middenhuur. Dit is vastgelegd in artikel 7.2.4 van de regels van het ontwerpbestemmingsplan. In het ontwerpexploitatieplan is, ter uitwerking van Het programma is prijzenswaardig voor woningzoekenden, waar indieners niet deze bestemmingsplanregels, een regeling de facto tegen zijn, maar het is planeconomisch slecht uitvoerbaar en niet opgenomen voor de vastlegging van de aantallen

- 23 -

3.18

rendabel, gelet op de grondkosten en bouwkosten. In relatie tot de opmerkingen op het taxatierapport voor de inbrengwaarden dient er dus een plan te komen dat betere opbrengsten genereert, zodat ook betere waarden te vergoeden zijn aan eigenaren.

en de situering van deze verschillende woningbouwcategorieën binnen het exploitatieplangebied. Hiervan uitgaande is in het kader van de opstelling van het ontwerpexploitatieplan aan een onafhankelijke deskundige verzocht advies te verstrekken over de te hanteren marktconforme uitgifteprijzen voor de bouwpercelen van de verschillende binnen het exploitatieplangebied te onderscheiden woningbouwcategorieën. Dit advies is opgenomen als bijlage 21 van het ontwerpexploitatieplan. Voor zover in de zienswijze wordt gepleit voor het in het exploitatieplan hanteren van een woningbouwprogramma waarbij wordt afgeweken van de in het bestemmingsplan opgenomen percentageregeling, geldt dat binnen het exploitatieplan die ruimte niet aanwezig is.

Ten aanzien van de betrokken referentieobjecten lijkt er met betrekking tot een aantal referentieobjecten een beoordeling te hebben plaatsgevonden naar woningen die reeds ingericht zijn. Er heeft geen aftrek plaatsgevonden voor deze inrichtingskosten, waardoor de waarde kan vertekenen ten opzichte van de in casu te beoordelen casco nieuwbouw.

De raming van de uitgifteprijzen van de uitgeefbare gronden van het exploitatieplangebied vormt een verplicht onderdeel van de exploitatieopzet van het exploitatieplan. Bij de opstelling van het ontwerpexploitatieplan is opdracht verstrekt aan Gloudemans te Rosmalen tot het ramen van de marktconforme uitgifteprijzen. Het prijsadvies is als bijlage 21 bij het ontwerpexploitatieplan opgenomen. Nu de zienswijze zich richt op het prijsadvies, is aan de deskundige verzocht om een reactie. De schriftelijke reactie van de deskundige, gedateerd 27 februari 2024, is als bijlage 2 bij deze nota

- 24 -

opgenomen. Door de deskundige wordt gemotiveerd ingegaan op de ingebrachte zienswijze. De reactie van de deskundige wordt als hier ingehaald en ingelast beschouwd. Samengevat volgt uit de reactie van de deskundige dat voor de waardebepaling gebruik is gemaakt van verkochte referentiewoningen. Als deze referentiewoningen een hogere kwaliteit hebben dan de te taxeren woningen is daarmee rekening gehouden. In het rapport zijn alle referentiewoningen geclassificeerd. 3.19

Planschaderisicoanalyse Als peildatum voor de waardering is 14 juli 2023 genomen. Dit geeft geen realistisch beeld. Als het exploitatieplan medio maart 2024 ongewijzigd aan de raad zou worden voorgelegd, is deze waardering ca. negen maanden oud. In deze negen maanden zijn de waarden op de vastgoedmarkt sterk gestegen. Derhalve is de waardering van de planschade niet actueel en kunnen te betalen vergoedingen van planschade hoger uitvallen. Dit leidt, zeker gelet op de hoeveelheid aan beoordeelde objecten tot een kostenstijging die van negatieve invloed is op het exploitatieplan. Voorts mag een vordering tot vergoeding van planschade onder het Wro recht gedurende vijf jaar na het onherroepelijk worden van de planologische maatregel worden geclaimd. Voor deze vijf jaar is geen enkele indexatie opgenomen, terwijl de waardestijging, dus ook de stijging van de vergoeding zowel 25% tot 50% kan bedragen. Dat dit werkelijk een onzorgvuldig element betreft, blijkt wel uit paragraaf 10.4 van de analyse, waar de geldigheid op 6 maanden is gesteld. Deze termijn is nu al verstreken.

