52. AP 6 Bijlage bij EP Nota van zienswijzen EP geanonimiseerd

- 35 -

5.11

Er is gebruik gemaakt van de vergelijkende waarde methode en de residuele Verwezen wordt naar onderdeel 5.9. In aanvulling grondwaardebepalingsmethode. Het niet duidelijk op welk perceel welke daarop volgt uit de samenvatting van de reactie van methode is toegepast. De taxatie is hiermee oncontroleerbaar. de taxateur dat in par 4.6 tot en met 4.8 van het taxatierapport een toelichting op de residuele waardemethode en de comparatieve waardemethode is gegeven. Beide methoden zijn toegelicht, waarbij uiteindelijk op basis van verzoening van beide methodes één complexwaarde is geraamd.

5.12

Bij toepassing van de residuele benadering, zoals in paragraaf 4.5 is toegelicht, wordt de waarde bepaald aan de hand van de opbrengsten minus de kosten. Met andere woorden, de gemeente mag bepalen wat de bouwgrond kost en welke kosten daarvoor gemaakt worden, indieners mogen het restant ontvangen. Deze benadering is niet vreemd bij grootschalige ontwikkelingen, maar moet worden afgezet tegen het feit dat de gemeente in geval van indieners eenzijdig beoordeelt hoe het tracé van de Bovenweg dient te gaan lopen en daarmee dus ook bepaalt welke grond zij nodig achten te hebben. Nu de beoordeling daarvan – over de band van het ontwerpbestemmingsplan - niet voldoende is gemotiveerd is het verwerven van grond op basis van onteigeningsrecht niet opportuun. Deze taxatie gaat hier wel van uit.

Verwezen wordt naar onderdeel 5.9. In aanvulling daarop volgt uit de samenvatting van de reactie van de taxateur dat taxateurs een onafhankelijk waardeoordeel geven over de gronden binnen het te taxeren exploitatieplangebied. Dit is vastgelegd in artikel 6.2.3 Besluit ruimtelijke ordening.

5.13

De referentietransacties uit paragraaf 4.6.1 van het taxatierapport zijn gedateerd en mogen niet meewegen in de beoordeling. De referentietransacties 1 tot en met 3 zijn dermate gedateerd dat deze niet mogen meewegen in de beoordeling. Referentietransactie 4 en 5 zijn voorzien van een nabetalingsverplichting. In het rapport is niet uitgewerkt hoe deze nabetalingsverplichting eruit ziet ( komt dit op het geheel van het daarbij verkochte of alleen op gronden waar een positieve bestemming op komt te rusten, welke fiscale consequenties zijn daar al niet aangehangen etc). Ook volgt niet uit de tabel of de genoemde prijs exclusief of

Verwezen wordt naar onderdeel 5.9.. In aanvulling daarop volgt uit de samenvatting van de reactie van de taxateur op de zienswijze onder 5.13 tot en met 5.15 dat in par 4.6 van het taxatierapport referentietransacties zijn opgenomen van zowel binnen als buiten de gemeente. De gevonden transactieprijzen zijn toegelicht en waar sprake is van een nabetalingsverplichting is dit voorzien van

5.14

- 36 -

5.15

5.16

inclusief nabetaling. Gebruik van deze referenties is niet navolgbaar en de een toelichting. Bij de prijsstelling is rekening taxatie is derhalve onzorgvuldig. gehouden dat de eerste drie referentietransacties In paragraaf 4.6.2 van het taxatierapport zijn referentietransacties van buiten de gedateerd zijn. Wel geven deze transacties een gemeente opgenomen. De onder 2 en 6 genoemde transacties hebben zich indicatie van de prijsontwikkeling binnen de voltrokken in een volstrekt andere lokale markt en zijn derhalve niet gemeente. vergelijkbaar. Ook de markt waarbinnen referentietransactie 1 zich heeft Daarnaast is bij de vergelijking rekening gehouden gemanifesteerd, te weten de gemeente Putten, is al een wezenlijk andere met specifieke plankenmerken en recente omgeving dan de gemeente Nunspeet. Deze referentietransacties zijn derhalve marktontwikkelingen. De spreiding van de niet bruikbaar. Wat deze conclusie verder strekt, is het feit dat in de taxatie referentietransacties geeft uitsluitend een indicatie nergens een correctie voor deze wisselende markten met dito uitgangspunten is van de prijsniveaus waarbinnen ruwe bouwgrond zich in de regio begeeft. Vanwege de spreiding is gemaakt. ook een residuele waardebepaling opgesteld, waarna de complexwaarde is bepaald op basis van verzoening van beide methodes. Advies uitgifteprijzen.

