Document · PDF

49. AP 6 Bijlage bij EP bijlage 21 - advies uitgifteprijzen

Raadsvergadering 25 april 2024, gemeente NunspeetBij agendapunt: Vaststelling bestemmingsplan en exploitatieplan 't Hul Noord.14.147 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 2

Gegevens

Kwaliteit tov getaxeerde

m² GBO / VVO Peildatum

Dorpsstraat 4 c

<<afb>>

€ 185.000 Inbouw / pp:

-/+

Gebouw: label A, kk, schuine wanden, beperkt

8071 BZ

€ 5.139 daglicht

Nunspeet

Metrage: Lager metrage

Bouwnummer 043 43

<<afb>>

€ 235.500 Inbouw / pp:

Gebouw: eenvoudige architectuur

3846 AJ

€ 4.710 Metrage:

Harderwijk

Locatie: uitzicht op water

B1 - Appartementen Eperweg

<<afb>>

midden 5

€ 290.000

Inbouw / pp: eigen parkeerplaats

Gebouw: Hoogwaardige architectuur Metrage:

8071 BN

€ 5.577 Locatie:

Nunspeet Appartementen eerste

<<afb>>

verdieping 7

€ 315.000

Inbouw / pp: eigen parkeerplaats

Gebouw: Hoogwaardige architectuur en kleinschalig

8071 CE

€ 6.300 Metrage:

Nunspeet

Locatie:

Bergakkerweg 28 b

<<afb>>

€ 320.000 Inbouw / pp: eigen parkeerplaats

+/-

Gebouw:

8071 CE

€ 5.246 Metrage: meer meters

Nunspeet

Locatie:

Appartementen begane grond 2

<<afb>>

€ 325.000 Inbouw / pp: eigen parkeerplaats

Gebouw: Hoogwaardige architectuur en

8071 CE

€ 6.500 kleinschalig

Nunspeet

Metrage:

Bergakkerweg 28 h

<<afb>>

€ 335.000 Inbouw / pp: eigen parkeerplaats

Gebouw:

8071 CE

€ 5.492 Metrage: meer meters

Nunspeet

Locatie:

Uitgaande van een basiswaarde van € 5.200 per woning concluderen wij voor de verschillende types de onderliggende waarden: Appartementen: afslag van € 150 per m² vanwege afgetopte woonkwaliteit. Bovenwoning: afslag van 10% vanwege type bovenwoning en minus € 150 per m² vanwege afgetopte woonkwaliteit. Benedenwoning: afslag van 5% vanwege grotere metrage en minus € 150 per m² vanwege afgetopte woonkwaliteit. Naam door opdrachtgever

m² GBO

€ koop / huur

koop / huur

tot.

aftopping

Appartementen

5.050

254.520

215.000

Bovenwoning

4.790

233.513

215.000

Benedenwoning

4.790

280.215

265.000

www.gloudemans.nl

2930.6-T1d2/eha/fs

Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Nunspeet | Uitgifteprijzen ’t Hul Noord in Nunspeet

Blad 34.

De geplande appartementen zijn allemaal gepland in de categorie sociale koop laag en liggen qua waarde allemaal ruim hoger dan de aftoppingsgrens.

Waarde rijwoningen huur 100 m² € 11,00 per m² go/maand Een gemiddelde rijwoning heeft een huurwaarde van circa € 11 per m² go/maand. We gaan hierbij uit van een woning van circa 100 m² gbo met een kavel van 120-130 m², een energielabel A++ en een inbouwkeuken. Wij hebben hiervoor de volgende referenties gebruikt. Gegevens

Bouwjaar m² GBO/

Datum

Kavel

Prijs unit/

m² GBO / VVO m² GBO / VVO Transactieda

Peildatum

tum Bloemendreef 27

<<afb>>

2018

112 23-04-2020

€ 950

€ 1.110

€8

€ 10

€ 967

€9

€ 980

€8

€ 990

€8

€ 1.083

€9

€ 1.038

€9

€ 1.096

€ 10

€ 1.150

€ 10

3845 KG Harderwijk Madeliefdreef 14

<<afb>>

2018

112 23-07-2020

3845 KN Harderwijk Disteldreef 4

<<afb>>

2018

121 17-03-2020

3845 KT Harderwijk Disteldreef 22

<<afb>>

2018

121 20-04-2020

3845 KT Harderwijk Disteldreef 4

<<afb>>

2018

121 25-11-2021

3845 KT Harderwijk Bloemendreef 47

<<afb>>

2018

116 03-09-2021

3845 KG Harderwijk Bloemendreef 33

<<afb>>

2018

112 20-06-2022

3845 KG Harderwijk Bakenbergerhout 13

<<afb>>

2008

115 17-03-2021

3845 HW Harderwijk

Deze woningen scoren als volgt rondom het referentieniveau.

www.gloudemans.nl

2930.6-T1d2/eha/fs

Gemeente Nunspeet | Uitgifteprijzen ’t Hul Noord in Nunspeet

Gegevens

Blad 35.

