Memo Bouwgids

MEMO BOUWGIDS Marjolein Peters (Studio Scale), Jannie Vinke (ANA Architecten), Daniël van Schijndel - 8 mrt 2023 Middels deze notitie geven we u een update over het traject van de Bouwgids, waarmee we zijn gestart in het voorjaar van 2022. Aanleiding hiervoor was een gewenste herijking en een bredere inbedding van de bestaande nota Hoger bouwen uit 1999. De Bouwgids vormt daarnaast een uitwerking van de Omgevingsvisie, waarin vanuit een integrale en kwalitatieve benadering wordt aangegeven op welke manier er gebouwd kan worden met versterking van de Nuenense dorpse kwaliteiten. De Bouwgids is: • een integraal en kwalitatief document, en gaat over meerdere thema’s die van invloed zijn op dorpse kwaliteit in ruimtelijke zin; • ontwikkelingsgericht (het document moet de markt (bijv. projectontwikkelaars) uitnodigen en stimuleren om een kansrijk en passend initiatief te starten); • een aanvulling op de reeds bestaande beleidsdocumenten gerelateerd aan een planproces; • zowel generiek als gebiedsspecifiek; dat wil zeggen dat we zowel algemene uitgangspunten formuleren voor dorpse kwaliteit als specifieke richtlijnen per gebiedstype. We zijn nu een eind op streek met het inhoudelijke deel en willen op korte termijn van start met het participatieproces.

Vooraf in gesprek in plaats van alleen achteraf toetsen

De Bouwgids is niet alleen een inhoudelijk document maar vraagt ook een andere manier van werken. Op dit moment komt het regelmatig voor dat een initiatiefnemer een plan maakt voor een locatie, vervolgens beoordeelt de gemeente het en komt men tot de conclusie dat het plan niet passend en/ of gewenst is. Vervolgens moet het plan (soms meerdere keren) worden aangepast waardoor tijd verloren gaat. Met de Bouwgids willen we dit proces omdraaien: de gemeente communiceert op voorhand welke ambitie Nuenen heeft met dorps bouwen, en welke algemene uitgangspunten en specifiekere richtlijnen op een bepaalde locatie kunnen leiden tot dorpse kwaliteit. Hierdoor is het speelveld voor de initiatiefnemer in een vroeg stadium helder. De uitgangspunten en richtlijnen vormen een “gespreksstarter” met het Team Ruimtelijke Kwaliteit (TRK) waarin op basis van deel 1 en deel 2 nader richting wordt gegeven aan de planontwikkeling. De bewijslast voor het voldoen aan de Bouwgids ligt bij de initiatiefnemer. We vragen daarbij een integrale blik en een breder perspectief dan alleen de bouwkavel zelf. In plaats van het gelijk starten met ontwerpen en bepalen welk woningbouwaantal gehaald moet worden vragen we allereerst een analyse van het plangebied en een beschouwing van de opgave.

Dit moet verder gaan dan het realiseren van een bepaald programma maar ook een antwoord geven op de vraag wat de ontwikkeling bijdraagt aan de directe omgeving en Nuenen als geheel. Dit heeft consequenties voor de expertise die de initiatiefnemer inschakelt, waarbij naast een architect ook andere expertise nodig is, zoals een landschapsarchitect of een bouwhistoricus.

Onderdelen van de Bouwgids Deel 1: Inspiratiedeel met uitgangspunten voor heel Nuenen

Wat: Dit deel beschrijft praktisch, handzaam en inspirerend wat de gemeente Nuenen in het algemeen verstaat onder dorps bouwen. Hierbij komen de volgende thema’s aan de orde • Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing • Korrelgrootte • Typologie en woonkwaliteit • Architectuur 1