Uit bijlage 21 blijkt dat er 70% betaalbare woningen Uit de zienswijze volgt dat deze zich niet richt op de worden gerealiseerd conform de prijzentabel inhoud van het advies over de uitgifteprijzen of op een ander onderdeel van het ontwerpexploitatieplan, maar op de in het ontwerpbestemmingsplan opgenomen regels over de percentages te realiseren sociale huurwoningen, sociale koopwoningen laag, sociale koopwoningen midden, sociale koopwoningen hoog en geliberaliseerde woningen voor middenhuur. Dit is vastgelegd in artikel 7.2.4 van de regels van het ontwerpbestemmingsplan. In het ontwerpexploitatieplan is, ter uitwerking van deze bestemmingsplanregels, een regeling Het programma is prijzenswaardig voor woningzoekenden, waar indieners niet opgenomen voor de vastlegging van de aantallen de facto tegen zijn, maar het is plan economisch slecht uitvoerbaar en niet rendabel, gelet op de grondkosten en bouwkosten. In relatie tot de opmerkingen en de situering van deze verschillende binnen het op het taxatierapport voor de inbrengwaarden dient er dus een plan te komen woningbouwcategorieën dat betere opbrengsten genereert, zodat ook betere waarden te vergoeden zijn exploitatieplangebied. aan eigenaren.

- 37 -

Hiervan uitgaande is in het kader van de opstelling van het ontwerpexploitatieplan aan een onafhankelijke deskundige verzocht advies te verstrekken over de te hanteren marktconforme uitgifteprijzen voor de bouwpercelen van de verschillende binnen het exploitatieplangebied te onderscheiden woningbouwcategorieën. Dit advies is opgenomen als bijlage 21 van het ontwerpexploitatieplan. Voor zover in de zienswijze wordt gepleit voor het in het exploitatieplan hanteren van een woningbouwprogramma waarbij wordt afgeweken van de in het bestemmingsplan opgenomen percentageregeling, geldt dat binnen het exploitatieplan die ruimte niet aanwezig is. 5.17

Ten aanzien van de betrokken referentieobjecten lijkt er met betrekking tot een aantal referentieobjecten een beoordeling te hebben plaatsgevonden naar woningen die reeds ingericht zijn. Er heeft geen aftrek plaatsgevonden voor deze inrichtingskosten, waardoor de waarde kan vertekenen ten opzichte van de in casu te beoordelen casco nieuwbouw.

De raming van de uitgifteprijzen van de uitgeefbare gronden van het exploitatieplangebied vormt een verplicht onderdeel van de exploitatieopzet van het exploitatieplan. Bij de opstelling van het ontwerpexploitatieplan is opdracht verstrekt aan Gloudemans te Rosmalen tot het ramen van de marktconforme uitgifteprijzen. Het prijsadvies is als bijlage 21 bij het ontwerpexploitatieplan opgenomen. Nu de zienswijze zich richt op het prijsadvies, is aan de deskundige verzocht om een reactie. De schriftelijke reactie van de deskundige, gedateerd 27 februari 2024, is als bijlage 2 bij deze nota opgenomen. Door de deskundige wordt

