Document · PDF

49. AP 6a. Bijlage bij EP bijlage 21 - advies uitgifteprijzen

Commissie Ruimte en Wonen 8 april 2024, gemeente NunspeetBij agendapunt: Vaststelling bestemmingsplan 't Hul Noord en exploitatieplan 't Hul Noord.14.147 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

TAXATIERAPPORT UITGIFTEPRIJZEN

Object Uitgifteprijzen ’t Hul Noord in Nunspeet

Status Definitief

www.gloudemans.nl

2930.6-T1d2/eha/fs

Gemeente Nunspeet | Uitgifteprijzen ’t Hul Noord in Nunspeet

Blad 2.

Nederland mooier, beter en duurzamer maken, met oog voor economie, mens en natuur. Dat drijft ons. Met onze waardebepalingen en adviezen op maat geven we mede vorm aan een toekomstbestendig Nederland en helpen wij uw ambities waar te maken. Net even dat stapje verder denken en doen, om tot die Gloudemans-oplossing te komen die werkt. Simpel, eenvoudig en met beide benen op de grond. Hoe complex de opgave ook is. Gloudemans voor Het Land van Morgen

Titel

Taxatierapport |Uitgifteprijzen ’t Hul Noord in Nunspeet

Opdrachtgever

Gemeente Nunspeet

Kenmerk

2930.6-T1d2/eha/fs

Taxateur

drs. E.F. Halter MRICS RT

Status

Definitief

Datum

11 maart 2024

Gloudemans Postbus 5044 5201 GA ’s-Hertogenbosch Dorpstraat 28 5391 AW Nuland, gemeente ‘s-Hertogenbosch 073 641 33 12 www.gloudemans.nl

Versie 1-18.7

www.gloudemans.nl

2930.6-T1d2/eha/fs

Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Nunspeet | Uitgifteprijzen ’t Hul Noord in Nunspeet

Blad 3.

INHOUDSOPGAVE 1.

SAMENVATTING ..................................................................................................................................................................... 5

OPDRACHT ............................................................................................................................................................................. 7

2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. 2.6. 2.7. 2.8. 2.9. 2.10. 2.11. 2.12. 2.13. 2.14. 2.15. 2.16. 2.17. 2.18.

Opdrachtgever ...................................................................................................................................7 Opdrachtnemer .................................................................................................................................7 Taxateur..............................................................................................................................................7 Opdrachtverstrekking ........................................................................................................................7 Onafhankelijkheid ..............................................................................................................................8 Doel van de taxatie ............................................................................................................................8 Type taxatie ........................................................................................................................................8 Te waarderen belang .........................................................................................................................8 Taxatiebasis........................................................................................................................................8 Stukken

...............................................................................................................................................9 Opname ..............................................................................................................................................9 Peildatum ...........................................................................................................................................9 Versies ................................................................................................................................................9 Aansprakelijkheid.............................................................................................................................11 Conformiteit RICS/EVS/NRVT ...........................................................................................................11 Publicatie ..........................................................................................................................................11 Van toepassing zijnde tuchtrecht....................................................................................................11 Algemene voorwaarden ..................................................................................................................11

ALGEMENE EN BIJZONDERE UITGANGSPUNTEN ................................................................................................................ 12

3.1. 3.2.

Algemene uitgangspunten ..............................................................................................................12 Bijzondere uitgangspunten .............................................................................................................12

OMSCHRIJVING JURIDISCHE EN FEITELIJKE SITUATIE VAN DE ONROERENDE ZAAK...................................................... 14

4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6. 4.7. 4.8. 4.9.

Kadastrale omschrijving ..................................................................................................................14 Rechthebbende ................................................................................................................................14 Ligging van de onroerende zaak .....................................................................................................14 Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak ............................................................................15 Gebruik van de onroerende zaak....................................................................................................16 Zakelijke rechten en publiekrechtelijke beperkingen ....................................................................20 Bestemming van de onroerende zaak............................................................................................21 Beoordeling en onderbouwing courantheid ..................................................................................22 Marktontwikkelingen .......................................................................................................................23

WAARDERING ...................................................................................................................................................................... 24

5.1. 5.2. 5.3. 5.4. 5.5. 5.6. 5.7. 5.8. 5.9. 5.10.

Inleiding ............................................................................................................................................24 Overwegingen bij de waardering ....................................................................................................24 Gebruikte methode..........................................................................................................................24 Update analyse ................................................................................................................................25 Opbrengsten ....................................................................................................................................26 Kosten ...............................................................................................................................................37 Gehanteerde parameters ................................................................................................................40 Genormeerde grondwaardes..........................................................................................................40 Back-testing ......................................................................................................................................41 Onzekerheden taxatie

.....................................................................................................................42

www.gloudemans.nl

2930.6-T1d2/eha/fs

Gemeente Nunspeet | Uitgifteprijzen ’t Hul Noord in Nunspeet

Blad 4.

5.11. 5.12.

Effect bijzondere uitgangspunten op de waardering ....................................................................42 Finale waardering ............................................................................................................................43

PLAUSIBILITEITSVERKLARING ........................................................................................................................................... 45

BIJLAGEN............................................................................................................................................................................. 46

www.gloudemans.nl

2930.6-T1d2/eha/fs

Gemeente Nunspeet | Uitgifteprijzen ’t Hul Noord in Nunspeet

Blad 5.

SAMENVATTING

Dit advies heeft betrekking op de uitgifteprijzen van de kavels gelegen in plangebied ‘t Hul Noord in Nunspeet. Met inachtneming van alle in dit advies genoemde uitgangspunten en informatie zijn de uitgifteprijzen van de bouwrijpe kavels van de verschillende woningtypes als volgt vastgesteld. Alle prijzen zijn exclusief btw tenzij anders aangegeven. Type

Naam door opdrachtgever

€ / kavel

m² bvo

m² kavel

€ / m² kavel

Sociale huur Huur < € 730

Rug aan rug

23.000

129

250

Appartementen

20.000

n.v.t.

Benedenwoningen***

20.000

179

112

Bovenwoningen***

20.000

n.v.t.

Rijwoningen klein

23.000

122

121

190

Middeldure huur Huur: € 730 - .1000

Rijwoningen midden

23.000

130

131

175

Appartementen

50.000

n.v.t.

Sociale koop laag* Koop < € 215.000

Rug aan rug

25.000

105

269

Appartementen

39.000

n.v.t.

Bovenwoning****

41.000

n.v.t.

Sociale koop middel* € 215 - 265.000

Rijwoningen klein

40.000

122

125

320

Benedenwoning****

54.000

186

290

Sociale koop hoog* € 265 - 355.000

Rijwoningen groot

60.000

153

147

408

Rijwoningen hoek klein

61.000

130

226

270

Rijwoningen hoek midden

45.000

145

238

189

Rijwoningen hoek groot

97.000

162

240

404

Twee-onder-1-kap klein

142.000

150

296

480

Twee-onder-1-kap groot

146.000

180

337

433

Vrijstaand

216.000

240

539

400

School

n.v.t.

150

Buurt-functie

n.v.t.

150

Horeca

n.v.t.

