25. AP 6 Bijlage Expl. plan 't Hul Noord vaststelling
Tekst van het document
EXPLOITATIEPLAN ’T HUL NOORD GEMEENTE NUNSPEET GEMEENTE
GEMEENTE
Status: vastgesteld
RAPPORTKENMERKEN
Onderwerp:
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’
Identificatiecode:
NL.IMRO.0302.EP01218-VG01
Versie:
2.1
Status:
vastgesteld
Datum:
11 maart 2024
Kenmerk:
2023005
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM
ONS KENMERK 2023005
11 maart 2024
PAGINA III
INHOUDSOPGAVE 1.
2.
3.
4.
INLEIDING ............................................................................................................................. 5 1.1.
Aanleiding .................................................................................................................................... 5
1.2.
Leeswijzer .................................................................................................................................... 5
1.3.
Gewijzigde vaststelling exploitatieplan ........................................................................................ 6
1.4.
Wettelijke plicht vaststelling exploitatieplan................................................................................. 6
1.5.
Het bestemmingsplan waaraan het exploitatieplan is gekoppeld ............................................. 12
1.6.
Begrenzing exploitatieplangebied ............................................................................................. 12
1.7.
Doel en functie van het exploitatieplan ...................................................................................... 14
1.8.
Jaarlijkse herziening en eindafrekening exploitatieplan ............................................................ 17
1.9.
Gevolgen invoering Omgevingswet ........................................................................................... 18
TOELICHTING OP HET EXPLOITATIEPLAN EN BIJLAGEN .............................................. 20 2.1.
Doelstellingen en uitgangspunten van de ontwikkeling van de woonlocatie ’t Hul Noord ........ 20
2.2.
Beschrijving inhoud en status van de bijlagen van het exploitatieplan ..................................... 28
OMSCHRIJVING WERKEN EN WERKZAAMHEDEN ......................................................... 32 3.1.
Inleiding ..................................................................................................................................... 32
3.2.
Omschrijving werken en werkzaamheden bouwrijp maken uitgeefbaar gebied ....................... 33
3.3.
Omschrijving werken en werkzaamheden aanleg nutsvoorzieningen ...................................... 33
3.4.
Omschrijving werken en werkzaamheden inrichting van de openbare ruimte .......................... 33
3.5.
Omschrijving werken en werkzaamheden met betrekking tot voorzieningen buiten het exploitatieplangebied ................................................................................................................. 38
TOELICHTING OP DE REGELS VAN HET EXPLOITATIEPLAN ........................................ 41 4.1.
Inleiding en begrippen ............................................................................................................... 41
4.2.
Toelichting bij artikel 2 Koppelingen .......................................................................................... 42
4.3.
Toelichting bij artikel 3 Ruimtegebruik ....................................................................................... 46
4.4.
Toelichting bij artikel 4 Eisen voor werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied en het bouw- en woonrijp maken van de openbare ruimte ........................ 47
4.5.
Toelichting bij artikel 5 Inrichtingsplannen en bestekken .......................................................... 48
4.6.
Toelichting bij artikel 6 Aanbesteding ........................................................................................ 49
4.7.
Toelichting bij artikel 7 Eindinspecties en tussentijdse inspecties ............................................ 50
4.8.
Toelichting bij artikel 8 Regels met betrekking tot de uitwerking van de regels over de uitvoerbaarheid .......................................................................................................................... 50
4.9.
Toelichting bij artikel 9 Prijsvorming bouwpercelen particulier opdrachtgeverschap ................ 52
4.10.
Toelichting bij artikel 10 Verbodsbepaling ................................................................................. 55
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024
5.
ONS KENMERK 2023005
PAGINA IV
4.11.
Toelichting bij artikel 11 Regels met inachtneming waarvan kan worden afgeweken van de in dit exploitatieplan opgenomen regels ........................................................................................ 55
4.12.
Toelichting bij artikel 12 Slotbepalingen .................................................................................... 56
DE EXPLOITATIEOPZET .................................................................................................... 57 5.1.
Inleiding ..................................................................................................................................... 57
5.2.
Rekentechnische uitgangspunten ............................................................................................. 57
5.3.
Ruimtegebruik en eigendomssituatie ........................................................................................ 59
5.4.
Programma ................................................................................................................................ 62
5.5.
De verhaalbare kosten van de grondexploitatie ........................................................................ 63
5.6.
Opbrengsten .............................................................................................................................. 71
5.7.
De vaststelling van het niveau van de verhaalbare kosten ....................................................... 72
5.8.
Exploitatiebijdrage per eigendom/eigenaar ............................................................................... 73
5.9.
De wijze waarop het tekort in de exploitatieopzet wordt gedekt ............................................... 77
5.10.
Het percentage van de reeds gerealiseerde kosten ................................................................. 78
5.11.
Wijze van kostenverhaal............................................................................................................ 78
6.
REGELS .............................................................................................................................. 81
7.
GRONDVERWERVING EN EIGENDOMMEN ..................................................................... 93
8.
BIJLAGEN BIJ HET EXPLOITATIEPLAN ............................................................................ 95
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024
1.
INLEIDING
1.1.
Aanleiding
ONS KENMERK 2023005
PAGINA 5 van 95
Voor u ligt het exploitatieplan ‘’t Hul Noord’. Sinds de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) per 1 juli 2008 geldt de beginselplicht tot het vaststellen van een exploitatieplan gelijktijdig met het vaststellen van een bestemmingsplan, voor zover er sprake is van een bestemmingsplan met zogenoemde ‘aangewezen bouwplannen’ (artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro)). Hierbij gaat het bijvoorbeeld om een bestemmingsplan waarin de bouw van een of meer woningen of een ander hoofdgebouw mogelijk wordt gemaakt. Het exploitatieplan is sindsdien een nieuw instrument voor de gemeente, primair gericht op kostenverhaal in het kader van grondexploitatie. Daarnaast biedt het exploitatieplan de mogelijkheid om via locatie-eisen regels te stellen over onder meer ruimtegebruik, eisen aan en de wijze van bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte, en over aangewezen woningbouwcategorieën (zoals sociale huurwoningen, sociale koopwoningen, geliberaliseerde woningen voor middenhuur en particulier opdrachtgeverschap). Het exploitatieplan is vooral van belang in situaties waarin de gemeente bij de vaststelling van het bestemmingsplan niet beschikt over het eigendom van alle percelen in het plangebied waarop aangewezen bouwplannen kunnen worden gerealiseerd.
Het exploitatieplan voorziet daardoor (tevens) in situaties waarin mogelijk sprake is van zelfrealisatie. 1.2.
Leeswijzer
Het voorliggende exploitatieplan ‘’t Hul Noord’, is als volgt opgebouwd: • Hoofdstuk 1, inleiding. Hierin komen onder meer aan de orde de toelichting op de gewijzigde vaststelling van het exploitatieplan, de wettelijke plicht tot vaststelling van het exploitatieplan, de relatie met het bestemmingsplan waaraan het exploitatieplan is gekoppeld, de begrenzing van het exploitatieplangebied en het doel en de functie van het exploitatieplan. Voorts is een toelichting opgenomen met betrekking tot de jaarlijkse herziening en eindafrekening van het exploitatieplan. Verder wordt ingegaan op de gevolgen van de invoering van de Omgevingswet. • Hoofdstuk 2, toelichting op het exploitatieplan en de bijlagen. Hierin wordt een toelichting gegeven op de samenhang tussen de ontwikkeling van het bestemmingsplan en het exploitatieplan. Ook wordt in dit hoofdstuk een toelichting gegeven op de inhoud en status van de bijlagen bij het exploitatieplan. • Hoofdstuk 3, omschrijving van de werken en werkzaamheden. Tot de verplichte onderdelen van het exploitatieplan behoort een beschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. • Hoofdstuk 4, toelichting op de regels van het exploitatieplan. De regels zijn opgenomen in hoofdstuk 6. • Hoofdstuk 5.
