Raadsvoorstel en besluit Emmahof

RAADSVOORSTEL Datum raadsvergadering: Datum B&W-besluit: Cluster: Behandeld ambtenaar: Portefeuillehouder: Zaaknummer: Documentnummer:

17 oktober 2024 9 september 2024 Ruimtelijke Ontwikkeling Daniël van Schijndel P. Kok 1789746 2038219

Onderwerp Vaststelling bestemmingsplan 'Emmahof, Nuenen' Beslispunten 1. Het bestemmingsplan ‘Emmahof, Nuenen’ vast te stellen inclusief de nota van zienswijzen. Gelijktijdig vast te stellen de bij dit besluit behorende geometrisch bepaalde planobjecten, zoals vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0820.BPEmmahof-D001 en de daarbij behorende bestanden. Deze maken integraal deel uit van dit besluit; 2. Geen exploitatieplan vast te stellen ten behoeve van het bestemmingsplan gelet op het feit dat voor het plan het kostenverhaal is geborgd via een anterieure overeenkomst. Eventuele planschade is geborgd via de afgesloten planschadeverhaalsovereenkomst. 3. Het beeldkwaliteitsplan ‘Emmahof’ ongewijzigd vast te stellen als onderdeel van de gemeentelijke welstandsnota; Inleiding In oktober 2019 heeft uw gemeenteraad besloten om een braakliggend terrein, liggend aan de Emmastraat, aan te wijzen als locatie voor de realisatie van seniorenwoningbouw. In 2021 is daarom een aanbestedingsprocedure doorlopen. De aanbesteding is gegund op basis van beste prijs-kwaliteitverhouding aan een ontwikkelcombinatie bestaande uit drie partijen. In maart 2022 is door het college een anterieure overeenkomst gesloten met deze ontwikkelcombinatie.

Deze ontwikkelcombinatie heeft de ontwikkeling van project Emmastraat vervolgens op zich genomen, en is na een uitgebreid en intensief participatietraject (met zowel omwonenden als potentiële geïnteresseerde kopers) met een ontwerp voor 12 levensloopbestendige en duurzame woningen gekomen: Emmahof. Om dit plan mogelijk te maken is een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk. In opdracht van de ontwikkelcombinatie is daarom een bestemmingsplan opgesteld. Uw raad wordt nu gevraagd om met dat bestemmingsplan in te stemmen. Locatie Het perceel betreft een braakliggend terrein, in een woonwijk. Het is nu gemeentelijk eigendom. Het staat leeg en is afgezet met een hekwerk. Periodiek wordt het terrein nu bijgehouden door de gemeentelijke buitendienst. Voorheen stond hier een basisschool (zie ook voorgeschiedenis). Recentelijk zijn nog enkele restanten van het voormalige schoolgebouw uit de bodem verwijderd. De bodem is nog niet volledig schoon. Conform overeenkomst zal de grond zuiver worden overgedragen aan de ontwikkelende partijen na onherroepelijk worden van het bestemmingsplan.

Zaaknummer: 1789746

Pagina 1 van 7 Documentnummer: 2038219

Afbeelding: locatie Emmastraat Voorgeschiedenis De locatie Emmastraat kent een lange voorgeschiedenis. Al sinds 2007 denken we als gemeente na over het realiseren van woningbouw op deze plek. Voorheen stond op deze locatie een basisschool. Deze school verhuisde eind 2010 naar een nieuwe brede school, waarmee deze locatie vrij kwam voor een nieuw project. Het perceel is door de ligging zeer aantrekkelijk als woonlocatie: het is een rustige straat, op loopafstand van het centrum met alle voorzieningen. In eerste instantie was het idee om op deze plek tweekappers te realiseren. Door de toenemende vergrijzing en het streven om langer thuis te blijven wonen is er echter meer behoefte aan seniorenwoningen. Dit blijkt ook uit recente woningbehoefteonderzoeken. Stedenbouwkundige onderzoeken lieten zien dat hier woningen (appartementen, patio's) kunnen komen (tussen de 8 en 17 woningen). De voorgeschiedenis laat zich daarnaast vooral kenmerken doordat, hoewel het een kleine locatie betreft, er behoorlijk veel over te doen is geweest in de Nuenense samenleving en ook in uw gemeenteraad. In oktober 2019 heeft de gemeenteraad ingestemd met een voorstel om hier seniorenwoningen te plaatsen. Wat willen we bereiken Een vastgesteld bestemmingsplan op basis waarvan omgevingsvergunningen kunnen worden verleend voor de bouw van maximaal 12 (senioren)woningen.