De raming van de eventuele planschade maakt onderdeel uit van de verhaalbare kosten, en vormt in dat kader een onderdeel van de exploitatieopzet van het exploitatieplan. Bij de opstelling van het ontwerpexploitatieplan is opdracht verstrekt aan Saoz te Rotterdam tot het uitvoeren van een risicoanalyse. De analyse is als bijlage 22 bij het ontwerpexploitatieplan opgenomen. Nu de zienswijze zich richt op de risicoanalyse, is aan de deskundige verzocht om een reactie. De schriftelijke reactie van de deskundige, gedateerd 12 februari 2024, is als bijlage 3 bij deze nota opgenomen. Door de deskundige wordt gemotiveerd ingegaan op de ingebrachte zienswijze. De reactie van de deskundige wordt als hier ingehaald en ingelast beschouwd.

- 25 -

Samengevat volgt uit de reactie van de deskundige dat (op verzoek van de gemeente) een herijking van de risicoanalyse heeft plaatsgevonden naar de situatie februari 2024. Hiermee is de kanttekening dat de analyse “te oud” zou zijn, ondervangen. In de periode juli tot en met februari is sprake van een prijsstijging van circa 1%.

3.20

3.21

3.22

De woning met aanhorigheden is gelegen aan de Bovenweg en is in één cluster met 15 objecten tezamen, volledig generiek en niet onderbouwd beoordeeld. Echter hierdoor is niet verifieerbaar welke uitgangspunten voor welk object zijn genomen en of deze überhaupt kloppen. Hoewel een risicoanalyse geen taxatie betreft, is de planschaderisicoanalyse op deze schaal wel onvolledig en onvoldoende gemotiveerd, waardoor het exploitatieplan in strijd met artikel 3.2 Awb is. (het is natte vinger werk, het bedrag van € 365.000,-- over vijftien objecten is in het geheel niet te beoordelen).

Verwezen wordt naar onderdeel 3.19. In aanvulling daarop volgt uit de samenvatting van de reactie van de deskundige op de zienswijze onder 3.20 en 3.21 dat het doel van de risicoanalyse is om het planschaderisico vast te stellen in relatie tot de economische uitvoerbaarheid van een project. Dit is wezenlijk anders dan het vaststellen van individuele aanspraken in het kader van een planschadeprocedure. Voor het bepalen van de De planschaderisicoanalyse is te grof, gedateerd, niet onderbouwd en kan het planschaderisico’s is een clustergewijze aanpak meer dan voldoende en ook gebruikelijk. Gelet op exploitatieplan niet dragen. het onderzoek naar voorzienbaarheid is daarbij betrekkelijk gedetailleerd te werk gegaan. De herijkte risicoanalyse kan naar de opvatting van de deskundige aan het exploitatieplan ten grondslag worden gelegd. Conclusie: Het ontwerpbestemmingsplan voorziet niet in een goede ruimtelijke De inhoud van dit onderdeel van de zienswijze ordening. Er zal een nieuw omgevingsplan moeten worden opgesteld., waarbij betreft een samenvatting van de onderdelen die zijn vanuit het overgangsrecht ook opnieuw en gewijzigd een exploitatieplan in weergegeven onder nummer 3.1 tot en met 3.21.

- 26 -

procedure moet worden gebracht. Er is sprake van een ontwerpbestemmingsplan en ontwerpexploitatieplan dat niet voorziet in de economische uitvoerbaarheid. Het is op onderdelen onjuist of onvolledig onderbouwd, er missen kostenramingen en er is sprake van een fors tekort, waarvan de dekking onduidelijk is en waarvan evenmin is onderzocht hoe dit tekort verminderd kan worden. Dat vervolgens de taxatie van inbrengwaarden gedeeltelijk residueel en /of op basis van irrelevante referentietransacties zijn vastgesteld steekt niet alleen, maar is evenmin zorgvuldig. De planschaderisicoanalyse is onvoldoende gedetailleerd, oncontroleerbaar en heeft de geldigheid verloren. Samengevat het ontwerpbestemmingsplan en ontwerpexploitatieplan kan niet zonder strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel worden vastgesteld. Tevens is er het verzoek om de nota van beantwoording toe te sturen en uit te nodigen voor de eventuele behandeling in uw raad.

