25. AP 6a. Bijlage Expl. plan 't Hul Noord vaststelling
Tekst van het document
In het kader van de (tussentijdse) inspecties worden plannen voor de revisie van aangelegde riolering ter instemming voorgelegd aan burgemeester en wethouders. De in de vorige volzin bedoelde inspecties monden uit in een verklaring door of namens burgemeester en wethouders, waarin wordt vastgesteld of voldaan is aan de regels. 7.3. De personen die zijn belast met de inspecties, hebben te allen tijde vrije toegang tot het exploitatieplangebied. Artikel 8. Regels met betrekking tot de uitwerking van de regels over de uitvoerbaarheid 8.1. Ter uitwerking van het bepaalde in artikel 7.2.4 van de regels van het bestemmingsplan zijn: a. de op de kaart woningbouwcategorieën met aanduiding ‘gronden sociale huurwoningen’ aangegeven gronden binnen het uitgeefbaar gebied aangewezen voor de bouw van sociale huurwoningen;
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024
b.
8.2.
8.3.
8.4.
8.5.
8.6.
8.7.
8.8.
ONS KENMERK 2023005
PAGINA 88 van 95
de op de kaart woningbouwcategorieën met aanduiding ‘gronden sociale koopwoningen laag’ aangegeven gronden binnen het uitgeefbaar gebied aangewezen voor de bouw van sociale koopwoningen laag, dit met inachtneming van het bepaalde in artikel 8.8; c. de op de kaart woningbouwcategorieën met aanduiding ‘gronden sociale koopwoningen midden’ aangegeven gronden binnen het uitgeefbaar gebied aangewezen voor de bouw van sociale koopwoningen midden, dit met inachtneming van het bepaalde in artikel 8.8; d. de op de kaart woningbouwcategorieën met aanduiding ‘gronden sociale koopwoningen hoog’ aangegeven gronden binnen het uitgeefbaar gebied aangewezen voor de bouw van sociale koopwoningen hoog, dit met inachtneming van het bepaalde in artikel 8.8; e. de op de kaart woningbouwcategorieën met aanduiding ‘gronden geliberaliseerde woningen voor middenhuur’ aangegeven gronden binnen het uitgeefbaar gebied aangewezen voor de bouw van geliberaliseerde woningen voor middenhuur; f. de op de kaart woningbouwcategorieën met aanduiding ‘gronden particulier opdrachtgeverschap’ aangegeven gronden binnen het uitgeefbaar gebied aangewezen voor de bouw van woningen onder particulier opdrachtgeverschap, dit met inachtneming van het bepaalde in artikel 8.8.
Op de ingevolge het bestemmingsplan tot ‘Woongebied’ bestemde gronden waarbij ingevolge artikel 8.1 onder a sprake is van de aanduiding ‘gronden sociale huurwoningen’, mogen uitsluitend het op de kaart woningbouwcategorieën met betrekking tot die aanduiding genoemde aantal sociale huurwoningen worden gebouwd. Op de ingevolge het bestemmingsplan tot ‘Woongebied’ bestemde gronden waarbij ingevolge artikel 8.1 onder b sprake is van de aanduiding ‘gronden sociale koopwoningen laag’, mogen uitsluitend het op de kaart woningbouwcategorieën met betrekking tot die aanduiding genoemde aantal sociale koopwoningen laag worden gebouwd, dit met inachtneming van het bepaalde in artikel 8.8. Op de ingevolge het bestemmingsplan tot ‘Woongebied’ bestemde gronden waarbij ingevolge artikel 8.1 onder c sprake is van de aanduiding ‘gronden sociale koopwoningen midden’, mogen uitsluitend het op de kaart woningbouwcategorieën met betrekking tot die aanduiding genoemde aantal sociale koopwoningen midden worden gebouwd, dit met inachtneming van het bepaalde in artikel 8.8.
Op de ingevolge het bestemmingsplan tot ‘Woongebied’ bestemde gronden waarbij ingevolge artikel 8.1 onder d sprake is van de aanduiding ‘gronden sociale koopwoningen hoog’, mogen uitsluitend het op de kaart woningbouwcategorieën met betrekking tot die aanduiding genoemde aantal sociale koopwoningen hoog worden gebouwd, dit met inachtneming van het bepaalde in artikel 8.8. Op de ingevolge het bestemmingsplan tot ‘Woongebied’ bestemde gronden waarbij ingevolge artikel 8.1 onder e sprake is van de aanduiding ‘gronden geliberaliseerde woningen voor middenhuur’, mogen uitsluitend het op de kaart woningbouwcategorieën met betrekking tot die aanduiding genoemde aantal geliberaliseerde woningen voor middenhuur worden gebouwd. Op de ingevolge het bestemmingsplan tot ‘Woongebied’ bestemde gronden waarbij ingevolge artikel 8.1 onder f sprake is van de aanduiding ‘gronden particulier opdrachtgeverschap’, mogen uitsluitend het in de aanduiding genoemde aantal woningen onder particulier opdrachtgeverschap worden gebouwd, dit met inachtneming van het bepaalde in artikel 8.8.
