Raadsvoorstel en besluit bestemmingsplan Vinkenhofjes

RAADSVOORSTEL Datum raadsvergadering: Datum B&W-besluit: Cluster: Behandelend ambtenaar: Portefeuillehouder: Zaaknummer: Documentnummer:

18 april 2024 18 maart 2024 Ruimtelijke Ontwikkeling Daniël van Schijndel P. Kok 1782451 2042536

Onderwerp Vaststelling bestemmingsplan ‘Vinkenhofjes’ Beslispunten 1. Het bestemmingsplan ‘Vinkenhofjes’ vast te stellen. Gelijktijdig vast te stellen de bij dit besluit behorende geometrisch bepaalde planobjecten, zoals vervat in het GML-bestand NLIMRO.0820.BPVinkenhofjes-D001 en de daarbij behorende bestanden. Deze maken integraal deel uit van dit besluit; 2. Geen exploitatieplan vast te stellen ten behoeve van het bestemmingsplan gelet op het feit dat voor het plan het kostenverhaal is geborgd via een anterieure en planschadeverhaalsovereenkomst; 3. Het beeldkwaliteitsplan ‘Vinkenhofjes’ ongewijzigd vast te stellen als onderdeel van de gemeentelijke welstandsnota. Inleiding Met woningstichting Helpt Elkander (hierna: HE) heeft de gemeente prestatieafspraken gemaakt voor de realisatie en het toevoegen van meer sociale huurwoningen in Nuenen. Tot 2030 ligt er de opdracht om in totaal 325 sociale woningen te realiseren. HE wenst een groot deel van dit aantal te realiseren door herontwikkeling van de huidige Vinkenhofjes. Het voorliggende bestemmingsplan 'Vinkenhofjes' betreft daarom een herziening van het in 2018 door de raad vastgestelde bestemmingsplan Nuenen-Zuidoost. Doel is om te komen tot een nieuw plan voor sociale woningbouw. Van de huidige 67 appartementen worden er 61 gesloopt om 137 nieuwe sociale huurappartementen te realiseren.

Het plan is daarmee een van de grotere ontwikkelingen waar we samen als gemeente met HE voor aan de lat staan. Locatie De locatie is gelegen in Nuenen-Zuid. Het perceel omvat nu een vijftal appartementencomplexen, met in totaal 67 appartementen. Een aantal van deze complexen en appartementen zijn in zeer verslechterde staat. De appartementen worden momenteel tijdelijk verhuurd, in afwachting van de beoogde herontwikkeling.

Zaaknummer: 1782451

Pagina 1 van 8 Documentnummer: 2042536

Afbeeldingen: het huidige bestemmingsplan (links) en ter illustratie een foto van de huidige situatie (rechts). Status Het bestemmingsplan ‘Vinkenhofjes’ heeft als ontwerp vanaf 7 december 2023 voor eenieder zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze tijd zijn drie zienswijzen ingediend op het bestemmingsplan. De zienswijzen zijn beantwoord in een nota van zienswijzen, en deze is bijgevoegd bij de stukken van dit voorstel. Uw raad wordt voorgesteld om een gewijzigd bestemmingsplan vast te stellen. Wat willen we bereiken Een vastgesteld bestemmingsplan op basis waarvan omgevingsvergunningen kunnen worden verleend voor de realisatie van de Vinkenhofjes, en waarmee we een belangrijke stap zetten naar verwezenlijking van onze (sociale) woningbouwopgaven. Argumenten 1.1 Uit de aanmeldnotitie m.e.r.-beoordeling blijkt dat er geen afzonderlijke milieueffectrapportage dient te worden opgesteld. Gemeenten en provincies moeten op grond van bestaande wet- en regelgeving bij woningbouwprojecten beoordelen of een m.e.r.-beoordeling nodig is. Achterliggende gedachte daarbij is dat projecten het milieu relatief zwaar kunnen belasten. Om die reden is door initiatiefnemer de 'Aanmeldingsnotitie en vormvrije m.e.r.-beoordeling' (bijlage bij het bestemmingsplan) opgesteld.

