Raadsvoorstel Fonds Sociale Volkshuisvesting

RAADSVOORSTEL Datum raadsvergadering: Datum B&W-besluit: Cluster: Portefeuillehouder: Zaaknummer: Documentnummer:

4 juni 2025 7 april 2025 Ruimtelijke Ontwikkeling P. Kok 2519345 2523719

Onderwerp Fonds Sociale Volkshuisvesting Beslispunten 1. De ‘Subsidieverordening sociale volkshuisvesting 2019’ te wijzigen. 2. De middelen uit de bestemmingsreserve ‘betaalbaar wonen’ over te hevelen naar de bestemmingsreserve ‘sociale volkshuisvesting’ en de reserve ‘betaalbaar wonen’ op te heffen. Inleiding In de gemeente Nuenen is er relatief weinig sociale woningbouw: een laag aandeel sociale huurwoningen en weinig goedkope koopwoningen. Uitbreiding van de sociale voorraad is dan ook noodzakelijk. In de prestatieafspraken is met de woningcorporaties afgesproken dat tot en met 2030 een netto toename van 325 sociale huurwoningen nodig is. Fonds Sociale Volkshuisvesting De bestemmingsreserve ‘sociale volkshuisvesting’ (hierna: fonds Sociale Volkshuisvesting) is in het verleden gevormd om initiatieven op het gebied van sociale volkshuisvesting te stimuleren (Nota Grondbeleid). Het fonds Sociale Volkshuisvesting wordt gevoed door projecten waarin vrije sector woningbouw is voorzien (€ 3.000,- per vrije sectorwoning). Wanneer een sociale huurwoning wordt gebouwd, kan aan de ontwikkelaar die deze woning laat bouwen vóór de start bouw een maximale bijdrage per sociale woning uit het fonds worden toegekend. Uw raad stelt deze maximale bijdrage jaarlijks vast door middel van de Kader grondprijzen en Exploitatiebijdragen.

De maximale bijdrage is door uw raad in 2023 vastgesteld op € 7.500,-. Een ontwikkelende partij dient haar aanvraag om een bijdrage uit het fonds te voorzien van een onderbouwing, waaruit blijkt dat deze bijdrage noodzakelijk is om het project financieel haalbaar te maken. Het college beslist over een toewijzing uit het fonds, zo is opgenomen in de Nota Grondbeleid. Subsidieverordening Sociale Volkshuisvesting In 2019 heeft de gemeenteraad ingestemd met de ‘Subsidieverordening sociale volkshuisvesting 2019’. Met deze subsidieverordening wordt geborgd dat bijdragen uit het fonds Sociale Volkshuisvesting alleen worden toegekend voor de realisatie van woningen die langdurig worden verhuurd aan de juiste doelgroep. Daarnaast werden verdere voorwaarden voor de aanvraag en toekenning van een bijdrage uit het fonds vastgelegd, zodat voor alle partijen duidelijk werd waar ze aan toe waren. Reserve betaalbaar wonen In juni 2019 heeft uw raad ook ingestemd met het instellen van een voorziening ‘betaalbaar wonen’. In 2022 is deze voorziening omgezet in een bestemmingsreserve om aan boekhoudvoorschriften te voldoen. De reserve was destijds bedoeld om de kosten van de Ondertekend op: 16-04-2025 14:44 Ondertekend door: Jeanke Verbruggen Locatie: Nuenen Reden: Digitaal Uitgaand

Zaaknummer: 2519345

Pagina 1 van 5 Documentnummer: 2523719

starterslening te financieren. De reserve wordt gevuld met betalingen vanuit Helpt Elkander. Deze betalingen volgen uit een allonge op de samenwerkingsovereenkomsten (2018) die oorspronkelijk in 2008 en 2009 tussen gemeente en Helpt Elkander zijn gesloten over een eerder door de gemeente verleende grondkorting voor een tweetal projecten (Eeneind Oost en Nederwetten Esrand). Deze korting is destijds gegeven om de ontwikkeling van sociale koopwoningen met een Koopgarantregeling een duur van 25 jaar mogelijk te maken. Een Koopgarant regeling houdt in dat een woning met korting kan worden gekocht door b.v. een starter en op het moment van verkoop weer wordt teruggekocht door in dit geval Helpt Elkander. De woningcorporatie en de verkoper delen winst of verlies. Vervolgens zet de woningcorporatie de woning opnieuw met korting te koop. Helpt Elkander wil om verschillende redenen deze woningen bij mutatie niet langer als Koopgarantwoning handhaven. Zo ziet zij de terugkoop en verkoop van woningen met Koopgarantvoorwaarden niet meer tot haar kerntaak, bovendien vallen deze activiteiten onder niet-DAEB activiteiten. De solvabiliteit en ‘loan to value’ van Helpt Elkander verbeteren bij een afname van de Koopgarant portefeuille, wat leidt tot meer ruimte om o.a. te investeren in nieuwbouwprojecten.