In dit hoofdstuk is de exploitatieopzet, voorzien van een toelichting, opgenomen. • Hoofdstuk 6. In dit hoofdstuk zijn de regels van het exploitatieplan opgenomen. • Hoofdstuk 7. In dit hoofdstuk wordt het verwervingsbeleid nader toegelicht. • Hoofdstuk 8. Tot het exploitatieplan behoren 25 bijlagen, waarbij sommige bijlagen uit meerdere onderdelen kunnen bestaan. Deze bijlagen zijn in dit hoofdstuk opgenomen.
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024
ONS KENMERK 2023005
PAGINA 6 van 95
Het exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ bestaat uit bindende en toelichtende onderdelen. Bindend zijn de hoofdstukken 3 (omschrijving werken en werkzaamheden), 5 (exploitatieopzet) en 6 (regels). De hoofdstukken 1, 2, 4 en 7 hebben een toelichtende functie. De status van de verschillende bijlagen (hoofdstuk 8) is in paragraaf 2.2 aangegeven. 1.3.
Gewijzigde vaststelling exploitatieplan
Het ontwerpexploitatieplan ‘’t Hul Noord’ is voor de duur van zes weken ter inzage gelegd. Het exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ is ten opzichte van het ontwerp gewijzigd vastgesteld. De wijzigingen ten opzichte van het ontwerp betreffen: a. Wijzigingen als gevolg van gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan ‘’t Hul Noord’. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan is het bestemmingsplangebied verkleind. Voorts is daarin een zone opgenomen waar een bouwverbod geldt in verband met soortenbescherming. Verder is de zone waarbinnen een horecavestiging mogelijk is aangepast. Deze wijzigingen in het bestemmingsplan hebben tot gevolg dat het exploitatieplan daarop dient te worden aangepast. Die aanpassingen zien op de aanpassing van het exploitatieplangebied en de aanpassing van de ruimtegebruiksregeling. Voorts heeft de aanpassing tot gevolg dat hoofdstuk 5 (de exploitatieopzet) is aangepast. Ditzelfde geldt voor alle hoofdstukken waarin oppervlaktegegevens zijn opgenomen. Ook heeft dit tot gevolg dat alle kaartbijlagen, bijlagen waarin financiële specificaties zijn opgenomen en de inbrengwaardetaxatie (bijlage 20 van het exploitatieplan) zijn gewijzigd. b. Wijziging als gevolg van de actualisatie van de peildatum van de exploitatieopzet. Bij de vaststelling van het exploitatieplan is de in het ontwerp opgenomen peildatum van 1 juli 2023 aangepast naar 1 januari 2024.
De verlegging van de peildatum heeft tot gevolg dat de exploitatieopzet (hoofdstuk 5) integraal is geactualiseerd. Zo wordt uitgegaan van de eigendomssituatie op de nieuwe peildatum. In dat kader heeft voorts een herwaardering van de inbrengwaarden, van het uitgifteprijsadvies, de raming van de civieltechnische kosten en de planschaderisicoanalyse plaatsgevonden. Ook zijn de parameters (zoals de te hanteren kosten- en opbrengstenindexering en de rente- en discontovoet) aangepast. Naast de aanpassing van hoofdstuk 5 (exploitatieopzet) heeft deze aanpassing gevolgen voor de toelichtende hoofdstukken alsmede voor alle bijlagen van het exploitatieplan. Omdat verschillende kaartbijlagen ook in de hoofdstukken van het exploitatieplan zijn opgenomen, is het gevolg dat ook voor dit onderdeel die hoofdstukken wijzigen. c. Overige ambtshalve wijzigingen. Een overzicht van de overig doorgevoerde ambtshalve wijzigingen is opgenomen in de Nota van wijzigingen ontwerpexploitatieplan ‘’t Hul Noord’.1 1.4.
Wettelijke plicht vaststelling exploitatieplan
Wettelijke plicht om exploitatieplan vast te stellen Het exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ is verbonden aan het bestemmingsplan ‘’t Hul Noord’. Het bestemmingsplan vormt de planologische basis voor de ontwikkeling van woningbouw en maatschappelijke voorzieningen met bijbehorende openbare ruimte. Het bestemmingsplangebied wordt begrensd door de (bestaande bebouwing aan de) Kolmansweg en Hullerweg/Molenweg en het recreatiegebied en de
1
Deze nota maakt onderdeel uit van de besluitvorming over de vaststelling van het exploitatieplan.
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024
ONS KENMERK 2023005
PAGINA 7 van 95
bestaande bebouwing aan de oostzijde van de Oude Zeeweg. Het bestemmingsplan omvat voorts een gedeelte van de bestaande Bovenweg. Het bestemmingsplan kent de volgende verbeelding:
Het bestemmingsplan voorziet in de bouw van maximaal 750 woningen binnen de bestemming ‘Woongebied’ en maatschappelijke voorzieningen binnen de bestemming ‘Maatschappelijk’. Daarnaast wordt voorzien in de bijbehorende aanleg c.q. aanpassing van openbare ruimte (zoals wegen, groen, groenwaterretentie, water(berging), parkeerplaatsen en fietspaden). De realisatie van de openbare ruimte vindt plaats binnen de bestemmingen ‘Groen’, ‘Maatschappelijk’, ‘Verkeer’, ‘Water’ en ‘Woongebied’. Het bestemmingsplan ‘’t Hul Noord’ beslaat een oppervlakte van circa 42,06 hectare, als volgt verdeeld: a. circa 25,57 hectare voor nieuw te ontwikkelen gebied met de bestemming ‘Maatschappelijk’ respectievelijk ‘Woongebied’ ten behoeve van een school en maximaal 750 woningen; b. circa 16,48 hectare voor nieuw aan te leggen c.q. aan te passen openbare ruimte met de bestemming ‘Groen’, ‘Verkeer’ en ‘Water’ (inclusief een beperkte oppervlakte uitgeefbaar gebied voor een horecavestiging). Het te ontwikkelen gebied, i.c. het gebied van het exploitatieplan (i.c. het gebied zoals bedoeld in artikel 6.13 lid 1 onder a Wro, hierna te noemen: exploitatieplangebied), is gelijk aan het bestemmingsplangebied. Op het moment van tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan heeft de gemeente binnen het exploitatieplangebied een oppervlakte van circa 7,19 ha in eigendom.
Het resterende gedeelte is in eigendom van derden. De eigendomssituatie per 1 januari 2024 kan als volgt worden weergegeven:
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024
ONS KENMERK 2023005
PAGINA 8 van 95
De met groene kleur aangegeven gronden zijn in eigendom van de gemeente. Deze kaart is tevens opgenomen als bijlage 3 bij het exploitatieplan. Door de gemeente wordt een actieve grondpolitiek gevoerd voor de gronden bestemd tot uitgeefbaar gebied respectievelijk aan te leggen openbare ruimte, die in eigendom zijn van derden. In dat kader is door de gemeente een voorkeursrecht gevestigd ingevolge de Wet voorkeursrecht gemeenten op een groot gedeelte van de eigendommen van derden. Ingevolge artikel 6.12 Wro geldt de beginselplicht dat de gemeenteraad bij de vaststelling van het bestemmingsplan ‘’t Hul Noord’ een exploitatieplan dient vast te stellen. Op grond van artikel 6.12 lid 2 Wro kan de gemeenteraad besluiten geen exploitatieplan vast te stellen, indien, onder meer, het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het bestemmingsplan begrepen gronden waarop aangewezen bouwplannen zijn voorzien, anderszins is verzekerd. Dit laatste is niet het geval. Het geheel van de nieuw voorziene uitgeefbare gronden (daarop zijn aangewezen bouwplannen voorzien) is ten tijde van de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan niet aangekocht of verworven door of namens de gemeente. Evenmin zijn voor het geheel van de particuliere eigendommen anterieure (kostenverhaals)overeenkomsten over de grondexploitatie als bedoeld in artikel 6.24 Wro gesloten.