Verwezen wordt naar de reactie daarop die in de kolom ‘overweging’ onder de laatstgenoemde nummers, alsmede onder nummer 3.0 hiervoor, is opgenomen.

Conclusie: a) Voorzover de zienswijze is ingediend namens indiener 3b en gericht is op de financiële onderdelen van het ontwerpexploitatieplan, is de indiener niet ontvankelijk met betrekking tot de ingediende zienswijze inzake het ontwerpexploitatieplan ; b) Voorzover de zienswijze is ingediend namens indiener 3b en gericht is op de regels van het ontwerpexploitatieplan, respectievelijk is ingediend namens indiener 3a, geeft de zienswijze aanleiding tot de volgende wijzigingen: van het exploitatieplan: 1. In paragraaf 5.9 wordt de toelichting over de wijze van dekking van het tekort in de

- 27 -

exploitatieopzet van het exploitatieplan verduidelijkt; 2. de als bijlage 22 bij het ontwerpexploitatieplan opgenomen planschaderisicoanalyse is geactualiseerd; Dit met inachtneming dat voorzien wordt in ambtshalve gewijzigde vaststelling van het exploitatieplan, waarbij de gehanteerde peildatum in de exploitatieopzet van 1 juli 2023 wordt geactualiseerd naar 1 januari 2024, in welk kader, naast de actualisatie van de planschaderisicoanalyse, de inbrengwaardetaxatie (bijlage 20 exploitatieplan) en het uitgifteprijsadvies (bijlage 21 exploitatieplan) eveneens zijn geactualiseerd. Indiener 4 4.0

Belanghebbende: Indiener 4 geldt niet als (mede-)eigenaar van gronden gelegen in het gebied van het ontwerpexploitatieplan. Met indiener 4 is voorts geen anterieure overeenkomst over grondexploitatie gesloten met betrekking tot gronden gelegen in het gebied van het ontwerpexploitatieplan. De zienswijze richt zich op de inhoud van de inbrengwaardetaxatie, die een bijlage vormt bij het ontwerpexploitatieplan. De raming van de inbrengwaarden van de gronden binnen het exploitatieplangebied geldt als een bestanddeel van de in de exploitatieopzet van het

- 28 -

ontwerpexploitatieplan opgenomen raming voor de in het kostenverhaal te betrekken verhaalbare kosten. Hiermee richt de zienswijze zich uitsluitend tot het financiële deel van het ontwerpexploitatieplan, bestaande uit de exploitatieopzet voor de toepassing van de wettelijke kostenverhaalsplicht zoals bedoeld in artikel 6.13 lid 1 onder c Wro. De kostenverhaalsfunctie van de exploitatieopzet brengt met zich mee dat degenen die uit hoofde van een exploitatieplan niet rechtstreeks met de toepassing van kostenverhaal te maken kunnen krijgen, niet als belanghebbenden kunnen worden aangemerkt. Uit de zienswijze volgt voorts niet dat voor indiener 4 anderszins sprake is van een belang dat rechtstreeks bij het ontwerpexploitatieplan is betrokken. Voor zover indiener 4 bedoelt te stellen dat het belang wordt ontleend aan de uitvoering van de door de gemeente met indiener 4 in 2022 gesloten koopovereenkomst, waarbij door de gemeente gronden binnen het exploitatieplangebied van indiener 4 zijn aangekocht, is het volgende van belang. De juridische overdracht van de gronden aan de gemeente heeft plaatsgevonden op 1 november 2022.. In de aan de overdracht voorafgaande koopovereenkomst is een koopsom overeengekomen, waarbij voorzien is in een nabetalingsregeling. Onderdelen van de gemaakte afspraken over die nabetalingsregeling zijn:

- 29 -

a.