Tot slot zijn de Koopgarantwoningen met de huidige woningwaardes, ook met korting, niet meer bereikbaar voor starters. In de allonge op de samenwerkingsovereenkomsten is als uitgangspunt genomen dat de eerder verleende korting op de grondprijs door Helpt Elkander wordt gecompenseerd. Het gaat hier om het verschil tussen de gereduceerde prijs van € 160,- per m2 en de destijds reguliere grondprijs van € 400,- per m2. Het idee was destijds dat de gemeente met deze opbrengsten startersleningen kan financieren, om de beoogde doelgroep starters op andere wijze te bedienen. Inmiddels is ongeveer de helft van de Koopgarantwoningen verkocht, de overige helft moet nog worden verkocht. In de reserve zit momenteel een bedrag van € 840.668,-. De verwachting is dat de verkoop van de andere helft van de Koopgarantwoningen circa € 916.622,- (afhankelijk van de markt) aan inkomsten voor de reserve kan opleveren. Hierbij wel de kanttekening dat de verkoop gestaag zal gaan, gezien mensen langer in een woning blijven wonen vanwege de krapte op de huizenmarkt. Wat willen we bereiken De voortgang van de realisatie van sociale huurwoningen binnen onze gemeente borgen. In de prestatieafspraken is afgesproken dat we in 2030 325 sociale huurwoningen hebben gerealiseerd. Argumenten 1.1 Momenteel sluit de subsidieverordening niet goed aan op de Kader grondprijzen en Exploitatiebijdragen.

In de huidige subsidieverordening staat nu: “Artikel 8 Hoogte subsidie 1. De hoogte van de subsidie bedraagt maximaal € 5.000,- per sociale huurwoning.” Er is echter in 2023 door u al ingestemd met een maximale bijdrage van € 7.500,- per sociale huurwoning bij het vaststellen van de Kader grondprijzen en Exploitatiebijdragen. Het voorstel is om dit aan te passen naar: “Artikel 8 Hoogte subsidie Zaaknummer: 2519345

Pagina 2 van 5 Documentnummer: 2523719

1. De maximale hoogte van de subsidie per sociale huurwoning wordt jaarlijks door middel van het Kader grondprijzen en Exploitatiebijdragen door de gemeenteraad vastgesteld.” Zo laten we de subsidieverordening voortaan aansluiten op de maximale bijdrage die door u wordt vastgesteld met de Kader grondprijzen en Exploitatiebijdragen. 2.1 Het saldo in het fond Sociale Volkshuisvesting is momenteel ontoereikend voor de geplande aanvragen in 2025 Samen met de woningcorporaties is geïnventariseerd voor welke woningbouwprojecten zij in 2025 een aanvraag willen indienen. Het subsidieplafond is december 2024 door het college vastgesteld op € 183.000,-. Dat was op dat moment ook het saldo in het fonds. Helpt Elkander is in elk geval voornemens om voor het project Vinkenhofjes een aanvraag in te dienen. Deze aanvraag alleen al komt uit op een bedrag van circa € 525.000,(toevoeging van circa 70 woningen, met per woning de maximale bijdrage van € 7.500,-). Het ziet er niet naar uit dat er in 2025 voldoende woningen in de vrije sector worden gerealiseerd om het fonds voldoende bijgevuld te hebben om bijvoorbeeld de aanvraag voor het project Vinkenhofjes volledig te kunnen financieren. 2.2 De bestedingsruimte van de starterslening is met andere middelen vergroot. Voor de starterslening heeft de gemeente een rekeningcourant bij het SVn.

Op deze rekeningcourant staan ook middelen voor de stimuleringslening en de verzilverlening. De stimuleringslening is in 2 vormen (consumptief of hypothecair) door inwoners aan te vragen voor het verduurzamen of levensloopbestendig maken van de woning. De verzilverlening is hier ook voor inzetbaar, maar alleen in het geval men niet in aanmerking voor de consumptieve of hypothecaire lening. Daarnaast kan de verzilverlening worden ingezet door inwoners om hun (klein)kinderen te helpen bij het kopen van een woning. De bestedingsruimte bij de starterslening was begin 2025 circa € 40.000,-. Met het oog op het aantal aanvragen is besloten om deze aan te vullen, zodat we weer voldoende bestedingsruimte hebben. Voor het aanvullen van de starterslening is gekozen voor een herverdeling van de middelen voor de verschillende leningen op de rekeningcourant van het SVn (voor overzicht zie bijlage 2). Doordat we de starterslening op deze wijze hebben aangevuld met andere middelen willen we er voor zorgen dat de middelen uit de reserve ‘betaalbaar wonen’ kunnen worden ingezet voor het fonds Sociale Volkshuisvesting. Hieronder kunt u de huidige verdeling van de middelen onder de 3 leningen. Met de herverdeling van de middelen is er voldoende bestedingsruimte voor alle leningen. Dit allemaal binnen de vastgestelde subsidieplafonds.