- 38 -

gemotiveerd ingegaan op de ingebrachte zienswijze. De reactie van de deskundige wordt als hier ingehaald en ingelast beschouwd. Samengevat volgt uit de reactie van de deskundige dat voor de waardebepaling gebruik is gemaakt van verkochte referentiewoningen. Als deze referentiewoningen een hogere kwaliteit hebben dan de te taxeren woningen is daarmee rekening gehouden. In het rapport zijn alle referentiewoningen geclassificeerd. 5.18

Planschaderisicoanalyse Als peildatum voor de waardering is 14 juli 2023 genomen. Dit geeft geen realistisch beeld. Als het exploitatieplan medio maart 2024 ongewijzigd door de raad zou worden voorgelegd, is deze waardering ca. negen maanden oud. In deze negen maanden zijn de waarden op de vastgoedmarkt sterk gestegen. Derhalve is de waardering van de planschade niet actueel en kunnen te betalen vergoedingen van planschade hoger uitvallen. Dit leidt, zeker gelet op de hoeveelheid aan beoordeelde objecten tot een kostenstijging die van negatieve invloed is op het exploitatieplan. Voorts mag een vordering tot vergoeding van planschade onder het Wro recht gedurende vijf jaar na het onherroepelijk worden van de planologische maatregel worden geclaimd. Voor deze vijf jaar is geen enkele indexatie opgenomen, terwijl de waardestijging, dus ook de stijging van de vergoeding zowel 25% tot 50% kan bedragen. Dat dit werkelijk een onzorgvuldig element betreft, blijkt wel uit paragraaf 10.4 van de analyse, waar de geldigheid op 6 maanden is gesteld. Deze termijn is nu al verstreken.

De raming van de eventuele planschade maakt onderdeel uit van de verhaalbare kosten, en vormt in dat kader een onderdeel van de exploitatieopzet van het exploitatieplan. Bij de opstelling van het ontwerpexploitatieplan is opdracht verstrekt aan Saoz te Rotterdam tot het uitvoeren van een risicoanalyse. De analyse is als bijlage 22 bij het ontwerpexploitatieplan opgenomen. Nu de zienswijze zich richt op de risicoanalyse, is aan de deskundige verzocht om een reactie. De schriftelijke reactie van de deskundige, gedateerd 12 februari 2024, is als bijlage 3 bij deze nota opgenomen. Door de deskundige wordt gemotiveerd ingegaan op de ingebrachte zienswijze. De reactie van de deskundige wordt als hier ingehaald en ingelast beschouwd.

- 39 -

Samengevat volgt uit de reactie van de deskundige dat (op verzoek van de gemeente) een herijking van de risicoanalyse heeft plaatsgevonden naar de situatie februari 2024. Hiermee is de kanttekening dat de analyse “te oud” zou zijn, ondervangen. In de periode juli tot en met februari is sprake van een prijsstijging van circa 1%. 5.19

5.20

5.21

De woning met aanhorigheden is gelegen aan de Bovenweg en is in één cluster met 15 objecten tezamen, volledig generiek en niet onderbouwd beoordeeld. Echter hierdoor is niet verifieerbaar welke uitgangspunten voor welk object zijn genomen en of deze überhaupt kloppen. Hoewel een risicoanalyse geen taxatie betreft, is de planschaderisicoanalyse op deze schaal wel onvolledig en onvoldoende gemotiveerd, waardoor het exploitatieplan in strijd met artikel 3.2 Awb is. (het is natte vinger werk, het bedrag van € 365.000,-- over vijftien objecten is in het geheel niet te beoordelen).

