Kloostertuin - Bopa

BOPA KLOOSTERTUIN NUENEN Gemeente Nuenen 2 september 2025

1/74

DATUM KENMERK

2 septmeber 2025 20241010/180748/

PROJECT PROJECTLEIDER

Nuenen Kloostertuin R. Kerstens

OPDRACHTGEVER Gemeente Nuenen PROJECTNUMMER 20241010 STATUS

2/74

Ontwerp

DISCLAIMER © Rho Adviseurs B.V. Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs B.V., behoudens voor zover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd. AVG Onze producten worden vrijgegeven conform het protocol en eisen uit het kwaliteitssysteem van Rho Adviseurs B.V. Daarbij wordt niet gewerkt met handtekeningen en/of parafen. In het kader van de AVG worden, voorafgaand aan publicatie of bij uitlevering aan derden, persoonsgegevens van derden in onze producten geanonimiseerd. In het belang van de advisering en herkenbaarheid worden bedrijfsgegevens van Rho Adviseurs B.V., namen, e-mailadres(sen) en telefoonnummer(s) van adviseur(s), zijnde auteur(s) van het rapport of de projectleider van het onderhavige project, niet geanonimiseerd.

3/74

4/74

INHOUD 1.

2.

3.

4.

5.

5/74

Inleiding

7

1.1 1.2 1.3 1.4

7 7 8 9

Aanleiding Ligging projectgebied Vergunningprocedure Leeswijzer

Beschrijving van het project en zijn omgeving

10

2.1 2.2 2.3 2.4

10 12 14 15

Huidige situatie Toekomstige situatie Juridische activiteiten Milieueffectrapportage

Participatie

16

3.1 3.2 3.3 3.4

16 17 18 18

Voorbereiding Participatie omgeving Adviesrecht Bestuurlijk vooroverleg

Beleid en instructieregels decentrale overheid

19

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5

19 19 22 26 35

Rijk Provincie Regio Gemeente Waterschap

Aspecten van de fysieke leefomgeving

37

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 5.12 5.13 5.14 5.15 5.16 5.17 5.18

37 38 40 43 45 46 47 49 53 55 57 59 61 63 65 68 69 70

Inleiding Mobiliteit en parkeren Ecologie: gebiedsbescherming en houtopstanden Ecologie: soortenbescherming Bezonning / schaduwhinder Windhinder Omgevingsveiligheid Water Gezondheid Luchtkwaliteit Geluid door activiteiten Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen Bodem Geur Cultureel erfgoed Ladder voor duurzame verstedelijking Nationale belangen Toegankelijkheid openbare buitenruimte

6.

7.

Economische uitvoerbaarheid

72

6.1

Financiële uitvoerbaarheid en kostenverhaal

72

Evenwichtige toedeling van functies aan locaties

73

Bijlagen Bijlage 1. Masterplan Kloostertuin Bijlage 2. Aanmeldnotitie mer (Rho Adviseurs) Bijlage 3. Parkeeronderzoek (Exante) Bijlage 4. Bomen effect analyse (Van Helvoirt) Bijlage 5. Stikstofdepositieberekening (ODZOB) Bijlage 6. Quickscan flora en fauna (Tritium) Bijlage 7. Akoestisch onderzoek industrielawaai (De Roever Omgevingsadvies) Bijlage 8. Verkennend en nader bodem- en asbestonderzoek (Tritium) Bijlage 9. Nader asbestonderzoek (Tritium) Bijlage 10. Archeologisch en Cultuurhistorisch bureauonderzoek (Archis) Bijlage 11. Archeologisch proefsleuvenonderzoek (RAAP) Bijlage 12. Bezonningstudie (Rho Adviseurs / Cradle Media)

