Raadsvoorstel en -besluit Klooster scenario-onderzoek

RAADSVOORSTEL Datum raadsvergadering: Datum B&W-besluit: Cluster: Behandelend ambtenaar: Portefeuillehouder: Zaaknummer: Documentnummer:

16 maart 2023 1 februari 2023 Ruimtelijke Ontwikkeling Roel Velstra S. Löwik 1550096 1550111

Onderwerp Klooster - scenario-onderzoek bouw Beslispunten 1. Het scenario-onderzoek bouw ’t Klooster ter kennisgeving aannemen (bijlage 1) 2. Scenario 2: bijgesteld concept/ontwerp vast te stellen 3. Vast te stellen om het beschikbaar gestelde investeringskrediet te verhogen met € 1.359.049,4. De dekkingsreserve voor de investeringen in het Klooster te verhogen met € 850.000 en deze te onttrekken uit de algemene reserve. 5. Het herijkte exploitatieplan - optie dekking ter kennisgeving aannemen (bijlage 2) 6. De bijgevoegde 2e begrotingswijziging van 2023 vast te stellen (bijlage 3) Inleiding Op 15 september 2022 hebben wij u tijdens een beeldvormende avond geïnformeerd over de stand van zaken in het project ’t Klooster. Hierna is een scenario-onderzoek uitgevoerd naar een aantal scenario’s om te onderzoeken hoe verder gegaan moet worden met de verbouwing van ’t Klooster. Vervolgens heeft op 19 januari 2023 een extra beeldvormende avond plaatsgevonden om de resultaten van het scenario-onderzoek te delen met de raad.

Voorafgaande besluiten: Voor het project ’t Klooster zijn al de nodige plannen uitgewerkt en hierover zijn de volgende raadsbesluiten genomen: • 13 maart 2019 – raadsbesluit vervolgstappen ‘t Klooster • 9 juli 2020 - Het Klooster 2020: ‘Van verzamelgebouw naar sociaal-cultureel knooppunt’ • 10 december 2020 - Verduurzaming Klooster Ook is in de raadsagenda en het coalitieprogramma 2022-2026 van de nieuwe gemeenteraad het volgende opgenomen over ‘t Klooster: • Regie voeren op de uitvoering van de raadsbesluiten en mocht blijken, dat de transformatie, renovatie en verduurzaming van het Klooster niet binnen de door de gemeenteraad vastgestelde kaders kunnen worden gerealiseerd, dit voor de gemeenteraad aanleiding kan zijn voor een heroverweging. Stand van zaken: Het project ’t Klooster bevindt zich in de voorbereidingsfase. Er is een definitief ontwerp gemaakt, waarin de volledige visie en het concept dorpshuis 2.0 is verwerkt. Dit definitief ontwerp is tot stand gekomen in afstemming met (toekomstige) gebruikers. Vervolgens is de renovatie van ‘t Klooster via een niet openbare Europese aanbestedingsprocedure aanbesteed. Deze aanbesteding heeft niet tot het gewenste resultaat geleid en is inmiddels afgesloten. Er

Zaaknummer: 1550096

Pagina 1 van 7 Documentnummer: 1550111

was uiteindelijk maar één inschrijver en deze had boven het beschikbare bouwbudget ingeschreven. De omgevingsvergunning - bouw is aangevraagd en ligt in principe klaar voor verlening. Hier wordt mee gewacht totdat een besluit is genomen over hoe verder wordt gegaan met project ’t Klooster. De algemene marktomstandigheden hebben een grote invloed op dit project. We hebben te maken met een flinke inflatie (14,5% op basis van de CBS-index, periode oktober 2021 t/m oktober 2022). Dit zijn omstandigheden waar niemand iets aan kan doen, maar die wel impact hebben op het project. Als alleen naar de inflatie wordt gekeken dan wordt hiermee al een verschil van € 1.500.000,- verklaard ten opzichte van de begroting voor de voorbereiding en bouw. Zie ook bijlage 1. Uitkomst scenario-onderzoek: Op basis van dit scenario-onderzoek adviseren wij u om een voorkeursscenario 2 - bijstellen concept vast te stellen. In dit scenario is een balans gevonden tussen enerzijds het toekomstbestendig maken van ’t Klooster (behoud van het concept Dorpshuis 2.0, een bruisend sociaal cultureel knooppunt, het wegwerken van achterstallig onderhoud, het doorvoeren van duurzaamheidsmaatregelen, eisen en wensen van gebruikers en het bestuur van ’t Klooster) en anderzijds de financiële consequenties. Wij vragen u om scenario 2 – bijstellen concept vast te stellen.