Verwezen wordt naar onderdeel 5.18. In aanvulling daarop volgt uit de samenvatting van de reactie van de deskundige op de zienswijze onder 5.19 en 5.20 dat het doel van de risicoanalyse is om het planschaderisico vast te stellen in relatie tot de economische uitvoerbaarheid van een project. Dit is wezenlijk anders dan het vaststellen van individuele aanspraken in het kader van een planschadeprocedure. Voor het bepalen van de De planschaderisicoanalyse is te grof, gedateerd, niet onderbouwd en kan het planschaderisico’s is een clustergewijze aanpak meer dan voldoende en ook gebruikelijk. Gelet op exploitatieplan niet dragen. het onderzoek naar voorzienbaarheid is daarbij betrekkelijk gedetailleerd te werk gegaan. De herijkte risicoanalyse kan naar de opvatting van de deskundige aan het exploitatieplan ten grondslag worden gelegd. Conclusie: Het ontwerpbestemmingsplan voorziet niet in een goede ruimtelijke ordening. Er zal een nieuw omgevingsplan moeten worden opgesteld., waarbij vanuit het overgangsrecht ook opnieuw en gewijzigd een exploitatieplan in procedure moet worden gebracht. Er is sprake van een ontwerpbestemmingsplan en ontwerpexploitatieplan dat niet voorziet in de economische uitvoerbaarheid.

Het is op onderdelen onjuist of onvolledig onderbouwd, er missen kostenramingen en er is sprake van een fors tekort, waarvan de dekking onduidelijk is en waarvan evenmin is onderzocht hoe dit

De inhoud van dit onderdeel van de zienswijze betreft een samenvatting van de onderdelen die zijn weergegeven onder nummer 5.1 tot en met 5.20. Verwezen wordt naar de reactie daarop die in de kolom ‘overweging’ onder de laatstgenoemde nummers.

- 40 -

tekort verminderd kan worden. Dat vervolgens de taxatie van inbrengwaarden gedeeltelijk residueel en /of op basis van irrelevante referentietransacties zijn vastgesteld steekt niet alleen, maar is evenmin zorgvuldig. De planschaderisicoanalyse is onvoldoende gedetailleerd, oncontroleerbaar en heeft de geldigheid verloren. Samengevat het ontwerpbestemmingsplan en ontwerpexploitatieplan kan niet zonder strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel worden vastgesteld. Tevens is er het verzoek om de nota van beantwoording toe te sturen en uit te nodigen voor de eventuele behandeling in uw raad. Conclusie: De zienswijze geeft aanleiding tot de volgende wijzigingen: van het exploitatieplan: a. In paragraaf 5.9 wordt de toelichting over de wijze van dekking van het tekort in de exploitatieopzet van het exploitatieplan verduidelijkt; b. de als bijlage 22 bij het ontwerpexploitatieplan opgenomen planschaderisicoanalyse is geactualiseerd; Dit met inachtneming dat voorzien wordt in ambtshalve gewijzigde vaststelling van het exploitatieplan, waarbij de gehanteerde peildatum in de exploitatieopzet van 1 juli 2023 wordt geactualiseerd naar 1 januari 2024, in welk kader, naast de actualisatie van de planschaderisicoanalyse, de inbrengwaardetaxatie (bijlage 20 exploitatieplan) en het uitgifteprijsadvies (bijlage 21 exploitatieplan) eveneens zijn geactualiseerd.

- 41 -

Indiener 6 6.0

Belanghebbende: Indiener 6 geldt niet als (mede-)eigenaar van gronden gelegen in het gebied van het ontwerpexploitatieplan. Met indiener 6 is voorts geen anterieure overeenkomst over grondexploitatie gesloten met betrekking tot gronden gelegen in het gebied van het ontwerpexploitatieplan. De zienswijze richt zich in eerste instantie op de inhoud van onderdelen van het ontwerpbestemmingsplan. In dat kader is door indiener 6 separaat een zienswijze ingediend met betrekking tot het ontwerpbestemmingsplan. De overwegingen met betrekking tot de inzake het ontwerpbestemmingsplan ingediende zienswijze van indiener 6 zijn opgenomen in de Nota van zienswijzen ontwerpbestemmingsplan ’t Hul Noord (onder nummer 16). Uit de zienswijze volgt voorts dat voor indiener 6 anderszins sprake kan zijn van een belang dat rechtstreeks bij het ontwerpexploitatieplan is betrokken. Niet uitgesloten wordt dat de zienswijze voor een aantal onderdelen ook doorwerking heeft naar de regels zoals opgenomen in het ontwerpexploitatieplan. Indiener 6 wordt, gezien het vorenstaande, aangemerkt als belanghebbende bij het ontwerpexploitatieplan.