Na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan wordt door een onafhankelijke registertaxateur de waarde van de gronden bindend vastgesteld. b. Door de verkoper (i.c. indiener 4) wordt een voorselectie gemaakt van 3 taxateurs. Vervolgens wordt de taxateur gezamenlijk door verkoper en koper uit deze groep gekozen. c. Nadat de taxateur een concepttaxatie heeft opgesteld, is er gelegenheid voor het indienen van reacties door koper en verkoper. De in opdracht van de gemeente uitgevoerde taxatie van de inbrengwaarden ten behoeve van het ontwerpexploitatieplan kan niet worden aangemerkt als de taxatie bedoeld in de gesloten overeenkomst. Zo heeft de aanwijzing van de taxateur door de gemeente plaatsgevonden en is de taxatie gebaseerd op de peildatum 1 juli 2023, op welke datum geen sprake was van een onherroepelijk bestemmingsplan. Uit de koopovereenkomst volgt voorts dat de daarin opgenomen afspraken over taxatie uitgaan van een volledig zelfstandige taxatie door een onafhankelijke deskundige, die geheel losstaat van het ontwerpexploitatieplan. Nu de zienswijze is gericht tegen uitsluitend een financieel onderdeel van de exploitatieopzet (i.c. de raming van de inbrengwaarden) behorende tot het ontwerpexploitatieplan, dient indiener 4, gezien het vorenstaande, niet aangemerkt te worden als

- 30 -

belanghebbende bij het ontwerpexploitatieplan en mitsdien niet-ontvankelijk te worden verklaard met betrekking tot de ingediende zienswijze. 4.1

De onderbouwing op blad 26 van het taxatierapport voor de inbrengwaardes van Zie de reactie bij onderdeel 4.0. Gloudemans is beknopt geformuleerd. Er wordt (vierde alinea van p. 26) gesproken over een als gevolg van plankenmerken veel lagere complexwaarde in vergelijking met de comparatieve waardebepaling. Dit resulteert in een afslag van ruim 30%. Ik ga ervan uit dat genoemde plankenmerken uitsluitend betrekking hebben op het nog ontbreken van een bestemmingsplan waardoor nog geen sprake is van ruwe grond voor woningbouw. Mochten echter nog meer, niet in paragraaf 4.8 genoemde factoren een rol spelen, dan teken ik bezwaar aan tegen deze taxatie. Conclusie: De indiener is niet ontvankelijk met betrekking tot de ingediende zienswijze inzake het ontwerpexploitatieplan. Indiener 5

5.0

5.1

Belanghebbende: Indiener 5 is eigenaar van gronden gelegen in het exploitatieplangebied. Hiermee geldt indiener 5 als belanghebbende bij het ontwerpexploitatieplan. Om het bestemmingsplan te realiseren zijn gronden van indiener 5 nodig. Indiener zijn al tijden in overleg met gemeente. Echter college komt haar afspraken niet na: zo is in het kader van minnelijk overleg aangegeven dat er nog geen voorstel gedaan kon worden om de gronden te verwerven omdat de taxaties nog niet zijn afgerond, Door de taxatie vervolgens zonder communicatie te koppelen aan het exploitatieplan en ter inzage te leggen. Dergelijk handelen is minst genomen als onzorgvuldige voorbereiding zoals bedoeld in artikel 3.2 Awb.

De zienswijze richt zich niet op de inhoud van het ontwerpexploitatieplan of onderdelen daarvan, maar op het overleg tussen gemeente en indiener 5 in het kader van de door de gemeente beoogde verwerving van de gronden binnen het exploitatieplangebied. Het ontwerpexploitatieplan is op zorgvuldige wijze voorbereid en met