In bijlage 1 is een samenvatting van het scenario-onderzoek bijgevoegd, hierin zijn ook nog twee andere scenario’s uitgewerkt. Wat willen we bereiken Een verbouwd multifunctioneel SCC Het Klooster, dat activiteiten herbergt voor alle Nuenense inwoners en omgeving, waarbij de volgende randvoorwaarden gelden: - Het wegwerken van noodzakelijk achterstallig onderhoud; - Transformatie van verzamelgebouw naar duurzaam, multifunctioneel, sociaal cultureel knooppunt (dorpshuis 2.0); - Een adequate en toekomstbestendige theater- en raadszaal, zowel qua ontwerp, inrichting als techniek; - De inpassing van de bibliotheek (2.0). Argumenten 2.1 Het concept Dorpshuis 2.0 blijft intact en houdt rekening met huidige gebruikers en de bibliotheek (Bieb 2.0). Er zijn bij scenario 2 bezuinigingen doorgevoerd, waarbij zoveel mogelijk rekening is gehouden met het Dorpshuis 2.0 concept. Ook is met het bestuur van ’t Klooster gekeken, dat de bezuinigingsmaatregelen zo weinig mogelijk de huidige gebruikers + bieb 2.0 raken. Dit is met de gebruikers afgestemd tijdens de algemene ledenvergadering van ’t Klooster. De volgende maatregelen worden in scenario 2 doorgevoerd: ▪ We laten de Pergola (IVN tuin) vervallen. Dit is een nieuw element, geen noodzakelijk onderdeel van de renovatie. ▪ De zolderindeling wordt niet gerealiseerd.

Door wel de opgang te realiseren maken we de inrichting/afwerking van de zolder op een later moment mogelijk. ▪ We vereenvoudigen het Constructief ontwerp voor het dak Kloosterplein. ▪ Het raam in het theater kan vervallen. Ook dit is een nieuw element, geen noodzakelijke renovatie. ▪ We gaan optimalisaties door voeren in de E- en W-installatie. In totaal levert dit een bezuiniging op van afgerond € 1.100.000,-. Hierdoor moet het benodigde bouwbudget verhoogd worden met afgerond € 1.400.000,-. Zaaknummer: 1550096

Pagina 2 van 7 Documentnummer: 1550111

2.2 Het achterstallig onderhoud wordt volledig wegwerkt en gebouw voldoet weer aan wettelijke eisen In scenario 2 wordt het achterstallig onderhoud volledig weggewerkt. Daarnaast voldoet het gebouw aan het bouwbesluit, veiligheidseisen en geluidsnormeringen naar buiten en ook intern tussen ruimten. 2.3 De ambities en eisen voor Duurzaamheid blijven intact Het volledig duurzaamheidspakket blijft gehandhaafd. Het gebouw heeft na oplevering een energielabel A. Dit voldoet aan ons duurzaamheidsbeleid waar wordt ingezet op een bijna energie neutraal gebouw (BENG). Kanttekeningen en alternatieven 2.1 Relatie/verbinding Kloostertuin - Park In scenario 2 wordt de pergola en buitenomloop niet gerealiseerd in het Kloosterhof (IVN tuin). Verder wordt niets met dit buitengedeelte meer gedaan. In de nabije toekomst kunnen we in relatie met het project Kloostertuin bekijken hoe we toch een meer open verbinding naar het Park kunnen realiseren. 2.2 Er is minder ruimte voor uitbreiding van het aantal toekomstige gebruikers van ’t Klooster In scenario 2 is met alle belangen van de huidige gebruikers rekening gehouden. In dit scenario wordt de zolderverdieping niet meer aangepakt en komen hier geen extra verhuurbare m2 (circa 150 m2) voor nieuwe gebruikers van ’t Klooster. We gaan in dit scenario wel voorzieningen aanbrengen voor het creëren van een opgang naar de zolder.

