Raadsvoorstel Bindend advies omgevingsvergunning herontwikkeling deel Oranjebuurt

RAADSVOORSTEL Datum raadsvergadering: Datum B&W-besluit: Cluster: Portefeuillehouder: Zaaknummer: Documentnummer:

10 april 2025 24 februari 2025 Ruimtelijke Ontwikkeling P. Kok 2375499 2409703

Onderwerp Bindend advies omgevingsvergunning herontwikkeling deel Oranjebuurt. Beslispunten 1. Positief te adviseren over de aanvraag omgevingsvergunning voor de herontwikkeling van een deel van de Oranjebuurt, betreffende de sloop van 22 grondgebonden woningen en de realisatie van 40 nieuwe gestapelde woningen. Inleiding Helpt Elkander is voornemens om in 2025 een aanvraag omgevingsvergunning in te dienen voor het afwijken van de regels in het omgevingsplan voor de herontwikkeling van een deel van de Oranjebuurt. Dit betreft een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) (bijlage 1). De herontwikkeling betreft de sloop van 22 grondgebonden woningen en de realisatie van 40 nieuwe gestapelde woningen in de vorm van 20 appartementen en 20 beneden-bovenwoningen op de percelen kadastraal bekend gemeente Nuenen, sectie E, nummers 3872, 5558 (ged.), 5561 (ged.) en 6887 (ged.). Op 16 november 2023 heeft u het ‘Adviesrecht raad, verplichte participatie en delegatiebesluit Omgevingswet’ vastgesteld. Hierin is een lijst opgenomen van buitenplanse omgevingsplanactiviteiten waarvoor de raad als adviseur optreedt, zoals bedoeld in artikel 16.15a en 16.15b van de Omgevingswet. Een advies van de raad is volgens de lijst o.a. vereist indien het gaat om het bouwen van meer dan 5 woningen.

Aangezien het hier de bouw van meer dan 5 woningen betreft is het bindend adviesrecht van toepassing. Wat willen we bereiken We willen een positief advies van de raad ontvangen, zodat de omgevingsvergunning verleend kan worden en Helpt Elkander kan gaan herontwikkelen. Argumenten 1.1 De ontwikkeling is passend binnen het Programma Wonen 2020-2023 De omgevingsvergunning gaat uit van de sloop van 22 grondgebonden woningen en de realisatie van 40 nieuwe gestapelde woningen in het sociale segment, van maximaal 2 lagen plus kap. De woningen worden levensloopbestendig uitgevoerd met als voornaamste doelgroep senioren en starters. Dit type woningen is passend binnen de gemeentelijke visie omtrent volkshuisvesting en het programma wonen 2020-2030. 1.2 Het plan is ruimtelijk inpasbaar De subcommissie ruimtelijke kwaliteit (voorheen TRK) is betrokken geweest bij de planvorming. Het laatste overleg heeft plaatsgevonden op 26 november 2024. Hierin is de vraag gesteld of de SRK positief kan adviseren over de invulling van het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan (bijlage 4). Deze vormen het kader voor de ontwerpend aannemer en de SRK waar de omgevingsvergunning aan getoetst zal worden.

De conclusie is dat de SRK te spreken is over deze aanpak van wijkverdichting en de ontworpen kwaliteitskaders voor groen, Ondertekend op: 11-03-2025 12:59 Ondertekend door: Jeanke Verbruggen Locatie: Nuenen Reden: Digitaal Uitgaand

Zaaknummer: 2375499

Pagina 1 van 5 Documentnummer: 2409703

stedenbouw en architectuur. Er zijn nog wel een paar adviezen van de SRK die nog aandacht verdienen (bijlage 5). Door te kiezen voor een toetsingskader op hoofdlijnen kunnen de definitieve plannen pas later beoordeeld worden. Het beeldkwaliteitsplan en het stedenbouwkundig plan moeten onwenselijke zaken dan ook onmogelijk maken. Het beeldkwaliteitsplan wordt als voorwaarde meegenomen in de te verlenen omgevingsvergunning. 1.3 Participatie heeft plaatsgevonden en geresulteerd in gedragen variant Volgens het ‘Adviesrecht raad, verplichte participatie en delegatiebesluit Omgevingswet’ van de gemeente Nuenen is participatie verplicht bij buitenplanse omgevingsplanactiviteiten die betrekking hebben op een aanvraag om een omgevingsvergunning waarvoor de raad als adviseur optreedt zoals bedoeld in artikel 16.15 a en 16.15b van de Omgevingswet. Voor deze ontwikkeling is een klankbordgroep samengesteld bestaande uit diverse bewoners uit de wijk. Er hebben vier sessies plaatsgevonden waarbij de laatste sessie is afgesloten met een variant die gedragen wordt door de klankbordgroep (bijlage 2). Zie ook paragraaf 3.1 Participatie van de BOPA-onderbouwing die als bijlage 1 is toegevoegd. 1.4 Het plan draagt bij aan verduurzaming en klimaatadaptatie De bestaande woningen in het plangebied zijn niet toekomstbestendig en voldoen niet aan de hedendaagse duurzaamheidseisen.