- 31 -

inachtneming van de daarvoor procedurele eisen ter inzage gelegd. 5.2

5.3

5.4

5.5

Indieners zijn primair van mening dat het bij dit ontwerp exploitatieplan behorende ontwerpbestemmingsplan dermate veel gebreken vertoont en onzorgvuldig is voorbereid (zie zienswijze op het bestemmingsplan) dat het exploitatieplan ook niet kan worden vastgesteld. Het is onuitvoerbaar. Als het college kiest voor herstel van het bestemmingsplan dan is er sprake van wezenlijke wijzigingen dat het plan opnieuw ter inzage moet worden gelegd. Alsdan kan niet meer worden voldaan aan de overgangsrechtelijke bepalingen zoals bedoeld in artikel 4.3 Invoeringswet Omgevingswet. Gelet hierop kan niet anders dan geconcludeerd worden dat indien het college het plan wil doorzetten, dit als (nieuwe wijziging van het) omgevingsplan ter inzage moet worden gelegd. In dat kader verandert alsdan de grondslag voor het exploitatieplan en de daarin opgenomen wettelijke grondslagen. Kortom door grove onvolkomenheden in het ontwerpbestemmingsplan, moet dit opnieuw ter inzage worden gelegd en daarmee wijzigt tevens het regime van het exploitatieplan. Derhalve kan dit plan nimmer op goede gronden worden vastgesteld.

In de toelichting wordt het volgende gesteld: “Door de gemeente wordt een actieve grondpolitiek gevoerd voor de gronden bestemd tot uitgeefbaar gebied respectievelijk aan te leggen openbare ruimte, die in eigendom zijn van derden” Hiervan is bij indieners niets bekend en feitelijk onjuist De kosten ten behoeve van aanvullend te nemen maatregelen voor geluidsisolatie aan de woning van indieners zijn, voor zover herleidbaar, niet opgenomen of terug te vinden.

geldende

Zie de reactie bij zienswijze 3 onderdeel 3.2

Zie de reactie bij zienswijze 3 onderdeel 3.3

Zie de reactie bij zienswijze 3, onderdeel 3.5

Zie de reactie bij zienswijze 3, onderdeel 3.6. In aanvulling daarop volgt uit de samenvatting van de reactie van de taxateur dat uit het akoestisch onderzoek dat in het kader van het bestemmingsplan is verricht, er voor de bestaande woningen sprake zal blijven van een goed woon- en leefklimaat. Daarmee lijkt het op basis van deze resultaten niet noodzakelijk om aanvullende maatregelen te nemen voor geluidsisolatie.

- 32 -

5.6

5.7

5.8

De kosten voor de aanleg van voorzieningen binnen het exploitatiegebied zijn Zie de reactie bij zienswijze 3, onderdeel 3.7 geraamd op ca. € 33.000.000,--. De onderbouwing hiervoor ontbreekt in zoverre dat in de bijlagen wel een en ander aan ‘ontwikkelvelden’ is toegekend maar de verdere onderbouwing daarvan in concrete prijzen of begrotingsuitgangspunten ontbreekt. Het plan is derhalve onvoldoende gemotiveerd. Er is sprake van een financieel tekort in de exploitatieopzet a € 12.631.759 (netto Zie de reactie bij zienswijze 3, onderdeel 3.8 contante waarde per 1 juli 2023). In paragraaf 5.9 zou vervolgens moeten worden ingegaan op de wijze waarop het tekort in de exploitatieopzet wordt gedekt. In paragraaf 5.9 staat het volgende: “Het besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten schrijft voor dat een verliesvoorziening moet worden gevormd op het moment dat een gemeentelijke grondexploitatie verliesgevend is. Bij het vaststellen van de gemeentelijke grondexploitatie vormt de gemeente een verliesvoorziening ter hoogte van het verwachte verlies. Het eventuele verschil tussen deze verliesvoorziening en de macro-aftopping wordt gedekt uit de reserve grondexploitatie. Daarmee is het tekort gedekt”.

Er wordt echter in het geheel niet onderbouwd hoe hoog deze reserve is, of die van voldoende omvang is om het tekort te dekken, wat de financiële gevolgen zijn van het inzetten van die reserve, of de reserve nog voor andere tekorten is opgenomen etcetera. Hiermee is er niet alleen sprake van een zeer fors tekort, maar ook van een financieel onvoldoende duidelijk plan dat derhalve economische niet uitvoerbaar is. Onduidelijk is of er sprake is van gebruikmaking van de Woningbouwimpuls- Zie de reactie bij zienswijze 3, onderdeel 3.9 subsidie. Gelet op de omvang van het plan en het woningbouwprogramma is het niet ondenkbaar dat hiertoe een aanvraag is ingediend en subsidie verkregen is of gaat worden. Indien dat het geval is, is het exploitatieplan onvolledig en dient de subsidie in het plan tot uitdrukking te komen.