Dit reeds maakt dat de verplichting bestaat een exploitatieplan vast te stellen. Daarnaast bestaat er ingevolge artikel 6.12 lid 2 sub b en c Wro de verplichting een exploitatieplan vast te stellen, indien er een noodzaak is tot onder meer:
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024
a.
b.
c.
ONS KENMERK 2023005
PAGINA 9 van 95
het opnemen van een koppelingsregeling tussen aanleg van werken en de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen, zoals bedoeld in artikel 6.13 lid 1 onder c sub 4 respectievelijk c sub 5 Wro, en/of het stellen van eisen en/of opnemen van regels voor de uitvoering van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte, zoals bedoeld in artikel 6.13 lid 2 onder b en/of c Wro, en/of het uitwerken van de in het bestemmingsplan opgenomen regels over de uitvoerbaarheid (i.c. regels die betrekking hebben op de aangewezen woningbouwcategorieën sociale huurwoningen, sociale koopwoningen, geliberaliseerde woningen voor middenhuur en particulier opdrachtgeverschap).
Er is een noodzaak tot het opnemen van regels over de onderwerpen genoemd onder a tot en met c, waardoor ook in dat kader de plicht is ontstaan een exploitatieplan vast te stellen. Dit om de volgende redenen: • Het is noodzakelijk dat de volgordelijkheid van een gestructureerde ontwikkeling van het exploitatieplangebied publiekrechtelijk is geborgd, in de vorm van koppelingsregels in het exploitatieplan. Deze regels zien allereerst op de relatie tussen de aanleg van werken en werkzaamheden met betrekking tot het bouwrijp maken van de openbare ruimte en het verlenen van omgevingsvergunningen voor het bouwen van gebouwen binnen het uitgeefbaar gebied voor zover dat is gelegen binnen ontwikkelvelden. Het uitgeefbaar gebied is, met uitzondering van het gedeelte dat is gelegen binnen de zone horeca, ingedeeld naar 26 ontwikkelvelden, waarbij de zone horeca en de ontwikkelvelden zijn aangeduid op de als bijlage 4 bij het exploitatieplan opgenomen ruimtegebruikskaart. Deze criteria worden daarmee betrokken bij het toetsingskader voor de beslissing op aanvragen voor een omgevingsvergunning voor het bouwen (zie artikel 2.10 lid 1 onder c Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: Wabo)). Voorts is er een noodzaak te komen tot regels over de volgordelijkheid van ontwikkeling van de verschillende ontwikkelvelden.
Daartoe zijn de ontwikkelvelden verdeeld over in totaal zes clusters, die zijn aangeduid op de als bijlage 5 bij het exploitatieplan opgenomen kaart clusters ontwikkelvelden. Doel van deze regeling is te borgen dat voor de in cluster 1 voorziene ontwikkeling van sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en geliberaliseerde woningen voor middenhuur omgevingsvergunningen voor het bouwen zijn verleend voordat wordt aangevangen met het bouwrijp maken van de openbare ruimte binnen ontwikkelvelden in het opvolgende cluster 2. Op deze wijze is voorwaarde voor het starten van het bouwrijp maken van de openbare ruimte binnen ontwikkelvelden in cluster 3, dat voor de in cluster 1 en 2 voorziene ontwikkeling van de genoemde woningbouwcategorieën omgevingsvergunningen voor het bouwen zijn verleend. En zo verder tot en met cluster 6. • Het is noodzakelijk (kwaliteits)eisen en uitvoeringsregels vast te leggen over het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied en het bouw- en woonrijp maken van de openbare ruimte. De uitvoeringsregels zien op de verplichting respectievelijk inrichtingsplannen en bestekken op te stellen, die de voorafgaande instemming van het gemeentebestuur behoeven. Voorts zien de uitvoeringsregels op regels inzake aanbesteding en het uitvoeren van inspecties op de werken/werkzaamheden. Een substantieel gedeelte van de gronden waarop de aanleg van openbare ruimte etc.
is voorzien binnen het exploitatieplangebied, is in handen van derden. Het wettelijke beginsel van zelfrealisatie brengt met zich dat particuliere eigenaren de gelegenheid krijgen de op hun gronden toegedachte bestemming te realiseren, mits voldaan wordt aan de door de gemeente in het kader van het publieke belang meest aangewezen vorm van uitvoering. De bestemmingsregeling in het bestemmingsplan is daarvoor onvoldoende concreet en taakstellend. Om die reden is, zoals hiervoor aangegeven, in het exploitatieplan ook vastgelegd het toekomstige ruimtegebruik van het exploitatieplangebied, waarin de indeling naar openbare ruimte en uitgeefbaar gebied is aangegeven. Deze ruimtegebruikskaart is opgenomen als bijlage 4 bij dit exploitatieplan.
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024
•
ONS KENMERK 2023005
PAGINA 10 van 95
In dat kader ontstaat de noodzaak om eisen voor en regels over de wijze van uitvoering van het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied en de inrichting van de openbare ruimte (onderscheiden naar bouwrijp maken en woonrijp maken van de openbare ruimte) in het exploitatieplan op te nemen. In het bestemmingsplan zijn regels over de uitvoerbaarheid van bestemmingen opgenomen, in de vorm van een percentageregeling voor de in het Bro genoemde woningbouwcategorieën sociale huurwoningen, sociale koopwoningen, geliberaliseerde woningen voor middenhuur en particulier opdrachtgeverschap. Daarbij is de categorie ‘sociale koopwoningen’ onderverdeeld naar de subcategorieën ‘sociale koopwoningen laag’, ‘sociale koopwoningen midden’ en ‘sociale koopwoningen hoog’. Zoals bepaald in artikel 3.1 lid 1 Wro zien de regels in het bestemmingsplan op het vastleggen van een percentageregeling voor de minimaal te realiseren aantallen woningen in deze verschillende woningbouwcategorieën. Het is noodzakelijk dat in het exploitatieplan die regels over de uitvoerbaarheid worden uitgewerkt naar de vastlegging van de aantallen en situering van deze woningbouwcategorieën in het exploitatieplangebied. De juridische grondslag hiervoor ligt in artikel 6.2.10 sub a Bro.
Deze regels worden daarmee eveneens betrokken bij het toetsingskader voor de beslissing op aanvragen voor een omgevingsvergunning voor het bouwen (zie artikel 2.10 lid 1 onder c Wabo). Ook is er de noodzaak dat er publiekrechtelijke regels gelden voor de doelgroepen voor het gebruik van sociale huurwoningen, sociale koopwoningen laag, sociale koopwoningen midden, sociale koopwoningen hoog en geliberaliseerde woningen voor middenhuur en de instandhoudingstermijn voor deze categorieën woningen. Daarvoor is voorzien in de vaststelling van de ‘Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur gemeente Nunspeet 2023’ op 21 december 2023. Voor (een effectieve) toepassing van deze verordening is vereist dat in het exploitatieplan een uitwerking van de regels over de uitvoerbaarheid in relatie tot de genoemde woningbouwcategorieën heeft plaatsgevonden. Verder is er de noodzaak regels op te nemen over de prijsvorming van bouwpercelen in de vrije sector voor particulier opdrachtgeverschap. De grondslag daarvoor ligt in artikel 6.2.10 sub d Bro.
Regeling overgangsrecht exploitatieplannen niet van toepassing Ingevolge artikel 9.1.20 Invoeringswet Wro blijven de artikelen 6.12 Wro tot en met 6.22 Wro buiten toepassing, indien op grond van een bestemmingsplan of uitwerkingsplan als bedoeld in de tot 1 juli 2008 geldende (oude) Wet op de Ruimtelijke Ordening een bouwvergunning (thans omgevingsvergunning voor het bouwen) kan worden verleend voor een bouwplan dat na 1 juli 2008 is aangewezen krachtens artikel 6.12 lid 1 Wro, en bij de herziening van dat bestemmingsplan na 1 juli 2008 geen andere bestemmingsregeling wordt vastgesteld. In dat geval kan voor dergelijke gronden geen exploitatieplan worden vastgesteld. Deze situatie doet zich niet voor bij de gronden die gelegen zijn binnen het exploitatieplangebied. Dit kan als volgt worden toegelicht. Het exploitatieplangebied is aangeduid op bijlage 1 van het exploitatieplan. De gronden waarop aangewezen bouwplannen zijn voorzien, liggen ten tijde van de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan ‘’t Hul Noord’ in: a. Deels het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2018’ (datum vaststelling 27 september 2018). De gronden kennen daarin in hoofdzaak de bestemming ‘Agrarisch’. Daarnaast zijn enkele groenstructuren bestemd als ‘Natuur-Landschap’.