6/74

74

1. INLEIDING 1.1

Aanleiding

Centraal in het noordwestelijke deel van de kern Nuenen ligt de kloostertuin. Op deze plek stonden tot 2012 meerdere schoolgebouwen in een groene omgeving. Na de sloop van de schoolgebouwen bleef het terrein braak liggen en bleef een groene ruimte achter met weinig echte kwaliteit voor de gemeenschap. Gemeente Nuenen wil daarom op deze unieke locatie in het hart van Nuenen een duurzame ontwikkeling die kwaliteit toevoegt aan het centrum en voorziet in meerdere functies waaronder wonen en groen. Het programma voorziet in de bouw van maximaal 115 gestapelde woningen verdeeld over meerdere bouwmassa’s en de aanleg van het park. Het omgevingsplan staat de ontwikkeling niet toe. De gronden hebben volgens het Omgevingsplan Nuenen c.a. de bestemming ‘Gemengd – 1’, waarbinnen de activiteiten wonen en gebouwen ten behoeve van wonen niet zijn toegestaan. Bovendien zijn gebouwen volgens het omgevingsplan uitsluitend toegestaan als deze passen binnen het als zodanig aangewezen bouwvlak en maatvoering (maximale goot- en bouwhoogte). Deze maatvoering komt overeen met die van de inmiddels gesloopte bebouwing en is niet toereikend voor het beoogde bouwplan. Het omgevingsplan bevat geen binnenplanse afwijkingsbevoegdheden (omgevingsplanactiviteit).

Met een buitenplanse omgevingsplan activiteit (bopa) is het echter wel mogelijk om van het omgevingsplan af te wijken om het beoogde project uit te voeren. In dit geval wordt de opvolgende bopa toegepast. Voor een aanvraag van een omgevingsvergunning voor een bopa is een onderbouwing nodig waarin moet worden aangetoond dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Dit document voorziet in deze onderbouwing.

Ligging projectgebied (blauw omlijnd) binnen Nuenen (Bron: PDOK Viewer)

1.2

7/74

Ligging projectgebied

Het projectgebied ligt in het noordwesten van de kern Nuenen binnen de gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten (hierna: Nuenen c.a.). Het projectgebied omvat grofweg het gebied tussen de straten Monseigneur Cuytenlaan (noordoost), Weverstraat (noordwest) en Kloosterstraat (zuidwest). In het zuidoosten grenst het gebied aan het voormalige klooster (thans cultureel centrum). Het gaat specifiek om de percelen die kadastraal bekend staan als gemeente Nuenen, sectie E, nummers 3040, 9626, 9686 en 9687.

1.3

Vergunningprocedure

1.3.1 Opvolgende bopa In de overgangsfase (tot 1 januari 2032) is het mogelijk om een omgevingsvergunning voor een bopa gefaseerd aan te vragen met afzonderlijke aanvragen. Dit is de zogenoemde ‘opvolgende bopa’. De wettelijke grondslag voor de opvolgende bopa is te vinden in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). In artikel 8.0a, lid 2 van het Bkl is de algemene beoordelingsregel opgenomen dat een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevings-planactiviteit alleen kan worden verleend als sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. In het overgangsrecht van het Bkl (artikel 12.27a) is een tijdelijke beoordelingsregel voor een bopa opgenomen, waarin is bepaald dat bij een opvolgende vergunningaanvraag voor een bopa in ieder geval sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties als de activiteit niet in strijd is met de eerder verleende omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit. Dit artikel maakt het dan ook mogelijk om eerst een 'planologisch' basisbesluit te nemen in de vorm van een omgevingsvergunning voor een bopa en pas later de feitelijke bouw- en aanlegactiviteit te vergunnen. Concreet betekent dit dat in de eerste fase voor het gehele bouwplan (voor zover in strijd met het omgevingsplan) de toets plaatsvindt of er sprake is van een evenwichtige toedeling van de betreffende functies aan de betreffende locatie.

Bij de opvolgende vergunning voor de feitelijke uitvoering van het plan (daadwerkelijke bouw- en aanlegactiviteiten) hoeft die toets niet opnieuw plaats te vinden als de activiteiten plaatsvinden binnen de kaders die in de eerste fase zijn meegegeven. Gemeente Nuenen is zelf de aanvrager van de omgevingsvergunning voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit voor de eerste fase, waarin vergunning wordt gevraagd om af te wijken van het omgevingsplan. Daarbij gaat het om de volgende afwijkingen: • Afwijkend gebruik van de gronden (functie wonen, in plaats van gemengde bestemming); • Bouwen in strijd met het omgevingsplan (omgevingsplan staat ter plaatse van de gemengde bestemming geen woningen als gebouw toe en de maatvoeringsbepalingen en het bouwvlak zijn niet toereikend voor het beoogde plan); In de tussentijd gaat gemeente Nuenen een ontwikkelaar selecteren die het project mag realiseren. Die ontwikkelaar dient in de tweede fase zelf de benodigde toestemming (veelal omgevingsvergunning of melding) voor de specifieke bouw- en aanlegactiviteiten te verkrijgen. De sloopactiviteiten worden afzonderlijk aangevraagd, aangezien deze niet strijdig zijn met het omgevingsplan.