Ook wordt qua installaties rekening gehouden, dat deze ruimte in de toekomst nog gebruikt zou kunnen worden. Op termijn is het renoveren van de zolder daarmee met relatief beperkte investeringen circa € 300.000,- alsnog mogelijk. 2.3. Bestuur en gebruikers hebben voorkeur voor scenario 1: volledig concept intact laten Het is nog steeds mogelijk om voor scenario 1 te kiezen. In dit scenario wordt het volledige plan uitgevoerd. Het beschikbaar gestelde voorbereiding + bouwbudget moet dan verhoogd worden met € 2.400.000,- (kapitaallasten € 108.000 per jaar). Zie bijlage 1 voor nadere toelichting. Het bestuur Vereniging Het Klooster en de leden geven hier de voorkeur aan. Hieronder hun toelichting: Volgens ons is uitsluitend scenario 1 realistisch binnen onze voornemens. Immers, dan kan door de Vereniging en gebruikers gewerkt worden naar een voor iedere Nuenenaar toegankelijk en uitnodigend gebouw en worden de voorzieningen van een zodanig niveau dat een verantwoorde exploitatie haalbaar lijkt te zijn. Immers, er is dan sprake van een grote verbetering die beantwoordt aan wat in de huidige tijd van een functioneel en uitnodigend dorpshuis wordt gevraagd. Daarbij denken we aan allerlei nieuwe initiatieven op het maatschappelijk vlak zoals een inloopfunctie voor alle bewoners, zeker ook ten behoeve van de (oudere) bewoners van het te realiseren Kloostertuinproject.

De ingerichte zolderruimte biedt ruime kansen voor verenigingen en clubs die momenteel worstelen met ruimtegebrek in de schaarse vrije-tijds-accommodaties in het dorp. De bibliotheek kan haar ambities naar een breder aanbod voor alle Nuenenaren waarmaken, enzovoort. Naar onze opvatting zijn de financiële voordelen van scenario 2: bijgesteld concept/ontwerp, afgezet tegen de beperkingen die dat voor de toekomstige exploitatie onvermijdelijk zal betekenen, te gering om dat te kunnen verantwoorden. Samenvattend, en de mening van onze leden (huurders/gebruikers) gehoord hebbende, geven we verreweg de voorkeur aan scenario 1. Zaaknummer: 1550096

Pagina 3 van 7 Documentnummer: 1550111

2.4 Kiezen voor scenario 3: huidige gebouw – alleen noodzakelijke aanpassingen. In dit scenario wordt het dorpshuis 2.0 concept helemaal losgelaten. Er wordt niets gedaan met de indeling of opzet van het gebouw. Na de verbouwing is alle achterstallig onderhoud weggewerkt en wordt voldaan aan de wettelijke eisen en het duurzaamheidsbeleid vanuit gemeente. In dit scenario moet het budget voor de voorbereiding verhoogd worden met € 200.000,- (kapitaallasten € 9.000 per jaar). Dit zijn vooral extra kosten voor het opnieuw voorbereiden van het plan (het oude ontwerp voldoet immers niet meer, net als de technische berekeningen). Zie bijlage 1 voor nadere toelichting. Het bestuur ’t Klooster vindt deze optie onbespreekbaar en heeft op dit scenario de volgende toelichting gegeven: Scenario 3 is voor ons onbespreekbaar omdat we daarin ons streven naar een Dorpshuis 2.0 zoals we dat met z’n allen voorstaan volstrekt onrealiseerbaar achten. Het betreft dan grofweg alleen het wegwerken van achterstallig onderhoud en het onvermijdelijke duurzaam maken van het gebouw. Dat is nauwelijks een verbetering van de mogelijkheden. Een belangrijke ontwikkeling: de bibliotheek en haar nieuwe activiteiten naar het Klooster is dan bijvoorbeeld niet mogelijk.