Het bestemmingsplan dateert van na de inwerkingtreding van de Wro op 1 juli 2008, zodat reeds om die reden de genoemde overgangsregeling hier niet van toepassing is. Daarnaast geldt dat indien dit bestemmingsplan al de basis zou bieden voor het kunnen verlenen van bouwvergunningen (thans omgevingsvergunningen voor het bouwen) voor op te richten hoofdgebouwen en andere bouwplannen als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro, er in het bestemmingsplan ‘’t Hul Noord’ sprake is van een substantieel gewijzigde bestemmingsregeling.
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024
b.
c.
d.
e.
f.
g.
h.
ONS KENMERK 2023005
PAGINA 11 van 95
Deels het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2019’ (datum vaststelling 25 juni 2020). De gronden kennen daarin in hoofdzaak de bestemming ‘Agrarisch’, ‘Agrarisch-agrarisch bedrijf’ en ‘Verkeer’. Het bestemmingsplan dateert van na de inwerkingtreding van de Wro op 1 juli 2008, zodat reeds om die reden de genoemde overgangsregeling hier niet van toepassing is. Daarnaast geldt dat indien dit bestemmingsplan al de basis zou bieden voor het kunnen verlenen van bouwvergunningen (thans omgevingsvergunningen voor het bouwen) voor op te richten hoofdgebouwen en andere bouwplannen als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro, er in het bestemmingsplan ‘’t Hul Noord’ sprake is van een substantieel gewijzigde bestemmingsregeling. Deels het bestemmingsplan ‘Molenbeek’ (datum vaststelling 25 juni 2009). De gronden betreffen een gedeelte van het nieuwe westelijke tracé van de aan te passen Bovenweg en kennen daarin in hoofdzaak de bestemming ‘Agrarisch’. Het bestemmingsplan dateert van na de inwerkingtreding van de Wro op 1 juli 2008, zodat reeds om die reden de genoemde overgangsregeling hier niet van toepassing is.
Daarnaast geldt dat indien dit bestemmingsplan al de basis zou bieden voor het kunnen verlenen van bouwvergunningen (thans omgevingsvergunningen voor het bouwen) voor op te richten hoofdgebouwen en andere bouwplannen als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro, er in het bestemmingsplan ‘’t Hul Noord’ sprake is van een substantieel gewijzigde bestemmingsregeling. Deels het bestemmingsplan ‘Recreatieterreinen 2010’ (datum vaststelling 1 november 2012). De gronden kennen in het betreffende gedeelte de bestemming ‘Groen’ en ‘Recreatie-Gemengd terrein’. Het bestemmingsplan dateert van na de inwerkingtreding van de Wro op 1 juli 2008, zodat reeds om die reden de genoemde overgangsregeling hier niet van toepassing is. Daarnaast geldt dat indien dit bestemmingsplan al de basis zou bieden voor het kunnen verlenen van bouwvergunningen (thans omgevingsvergunningen voor het bouwen) voor op te richten hoofdgebouwen en andere bouwplannen als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro, er in het bestemmingsplan ‘’t Hul Noord’ sprake is van een gewijzigde bestemmingsregeling. Deels het bestemmingsplan ‘De Kolk’ (datum vaststelling 24 april 2008). De gronden kennen in het betreffende gedeelte de bestemming ‘Verkeer’. Het bestemmingsplan dateert van vóór de inwerkingtreding van de Wro op 1 juli 2008.
De vigerende bestemmingsregeling biedt geen mogelijkheid tot het oprichten van aangewezen bouwplannen als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. Deels het bestemmingsplan ‘Buitengebied 1990’ (datum vaststelling 17 april 1990), welk bestemmingsplan is herzien met het bestemmingsplan ‘Buitengebied Herziening 1996’ (datum vaststelling 25 september 1997). De gronden kennen in het betreffende gedeelte de bestemmingen ‘Agrarisch gebied’, ‘Wegen’, ‘Woningen’, ‘Erven’ en ‘Tuinen’. Het bestemmingsplan dateert van vóór de inwerkingtreding van de Wro op 1 juli 2008. Voor een aantal van de bestemmingen geldt dat het bestemmingsplan niet de mogelijkheid biedt tot het realiseren van aangewezen bouwplannen. Voor zover dit bestemmingsplan al de basis zou bieden voor het kunnen verlenen van bouwvergunningen (thans omgevingsvergunningen voor het bouwen) voor op te richten hoofdgebouwen en andere bouwplannen als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro, is er in het bestemmingsplan ‘’t Hul Noord’ sprake van een gewijzigde bestemmingsregeling. Het bestemmingsplan ‘Welstand Nunspeet 2015’ (vastgesteld 17 december 2015). Voor dit bestemmingsplan geldt dat het dateert van na de inwerkingtreding van de Wro op 1 juli 2008, zodat reeds om die reden de genoemde overgangsregeling hier niet van toepassing is.
Dit bestemmingsplan heeft voorts het karakter van een parapluplan ten behoeve van de regeling van een dubbelbestemming inzake het thema welstand. Ingevolge dit bestemmingsplan ontstaan geen aangewezen bouwplanmogelijkheden als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. De bestemmingsplannen ‘Parapluplan Parkeren’ (vaststellingsdatum 29 april 2021), ‘Parapluplan Bed en Breakfast’ (vaststellingsdatum 30 juni 2022) en ‘Parapluplan Onzelfstandige Bewoning en Logies Arbeidsmigranten/Seizoenarbeiders e.a.’ (vaststellingsdatum 2 juni 2022).
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024
ONS KENMERK 2023005
PAGINA 12 van 95
Ook voor deze drie bestemmingsplannen geldt dat ze dateren van na de inwerkingtreding van de Wro op 1 juli 2008, zodat reeds om die reden de genoemde overgangsregeling hier niet van toepassing is. Deze bestemmingsplannen hebben alle het karakter van parapluplannen ten behoeve van de regeling van bepaalde thema’s. Ingevolge deze paraplubestemmingsplannen ontstaan geen aangewezen bouwplanmogelijkheden waarvoor een bouwvergunning (thans omgevingsvergunning voor het bouwen) kon worden verleend. Uit het vorenstaande volgt dat de gronden waarop de aangewezen bouwplannen zijn voorzien ingevolge het bestemmingsplan ‘’t Hul Noord’, ten tijde van de tervisielegging van dat ontwerpbestemmingsplan zijn gelegen in de onder a tot en met h genoemde bestemmingsplannen. De ontwerpen van de bestemmingsplannen onder a tot en met d, g en h zijn ter visie gelegd na 1 juli 2008, zodat reeds om die reden de overgangsregeling niet van toepassing is. Daarnaast is met de vaststelling van het bestemmingsplan ‘’t Hul Noord’ sprake van een gewijzigde bestemmingsregeling, zodat ook om die reden in relatie tot deze groep bestemmingsplannen de overgangsregeling niet van toepassing is.
Voor de onder e en f genoemde bestemmingsplannen geldt dat de ontwerpplannen weliswaar ter visie zijn gelegd vóór 1 juli 2008, maar ofwel biedt de vigerende bestemming geen mogelijkheid tot het oprichten van aangewezen bouwplannen dan wel is er sprake van een gewijzigde bestemmingsregeling. De uitkomst is dan ook dat de gemeenteraad verplicht is gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan ‘’t Hul Noord’ een exploitatieplan vast te stellen. 1.5.