Uit de informatie in deze notitie blijkt dat het plangebied niet gelegen is in een kwetsbaar gebied en/of gebied met een beschermde status. De aard en omvang van het plan leiden niet tot belangrijke nadelige milieugevolgen mits de in de notitie genoemde mitigerende maatregelen worden uitgevoerd. Met inachtneming van deze maatregelen is het doorlopen van een volledige m.e.r.-procedure niet noodzakelijk. Op 21 november 2023 heeft het college ingestemd met deze conclusie. 1.2 Het bestemmingsplan is voorzien van een toelichting met de noodzakelijke onderzoeken waaruit blijkt dat de ontwikkeling ruimtelijk aanvaardbaar is. Bij het opstellen van het bestemmingsplan zijn alle benodigde onderzoeken uitgevoerd en getoetst door de gemeente en ODZOB. De conclusie die daaruit getrokken kan worden is dat de voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de eisen en regels op het gebied van de ruimtelijke ordening en er ook geen belemmeringen zijn vanuit milieu. Het woningbouwplan voldoet aan de Brainport principes en de woningen worden conform Bouwbesluit BENG (bijna-energieneutraal) Zaaknummer: 1782451

Pagina 2 van 8 Documentnummer: 2042536

opgeleverd. Het betreft een bestaande woningbouwlocatie, en met het plan wordt een belangrijke bijdrage geleverd in de grote vraag naar sociale woningbouw. 1.3 Met het plan wordt voor een belangrijk en groot deel invulling gegeven aan de opgaven van het Programma Wonen 2020 – 2030. Een van de kernelementen uit dit programma (in 2020 door uw raad vastgesteld) is de hoge mate van urgentie en noodzaak voor het huisvesten van sociale doelgroepen op de Nuenense woningmarkt. Realisatie van dit plan levert daar een substantiële bijdrage aan. Het is een van de grotere projecten in Nuenen als het gaat om het toevoegen van sociale woningbouw. Bovendien is tevens in 2023 een regionale Woondeal gesloten. In dit afsprakenkader wordt ook fors ingezet op het belang van het toevoegen van sociale huurwoningen. De locatie is bovendien uitermate geschikt voor het toevoegen van sociale woningbouw: er staan nu al sociale woningen, de locatie is al in eigendom van de corporatie en er zijn veel belangrijke voorzieningen (zoals het Kernkwartier, OV of zorgvoorzieningen) in de nabijheid. 1.4 In het voorbereidingstraject heeft al brede inspraak plaatsgevonden met omwonenden en belangengroepen actief in Nuenen Zuid. Zowel bij de totstandkoming van de Structuurvisie Nuenen Zuid als het traject voor de herontwikkeling van de Vinkenhofjes is sprake geweest van een breed participatietraject.

Op verschillende momenten hebben participatiebijeenkomsten met de omgeving, stakeholders en initiatiefnemer plaatsgevonden om te komen tot een stedenbouwkundige uitwerking. Tevens heeft een klankbordgroep van omwonenden meermaals meegedacht over het ontwerp. Deze uitwerking is de grondslag geweest voor het opstellen van dit bestemmingsplan. Een participatieverslag maakt onderdeel uit van de bestemmingsplanstukken. Nadat het college had ingestemd met het ontwerpbestemmingsplan is er (door HE) nog een extra inloopmoment georganiseerd. Omwonenden of andere belangstellenden hebben toen kennis kunnen nemen van de inhoud en hadden de gelegenheid om nog vragen te stellen. 2.1 Kostenverhaal is verzekerd. Met HE is in december 2023 een anterieure overeenkomst afgesloten. Daarmee is verzekerd dat de als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling te maken kosten op de initiatiefnemer kunnen worden verhaald. Er is daarmee geen noodzaak om een exploitatieplan op te stellen. 3.1 Het gemeentelijk welstandsbeleid dient actueel gehouden te worden. In het gelijktijdig met het bestemmingsplan opgestelde beeldkwaliteitsplan zijn naast een aantal ruimtelijke randvoorwaarden ook randvoorwaarden opgenomen over de architectuur van de nog te bouwen woningen/appartementen en de inrichting van het openbare gebied.