• Mobiliteit Per thema wordt een aantal ruimtelijke uitgangspunten benoemd. Dit deel is sterk verankerd in de omgevingsvisie en vormt hier een ruimtelijke vertaling van. Het verwoordt het gezamenlijke ‘verhaal’ om naar te verwijzen door bewoners, ambtenaren, ruimtelijk experts en raad. Doel: Inspireren van initiatiefnemers van ruimtelijke ontwikkelingen in Nuenen Doelgroep: Te gebruiken door initiatiefnemers van ruimtelijke ontwikkelingen, om inspiratie op te doen of eigen plannen te toetsen aan de algemene uitgangspunten van Nuenen voor ze het gesprek aangaan. Stand van zaken: De basis voor deel 1 staat en hebben we opgesteld naar aanleiding van analyse van de Nuenense dorpse kenmerken. We zullen dit in de beeldvormende bijeenkomst op 23 maart illustreren en willen deze in het participatieproces verder aanvullen en aanscherpen. We zullen dit in de raadsvergadering illustreren en willen deze in het participatieproces verder aanvullen en aanscherpen. enkele voorbeelden van uitgangspunten deel 1

Uitgangspunt 1: onderzoek

Kijk altijd verder dan de grenzen van je plot, vergroot je onderzoekgebied, en laat zien hoe het plan in de omgeving past. Houd hierbij rekening met zichtassen en paden.

Deel 2: Richtlijnen per gebiedstype

Uitgangspunt 2: groen is goud

Onderzoek binnen welk groensysteem je locatie valt, ligt het aan een laan of aan een grote groene ruimte? Welke groene ingreep past in de setting en draagt bij aan het dorpse beeld?

Wat: Voor gebieden met vergelijkbare ruimtelijke kenmerken worden concretere richtlijnen opgesteld, als uitwerking van de algemene uitgangspunten uit deel 1. Gebiedstypes: 1. Lintbebouwing (in het historisch centrum/ in de kernen) 2. Centrumgebied (historisch centrum/ Zuid) 3. Woonverkaveling (in het centrum/ in de uitbreidingsgebieden/ in de kernen) 4. Randen (langs infrastructuur/ dorpsranden) 5. Landelijk gebied Doel: Richting en houvast geven aan wat kansrijke en passende ontwikkelingen zouden zijn op deze gebiedstypes (daarmee is het een ander soort document dan de bestaande beleidskaders waar aan getoetst dient te worden). Detailniveau: In deel 2 omschrijven we allereerst de belangrijkste ruimtelijke kenmerken per gebiedstype. We diepen daarbij de thema’s als volgt uit: • Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing o Hoe zijn de gebouwen geordend ten opzichte van elkaar (afstand, kaprichting, doorzichten) o Wat is de relatie tussen de gebouwen en de openbare ruimte (entrees, buitenruimtes, bijgebouwen, bomen) o Hoe wordt omgegaan met omgevingsaspecten als geluid en zichtlijnen o Op welke manier wordt duurzaamheid geïntegreerd in de gebouwen en buitenruimte/ omgeving • Korrelgrootte: o Hoeveel samenhang/ verschil er is in de massa-opbouw o Wat is de gangbare bouwhoogte, hoeveel diversiteit is er? o Wat is de gangbare footprint 2

5

4

5

1

1 Gerwen

3

3

4

Nederwetten

2 3

Nuenen

Eeneind

gebiedstypes deel 2

• Typologie o Wat voor soort bebouwing staat er o Welke woningtypes/ doelgroepen? o Welke functies? (alleen wonen of ook andere functies?) o Waar zijn de ontmoetingsplekken (in of buiten de gebouwen?) o Bestaan er faciliteiten voor gedeeld gebruik van voorzieningen? o Hoe kan de woonkwaliteit worden getypeerd? • Architectuur o Hoeveel samenhang/ verschil er is in de architectuur o wat is de vormentaal o Wat is de mate van detaillering) • Mobiliteit o Hoe wordt er omgegaan met parkeeroplossingen o Zijn er vernieuwende maatregelen voor bijvoorbeeld gedeelde fietsenstallingen KENMERKEN o Zijn er vernieuwende maatregelen voor bijvoorbeeld autodelen Centrum - Aan het lint Kenmerken gebiedstype - Oudere dorpse woningen met daartussen recentere gebouwen - Afwisselend straatbeeld van panden met bijzondere kwaliteit of historische waarde - Beschermd dorpsgezicht