Het bestemmingsplan waaraan het exploitatieplan is gekoppeld
Het exploitatieplan is verbonden en gekoppeld aan het bestemmingsplan ‘’t Hul Noord’. De begrenzing van het bestemmingsplangebied is toegelicht in paragraaf 1.4. De bestaande situatie is aangegeven op de luchtfoto die is opgenomen in bijlage 9 van dit exploitatieplan. Het exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ heeft betrekking op het volledige bestemmingsplangebied. Het gaat hier om het gedeelte van het bestemmingsplangebied waar sprake is van (aangewezen) bouwplanmogelijkheden als bedoeld in artikel 6.12 lid 1 Wro juncto artikel 6.2.1 Bro, alsmede het gedeelte waar sprake is van de daarvoor aan te leggen werken en uit te voeren werkzaamheden voor het bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. In de volgende paragraaf wordt de begrenzing van het exploitatieplangebied nader toegelicht. 1.6.
Begrenzing exploitatieplangebied
Het exploitatieplangebied omvat het gehele bestemmingsplangebied. Binnen het exploitatieplangebied ligt het gedeelte van het bestemmingsplangebied waarin de aangewezen bouwplanmogelijkheden zijn gelegen ter zake waarvan een kostenverhaalsplicht bestaat, en het gedeelte waarbinnen de nog uit te voeren werken en werkzaamheden plaatsvinden voor het bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied, de inrichting van de openbare ruimte van het plangebied alsmede de aanleg van nutsvoorzieningen. Op onderstaande kaart is de relatie tussen de begrenzing van het bestemmingsplangebied en het exploitatieplangebied weergegeven (deze kaart is eveneens separaat als bijlage 1 bij dit exploitatieplan opgenomen).
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024
ONS KENMERK 2023005
PAGINA 13 van 95
De locatie ’t Hul Noord wordt gekenmerkt door een integrale ontwikkeling van een woonwijk, waarbij de inrichtingsstructuur is afgestemd op (hoofd)ontsluiting via de deels te verlichten en in te richten Bovenweg naar de N210/Noordelijke Randweg. Binnen de locatie is een woningbouwprogramma voorzien van maximaal 750 woningen alsmede maatschappelijke functies. Voor de hoofdontsluiting wordt voorzien in de herstructurering van de Bovenweg. Deze hoofdontsluitingsvoorziening is op de ruimtegebruikskaart (bijlage 4) als zodanig aangeduid. Er is noodzaak tot herstructurering van de Bovenweg om het extra verkeer vanwege de nieuwe woonlocatie op een adequate manier te kunnen afwikkelen. Voorts wordt ten zuiden van het (nieuwe) tracé een nieuw fietspad aangelegd. Voorts wordt de Bovenweg voorzien van een rotonde ten behoeve van de verbindingen met het Plakkewegje en de straat Wezenland. Binnen het exploitatieplangebied wordt voorzien in de aanleg van een wijkverbindingsweg, die de verbinding vormt tussen het merendeel van de in het gebied gelegen 26 ontwikkelvelden alsmede tussen het merendeel van de ontwikkelvelden en de Bovenweg. Deze wijkverbindingsweg is in de ruimtegebruikskaart aangeduid met de functie ‘hoofdweg’.
Verder onderdeel van de hoofdstructuur van het exploitatieplangebied vormen de aanleg van groenvoorzieningen (zie functie ‘groen-hoofdstructuur’ op de ruimtegebruikskaart), groen-/waterretentievoorzieningen (zie functie ‘groen-waterretentie’ op de ruimtegebruikskaart), een centrale watergang (zie functie ‘water(berging)’ op de ruimtegebruikskaart), een parkeerterrein (zie functie ‘parkeerterrein’ op de ruimtegebruikskaart) en een fietspad (zie functie ‘fietspad’ als onderdeel van de hoofdstructuur op de ruimtegebruikskaart). Naast de genoemde hoofdstructuurvoorzieningen is er sprake van de ontwikkeling van ontwikkelvelden. Binnen ontwikkelveld 1 (zie ruimtegebruikskaart) is voorzien in aan te leggen uitgeefbaar gebied voor
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024
ONS KENMERK 2023005
PAGINA 14 van 95
bouwplanontwikkelingen binnen de bestemming ‘Maatschappelijk’. Voor de overige ontwikkelvelden geldt dat daarbinnen is voorzien in aan te leggen: • uitgeefbaar gebied voor bouwplanontwikkelingen binnen de bestemming ‘Woongebied’ (zie ruimtegebruikskaart); • openbare ruimte ten behoeve van woonstraten, parkeerkoffers en fietspaden binnen de bestemming ‘Woongebied’ (zie ruimtegebruikskaart). Verder is voorzien in de aanleg van uitgeefbaar gebied buiten de ontwikkelvelden, binnen de zone horeca (zie ruimtegebruikskaart). Voor alle gronden binnen het bestemmingsplangebied geldt dat er sprake is van nieuwe c.q. te wijzigen bestemmingen c.q. functies, waarbij de gronden worden aangewend voor ofwel de aanleg c.q. aanpassing van werken en werkzaamheden voor de aan te leggen openbare ruimte dan wel voor de aanleg van werken en werkzaamheden gericht op het creëren van nieuwe bouwpercelen (i.c. uitgeefbaar gebied) bestemd voor op te richten bouwplannen. De oppervlakte van het exploitatieplangebied bedraagt circa 42,06 ha. Tussen de delen van het exploitatieplangebied is om die reden sprake van zowel een ruimtelijke als een functionele samenhang, waardoor er sprake is van één exploitatieplangebied en daardoor ook van één exploitatieplan. 1.7.
Doel en functie van het exploitatieplan
Om te komen tot de realisatie van de bebouwing binnen het nieuwe uitgeefbaar gebied waarop de aangewezen bouwplannen zijn voorzien, zijn binnen het exploitatieplangebied werken en werkzaamheden nodig die, indachtig het bepaalde in artikel 6.13 lid 1 onder b Wro, als volgt kunnen worden onderverdeeld: a. Het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied. Het uitgeefbaar gebied is gelegen binnen de bestemmingen ‘Maatschappelijk’ en ‘Woongebied’. Voorts is ter hoogte van de verbinding van de hoofdweg met de Bovenweg binnen een gedeelte van de bestemmingen ‘Groen’ en ‘Verkeer’ voorzien in een bouwplanmogelijkheid ten behoeve van een kleinschalige horecavestiging (zie zone horeca zoals aangegeven op de ruimtegebruikskaart). Het uitgeefbaar gebied is bindend vastgelegd op de ruimtegebruikskaart. De werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied zijn beschreven in paragraaf 3.2 van het exploitatieplan. b. De aanleg van nutsvoorzieningen. De werkzaamheden voor de aanleg van nutsvoorzieningen zijn beschreven in paragraaf 3.3 van het exploitatieplan. c. De inrichting van de openbare ruimte. De indeling van de openbare ruimte binnen het exploitatieplangebied is bindend vastgelegd in de ruimtegebruikskaart.
Zoals omschreven in paragraaf 1.6 is daarbij onderscheid gemaakt tussen de openbare ruimte die onderdeel is van de hoofdstructuur, en de openbare ruimte binnen ontwikkelvelden. De werkzaamheden voor de inrichting van de openbare ruimte kunnen worden onderverdeeld naar twee groepen: 1. het bouwrijp maken van de openbare ruimte; 2. het woonrijp maken van de openbare ruimte. De werkzaamheden voor de inrichting van de openbare ruimte binnen het exploitatieplangebied zijn omschreven in paragraaf 3.4 van het exploitatieplan.