Ze worden gesaneerd om plaats te maken voor nieuwe woningen. Deze nieuwe woningen voldoen wel aan de hedendaagse duurzaamheidseisen. Conform het Besluit bouwwerken leefomgeving voldoen de woningen aan de eisen voor 'BENG' (Bijna Energieneutraal Gebouw), waarmee hoge eisen worden gesteld aan duurzaamheid en energiegebruik. Daarnaast levert het plan een positieve bijdrage aan klimaatadaptatie. In plaats van de diepe voortuinen die steeds vaker verhard worden komt er meer ruimte voor openbaar groen. De toevoeging van groen is belangrijk voor het tegengaan van hittestress en voor de infiltratie van hemelwater. Daarnaast is het voornemen de parkeerplaatsen half verhard aan te leggen zodat hittestress wordt tegengegaan en hemelwater ook hier kan infiltreren. Kanttekeningen en alternatieven 1.1 Ondanks het intensieve participatietraject en de klankbordgroep (KBG) bijeenkomsten heerst er bij de KBG ontevredenheid over het groenplan Bij een aantal leden van de KBG is ontevredenheid over het groenplan in zijn huidige vorm. Hiertoe hebben de gemeente en Helpt Elkander op 16 december 2024 een vijfde KBG bijeenkomst belegd met als doel het plan nogmaals door te spreken en te onderzoeken of en hoe het plan geoptimaliseerd kan worden. Dit heeft geleid tot de volgende aanpassingen (zie figuur 1a oude situatie en 1b nieuwe situatie): •

•

•

Het bouwblok gelegen nabij de Beatrixstraat is opgeschoven en verkleind, waardoor de afstand tot de erfgrens aanzienlijk is toegenomen. Daarnaast wordt een ontwerpopgave opgenomen in het beeldkwaliteitsplan dat een deel van de achtergevel inkijk moet minimaliseren. Door de verschuiving is tevens ruimte ontstaan om twee fruitbomen op private grond te behouden en deze worden in de toekomstige situatie onderdeel van het openbaar groen. We hebben per aan te planten boom in de openbare ruimte onderzocht hoe ondergrondse groeiruimte kan worden ingericht. Dit is indicatief weergegeven op het inrichtingsplan (bijlage 3). Een diversiteit van bomen is toegevoegd aan het beeldkwaliteitsplan. De posities van bergingen en achterpaden is verder uitgewerkt en aangepast, waardoor deze dichter bij de desbetreffende woningen liggen.

Pagina 2 van 5

Zaaknummer: 2375499

D

•

Erfafscheidingen met (hedera) beplanting zijn toegevoegd aan het inrichtingsplan.

Figuur 1a oud inrichtingsplan

Figuur 1b nieuw inrichtingsplan

Daarnaast heeft de KBG aan Helpt Elkander gevraagd om te overwegen om bomen te behouden en toe te voegen in de private achtertuinen van de huurwoningen. Helpt Elkander geeft hier geen gehoor aan door beheerstechnische, juridische en praktische overwegingen. De gemeente is niet verantwoordelijk voor aanleg en onderhoud van private grond, alleen van het openbaar gebied, dus kan en gaat hier geen eisen aan stellen. 1.2 Bij negatief advies van de raad is goede motivering nodig Indien u besluit niet positief te adviseren maar negatief dan wordt de aanvraag omgevingsvergunning geweigerd. Een negatief advies van de raad moet wel voorzien zijn van een goede motivering. Pagina 3 van 5

Zaaknummer: 2375499

D

Wat gaan we daarvoor doen Randvoorwaarden Niet van toepassing. Planning Voor de overgangsfase (tot 1 januari 2032) voor het omgevingsplan bevat art. 12.27a Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) een beoordelingsregel voor opvolgende BOPA-vergunningen. Het betreft hier ook een opvolgende, oftewel een gefaseerde, vergunningaanvraag. In de eerste fase wordt een ‘planologisch’ basisbesluit genomen in de vorm van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA-basis). Dat betreft de BOPA die nu voorligt en voorziet in de motivering van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en regelt o.a. de locaties van de bouwblokken en de bouwhoogten. Op grond hiervan wordt op een later moment een omgevingsvergunning aangevraagd voor het feitelijk verrichten van de (nader uitgewerkte) bouwactiviteit (BOPA-concreet). In het kader van de tweede vergunningaanvraag vindt alleen beoordeling plaats op de onderdelen van het bouwplan waarin de eerdere vergunning niet voorziet, zoals de toets aan de redelijke eisen van welstand. Communicatie Voor de sloop- en nieuwbouwontwikkeling in de Oranjebuurt hebben meerdere klankbordgroep (KBG) bijeenkomsten plaatsgevonden. De KBG vormde de vertegenwoordiging van de wijk en is samengesteld uit 4 particuliere woningeigenaren en 4 huurders.

Tijdens deze bijeenkomsten zijn de plannen intensief met de leden van de KBG besproken met als doel een zo gedragen mogelijk plan voor alle partijen te realiseren. De verslagen van de KBG bijeenkomsten staan in bijlage 2. Zodra u een positief advies heeft gegeven zal de BOPA samen met een door beide partijen akkoord bevonden anterieure overeenkomst aan het college worden aangeboden. Indien het college akkoord is, wordt de vergunning verleend en zoals gebruikelijk gepubliceerd. Wat mag het kosten Met initiatiefnemer is reeds een intentieovereenkomst gesloten. Voordat de omgevingsvergunning wordt verleend, wordt een anterieure overeenkomst gesloten waarin afspraken worden gemaakt over onder andere de plankosten en de afwenteling van nadeelcompensatie. Daarnaast betaalt initiatiefnemer de leges conform legesverordening voor advies van de gemeenteraad. Evaluatie Niet van toepassing. Bijlagen 1. BOPA-onderbouwing Oranjebuurt, Nuenen 2. Verslagen KBG bijeenkomsten 3. Inrichtingsplan 4. Beeldkwaliteitsplan 5. SRK advies 6. Raadsbesluit Bindend advies omgevingsvergunning herontwikkeling deel Oranjebuurt. Pagina 4 van 5

Zaaknummer: 2375499

D

Burgemeester en wethouders van Nuenen, de secretaris,

de burgemeester,

mr. drs. H.P.C. Verbruggen

mr.dr. M.M. van Toorenburg

Pagina 5 van 5

Zaaknummer: 2375499

D