Raadsvoorstel Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit woningbouwproject Lyndakkers

RAADSVOORSTEL Datum raadsvergadering: Datum B&W-besluit: Cluster: Portefeuillehouder: Zaaknummer: Documentnummer:

09-10-2025 01-09-2025 Ruimtelijke Ontwikkeling P. Kok 2672243 2721006

Onderwerp Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit woningbouwproject Lyndakkers Beslispunten 1. Positief te adviseren over de aanvraag van de gecombineerde omgevingsvergunning voor de woningbouwontwikkeling Lyndakkers, betreffende de bouw van 10 grondgebonden woningen; 2. Het beeldkwaliteitsplan als onderdeel van de Welstandsnota vast te stellen, zodat het als formeel toetsingskader kan dienen bij welstandsbeoordelingen. Inleiding Binnen het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) werken 13 woningcorporaties en gemeenten samen om sociale woningbouw te versnellen. Via het WoonST-concept worden gestandaardiseerde sociale huurwoningen gerealiseerd, met lagere bouwkosten en een sneller bouwproces. Zo vergroten we het aanbod van betaalbare, duurzame sociale huurwoningen en verminderen we de druk op de woningmarkt. Gezien de grote behoefte aan sociale huurwoningen heeft Helpt Elkander de gemeente verzocht om planologische medewerking voor het realiseren van tien grondgebonden eengezinswoningen volgens het WoonST-concept. Op 7 november 2023 heeft het college principemedewerking verleend aan het starten van de planologische procedure voor deze ontwikkeling. Omdat het hier gaat om gestandaardiseerde woningen en de inrichting van het openbaar gebied al is uitgewerkt, is ervoor gekozen om de buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) in één fase te doorlopen.

Dit betreft de zogeheten gecombineerde procedure waarbij zowel het ruimtelijke als het bouwtechnische deel (de daadwerkelijke realisatie van de woningen, parkeervoorzieningen en inrichting van het openbaar gebied) in één aanvraag worden behandeld. Dit voorstel vraagt de gemeenteraad om in te stemmen met deze gecombineerde BOPA, waarmee de ontwikkeling planologisch en juridisch mogelijk wordt gemaakt. Wat willen we bereiken Met dit voorstel willen we de realisatie van 10 duurzame en betaalbare sociale huurwoningen realiseren via het WoonST-concept. Door te kiezen voor standaardisatie wordt het bouwproces versneld en de kostprijs (per woning) verlaagd. Zo dragen we bij aan het vergroten van het aanbod sociale huurwoningen in Nuenen en aan het verlichten van de druk op de woningmarkt. De gecombineerde BOPA-procedure zorgt daarnaast voor een efficiënt en transparant traject, waardoor een snelle uitvoering van de plannen mogelijk wordt. Ondertekend op: 16-09-2025 10:44 Ondertekend door: Jeanke Verbruggen Locatie: Nuenen Reden: Digitaal Uitgaand

Zaaknummer: 2672243

Pagina 1 van 5 Documentnummer: 2721006

Argumenten 1.1 De buitenplanse omgevingsplanactiviteit is beoordeeld en akkoord bevonden Voor het opstellen van de BOPA zijn diverse onderzoeken verricht op het gebied van archeologie, flora & fauna, parkeren, milieu, geluid en bezonning. De resultaten zijn inhoudelijk getoetst door verschillende vakdisciplines en akkoord bevonden. De volgende stap in het proces is de BOPA voor adviesrecht voor te leggen aan uw gemeenteraad ter besluitvorming. 1.2 Inwoners zijn betrokken in de planvorming en er zijn inwonersbijeenkomsten georganiseerd Tijdens de planontwikkeling is actief ingezet op betrokkenheid van omwonenden en belanghebbenden. Er zijn meerdere inwonersbijeenkomsten georganiseerd waarin het WoonST-project is toegelicht en waar bewoners hun vragen en zorgen konden uiten. De verslagen van de bijeenkomsten zijn opgenomen in bijlage 3. De input vanuit deze bijeenkomsten is zorgvuldig meegenomen in de verdere uitwerking van het plan, wat heeft geleid tot draagvlak onder de betrokkenen en een plan dat beter aansluit bij de lokale wensen en belangen. 1.3 De ontwikkeling is passend binnen het Programma Wonen 2020-2030 De omgevingsvergunning gaat uit van de bouw van 10 grondgebonden woningen in het sociale segment. Dit type woningen is passend binnen de gemeentelijke visie omtrent volkshuisvesting en het programma wonen 2020-2030 en conform de regionale Woondeal (2023).

De realisatie draagt bij aan de doorstroming binnen de sociale sector. 1.4 De ontwikkeling sluit aan bij de prestatieafspraken tussen de gemeente en de woningcorporatie De realisatie van 10 sociale huurwoningen draagt concreet bij aan het behalen van de prestatieafspraken die de gemeente met Helpt Elkander heeft gemaakt. In deze afspraken is vastgelegd dat beide partijen zich inzetten voor de uitbreiding van het sociale woningaanbod, met specifieke aandacht voor betaalbaarheid, doorstroming en het huisvesten van doelgroepen met een urgente woningvraag. De voorgestelde ontwikkeling levert hiermee een directe bijdrage aan de gezamenlijke ambitie om voldoende sociale huurwoningen te realiseren binnen de afgesproken termijn. 2.1 Het creëert een formeel toetsingskader en borgt de ruimtelijke kwaliteit in de toekomst Door het beeldkwaliteitsplan formeel op te nemen in de Welstandsnota wordt het een bindend toetsingskader bij welstandsbeoordelingen, wat duidelijkheid en consistentie biedt. Dit draagt toekomstgericht bij aan het borgen van de ruimtelijke kwaliteit en het voorkomen van afwijkingen die afbreuk kunnen doen aan de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied. Kanttekeningen en alternatieven 1.1 Bij negatief advies van de raad is goede motivering nodig Uw raad kan besluiten geen positief advies op de BOPA Lyndakkers te geven aan het college.