275

Dure koop* > € 355.000

Overig**

* bij kavels sociale en dure koop met oppervlak > 10% boven m² kavel geldt een afslag van 50% van de prijs / m² kavel voor ieder m² boven deze 10%. ** grondprijs is per m² bvo, excl. btw *** tezamen: (€ 20.000 + € 20.000) / 179 = € 223 / m² kavel **** tezamen: (€ 41.000 + € 54.000) / 186 = € 511 per m² kavel

In het kader van de taxatieopdracht is rekening gehouden met de volgende bijzondere uitgangspunten: • De te taxeren gronden zijn bouwrijp en direct uitgeefbaar; • De woningtypes en –metrages zoals omschreven door opdrachtgever waarbij voor enkele typen een normatieve begrenzing van de opbrengst geldt; • Alle woningen worden per direct verkocht. Er zijn geen renteverliezen.

www.gloudemans.nl

2930.6-T1d2/eha/fs

Gemeente Nunspeet | Uitgifteprijzen ’t Hul Noord in Nunspeet

Blad 6.

Voor de bijzondere uitgangspunten die zijn gehanteerd bij deze waardering wordt verwezen naar § 3.2. Voor de invloed van de bijzondere uitgangspunten op de waardering wordt verwezen naar § 5.11.

www.gloudemans.nl

2930.6-T1d2/eha/fs

Gemeente Nunspeet | Uitgifteprijzen ’t Hul Noord in Nunspeet

OPDRACHT

2.1.

Opdrachtgever

Gemeente Nunspeet

Adres

Postbus 79

Postcode

8070 AB

Plaats

NUNSPEET

Telefoon

0341 259 911

2.2.

Opdrachtnemer

Gloudemans

Contactpersoon

De heer F.C.L.G. Schavemaker

Adres

Postbus 5044

Postcode

5201 GA

Plaats

‘s-HERTOGENBOSCH

Telefoon

073 641 33 12

E-mail

fschavemaker@gloudemans.nl

2.3.

Blad 7.

Taxateur

drs. E.F. Halter MRICS RT, taxateur 1135665 (RICS Valuation Scheme, registered valuer), RT729574258 (NRVT, Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed - Grootzakelijk Vastgoed) en NVM

De taxateur verklaart over voldoende kennis, ervaring en lokale bekendheid te beschikken om de onderhavige taxatie te kunnen verrichten.

2.4.

Opdrachtverstrekking

Op 9 juni 2023 heeft opdrachtgever per e-mail opdracht verstrekt tot het uitvoeren van onderhavige opdracht. Dit heeft geresulteerd in een taxatie per 11 december 2023. Op 9 februari 2024 heeft opdrachtgever per e-mail opdracht gegeven voor een markttechnische update (T1c8). Op 3 maart 2024 heeft opdrachtgever hierop enkele op- en aanmerkingen aangeleverd van vooral taalkundige aard. Bij deze opdrachtverstrekking zijn geen nadere instructies verleend.

www.gloudemans.nl

2930.6-T1d2/eha/fs

Gemeente Nunspeet | Uitgifteprijzen ’t Hul Noord in Nunspeet

2.5.

Blad 8.

Onafhankelijkheid

Taxateur verklaart dat hij geheel onafhankelijk zijn van de opdrachtgever en dat er geen banden bestaan tussen de opdrachtgever en de taxateur die de schijn kunnen opwekken dat de onafhankelijkheid van de taxateur in twijfel moet worden getrokken.

Taxateur verklaart niet betrokken te zijn bij aan- of verkoop van de onroerende zaak.

Taxateur verklaart dat het honorarium voor onderhavige opdracht niet afhankelijk is van de uitkomst van de taxatie van onderhavige onroerende zaak en dat het totale honorarium dat Gloudemans het afgelopen jaar van opdrachtgever heeft ontvangen minder dan 25%1 vertegenwoordigt in de totale inkomsten uit honoraria, waardoor Gloudemans niet financieel afhankelijk is van opdrachtgever.

2.6.

Doel van de taxatie

Doel is het afgeven van marktconforme uitgifteprijzen ter bepaling van de opbrengsten uit gronduitgifte in de exploitatieopzet behorende bij het exploitatieplan.

2.7.

Type taxatie

Het betreft een markttechnische update van een volledige taxatie d.d. 11 december 2023 (kenmerk: 2930.6T1d1). Als onderdeel van de werkzaamheden heeft een volledig juridisch en planologisch onderzoek plaatsgevonden naar de feiten en omstandigheden die relevant zijn voor de waardering, behoudens daar waar anders in dit rapport is vermeld.

2.8.

Te waarderen belang

Het te waarderen belang omvat de volledige eigendom van de onroerende zaak vrij van: huur en gebruik, een recht van erfpacht, pacht, recht van opstal, appartementsrecht etc.

2.9.

Taxatiebasis

In dit rapport hanteert taxateur voor de taxatiebasis het begrip marktwaarde. Hierbij is aangesloten bij de definitie conform de European Valuation Standards (EVS), 2020, Nederlandse vertaling, te weten: ”Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwille verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.”

Dit percentage is opgenomen in het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT 2020

www.gloudemans.nl

2930.6-T1d2/eha/fs

Gemeente Nunspeet | Uitgifteprijzen ’t Hul Noord in Nunspeet

2.10.

Blad 9.

Stukken

De taxateur heeft kennisgenomen en zijn uitgegaan van de volgende stukken: a.

kadastrale informatie uit lijst “Inventarisatie grondposities 6 juni 2023”

ruimtelijke plannen zoals beschreven in hoofdstuk 4 van dit rapport

2.11.

Opname

De taxateur heeft de onroerende zaak niet bezocht. Taxateur heeft wel middels google streetview een goed gevoel bij de locatie gekregen.

2.12.

Peildatum

De peildatum is de datum die relevant is voor de feitelijke toestand en het tijdstip voor de getaxeerde waarde. We gaan uit van de peildatum van 1 januari 2024. De opinie van de waarde is alleen geldig op de voornoemde peildatum. Gebeurtenissen die na de inspectiedatum en peildatum hebben plaatsgevonden zijn niet in de waardering meegenomen.

2.13.

Versies

Taxateur heeft voor de volledigheid de historische rapporten inzichtelijk gemaakt. Kenmerk

Taxatietype

Status

T1c1

Concept rekenmodel

Concept I

18 juli 2023

T1c2

Concept rekenmodel

Concept II

25 juli 2023

27 juli 2023

T1c3

Volledige taxatie

Concept III

25 juli 2023

23 augustus 2023

T1c4

Volledige taxatie

Concept IV

25 juli 2023

11 september 2023

T1c5

Volledige taxatie

Concept V

25 juli 2023

10 oktober 2023

T1c6

Volledige taxatie

Concept VI

1 juli 2023

24 november 2023

T1c7

Volledige taxatie

Concept VII

1 juli 2023

8 december 2023

T1d1

Volledige taxatie

Definitief

1 juli 2023

11 december 2023

T1c8

Markttechnische Update

Concept VIII

1 januari 2024

20 februari 2024

10.

T1c9

Markttechnische Update

Concept IX

1 januari 2024

5 maart 2024

11.

T1d2

Markttechnische Update

Definitief 2

1 januari 2024

11 maart 2024

www.gloudemans.nl

Peildatum

Verzenddatum

2930.6-T1d2/eha/fs

Gemeente Nunspeet | Uitgifteprijzen ’t Hul Noord in Nunspeet

Blad 10.

