Raadsvoorstel Kloostertuin

RAADSVOORSTEL Datum raadsvergadering: Datum B&W-besluit: Cluster: Portefeuillehouder: Zaaknummer: Documentnummer:

4 juli 2024 22 mei 2024 Ruimtelijke Ontwikkeling P. Kok 2155002 2155049

Onderwerp Masterplan Kloostertuin Beslispunten 1. Masterplan Kloostertuin vast te stellen; 2. Ontwikkelstrategie Kloostertuin vertrouwelijk voor kennisgeving aan te nemen; 3. Grondexploitatie te openen voor de ontwikkeling van de Kloostertuin en de hierin opgenomen budgetten beschikbaar te stellen. Inleiding Om te komen tot ontwikkeling van de Kloostertuin is een intensief ontwerp- en participatietraject doorlopen. Bestuurlijke afstemming heeft plaatsgevonden en bijdragen zijn geleverd via interactieve en beeldvormende raadsvergaderingen. Dit heeft geleid tot de vaststelling van een Nota van Uitgangspunten (NvU) voor de Kloostertuin op 16 november 2023. Dit is een belangrijke stap geweest om te komen tot gedragen, samenhangende uitspraken voor thema’s zoals financiën, woningbouwprogramma, bouwhoogte, groene omgeving, duurzaamheid/ energie en parkeren. Op grond van de NvU is nu een Masterplan opgesteld. Dit document bevat een samenvattende visie, een afgewogen woningprogramma, een structuur met referentieontwerp en spelregels voor de ontwikkeling. Daarmee is de basis gelegd voor verdere ontwikkeling van een omgevingsplan en bouw- en inrichtingsplannen. De financiële haalbaarheid van het plan is onderbouwd met grondexploitatieberekeningen. De uitgangspunten hiervan zijn extern getoetst aan de actuele marktsituatie in het kader van de Ontwikkelstrategie door Rebel Group.

Deze Ontwikkelstrategie beschrijft verder de kansen voor de optimale wijze van aanbesteding, aan de hand van interviews en specifieke marktkennis. Het college wenst de aanbevelingen mee te nemen in de komende ‘tenderfase’. De Ontwikkelstrategie ligt vertrouwelijk ter visie. Het college heeft geheimhouding opgelegd op de bijlage ‘Samenvatting grondexploitatie’. Wat willen we bereiken De vaststelling van het Masterplan Kloostertuin maakt de ontwikkeling van zorgvuldig afgewogen bouwprogramma (ongeveer 115 woningen) mogelijk in een parkachtige omgeving, binnen de kaders die de gemeenteraad stelt, aansluitend op de ruimtelijke, kwalitatieve en financiële ambities. Argumenten 1.1 Het Masterplan Kloostertuin is gebaseerd op de eerder vastgestelde Nota van Uitgangspunten. Met de vaststelling van het Masterplan voor de Kloostertuin geeft de gemeenteraad de benodigde weloverwogen, locatiespecifieke en samenhangende kaders mee voor de ruimtelijke procedure(s) en de aanbesteding. Ondertekend op: 10-06-2024 16:07 Ondertekend door: Nanne Kramer Locatie: Nuenen Reden: Digitaal Uitgaand

Zaaknummer: 2155002

Pagina 1 van 4 Documentnummer: 2155049

2.1 De Ontwikkelstrategie biedt inzicht in de vervolgstappen om te komen tot een succesvolle aanbesteding. De strategie is mede gebaseerd op interviews met stakeholders en bevat richtinggevende strategische aanbevelingen voor de aanbesteding. Daarmee is het vertrouwelijk van aard. Wij verwachten dat inzage in dit stuk voor uw raad extra inzichten geeft in de afwegingen en zodoende bijdraagt aan het vertrouwen in een zorgvuldige aanpak door ons college. 3.1 Na vaststelling van het Masterplan kunnen de gronden in ontwikkeling gebracht worden. Tot nu toe is gewerkt op basis van een voorbereidingskrediet. De vaststelling van het Masterplan brengt de ontwikkeling een stap dichter bij de realisatie, waarbij de komende jaren uitgaven en inkomsten verwacht worden, op te nemen in de grondexploitatie. 3.2 De berekeningen bevatten financiële informatie die niet voor de openbaarheid zijn. Deze berekeningen onderbouwen voor uw raad de opbouw van kosten en opbrengsten en daarmee o.a. de minimale hoogte van een grondbod. Deze informatie verdient geheimhouding omdat openbaarheid een strategisch, financieel belang van de gemeente zou schaden. Kanttekeningen en alternatieven 1.1 Het Masterplan is nog geen uitgewerkt bouwplan.