Verschil t.o.v. getaxeerde

Kwaliteit tov getaxeerde

Bloemendreef 27

<<afb>>

-/-

Inbouw / pp:

3845 KG

Gebouw: ouder

Harderwijk

Metrage: groter metrage Locatie:

Madeliefdreef 14

<<afb>>

-/-

Inbouw / pp:

3845 KN

Gebouw: ouder

Harderwijk

Metrage: groter metrage Locatie:

Disteldreef 4

<<afb>>

Inbouw / pp:

-/-

3845 KT

Gebouw: ouder

Harderwijk

Metrage: groter metrage Locatie:

Disteldreef 22

<<afb>>

-/-

Inbouw / pp:

3845 KT

Gebouw: ouder

Harderwijk

Metrage: groter metrage Locatie:

<<afb>>

Disteldreef 4

Inbouw / pp:

-/-

3845 KT

Gebouw: ouder

Harderwijk

Metrage: groter metrage Locatie:

Bloemendreef 47

<<afb>>

Inbouw / pp:

-/-

3845 KG

Gebouw: ouder

Harderwijk

Metrage: groter metrage Locatie:

Bloemendreef 33

<<afb>>

Inbouw / pp:

-/-

3845 KG

Gebouw: ouder

Harderwijk

Metrage: groter metrage Locatie:

Bakenbergerhout 13

<<afb>>

-/-

Inbouw / pp:

3845 HW

Gebouw: ouder

Harderwijk

Metrage: groter metrage Locatie:

Wij concluderen daarbij de volgende waardes voor de woningen in het plan: Naam in Naam door € koop / huur m² GBO rekenmodel opdrachtgever m2 EGW_rij mh100

Rijwoningen midden

www.gloudemans.nl

11,00

koop / huur tot.

aftopping

1.073

1.000

2930.6-T1d2/eha/fs

Gemeente Nunspeet | Uitgifteprijzen ’t Hul Noord in Nunspeet

Blad 36.

De geplande huur appartementen zijn allemaal gepland in het betaalbare segment en liggen qua huurwaarde onder de aftoppingsgrens.

Waarde appartementen huur 50 m² € 18,50 per m² go/maand Een gemiddeld appartement heeft een huurwaarde van circa € 18,50 per m² go/maand. We gaan hierbij uit van een woning van circa 50 m² gbo, een energielabel A++, geen parkeerplaats maar wel een inbouwkeuken. Wij hebben hiervoor de volgende referenties gebruikt. Gegevens

Bouwjaar m² GBO/

Datum

Prijs unit/

Kavel Selhorstweg 70

<<afb>>

2019

m² GBO / VVO m² GBO / VVO 50 13-06-2023 € 890 € 890

3841 GL Harderwijk Willem van Ariestraat 91

<<afb>>

2023

56 15-06-2023

€ 18

€ 925

€ 17

€ 945

€ 16

€ 950

€ 19

3846 GB Harderwijk Willem van Ariestraat 35

<<afb>>

2023

60 15-06-2023

3846 GB Harderwijk Smeepoortstraat 17 d

<<afb>>

2019

50 29-10-2022

3841 EG Harderwijk

Deze woningen scoren als volgt rondom het referentieniveau. Prijs unit/ Verschil t.o.v. getaxeerde

Gegevens Selhorstweg 70

<<afb>>

Kwaliteit tov getaxeerde

m² GBO / VVO € 890 Inbouw / pp:

-/-

Gebouw: ouder

3841 GL

€ 18 Metrage:

Harderwijk

Locatie:

Willem van Ariestraat 91

<<afb>>

€ 925 Inbouw / pp:

-/-

Gebouw:

3846 GB

€ 17 Metrage: meer meters

Harderwijk

Locatie:

Willem van Ariestraat 35

<<afb>>

€ 945 Inbouw / pp:

-/-

Gebouw:

3846 GB

€ 16 Metrage: meer meters

Harderwijk

Locatie:

Smeepoortstraat 17 d

<<afb>>

€ 950 Inbouw / pp:

-/-

Gebouw: minder daglicht

3841 EG

€ 19 Metrage:

Harderwijk

Locatie:

www.gloudemans.nl

2930.6-T1d2/eha/fs

Gemeente Nunspeet | Uitgifteprijzen ’t Hul Noord in Nunspeet

Blad 37.

Wij concluderen daarbij de volgende huurwaarde voor de woningen in het plan: Naam in

Naam door

€ koop / huur

koop / huur

rekenmodel

opdrachtgever

tot.

MGW_por mh50

Appartementen

18,50

932

aftopping 1.000

De geplande rijhuurwoningen zijn allemaal gepland in het betaalbare segment en liggen qua huurwaarde allemaal lager dan de aftoppingsgrens.

5.6.

Kosten

Daarnaast zijn de bouwkosten vastgesteld. Wij baseren onze bouwkosten op de uitgaves van bouwkostenkompas. Hiervoor geldt de peildatum 1-1-2024. Gezien het hoogwaardige woonmilieu in Nunspeet verwachten wij dat een ontwikkelaar hier, voor de woningen die marktconform verkocht kunnen worden, een kwaliteitsniveau zal bieden dat ligt tussen basis en hoog. Voor de afgetopte woningen zal vermoedelijk met een lagere bouwkwaliteit worden gerekend. Dit kwaliteitsverschil laten wij in onderhavige taxatie terugkomen in zowel de opbrengsten als de kosten.