Argumenten 1.1 Uit de aanmeldnotitie m.e.r.-beoordeling blijkt dat er geen afzonderlijke milieueffectrapportage hoeft te worden opgesteld. Gemeenten en provincies moeten op grond van bestaande wet- en regelgeving ook bij kleine bouwprojecten beoordelen of een m.e.r.beoordeling nodig is. Achterliggende gedachte daarbij is dat ook kleine projecten het milieu relatief zwaar kunnen belasten. Om die reden is de ‘Aanmeldingsnotitie en vormvrije m.e.r.beoordeling, Emmahof’ (bijlage bij het bestemmingsplan) opgesteld. De conclusie van die notitie is dat voor de verdere planvorming van het bestemmingsplan geen milieueffectrapportage is vereist. In onze vergadering van 12 december 2023 hebben wij ingestemd met die conclusie en besloten dat voor de verdere planvorming van het bestemmingsplan geen milieueffectrapportage is vereist. 1.2 Het bestemmingsplan is voorzien van een toelichting met de noodzakelijke onderzoeken waaruit blijkt dat de ontwikkeling ruimtelijk aanvaardbaar is. Bij het opstellen van het Zaaknummer: 1789746

Pagina 2 van 7 Documentnummer: 2038219

bestemmingsplan zijn alle benodigde onderzoeken uitgevoerd en getoetst door de gemeente en de omgevingsdienst. De conclusie die daaruit getrokken kan worden is dat de voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de eisen en regels op het gebied van de ruimtelijke ordening en er ook geen belemmeringen zijn vanuit milieu. Het bij het bestemmingsplan behorende beeldkwaliteitsplan is positief beoordeeld door de subcommissie Ruimtelijke Kwaliteit (voorheen; TRK). 1.3 Het plan voorziet in de realisatie van 12 seniorenwoningen waar veel vraag naar is vanuit de samenleving. Uit het Programma Wonen 2020 – 2030 komt naar voren dat de vergrijzing van de Nuenense bevolking vraagt om specifieke woonproducten voor senioren. In eerdere woningmarktonderzoeken is onder meer op basis van de doorzettende vergrijzing/het langer thuis wonen berekend dat er de komende 10 jaar ruim 130 woningen nodig zijn in de vorm van ‘beschut wonen’ voor ouderen. Dit betreft zelfstandig wonen, maar wel geclusterd/geborgen en nabij voorzieningen. Dat kan in de vorm van appartementen, maar ook met grondgebonden woningen met het volledige woonprogramma (slaapkamer en badkamer) op de begane grond. Het plan voor Emmahof voorziet hier voornamelijk in. Door het toevoegen van dit soort woonproducten wordt de woningvoorraad in Nuenen meer divers, toekomstbestendiger en dragen we bij aan (lokale) doorstroming op de woningmarkt.

Een deel van de woningen is bestemd voor de sociale sector (30%). Dit gegeven, en het feit dat de doelgroep senioren betreft, is ook zo geborgd in de anterieure overeenkomst die door het college met de ontwikkelcombinatie is gesloten. De overeenkomst is gesloten in 2022. Dit is voor de inwerkingtreding van de regionale Woondeal (2023). Dat betekent dat er geen woningen voor de categorie ‘middenhuur’ in het programma komen. De ontwikkelcombinatie heeft aangegeven dat het overgrote deel van belangstellenden voor een woning in dit plan ook nu woonachtig in Nuenen is. 1.4 Door de ontwikkelcombinatie is een uitgebreid participatietraject doorlopen. Voor omwonenden en belangstellenden zijn er diverse informatieavonden georganiseerd en tevens is er een klankbordgroep opgericht met daarin omwonenden. De klankbordgroep is meermaals bij elkaar gekomen gedurende het traject. Daarnaast hebben ook ouderenorganisaties Senergiek en PVGE actief meegedacht over het ontwerp, gelet op de beoogde doelgroep. Het ontwerp van het plan is meermaals op grotere en minder grote onderdelen aangepast naar aanleiding van de participatie. Van het participatietraject is een verslag opgesteld en dit verslag maakt onderdeel uit van het bestemmingsplan. 2.1 Met de ontwikkelcombinatie is een anterieure overeenkomst en een planschadeverhaalsovereenkomst afgesloten.