Om het mogelijk te maken dat deze als toetsingskader kunnen worden gebruikt dient het beeldkwaliteitsplan onderdeel te worden van de gemeentelijke welstandsnota. Kanttekeningen en alternatieven 1.1 Het plan voldoet niet volledig aan uitgangspunten zoals vastgelegd in de Structuurvisie Nuenen Zuid (2019). In 2019 heeft uw gemeenteraad ingestemd met de Structuurvisie Nuenen Zuid 2019. Deze structuurvisie sorteert voor op de herontwikkeling van het gebied van en rondom de Vinkenhofjes. In de visie staat concreet benoemd dat er op deze locatie ruimte is voor wonen in het groen, en dat er afgeweken kan worden van reeds bestaande bouwhoogten in de omgeving. Volgens de visie zijn op deze locatie accenten tot 4 bouwlagen mogelijk. Hier is in het participatieproces van de structuurvisie kritiek op geuit door omwonenden en belanghebbenden. De vastgestelde omgevingsvisie (in 2021 vastgesteld, daarmee van

Zaaknummer: 1782451

Pagina 3 van 8 Documentnummer: 2042536

recentere datum) geeft aan dat het toevoegen van woningen kan betekenen dat we dichter en hoger moeten bouwen. 1.2 De participatie heeft geen consensus opgeleverd. HE heeft in 2021 en 2022 een intensief participatieproces doorlopen voor deze ontwikkeling o.a. met meerdere inloopbijeenkomsten. Tevens is er een klankbordgroep ingericht die gedurende het ontwerpproces meermaals is geconsulteerd. Uit de toelichting op dit proces blijkt dat er over een aantal onderwerpen nog verdeeldheid bestaat bij de omwonenden en deelnemers aan het traject. Deze hebben met name betrekking op het aantal bouwlagen, schaduwwerking, (mogelijk verlies aan) privacy en (mogelijke) parkeeroverlast (zie ook 1.3 hieronder). De participatie is naar de mening van het college naar behoren verlopen, en heeft inzichtelijk gemaakt waar de gevoeligheden liggen. Participatie heeft volgens het college niet het doel om consensus te bereiken, maar wel om alle belangen inzichtelijk te maken. Op deze manier worden het college en uw gemeenteraad in staat gesteld om een zorgvuldige en complete afweging te maken. 1.3 Het bestemmingsplan is gewijzigd na de ontwerpfase n.a.v. ingediende zienswijzen. Er zijn in totaal drie zienswijzen ingediend. De zienswijzen worden beantwoord in de bijgevoegde nota van zienswijzen. • •

•

De eerste zienswijze (van Waterschap de Dommel) betreft een voorstel voor een aantal (ambtshalve) technische aanpassingen. Deze aanpassingen en suggesties zijn volledig overgenomen in het bestemmingsplan; De tweede zienswijze (ingediend door een inwoner van de gemeente Geldrop-Mierlo) ging in op de algemene toename van (regionale) verkeersbewegingen en beargumenteerde dat de realisatie van nieuwbouw van de Vinkenhofjes ertoe zou kunnen leiden dat het verkeer in zijn straat en directe omgeving toeneemt. De indiener vroeg om verkeersmaatregelen te nemen in zijn straat. De gemeente Nuenen is hiervoor niet het bevoegde gezag. Deze zienswijze vormde geen aanleiding voor wijzigingen in het bestemmingsplan; De derde zienswijze betreft een zienswijze vanuit een grotere groep omwonenden (bewoners van 52 nabije en verder gelegen adressen hebben de zienswijze ondertekend). Deze zienswijze is de voorbije periode uitgebreid behandeld en intern besproken. HE heeft ook kennisgenomen van de inhoud en heeft meegedacht over de beantwoording. Tevens heeft de portefeuillehouder nog een inhoudelijk gesprek gehad met een vertegenwoordiging van omwonenden om de zienswijze te bespreken. De zienswijze gaat o.a. in op:

1. Afwijken van gemeentelijk beleid c.q. Structuurvisie Nuenen Zuid De indieners beargumenteren dat met het plan de kaders van de structuurvisie wordt losgelaten (zie ook kanttekening 1.1). Feitelijk hebben zij op dit punt gelijk want als het gaat om het aantal bouwlagen klopt het dat dit bestemmingsplan een getrapt woningbouwplan mogelijk maakt tot 5 lagen, en niet zoals in de structuurvisie is vastgelegd max 3 tot 4 lagen. In de toelichting van het bestemmingsplan wordt echter gemotiveerd waarom die afwijking van de structuurvisie in ruimtelijke zin aanvaardbaar is. Zo ontstaat erdoor te kiezen voor een plan dat meer de hoogte in gaat meer ruimte voor groen (en een mindere footprint qua bebouwing). Zo is er nu sprake van een grotendeels versteend gebied. Per saldo zal er in de toekomst sprake zijn van ca. 500 m2 minder aan bebouwd oppervlak dan in de huidige situatie. Dit levert tevens een belangrijke bijdrage aan de aanpak van klimaatadaptatie in de directe omgeving. Daarnaast is een belangrijk argument dat de woningbouwopgaven urgenter zijn Zaaknummer: 1782451

Pagina 4 van 8 Documentnummer: 2042536

geworden sinds 2019 (zie ook argument 1.3). Bovendien stelt ook de omgevingsvisie van Nuenen (van recentere datum dan de structuurvisie) dat het toevoegen van woningen kan betekenen dat we dichter en hoger moeten bouwen. 2. Doorlopen participatietraject De indieners beargumenteren dat er onvoldoende draagvlak is voor het plan, en zijn in algemene zin ontevreden over het verloop van het participatietraject. Zie ook kanttekening 1.2. 3. Beoogde doelgroepen en toewijzingsbeleid van HE De indieners van de zienswijze geven aan dat zij vraagtekens plaatsen bij de beoogde doelgroepen van het plan. In algemene zin dus over het huurdersprofiel van de toekomstige huurders. HE heeft herhaaldelijk gedurende het participatieproces geuit dat zij graag senioren willen huisvesten in de appartementen. Daar zijn de appartementen ook grotendeels voor ontworpen (levensloopbestendig). Op die manier wensen zij huurwoningen (gezinswoningen) vrij te spelen zodat er een doorstroming op gang komt op de Nuenense (sociale) woningmarkt. Dit wordt echter betwist door de indieners van de zienswijze die wijzen op regionale verplichtingen. Van belang is het om vast te stellen dat het toewijzingsbeleid voor de woningen zoals dat door HE wordt gehanteerd een interne aangelegenheid van HE is, waar de gemeente feitelijk (voor wat betreft juridische verankering in dit bestemmingsplan) geen invloed op heeft.

We verwijzen daarom naar de eerdere beeldvormende bijeenkomst waarin met uw raad uitgebreid is stilgestaan bij dit onderwerp en vragen hierover door HE zijn beantwoord. 4. Verkeer/parkeren De indieners van de zienswijze geven aan dat er zorgen bestaan over een toename van parkeerdruk. Op het gebied van parkeren is maatwerk toegepast voor dit plan. In de beoogde situatie is plaats voor 129 parkeerplaatsen, waarvan 95 worden gerealiseerd en 34 worden gereserveerd. Planologisch wordt deze reservering wel verankerd en er is dus ruimte voor aanleg van voldoende parkeerplaatsen. De gereserveerde parkeerplaatsen kunnen ingezet worden indien er sprake is van parkeeroverlast. Dit zal bepaald worden aan de hand van een parkeerdrukmeting. Na realisatie van het onderhavig plan wordt in elk geval na 6 jaar een parkeerdrukmeting uitgevoerd. Dit geldt ook als er geen signalen zijn dat er sprake is van parkeeroverlast. 5. Compensatie van groen/bomen; De indieners van de zienswijze schrijven dat zij zich zorgen maken over de bomen die gekapt moeten worden voor realisatie van het plan. Het klopt dat er een aantal bomen (30 in totaal) gekapt moeten worden om de realisatie van het plan mogelijk te maken. Het is mogelijk om bomen te compenseren in het plangebied, en het bestemmingsplan voorziet hier ook grotendeels in.