In aanvulling op het bepaalde in artikel 8.1 sub b tot en met d en f, alsmede artikel 8.3 tot en met 8.5 en artikel 8.7, geldt dat de bouw van sociale koopwoningen laag, sociale koopwoningen midden of sociale koopwoningen hoog plaatsvindt in combinatie met de toepassing van particulier opdrachtgeverschap voor de gronden die op de kaart woningbouwcategorieën zijn aangeduid als ‘gronden particulier opdrachtgeverschap’ in combinatie met de aanduiding ‘gronden sociale koopwoningen laag’ dan wel ‘gronden sociale koopwoningen midden’ dan wel ‘gronden sociale koopwoningen hoog’.
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024
ONS KENMERK 2023005
PAGINA 89 van 95
Artikel 9. Prijsvorming bouwpercelen particulier opdrachtgeverschap 9.1. Ten aanzien van een voorgenomen verkoop van een bouwperceel dat is gelegen binnen de aanduiding ‘gronden particulier opdrachtgeverschap’ zoals bedoeld in artikel 8.1 sub f, en niet tevens gelegen is binnen de aanduiding ‘gronden sociale koopwoningen laag’, ‘gronden sociale koopwoningen midden’ of ‘gronden sociale koopwoningen hoog’, zoals bedoeld in artikel 8.1 sub b tot en met d, dienen, zolang de omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw op een zodanig bouwperceel niet is verleend, de navolgende regels met betrekking tot de bepaling van de verkoopprijs van een zodanig bouwperceel in acht te worden genomen: a. Van een voorgenomen verkoop van een bouwperceel wordt, voorafgaand aan de start van een verkoopprocedure, door de eigenaar schriftelijk melding gedaan burgemeester en wethouders. Gelijktijdig met de melding wordt door de eigenaar aan burgemeester en wethouders verzocht tot het opstellen van een taxatie van de verkoopprijs van het in de vorige volzin bedoelde bouwperceel. b. Burgemeester en wethouders geven na ontvangst van de melding en het verzoek opdracht aan een door hen te kiezen onafhankelijk taxateur voor de taxatie van de verkoopprijs van een onder a bedoeld bouwperceel.
Deze taxatieopdracht, die voor rekening komt van de eigenaar, wordt uiterlijk binnen 2 weken na ontvangst van de melding verstrekt. Burgemeester en wethouders doen schriftelijk mededeling aan de eigenaar van de opdrachtverstrekking aan de eigenaar. c. Van de taxatie bedoeld onder b, wordt een taxatierapport opgesteld, welk rapport uiterlijk binnen 6 weken na verstrekking van de onder b bedoelde opdracht door de taxateur wordt toegezonden aan burgemeester en wethouders alsmede aan de eigenaar. d. Uiterlijk binnen 4 weken na verzending van het onder c bedoelde taxatierapport wordt door de eigenaar aan burgemeester en wethouders schriftelijk aangegeven of de uitkomst van het onder c bedoelde taxatierapport wordt aanvaard. e. Indien de eigenaar aangeeft de uitkomst van het onder c bedoelde taxatierapport te aanvaarden, wordt door burgemeester en wethouders binnen 4 weken na ontvangst van de mededeling schriftelijk aangegeven of de uitkomst van het onder c bedoelde taxatierapport wordt aanvaard. Indien door de eigenaar en burgemeester en wethouders de bedoelde uitkomst is aanvaard, mag het bouwperceel uitsluitend ter verkoop worden aangeboden tegen een vraagprijs van ten hoogste de uitkomst van het taxatierapport. f. Indien de eigenaar aangeeft de uitkomst van het onder c bedoelde taxatierapport niet te aanvaarden, dan heeft de eigenaar gedurende 6 weken de gelegenheid om: 1.
gemotiveerd aan te geven wat de redenen zijn van het niet aanvaarden van de uitkomst van taxatierapport onder c, dit onder overlegging van een door de eigenaar aanvaard tegentaxatierapport, opgesteld door in opdracht van en voor rekening van de eigenaar aangestelde onafhankelijk taxateur, aan burgemeester en wethouders; 2. aan te geven of gebruik wordt gemaakt van de veilingprocedure zoals bedoeld onder k tot en met l; 3. aan te geven dat wordt afgezien van het starten van de verkoopprocedure van het bouwperceel. g. In geval van toepassing van f.1 wordt uiterlijk binnen 4 weken na ontvangst van het onder f.1 bedoelde tegentaxatierapport, door burgemeester en wethouders besloten of met de uitkomst van het tegentaxatierapport wordt ingestemd. Burgemeester en wethouders doen hiervan schriftelijk mededeling aan de eigenaar.