- 42 -

6.1

De bebouwingsdichtheid van ’t Hul – Noord ligt 35-40% hoger dan in het gehele plan Molenbeek, hoe verhoudt zich dit tot de wens er een groene wijk van te maken? Er staat in het plan opgenomen dat er verhoudingsgewijs meer kleinere betaalbare woningen zijn, dan grote vrijstaande woningen, waardoor het aantal woningen is toegenomen. Het gegeven dat woningen betaalbaarder moeten zijn, waardoor er ook minder vierkante meters vloeroppervlak kunnen worden ontwikkeld, hoeft niet te betekenen dat de dichtheid van woningen ook moet toenemen. Het ruim opgezette karakter van Molenbeek 1 is van grote waarde. De keuze destijds was voor kwaliteit en leefbaarheid. In totaal in Molenbeek op ca 337.000 m² ontwikkeld (excl park). Bij ca 460 woningen komt dat uit op een gemiddelde van 725 m² per woning. Voor ’t Hul Noord gaat het om circa 400.000 m2 wat bij 750 woningen resulteert in circa 533 m2 per woning. Dit is per woning incl. alle openbare voorzieningen, infrastructuur, groenzones etc. Molenbeek is daarmee per woning 35-40% ruimer opgezet dan ’t Hul – Noord. (Zijn de ervaringen in Molenbeek vanuit de gemeente goed of niet goed?) Als de ervaringen met Molenbeek goed zijn, zijn 150 woningen extra op dit perceel dan zo waardevol en onmogelijk elders te voorzien dat de hele wijk in deze mate extra verdicht moet worden?.

Het is jammer en doet af aan de kwaliteit van de openbare ruimte in het besef dat woningnood ook een thema is.

Deze zienswijze richt zich niet op het exploitatieplan of op onderdelen daarvan, maar is gericht op het bestemmingsplan ’t Hul Noord. De vaststelling van het exploitatieplan is een wettelijke vereiste door de op de gemeente rustende kostenverhaalsplicht en de noodzaak regels te stellen over de onderwerpen van locatieeisen, gekoppeld aan de vaststelling van het bestemmingsplan ’t Hul Noord. Het bestemmingsplangebied en de in het bestemmingsplan opgenomen woningbouwcapaciteit zijn daarmee kaderstellend voor het ontwerpexploitatieplan.

6.2

Verwisseling Landschappelijk Woonveld met een dichtheid van slechts 225 m 2 per woning (inclusief parkeren) en locatie multifunctioneel centrum. Het perceel direct grenzend aan de kruising Hullerweg- Molenweg is gewijzigd ten opzichte van de structuurvisie naar Landschappelijk woonveld. In eerdere documenten was op deze locatie het multifunctioneel centrum gepland. In de toelichting staat: “In twee van de woonvelden (aangeduid als ‘specifieke vorm van woongebied-buurtfuncties’) zijn ook buurtfuncties mogelijk en is een hogere goot- en bouwhoogte toegestaan dan in de overige woonvelden. Daarnaast zijn er woonvelden aangeduid als ‘specifieke vorm van woongebied – landschappelijk woonveld’ en specifieke vorm van woongebied – lint’, waarbinnen (evenals binnen ‘specifieke vorm van woongebied – buurtfuncties’) met een afwijkingsbevoegdheid een andere afstand tot de voorste of achterste perceelsgrens kan worden aangehouden dan in de reguliere woonvelden”.

