Raadsvoorstel Bindend raadsadvies Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA) woningbouw Kloostertuin

RAADSVOORSTEL Datum raadsvergadering: Datum B&W-besluit: Cluster: Portefeuillehouder: Zaaknummer: Documentnummer:

09-10-2025 01-09-2025 Ruimtelijke Ontwikkeling P. Kok 2396007 2686677

Onderwerp Bindend raadsadvies Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA) woningbouw Kloostertuin Beslispunten 1. Positief te adviseren over de aanvraag eerste fase omgevingsvergunning voor de woningbouwontwikkeling Kloostertuin, betreffende de bouw van maximaal 115 woningen conform de uitgangspunten benoemd in het Masterplan. 2. De omissie op de kaart in het Masterplan te corrigeren door de kaart opnieuw vast te stellen met de juiste weergave en als onderdeel van het Masterplan Kloostertuin van 4 juli 2024. 3. Het Masterplan als onderdeel van de Welstandsnota vast te stellen, zodat het als formeel toetsingskader kan dienen bij welstandsbeoordelingen. Inleiding De Kloostertuin, gelegen direct achter MFA Het Klooster in het centrum van Nuenen, is al geruime tijd bestempeld als kansrijke binnenstedelijke woningbouwlocatie. In juli 2024 heeft de gemeenteraad hiervoor het Masterplan Kloostertuin vastgesteld. Daarmee zijn niet alleen de ruimtelijke uitgangspunten en ontwerpambities vastgelegd, maar is ook de politieke en bestuurlijke wens uitgesproken om woningen te realiseren op deze locatie. Om uitvoering te geven aan dit raadsbesluit en de planologische kaders formeel-juridisch te verankeren, is gekozen voor een gefaseerde vergunningsaanpak op basis van de Omgevingswet. Deze aanpak bestaat uit twee stappen: 1.

De eerste fase betreft een BOPA die toeziet op het ruimtelijk mogelijk maken van de ontwikkeling. Deze aanvraag is door de gemeente zelf ingediend en wordt nu ter besluitvorming voorgelegd. 2. De tweede fase betreft een BOPA gericht op het bouwtechnisch deel: de daadwerkelijke realisatie van de woningen, parkeervoorzieningen en aanleg van het openbaar gebied. Deze aanvraag zal worden ingediend door een nog te selecteren projectontwikkelaar. De ruimtelijke BOPA die nu voorligt is in lijn met het eerder vastgestelde Masterplan. De inhoud van het plan, inclusief bouwhoogten, -oppervlakten en -programma, parkeren en duurzaamheid, is met de vaststelling van het Masterplan reeds politiek gewogen. Het raadsvoorstel beoogt na een positief raadsadvies formeel in te stemmen met deze eerste BOPA en zo de ontwikkeling ruimtelijk-juridisch mogelijk te maken. Wat willen we bereiken Met de ontwikkeling van de Kloostertuin willen we een aantrekkelijke en toekomstbestendige woonomgeving creëren in het hart van Nuenen. Door de transformatie van de tuin naar een Ondertekend op: 16-09-2025 10:45 Ondertekend door: Jeanke Verbruggen Locatie: Nuenen Reden: Digitaal Uitgaand

Zaaknummer: 2396007

Pagina 1 van 4 Documentnummer: 2686677

kansrijke binnenstedelijke woningbouwlocatie, dragen we bij aan het oplossen van de lokale woningvraag en versterken we de leefbaarheid van het dorp. We streven naar een zorgvuldig ontworpen woongebied met diverse woningtypen, die aansluiten bij de behoeften van zowel huidige als toekomstige bewoners. Daarbij ligt de nadruk op een duurzaam en groen ontwerp, in lijn met de ambities van het Masterplan Kloostertuin. Er is tevens gehoor gegeven aan de geuite zorgen van de omgeving over eventuele parkeerlast door een gedegen onderzoek naar de parkeerdrukmeting. Dit is verwerkt in de BOPA. Het masterplan voorziet in de realisatie van maximaal 115 woningen, waarvan minimaal 30% sociale huurwoningen, om zo een gevarieerde en inclusieve woonomgeving te creëren. Daarnaast zorgen we voor voldoende parkeergelegenheid en een kwalitatief hoogwaardige inrichting van het openbaar gebied, zodat de leefbaarheid en aantrekkelijkheid van de locatie wordt gewaarborgd. Argumenten 1.1 De buitenplanse omgevingsplanactiviteit is beoordeeld en akkoord bevonden Voor het opstellen van de BOPA zijn diverse onderzoeken verricht op het gebied van archeologie, flora & fauna, parkeren, milieu, geluid en bezonning. De resultaten zijn inhoudelijk getoetst door verschillende vakdisciplines en akkoord bevonden.