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024
ONS KENMERK 2023005
PAGINA 15 van 95
Zoals hiervoor beschreven is bij de ruimtegebruiksindeling van het exploitatieplangebied onderscheid gemaakt naar uitgeefbaar gebied, de hoofdfunctie openbare ruimte-hoofdstructuur en de hoofdfunctie openbare ruimte-ontwikkelveld, zichtbaar gemaakt op de ruimtegebruikskaart zoals deze als bijlage 4 bij dit exploitatieplan is opgenomen. Voor de aan te leggen nutsvoorzieningen geldt dat deze veelal binnen de openbare ruimte zullen worden gerealiseerd. Deze ruimtegebruikskaart is hieronder in verkleinde vorm ingevoegd:
De kosten van de onder a tot en met c bedoelde werken en werkzaamheden alsmede van de buiten het exploitatieplangebied uit te voeren werken en werkzaamheden worden c.q. zijn, vanuit de in artikel 6.13 lid 4 Wro opgenomen fictie dat de gemeente geldt als de enige exploitant in het gebied, gemaakt door de gemeente. Daarnaast heeft de gemeente, eveneens vanuit de in de vorige volzin bedoelde fictie, te maken met: • inbrengwaarden van de gronden binnen en buiten het exploitatieplangebied (artikel 6.2.3 Bro); • de kosten van onderzoeken (artikel 6.2.4 onder a Bro); • de kosten van bodemsanering en grondwerken (artikel 6.2.4 onder b Bro); • de kosten van maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen met betrekking tot gronden, opstallen, activiteiten en rechten in het gebied, waaronder mede begrepen het beperken van milieuhygiënische contouren en externe veiligheidscontouren (artikel 6.2.4 onder d Bro); • de kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering van de aanleg van voorzieningen alsmede in verband met het vrijmaken van gronden van persoonlijke rechten en lasten etc., alsmede van sloop, verwijdering van opstallen etc.
(artikel 6.2.4 onder g Bro); • de kosten van het opstellen van gemeentelijke ruimtelijke plannen voor het exploitatieplangebied (artikel 6.2.4 onder h Bro); • de kosten van andere door het gemeentelijk apparaat of in opdracht van de gemeente te verrichten werkzaamheden, voor zover deze werkzaamheden rechtstreeks verband houden met de hiervoor omschreven werken, werkzaamheden en maatregelen (artikel 6.2.4 onder j Bro);
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024
• • •
ONS KENMERK 2023005
PAGINA 16 van 95
de kosten van tijdelijk beheer van de door of vanwege de gemeente verworven gronden (artikel 6.2.4 onder k Bro); de kosten van tegemoetkoming van de (plan)schade als bedoeld in artikel 6.1 Wro (artikel 6.2.4 onder l Bro); de rentekosten van geïnvesteerd kapitaal en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten (artikel 6.2.4 onder n Bro).
Het totaal van deze verplicht te verhalen kosten zal, conform de regels als opgenomen in afdeling 6.4 Wro, worden verhaald ten laste van de eigendommen waarop ingevolge het bestemmingsplan aangewezen bouwplanmogelijkheden (als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro) zijn voorzien, en waarvoor het kostenverhaal niet reeds anderszins is verzekerd. Door de gemeente Nunspeet wordt een actieve grondpolitiek gevoerd om de gebiedsontwikkeling maximaal te kunnen sturen. Voor zover wordt geopteerd voor zelfrealisatie door particuliere exploitanten, wil zij deze sturing ook via haar publiekrechtelijke bevoegdheden uitoefenen. Daartoe zijn in het exploitatieplan voor verschillende onderwerpen regels over locatie-eisen opgenomen. Verwezen wordt naar hoofdstuk 6 (regels) van het exploitatieplan. Het exploitatieplan heeft gezien het vorenstaande meerdere doelen en functies. Allereerst dient het als de publiekrechtelijke basis voor het door de gemeente voor de locatie ’t Hul Noord toepassen van de wettelijke plicht tot verhaal van de kosten van de grondexploitatie op de eigendommen waarop aangewezen bouwplanmogelijkheden zijn voorzien. Het kostenverhaal bij particuliere exploitatie bij toepassing van dit exploitatieplan vindt plaats op twee manieren: 1. door het met particuliere exploitanten sluiten van posterieure overeenkomsten over de grondexploitatie als bedoeld in artikel 6.24 Wro; 2.
door het verbinden van een financieel voorschrift aan een te verlenen omgevingsvergunning voor het bouwen van een of meerdere aangewezen bouwplansoorten 2. Er wordt een financieel voorschrift aan de onder 2 bedoelde omgevingsvergunning verbonden, als ten tijde van de aanvraag van de vergunning is gebleken dat het kostenverhaal voor de in de vergunning begrepen gronden niet anderszins is verzekerd of geen exploitatiebijdrage voor die gronden overeengekomen en verzekerd is. Dit betekent dat indien er ten tijde van de aanvraag van de vergunning: a. een anterieure overeenkomst (d.w.z. voorafgaand aan de vaststelling van het exploitatieplan) is gesloten, of b. een posterieure overeenkomst (d.w.z. na de vaststelling van het exploitatieplan maar voorafgaand aan de indiening van de aanvraag voor een omgevingsvergunning) is gesloten, of c. sprake is van gronduitgifte van bouwpercelen door of namens de gemeente, er geen financieel voorschrift aan een dergelijke omgevingsvergunning wordt verbonden, om reden dat het kostenverhaal anderszins is verzekerd (bij gronduitgifte door of namens de gemeente) c.q. overeengekomen en verzekerd is (bij een anterieure of een tijdig gesloten posterieure overeenkomst). Naast de toepassing van kostenverhaal heeft het exploitatieplan tot doel regels te stellen over de volgende onderwerpen van locatie-eisen:
2
Met de invoering van de Omgevingswet is het instrumentarium voor publiekrechtelijk kostenverhaal gewijzigd. Zie hiervoor par. 1.9 van het exploitatieplan.
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024
ONS KENMERK 2023005
PAGINA 17 van 95
a.
koppelingsregeling tussen de uitvoering van werken en werkzaamheden voor de aanleg van de Bovenweg in definitieve vorm en het bouwrijp maken van de openbare ruimte in het exploitatieplangebied enerzijds en de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen in het uitgeefbaar gebied van een ontwikkelveld anderzijds; b. koppelingsregeling tussen de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen van woningen in aangewezen woningbouwcategorieën (i.c. sociale huurwoningen, sociale koopwoningen laag, sociale koopwoningen midden, sociale koopwoningen hoog en geliberaliseerde woningen voor middenhuur) in de ontwikkelvelden die behoren tot een cluster enerzijds en de volgtijdelijke uitvoering van werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van de openbare ruimte binnen een ontwikkelveld van een opvolgend cluster anderzijds; c. regels over ruimtegebruik; d. eisen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied, het bouwrijp maken van de openbare ruimte en het woonrijp maken van de openbare ruimte; e. regels voor de uitvoering van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied en de inrichting van de openbare ruimte (opstellen inrichtingsplannen, opstellen bestekken, aanbesteding en inspecties); f. regels met betrekking tot de uitwerking van de regels over de uitvoerbaarheid (i.c.
de uitwerking van de in het bestemmingsplan opgenomen percentageregeling voor de aangewezen woningbouwcategorieën sociale huurwoningen, sociale koopwoningen laag, sociale koopwoningen midden, sociale koopwoningen hoog, geliberaliseerde woningen voor middenhuur en particulier opdrachtgeverschap); g. regels over de prijsvorming van bouwpercelen voor particulier opdrachtgeverschap; h. verbodsbepalingen; i. regels waarbij met toepassing van een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van nader aangeduide regels. De wettelijke basis hiervoor ligt in artikel 6.13 lid 1 onder c sub 5 juncto artikel 6.13 lid 2 Wro juncto artikel 6.2.10 Bro. De regels van het exploitatieplan zijn opgenomen in hoofdstuk 6. In de regels is voorts voorzien in de opneming van verbodsbepalingen, dit in het kader van de handhaafbaarheid van regels. Voorts is, voor de gewenste flexibiliteit, voorzien in regels waarbij op basis van een door burgemeester en wethouders te verlenen omgevingsvergunning onder voorwaarden kan worden afgeweken van regels van het exploitatieplan. De toelichting op de regels is opgenomen in hoofdstuk 4. Dit exploitatieplan maakt onderdeel uit van de vorm van planuitvoering die de gemeente in het publieke belang nodig acht. 1.8.