Het bevat wel een referentieontwerp en verschillende verbeeldingen die duidelijk maken hoe de uiteindelijke bebouwing en het park er binnen de regels- uit kunnen komen te zien. Het is nog geen architectonische invulling of bouwplan met details en materiaalkeuze. Dit wordt pas in een later stadium duidelijk. Tijdens de tenderprocedure dagen we verschillende marktpartijen uit te komen tot de invulling -passend binnen dit Masterplan- die kwalitatief en financieel het meest aantrekkelijke is voor de gemeente. 1.2 en 3.1 De ruimtelijke procedure is nog niet bepaald. Het college zal een ruimtelijke procedure in gang zetten op grond van de nieuwe Omgevingswet, bij voorkeur met een korte doorlooptijd. Een optimale procedure biedt inhoudelijk enerzijds zoveel mogelijk duidelijkheid voor de gemeente en andere belanghebbenden ten aanzien de belangrijkste thema’s en anderzijds biedt deze de marktpartijen enige flexibiliteit om kansrijke aanbiedingen te doen, opbrengsten te genereren en daarmee de contractueel overeen te komen bedragen aan de gemeente te vergoeden. De keuze voor de ruimtelijke procedure is van ondergeschikt belang ten opzichte van de nu voorliggende inhoudelijke keuzes. 3.2 Gevraagd wordt de benodigde en door het college opgelegde geheimhouding voor de financiële berekeningen in acht te nemen.

Het college heeft op grond van belangen zoals genoemd op grond van artikel 87 Gemeentewet juncto artikel 5.1, tweede lid sub b van de Wet open overheid, een verplichting tot geheimhouding opgelegd. De raad hoeft de verplichting tot geheimhouding met betrekking tot aan hem verstrekte informatie niet meer te bekrachtigen. Ingevolge artikel 89 vierde lid Gemeentewet duurt de verplichting tot geheimhouding voort totdat de raad deze opheft. Aangezien een aanbestedingsprocedure gevolgd dient te worden, zijn de gemeentelijke belangen gediend met de bestendiging van de geheimhouding. Wat gaan we daarvoor doen Randvoorwaarden De spelregels vormen randvoorwaarden bij de aanbesteding. Het Masterplan bevat ook zachtere wensen en ambities waar in een tender op beoordeeld wordt. Planning Een indicatieve planning is als volgt: Zaaknummer: 2155002

Pagina 2 van 4 Documentnummer: 2155049

-

Vaststellen masterplan, ontwikkelstrategie, grondexploitatie: juli 2024 (raad) Nader onderzoek, planologische procedure: 2024 – 2025 (college) Besluitvorming ruimtelijke procedure eind 2024 (raad, bij BOPA) Voorbereiden tender: 2024 - 2025 (college) Selectie en contractering marktpartijen: Q2/ Q3 2025 (college) Uitwerken plannen en vergunning: 2026 (college/ marktpartij) Verkoop en start bouw 2027 (geselecteerde/ gecontracteerde marktpartij)

Communicatie Uiteenlopende belanghebbenden zijn betrokken geweest bij dit proces door participatie via de klankborgroep Kloostertuin. Daarnaast is ruimte geboden aan alle geïnteresseerden om kennis te komen nemen van het proces en de plannen tijdens een inloopbijeenkomst (op 27 mei in de gymzaal aan de Mgr. Cuytenlaan). Gedurende de tenderfase zal de raad geïnformeerd worden via raadsinformatiebrieven. Wat mag het kosten Hoewel de bestuurlijke ambitie voor alle thema’s hoog is, heeft de gemeenteraad ook aangegeven minimaal een neutrale -en bij voorkeur winstgevende- grondexploitatie te verwachten. Om het realiteitsgehalte hiervan te kunnen inschatten zijn -gegeven het programma en de ambities- berekeningen uitgevoerd op basis van residuele grondwaarden, dus ‘als ware de gemeente zelf ontwikkelaar’. Dit levert haalbaarheidsanalyse op waarmee met grotere zekerheid in te schatten valt of aanbiedingen verwacht mogen worden die leiden tot een positief saldo voor de gemeentelijke exploitatie. De door de gemeente opgestelde en extern getoetste berekeningen leiden tot een (beperkt) positief saldo, waarmee onderbouwd is dat de gemeentelijke boekwaarden en de verwachte toekomstige kosten gedekt worden uit de aanbiedingen. De resultaten van berekeningen zijn samengevat weergegeven in de bijlage die geheim ter visie is gelegd.

Deze berekeningen zijn gebaseerd op de situatie waarbij de gemeente ruwe, fiscaal bouwrijpe grond aanbiedt bij een gebiedstender en een planologische procedure doorloopt. Ten opzichte van de eerdere grondexploitatieberekeningen zijn de boekwaarden en voorcalculatie van kosten geactualiseerd. Bij de tussenrapportages legt het college verantwoording af over overschrijdingen. In de eerste tussenrapportage 2024 is een bedrag van € 75.000,- opgenomen ter dekking van personeelskosten die anders via het voorbereidingskrediet ten laste gebracht zouden worden van de grondexploitatie. Evaluatie N.v.t. Bijlagen 1. Raadsbesluit Masterplan Kloostertuin (documentnummer 2155012) 2. Masterplan Kloostertuin (documentnummer 2155839) 3. Ontwikkelstrategie Kloostertuin (documentnummer 2155840, vertrouwelijk ter visie) 4. Samenvatting grondexploitatie (documentnummer 2155841, geheim) Burgemeester en wethouders van Nuenen, de secretaris,

de burgemeester,

Zaaknummer: 2155002

Pagina 3 van 4 Documentnummer: 2155049

drs. M. Arents

mr.dr. M.M. van Toorenburg

Zaaknummer: 2155002

Pagina 4 van 4 Documentnummer: 2155049