Oudere dorpse woningen met daartussen recentere gebouwen

Afwisselend straatbeeld van panden met bijzondere kwaliteiten of historische waarde

aanzet beschrijving kenmerken gebiedstype lintbebouwing

Beschermd dorpsgezicht

3

Op basis van de ruimtelijke kenmerken specificeren we een aantal relevante uitgangspunten uit deel 1 naar richtlijnen in deel 2. Hierbij wordt niet alleen uitgegaan van de bestaande situatie maar worden ook kansen gesignaleerd voor het versterken van de dorpse kwaliteit en spelen we in op actuele maatschappelijke behoeftes. Bijvoorbeeld: als er in de huidige situatie aan het lint veel zichtlijnen zijn dichtgebouwd door garages of bijgebouwen, willen we dat in de toekomst waar mogelijk voorkomen. Verder nemen we vanzelfsprekend ook kansen mee voor duurzaamheid. Voor wat betreft bouwhoogte geven we per gebiedstype aan wat de bandbreedte is van de bouwhoogte. En zal in de woonverkaveling bijvoorbeeld worden aangegeven dat hogere bebouwing in principe niet voor de hand ligt, tenzij er incidenteel – bijvoorbeeld in het geval van grotere clusters, de sloop van een school, etc – een aanleiding is om een andere gebouwtypologie te onderzoeken. Doelgroep: In het begin van de ontwikkeling en bij SO en VO bedoeld voor initiatiefnemers, ambtenaren en (wanneer betrokken) gemeenteraad. Stand van zaken: we zijn gestart met de uitwerking van het gebiedstype lintbebouwing en KENMERKEN BEBOUWING A a nopstellen h e t l i n t van richtlijnen hiervoor. We zullen dit middels een voorbeeld illustreren in de het Bouwhoogte beeldvormende vergadering.

1 à 2 bouwlagen met kap, aan het lint aan de randen van het centrum

Aan de randen van het centrum lint, 1 à 2 bouwlagen met kap

KENMERKEN BEBOUWING

Aan het lint

Doorkijk tussen de volumes. 1 t/m 3 bouwlagen met kap of plat dak aan het lint in het centrum, ook 3 bouwlagen met kap of met een terugliggende opbouw

Centrum aan het lint, 1 t/m 3 bouwlagen met kap of 3 bouwlagen met een plat dak en een terugliggende opbouw

aanzet beschrijving kenmerken gebiedstype lintbebouwing: bouwhoogte

De uitzondering is de 60 m hoge toren van de Heilige Clemenskerk

Dichter in het centrum zijn de tussenpaden vaak ingericht met verharding en functies als een parkeerplek of vuilnisplek.

Uitzondering, Heilige Clemenskerk

Verharde functionele tussenpaden

In het noordelijk deel van het centrum zijn de tussengebieden veel groener en zit er meer ruimte tussende volumes Groene en ruimtelijke tussenpaden

aanzet beschrijving kenmerken gebiedstype lintbebouwing: doorzichten

Pilotlocaties De uitgangspunten en richtlijnen hebben we getest op enkele pilotlocaties. Hiervoor hebben we een stedenbouwkundige analyse gedaan van de locatie en hebben we bekeken welke uitgangspunten het meest van toepassing zijn op deze locatie. Deze hebben we concreet gemaakt en door vertaald naar richtlijnen voor de ontwikkeling. Ook hebben we enkele volume- en programmastudies en schetsen gemaakt om aan te geven wat de ontwikkelpotentie is op basis van de richtlijnen. 4

Maatwerk Gebiedsontwikkeling is altijd maatwerk. Het is niet mogelijk om voor de gehele gemeente een blauwdruk te maken. Daarom stellen we voor om pas op het laagste schaalniveau en in overleg met het TRK de exacte bouwhoogte voor een locatie te bepalen. Met de kwalitatieve richtlijnen van de Bouwgids wordt de dorpse kwaliteit vanaf een vroeg stadium geborgd.