Jaarlijkse herziening en eindafrekening exploitatieplan
Ingevolge artikel 6.15 Wro dient een exploitatieplan jaarlijks te worden herzien door de gemeenteraad. De herziening kan betrekking hebben op alle onderdelen van het exploitatieplan, dus zowel op de exploitatieopzet als op de regels. Afhankelijk van de inhoud van de door te voeren herziening is er sprake van een herziening van structurele dan wel niet-structurele onderdelen. Als het een herziening van louter niet-structurele onderdelen betreft, behoeft voor de totstandkomingsprocedure niet de uitgebreide openbare voorbereidingsprocedure van
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024
ONS KENMERK 2023005
PAGINA 18 van 95
afdeling 3.4 Awb te worden gevolgd. Voorts is er dan geen mogelijkheid van beroep tegen een vastgesteld herzieningsbesluit. Een herziening van een exploitatieplan kan tot gevolg hebben dat een exploitatiebijdrage wordt verhoogd of verlaagd. In het geval voorafgaand aan de herziening van dat exploitatieplan de exploitatiebijdrage al is overeengekomen dan wel als een financieel voorschrift aan een omgevingsvergunning is verbonden, dan heeft een daarna te wijzigen exploitatiebijdrage niet tot gevolg dat een eerder overeengekomen bijdrage respectievelijk als financieel voorschrift aan een omgevingsvergunning verbonden bijdrage met terugwerkende kracht wordt verhoogd of verlaagd. Op grond van artikel 6.20 Wro wordt binnen drie maanden nadat de uitvoering van het geheel van in dit exploitatieplan voorziene werken en werkzaamheden is voltooid, door burgemeester en wethouders een eindafrekening van het exploitatieplan opgesteld. Gevolg van een eindafrekening is dat de exploitatiebijdragen voor het exploitatieplangebied worden herberekend. De herberekening vindt plaats overeenkomstig de in artikel 6.20 Wro opgenomen regels.
Daarbij is bepaald dat, voor zover het betreft financiële bijdragen die zijn voldaan bij wijze van voorschrift verbonden aan een verleende omgevingsvergunning voor het bouwen, als uit de herberekening volgt dat de uiteindelijke bijdrage meer dan 5% lager uitkomt dan de eerder als financieel voorschrift aan een verleende omgevingsvergunning verschuldigde bijdrage, het verschil, voor zover dat groter is dan de genoemde 5%, met rente wordt terugbetaald aan de vergunninghouder dan wel diens rechtsopvolger. De wettelijke restitutieregeling geldt niet indien de exploitatiebijdrage is overeengekomen middels een overeenkomst. 1.9.
Gevolgen invoering Omgevingswet
Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet (hierna: Ow) per 1 januari 2024 wordt voorzien in nieuwe wet- en regelgeving voor het terrein van de fysieke leefomgeving. Onder de nieuwe Ow is opnieuw sprake van een wettelijke kostenverhaalsplicht. De plicht tot toepassing van kostenverhaal is aan de orde, indien er een aangewezen kostenverhaalsplichtige activiteit is die is opgenomen in een aangewezen (Omgevingswet)besluit. De onder de toepassing van de Wro aangewezen bouwplanmogelijkheden, waarop de Wro-kostenverhaalsplicht is gestoeld, gelden onder de Ow eveneens als kostenverhaalsplichtige activiteiten. Het omgevingsplan geldt onder de Ow als een aangewezen (Omgevingswet)besluit waaraan de wettelijke kostenverhaalsplicht wordt verbonden. Zodra de Ow in werking treedt, maken de binnen de gemeente geldende bestemmingsplannen en exploitatieplannen van rechtswege onderdeel uit van het (gemeentebrede) omgevingsplan Nunspeet. Voor een bestemmings- en/of exploitatieplan waarvan het ontwerp ter visie is gelegd voor de inwerkingtreding van de Ow, geldt dat daarop het oude recht (i.c. het recht onder de Wro etc.) van toepassing blijft totdat deze plannen van kracht zijn geworden (zie artikel 4.6 lid 2 Invoeringswet Omgevingswet). Daarna worden deze plannen ook van rechtswege onderdeel van het omgevingsplan Nunspeet.
De exploitatieopzet van het exploitatieplan wordt vanaf dat moment aangemerkt als kostenverhaalsregels van het omgevingsplan.
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024
ONS KENMERK 2023005
PAGINA 19 van 95
Met de invoering van de Ow vindt intrekking plaats van de Wro. Dit betekent dat het vanaf dat moment niet meer mogelijk is het exploitatieplan te herzien. Indien herziening van bijvoorbeeld de exploitatieopzet voor het kostenverhaal en/of de regels over locatie-eisen uit het exploitatieplan aan de orde is, betekent dit dat moet worden overgegaan tot wijziging van het omgevingsplan Nunspeet. Voor de toepassing van kostenverhaal betekent dit, dat in dat geval de kostenverhaalsregels van het omgevingsplan worden gewijzigd. Ingevolge artikel 13.12 Ow geldt er een wettelijk verbod te starten met een kostenverhaalsplichtige activiteit voordat de verschuldigde kostenverhaalsbijdrage aan de gemeente is voldaan. Na de vaststelling van de kostenverhaalsregels in een omgevingsplan zijn er twee methoden om uitvoering te geven aan de kostenverhaalsplicht: a. Er wordt alsnog, voor de start van de bouwactiviteiten, een overeenkomst over kostenverhaal gesloten met de betreffende initiatiefnemers, waarbij in dat geval wordt aangesloten bij de uitkomsten van de kostenverhaalsregels uit het omgevingsplan. b. Indien de onder a bedoelde overeenkomst niet wordt gesloten en de initiatiefnemer wenst te starten met de bouw, dan dient deze eerst een zogenaamde kostenverhaalsbeschikking aan te vragen (zie artikel 13.18 Ow).
In deze kostenverhaalsbeschikking wordt de hoogte van de exploitatiebijdrage vastgelegd. Ook in dat geval wordt aangesloten bij de eerder vastgestelde kostenverhaalsregels.
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024
ONS KENMERK 2023005
PAGINA 20 van 95
2.
TOELICHTING OP HET EXPLOITATIEPLAN EN BIJLAGEN
2.1.