Deze zienswijze richt zich niet op het exploitatieplan of op onderdelen daarvan, maar is gericht op het bestemmingsplan ’t Hul Noord. In het ontwerpbestemmingsplan is opgenomen dat het minimum- en maximumaantal wooneenheden ter plaatse van dit ontwikkelveld 24 bedraagt. In het ontwerpexploitatieplan is er daarmee geen ruimte om uit te gaan van een afwijkend aantal woningen binnen dit ontwikkelveld. Het door indiener 6 genoemde woonveld is in het ontwerpexploitatieplan aangeduid als ontwikkelveld 5 en kent een oppervlakte van circa 5.565 m², wat

- 43 -

Het is niet duidelijk of de afwijkingsbevoegdheid voor dit gebied alleen ziet op de bij 24 woningen neerkomt op een gemiddelde voorste en achterste perceelsgrens of ook op de hogere bouwhoogte. oppervlakte van 231 m² per woning (inclusief binnen dat ontwikkelveld voorziene openbare ruimte). 6.3

Wij gaan er daarnaast vanuit dat voor het gehele gebied de Molenbiotoop Deze zienswijze richt zich niet op het regelgeving geldt. exploitatieplan of op onderdelen daarvan, maar is gericht op het bestemmingsplan ’t Hul Noord. In een exploitatieplan kan niet worden voorzien in regels over bestemmingen, daartoe te rekenen regels over vrijwaringszones voor een molenbiotoop.

6.4

Wat

betekent

“landschappelijk

woonveld”

specifiek

op

deze

plek? Deze zienswijze richt zich niet op het exploitatieplan of op onderdelen daarvan, maar is gericht op het bestemmingsplan ’t Hul Noord. In een exploitatieplan kan niet worden voorzien in regels over bestemmingen. De regels in het bestemmingsplan vormen de kaders voor de uitwerking naar regels over locatie-eisen, zoals over ruimtegebruik, in het ontwerpexploitatieplan.

Op dit woonveld van ca 5.200 m² zijn 24 woningen voorzien. Dat komt neer op 225 m² per woning inclusief benodigde parkeervoorzieningen. Dit verhoudt zich op die plek, te midden van uitsluitend vrijstaande woningen niet goed in mijn optiek Daarnaast is Landschappelijk niet nader gedefinieerd. Waarom wordt er niet gekozen voor 8 vrijstaande woningen in lijn met Molenweg en de Meelzolder ter hoogte van die locatie? 6.5

Het door indiener 6 genoemde woonveld is in het ontwerpexploitatieplan aangeduid als ontwikkelveld 5 en kent een oppervlakte van circa 5.565 m², wat bij 24 woningen neerkomt op een gemiddelde oppervlakte van 231 m² per woning (inclusief binnen dat ontwikkelveld voorziene openbare ruimte).

In de toelichting is tekst opgenomen ten aanzien van het thema duurzaamheid: In artikel 4 van de regels van het “Duurzame en gezonde wijk”. Door de ligging en de ruimte ontstaat ook de kans ontwerpexploitatieplan zijn eisen opgenomen voor

- 44 -

6.6

om een wijk te realiseren waarbij aspecten van een duurzame leefomgeving zo optimaal mogelijk worden ingezet. Hieronder wordt verstaan dat de wijk op het gebied van Ruimte, Klimaat en Mens zo optimaal mogelijk wordt uitgewerkt. Al deze componenten samen zorgen voor een duurzame wijk. Verwacht mag worden dat de gemeente “zo optimaal mogelijk” definieert zodat er op voorhand consensus is over wat de definitie van een duurzame wijk is. Het zou goed zijn om dit meer specifiek te maken en hoe deze maatregelen zich op dit vlak verhouden tot de in paragraaf 2.2.2. van de bestemmingsplantoelichting genoemde maximale vrij op naam prijzen. Komen de te treffen maatregelen op het gebied van de genoemde duurzaamheidsthema’s ten laste van de opstalontwikkeling of de gemeentelijke grondexploitatie ? Welke doelstellingen en ambities liggen er concreet en wat prevaleert wanneer deze twee onherroepelijk in conflict raken?

onder meer het bouw- en woonrijp maken van de aan te leggen openbare ruimte binnen het exploitatieplangebied. Deze eisen zijn vastgelegd in de Kwaliteitsomschrijving, die als bijlage 23 bij het ontwerpexploitatieplan is opgenomen. In de kwaliteitsomschrijving zijn, met betrekking tot het thema duurzaamheid in de openbare ruimte, eisen opgenomen. De hiermee gepaard gaande kosten maken onderdeel uit van de verhaalbare kosten van de grondexploitatie. Voor zover indiener 6 bedoelt te stellen dat duurzaamheidsmaatregelen voor inrichting en bouwwijze van woningen moeten worden opgenomen in het ontwerpexploitatieplan, wordt opgemerkt dat in het exploitatieplan hierover geen regels kunnen worden opgenomen.