Tot heden zijn 11 versie(s) verstrekt aan opdrachtgever. Het ging hierbij in eerste instantie alleen om een rekenmodel. Hierbij wordt opgemerkt dat de 1e en 2e versie is gebaseerd op een voorlopig programma. Door opdrachtgever werd aangegeven dat dit programma nog niet definitief was. De 3e versie betrof een rapport plus rekenmodel dat was gebaseerd op het definitieve programma. In de 4e versie zijn de op- en aanmerkingen verwerkt van de gemeente Nunspeet conform een e-mail d.d. 7 september 2023. In de 5e versie zijn de op- en aanmerkingen verwerkt van de gemeente Nunspeet conform de e-mails van 18 en 26 september 2023. In concreto: • De waarde van de rug aan rug woningen is iets verlaagd vanwege de verkleining van de kavel van 118 naar 100 m2. Dit heeft geen invloed op de grondwaarde omdat de waarde van de woning boven de normprijs is gebleven. • Er staat in het rapport de aanname dat er per woningtype een waarde is vastgesteld maar dat daarin geen onderscheid wordt gemaakt naar de ligging binnen het plan. Dit stond vermeld als bijzonder uitgangpunt, maar dit staat nu elders in het rapport geplaatst (zie § 5.5). • Kaart en legenda op p. 15 zijn samengevoegd (zie § 4.5). • Grondprijzen van school, 2 buurtfuncties en horeca zijn toegevoegd in rekenmodel en in rapport (zie § 5.5).

• Het ontwerp bestemmingsplan is toegevoegd in het rapport en in de plaats gekomen van de structuurvisie (zie § 4.7). • De opmerking is toegevoegd dat de grondprijzen per m² ook gelden als de kavel omvang met + of -/10% verandert (zie § 5.12). In de 6e versie zijn de op- en aanmerkingen verwerkt van de coördinerend planeconoom conform zijn e-mail van 9 november 2023. Het betreft met name enkele geupdate kaarten en cijfers. Waardetechnisch is er slechts een marginaal verschil met eerdere rapportages. In de 7e versie zijn in overleg met Stadkwadraat, medeopsteller van het exploitatieplan, nog enkele detailafstemmingen gepleegd conform zijn e-mail van 5 december 2023. Op 11 december 2023 is het definitieve rapport verstuurd dat identiek is aan het 7e concept. Het definitieve rapport (T1d1) is opgenomen in het exploitatieplan ’t Hul Noord. Het 8e concept (T1c8) betreft een markttechnische update. Dit is gebaseerd op een aanvullend verzoek van Stadkwadraat per e-mail d.d. 9 februari 2024. In vergelijking met het 7e concept zijn de volgende aanpassingen verricht. • De waardepeildatum is verschoven van 1 juli 2023 naar 1 januari 2024.

• Opbrengsten en bouwkosten zijn herzien naar deze nieuwe peildatum op basis van respectievelijk cijfers van NVM en bouwkostenkompas) • Kaveloppervlakten zijn marginaal aangepast (09022024 Overzicht uitgiftecategorieën en gemiddeld kaveloppervlak) • Een aangepaste proefverkaveling (Stedenbouwkundige visie t Hul Noord Nunspeet 29 januari 2024) • Een aangepaste verbeelding van het bestemmingsplan (V_'t Hul Noord_vastgesteld_blad 1_februari 2024) • Een aangepaste kaart van het exploitatiegebied (gr240201_A3_5500_EP_Bijl1_EPgebied_Concept) • Controle op aftoppingsgrenzen (Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur Nunspeet 2023, vastgesteld door gemeenteraad d.d. 21 december 2023)

www.gloudemans.nl

2930.6-T1d2/eha/fs

Gemeente Nunspeet | Uitgifteprijzen ’t Hul Noord in Nunspeet

Blad 11.

Het 9e concept (T1c9) bevat met name enkele tekstuele aanpassingen. De aanpassingen zijn gebaseerd op een e-mail van Stadkwadraat van 3 maart 2024. Op 8 maart 2024 heeft Stadkwadraat nog enkele tekstuele aanpassingen doorgegeven, hetgeen heeft geleid tot onderhavige definitieve markttechnische update T1d2.

2.14.

Aansprakelijkheid

Door Gloudemans wordt geen aansprakelijkheid aanvaard jegens anderen dan opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht, zoals overeengekomen in de opdrachtbevestiging.

2.15.

Conformiteit RICS/EVS/NRVT

Dit taxatierapport voldoet aan de RICS-taxatiestandaarden zoals zijn opgenomen in het Red Book d.d. 31 juli 2020, alsmede de EVS. De taxateur verklaart dat hij op de hoogte is van en dat hij heeft gehandeld overeenkomstig deze taxatiestandaard. Daarnaast zijn het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT, Reglement Definities NRVT, Reglement Kamers NRVT alsmede de praktijkhandreiking van de desbetreffende kamer onverkort van toepassing. Bij tegenstrijdigheden tussen de regelgeving prevaleert de EVS.

2.16.

Publicatie

Publicatie van (gedeelten van) dit taxatierapport dan wel het delen van het rapport is slechts toegestaan na voorafgaande schriftelijke toestemming van Gloudemans. Daarbij dient opdrachtgever te voorkomen dat door het verstrekken dan wel delen van het taxatierapport concurrentiegevoelige informatie wordt verstrekt aan een derde die daarover anders geen beschikking had gekregen. Opdrachtgever is ermee bekend dat het rapport tevens in het kader van interne en externe controle door het NRVT kan worden ingezien. Gloudemans geeft hierbij toestemming om onderhavig rapport als openbaar toegankelijke bijlage bij te voegen bij het exploitatieplan van ’t Hul Noord.

2.17.

Van toepassing zijnde tuchtrecht

Op het handelen van de taxateur is het Tuchtrecht van het Nederlandse Register Vastgoed Taxateurs van toepassing, alsmede van de branche- en beroepsorganisaties waarbij de taxateur is aangesloten (zie hiervoor de certificeringen zoals genoemd in § 2.3).

2.18.

Algemene voorwaarden

Op de dienstverlening door Gloudemans is de Regeling van Rentmeesters 2020 van toepassing.

www.gloudemans.nl

2930.6-T1d2/eha/fs

Gemeente Nunspeet | Uitgifteprijzen ’t Hul Noord in Nunspeet

ALGEMENE EN BIJZONDERE UITGANGSPUNTEN

3.1.

Algemene uitgangspunten

Blad 12.

Titelonderzoek Ten behoeve van deze taxatie heeft taxateur een titelonderzoek uitgevoerd. Hiervoor is gebruikgemaakt van de informatie die verkrijgbaar is uit de laatste akte van levering. Voor eventuele met de onroerende zaak verbonden lasten en beperkingen wordt verwezen naar paragraaf 4.6.

Toestand van bodem en grondwater In het kader van deze taxatie is beperkt nader onderzoek verricht naar de milieuhygiënische toestand van bodem en/of grondwater, die naar huidige inzichten en maatstaven gevaar zou kunnen opleveren voor het milieu en/of volksgezondheid. Als uitgangspunt voor de taxatie geldt dat er geen sprake is van verontreiniging van bodem en/of grondwater, die het voorgenomen gebruik in de weg staan, dan wel leiden tot het treffen van maatregelen. Voornoemd uitgangspunt is realistisch, nu de uitgifteprijs betrekking heeft op bouwrijpe grond.

Bestemmingsplaninformatie In het kader van deze taxatie is het ontwerp bestemmingsplan geraadpleegd op www.ruimtelijkeplannen.nl. Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat deze informatie actueel en volledig is. Voor de taxatie is overigens met name uitgegaan van de referentiewoningen zoals deze door de gemeente aan ons zijn aangereikt. Er wordt daarbij vanuit gegaan dat er geen onderscheid is tussen de normatieve waardering van de verschillende bouwvelden. Onderhavig advies vindt plaats ten behoeve van een toekomstig vast te stellen bestemmings- en exploitatieplan.

Publiekrechtelijke beperkingen De taxateur heeft in het kader van deze taxatie kadastrale uittreksels geraadpleegd. Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat de publiekrechtelijke beperkingen, zoals weergegeven op de kadastrale uittreksels, actueel en volledig zijn.