De volgende stap in het proces is de BOPA voor adviesrecht voor te leggen aan de gemeenteraad ter besluitvorming. 1.2 Er is al een raadsbesluit voor het Masterplan Op 4 juli 2024 heeft de gemeenteraad het Masterplan Kloostertuin vastgesteld. Hiermee heeft de gemeenteraad richting gegeven aan de inhoud en de kaders van de woningbouwontwikkeling, waarmee ook de weg is geopend voor de toekomstige planontwikkeling. Het doorlopen van de ruimtelijke procedure is een belangrijke stap om de realisatie van het plan juridisch en planologisch mogelijk te maken. 1.3 De ontwikkeling is passend binnen het Programma Wonen 2020-2030 De omgevingsvergunning gaat uit van de bouw van maximaal 115 gestapelde woningen. Er is een mix van sociale huur, middensegment en vrije sector woningen voor alle doelgroepen. De sociale woningen worden levensloopbestendig uitgevoerd met als voornaamste doelgroep senioren en starters. Dit type woningen is passend binnen de gemeentelijke visie omtrent volkshuisvesting en het programma wonen 2020-2030. 1.4 Inwoners zijn betrokken in de planvorming en er heeft een participatietraject plaatsgevonden De kaders voor de planvorming zijn vastgelegd in het Masterplan Kloostertuin. Vanaf het begin is het belang van bewonersparticipatie nadrukkelijk meegenomen.

Hiervoor is een klankbordgroep samengesteld op basis van een stakeholderanalyse, die gedurende het gehele proces meerdere keren is geraadpleegd. Deze groep heeft bij elke stap van de planontwikkeling invloed gehad op de inhoud van het Masterplan. Uit de participatie bleek dat omwonenden met name zorgen hebben over de bouwhoogte, parkeren en bezonning. In de BOPA is daarom met name extra aandacht besteed aan deze meest terugkomende onderwerpen (parkeren en bezonning). 2.1 Een correcte kaart zorgt voor transparantie en duidelijkheid Er is een omissie op de spelregelkaart in het vastgestelde Masterplan ontdekt: bij de minimale onderlinge afstand tussen de gebouwen staat twee keer een <-teken waar een >-teken had moeten staan. Het is essentieel dat het Masterplan een correcte en volledige weergave van de Zaaknummer: 2396007

Pagina 2 van 4 Documentnummer: 2686677

situatie bevat (bijlage 2), zodat alle betrokken partijen over dezelfde juiste informatie beschikken. 3.1 Het Masterplan creëert een formeel toetsingskader en borgt de ruimtelijke kwaliteit in de toekomst Door het Masterplan formeel op te nemen in de Welstandsnota wordt het een bindend toetsingskader bij welstandsbeoordelingen, wat duidelijkheid en consistentie biedt. Dit draagt toekomstgericht bij aan het borgen van de ruimtelijke kwaliteit en het voorkomen van afwijkingen die afbreuk kunnen doen aan het gebied. Kanttekeningen en alternatieven 1.1 Bij negatief advies van de raad is goede motivering nodig De raad kan besluiten om aan het college geen positief advies te geven op de BOPA Kloostertuin. Indien daar aanleiding voor is, verzoekt het college om in de zienswijze concreet in te gaan op de meest belangrijke en zwaarwegende punten voor dit besluit. Dit kan door het indienen van een amendement. 2.1 Het is belangrijk dat de correctie geen onbedoelde wijzigingen veroorzaakt De voorgestelde wijzigingen zijn minimaal van aard en hebben geen gevolgen voor de inhoud of uitvoerbaarheid van het plan. Hierdoor ontstaan geen nieuwe knelpunten of problemen. 3.1 Het kan de flexibiliteit verminderen De raad heeft het Masterplan vastgesteld met als doel heldere, afgebakende kaders voor de ontwikkeling van de Kloostertuin mee te geven aan een potentiële ontwikkelaar.