68% van de woningen wordt ontwikkeld voor sociale koop en of middeldure huur. In heel Nunspeet staan er tot € 350.000 op 4 december 2023 op Funda grondgebonden woningen te koop. Wanneer de grens bij € 275.000 wordt gelegd zijn dat er 0. Dat er voor deze prijzen veel animo zal zijn staat daarmee wel vast. In de Woondeal Noord Veluwe lijkt de definitie betaalbaar te worden gelegd bij € 355.000. Maar de gemeente Nunspeet hanteert een lagere grens voor die definitie. Dit betekent in de praktijk dat er koopwoningen met een flinke subsidie verkocht gaan worden. De onrendabele top komt in dat geval ten laste van de grondexploitatie van de gemeente. Iedereen die wordt ingeloot heeft een lot uit de loterij, ook met een antispeculatiebeding dat 10 jaar loopt. Iedereen die niet wordt ingeloot heeft het nakijken. Is het aan de gemeente om op gemeenschapsgeld zo geconcentreerd bij enkele geluksvogels te laten belanden? Zou dat geld niet beter geïnvesteerd worden in

Uit de zienswijze volgt dat deze zich niet richt op het ontwerpexploitatieplan of een onderdeel daarvan, maar op de in het ontwerpbestemmingsplan opgenomen regels over de percentages te realiseren sociale huurwoningen, sociale koopwoningen laag, sociale koopwoningen midden, sociale koopwoningen hoog en geliberaliseerde woningen voor middenhuur. Dit is vastgelegd in artikel 7.2.4 van de regels van het ontwerpbestemmingsplan. In het ontwerpexploitatieplan is, ter uitwerking van deze bestemmingsplanregels, een regeling opgenomen voor de vastlegging van de aantallen en de situering van deze verschillende

- 45 -

de kwaliteit van de wijk, waarbij er marktconform wordt ontwikkeld en eventuele woningbouwcategorieën exploitatieplangebied. onrendabele toppen uitsluitend worden gedragen op publieke functies.

binnen

het

Voor zover in de zienswijze wordt gepleit voor het in het exploitatieplan hanteren van een woningbouwprogramma waarbij wordt afgeweken van de in het bestemmingsplan opgenomen percentageregeling, geldt dat binnen het exploitatieplan die ruimte niet aanwezig is. Ingevolge de aan de gemeente toegekende experimentstatus op grond van artikel 7ad Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet geldt voor de woningbouwcategorie sociale koopwoning een wettelijk maximum voor de vrij-op-naamprijs van de kostengrens zoals opgenomen in de Voorwaarden en Normen Nationale Hypotheekgarantie (NHGgrens). Per 1 januari 2023 ligt deze NHG-grens op € 405.000 (hierbij is geen rekening gehouden met energiebesparende maatregelen). Ingevolge artikel 7ad lid 2 van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet is de gemeenteraad bevoegd om voor sociale koopwoningen een lagere maximumkoopsomprijs vast te stellen. Bij de vaststelling van de Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur gemeente Nunspeet 2023 op 21 december 2023 is door de raad gebruikgemaakt van deze bevoegdheid. Daarbij is onderscheid gemaakt naar 3 categorieën sociale koopwoningen: a. sociale koopwoningen laag, met een koopprijs vrij op naam van ten hoogste € 215.000;