Valuta en omzetbelasting Alle in het rapport genoemde bedragen zijn in euro’s exclusief btw, tenzij anders vermeld en/of wettelijk niet belast met omzetbelasting.

Maatvoering onroerende zaken Omdat het hier een taxatie van gronden betreft hebben er geen gebouw metingen plaatsgevonden.

3.2.

Bijzondere uitgangspunten

Een bijzonder uitgangspunt is een uitgangspunt dat ofwel veronderstelt dat de taxatie wordt gebaseerd op feiten en omstandigheden die wezenlijk verschillen van de feiten en omstandigheden die bestaan op de peildatum of waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper deze zou hanteren op de peildatum.

www.gloudemans.nl

2930.6-T1d2/eha/fs

Gemeente Nunspeet | Uitgifteprijzen ’t Hul Noord in Nunspeet

Blad 13.

In het kader van de taxatieopdracht is rekening gehouden met de volgende bijzondere uitgangspunten: • De te taxeren gronden zijn bouwrijp en direct uitgeefbaar. • De woningtypes en –metrages zoals omschreven door opdrachtgever waarbij voor enkele typen een normatieve begrenzing van de opbrengst geldt. Dat wil zeggen dat er wordt uitgegaan van een gemiddelde ligging binnen het plan. • Alle woningen worden per direct verkocht, er zijn geen renteverliezen. Op basis van de praktijkhandreikingen van het NRVT dienen bijzondere uitgangspunten te voldoen aan de volgende voorwaarden: a.

b. c.

Bijzondere uitgangspunten kunnen uitsluitend worden gehanteerd indien zij redelijkerwijs als realistisch, relevant en geldig kunnen worden beschouwd in verband met de specifieke omstandigheden van de professionele taxatiedienst. Indien een bijzonder uitgangspunt wordt gehanteerd, is de Register Taxateur gehouden om de realiteit, relevantie en geldigheid daarvan te toetsen. De Register Taxateur benoemt alle voor de Professionele Taxatiedienst relevante bijzondere uitgangspunten in het taxatierapport en voorziet deze van een toelichtende verklaring met motivatie waarom het uitgangspunt redelijk is. Ook neemt de Register Taxateur in de toelichting op de waardering in het taxatierapport de marktwaarde zonder bijzonder(e) uitgangspunt(en) op.

In het algemeen wordt verder opgemerkt dat taxateur van de praktijkhandreiking gemotiveerd mag afwijken. Met betrekking tot sub a. wordt opgemerkt dat de plannen die voor de taxatie als uitgangspunt worden gehanteerd concrete plannen zijn die kunnen worden uitgewerkt op het moment dat de voorgenomen ontwikkeling planologisch mogelijk is. Gelet op de ligging en de locatie ziet de taxateur op voorhand geen aanleiding om te veronderstellen dat de voorgenomen ontwikkeling op basis van ruimtelijke en functionele aspecten niet mogelijk zou zijn. Ondanks het feit dat de bestemming nog niet is vastgesteld, is taxateur van oordeel dat deze uitwerking relevant is voor het doel van de waardering en derhalve als geldig uitgangspunt gehanteerd kan worden. Met betrekking tot sub b. ziet taxateur op basis van bovenstaande geen aanleiding om de realiteit, relevantie en geldigheid in twijfel te trekken. Aan de onder sub c. genoemde voorwaarde wordt in deze paragraaf voldaan. Met betrekking tot sub d. wordt opgemerkt dat de opdrachtgever de onroerende zaak alleen (in fictieve zin) zal vervreemden indien de bijzondere uitgangspunten zijn vervuld. De opdrachtgever is ermee bekend dat de bijzondere uitgangspunten een waardeverhogend effect hebben. Gelet op vorenstaande heeft het toevoegen van de waarde zonder bijzondere uitgangspunten geen meerwaarde.

Ter voorkoming van een verkeerde lezing zal bij de finale waardering bij herhaling worden aangegeven dat het een waardering betreft op basis van bijzondere uitgangspunten.

www.gloudemans.nl

2930.6-T1d2/eha/fs

Gemeente Nunspeet | Uitgifteprijzen ’t Hul Noord in Nunspeet

Blad 14.

OMSCHRIJVING JURIDISCHE EN FEITELIJKE SITUATIE VAN DE ONROERENDE ZAAK

4.1.

Kadastrale omschrijving

De getaxeerde bouwkavels liggen in plangebied ’t Hul Noord. Dit gebied is circa 42,1 hectare.

Exploitatieplan ’t Hul Noord d.d. 8 februari 2024 (bron: Gemeente Nunspeet)

4.2.

Rechthebbende

De percelen zijn reeds voor een klein deel door de gemeente verworven. Het grootste deel is nog in eigendom bij particulieren.

4.3.

Ligging van de onroerende zaak

De onroerende zaak is gelegen aan de noordzijde van Nunspeet. Nunspeet is een plaats van circa 20.000 inwoners. De plaats ligt circa 10 kilometer ten noorden van Harderwijk en circa 30 kilometer ten zuiden van Zwolle. Andere kernen binnen de gemeentegrens zijn Vierhouten, Elspeet en Hulshorst.

www.gloudemans.nl

2930.6-T1d2/eha/fs

Gemeente Nunspeet | Uitgifteprijzen ’t Hul Noord in Nunspeet

Overzichtsfoto (bron: www.maps.google.nl)

Blad 15.

Uitsnede (bron: www.maps.google.nl)

De bouwlocatie ’t Hul Noord wordt omsloten door de Kolmansweg aan de noordkant, de Oude Zeeweg aan de westkant en de Hullerweg aan de zuidkant.

4.4.

Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak

De onroerende zaak bestaat op dit moment voornamelijk uit landelijk weidegebied. Langs de verschillende assen die langs het gebied lopen staan enkele boerderijen.

Beeld vanaf Kolmansweg

Beeld vanaf Hullerweg

Toestand van bodem en grondwater Taxateur heeft beperkt onderzoek gedaan naar de situatie van de bodem en het grondwater ter plaatse van de onroerende zaak middels de informatie die beschikbaar is via www.geoweb.gelderland.nl. Uit dit onderzoek is gebleken dat er op en rondom de bouwlocaties enige bodemonderzoeken zijn uitgevoerd. Taxateur heeft hier verder niet in detail naar gekeken.

www.gloudemans.nl

2930.6-T1d2/eha/fs

Gemeente Nunspeet | Uitgifteprijzen ’t Hul Noord in Nunspeet

Blad 16.

www.geoweg.gelderland.nl

4.5.

Gebruik van de onroerende zaak

Huidig gebruik De onroerende zaak is in gebruik als landbouwgebied.

Beoogd gebruik De onroerende zaak wordt aangekocht ter realisering van circa 750 woningen, een basisschool, 2 buurtfuncties en een kleinschalige horecavoorziening met bijbehorende aan te leggen openbare ruimte. De meest recente plattegrond betreft de in de stedenbouwkundige visie opgenomen 'proefverkaveling', januari 2024 (zie blz. 33) en ziet er als volgt uit:

www.gloudemans.nl

2930.6-T1d2/eha/fs

Gemeente Nunspeet | Uitgifteprijzen ’t Hul Noord in Nunspeet

Blad 17.

Proefverkaveling uit stedenbouwkundige visie, januari 2024, p. 33 Bron: Gemeente Nunspeet

www.gloudemans.nl

2930.6-T1d2/eha/fs

Gemeente Nunspeet | Uitgifteprijzen ’t Hul Noord in Nunspeet

Blad 18.