In een vervolgfase dient dit nader geconcretiseerd te worden met een inrichtingsplan. Bomen die niet in het plangebied kunnen worden gecompenseerd worden elders in Nuenen aangeplant. Hier zijn tussen gemeente en HE anterieure afspraken over gemaakt en geborgd. Daarnaast wijst het college erop dat met het plan ook veel nieuw groen in het plangebied wordt gerealiseerd, en dat daarmee het gebied als geheel een kwaliteitsimpuls krijgt. Overige punten die de indieners aandragen in hun zienswijze (o.a. over schaduwwerking, parkeren) gaven geen aanleiding voor wijzigingen in de bestemmingsplanstukken. Dit omdat wij ambtelijk concluderen dat de ruimtelijke toelichting bij het bestemmingsplan hier voldoende antwoord op geeft. Zaaknummer: 1782451

Pagina 5 van 8 Documentnummer: 2042536

1.4 Er bestaan signalen en zorgen over bedreiging gerelateerd aan de planontwikkeling in de buurt. Meerdere ondertekenaars van de zienswijze hebben daarom verzocht om adresgegevens niet bekend te maken waaruit af te leiden is dat zij de zienswijze ondersteunen. Deze signalen zijn echter niet concreet of nader onderbouwd. Zo is door omwonenden niet duidelijk gemaakt waar de (gevoelens van) bedreigingen vandaan komen of uit welke hoek. Vanuit zijde gemeente is herhaaldelijk richting de indieners de oproep gedaan om altijd bij (alle) geval(len) van bedreiging aangifte te doen. In de publicatietekst van een ontwerpbestemmingsplan wordt (standaard) opgenomen dat adresgegevens gedeeld en openbaar bekendgemaakt kunnen worden wanneer men een zienswijze indient. Zonder adresgegevens kan uw gemeenteraad (of de rechtspraak), naar onzes inziens, tenslotte geen eindoordeel vormen of een zienswijze of bezwaarschrift al dan niet terecht of gegrond is. In de nota van zienswijzen kunt u zien voor welke (maatwerk)oplossing het college heeft gekozen. De indieners van de zienswijze hebben ingestemd met deze oplossing. Het voorstel is een breuk met de gebruikelijke standaard werkwijze als het gaat om een nota van zienswijzen en is wat het college betreft dan ook incidenteel.

Gevoelens van bedreiging moeten we vanzelfsprekend altijd als overheidsorganisatie serieus nemen, en met de voorgestelde oplossing pogen we dat te doen. Bij de griffie is de complete zienswijze inclusief overzicht van adressen, voor raadsleden, ter inzage gelegd evenals een verslag van het gesprek van de portefeuillehouder met (een vertegenwoordiging van) de indieners van de zienswijze. 1.5 transitie naar Omgevingswet. Het bestemmingsplan is nog vóór 1 januari 2024 door het college ter inzage gelegd als ontwerp. Dat maakt ook dat dit plan nog valt onder de procedures van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en dat uw raad wordt gevraagd om een bestemmingsplan vast te stellen, en niet een omgevingsplan. Wat gaan we daarvoor doen Randvoorwaarden Niet van toepassing. Planning HE wenst zo snel mogelijk tot realisatie over te gaan na vaststelling en onherroepelijk worden van het bestemmingsplan. Indien er geen beroep wordt aangetekend bij de Raad van State kan de voorbereiding voor het aanvragen van een omgevingsvergunning voor sloop van de huidige Vinkenhofjes nog dit jaar worden voorbereid en mogelijk worden uitgevoerd. Communicatie Het raadsbesluit van de vaststelling van het bestemmingsplan wordt gepubliceerd in het Gemeenteblad. Het vastgestelde bestemmingsplan wordt op www.ruimtelijkeplannen.nl geplaatst.