Bouwkosten rij- en hoekwoningen € 1.150 – € 1.400 per m² bvo We zijn uitgegaan van een bouwkosten niveau tussen basis en hoog van circa € 1.300 per m² bvo. We gaan uit van een vormfactor van 75% die past bij traditionele woningen met een zadeldak.

www.gloudemans.nl

2930.6-T1d2/eha/fs

Gemeente Nunspeet | Uitgifteprijzen ’t Hul Noord in Nunspeet

Blad 38.

Voor de verschillende types werken wij met de volgende correcties: Naam in

Naam door

rekenmodel

opdrachtgever

Vormf.

Bouwk.

Bouwk. /

/m²

m² na cor.

Aanpassing

EGW_rij mh100

Rijwoningen midden

75%

1.300

1.250

-/- 100 basiswoning + 50 inbouw

EGW_rr skl100

Rug aan rug

80%

1.300

1.150

-/- 200 want basis en rug aan rug , +50 deels hoek

EGW_rij skm90

Rijwoningen klein

75%

1.300

1.150

-/- 200 basiswoning, +50 want minder meters

EGW_rij skh115

Rijwoningen groot

75%

1.300

1.200

-/- 100 want iets meer meters

EGW_hk skh100

Rijwoningen hoek klein

75%

1.300

1.400

+ 100 want hoek en iets minder meters

EGW_hk skh110

Rijwoningen hoek midden

75%

1.300

1.350

+ 50 want hoek

EGW_hk k120

Rijwoningen hoek groot

75%

1.300

hoek maar ook groter, geen correctie

Bouwkosten twee-onder-1-kapwoningen € 1.400 – € 1.500 per m² bvo We zijn uitgegaan van een bouwkosten niveau tussen basis en hoog van circa € 1.450 per m² bvo. We gaan uit van een vormfactor van 75% die past bij traditionele woningen met een zadeldak.

Voor de verschillende types werken wij met de volgende correcties: Naam in

Naam door

rekenmodel

opdrachtgever

Vormf.

Bouwk.

Bouwk. /

/m²

m² na cor.

Aanpassing

EGW_tk k115

Twee-onder-1-kap klein

75%

1.450

1.500

+ 50 iets minder meters

EGW_tk k135

Twee-onder-1-kap groot

75%

1.450

1.400

-/- 50 iets meer meters

Bouwkosten vrijstaande woningen € 1.650 per m² bvo We zijn uitgegaan van een bouwkosten niveau tussen basis en hoog van circa € 1.650 per m² bvo. We gaan uit van een vormfactor van 75% die past bij traditionele woningen met een zadeldak.

www.gloudemans.nl

2930.6-T1d2/eha/fs

Gemeente Nunspeet | Uitgifteprijzen ’t Hul Noord in Nunspeet

Blad 39.

Bouwkosten appartementen € 1.600 – € 1.650 per m² bvo We zijn uitgegaan van een bouwkosten niveau tussen basis en hoog met 10% kleinschaligheidstoeslag. Zo komen we uit op circa € 1.800,00 per m² bvo. Omdat het afgetopte woningen betreft is er nog € 200 per m² in mindering gebracht. Zie voor de exacte berekening per woningtype onderstaande tabel. We gaan uit van een vormfactor van 74-75% die past bij kleinschalige appartementen.

Voor de verschillende types werken wij met de volgende correcties: Naam in

Naam door

rekenmodel

opdrachtgever

Bouwk.

Bouwk. /

/m²

m² na cor.

MGW_por mh50

Appartementen

74%

1.800

1.650

-/- 200 basiswoning + 50 inbouw

MGW_por skl50 MGW_bo skl50

Appartementen

74%

1.800

1.600

-/- 200 basiswoning

Bovenwoning

75%

1.800

1.650

MGW_be skm60

-/- 200 basiswoning, + 50 want boven woning

Benedenwoning

75%

1.800

1.650

-/- 200 basiswoning + 50 want benedenwoning

www.gloudemans.nl

Vormf.

Aanpassing

2930.6-T1d2/eha/fs

Gemeente Nunspeet | Uitgifteprijzen ’t Hul Noord in Nunspeet

5.7.

Blad 40.

Gehanteerde parameters

De gehanteerde bouwkosten in het rekenmodel zijn opgehoogd met bijkomende kosten (architect, constructeur, aansluitkosten nuts, leges etc.) van 13%, algemene kosten voor de ontwikkelaar van 4% en winst en risico van 5%. Er wordt uitgegaan van een voorverkoop percentage van 100% voor de huur- en/of afgetopte woningen en 70% voor de marktwoningen. Hierbij wordt uitgegaan van 6% aan bouwrente. Voor de middenhuur woningen wordt gerekend met een bruto aanvangsrendement van 4,5% voor de rij woningen en 4,75% voor de appartementen.

5.8.