Participatie Uw gemeenteraad heeft met het vaststellen van het procesvoorstel in februari 2022 middels een amendement gevraagd om tevens participatie met inwoners en stakeholders mogelijk te maken in het proces om te komen tot de Bouwgids. In een beeldvormende bijeenkomst in juni 2022 hebben we hiervoor bij u ideeën opgehaald, en in oktober 2022 heeft het college ingestemd met een participatieplan. Participatie is echter tot op heden niet opgestart. Er zijn meerdere redenen hiervoor, maar de voornaamste is dat we ambtelijk concludeerden dat er een inhoudelijke slag extra nodig was om een participatietraject vorm te geven. Deze extra slag is mede geïnspireerd door de recente aanbevelingen die aan de gemeenteraad zijn meegegeven n.a.v. de evaluatie van twee eerder verlopen participatietrajecten. De materie van de Bouwgids is bovendien dermate complex van aard dat we ervoor hebben geopteerd om een extra stap te zetten. Het plan is nu echter gereed en het participatietraject staat nu in de startblokken gereed om uitgevoerd te worden. We vonden het van belang om wel bij u te toetsen of de stappen die tot nu toe in het kader van de Bouwgids zijn gezet op instemming kunnen rekenen of dat u eerst nog andere stappen noodzakelijk acht. Bij zorgvuldige participatie hoort namelijk ook verwachtingsmanagement.

Daarom dat we eerst bij u nog wat extra gevoel willen ophalen hoe u tegen zaken omtrent de Bouwgids aankijkt. Stakeholders Er zijn veel verschillende stakeholders geïdentificeerd op verschillende traptredes in de bij u bekende participatieladder. We zullen aan de start van het proces moeten toetsen of de stakeholders zichzelf ook op die plek herkennen en de andere stakeholders erkennen. • Er is verschil in kennis bij stakeholders. We zullen hier bij het organiseren van participatiemomenten rekening mee moeten houden, zodat een gelijkwaardig gesprek kan ontstaan; • We willen iedereen eenvoudig meenemen in het hele proces. Niet iedereen krijgt zijn/haar gelijk, maar er ontstaat wel begrip voor de afwegingen die worden gemaakt; • Er wordt voor een intensief participatietraject gekozen. Daar is niet iedereen bekend mee en/of gemotiveerd voor. Daar zullen we onder andere met communicatie voldoende op moeten inspelen; • De Bouwgids is aanvullend aan andere beleidsdocumenten die betrekking hebben op het ontwikkelproces van een locatie. In het participatieproces zullen we helder moeten communiceren wat de Bouwgids allemaal niet is en hoe het zich verhoudt tot andere documenten. Het voorgestelde traject bestaat uit drie onderdelen:

5

We voorzien drie klankbordbijeenkomsten en vier werkateliers. Deze zullen in de periode juni – oktober worden georganiseerd. Het streven is om de Bouwgids in het laatste kwartaal van 2023 aan uw gemeenteraad voor te leggen voor besluitvorming, via het BOB-model.

Afstemming tot nu toe Ambtelijk We hebben twee ambtelijke sessies gehad, in de eerste hebben we de opzet van de Bouwgids en de eerste bevindingen gepresenteerd. De tweede was een werksessie waarin we met elkaar hebben gediscussieerd over de dorpse kwaliteiten van Nuenen, de wijze van toetsen en de inhoud van de spelregels. Bestuurlijk Op 22 juni hebben we het voorstel voor de Bouwgids gepresenteerd in de gemeenteraad. Daar werden de volgende opmerkingen gemaakt/ vragen gesteld. In cursief het antwoord - Hoe wordt omgegaan met de lopende projecten waar planvorming gaande is vóórdat de Bouwgids wordt vastgesteld? Zorg dat je niet achter de feiten aanloopt en dat de Bouwgids als mosterd na de maaltijd komt (voorbeeld Vinkenhofjes). De Bouwgids en de bijbehorende instrumenten kunnen niet met terugwerkende kracht worden ingezet. Dit doen we ook niet met ander nieuw gemeentelijk beleid dat wordt opgesteld. - Komt in de Bouwgids er ook een kaart met de lopende projecten (en aantallen)? Nee, de Bouwgids is kwalitatief van aard en doet (wanneer door uw raad vastgesteld) vooral uitspraken over waar een project/ontwikkeling rekening mee moet houden in ruimtelijk opzicht voordat het kans van slagen heeft. Voor een overzicht van lopende projecten en aantallen refereren we graag aan de woningbouwmonitor die jaarlijks aan uw raad wordt verstrekt.