Dat betekent dat de met de ontwikkeling gepaard gaande plankosten voor de gemeente worden vergoed door de ontwikkelcombinatie en eventuele planschade zal worden doorgelegd naar hen en er ook door uw raad geen exploitatieplan hoeft te worden vastgesteld. 3.1 Het gemeentelijk welstandsbeleid dient actueel gehouden te worden. In het gelijktijdig met het bestemmingsplan opgestelde beeldkwaliteitsplan zijn naast en aantal ruimtelijke randvoorwaarden ook randvoorwaarden opgenomen over de architectuur van de nog te bouwen woningen/appartementen en de inrichting van het openbare gebied. Om het mogelijk te maken dat deze als toetsingskader kunnen worden gebruikt dient het beeldkwaliteitsplan onderdeel te worden van de gemeentelijke welstandsnota. Kanttekeningen en alternatieven Zaaknummer: 1789746

Pagina 3 van 7 Documentnummer: 2038219

1.1 Er zijn twee zienswijzen ingediend tegen het ontwerpbestemmingsplan zoals dat ter inzage heeft gelegen. De ingediende zienswijzen zijn beoordeeld in de Nota van zienswijzen die onderdeel uitmaakt van het vast te stellen bestemmingsplan. De ingediende zienswijzen zijn aanleiding geweest om tot een aantal aanpassingen in het bestemmingsplan te komen. In algemene zin achten de indieners de ontwikkeling niet passend in het straatbeeld qua aantal woningen. Bovendien geven ze aan dat zij liever hadden gezien dat de gemeenteraad de locatie had aangewezen voor spelen en bewegen. Tevens op het door de gemeente en ontwikkelcombinatie doorlopen participatieproces uiten ze kritiek. De gemeente en ontwikkelcombinatie waren volgens de indieners niet duidelijk genoeg qua verwachtingsmanagement en wat deelnemers van het participatietraject mochten verwachten. Daarnaast hebben ze nog een reeks technische punten aangedragen en zorgen geuit. Deze gaan met name over parkeren (vrees voor parkeeroverlast), impact van technische installaties (risico’s van aansluiting zonnepanelen op het stroomnet, mogelijke geluidsoverlast van warmtepompen), toename van wateroverlast in de straat, het verwijderen van bomen en mogelijk verlies aan dag- en zonlichttoetreding. In het bestemmingsplan zijn mede op basis van bovengenoemde een aantal verduidelijkingen opgenomen, deze zien o.a.

toe op bovengenoemde punten. 1.2 De participatie heeft geen consensus bereikt, hoewel dat ook niet het primaire doel was. Hoewel de door gemeente gekozen ontwikkelende partijen een actief en goed voorbereid participatietraject hebben doorlopen wordt er op weerstand gestuit vanuit een aantal directe omwonenden. De keuze van de gemeenteraad om deze locatie aan te wijzen voor seniorenwoningbouw kon in de eerste plaats al niet rekenen op instemming van een grote groep omwonenden. Een deel van hen heeft zich tijdens of voorafgaand aan het participatietraject neergelegd bij dat raadsbesluit en geaccepteerd dat de locatie door uw raad is aangewezen voor woningbouw. Een ander deel spreekt nog steeds de wens uit dat de locatie aangewezen kan of moet worden als (mogelijke) locatie voor spelen en bewegen, of heeft nog onvrede over hoe destijds het besluitvormingsproces is verlopen. 1.3 transitie naar Omgevingswet. Het bestemmingsplan is nog vóór 1 januari 2024 door het college ter inzage gelegd als ontwerp. Dat maakt ook dat dit plan nog valt onder de procedures van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Wat gaan we daarvoor doen Randvoorwaarden Niet van toepassing. Planning De ontwikkelcombinatie heeft aangegeven zo snel mogelijk tot realisatie te willen overgaan.

Indien het bestemmingsplan na uw besluit onherroepelijk is geworden zal de combinatie de vervolgprocedure gaan voorbereiden om een omgevingsvergunning aan te vragen. Communicatie De behandeling van het bestemmingsplan in de oordeelsvormende vergadering en de gemeenteraad zijn gepubliceerd op de gemeentelijke website en via de gebruikelijke communicatiekanalen. Het raadsbesluit van de vaststelling van het bestemmingsplan wordt gepubliceerd in het Gemeenteblad. Het vastgestelde bestemmingsplan wordt op www.ruimtelijkeplannen.nl geplaatst.

Zaaknummer: 1789746

Pagina 4 van 7 Documentnummer: 2038219

Wat mag het kosten Met de initiatiefnemer(s) is een anterieure overeenkomst afgesloten. Daarmee is verzekerd dat de als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling te maken kosten op initiatiefnemer(s) kunnen worden verhaald. Evaluatie Niet van toepassing. Bijlagen Nr

Omschrijving

1.

Toelichting bestemmingsplan Emmahof

2.

Verbeelding bestemmingsplan Emmahof

3.

Regels bestemmingsplan Emmahof

4.

