Raadsvoorstel en besluit bestemmingsplan Berg 62

RAADSVOORSTEL Datum raadsvergadering: Datum B&W-besluit: Cluster: Behandelend ambtenaar: Portefeuillehouder: Zaaknummer: Documentnummer:

5 juni 2024 22 april 2024 Ruimtelijke Ontwikkeling Daniël van Schijndel P. Kok 1782396 2028677

Onderwerp Vaststelling bestemmingsplan ‘Berg 62’ Beslispunten 1. Het bestemmingsplan ‘Berg 62’ vast te stellen. Gelijktijdig vast te stellen de bij dit besluit behorende geometrisch bepaalde planobjecten, zoals vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0820.BPBerg62-D001 en de daarbij behorende bestanden. Deze maken integraal deel uit van dit besluit. 2. Geen exploitatieplan vast te stellen ten behoeve van het bestemmingsplan gelet op het feit dat voor het plan het kostenverhaal is geborgd via een anterieure overeenkomst. Eventuele planschade is geborgd via de afgesloten planschadeverhaalsovereenkomst. 3. Het beeldkwaliteitsplan ‘Berg 62’ ongewijzigd vast te stellen als onderdeel van de gemeentelijke welstandsnota. Inleiding Op 25 april 2023 heeft het college van B&W het besluit genomen in principe medewerking te verlenen aan de herontwikkeling van het perceel Berg 62 te Nuenen, ten behoeve van de realisatie van appartementen en om de functieaanduiding 'detailhandel' van het perceel af te halen. De (huur)appartementen zijn bedoeld voor verschillende doelgroepen: starters en senioren. Om dit initiatief planologisch mogelijk te maken is een nieuw bestemmingsplan opgesteld. Op 12 december 2023 heeft het college ingestemd met een ontwerpbestemmingsplan. Voorgeschiedenis Op het perceel Berg 62 was voorheen houthandel Van der Putten gevestigd.

Na de beëindiging van dit bedrijf is het perceel met monumentaal pand verkocht. De nieuwe eigenaar heeft het plan om 16 huurappartementen te realiseren in het bestaande pand, met een nieuwe achteraanbouw. De afgelopen periode is er gewerkt om tot een concrete invulling van het plan te komen. Locatie De locatie laat zich kenmerken als een groot perceel met veel versteend oppervlak. De locatie bevindt zich wel in een groenrijke omgeving, en heeft aan de zijde van de Hugo van Berckellaan een aantal grote en belangrijke bomen staan. Het vigerende bestemmingsplan maakt zowel wonen als detailhandel mogelijk. Het huidige pand is een gemeentelijk monument, en heeft diverse bouwhistorische waarden. Deze zijn uitgebreid in beeld gebracht, en getoetst door o.a. de monumentencommissie. De locatie ligt aan een belangrijke entree van het dorp Nuenen.

Zaaknummer: 1782396

Pagina 1 van 6 Documentnummer: 2028677

Afbeelding: luchtfoto van het betreffende perceel. Status Het ontwerpbestemmingsplan heeft na het collegebesluit voor iedereen zes weken ter inzage gelegen, van vrijdag 22 december 2023 t/m vrijdag 2 februari 2024. In deze periode zijn twee zienswijzen ingediend. De zienswijzen zijn beantwoord in bijgevoegde Nota van zienswijzen. Het bestemmingsplan is op onderdelen gewijzigd. Wat willen we bereiken Een vastgesteld bestemmingsplan op basis waarvan een omgevingsvergunning kan worden verleend voor de realisatie van 16 appartementen op deze locatie, waarmee: • • •

invulling wordt gegeven aan de Nuenense woningbouwopgave waarbij we ook appartementen realiseren voor de categorie ‘middenhuur’ conform de Woondeal; de detailhandelsfunctie kan komen te vervallen; we deze entree van Nuenen van een nieuwe kwaliteitsimpuls kunnen voorzien.