Bij deze kaart hoort de onderstaande legenda:

Bij proefverkaveling behorende legenda, Bron: gemeente Nunspeet Van het programma komt circa 70% in het betaalbare segment (sociale huur en koop en middenhuur) en circa 30% in de vrije sector. Onderstaand het programma zoals dat door de gemeente Nunspeet aan ons is gecommuniceerd, inclusief de gemaximeerde prijzen.

www.gloudemans.nl

2930.6-T1d2/eha/fs

Gemeente Nunspeet | Uitgifteprijzen ’t Hul Noord in Nunspeet

Blad 19.

Uit stedenbouwkundige visie, januari 2024, p. 27 en Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur gemeente Nunspeet 2023 d.d. 21 december 2023. Bron: Gemeente Nunspeet.

www.gloudemans.nl

2930.6-T1d2/eha/fs

Gemeente Nunspeet | Uitgifteprijzen ’t Hul Noord in Nunspeet

Blad 20.

Op basis hiervan zijn een serie woningtypes gedefinieerd: Type

Naam door opdrachtgever

m² bvo

Vormf.

Sociale huur Huur < € 730

Rug aan rug

129

80%

104

Appartementen

74%

n.v.t.

Benedenwoningen

75%

179

Bovenwoningen

75%

n.v.t.

Rijwoningen klein

122

75%

121

Middeldure huur Huur: € 730 - 1000

Rijwoningen midden

130

75%

131

Appartementen

74%

n.v.t.

Sociale koop laag Koop < € 215.000

Rug aan rug

105

80%

Appartementen

74%

n.v.t.

Bovenwoning

75%

n.v.t.

Sociale koop middel € 215 - 265.000

Rijwoningen klein

122

75%

125

Benedenwoning

75%

186

Sociale koop hoog € 265 - 355.000

Rijwoningen groot

153

75%

115

147

Rijwoningen hoek klein

130

75%

226

Rijwoningen hoek midden

145

75%

109

238

Rijwoningen hoek groot

162

75%

121

240

Twee-onder-1-kap klein

150

75%

113

296

Twee-onder-1-kap groot

180

75%

135

337

Vrijstaand

240

75%

180

539

Dure koop > € 355.000

m² gbo

m² kavel

Bron: gemeente Nunspeet m² bvo is een inschatting van Gloudemans op basis van de door de gemeente aangegeven footprints. De vormfactor is door Gloudemans ingeschat op basis van ervaringsgegevens. m² gbo is de resultante van het aantal m² bvo en de vormfactor. De kaveloppervlakte is gegeven door de gemeente.

Wij hebben geen nadere informatie gekregen over te verwachten bouw- en beeldkwaliteitseisen. We gaan qua kwaliteit uit van: - Basis niveau voor sociale huur, middeldure huur en sociale koop laag en midden - Basis tot hoog niveau voor sociale koop hoog en dure koop Qua duurzaamheid en energie gaan we uit van: - Basis BENG niveau (A++) en eigen energievoorziening middels warmtepompen

4.6.

Zakelijke rechten en publiekrechtelijke beperkingen

Gezien het globale karakter van de vraag is er door ons nog niet uitgebreid naar de kadastrale informatie gekeken. Uit een steekproefsgewijze inzage van de kadastrale stukken blijkt dat er per 12 oktober 2018 een Wet Voorkeursrecht Gemeenten (Wvg) is gevestigd. Aangenomen is dat de kavels bij verkoop geen zakelijke rechten en publiekrechtelijke bepalingen hebben die het voorgenomen gebruik in de weg staan, danwel de waarde ervan beïnvloeden.

www.gloudemans.nl

2930.6-T1d2/eha/fs

Gemeente Nunspeet | Uitgifteprijzen ’t Hul Noord in Nunspeet

4.7.

Blad 21.

Bestemming van de onroerende zaak

Vigerend bestemmingsplan De te taxeren bouwpercelen zijn in formele zin nog gelegen in het bestemmingsplan “Buitengebied” van de gemeente Nunspeet, onherroepelijk vastgesteld door de raad van deze gemeente op 27 september 2018. In dit bestemmingsplan is de onroerende zaak bestemd tot “natuur-landschap”, “agrarisch” en “verkeer”. Taxateur heeft geconstateerd dat het huidige gebruik wel in overeenstemming is met het vigerende bestemmingsplan. Voor een nadere omschrijving van de bestemmingen en aanduidingen van het bestemmingsplan wordt verwezen naar de verbeelding en voorschriften die digitaal te raadplegen zijn via www.ruimtelijkeplannen.nl.

Bron: Ruimtelijke plannen.nl

Ontwerp bestemmingsplan ‘t Hul Noord Op 9 februari 2024 hebben wij het ontwerp bestemmingsplan ontvangen dat in december 2023 ter visie is gelegd. Hieruit blijkt dat de wijk grotendeels uit woningen zal bestaan. Daarnaast zijn er een drietal andere bestemmingen zijnde: (1) een school (bruine arcering), en, naar verluid, (2) 2 buurtfuncties en (3) horeca. Bij de school gaat het om 7.600 m² terrein met een bebouwingspercentage van 70% en een maximale bouwhoogte van 9 meter, voor zover deze niet door de zogenaamde molenbiotoop wordt beperkt. De maximale bebouwing bedraagt circa 9.100 m² bvo. De bestemming voor deze grond is maatschappelijk. Bij de buurtfunctie gaat het om 150 – 500 m² bvo per locatie. De bestemming voor deze grond is maatschappelijk, kantoor / bedrijf van maximaal milieucategorie 1 of een energie voorziening,

Fragment verbeelding ontwerp bestemmingsplan d.d. februari 2024. Bron: Gemeente Nunspeet

Bij de horeca gaat het om een kleinschalige horeca voorziening van maximaal 100 m² bvo binnen de bestemming “groen en verkeer”.

www.gloudemans.nl

2930.6-T1d2/eha/fs

Gemeente Nunspeet | Uitgifteprijzen ’t Hul Noord in Nunspeet

4.8.

Blad 22.

Beoordeling en onderbouwing courantheid

Locatiebeoordeling De locatie ligt aan de noordkant van Nunspeet. Voor geheel Nunspeet geldt dat er sprake is van een goed tot zeer goed leefklimaat. Dit geldt ook voor de bestaande woonwijk ’t Hul die aan de zuidzijde van de bouwlocatie is gelegen.

Bron: CBS leefbarometer, bouwlocatie is rood omlijnd

Objectbeoordeling De locatie ligt in een groen- en waterrijk gebied. Het is een nadeel dat er weinig voorzieningen zijn gepland in de wijk, alleen een school en mogelijk enkele maatschappelijke functies. Hiervoor zal men naar andere delen van Nunspeet dienen te gaan. Taxateur acht het beoogde gebruik als woonwijk een doeltreffend en waarschijnlijke gebruik.

Mate van verhuur- en verkoopbaarheid Woningen zijn zeer gewild. Dit geldt zelfs in de huidige markt die als gevolg van Oekraïne oorlog en stijgende rentes enige tegenwind ervaart. Zeker naar de betaalbare woningen in het programma zal een zeer grote vraag bestaan.

www.gloudemans.nl

2930.6-T1d2/eha/fs

Gemeente Nunspeet | Uitgifteprijzen ’t Hul Noord in Nunspeet

4.9.

Blad 23.