Genormeerde grondwaardes Grondwaarden sociale woningbouw

Voor de sociale woningen in het plan wordt gerekend met normatieve grondprijzen. Wij hanteren hierbij het Nederlands gemiddelde van € 20.000,00 per appartement en € 23.000,00 per rijwoning. Ook bij de middeldure rijwoningen huur en de sociale koop rug aan rug is de normatieve grondwaarde gehanteerd omdat deze hoger uitkomt dan de residuele waarde en een koper minimaal de sociale grondwaarde ervoor zal willen betalen.

Grondwaarden vrijstaande woningen Voor de vrijstaande woningen berekenen wij en baseren wij de grondwaarde op residuele grondwaarde van iets meer dan € 300,00 per m² kavel (uitgaande van circa 535 m² kavel). In de praktijk blijken particuliere kopers vaak een hogere prijs per m² te betalen. We baseren ons hierbij op de gehanteerde kavelprijzen in de directe omgeving. Hier blijkt een gemiddelde prijs van circa € 400,00 per m² kavel. Plaats

Grondpr. / m²

Epe

€ 250 - 350

Hattem

> € 350

Nijkerk

€ 425 - 475

Scherpenzeel

€ 440

Gemiddeld

€ 400

In het exploitatieplan wordt overigens ook de mogelijkheid opgelegd om geschakelde woningen als zelfbouw kavel uit te geven (zogenaamd “particulier opdrachtgeverschap”). We gaan er binnen deze taxatie vanuit dat de grondwaarden bij particulier opdrachtgeverschap minimaal op het door ons berekende grondprijsniveau zullen liggen

Grondwaarde maatschappelijke voorzieningen Voor de maatschappelijke- en buurtfuncties binnen het plan baseren wij ons op grondprijzen die gelden voor maatschappelijke doeleinden in andere gemeentes in Gelderland. Dit is gemiddeld € 150 per m². Over het algemeen geldt daarbij de regel dat er wordt uitgegaan van het aantal m² terrein, tenzij het aantal m² bvo hoger is. Omdat het aantal m² bvo in het plan hoger is dan het aantal m² terrein gaan we ervan uit dat de gemeente de grond straks uitgeeft op basis van € 150 per m² bvo.

www.gloudemans.nl

2930.6-T1d2/eha/fs

Gemeente Nunspeet | Uitgifteprijzen ’t Hul Noord in Nunspeet

Blad 41.

Maatschappelijk Arnhem

180,- per m² bvo

Bronckhorst

100,- per m²

Brummen

125,- per m²

Buren

100,- per m²

Doetinchem

163,- per m²

Ede

180,- per m²

Epe

125,- per m²

Lingewaard

190,- per m²

Nijkerk

180,- per m²

Oldebroek

140,- per m²

Scherpenzeel

195,- per m²

Wageningen

150,- per m²

West Betuwe

150,- per m²

Wijchen

150,- per m²

Zutphen

130,- per m²

Gemiddelde

150,- per m²

Grondwaarde horeca Ook voor de horeca baseren wij ons op grondprijzen die gelden in andere gemeentes in Gelderland. Horeca Arnhem

200-450 per m2 bvo

Nijkerk

275 per m²

We gaan voor onderhavig plan uit van € 275 per m2 bvo.

5.9.

Back-testing

Gloudemans heeft de onroerende zaak, los van de volledige taxatie van 11 december 2023, niet eerder gewaardeerd. Derhalve heeft er geen back-testing plaatsgevonden. Er is recentelijk wel een grondprijs studie uitgevoerd door Gloudemans. De hierin geconcludeerde grondprijzen liggen over het algemeen op een iets lager niveau. Deze studie had echter een wat globaler karakter en dient daarom met wat meer terughoudendheid te worden gebruikt.

www.gloudemans.nl

2930.6-T1d2/eha/fs

Gemeente Nunspeet | Uitgifteprijzen ’t Hul Noord in Nunspeet

5.10.

Blad 42.

Onzekerheden taxatie

Bij het taxeren van vastgoed is er vrijwel altijd sprake van enige vorm van schattingsonzekerheid, zo ook in onderhavig geval. Een taxatie blijft een zo zorgvuldig mogelijk theoretische berekening van de waarde van het vastgoed. Deze schattingsonzekerheid kan onder andere het gevolg zijn van: •

• •

Onzekere marktomstandigheden. De coronapandemie is op de peildatum op zijn retour en de verwachting is dat er de komende winter geen nieuwe beperkingen nodig zijn. Hiervoor in de plaats zijn echter nieuwe onzekerheden gekomen zoals de sterk fluctuerende energiekosten door de oorlogen in de Oekraïne en Gaza. Deze gestegen kosten hebben een grote invloed op de inflatie en de rente en daarmee op het besteedbaar inkomen. Hiermee is er enerzijds sprake van een grote woningnood en is anderzijds een groot deel van de woningen niet bereikbaar voor de woningzoekende. Hierdoor heeft de woningmarkt na jaren van hoge stijgingen een omslagpunt bereikt. Naast woningen treft deze crisis ook andere typen vastgoed. Zo dalen de huurprijzen voor winkels en speelt duurzaamheid een steeds belangrijkere rol. De impact van deze veranderingen op de vastgoedmarkt zijn door gebrek aan referenties op dit moment nog slecht in te schatten en zullen mede afhankelijk zijn van de duur en heftigheid van de crisis. Gebrek aan marktinformatie, waaronder het ontbreken van zuivere c.q. exact vergelijkbare referentietransacties. Gevoeligheden van de gehanteerde taxatiemethodiek.