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024
h.
i.
j.
k.
l.
m.
n.
ONS KENMERK 2023005
PAGINA 90 van 95
Indien burgemeester en wethouders besluiten de uitkomst van het onder f.1 bedoelde tegentaxatierapport te aanvaarden, is het bepaalde in de slotzin onder e van overeenkomstige toepassing. Indien burgemeester en wethouders besluiten de uitkomst van het onder c bedoelde taxatierapport en/of het onder f.1 bedoelde tegentaxatierapport niet te aanvaarden, kan het bouwperceel uitsluitend worden verkocht volgens de veilingprocedure zoals bedoeld onder k tot en met l. Voor zover de aanbieding ter verkoop binnen een periode van 26 weken, ondanks voldoende inspanningen tot verkoop van het bouwperceel door de eigenaar, niet leidt tot een door de eigenaar en de koper ondertekende overeenkomst van koop en verkoop van het bouwperceel, is, ingeval de eigenaar voornemens is het bouwperceel opnieuw ter verkoop aan te bieden, het bepaalde onder a tot en met i opnieuw van toepassing, tenzij door de eigenaar wordt aangegeven gebruik te willen maken van de veilingprocedure zoals bedoeld onder k tot en met l. Van ‘voldoende inspanningen tot verkoop van het bouwperceel’ is sprake als de eigenaar ten minste tweemaal met tussenliggende perioden van ten minste zes weken geadverteerd heeft in een regionaal of landelijk verschijnend dag- of nieuwsblad. In geval van toepassing van: 1.
het bepaalde onder f.2, waarbij de eigenaar aangeeft de uitkomsten van het taxatierapport onder c niet te aanvaarden, en het voornemen tot verkoop van het bouwperceel te handhaven door middel van een veilingprocedure, dan wel 2. het bepaalde onder i, waarbij de eigenaar heeft aangegeven de uitkomst van de onder c bedoelde taxatie te aanvaarden en waarbij burgemeester en wethouders ingevolge het bepaalde onder e hebben besloten de uitkomst van deze taxatie niet te aanvaarden, waarbij de eigenaar heeft aangegeven het voornemen tot verkoop van het bouwperceel te handhaven, dan wel 3. het bepaalde onder i, waarbij burgemeester en wethouders hebben besloten de uitkomst van het onder f.1 bedoelde tegentaxatierapport niet te aanvaarden, en de eigenaar aangeeft het voornemen tot verkoop van het bouwperceel te handhaven, dan wel 4. de eigenaar ingevolge het bepaalde onder j zulks aangeeft, geschiedt de verkoop van het bouwperceel door middel van een openbare veiling, waarbij de veiling plaatsvindt bij opbod. De verkoop van het bouwperceel vindt alsdan plaats aan de hoogste bieder, met dien verstande dat de eigenaar gerechtigd is daarbij een bodemprijs aan te houden en af te zien van verkoop indien geen bieding boven deze bodemprijs wordt uitgebracht.