1.3.2 Uitgebreide procedure Op de aanvraag omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit is in beginsel de reguliere procedure van toepassing, tenzij de aanvrager verzoekt om de uitgebreide procedure toe te passen en/of het bevoegd gezag hiertoe besluit. In dit geval is gemeente Nuenen zelf aanvrager en het college van Nuenen het bevoegd gezag. Er is besloten de uitgebreide procedure toe te passen, wat betekent dat eerst een ontwerpbesluit ter inzage wordt gelegd voordat het definitieve besluit wordt genomen. Op die manier wordt eenieder de mogelijkheid geboden om, voordat het definitieve besluit op de vergunningaanvraag wordt genomen, zienswijzen op het ontwerpbesluit in te dienen. Het bevoegd gezag betrekt deze zienswijzen bij het definitieve besluit.

8/74

1.3.3 Verwerken verleende omgevingsvergunningen In artikel 4.17 van de Omgevingswet is opgenomen dat de gemeente een voortdurende omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (bopa) verwerkt in het omgevingsplan. Dit gebeurt binnen 5 jaar na het onherroepelijk worden van de bopa. Deze verplichting geldt pas vanaf 1 januari 2032. Op 16 november 2023 heeft de gemeenteraad van de gemeente Nuenen besloten het wijzigen van het omgevingsplan voor het verwerken van verleende omgevingsvergunningen voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit te delegeren aan het college van burgemeester en wethouders.

1.4

Leeswijzer

Nadat het project in Hoofdstuk 1 is ingeleid, wordt in Hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige en toekomstige situatie. Hoofdstuk 3 beschrijft hoe vooroverleg en participatie hebben plaatsgevonden en hoe dit heeft bijgedragen aan het ontwerp van het project op de locatie. Vervolgens wordt in Hoofdstuk 4 het project getoetst aan relevant beleidskader. In Hoofdstuk 5 wordt het project getoetst aan de relevante beoordelingsregels. Hoofdstuk 6 bevat de financiële aspecten van het project. Tot slot wordt in Hoofdstuk 7 ingegaan op de evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ook wel afgekort als etfal).

9/74

2. BESCHRIJVING VAN HET PROJECT EN ZIJN OMGEVING 2.1

Huidige situatie

2.1.1 Feitelijke situatie Het projectgebied ligt in het noordwesten van de kern Nuenen, tussen de Kloosterstraat, Weverstraat en Monseigneur Cuytenlaan. In de omgeving komen overwegend woningen, veelal twee bouwlagen met kop in korte rijen of twee-ondereen-kap. Verspreid komen ook andere woningtypologieën of niet-woonfuncties (detailhandel) voor. Aan het Zuster Celinehof bevindt zich een woonzorgcluster en in de zone rondom de straten Berg / Park / Parkstraat bevinden zich allerlei centrumvoorzieningen, waaronder detailhandel, een supermarkt, een cultureel centrum, (commerciële) dienstverlening en horeca. De locatie ligt dan ook aan de rand van het centrum en aan de achterzijde van het cultureel centrum Het Klooster. Het projectgebied zelf is braakliggend met veel opgaand groen. Aan de Monseigneur Cuytenlaan staat binnen het projectgebied een gymzaal die nog tot medio 2026 behouden blijft. Dan is elders in Nuenen de uitbreiding van een sporthal afgerond en is de gymzaal niet langer nodig, waardoor deze op dat moment gesloopt zal worden. In (de bijlage van) het bijgevoegde Masterplan is een uitgebreide analyse van het projectgebied en de omgeving ervan opgenomen. Kortheidshalve wordt dan ook verwezen naar deze bijlage.