Als gevolg van bovenstaande onzekerheden dient bij iedere taxatie rekening gehouden te worden met een marge. Deze marge zal per object en locatie afwijken en ontstaat door de inefficiëntie van de vastgoedmarkt (marktonzekerheid) en de afwijking die eigen is aan de menselijke schatting. Indien naar de jurisprudentie over dit onderwerp wordt gekeken blijkt dat in de rechtspraak4 in zijn algemeenheid een marge wordt aangehouden van 10% naar beneden en 10% naar boven - oftewel een bandbreedte van 20% wordt acceptabel geacht. Deze marge komt ook naar voren in de literatuur 5. Voor minder courante objecten wordt een grotere bandbreedte aanvaard6. Voor het onderhavige object wordt door de taxateur opgemerkt dat de schattingsonzekerheid als gevolg van groter is dan 10%. Dit is inherent aan residuele waarde berekening.

5.11.

Effect bijzondere uitgangspunten op de waardering

De bijzondere uitgangspunten hebben zowel een positief als een negatief effect op de waardering van de onroerende zaak. Allereerst lichten we een positief effect toe. Voor een daadwerkelijke taxatie van het totale gebied zouden ook grondexploitatie kosten en renteverliezen in mindering gebracht moeten worden. Onderhavige taxatie heeft echter enkel betrekking op de uitgifteprijzen, zodat dit niet in de waardering is meegenomen.

Zie onder andere de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 18 september 2019 met kenmerk ECLI:NL:RBOT:2019:7362 Zie ook ‘Taxatieleer Vastgoed 1’ geschreven door Peter C. van Arnhem, Tom M. Berkhout en George G.M. ten Have (Zesde druk, pagina 110 en 111) wordt gesproken over de 10%-regel. Een afwijking van 10% in de waardebepaling is niet ongewoon. 6 Schekkerman (2004) concludeerde: “Uit analyse blijken de verschillen dermate groot dat ook hierdoor een bandbreedte van plus en min 10-20% bij taxaties ten opzichte van de uiteindelijke transactie goed te verklaren zijn. Deze bandbreedte zal kleiner zijn als de courantheid van een object toeneemt en groter zijn bij een zeer incourant object. Eenieder die met taxaties te maken heeft, zal rekening moeten houden met te verwachten afwijkingen in de bandbreedte van 5 tot 20%. Bij incourante vastgoedobjecten zouden de afwijkingen zelfs nog groter kunnen zijn. 5

www.gloudemans.nl

2930.6-T1d2/eha/fs

Gemeente Nunspeet | Uitgifteprijzen ’t Hul Noord in Nunspeet

Blad 43.

Daarnaast is er sprake van een belangrijk negatief effect. Door de vele aftoppingen binnen het plan blijft veel waarde in de woningen zelf zitten. Dit kan betekenen dat de latente winst in handen van derden komt. Dit kunnen de starters zijn. Zij kopen de woning goedkoop in en kunnen vervolgens bij doorverkoop een flinke winst boeken. De winst kan ook in handen van projectontwikkelaars komen. Zij kunnen er immers toe overgaan om kleinere woningen te realiseren dan in het plan nu is voorgeschreven. In dat geval vloeit de winst in hun zakken.

5.12.

Finale waardering

Met inachtneming van alle in dit rapport genoemde uitgangspunten en informatie is de marktwaarde van de onroerende zaak met bijzondere uitgangspunten geschat op: Naam in rekenmodel

Naam door opdrachtgever

€ / kavel

m² bvo

€ / m² bvo

m² kavel

€ / m² kavel

EGW_rr sh100

Rug aan rug

23.000

129

178

250

MGW_por sh50

Appartementen

20.000

343

n.v.t.

MGW_be sh60

Benedenwoningen*

20.000

256

179

112

MGW_bo sh70

Bovenwoningen*

20.000

205

n.v.t.

EGW_rij sh90

Rijwoningen klein

23.000

122

188

121

190

EGW_rij mh100

Rijwoningen midden

23.000

130

177

131

175

MGW_por mh50

Appartementen

50.000

705

n.v.t.

EGW_rr skl100

Rug aan rug

25.000

105

210

269

MGW_por skl50

Appartementen

39.000

543

n.v.t.

MGW_bo skl50

Bovenwoning**

41.000

600

n.v.t.

EGW_rij skm90

Rijwoningen klein

40.000

122

302

125

320

MGW_be skm60

Benedenwoning**

54.000

667

186

290

EGW_rij skh115

Rijwoningen groot

60.000

153

359

147

408

EGW_hk skh100

Rijwoningen hoek klein

61.000

130

446

226

270

EGW_hk skh110

Rijwoningen hoek midden

45.000

145

282

238

189

EGW_hk k120

Rijwoningen hoek groot

97.000

162

557

240

404

EGW_tk k115

Twee-onder-1-kap klein

142.000

150

940

296

480

EGW_tk k135

Twee-onder-1-kap groot

146.000

180

800

337

433

EGW_vs k180

Vrijstaand

216.000 n.v.t.