Marktontwikkelingen

Na de start van de Oekraïne oorlog in maart 2022 en de daarmee verband houdende stijging van de rente en de energieprijzen zien we een kentering op de woningmarkt. In 2023 zien we dat het aantal gekochte nieuwbouwwoningen iets is toegenomen al staan de prijzen nog wel onder druk. Prijzen voor nieuwbouwwoningen in Nederland zijn het afgelopen jaar zo’n 2% gedaald. Met name vrijstaande woningen hebben het moeilijk met een daling van ruim 7%. Bij tussenwoningen zijn de prijzen daarentegen ligt gestegen.

Bron: NVM, Brainbay (blauw: prijsontwikkeling nieuwbouw per woning, rood: prijsontwikkeling nieuwbouw per m².

Als we daarentegen kijken naar de bestaande bouw op de Veluwe, waar Nunspeet onderdeel van uitmaakt, dan zien we een stijging van de prijzen in de laatste twee kwartalen van 2023.

Bron: NVM, Brainbay (blauw: prijsontwikkeling nieuwbouw per woning, rood: prijsontwikkeling nieuwbouw per m².

www.gloudemans.nl

2930.6-T1d2/eha/fs

Gemeente Nunspeet | Uitgifteprijzen ’t Hul Noord in Nunspeet

WAARDERING

5.1.

Inleiding

Blad 24.

De opdracht omvat het taxeren van de marktwaarde (uitgifteprijzen) van de onroerende zaak in vrije staat.

5.2.

Overwegingen bij de waardering

Op basis van de in de vorige hoofdstukken vermelde informatie heeft de taxateur een swot-analyse2 opgesteld van de belangrijkste zaken die een redelijk handelend en denkend koper in zijn overwegingen bij de waardering van de onroerende zaak zal meenemen. Op basis van de eerder genoemde feiten en omstandigheden komt taxateur tot de volgende analyse. Strengths • • •

Weaknesses

Nunspeet heeft hoogwaardig woonmilieu Praktische vorm van kavel Bos en water in nabijheid

Opportunities • •

Kleinere woningen ontwikkelen zodat aftoppingsverlies afneemt Percentage betaalbare woningen verlagen

•

Threats • • •

5.3.

Veel waarde gaat door aftopping verloren

Gebrek aan voorzieningen in de wijk Kortste weg naar snelweg loopt door bebouwde kom Nunspeet Het dure-woningsegment heeft het op dit moment lastig

Gebruikte methode

Voor het taxeren van vastgoed zijn drie benaderingen toepasbaar: de marktbenadering, de inkomstenbenadering en de kostenbenadering. 1. Bij de marktbenadering, ook wel de comparatieve benadering genoemd, wordt de waarde geschat aan de hand van gerealiseerde transactieprijzen, die door middel van het aanbrengen van correcties vergelijkbaar worden gemaakt met het te taxeren object (vergelijkingsmethode). 2. Bij de inkomstenbenadering wordt gekeken naar de netto-opbrengsten die uit de toekomstige exploitatie voortvloeien. Voorbeelden van deze benadering zijn de bruto- of netto-huurwaardekapitalisatiemethode (BAR/NAR), de discounted-cash-flowmethode (DCF) of de residuele waardemethode. 3. De kostenbenadering wordt onder andere gebruikt indien er onvoldoende referenties zijn om de vorenstaande benaderingen te hanteren doordat er geen markt is, of doordat het specifiek of uniek vastgoed betreft. Bij de kostenbenadering baseert men de waarde op herbouw- of vervangingskosten.

Strengths, Weaknesses, Opportunities & Threats

www.gloudemans.nl

2930.6-T1d2/eha/fs

Gemeente Nunspeet | Uitgifteprijzen ’t Hul Noord in Nunspeet

Blad 25.

Bij de waardering van de onroerende zaak heeft de taxateur gebruikgemaakt van de vergelijkingsmethode en de residuele waardebepalingsmethode. Deze methoden zijn naar oordeel van de taxateur het meest geschikt om de waarde te bepalen. Bij de vergelijkingsmethode wordt een parallel getrokken met de gerealiseerde koopprijzen die gehanteerd worden in de (directe) nabijheid van de onroerende zaak. Voor de waarde dient rekening te worden gehouden met specifieke (plaatselijke) omstandigheden, zoals de ligging, de grootte van percelen, de bouw- en gebruiksmogelijkheden, het bestaande aanbod, et cetera. De residuele waardebepalingsmethode is een methode die in beginsel alleen van toepassing is bij waardebepaling van gronden met een mogelijkheid tot projectontwikkeling en/of bebouwing. De methode wordt in de economische theorie aangeduid als 'backward pricing'. Door de productiekosten (in dit geval de stichtingskosten) in mindering te brengen op de te verwachten marktwaarde na realisatie van het gereed product, verkrijgt men de waarde van de bouwrijpe grond, althans de prijs die men maximaal zou kunnen besteden bij verwerving van de grond in geval van een neutraal resultaat van deze marktwaarde minus deze productiekosten.

5.4.

Update analyse

De analyse van opbrengsten (§ 5.5) en kosten (§ 5.6) is in het volledige en definitieve rapport van 11 december 2023 (kenmerk: 2930.6_T1d1) gebaseerd op de peildatum 1-7-2023. In onderhavige markttechnische update (§ 5.4) zijn de opbrengsten en kosten herzien conform de hieronder beschreven datareeksen. Daarnaast zijn ook de kaveloppervlakten van enkele woningtypes marginaal aangepast. In de meeste gevallen ging het om 0 of 1%, bij 2 van de 19 woningtypes om 2 tot 4% ten opzichte van de kaveloppervlakten zoals deze in het definitieve rapport van 11 december 2023 zijn gehanteerd. Dit op zichzelf heeft niet tot wijzigingen in de waarde geleid. Dit met uitzondering van de grondwaarde voor de woningcategorie “dure koop vrijstaand”. Alleen voor deze uitgiftecategorie wordt immers uitgegaan van een bepaalde waardering per m² kavel (zie § 5.8.2). Deze herziene opbrengsten, kosten en kaveloppervlakten zijn verwerkt in het onderhavige rekenmodel en in de gepresenteerde waarden. Andere parameters zijn gelijk gebleven.

Onderbouwing van update opbrengsten De basis opbrengsten per woningtype zijn aangepast van waarde peildatum 1-7-2023 naar 1-1-2024. Dit is gebaseerd op cijfers van NVM / Brainbay over het 4e kwartaal 2023. Hierboven in § 4.9 werd de woningmarkt ontwikkeling al weergegeven. Voor nieuwbouw in Nederland zien we een dalende trend in de prijzen. Voor bestaande bouw op de Veluwe zien we een stijging van de prijzen. Beide reeksen zijn niet één op één toepasbaar op onderhavige taxatie. Nieuwbouw op Nederlandse schaal bevat verkopen over geheel Nederland en houdt daarmee geen rekening met de verschillen in marktontwikkeling per regio. De bestaande bouw op de Veluwe richt zich meer op onderhavige regio, maar hier is sprake van een relatief kleine steekproef. Daarnaast gedraagt de markt voor bestaande bouw zich heel anders omdat het gaat om individuele verkopen waar vaak grote druk op de prijs bestaat. Een reeks voor nieuwbouwwoningen op Veluwe niveau is niet voor handen. Vanuit deze achtergrond schatten wij de waardeontwikkeling tussen de vorige taxatie en deze markttechnische update in op circa 0%.

Onderbouwing van update kosten In de definitieve rapportage van 1 juli 2023 zijn de bouwkosten voor de verschillende woningtypes gebaseerd op een uitgave van bouwkosten kompas met peildatum 1 juli 2023. In deze markttechnische update is de peildatum verschoven naar 1 januari 2024. In deze periode is de bouwkostenindex omhoog gegaan.

www.gloudemans.nl

2930.6-T1d2/eha/fs

Gemeente Nunspeet | Uitgifteprijzen ’t Hul Noord in Nunspeet

Blad 26.