- 46 -

b. sociale koopwoningen midden, met een koopprijs vrij op naam van ten hoogste € 265.000; c. sociale koopwoningen hoog, met een koopprijs vrij op naam van ten hoogste € 355.000. Voor zover in de zienswijze wordt gepleit voor het in het exploitatieplan hanteren van maximale vrijop-naamprijzen voor sociale koopwoningen waarbij wordt afgeweken van de in de genoemde Verordening en de in het bestemmingsplan opgenomen maximumprijzen, wordt opgemerkt dat binnen het exploitatieplan die ruimte niet aanwezig is. 6.7

Met de vergunningsaanvraag van woning van indiener is strikt vastgehouden Deze zienswijze richt zich niet op het aan de gehanteerde formule voor de molenbiotoop. Zie onderstaande regels exploitatieplan of op onderdelen daarvan, maar is t.a.v. de vrijwaringszone in het bestemmingsplan Molenbeek. gericht op het bestemmingsplan ’t Hul Noord. In een exploitatieplan kan niet worden voorzien in regels over bestemmingen, daartoe te rekenen regels over vrijwaringszones voor een molenbiotoop.

Echter in de vrijwaringszone- molenbiotoop voor ’t Hul – Noord is t.o.v het plan Molenbeek een extra artikel opgenomen. In 13.3.3 staat nu dat hier met een kwalitatieve onderbouwing onder voorwaarden kan worden afgeweken.

- 47 -

6.8

Wat is de achtergrond van deze beleidswijziging daar indiener van deze afwijking bij een vergunningsaanvraag van zijn woning hiervan geen gebruik heeft kunnen maken. Op basis van de formule uit bestemmingsplan Molenbeek zou de bouwhoogte op 4.8 meter en maximaal 6.2 meter uitkomen. Het retentiegebied Molenbeek 1 is een hangplek voor de jeugd wat veel overlast veroorzaakt. De overlast is toegenomen met de realisatie van Molenbeek 2 en 3. Graag aandacht hiervoor bij de ontwikkeling van ’t Hul – Noord gelet op de samenhang met Molenbeek

Deze zienswijze richt zich niet op het exploitatieplan of op onderdelen daarvan, maar is gericht op het bestemmingsplan ’t Hul Noord. In een exploitatieplan kan niet worden voorzien in regels over bestemmingen. De regels in het bestemmingsplan vormen de kaders voor de uitwerking naar regels over locatie-eisen, zoals over ruimtegebruik, in het ontwerpexploitatieplan. Conclusie: De zienswijze geeft geen aanleiding tot wijziging van het exploitatieplan.

Indiener 7 7.0

Belanghebbende: Indiener 7 is vanaf 18 augustus 2023 (mede)eigenaar van gronden gelegen in het exploitatieplangebied. Hiermee geldt indiener 7 als belanghebbende bij het ontwerpexploitatieplan.

- 48 -

7.1

In het Deskundigenadvies inbrengwaarde, dat als bijlage bij het ontwerpexploitatieplan is opgenomen, is de eigendomssituatie van eigendom 18 niet juist weergegeven. Bij de eigendomsbeschrijving is indiener 7 niet als medeeigenaar vermeld, terwijl hij sinds 18 augustus 2023 mede-eigenaar is van eigendom 18.

In het ontwerpexploitatieplan is voor de uitgevoerde inbrengwaardetaxatie uitgegaan van de peildatum 1 juli 2023. Indiener 7 gold op deze peildatum niet als mede-eigenaar van eigendom 18. Voorzien wordt in ambtshalve gewijzigde vaststelling van het exploitatieplan, waarbij de peildatum wordt geactualiseerd naar 1 januari 2024. Vanuit deze nieuw te hanteren peildatum zal indiener 7 ook worden vermeld als mede-eigenaar van het betreffende eigendom binnen het exploitatieplangebied. Conclusie: De zienswijze geeft geen aanleiding tot wijziging van het exploitatieplan. Dit met inachtneming dat voorzien wordt in ambtshalve gewijzigde vaststelling van het exploitatieplan, waarbij de gehanteerde peildatum en in de exploitatieopzet en de eigendomssituatie van 1 juli 2023 wordt geactualiseerd naar 1 januari 2024.