Een te hanteren bodemprijs dient ten minste 2 weken voor de geplande datum van de veiling door de eigenaar schriftelijk te worden gemeld aan de aangewezen notaris alsmede aan burgemeester en wethouders. De onder k bedoelde veiling vindt plaats onder toezicht en leiding van een door de eigenaar aan te wijzen notaris en voor rekening van de eigenaar. De aanwijzing van de notaris vindt uiterlijk plaats binnen 2 weken nadat door de eigenaar mededeling is gedaan zoals bedoeld onder k.1, k.2, k.3 of k.4. De veiling vindt plaats uiterlijk 8 weken nadat de aanwijzing van de notaris heeft plaatsgevonden. Van de datum en plaats van de veiling, alsmede van de uitkomst van de veiling, wordt door de notaris mededeling gedaan aan burgemeester en wethouders. De eigenaar/verkoper doet binnen 2 weken nadat de verkoop van een bouwperceel heeft plaatsgevonden, daarvan schriftelijke mededeling aan burgemeester en wethouders, dit onder overlegging van een afschrift van de door partijen ondertekende koopovereenkomst. In afwijking van het bepaalde onder a tot en met m geschiedt, ingeval de gemeente in haar hoedanigheid van eigenaresse voornemens is over te gaan tot verkoop van een bouwperceel
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024
ONS KENMERK 2023005
PAGINA 91 van 95
zoals bedoeld in de eerste volzin van dit artikel, de verkoop tegen een koopprijs van ten hoogste de door een onafhankelijk taxateur schriftelijk vastgestelde verkoopprijs voor het betreffende bouwperceel. Artikel 10. Verbodsbepaling 10.1. Het is verboden te handelen in strijd met de in artikel 2 tot en met 9 opgenomen regels en eisen. 10.2. Een overtreding van het verbod als bedoeld in artikel 10.1 wordt aangemerkt als een strafbaar feit. Artikel 11. Regels met inachtneming waarvan kan worden afgeweken van de in dit exploitatieplan opgenomen regels 11.1. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 2 tot en met 9, mits de afwijking past in een voorgenomen herziening van dit exploitatieplan. De omgevingsvergunning als bedoeld in de vorige volzin wordt alleen verleend indien de voorgenomen afwijking past in een ontwerpbesluit tot herziening van het exploitatieplan, zoals dat ten tijde van de ontvangst van de vergunningaanvraag met inachtneming van afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht ter inzage is gelegd. 11.2.
Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de regels van dit exploitatieplan, die betrekking hebben op de situering van voorzieningen, openbare ruimte (en de daarbinnen voor de respectievelijke functies groen-hoofdstructuur, groen-waterretentie, water(berging), bovenweg, hoofdweg, parkeerterrein, fietspad, groen-ontwikkelveld, woonstraat en parkeerkoffer onderscheiden gronden) en uitgeefbaar gebied alsmede van de zone horeca, wanneer uit inmeting van of uit andere feitelijke oorzaken in het exploitatieplangebied geringe maatverschillen zouden blijken ten opzichte van de in de ruimtegebruikskaart opgenomen maatvoering. De omgevingsvergunning wordt alleen verleend indien de voorgenomen afwijking ten hoogste 3 meter verschilt van de situering zoals aangegeven op de ruimtegebruikskaart, en voor het overige aan de regels van dit exploitatieplan alsmede aan (de regels van) het bestemmingsplan wordt voldaan. 11.3. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 3.1 en 3.3, waar het gaat om het binnen een ontwikkelveld wijzigen van de indeling en de omvang van het uitgeefbaar gebied en de openbare ruimte-ontwikkelveld, alsmede van de indeling en de omvang van de binnen de openbare ruimte-ontwikkelveld gelegen functie woonstraat, parkeerkoffer en groenontwikkelveld.
De omgevingsvergunning wordt alleen verleend indien de wijziging van de indeling voldoet aan de eisen als opgenomen in het toetsingskader wijziging ruimtegebruik ontwikkelveld. 11.4. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 8.1, waar het gaat om het binnen een ontwikkelveld geheel of gedeeltelijk verschuiven van de situering van de aanduiding(en) ‘gronden sociale huurwoning’ en/of ‘gronden sociale koopwoning laag’ en/of ‘gronden sociale koopwoning midden’ en/of ‘gronden sociale koopwoning hoog’ en/of ‘gronden geliberaliseerde woning voor middenhuur’ en/of ‘gronden particulier opdrachtgeverschap’ op de kaart woningbouwcategorieën. De omgevingsvergunning wordt alleen verleend, indien: a. het op de kaart woningbouwcategorieën voor dat ontwikkelveld opgenomen aantal sociale huurwoningen, sociale koopwoningen laag, sociale koopwoningen midden, sociale koopwoningen hoog, geliberaliseerde woningen voor middenhuur en woningen onder particulier opdrachtgeverschap niet wijzigt, en b. de verschuiving van de situering van de aanduidingen plaatsvindt binnen het uitgeefbaar gebied van het betreffende ontwikkelveld, en c. de verschuiving van de situering van de aanduidingen bijdraagt aan een doelmatige verkaveling van het betreffende ontwikkelveld, en
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024
d.
ONS KENMERK 2023005
PAGINA 92 van 95
voor het overige wordt voldaan aan de regels van het exploitatieplan alsmede aan (de regels van) het bestemmingsplan.
Artikel 12. Slotbepalingen 12.1. Deze regels kunnen worden aangehaald als ‘Regels exploitatieplan “’t Hul Noord”’.
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024
7.