Dit heeft wel als gevolg dat de bestedingsruimte voor de stimuleringslening en de verzilverlening minder is dan voorheen. De verzilverlening wordt echter weinig Zaaknummer: 2519345

Pagina 3 van 5 Documentnummer: 2523719

aangevraagd. Sinds 2021 is deze slechts 2 keer aangevraagd. Reden hiervoor is dat iemand voor het verduurzamen of het levensloopbestendig maken van de woning alleen in aanmerking komt voor deze lening als het niet via een consumptieve of hypothecaire constructie kan. De stimuleringslening wordt wel vaker aangevraagd. Sinds 2022 is deze 45 keer verstrekt, voornamelijk voor het verduurzamen van woningen. Bij deze lening worden echter vaker kleinere bedragen aangevraagd. Over het algemeen variëren de geleende bedragen tussen de € 5.000,- en € 15.000,-. Ook begint men meteen met aflossen, die middelen vloeien weer terug naar de rekeningcourant. Hierdoor wordt verwacht dat de aangepaste bestedingsruimte voldoende zal zijn om de komende jaren leningen te blijven verstrekken. Er wordt maandelijks gemonitord hoe het staat met de bestedingsruimte van de verschillende leningen. Mocht een situatie er aanleiding toe geven, dan kunnen middelen tussen de verschillende leningen kunnen overgeheveld (tot maximaal het subsidieplafond), óf wij komen terug bij uw raad met de vraag om extra middelen bij te storten. De verwachting is dat dit voorlopig niet nodig is. 2.3 Het overhevelen van de middelen geeft invulling aan het doel van de reserve betaalbaar wonen Het doel van de reserve betaalbaar wonen is dat het realiseren van betaalbare woningen wordt gerealiseerd.

Het stimuleren van de realisatie van sociale huurwoningen die langdurig worden verhuurd aan de juiste doelgroepen past binnen dit doel. Kanttekeningen en alternatieven 2.1 Mogelijk op den duur meer middelen nodig om het fonds Sociale Volkshuisvesting aan te vullen. Na het overhevelen van de middelen bedraagt de hoogte van de middelen in het fonds Sociale Volkshuisvesting circa € 1.066.213,- (de reeds aanwezige middelen + de middelen uit voorziening ‘betaalbaar wonen’). Als er toekomstig nog meer koopgarant middelen door Helpt Elkander worden verkocht, dan wordt het fonds sociale volkshuisvesting aangevuld. Daarnaast wordt het fonds ook aangevuld met de afdracht voor de realisatie van woningen in de vrije sector. Er is echter geen garantie dat er altijd voldoende middelen in het fonds zitten, gezien we met de woningcorporaties in de prestatieafspraken hebben afgesproken dat er nog 284 woningen naar 2030 toe worden toegevoegd aan de sociale woningvoorraad. Op het moment dat er signalen zijn dat er onvoldoende middelen in het fonds zitten, dan zullen wij terugkomen bij uw raad. Wat gaan we daarvoor doen Randvoorwaarden N.v.t. Planning - Na besluitvorming door uw raad over het wijzigen van de subsidieverordening, wordt het wijzigingsbesluit gepubliceerd. - Vervolgens wordt eind juni een nieuw subsidieplafond door het college van B&W vastgesteld. Communicatie - Het besluit m.b.t.

wijziging van de subsidieverordening en het overhevelen van de middelen wordt gedeeld met de woningcorporaties. Er vindt regelmatig ambtelijk overleg Zaaknummer: 2519345

Pagina 4 van 5 Documentnummer: 2523719

plaats met de woningcorporaties waarin de geplande subsidieaanvragen worden besproken. Wat mag het kosten Het fonds Sociale Volkshuisvesting (FCL6830003) wordt aangevuld met de huidige middelen en toekomstige middelen uit de voorziening ‘betaalbaar wonen’. De hoogte van het fonds Sociale Volkshuisvesting bedraagt op 1-1-2025 € 225.545,-. De hoogte van de voorziening ‘betaalbaar wonen’ is op 1-1-2025 € 840.668.-. Evaluatie - Het subsidieplafond voor het fonds Sociale Volkshuisvesting wordt elk half jaar bijgesteld. Dit is dan ook het moment dat wordt geëvalueerd of er reden is om het fonds aan te vullen. Bijlagen 1. Raadsbesluit Fonds Sociale Volkshuisvesting 2. Overzicht rekeningcourant leningen bij SVn

Burgemeester en wethouders van Nuenen, de secretaris,

de burgemeester,

mr. drs. H.P.C. Verbruggen

mr. dr. M.M. van Toorenburg

Zaaknummer: 2519345

Pagina 5 van 5 Documentnummer: 2523719