De bouwkostenindex is de optelsom van de materiaal- en arbeidskosten. Deze kosten zijn gestegen. Daarentegen is de aanbestedingsindex omlaag gegaan. De aanbestedingsindex bevat naast de ‘kale’ bouwkosten ook de marges die aannemers hanteren. We zien in de huidige markt dat deze marges omlaag gaan. Wij concluderen hieruit dat de bouwkosten ten behoeve van onze berekening, net als de opbrengsten, met 0% zijn gestegen.

Bron: Bouwkostenkompas d.d. 19 februari 2024

5.5.

Opbrengsten

Onderstaande referentietransacties betreffen in Realworks geregistreerde transacties met bijbehorende transactieprijzen dan wel nieuwbouw aanbod van Funda. De woningen en de parkeerplaatsen worden hieronder apart behandeld. We brengen alle waarden zo veel mogelijk terug naar een basis BENG niveau. Dit sluit aan op de bouwkosten waarbij wij ook uitgaan van basis BENG. Omdat het om een normatieve waardering gaat voor het totale gebied is er geen onderscheid gemaakt tussen de verschillende bouwvelden.3

Waarde rijwoningen koop 85 – 115 m² € 3.200 – 3.900 per m² go Een gemiddelde rijwoning heeft een waarde van circa € 3.700 per m² go. We gaan hierbij uit van een woning van circa 105 m² gbo met een kavel van 120-130 m², een energielabel A++ en alleen een basis inbouwkeuken zonder apparatuur. Wij hebben hiervoor de volgende referenties gebruikt.

3 Voor de waardering is uitgegaan van een gestandaardiseerde woning (oppervlakte, vormfactor en perceel). De feitelijke woningen zullen hiervan afwijken. Aangezien de feitelijke invulling niet bekend is, geeft een differentiatie op perceelsniveau een schijnnauwkeurigheid. Derhalve heeft geen differentiatie op perceelsniveau plaatsgevonden.

www.gloudemans.nl

2930.6-T1d2/eha/fs

Gemeente Nunspeet | Uitgifteprijzen ’t Hul Noord in Nunspeet

Gegevens

Blad 27.

Bouwjaar m² GBO/

Datum Prijs woning/ Prijs woning/

Kavel

m² GBO

Transactieda

Peildatum

tum Plan Buitenleven - Hofwoning 26

<<afb>>

2023

116 28-04-2023

€ 392.500

€ 3.384

€ 399.000

€ 3.470

€ 385.000

€ 3.850

€ 405.000

€ 4.219

€ 450.000

€ 4.639

3845 Harderwijk Dorpse woningen 5

<<afb>>

2023

3845

115 24-04-2023 147

Harderwijk Steenzolder 21

<<afb>>

2020

8071 MR

100 06-03-2023 147

Nunspeet Jantje Boonenstraat 23

<<afb>>

2023

3846 GC

96 03-02-2023 79

Harderwijk Korenbloemdreef 8

<<afb>>

2020

3845 KL

97 08-06-2023 130

Harderwijk

Deze woningen scoren als volgt rondom het referentieniveau. Gegevens

Prijs woning/ Verschil t.o.v. getaxeerde

Kwaliteit tov getaxeerde

m² GBO Peildatum Plan Buitenleven - Hofwoning 26

<<afb>>

€ 392.500 Inbouw / pp: -

Gebouw: -

3845

€ 3.384 Metrage: hoger metrage

Harderwijk

Locatie: -

Dorpse woningen 5

<<afb>>

€ 399.000 Inbouw / pp: -

Gebouw: A++

3845

€ 3.470 Metrage: hoger metrage

Harderwijk

Locatie: -

Steenzolder 21

<<afb>>

€ 385.000 Inbouw / pp: -

+/-

Gebouw: label A++

8071 MR

€ 3.850 Metrage: lager metrage

Nunspeet

Locatie: -

Jantje Boonenstraat 23

<<afb>>

€ 405.000 Inbouw / pp: hoogwaardige inbouw

Gebouw: label A+

3846 GC

€ 4.219 Metrage: lager metrage, mandelig perceel erbij

Harderwijk

Locatie: -

Korenbloemdreef 8

<<afb>>

€ 450.000 Inbouw / pp: hoogwaardige inbouw

+/+

Gebouw: kk, label A, ouder bouwjaar, eenvoudige architectuur

3845 KL

€ 4.639 Metrage: lager metrage + extra inpandinge ruimte van 26 m²

Harderwijk

Locatie: Direct beschikbaar

Op basis van € 3.700 per m² gbo voor een standaard rijwoning concluderen wij de volgende waardes voor de woningen in het plan:

www.gloudemans.nl

2930.6-T1d2/eha/fs

Gemeente Nunspeet | Uitgifteprijzen ’t Hul Noord in Nunspeet

Blad 28.

Rug aan rug: afslag van 10% vanwege rug aan rug en afslag € 150 per m² vanwege beperkere bouwkwaliteit Rijwoningen klein: kleine opslag per m² vanwege lagere metrage, en afslag € 150 per m² vanwege beperkere bouwkwaliteit Rijwoningen groot: kleine afslag per m² vanwege grotere metrage. Naam in

Naam door

€ koop / huur

koop / huur

rekenmodel

opdrachtgever

tot.

EGW_rr skl100

Rug aan rug

3.130

262.920

215.000

EGW_rij skm90

Rijwoningen klein

3.735

342.873

265.000

EGW_rij skh115

Rijwoningen groot

115

3.515

403.346

355.000

m² GBO

aftopping

De geplande rij koopwoningen zijn allemaal gepland in het sociale segment en liggen qua waarde allemaal ruim hoger dan de aftoppingsgrens.

Waarde hoekwoningen koop 100 – 120 m² € 3.700 – € 4.100 per m² go Een gemiddelde hoekwoning heeft een waarde van circa € 3.900 per m² go. We gaan hierbij uit van een woning van circa 110 m² gbo met een kavel van 230-270 m², een energielabel A++ en alleen een basis inbouwkeuken zonder apparatuur. Wij hebben hiervoor de volgende referenties gebruikt.

Deze woningen scoren als volgt rondom het referentieniveau.

www.gloudemans.nl

2930.6-T1d2/eha/fs

Gemeente Nunspeet | Uitgifteprijzen ’t Hul Noord in Nunspeet

Gegevens

Blad 29.

Kwaliteit tov

Verschil t.o.v. getaxeerde

getaxeerde

Vijf-onder-een-kapwoning 7

<<afb>>

+/ -

Inbouw / pp:

8075 AW

Gebouw:

Elspeet

Metrage: Minder perceel Locatie: Elspeet

Hoekwoning (Zagerij) 72

<<afb>>

Inbouw / pp:

8075 DC

Gebouw:

Elspeet

Metrage: hoger m² gbo, < perceel Locatie: Elspeet

Vijf-onder-een-kapwoning 3

<<afb>>

Inbouw / pp:

8075 AW

Gebouw:

Elspeet

Metrage:

Locatie: Elspeet, groene ligging

Hofwoningen (Buitenleven) 41

<<afb>>

Inbouw / pp:

3845

Gebouw:

Harderwijk

Metrage: hoger metrage Locatie:

Hoekwoning 75

<<afb>>

Inbouw / pp:

8075 DC

Gebouw:

Elspeet

Metrage: hoger metrage, < perceel Locatie: Elspeet

Uitgaande van een prijs van € 3.900 per m² gbo voor een standaard hoekwoning concluderen wij de volgende waardes voor de woningen in het plan: Naam in

Naam door

rekenmodel

opdrachtgever

EGW_hk skh100

Rijwoningen hoek klein

m² GBO 98

€ koop / huur

koop / huur

tot.