Argumenten 1.1 Uit de aanmeldnotitie m.e.r.-beoordeling blijkt dat er geen afzonderlijke milieueffectrapportage hoeft te worden opgesteld. Gemeenten en provincies moeten op grond van bestaande wet- en regelgeving ook bij kleine bouwprojecten beoordelen of een m.e.r.beoordeling noodzakelijk is. Achterliggende gedachte daarbij is dat ook kleine projecten het milieu relatief zwaar kunnen belasten. Om die reden is de ‘aanmeldingsnotitie en vormvrije m.e.r.-beoordeling Berg 62 (bijlage bij het bestemmingsplan) opgesteld. De conclusie van die notitie is dat voor de verdere planvorming van het bestemmingsplan geen milieueffectrapportage is vereist. Het college heeft deze conclusie ook getrokken. 1.2 Het bestemmingsplan is voorzien van een toelichting met de noodzakelijke onderzoeken waaruit blijkt dat de ontwikkeling ruimtelijk aanvaardbaar is. Bij het opstellen van het ontwerpbestemmingsplan zijn alle benodigde onderzoeken uitgevoerd en getoetst door de gemeente en de omgevingsdienst. De conclusie die daaruit getrokken kan worden is dat de voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de eisen en regels op het gebied van de ruimtelijke ordening en er ook geen belemmeringen zijn vanuit milieu. Het bij het bestemmingsplan behorende beeldkwaliteitsplan is eerder positief beoordeeld door de gemeentelijke adviescommissie Omgevingskwaliteit (voorheen; TRK).

Met deze ontwikkeling kan het monumentale pand behouden blijven, en wordt de entree van het dorp versterkt. De groene 'omlijsting' van het perceel blijft behouden en ook op het terrein wordt aandacht besteed aan de groene kwaliteit. De parkeeropgave wordt op eigen terrein opgelost. Het woningbouwplan voldoet aan de Brainport-principes en de woningen worden conform Bouwbesluit BENG (bijna energieneutraal) opgeleverd.

Zaaknummer: 1782396

Pagina 2 van 6 Documentnummer: 2028677

1.3 Met het plan wordt een bijdrage geleverd aan de opgaven uit het Programma Wonen 20202030 en de regionale Woondeal etc. Het plan voorziet in de realisatie van 16 appartementen waarvan 5 aangewezen zijn voor sociale huur, 2 middenhuur en 9 voor vrije huur. Dit is volledig in lijn met het door uw raad vastgestelde Programma Wonen 2020 – 2030 en sluit aan op de regionale afspraken zoals vastgesteld in de Woondeal (2023). Specifiek de woningen bedoeld voor middenhuur zijn mede door de komst van de Woondeal in het plan opgenomen. Beoogde doelgroepen voor het plan zijn starters en senioren. Met deze verdeling wordt voldaan aan de voorwaarden van minimaal 30% sociaal, en komt het streven om 2/3de betaalbaar te realiseren in zicht. Insteek van dit plan is dat jong en oud elkaar ontmoeten in dit complex, en elkaar ondersteunen. 1.4 Met dit bestemmingsplan komt de mogelijkheid te vervallen om detailhandel te vestigen op dit perceel. In het vigerende bestemmingsplan 'Nuenen Centrum 2012' wordt voor dit perceel de mogelijkheid geboden om detailhandel te vestigen. In het verleden was daar met de gevestigde houthandel ook sprake van. Zowel in de door uw raad vastgestelde Omgevingsvisie (2021) en Vlekkenplan+ (Centrumvisie) (2022) is opgenomen dat we graag een concentratie van detailhandel zien in het gebied Parkstraat e.o.

Mocht de gelegenheid zich aandienen dan zien we graag detailhandel buiten dit gebied verplaatst worden dan wel verdwijnen. Hier ontstaat nu de mogelijkheid, zonder extra inspanningen vanuit zijde gemeente, om detailhandel buiten het concentratiegebied in te perken (conform door uw raad vastgesteld beleid). 2.1 Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst en een planschadeverhaalsovereenkomst afgesloten. Dat betekent dat de met de ontwikkeling gepaard gaande plankosten voor de gemeente worden vergoed door de initiatiefnemer en eventuele planschade kan worden doorgelegd naar initiatiefnemer en er ook geen exploitatieplan hoeft te worden vastgesteld. 3.1 Het gemeentelijk welstandsbeleid dient actueel gehouden te worden. In het gelijktijdig met het bestemmingsplan opgestelde beeldkwaliteitsplan zijn naast een aantal ruimtelijke randvoorwaarden ook randvoorwaarden opgenomen over de architectuur van de nog te bouwen appartementen en de inrichting van het perceel. Om het mogelijk te maken dat deze als toetsingskader kunnen worden gebruikt dient het beeldkwaliteitsplan onderdeel te worden van de gemeentelijke welstandsnota. Kanttekeningen en alternatieven 1.1 Het bestemmingsplan is gewijzigd n.a.v. ingediende zienswijzen. De bewoners van de naastgelegen percelen hebben met de initiatiefnemer om tafel gezeten in de periode dat het bestemmingsplan als ontwerp ter inzage lag.