Wat gaan we daarvoor doen Randvoorwaarden Als de gemeenteraad een besluit neemt over dit voorstel dan gaat de projectgroep aan de slag met de nadere uitwerking van het plan op basis van scenario 2. Vervolgens zal opnieuw een niet openbare Europese aanbesteding worden voorbereid en doorlopen. Planning Als de raad instemt met dit raadsvoorstel dan ziet de globale planning er als volgt uit: • Het bijstellen en uitwerken van het bouwplan juni/juli 2023 • Start aanbesteding bouw (Europees) juli 2023 • Gunning aanbesteding bouw (Europees) 1e kwartaal 2024 • Start bouw 1e kwartaal 2024 Communicatie Het scenario-onderzoek naar de bouw is in nauw overleg uitgevoerd met het bestuur van ’t Klooster, dat de gebruikers/verengingen vertegenwoordigt. Ook is op 8 december jl. het scenario-onderzoek inhoudelijk besproken tijdens de algemene ledenvergadering, hierbij zijn niet de financiële onderbouwingen getoond. Het bestuur en leden hebben ook advies gegeven op de scenario’s. De uitkomst van de besluitvorming in de gemeenteraad zullen wij terugkoppelen naar het bestuur Vereniging Het Klooster.

Zaaknummer: 1550096

Pagina 4 van 7 Documentnummer: 1550111

Wat mag het kosten Hieronder een overzicht van de beschikbare budgetten: Beschikbare budgetten: Projectnr. 71908 70012 70013 70028 div.

Omschrijving Renovatie Klooster (exclusief theatertechniek) Klooster nieuwe stijl – installaties en vloerverw. Klooster nieuwe stijl – overig Verduurzaming Klooster Groot onderhoud (tlv voorziening) Totaal beschikbaar huidige begroting Nieuw bedrag investering renovatie Klooster scenario 2

Raadsbesluit

Investering (inclusief BTW)

Maart 2019 Juli 2020 Juli 2020 Dec. 2020

193.211 2.894.320 5.951.440 *) 777.980 924.000 10.740.951 12.100.000

Verschil / bij te ramen:

1.359.049

*) Dit is de beschikbaar gestelde investering – eventuele subsidie(s) dienen hierop in mindering gebracht te worden.

In onderstaande tabel zijn alleen de gevolgen van de bijgeraamde investering € 1.359.049,meegenomen. De rest van de benodigde investering is al verwerkt in de meerjarenbegroting. Gevolgen voor meerjarenbegroting 2023-2026 (+ is voordelig, - is nadelig) Afschrijving (25 jaar) Rente (0,5%) Totale kapitaallasten i.v.m. bijraming Lagere kapitaallasten i.v.m. vertraging Lagere exploitatielasten klooster Algemene reserve Stelpost kapitaallasten/ inflatie Per saldo effect op het resultaat (+ is voordelig, - is nadelig)

2023

15.129 100.000

115.129

2024

2025 -54.362 - 6.795

2026 -54.362 - 6.523

-61.157

-60.885

34.000 27.157

34.000 26.885

0

0

269.072 100.000

369.072

Dekking De dekking van deze kapitaallasten kan worden gevonden door een beroep te doen op de stelpost inflatie en de algemene reserve. De stelpost inflatie is opgenomen in de begroting, juist omdat niet alle budgetten van lopende en geplande investeringen standaard verhoogd waren met het inflatiepercentage. Voor een deel van de al toegekende investeringsbudgetten zijn dekkingsreserves gevormd ten laste van de algemene reserve, in totaal een investering van € 4.487.531. Deze dekkingsreserve dekt de afschrijvingen af van deze investering. We stellen voor om deze dekkingsreserve te verhogen met € 850.000 en dit ten laste te brengen van de algemene reserve. Hiermee kan de extra benodigde jaarlijkse afschrijvingslast van € 34.000 worden afgedekt, zoals opgenomen in bovenstaande tabel. Het heeft vanuit financiën de voorkeur om niet de algemene reserve aanvullend aan te spreken. Dit met het oog op de onzekerheden in de begroting op (middel)lange termijn.