ONS KENMERK 2023005
PAGINA 93 van 95
GRONDVERWERVING EN EIGENDOMMEN
Het exploitatieplangebied kent een oppervlakte van circa 42,06 ha. Door de gemeente Nunspeet wordt voor de gebiedsontwikkeling van ’t Hul Noord een actieve grondpolitiek gevoerd. In dat kader is door de gemeente ook voorkeursrecht gevestigd op een groot gedeelte van de gronden in eigendom van derden binnen het exploitatieplangebied. Op basis van de peildatum van 1 januari 2024 kent de gemeentelijke grondpositie in het exploitatieplangebied een omvang van circa 71.889 m². De resterende gronden in het gebied hebben een oppervlakte van circa 348.663 m² en kennen de volgende eigendomssituatie per 1 januari 2024: Code eigendom
Oppervlakte in m²
2
169.858
3
13.738
4
33.709
5
19.976
6
19.735
7
18.860
8
29.306
9
17
10
1.233
11
vervallen
12
15.511
13
10.068
14
4.766
15
62
16.1
248
16.2
675
17
1.491
18
vervallen
19
360
19.2
vervallen
19.3
vervallen
20
246
21
2.726
22
6.078
Totaal
348.663
De indeling van de eigendomscodering is opgenomen op de eigendommenkaart (bijlage 3).
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024
ONS KENMERK 2023005
PAGINA 94 van 95
De gemeente wenst de eigendommen van de derden te verwerven om zodoende de integrale gebiedsontwikkeling van het bedrijventerrein op zich te kunnen nemen. Op de verwervingskaart zoals deze als bijlage 10 bij dit exploitatieplan is opgenomen, is de ligging van de per 1 januari 2024 te verwerven percelen nader aangeduid.
Integrale planuitvoering door de gemeente is nodig om de inrichting van de openbare ruimte en het uitgeefbaar gebied op elkaar af te kunnen stemmen en de verschillende ontwikkelvelden op een gestructureerde wijze in ontwikkeling te kunnen brengen en daarvoor tegelijk de daarop betrekking hebbende werken en werkzaamheden als geheel te kunnen aanleggen/uitvoeren. De eigendomsposities doorsnijden de grenzen van de binnen de openbare ruimte voorziene werken en functies. Wanneer het bouwrijp en woonrijp maken van de openbare ruimte niet op een gestructureerde en doelmatige wijze kan worden gerealiseerd, leidt dit tot een aanzienlijk kostenefficiencyverlies. Dat leidt tot hogere kosten dan nodig is, wat zich doorvertaalt in de exploitatiebijdragen op basis van dit exploitatieplan. Ook voor de ontwikkeling van het uitgeefbaar gebied is het noodzaak dat gekomen wordt tot een consistente en doelmatige ontwikkeling. Ook daarbij is in de ontwikkelvelden van het exploitatieplangebied sprake van een versnipperde eigendomspositie. Voor de gemeente geldt dat zij alle ontwikkelvelden op een gestructureerde wijze tot ontwikkeling wenst te brengen.
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024
8.
ONS KENMERK 2023005
BIJLAGEN BIJ HET EXPLOITATIEPLAN
bijlage 1. bijlage 2. bijlage 3. bijlage 4. bijlage 5. bijlage 6. bijlage 7. bijlage 8. bijlage 9. bijlage 10. bijlage 11. bijlage 11.1. bijlage 11.2. bijlage 11.3. bijlage 12. bijlage 13. bijlage 14. bijlage 15. bijlage 16. bijlage 17. bijlage 18. bijlage 19. bijlage 20. bijlage 21. bijlage 22. bijlage 23. bijlage 24. bijlage 25.
Kaart exploitatieplangebied Kaart gekoppeld bestemmingsplan Eigendommenkaart Ruimtegebruikskaart Kaart clusters ontwikkelvelden Kaart woningbouwcategorieën Kaart uitgiftecategorieën Kaart fasering gronduitgifte Kaart bestaande situatie Verwervingskaart Toelichting raming kosten exploitatieopzet Detailuitwerking raming kosten exploitatieopzet Raming civieltechnische kosten Overzicht parameters exploitatieopzet Toelichting raming opbrengsten exploitatieopzet Jaarschijven kosten en opbrengsten exploitatieopzet Overzicht ruimtegebruik per eigendom Overzicht gewogen eenheden uitgeefbaar gebied Overzicht gewogen eenheden per eigendom Overzicht macroaftopping Specificatie exploitatiebijdrage per eigendom Plankostenscan Taxatierapport inbrengwaarden Advies uitgifteprijzen Planschaderisicoanalyse Kwaliteitsomschrijving Aanbestedingskader Toetsingskader wijziging ruimtegebruik ontwikkelveld
PAGINA 95 van 95