Wat mag het kosten Met de initiatiefnemer is in december 2023 een anterieure overeenkomst afgesloten. Daarmee is verzekerd dat de als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling te maken kosten op initiatiefnemer kunnen worden verhaald. Evaluatie Niet van toepassing. Zaaknummer: 1782451

Pagina 6 van 8 Documentnummer: 2042536

Bijlagen Nr. Omschrijving 1. Toelichting bestemmingsplan Vinkenhofjes 2. Regels bestemmingsplan Vinkenhofjes 3. Verbeelding bestemmingsplan Vinkenhofjes 4. Bijlage 1 – bezonningsstudie 5. Bijlage 2 - boomeffectanalyse 6. Bijlage 3 – Parkeeronderzoek 7. Bijlage 4 – Archeologisch bureau- en verkennend booronderzoek 8. Bijlage 5 – verkennend bodemonderzoek 9. Bijlage 6 – Stikstofdepositieberekening sloop 2023 10. Bijlage 7 – Stikstofdepositieberekening realisatiefase 2024 11. Bijlage 8 – Stikstofdepositieberekening realisatie en gebruiksfase 2025 12. Bijlage 9 – Stikstofdepositieberekening memo 13. Bijlage 10 – Soortenmanagementplan (SMP) gebouwbewonende soorten 14. Bijlage 11 – Beantwoordingsdocument SMP 15. Bijlage 12 – Besluit ontheffing Wnb 16. Bijlage 13 – Vormvrije m.e.r.-beoordeling 17. Bijlage 14 – Stedenbouwkundig plan 18. Bijlage 15 – beeldkwaliteitsplan 19. Nota van zienswijzen

Zaaknr. 1782451 1782451 1782451 1782451 1782451 1782451 1782451

Documentnr. 2074899 2074898 2074896 1902813 1902814 1902815 1902816

1782451 1782451

1902817 1902818

1782451

1902819

1782451

1902820

1782451

1902821

1782451

1902822

1782451 1782451 1782451 1782451 1782451 1782451

1902823 1902824 1902825 1902826 1902827 2075028

Burgemeester en wethouders van Nuenen, de secretaris,

de burgemeester (wnd),

drs. M. Arents

mr.dr. M.M. van Toorenburg

Zaaknummer: 1782451

Pagina 7 van 8 Documentnummer: 2042536

Onderwerp: Vaststelling bestemmingsplan Vinkenhofjes

De raad van de gemeente Nuenen c.a.; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 18 maart 2024 gelet op de desbetreffende bepalingen in de Gemeentewet; BESLUIT: 1. Het bestemmingsplan ‘Vinkenhofjes’ vast te stellen. Gelijktijdig vast te stellen de bij dit besluit behorende geometrisch bepaalde planobjecten, zoals vervat in het GML-bestand NLIMRO.0820.BPVinkenhofjes-D001 en de daarbij behorende bestanden. Deze maken integraal deel uit van dit besluit; 2. Geen exploitatieplan vast te stellen ten behoeve van het bestemmingsplan gelet op het feit dat voor het plan het kostenverhaal is geborgd via een anterieure en planschadeverhaalsovereenkomst; 3. Het beeldkwaliteitsplan ‘Vinkenhofjes’ ongewijzigd vast te stellen als onderdeel van de gemeentelijke welstandsnota.

Aldus vastgesteld in zijn openbare vergadering van 18 april 2024 DE RAAD VOORNOEMD, de griffier,

de voorzitter (wnd),

J. Oostdijk

mr.dr. M.M. van Toorenburg

Zaaknummer: 1782451

Pagina 8 van 8 Documentnummer: 2042536