4.095

399.416

355.000

aftopping

EGW_hk skh110

Rijwoningen hoek midden

109

3.900

425.149

355.000

EGW_hk k120

Rijwoningen hoek groot

121

3.705

448.768

nvt

De geplande hoek koopwoningen in het sociale segment liggen qua waarde allemaal ruim hoger dan de aftoppingsgrens.

Waarde twee-onder-1-kapwoningen koop 115 – 135 m² € 4.250 – € 4.750 per m² go Een gemiddelde twee-onder-1-kapwoning heeft een waarde van circa € 4.500 per m² go. We gaan hierbij uit van een woning van circa 125 m² gbo met een kavel van 300-325 m², een energielabel A++ en alleen een basis inbouwkeuken zonder apparatuur.

www.gloudemans.nl

2930.6-T1d2/eha/fs

Gemeente Nunspeet | Uitgifteprijzen ’t Hul Noord in Nunspeet

Blad 30.

Wij hebben hiervoor de volgende referenties gebruikt. Gegevens

Bouwjaar m² GBO/

Datum

Kavel Twee-onder-een-kapwoning 2

<<afb>>

Prijs unit/

105 09-05-2022 T

2022

8075 AW

Prijs unit/

m² GBO / VVO m² GBO / VVO i d € 419.000

P €ild 419.000

€ 3.990

€ 540.000

€ 5.000

145

Elspeet Bergakkerweg 32 (bouwnr 2)

<<afb>>

2023

108 16-11-2022

8071 CG

312

Nunspeet

Deze woningen scoren als volgt rondom het referentieniveau.

Gegevens

Kwaliteit tov

Verschil t.o.v. getaxeerde

getaxeerde

Twee-onder-een-kapwoning 2

<<afb>>

Inbouw / pp:

8075 AW

Gebouw: label A

Elspeet

Metrage: kleiner metrage, < perceel

Bergakkerweg 32 (bouwnr 2)

l Inbouw / pp:

<<afb>>

8071 CG

Gebouw: duurdere architectuur

Nunspeet

Metrage: ruimer perceel Locatie:

Op basis van € 4.500 per m² gbo voor een standaard twee-onder-1-kapwoning concluderen wij de volgende waardes voor de woningen in het plan: Naam in

Naam door

rekenmodel

opdrachtgever

EGW_tk k115

Twee-onder-1-kap klein

EGW_tk k135

Twee-onder-1-kap groot

€ koop / huur

koop / huur

tot.

113

4.725

531.563

nvt

135

4.275

577.125

nvt

m² GBO

aftopping

Waarde vrijstaande woningen koop 180 m² € 4.250 per m² go Een gemiddelde vrijstaande woning heeft een waarde van circa € 4.250 per m² go. We gaan hierbij uit van een woning van circa 180 m² gbo met een kavel van circa 535 m², een energielabel A++ en alleen een basis inbouw keuken zonder apparatuur. Wij hebben hiervoor de volgende referenties gebruikt.

www.gloudemans.nl

2930.6-T1d2/eha/fs

Gemeente Nunspeet | Uitgifteprijzen ’t Hul Noord in Nunspeet

Gegevens

Blad 31.

Bouwjaar m² GBO/

Datum

Kavel

Prijs unit/

m² GBO / VVO m² GBO / VVO Transactieda

Peildatum

tum Bovenwiel 19

<<afb>>

2023

8071 MG

169 13-06-2023

€ 675.000

€ 3.994

€ 767.500

€ 4.336

€ 895.000

€ 4.590

€ 1.200.000

€ 3.785

536

Nunspeet Vrijstaand 20

<<afb>>

2023

177 24-04-2023

3845 Harderwijk Bloemendreef 3

<<afb>>

2020

3845 KG

195 04-01-2023 465

Harderwijk Steenkraan 14

<<afb>>

2020

8071 MH

317 27-03-2023 990

Nunspeet

Deze woningen scoren als volgt rondom het referentieniveau. Gegevens

Prijs unit/ Verschil t.o.v. getaxeerde

Kwaliteit tov getaxeerde

m² GBO / VVO Peildatum Bovenwiel 19

<<afb>>

€ 675.000 Inbouw / pp: inbouw keuken

Gebouw: A++

8071 MG

€ 3.994 Metrage:

Nunspeet

Locatie: ligging buiten

Vrijstaand 20

<<afb>>

€ 767.500 Inbouw / pp: inbouw keuken

Gebouw:

3845

€ 4.336 Metrage:

Harderwijk

Locatie:

Bloemendreef 3

<<afb>>

€ 895.000 Inbouw / pp: inbouw keuken, chique afwerking

Gebouw: kk

3845 KG

€ 4.590 Metrage:

Harderwijk

Locatie:

Steenkraan 14

<<afb>>

€ 1.200.000 Inbouw / pp:

Gebouw: A+++

8071 MH

€ 3.785 Metrage: hoger metrage, ruimere kavel

Nunspeet

Locatie:

www.gloudemans.nl

2930.6-T1d2/eha/fs

Gemeente Nunspeet | Uitgifteprijzen ’t Hul Noord in Nunspeet

Blad 32.

Wij concluderen daarbij de volgende waarde: Naam in

Naam door

rekenmodel

opdrachtgever

EGW_vs k180

Vrijstaand

m² GBO

€ koop / huur

koop / huur

tot.

4.250

765.000

180

aftopping nvt

Waarde koopappartementen 50 m² € 4.800 – € 5.100 per m² gbo Een gemiddeld appartement heeft een waarde van circa € 5.200,00 per m² go. We gaan hierbij uit van een woning van circa 50 m² gbo, een energielabel A++, zonder parkeerplaats en alleen een basis inbouwkeuken zonder apparatuur. Wij hebben hiervoor de volgende referenties gebruikt. Gegevens

Bouwjaar m² GBO/

Datum

Kavel

Prijs unit/

m² GBO / VVO m² GBO / VVO Transactieda

Peildatum

tum Dorpsstraat 4 c

<<afb>>

2021

36 08-09-2022

€ 185.000

€ 5.139

€ 235.500

€ 4.710

€ 290.000

€ 5.577

€ 315.000

€ 6.300

€ 320.000

€ 5.246

€ 325.000

€ 6.500

€ 335.000

€ 5.492

8071 BZ Nunspeet Bouwnummer 043 43

<<afb>>

2022

50 04-07-2022

3846 AJ Harderwijk B1 - Appartementen Eperweg

<<afb>>

2023

52 15-06-2022

midden 5 8071 BN Nunspeet Appartementen eerste

<<afb>>

2023

50 07-12-2022

verdieping 7 8071 CE Nunspeet Bergakkerweg 28 b

<<afb>>

2023

61 29-12-2022

8071 CE Nunspeet Appartementen begane grond 2

<<afb>>

2023

50 14-12-2022

8071 CE Nunspeet Bergakkerweg 28 h

<<afb>>

2023

61 29-12-2022

8071 CE Nunspeet

www.gloudemans.nl

2930.6-T1d2/eha/fs

Gemeente Nunspeet | Uitgifteprijzen ’t Hul Noord in Nunspeet

Blad 33.

Deze woningen scoren als volgt rondom het referentieniveau. Prijs unit/ Verschil t.o.v. getaxeerde

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/13929844/1