- 33 -

5.9

Indieners hebben eigendom in het plangebied. Deze zijn opgenomen als eigendommen 19.1 en 19.2 in de eigendommenkaart. Er heeft door Gloudemans een taxatie van inbrengwaarden plaatsgevonden. Er is geen gezamenlijke opname geweest. De complexwaarde is vastgesteld op € 29.373,--. Indieners kunnen zich op voorhand niet vinden, zonder verder overleg in deze waarde.

In het exploitatieplangebied zoals dat is opgenomen in het ontwerpexploitatieplan is sprake van 3 eigendommen van indiener 5, op de eigendommenkaart genummerd als eigendom 19.1 tot en met 19.3. De in het ontwerp-exploitatieplan opgenomen inbrengwaarde bedraagt in totaal voor deze eigendommen € 29.373, die is verdeeld in € 19.373 complexwaarde en € 10.000 aan bijkomende schaden. Voorzien wordt in gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan, waarbij het plangebied beperkt wordt verkleind. Dit heeft tot gevolg dat ook het exploitatieplan voor dit onderdeel gewijzigd wordt vastgesteld. De verkleining van het exploitatieplangebied heeft tot gevolg dat de eigendommen 19.2 en 19.3 hiervan niet langer onderdeel uitmaken. Eigendom 19.1 wordt daarbij gewijzigd in eigendom 19. De raming van de inbrengwaarden van de gronden van het exploitatieplangebied vormt een verplicht onderdeel van de exploitatieopzet van het exploitatieplan. Deze waarde dient te worden bepaald door een of meerdere onafhankelijke taxateurs, met inachtneming van de regels die daarover in en krachtens de Wro zijn opgenomen. Bij de opstelling van het ontwerpexploitatieplan is opdracht verstrekt aan Gloudemans te Rosmalen tot het ramen van de getaxeerde waarde. Het taxatierapport is als bijlage 20 bij het ontwerpexploitatieplan opgenomen.

- 34 -

Nu de zienswijze zich richt op de getaxeerde inbrengwaarde, is aan de taxateur verzocht om een reactie. De schriftelijke reactie van de taxateur, gedateerd 21 februari 2024, is als bijlage 1 bij deze nota opgenomen. Door de taxateur wordt gemotiveerd ingegaan op de ingebrachte zienswijze. De reactie van de taxateur wordt als hier ingehaald en ingelast beschouwd. Samengevat volgt uit de reactie van de taxateur dat de raming van de inbrengwaarde door een onafhankelijk deskundige dient te worden uitgevoerd. Derhalve vindt er geen overleg plaats bij de onafhankelijke waardebepaling. In het onderhavige geval betreft het onbebouwde gronden, waarbij de hoogste waarde wordt ontleend aan de complexwaarde. Taxateur geeft aan dat in dit geval met een geveltaxatie kan worden volstaan. 5.10

Het taxatierapport ( en in het verlengde hiervan de complexwaarde) is Verwezen wordt naar onderdeel 5.9. In aanvulling onvolledig. Er wordt in de bestemmingsomschrijving de bestemming ‘agrarisch’ daarop volgt uit de samenvatting van de reactie van behandeld, maar niet de bestemmingen ‘wonen’, ‘tuin’ en ‘verkeer’. de taxateur dat de genoemde bestemmingen wel zijn genoemd als bestemmingen in het taxatierapport, maar dat niet alle bestemmingsregels in het rapport zijn geciteerd. Het perceel van indieners is bestemd tot ‘agrarisch’. Voor de volledige bestemmingsomschrijvingen verwijzen taxateurs in hun reactie naar www.ruimtelijkeplannen.nl met de daarbij vermelde IMRO-identificatienummers.