Indien daar aanleiding voor is, verzoekt het college uw raad in de zienswijze concreet in te gaan op de meest belangrijke en zwaarwegende punten voor dit besluit. Dit kan door het indienen van een amendement. 2.1 Subcommissie Ruimtelijke Kwaliteit (SRK) heeft twijfels bij de stedenbouwkundige opzet van het plan Voor woningbouwprojecten vraagt het college standaard om advies van de subcommissie Ruimtelijke Kwaliteit (SRK, voorheen: TRK). Dit onafhankelijke adviesorgaan adviseert over Zaaknummer: 2672243

Pagina 2 van 5 Documentnummer: 2721006

zaken als stedenbouw, architectuur, groen en beeldkwaliteit. De commissie heeft haar twijfels geuit over de stedenbouwkundige opzet en heeft hierop negatief geadviseerd. Het punt van het SRK heeft met name betrekking op de verspringing van de rooilijn in het oostelijke bouwblok. Deze verspringing vloeit voort uit het aantal van tien woningen op het beschikbare perceel in combinatie met de standaardafmetingen van de WoonST-woningen. Hierop gelet heeft de gemeente een second opinion gevraagd van stedenbouwkundig bureau Verhoeven de Ruijter. Gelet op alle belangen (waaronder woningbouw), beoordelen zij dat het stedenbouwkundig plan verdedigbaar is. De gemeente en HE hebben zoveel mogelijk invulling gegeven aan de kanttekeningen van de SRK, onder andere door het toevoegen van architectonische accenten (zoals metselwerkdetails en nestgelegenheden). Hierdoor wordt de verspringing van de rooilijn op een aantrekkelijke en acceptabele wijze ingevuld. Ook is er zoveel mogelijk groen aan het plangebied toegevoegd en kunnen met deze stedenbouwkundige opzet bestaande monumentale bomen behouden blijven (zie figuur 1). Door de landelijke herziening van de CROW-normen is het aantal benodigde parkeerplaatsen in de parkeerkoffer verminderd, waardoor er tevens meer ruimte is ontstaan voor groenvoorziening.

We dragen met dit plan bij aan de sociale woningbouwopgave en de regionale afspraken voor de afname van Woonstwoningen door de realisatie van het maximaal haalbare aantal van tien woningen binnen dit plangebied. Ondanks de twijfels van de SRK over de stedenbouwkundige opzet, is dit inbreidingsplan een waardevolle ontwikkeling binnen de gemeente. De dorpsbouwmeester is overwegend positief over het beeldkwaliteitsplan. Het college heeft een zorgvuldige afweging gemaakt tussen een volkshuisvestelijke taakstelling en het waarborgen van voldoende ruimtelijke kwaliteit. Het plan is getoetst aan de kaders van de door de gemeenteraad vastgestelde Bouwgids en het ontwerp voldoet aan de richtlijnen die hierin zijn gesteld.

Zaaknummer: 2672243

Pagina 3 van 5 Documentnummer: 2721006

Figuur 1 – Inrichtingsplan Lyndakkers

Zaaknummer: 2672243

Pagina 4 van 5 Documentnummer: 2721006

Wat gaan we daarvoor doen De gemeenteraad wordt gevraagd in te stemmen met de gecombineerde BOPA-procedure, waarmee zowel het ruimtelijke als het bouwtechnische deel van het plan formeel wordt vastgesteld. In samenwerking met woningcorporatie Helpt Elkander en de gemeentelijke diensten wordt het project zorgvuldig uitgevoerd. De voortgang en kwaliteit worden bewaakt, zodat de woningen en het bijbehorende openbaar gebied tijdig en conform afspraken worden gerealiseerd. Communicatie Transparante en open communicatie vormt een belangrijk onderdeel van het project. Helpt Elkander zorgt ervoor dat inwoners en andere betrokken partijen tijdig en helder worden geïnformeerd over de voortgang en de verschillende stappen binnen het planproces. Wat mag het kosten Voordat de gemeente overgaat tot het verlenen van de gecombineerde BOPA, wordt met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten. In deze overeenkomst worden afspraken vastgelegd over de plankosten en de afwenteling van eventuele nadeelcompensatie. Daarnaast draagt de initiatiefnemer zorg voor de betaling van de leges, conform de geldende legesverordening. Bijlagen Nr 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

Omschrijving Raadsbesluit BOPA-onderbouwing Lyndakkers Bijlagenbundel BOPA-onderbouwing Lyndakkers Participatieverslagen Beeldkwaliteitsplan SRK advies Memo ruimtelijk advies Verhoeven de Ruijter Verbeelding BOPA Lyndakkers

Zaaknr. 2672243 2672243 2672243 2672243 2672243 2672243 2672243 2672243

Documentnr. 2723803 2734293 2740551 2723622 2729823 2676523 2676522 2759800

Burgemeester en wethouders van Nuenen, de secretaris, {{esl:Signer1:capture:size(200,50)}}

de burgemeester, {{esl:Signer2:capture:size(200,50)}}

mr. drs. H.P.C. Verbruggen

mr. dr. M.M. van Toorenburg

Zaaknummer: 2672243

Pagina 5 van 5 Documentnummer: 2721006