240 n.v.t.

179 150

539 n.v.t.

400 n.v.t.

n.v.t.

150

n.v.t.

275

n.v.t.

School

Buurt-functie

Horeca Horeca * tezamen: (€ 20.000 + € 20.000) / 179 = € 223 / m² kavel **tezamen: (€ 41.000 + € 54.000) / 186 = € 511 per m² kavel

In de praktijk zullen de uit te geven kavels straks niet precies aansluiten bij de normatieve oppervlakten uit het rekenmodel.

www.gloudemans.nl

2930.6-T1d2/eha/fs

Gemeente Nunspeet | Uitgifteprijzen ’t Hul Noord in Nunspeet

Blad 44.

Bij de sociale en middenhuur woningen zal een verschil van kavelgrootte niet leiden tot een verschil in kavelprijs. Dit komt omdat de genormeerde maximumprijzen ruim lager liggen dan de marktprijs. Omdat bij ieder type het aantal m² bvo gelijk is zal dit logischerwijs leiden tot eenzelfde kavelprijs voor iedere woning binnen een bepaald type. Bij de sociale en dure koopwoningen ligt dat anders. De kavelprijs is hier gebaseerd op het aantal m² kavel vermenigvuldigd met de prijs per m² kavel. Voorbeeld: bij een twee-onder-een-kapwoning klein is de gemiddelde kavel 296 m². De gemiddelde prijs per m² is € 480 per m² kavel. De gemiddelde kavelprijs is daarmee 296 * € 480 = € 142.000. Er wordt in de basis uitgegaan van een prijs per m² kavel. Indien de kavel kleiner is dan wordt de kavelprijs daarmee automatisch lager. Indien de kavel groter is dan wordt de kavelprijs automatisch hoger. Indien de kavel echter meer dan 10% groter is dan de gemiddelde kavelomvang uit bovenstaande tabel dan wordt de m²-prijs maar voor 50% meegenomen. We nemen dezelfde twee-onder-een-kapwoning klein weer als voorbeeld. Bij een gemiddelde kavel van 296 m² geldt, zoals gezegd, een kavelprijs van € 142.000, ofwel € 480 per m² kavel. Stel dat de kavel slechts 250 m² telt. Dan wordt de kavelprijs: 250 * 480 = € 120.000.

Indien de kavel echter 400 m² is dan geldt de volgende formule: 296 * 1,1 * 480 + (400 – 296 *1,1) * 50% * 480 = € 174.000.

Nuland, 11 maart 2024

De taxateur,

E.F. Halter

www.gloudemans.nl

2930.6-T1d2/eha/fs

Gemeente Nunspeet | Uitgifteprijzen ’t Hul Noord in Nunspeet

Blad 45.

PLAUSIBILITEITSVERKLARING

Ondergetekende, Bedrijfsnaam

Gloudemans

Naam

ir. F.C.L.G. Schavemaker RT, vastgoedadviseur / taxateur RT279307710 (NRVT, Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed - Groot Zakelijk Vastgoed) en NVM

Adres

Postbus 5044

Woonplaats

5201 GA ‘s-HERTOGENBOSCH

Verder hierna te noemen: “toetsend taxateur”, Verklaart: 1.

2. 3. 4.

5. 6. 7. 8.

Toetsend taxateur heeft onderhavig taxatierapport dat is opgesteld door drs. E.F. Halter MRICS RT met kenmerk 2930.6-T1d2/eha/fs beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde. Toetsend taxateur heeft het taxatierapport d.d. 11 maart 2024 beoordeeld. Toetsend taxateur heeft geen interne en/of externe inspectie van het object gedaan. Toetsend taxateur heeft het complete taxatierapport met alle bijbehorende bijlagen bekeken en beoordeeld. Dit houdt geen garantie in op de volledigheid van de uitgevoerde onderzoeken en de verstrekte bijlagen. Toetsend taxateur is niet of niet recent zelf betrokken geweest bij het object of de opdrachtgever op zodanige wijze dat dit de objectiviteit en onafhankelijkheid in de weg kan staan. De onder 1 genoemde taxateur(s) is/zijn verantwoordelijk voor de opname ter plaatse, het onderzoek en de analyse van de gegevens. Toetsend taxateur heeft zelf geen interne of externe inspectie van het object gedaan. De in het taxatierapport opgenomen taxatiemethodiek, gegevens en conclusies zijn getoetst. Tevens is beoordeeld of de inhoud van het taxatierapport in overeenstemming is met de geldende taxatiestandaarden. Op basis van de beoordeelde stukken is toetsend taxateur van mening dat de getaxeerde waarde in het taxatierapport plausibel is en dat het taxatierapport voldoende navolgbaar, aannemelijk en geloofwaardig is.