Bijlage 1 bij toelichting bestemmingsplan – parkeeronderzoek Bijlage 2 bij toelichting bestemmingsplan verkennend bodemonderzoek Aeres rapport AM14247 Bijlage 3 bij toelichting bestemmingsplan Rapportage BO IVO Nuenen, Emmastraat versie 1.1 Bijlage 4 bij toelichting bestemmingsplan Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai- V01 Inclusief Bijlagen Bijlage 5 bij toelichting bestemmingsplan Onderzoek omgevingslawaai warmtepompen VDM-240604.00.R01.1_BP Emmahof Nuenen_warmtepompen Bijlage 6 bij toelichting bestemmingsplan Quickscan soortenbescherming V1 Bijlage 7 bij toelichting bestemmingsplan Rapportage stikstofdepositie M - QUO-29573J1H9C5 Bijlage 8 bij toelichting bestemmingsplan - Memo M - QUO-29573-J1H9C5 - Actualisatie berekeningen n.a.v. update AERIUS - Emmahof te Nuenen Bijlage 9 bij toelichting bestemmingsplan AERIUS_projectberekening aanlegfase d.d. 17 november 2023 Bijlage 10 bij toelichting bestemmingsplan AERIUS_projectberekening gebruiksfase d.d. 17 november 2023 Bijlage 11 bij toelichting bestemmingsplan - NX539_Emmahof_VO-zonnestudie_TNOnorm_202405-21[2] Bijlage 12 bij toelichting bestemmingsplan Omgevingsdialoog - Ontwerp Emmahof Nuenen 3 april 2023 Bijlage 13 bij toelichting bestemmingsplan -

5.

6.

7.

8.

9. 10.

11.

12.

13.

14.

15.

16.

Zaaknr.

Zaaknummer: 1789746

Documentnr.

1789746 1789746 1789746 1789746

2314499

1789746

2314478

1789746

2314479

1789746

2314480

1789746

2314481

1789746

2314482

1789746

2314483

1789746

2314485

1789746

2314486

1789746

2314487

1789746

2314488

1789746

2314489

1789746

2314490

2314498 2314497 2314476

Pagina 5 van 7 Documentnummer: 2038219

25.

Omgevingsdialoog - Participatieverslag 13 juni 2023 Bijlage 14 bij toelichting bestemmingsplan Omgevingsdialoog - Vragenlijst omwonenden met antwoorden Bijlage 15 bij toelichting bestemmingsplan Omgevingsdialoog - Verslagen klankbordgroep Bijlage 16 bij toelichting bestemmingsplan Omgevingsdialoog - Verslagen workshops Bijlage 17 bij toelichting bestemmingsplan Vooroverlegreactie Provincie_ontwerp BP Emmahof Bijlage 18 bij toelichting bestemmingsplan Beeldkwaliteitsplan Emmahof Nuenen Bijlage 19 bij toelichting bestemmingsplan Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r Bijlage 1 bij regels - Beeldkwaliteitsplan Emmahof Nuenen Nota van zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Emmahof Nuenen Integrale zienswijze (geanonimiseerd) (1 van 2)

26.

Integrale zienswijze (geanonimiseerd) (2 van 2)

17.

18. 19. 20.

21. 22. 23. 24.

1789746

2314491

1789746

2314492

1789746

2314493

1789746

2314494

1789746

2314495

1789746

2314496

1789746

2314475

1789746

2314474

1789746 1789746

2303665 2303666

Burgemeester en wethouders van Nuenen, de secretaris,

de burgemeester (wnd),

N. Kramer

mr.dr. M.M. van Toorenburg

Zaaknummer: 1789746

Pagina 6 van 7 Documentnummer: 2038219

Onderwerp: Vaststelling bestemmingsplan 'Emmahof'

De raad van de gemeente Nuenen c.a.; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 9 september 2024 gelet op de desbetreffende bepalingen in de Gemeentewet; BESLUIT: 1. Het bestemmingsplan ‘Emmahof, Nuenen’ vast te stellen inclusief de nota van zienswijzen. Gelijktijdig vast te stellen de bij dit besluit behorende geometrisch bepaalde planobjecten, zoals vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0820.BPEmmahof-D001 en de daarbij behorende bestanden. Deze maken integraal deel uit van dit besluit; 2. Geen exploitatieplan vast te stellen ten behoeve van het bestemmingsplan gelet op het feit dat voor het plan het kostenverhaal is geborgd via een anterieure overeenkomst. Eventuele planschade is geborgd via de afgesloten planschadeverhaalsovereenkomst. 3. Het beeldkwaliteitsplan ‘Emmahof’ ongewijzigd vast te stellen als onderdeel van de gemeentelijke welstandsnota;

Aldus vastgesteld in zijn openbare vergadering van 17 oktober 2024 DE RAAD VOORNOEMD, de griffier,

de voorzitter (wnd),

J. Oostdijk

mr.dr. M.M. van Toorenburg

Zaaknummer: 1789746

Pagina 7 van 7 Documentnummer: 2038219