De uitkomsten van deze gesprekken hebben zij in een tweetal zienswijzen verwoord en bij de gemeente ingediend met het verzoek om het bestemmingsplan te wijzigen. De zorgen vanuit directe omwonenden hebben in het bijzonder betrekking op het aantal voorziene parkeerplaatsen. Voldoende parkeergelegenheid (voor huurders en bezoekers), conform CROW-normen, is volledig op het perceel te realiseren. Echter, vanuit kwalitatief oogpunt stond in het ontwerpbestemmingsplan opgenomen dat een drietal parkeerplaatsen (aan de zijde Berg) zouden worden ‘gereserveerd’. Hiermee bedoelen we dat ze niet meteen zouden worden aangelegd, maar als daar aanleiding voor was (een merkbare toename van parkeerdrukte in de straat bijvoorbeeld) dat ze dan alsnog op een later moment konden worden gerealiseerd. Hier waren ook anterieure afspraken over geborgd tussen gemeente en initiatiefnemer. Deze maatwerkoplossing hebben we, in afwachting van de ontwikkeling van Zaaknummer: 1782396

Pagina 3 van 6 Documentnummer: 2028677

nieuw parkeerbeleid, ook bij andere plannen in Nuenen (bijvoorbeeld bij project Vinkenhofjes) recent toegepast. De reden waarom eerder is gekozen om te werken met reserveren was omdat het parkeren van auto’s vrij dicht op het gebouw afbreuk kan doen aan de kwaliteit van het plan. Het advies van de adviescommissie Omgevingskwaliteit (voorheen: TRK) was om deze parkeerplaatsen op deze plek op het perceel niet op te nemen. In het gewijzigde bestemmingsplan is nu opgenomen dat de drie parkeerplaatsen wel gelijk worden gerealiseerd, maar dat ze specifiek bestempeld worden voor bezoekersparkeren. Dat zou in de praktijk moeten betekenen dat de parkeerplaatsen niet altijd in gebruik zullen worden genomen maar slechts sporadisch. Op die manier blijft de entree en de ingang van het plangebied en het pand zelf redelijk naar verwachting vrij van ‘blik’ (auto’s). Dit komt ten goede aan de ruimtelijke kwaliteit van het plan. De parkeerplaatsen zullen ook zodanig worden ingericht dat duidelijk is dat de parkeerplaatsen niet voor huurders bedoeld zijn (bijvoorbeeld borden met verwijzing dat het parkeerplaatsen voor bezoekers betreffen). Daarbij heeft de initiatiefnemer de toezegging gedaan dat hij een verwijzing over deze parkeerplaatsen zal opnemen in toekomstige huurovereenkomsten.

In deze overeenkomsten zal hij huurders erop wijzen dat deze parkeerplaatsen uitsluitend bedoeld zijn voor bezoekers. Het college heeft deze afspraken juridisch geborgd middels een addendum op de eerder gesloten anterieure overeenkomst. Deze tegemoetkoming inzake parkeren is voorgelegd aan de indieners van de zienswijze en zij hebben (in een gesprek met de portefeuillehouder) bevestigd dat zij zich kunnen vinden in de voorgestelde aanpak. Andere wijzigingen in het bestemmingsplan door de zienswijzen hebben betrekking op de beoogde stallingen voor fietsen en de keuze voor de erfafscheiding (bomen). De stallingen waren eerst voorzien onder een schuin, aflopend dak maar dit zal een plat dak worden. Ook dit is een tegemoetkoming vanuit de initiatiefnemer aan de directe omwonenden van het perceel. Hoewel zowel door de gemeente als de initiatiefnemer tegemoet is gekomen aan de inhoud van de zienswijzen zijn de ingediende zienswijzen niet ingetrokken. In de Nota van zienswijzen is een volledige reactie opgenomen. Wat gaan we daarvoor doen Randvoorwaarden Het gewijzigd vastgestelde bestemmingsplan ‘Berg 62’ wordt voor beroepsmogelijkheden voor een periode van zes weken ter inzage gelegd. Planning Initiatiefnemer wenst zo snel mogelijk tot realisatie van het plan over te gaan.