Aldus door toetsend taxateur, Nuland, 11 maart 2024

F.C.L.G. Schavemaker

www.gloudemans.nl

2930.6-T1d2/eha/fs

Gemeente Nunspeet | Uitgifteprijzen ’t Hul Noord in Nunspeet

7. 1.

Blad 46.

BIJLAGEN Specificatie van de waardering

www.gloudemans.nl

2930.6-T1d2/eha/fs

BIJLAGE 1

2930.6-T1d2x.xlsx

Residuele grondwaardeberekening Dossier Waardepeil- en printdatum Versie Status

't Hul Noord in Nunspeet 1-1-2024 11-3-2024 2930.6 Definitief - T1d2x 30% Sociale huur

Residuele grondwaarde

EGW_rr sh100 Programma Huur- of koopwoning Type Aantal m2 gbo vormfactor m2 bvo m3 m2 kavel

MGW_be sh60

EGW_rij sh90 Huur Rijwoning 1 92 75% 122 355 121

Huur Rijwoning 1 98 75% 130 377 131

MGW_bo sh70

Huur Huur Huur Huur Rug aan rug AppartementBenedenwonin Bovenwoning 1 1 1 1 104 43 59 73 80% 74% 75% 75% 129 58 78 98 376 169 226 283 2,9 92 nvt 179 nvt

Marktwaarde Huur / € / m² / maand of koop / m² Huur / maand cq koop markt Huur / maand cq koop max BAR von per m2 gbo VON-prijs (incl. btw) VON-prijs (excl. btw)

MGW_por sh50

9% 5% Middeldure .730 - 1.000 Sociale koop huur laag EGW_rij MGW_por EGW_rr mh100 mh50 skl100

€

6% Sociale koop middelduur EGW_rij skm90

< 215.000 MGW_por skl50

MGW_bo skl50

Koop Koop Koop Huur Appartement Rug aan rug Appartement Bovenwoning 1 1 1 1 50 84 50 49 74% 80% 74% 75% 68 105 68 65 305 198 189 198 nvt 93 nvt nvt

11,00 € € 1.073 € 1.000 4,50%

215 265.000 MGW_be skm60

Koop Koop Rijwoning Benedenwonin 1 1 92 59 75% 75% 122 78 355 226 125 186

18% Sociale koop hoog EGW_rij skh115 Koop Rijwoning 1 115 75% 153 444 147

265 355.000 EGW_hk skh100

EGW_hk skh110

31% Dure koop

> 355.000

EGW_hk k120

EGW_tk k115

EGW_tk k135

EGW_vs k180

Koop 2 ^1 kap 1 113 75% 150 435 296

Koop 2 ^1 kap 1 135 75% 180 522 337

Koop Vrijstaand 1 180 75% 240 696 539

Koop Koop Koop Hoekwoning Hoekwoning Hoekwoning 1 1 1 98 109 121 75% 75% 75% 130 145 162 377 422 468 226 238 240

18,50 € 3.130,00 € 5.050,00 € 4.790,00 € 3.735,00 € 4.790,00 € 3.515,00 € 4.095,00 € 3.900,00 € 3.705,00 € 4.725,00 € 4.275,00 € 4.250,00 € 932 € 262.920 € 254.520 € 233.513 € 342.873 € 280.215 € 403.346 € 399.416 € 425.149 € 448.768 € 531.563 € 577.125 € 765.000 € 1.000 € 215.000 € 215.000 € 215.000 € 265.000 nvt € 265.000 € 355.000 € 355.000 € 355.000 nvt nvt nvt 4,75%