- Komt er in de Bouwgids ook een kaart met mogelijke bouwlocaties? Nee, de Bouwgids is met name een ruimtelijk kader. Mogelijke bouwlocaties zijn er namelijk ook een groot aantal. Een bedrijfsgebouw dat nu leeg staat kan bijvoorbeeld ook een mogelijke bouwlocatie voor woningbouw zijn in de toekomst als een eigenaar daar voor wil gaan. Of denk bijvoorbeeld aan herontwikkeling van een bestaand woningbouwcomplex. Een kaart opstellen met alle mogelijke bouwlocaties is dus praktisch gezien ook niet uitvoerbaar. - Hoe worden de kaders voor hoger bouwen (initiatiefvoorstel) meegenomen in de Bouwgids? Door algemene uitgangspunten voor Nuenen en richtlijnen per gebiedstype te maken. Dit gaan we verder uitwerken parallel aan het participatietraject - Wanneer komt het projectteam terug bij de raad zodat zij kaders kunnen meegeven? Bijvoorbeeld waar het gaat over de bouwhoogte. We komen met deze beeldvormende sessie op 23 maart bij u om enerzijds op te halen of het instrument zoals we dat nu voor ogen hebben ook overeenkomt met hetgeen wat u wenst te bereiken. Bouwhoogten is een onderdeel van de Bouwgids.

- Gaan jullie ook vragen aan doelgroepen (senioren) waar men wil wonen en hoe dat eruit moet zien? Dan kun je iets doen voor de mensen in Nuenen en echt doorstroming op gang krijgen (> breed gesprek op niveau Nuenen, Gerwen, Nederwetten) Doelgroepen en voor welke doelgroepen waar wat gebouwd moet worden zien we als een vraagstuk wat zich meer leent voor bijvoorbeeld de Woonzorgvisie en het (al door u vastgestelde) Programma Wonen. De Bouwgids is een ruimtelijk instrument en doet over doelgroepen geen uitspraken, behalve dat het een initiatiefnemer duidelijk maakt dat een door hem voorgesteld woningbouwprogramma moet aansluiten op gemeentelijk beleid (Programma Wonen 2020 – 2030 zet in op doelgroepen jongeren en ouderen, maar doet bijvoorbeeld ook uitspraken over dat woningen voor ouderen bijv. dichtbij voorzieningen moeten worden gesitueerd). - Participatie: dit onderwerp verdient een brede discussie. Kijk of je een interactieve sessie kan doen waarin je verschillende groepen kunt mixen (stakeholders en bewonersorganisaties), zowel voor- en tegenstanders interactie tussen verschillende doelgroepen (stakeholders en bewonersorganisaties) is zeker onderdeel. Echter, kiezen we er ook voor om het iedere doelgroep in hun kracht te zetten.

Niet iedereen heeft namelijk hetzelfde kennisniveau wanneer het gaat om ruimtelijke vraagstukken; - Het budget is gehalveerd maar zorg ervoor dat niet wordt ingeboet op kwaliteit van het stuk. Deze oproep hebben we ter harte genomen. Er is echter toch wel aanvullend krediet nodig om de Bouwgids 6