Zaaknummer: 1550096

Pagina 5 van 7 Documentnummer: 1550111

Optie: gezien bovenstaande is het ook mogelijk om geen beroep te doen op de algemene reserve, maar de vrijvallende exploitatielasten van € 34.000,- uit de herijking van het exploitatieplan in te zetten als dekking voor de extra benodigde investering / kapitaallasten. Zie bijlage 2. Bovendien merken wij op dat het begrote bedrag aan exploitatielasten in de jaren 2023 en 2024 gedeeltelijk vervallen (we handhaven dan het budget zoals dat in 2022 was). Ook de kapitaallasten in de jaren 2023 en 2024 vervallen, omdat de investering in de huidige begroting gepland was in 2022/2023 terwijl dit nu op zijn vroegst in 2024 zal gebeuren. Afschrijving start dan in 2025. N.B. Het gunstige effect in 2023 en 2024 is er altijd, onafhankelijk van de scenariokeuze. Hierbij merken wij op dat het opnieuw oprekken van de huidige situatie van ’t Klooster mogelijk extra kosten met zich mee kan brengen in het beheer en onderhoud. Het begrotingssaldo 2023-2026 wordt daarmee als volgt: Saldo begrotingsresultaat Primaire begroting 1e wijziging Septembercirculaire 2022 2e wijziging t Klooster Actueel saldo begrotingsresultaat (+ is voordelig, - is nadelig) Stand algemene reserve Stand 1-1 2e begrotingswijziging

Vastgesteld 2023 2024 2025 2026 10-11-2022 124.580 97.122 465.887 -169.301 15-12-2022 139.208 225.960 271.532 699.377 16-3-2023 115.129 369.072 0 0 378.917 692.154 737.419

Begroting 2023-2026 Klooster - scenario-onderzoek bouw

530.076

Vastgesteld 2023 10-11-2022 7.196.509 09-03-2023 -850.000 Prognose 31-12 6.346.509

Evaluatie Niet van toepassing. Bijlagen Bijlage 1: 230124 Scenario-onderzoek ’t Klooster – bouw – doc.nr: 1551092 Bijlage 2: Herijkt exploitatieplan - dekkingsmogelijkheid – doc. nr: 1550111 Bijlage 3: Begrotingswijziging 2023-2 – doc.nr: 1554635

Burgemeester en wethouders van Nuenen, de secretaris,

de burgemeester,

drs. M. Arents

M.J. Houben MBA

Zaaknummer: 1550096

Pagina 6 van 7 Documentnummer: 1550111

Onderwerp: Klooster - scenario-onderzoek bouw

De raad van de gemeente Nuenen c.a.; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 1 februari 2023 gelet op de desbetreffende bepalingen in de Gemeentewet; BESLUIT: 1. Het scenario-onderzoek bouw ’t Klooster ter kennisgeving aannemen (bijlage 1) 2. Scenario 2: bijgesteld concept/ontwerp vast te stellen 3. Vast te stellen om het beschikbaar gestelde investeringskrediet te verhogen met € 1.359.049,4. De dekkingsreserve voor de investeringen in het Klooster te verhogen met € 850.000 en deze te onttrekken uit de algemene reserve 5. Het herijkte exploitatieplan – optie dekking ter kennisgeving aannemen (bijlage 2) 6. De bijgevoegde 2e begrotingswijziging van 2023 vast te stellen (bijlage 3) Aldus vastgesteld in zijn openbare vergadering van 16 maart 2023 DE RAAD VOORNOEMD, de griffier,

de voorzitter,

M.J. van IJsseldijk MA MSc.

M.J. Houben MBA

Zaaknummer: 1550096

Pagina 7 van 7 Documentnummer: 1550111