€

€ 266.667

€ 235.554

€ 215.000

€ 265.000

€ 355.000

€ 448.768

€ 531.563

€ 577.125

€ 765.000

21% €

€

€ 220.386

€ 194.672

€ 177.686

€ 219.008

€ 293.388

€ 370.883

€ 439.308

€ 476.963

€ 632.231

Stichtingskosten Bouwkosten per m2 bvo per m3

€

€ 162.563 € 1.250 € 431

€ 112.378 € 1.650 € 569

€ 120.750 € 1.150 € 397

€ 108.973 € 1.600 € 552

€ 107.250 € 1.650 € 569

€ 140.760 € 1.150 € 397

€ 128.700 € 1.650 € 569

€ 183.600 € 1.200 € 414

€ 182.070 € 1.400 € 483

€ 196.223 € 1.350 € 466

€ 209.950 € 1.300 € 448

€ 225.000 € 1.500 € 517

€ 252.000 € 1.400 € 483

€ 396.000 € 1.650 € 569

Bijkomende kosten per m2 bvo per m3

13% € € €

€ € €

21.133 163 56

€ € €

14.609 215 74

€ € €

15.698 150 52

€ € €

14.166 208 72

€ € €

13.943 215 74

€ € €

18.299 150 52

€ € €

16.731 215 74

€ € €

23.868 156 54

€ € €

23.669 182 63

€ € €

25.509 176 61

€ € €

27.294 169 58

€ € €

29.250 195 67

€ € €

32.760 182 63

€ € €

51.480 215 74

Algemene kosten per m2 bvo per m3

4% € € €

€ € €

8.815 68 23

€ € €

7.787 114 39

€ € €

7.107 68 23

€ € €

7.107 104 36

€ € €

7.107 109 38

€ € €

8.760 72 25

€ € €

8.760 112 39

€ € €

11.736 77 26

€ € €

11.736 90 31

€ € €

11.736 81 28

€ € €

14.835 92 32

€ € €

17.572 117 40

€ € €

19.079 106 37

€ € €

25.289 105 36

Winst & Risico per m2 bvo per m3

5% € € €

€ € €

11.019 85 29

€ € €

9.734 143 49

€ € €

8.884 85 29

€ € €

8.884 130 45

€ € €

8.884 137 47

€ € €

10.950 89 31

€ € €

10.950 140 48

€ € €

14.669 96 33

€ € €

14.669 113 39

€ € €

14.669 101 35

€ € €

18.544 115 40

€ € €

21.965 146 50

€ € €

23.848 132 46

€ € €

31.612 132 45

€

€ €

3.597 12 6% 70% 2.235 1.362

€

€ €

3.234 12 6% 70% 1.996 1.238

€

2.954 12 6% 70% 1.862 1.092

€ €

5.928 13 6% 70% 3.809 2.119

€ € €

79.284 € 440 € 152 € 31%

114.309 476 164 29%

€ € € €

€ €

€ € €

nvt 20.000 112 256

€ €

€

nvt 20.000 nvt 343

€ €

€ € €

nvt 23.000 250 178

€

23.000

€

20.000

€

20.000

Financieringskosten Bouwtijd (maanden) Bouwrente Voorverkoop (percentage) Rente over bouwkosten Rente over bijk kst, AK, W&R

€

Bijkomende kosten, totaal per m2 bvo per m3 % bijkomende kosten van bouwkosten

€ € €

Stichtingskosten (excl. btw) per m2 bvo per m3 Stichtingskosten (incl. btw)

€ €

€ € € 21% €

Per woning Grondwaarde (incl. btw) Grondwaarde (excl btw) quote Grondwaarde (excl. BTW), norm per m2 kavel per m2 bvo Totaal grondwaarde (excl. btw)

€ €

12 6% 0%

nvt

€

12 6% 0%

nvt

12 6% 0%

nvt

12 6% 100% € € -

€ € €

€ € € €

€ 203.530 € 1.565 € 540 € 246.272

€ € € € €

nvt 23.000 190 188

€ €

€

nvt 20.000 nvt 205

€

20.000

€

23.000

€

12 6% 0%

nvt

12 6% 0%

nvt

€

12 6% 100% € € -

40.968 € 315 € 109 € 25%

€

12 6% 100% € € -

32.130 € 472 € 163 € 29%

€ 144.508 € 2.122 € 732 € 174.855

€

12 6% 100% € € -

31.689 € 302 € 104 € 26%

€ 152.439 € 1.452 € 501 nvt

€

12 6% 100% € € -

30.158 € 443 € 153 € 28%

€ 139.131 € 2.043 € 704 nvt

€

12 6% 100% € € -

29.934 € 461 € 159 € 28%

€ 137.184 € 2.111 € 728 nvt

€ € €

60.699 50.000 € 26% € nvt € 734 €

nvt 25.000 € 14% 23.000 269 238 €

nvt 39.000 € 22%

nvt 41.000 € 23%

nvt

573

€

nvt

€

23.000

50.000

25.000

39.000

€

12 6% 100% € € -

38.010 € 311 € 107 € 27%

€ 178.770 € 1.461 € 504 nvt

20.395 € 17.000 € 8% 23.000 175 177 €

€

12 6% 100% € € -

36.442 € 467 € 161 € 28%

€ 165.142 € 2.117 € 730 nvt

€

12 6% 100% € € -

50.273 € 329 € 113 € 27%

€ 233.873 € 1.529 € 527 nvt

€

12 6% 100% € € -

50.074 € 385 € 133 € 28%

€ 232.144 € 1.785 € 616 nvt

€ €

51.914 € 357 € 123 € 26%

€ 248.136 € 1.707 € 589 nvt

63.627 € 394 € 136 € 30%

€ 273.577 € 1.694 € 584 nvt

nvt 40.000 € 18%

nvt 54.000 € 25%

nvt 60.000 € 20%

nvt 61.000 € 21%

nvt 45.000 € 15%

€ €

72.021 € 480 € 166 € 32%

€ 297.021 € 1.980 € 683 nvt

€ 331.284 € 1.840 € 635 nvt

€ 510.309 € 2.126 € 733 nvt

631

€ €

320 327

€ €

290 692

€ €

408 392

€ €

270 469

€ €

189 310

€ €

nvt nvt nvt nvt 97.000 € 142.000 € 146.000 € 122.000 26% 32% 31% 19% € 215.600 404 € 480 € 433 € 400 601 € 947 € 811 € 508

41.000

€

40.000

€

54.000

€

60.000

€

61.000

€

45.000

€

97.000

Pagina: 1 van 1

€ 142.000

€ 146.000

€ 216.000

printdatum: 11-3-2024 modelversie: 1801

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/14055492/1