af te ronden, en om het participatieproces te doorlopen. - In hoeverre worden puntdaken meegenomen als vorm van dorps bouwen (bijv Nuenen West) Puntdaken hoort wat de Bouwgids betreft bij de richtlijnen per gebiedstype en zullen bij het ene gebiedstype meer van toepassing zijn dan het andere. De toepassing van een puntdag zal niet altijd nadrukkelijk als richtlijn gelden maar als mogelijkheid of suggestie worden benoemd. Team Ruimtelijk Kwaliteit (TRK) Op 2 november 2022 hebben we de stand van zaken gepresenteerd aan de TRK. De commissie is positief over de aanpak tot nu toe en ziet de grootste meerwaarde van de Bouwgids in het eerder in gesprek komen met initiatiefnemers, het formuleren van ambities en het geven van inspiratie. De commissie is echter niet overtuigd van het opdelen naar gebieden in Nuenen. Zij ziet liever generieke spelregels voor heel Nuenen: een set van circa 15 spelregels met een beperkt aantal foto’s als referentie per spelregel. De Bouwgids is daarmee in hun optiek een product van beperkte omvang. In een latere bespreking met de Dorpsbouwmeester (de heer H. van Helmond) heeft deze aangegeven een voorkeur te hebben voor een specificatie in de vorm van gebiedstypes met vergelijkbare kenmerken in plaats van deelgebieden. Deze gebiedstypes is de lijn waar we nu ook voor gaan.

Ook op 21 februari is het TRK door Marjolein Peters bijgepraat over de uitwerking van de Bouwgids. Dit kalenderjaar zullen inspraaksessies worden gehouden m.b.t. de criteria waarmee mogelijke locaties worden gekenschetst qua bouwmogelijkheden om zo ontwikkelaars te sturen naar het gewenste resultaat. De algemene discussie over bijvoorbeeld dorpse hoogbouw wordt op deze wijze per locatie gevoerd en niet in het algemeen. Hierbij zijn goede referenties van groot belang. De pilotstudies zullen niet voor alle locaties door de gemeente worden uitgevoerd maar dienen door de ontwikkelaars te worden uitgevoerd op basis van de criteria in de Bouwgids. Het TRK is verheugd over deze aanpak en ook over de gebiedstypes: daar zullen de meeste locaties onder kunnen gaan vallen.

Kosten Bij het vaststellen van het procesvoorstel heeft uw raad om moverende redenen tevens het gevraagde budget (€50k) voor de Bouwgids gehalveerd. Het opstellen van de Bouwgids is nu voor een groot deel klaar, maar nog niet voltooid. Bovendien heeft u een nadrukkelijke wens voor participatie geuit, en ook het doorlopen van een participatietraject vraagt middelen. Ambtelijk wordt daarom een voorstel voorbereid om extra middelen aan uw raad te vragen om de (onderdelen van de) Bouwgids inhoudelijk af te ronden en extra krediet om het participatieproces te doorlopen. We schatten in dat voor de totale afronding inclusief participatietraject van de Bouwgids een krediet van 80k nodig zal zijn. Een deel van het benodigde bedrag kan gefinancierd worden door een algemene post ‘participatie’ waar uw raad 50k beschikbaar voor heeft gesteld, maar ook andere ontwikkelingen of beleidstrajecten waar participatie voor gewenst is hopen een beroep te doen op dit budget. Het raadsvoorstel met betrekking tot het vrijmaken van extra financiële middelen voor de Bouwgids komt mogelijk al spoedig uw kant op, maar we vinden het wel gepast om dit voornemen vast bij u kenbaar te maken. Het raadsvoorstel wordt dusdanig breed ingestoken dat we ook voorstellen om resterend krediet uit andere posten over te hevelen.

U kunt dan bijvoorbeeld denken aan een deel van het gereserveerde bedrag dat door uw raad beschikbaar is gesteld voor de implementatie van de Omgevingswet. Doordat de invoering van deze wet (opnieuw) is uitgesteld, maakt het ook dat er financiële ruimte in de budgetten zit. Daarnaast was tot voorheen standaard budget in de begroting opgenomen voor bestemmingsplannen bebouwde kom. Door te anticiperen op de komst van de Omgevingswet is deze post in de begroting komen te vervallen. Het raadsvoorstel is ook bedoeld om dit te herstellen.

7