Indien er geen bezwaar bij de Raad van State wordt aangetekend tegen uw raadsbesluit kan de initiatiefnemer nog dit jaar de omgevingsvergunning aanvragen. Communicatie De behandeling van het bestemmingsplan in de oordeelsvormende vergadering en de gemeenteraad wordt bekendgemaakt op de gemeentelijke website. Het raadsbesluit van de vaststelling van het bestemmingsplan wordt gepubliceerd in het Gemeenteblad. Het vastgestelde bestemmingsplan wordt op www.ruimtelijkeplannen.nl geplaatst. Wat mag het kosten Zaaknummer: 1782396

Pagina 4 van 6 Documentnummer: 2028677

Met de initiatiefnemer(s) is een anterieure en planschadeverhaalsovereenkomst afgesloten. Daarmee is verzekerd dat de als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling te maken kosten op initiatiefnemer(s) kunnen worden verhaald. Evaluatie Niet van toepassing. Bijlagen Nr. Omschrijving 1. Toelichting bestemmingsplan Berg 62 2. Regels bestemmingsplan Berg 62

Zaaknummer 1782396 1782396

Docnr 2122030 2122032

3. 4. 5. 6. 7.

1782396 1782396 1782396 1782396 1782396

2122031 2122035 2122036 2122037 2122039

1782396

2122025

1782396

2122026

1782396

2122027

1782396

2122028

1782396 1782396

2122033 2122034

1782396

2122029

8. 9. 10. 11. 12. 13. 14.

Verbeelding bestemmingsplan Berg 62 Bijlage 1 bij bestemmingsplan – Bodemonderzoek Bijlage 2 bij bestemmingsplan – Quickscan flora & fauna Bijlage 3 bij bestemmingsplan – Boom effect analyse Bijlage 4 bij bestemmingsplan – Stikstofnotitie incl. bijlagen Bijlage 5 bij bestemmingsplan – Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling Bijlage 6 bij bestemmingsplan – Bouwhistorische verkenning Bijlage 7 bij bestemmingsplan – Verslag bewonersbijeenkomst Bijlage 8 bij bestemmingsplan – Verslag nader overleg met omwonenden Bijlage bij regels 1 – beeldkwaliteitsplan Bijlage bij regels 2 – bijlage beeldkwaliteitsplan inrichtingstekeningen Nota van zienswijzen bestemmingsplan Berg 62

Burgemeester en wethouders van Nuenen, de secretaris,

de burgemeester (wnd),

drs. M. Arents

mr.dr. M.M. van Toorenburg

Zaaknummer: 1782396

Pagina 5 van 6 Documentnummer: 2028677

Onderwerp: Vaststelling bestemmingsplan Berg 62

De raad van de gemeente Nuenen c.a.; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 22 april 2024 gelet op de desbetreffende bepalingen in de Gemeentewet; BESLUIT: 1. Het bestemmingsplan ‘Berg 62’ vast te stellen. Gelijktijdig vast te stellen de bij dit besluit behorende geometrisch bepaalde planobjecten, zoals vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0820.BPBerg62-D001 en de daarbij behorende bestanden. Deze maken integraal deel uit van dit besluit. 2. Geen exploitatieplan vast te stellen ten behoeve van het bestemmingsplan gelet op het feit dat voor het plan het kostenverhaal is geborgd via een anterieure overeenkomst. Eventuele planschade is geborgd via de afgesloten planschadeverhaalsovereenkomst. 3. Het beeldkwaliteitsplan ‘Berg 62’ ongewijzigd vast te stellen als onderdeel van de gemeentelijke welstandsnota.

Aldus vastgesteld in zijn openbare vergadering van 5 juni 2024 DE RAAD VOORNOEMD, de griffier,

de voorzitter (wnd),

J. Oostdijk

mr.dr. M.M. van Toorenburg

Zaaknummer: 1782396

Pagina 6 van 6 Documentnummer: 2028677