Doelstellingen en uitgangspunten van de ontwikkeling van de woonlocatie ’t Hul Noord
Het bestemmingsplan ‘’t Hul Noord’ vormt de planologische grondslag voor het te ontwikkelen woongebied. De basis voor de bestemmingsregeling ligt in de Stedenbouwkundige Visie ’t Hul-Noord. De stedenbouwkundige visie is als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen. Belangrijke uitgangspunten bij de stedenbouwkundige visie zijn: • behoud van de identiteit van bestaande linten (Kolmansweg, Molenweg, Hullerweg en Oude Zeeweg); • een naar binnen gekeerde oriëntatie van bestaand woongebied (ten zuiden van ’t Hul Noord/Hullerweg); • de Rug van Wessinge als overgang naar open landelijk gebied; • geen verbonden hoofdontsluitingsstructuur met omliggende gebieden/woonwijken, maar ontsluiting via de Bovenweg; • het zichtbaar maken en verleggen van de Hulbeek. De ten zuiden van het plangebied gelegen Hulbeek stroomt vanaf de Koningin Beatrixstraat in noordoostelijke richting af via een duiker langs de Hullerweg. Nabij het kruispunt van de Kolmansweg/Bovenweg gaat de Hulbeek over in de Molenbeek. Onderdeel van de nieuwe planontwikkeling is dat de Hulbeek verlegd wordt en een plek krijgt in het plangebied. Hiertoe wordt de Hulbeek nabij de Koningin Beatrixstraat het plangebied in gebracht. Aan de noordoostzijde van het plangebied gaat de verlegde Hulbeek dan over in de Molenbeek. Dit is uitgewerkt in het structuurmodel, zoals dat is opgenomen in de stedenbouwkundige visie, als volgt:
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024
ONS KENMERK 2023005
PAGINA 21 van 95
Het ontwikkelprogramma bevat de volgende onderdelen: a. maximaal 750 woningen met een mengeling van woningtypologieën (vrijstaand, halfvrijstaand, rijwoningen, beneden-bovenwoningen, rug-aan-rugwoningen en appartementen); b. een school met dagopvang en ondersteunende functies voor circa 600 leerlingen; c. twee ontwikkelvelden met buurtvoorzieningen van 150-500 m² bvo (zoals kleinschalig(e) kantoor/ bedrijfsruimte, een zorgsteunpunt etc.); d. een kleinschalige horecavoorziening nabij de rotonde naar de te reconstrueren Bovenweg. Ten aanzien van het woningbouwprogramma is er de noodzaak te komen tot een nadere regeling voor de ingevolge artikel 3.1.2 Bro aangewezen woningbouwcategorieën sociale huurwoningen, sociale koopwoningen laag, sociale koopwoningen midden, sociale koopwoningen hoog, geliberaliseerde woningen voor middenhuur en bouwpercelen voor particulier opdrachtgeverschap. Daarvoor is, op grond van artikel 3.1 lid 1 Wro, in artikel 7.2.4 van de regels van het bestemmingsplan de volgende percentageregeling opgenomen voor het minimumaantal te realiseren woningen binnen de aangewezen woningbouwcategorieën. Woningbouwcategorie
Omschrijving
Sociale huurwoning
Aanvangshuur onder de grens van
Percentage bestemmingsplan 30%
artikel 13 lid 1 onder a Wet op de huurtoeslag Sociale koopwoning laag
Koopprijs vrij op naam tot € 215.000,—
5%
Sociale koopwoning
Koopprijs vrij op naam tot € 265.000,—
6%
Sociale koopwoning hoog
Koopprijs vrij op naam tot € 355.000,—
18%
Geliberaliseerde woningen
Aanvangshuur van ten minste het
9%
voor middenhuur
bedrag, bedoeld in artikel 13 lid 1
midden
onder a Wet op de huurtoeslag en maximaal de huurprijs opgenomen in de Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur gemeente Nunspeet 2023 Particulier opdrachtgever-
Zie artikel 1.1.1 lid 1 onder f Bro
15%
schap In het bestemmingsplan is de volgende verbeelding opgenomen (zie hieronder in verkleinde vorm).
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024
ONS KENMERK 2023005
PAGINA 22 van 95
De bouwplanmogelijkheden voor de school zijn opgenomen binnen de bestemming ‘Maatschappelijk’. De bouwplanmogelijkheden voor woningbouw zijn opgenomen binnen de bestemming ‘Woongebied’. Ook is er binnen een bepaald gedeelte van de bestemming ‘Woongebied’ ruimte voor de ontwikkeling van bouwplanmogelijkheden voor buurtfuncties (zoals kleinschalige kantoren/bedrijven). Binnen de bestemming ‘Woongebied’ kunnen de gronden voorts worden aangewend voor de realisatie van verkeersvoorzieningen, speel- en groenvoorzieningen, parkeerplaatsen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen. In het bestemmingsplan zijn verdere regels waarbinnen de realisatie van de bestemming ‘Woongebied’ dient plaats te vinden. Genoemd worden onder meer: • Er geldt een minimum- en maximumaantal te bouwen woningen per bestemmingsvlak (zie artikel 7.2.1 sub c regels bestemmingsplan). • Het bestemmingsplangebied is opgedeeld in twee deelgebieden. Per deelgebied zijn regels opgenomen voor de verdeling van de woningtypen (zie artikel 7.2.2 en 7.2.3 regels bestemmingsplan). • Woningen die in een woonveld3 worden gerealiseerd, dienen via een openbare weg te worden ontsloten met de weg binnen de bestemming ‘Verkeer’.
Per woonveld dient minimaal 1 en kunnen maximaal 4 aansluitingen worden gemaakt op de aan te leggen weg binnen de bestemming ‘Verkeer’ of bestaande omliggende wegen (artikel 7.4.3 regels bestemmingsplan). • Ten aanzien van de onder het vorige bullet benoemde aansluitingen per woonveld op de aan te leggen weg binnen de bestemming ‘Verkeer’ dienen de regels over de zonering van die aansluitingen in het bestemmingsplan in acht te worden genomen (artikel 7.4.3 regels bestemmingsplan). 3
Zie begripsbepaling art. 1.77 regels bestemmingsplan.
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024
ONS KENMERK 2023005
PAGINA 23 van 95
Een en ander maakt dat binnen de in het bestemmingsplan aangeduide woonvelden steeds voorzien dienen te worden van een openbare woonstraat, met bijbehorende voorzieningen zoals openbare parkeerruimte en voetpaden, ter ontsluiting van de bouwpercelen waarop de woningen worden gerealiseerd. Deze woonstraten zijn op hun beurt ontsloten naar de binnen het plangebied te realiseren hoofdwegenstructuur (binnen de bestemming ‘Verkeer’) dan wel naar bestaande omliggende wegen. In de stedenbouwkundige visie is, ter uitwerking van deze kaders en uitgangspunten een proefverkaveling opgesteld, die als bijlage 2 bij laatstgenoemde visie is gevoegd. Deze proefverkaveling is hieronder ingevoegd.
Ingevolge artikel 6.13 lid 2 onder a Wro kunnen in een exploitatieplan regels over ruimtegebruik worden opgenomen. Het geheel van kaders, uitgangspunten en regels in het bestemmingsplan dat bij de ontwikkeling van het bestemmingsplangebied in acht dient te worden genomen, leidt tot de noodzaak ruimtegebruiksregels in het exploitatieplan op te nemen. De ruimtegebruiksregels zijn opgenomen in artikel 3 van de regels van het exploitatieplan (zie hoofdstuk 6, regels). De ruimtegebruikskaart, die als bijlage 4 bij het exploitatieplan is opgenomen, bevat de bindende uitwerking van deze regels. Deze ruimtegebruikskaart is hieronder in verkleinde vorm ingevoegd:
exploitatieplan ‘’t Hul Noord’ DATUM 11 maart 2024
ONS KENMERK 2023005
PAGINA 24 van 95
Binnen de ruimtegebruiksregeling wordt onderscheid gemaakt tussen: • De openbare ruimte in de hoofdstructuur. Hierbinnen worden de volgende functies onderscheiden: groen-hoofdstructuur, groen-waterretentie, water(berging), bovenweg, hoofdweg, parkeerterrein en fietspad. • De openbare ruimte in de ontwikkelvelden. Hierbinnen worden de volgende functies onderscheiden: groen-ontwikkelveld, woonstraat, parkeerkoffer en fietspad. • Het uitgeefbaar gebied. Het uitgeefbaar gebied bestaat uit: 1. de gebieden binnen de ontwikkelvelden waarbinnen de bouwpercelen zijn gelegen voor de realisatie van de woningen en de maatschappelijke voorzieningen binnen de bestemmingen ‘Woongebied’ en ‘Maatschappelijk’; 2. een gebied buiten de ontwikkelvelden ten behoeve van een kleinschalige horecaontwikkeling in de nabijheid van de aansluiting van de wijkverbindingsweg (binnen de functie hoofdweg) en de Bovenweg in de ‘zone horeca’. Binnen het exploitatieplangebied worden in totaal 26 ontwikkelvelden onderscheiden, genummerd van 1 tot en met 26. De ligging en begrenzing van de ontwikkelvelden is op de ruimtegebruikskaart weergegeven. Binnen het uitgeefbaar gebied (zoals aangeduid op de ruimtegebruikskaart) van de ontwikkelvelden is voorzien in de aanleg van bouwpercelen ten behoeve van de bouw van maximaal 750 woningen en van maatschappelijke voorzieningen.