Het Masterplan is zo zorgvuldig en gedetailleerd uitgewerkt, omdat het wenselijk is om de vastgelegde uitgangspunten te borgen en daarmee de ruimtelijke kwaliteit te waarborgen. Door het Masterplan strikt als toetsingskader op te nemen, kan er minder ruimte zijn voor maatwerk of innovatieve afwijkingen. Wat gaan we daarvoor doen Voor de overgangsfase tot 1 januari 2032 geldt artikel 12.27a van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Dit artikel bevat beoordelingsregels voor opvolgende vergunningen voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten (BOPA). Deze regels zijn van toepassing bij gefaseerde vergunningaanvragen, zoals ook bij de Kloostertuin het geval is. Fase 1: Planologisch basisbesluit (BOPA-basis) In de eerste fase wordt een omgevingsvergunning verleend voor een planologische basis, de zogenaamde BOPA-basis. Dit besluit vormt het ruimtelijke kader en verankert juridisch de belangrijkste uitgangspunten voor het project. Het regelt onder andere: • De evenwichtige toedeling van functies aan locaties • De locaties van de bouwblokken • De toegestane bouwhoogten Dit basisbesluit biedt duidelijkheid over de planologische randvoorwaarden en vormt de juridische ondergrond voor de verdere uitwerking.

Fase 2: Technische uitwerking en bouwvergunning (BOPA-concreet) Op een later moment wordt door een nog te selecteren ontwikkelaar een tweede omgevingsvergunning aangevraagd voor het daadwerkelijk uitvoeren van de bouwactiviteiten, de zogenaamde BOPA-concreet. Hierbij gaat het om de nadere technische uitwerking van het Zaaknummer: 2396007

Pagina 3 van 4 Documentnummer: 2686677

bouwplan. De beoordeling van deze aanvraag beperkt zich tot onderdelen die in de eerdere vergunning niet zijn meegenomen, zoals de toets aan redelijke eisen van welstand. Aanpak voor de succesvolle realisatie van de Kloostertuin Om het project succesvol te realiseren, volgen we een duidelijke en gestructureerde aanpak: 1. We starten met het verlenen van een omgevingsvergunning voor de BOPA, waarmee deze formeel wordt vastgesteld en de planologische kaders juridisch worden vastgelegd. 2. Vervolgens organiseren we een zorgvuldig selectietraject voor een ontwikkelaar die verantwoordelijk wordt voor de bouwtechnische uitwerking en de uitvoering van het project. 3. Gedurende het hele proces blijven we inwoners en andere betrokken partijen actief informeren en betrekken, bijvoorbeeld door het organiseren van informatieavonden. Hiermee zorgen we ervoor dat het plan aansluit bij de wensen en behoeften van de omgeving. Communicatie Transparante en open communicatie vormt een belangrijk onderdeel van het project. We zorgen ervoor dat inwoners en betrokken partijen tijdig en helder worden geïnformeerd over de voortgang en de stappen binnen het planproces. Dit doen we onder meer door: • Het organiseren van informatieavonden waar bewoners geïnformeerd worden en vragen kunnen stellen. • Regelmatige updates via nieuwsbrieven, de gemeentelijke website en sociale media.

Wat mag het kosten De kosten voor de ontwikkeling van de Kloostertuin worden beheerst binnen de kaders van de door de raad vastgestelde grondexploitatie op 4 juli 2024. Bijlagen Nr 1. 2. 3. 4.

Omschrijving Raadsbesluit Adviesrecht BOPA Kloostertuin BOPA-onderbouwing Kloostertuin Bijlagenbundel bij BOPA-onderbouwing Kloostertuin Gecorrigeerde kaart Masterplan

Zaaknr. 2396007 2396007 2396007 2396007

Documentnr. 2686611 2676511 2738808 2700766

Burgemeester en wethouders van Nuenen, de secretaris,

de burgemeester,

mr. drs. H.P.C. Verbruggen

mr. dr. M.M. van Toorenburg

Zaaknummer: 2396007

Pagina 4 van 4 Documentnummer: 2686677