Luchtfoto met kadastrale kaart. Het projectgebied is blauw omlijnd. (Bron: PDOK Viewer)

2.1.2 Relevante regels omgevingsplan Het omgevingsplan gemeente Nuenen bevat regels voor de projectlocatie. Op dit moment heeft gemeente Nuenen net als veel gemeenten nog een omgevingsplan van rechtswege, waardoor de regels op verschillende plaatsen staan: a. de besluiten genoemd in artikel 4.6, eerste lid van de Invoeringswet Omgevingswet, waaronder: 1. een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening;

10/74

2. een regel als bedoeld in artikel 38, eerste lid, van de Monumentenwet 1988, zoals die wet luidde voor de inwerkingtreding van de Erfgoedwet; 3. een verordening als bedoeld in artikel 6 van de Wet geurhinder en veehouderij; 4. een verordening als bedoeld in artikel 10.32a van de Wet milieubeheer en een besluit tot aanwijzing van een gebied op grond van die verordening; b. de kaarten, bedoeld in artikel 3.5, tweede lid, van de Aanvullingswet bodem Omgevingswet, en de besluiten, bedoeld in artikel 3.5, derde lid, van die wet; c. de bruidsschat (zie artikel 22.1 van de Omgevingswet). Hierna wordt kort ingegaan op de onderdelen uit de omgevingsplannen die van belang zijn voor het voorgenomen project. In paragraaf 2.3 wordt beschreven met welke regels van het omgevingsplan de locatie in strijd is.

Uitsnede digitale verbeelding bestemmingsplan Nuenen Centrum 2012. Projectgebied is globaal met paars omlijnd (getekend gebied). Bron: Omgevingsloket – Regels op de Kaart.

Ad a1. Het bestemmingsplan als onderdeel van het tijdelijk deel van het omgevingsplan Voor dit projectgebied zijn de volgende bestemmingsplannen relevant: • Nuenen Centrum 2012 (vastgesteld 27-06-2013): Volgens dit bestemmingsplan heeft het projectgebied hoofdzakelijk de bestemming ‘Gemengd – 1’ gekregen. De bouwvlakken binnen het projectgebied markeren waar ooit bebouwing heeft gestaan. Met voorliggende bopa wordt van dit bestemmingsplan afgeweken (zie paragraaf 2.3); • Nuenen Centrum 1e herziening 2017 (vastgesteld 06-07-2017): Dit is een partiële herziening van het bestemmingsplan 'Nuenen Centrum 2012' en voorziet alleen in verbodsbepaling voor de vestiging van uitvaarthuizen in het centrum. Het project is niet in strijd met dit bestemmingsplan. Ad a2, 3 en 4 Verordeningen Tot het tijdelijke deel van het omgevingsplan behoren ook de gemeentelijke archeologieverordening, de geurverordening en de verordening afvoer regen- en grondwater, mits de gemeente een dergelijke verordening heeft vastgesteld. In dit geval zijn de volgende verordeningen van toepassing: • Verordening geurhinder en veehouderij (2011); • Erfgoedverordening 2023 gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten c.a. (voor wat betreft het onderdeel archeologie, i.c. hoofdstuk 7)

11/74

Ad b. Bodemkwaliteitskaart en bodemfunctieklassenkaart De bodemkwaliteitskaart, bestaande uit een bodemfunctieklassenkaart, ontgravingskaart en toepassingskaart, is een door de gemeente vastgestelde kaart met daarop de bodemkwaliteit per gebied. De gemeente Nuenen c.a. heeft de bodemkwaliteitskaart en de bodemfunctieklassekaart vastgesteld als bijlage bij de Nota bodembeheer. Op de bodemfunctieklassenkaart wordt de ligging van gebieden met de bodemfuncties aangegeven. Volgens die kaart geldt ter plaatse van het projectgebied de bodemfunctieklasse Wonen. Omdat dit project voorziet in woningbouw blijft de bodemfunctieklasse Wonen van toepassing. Er wordt dan ook niet afgeweken van de bodemkwaliteitskaart. Ad c. Bruidsschat In de bruidsschat zijn verschillende regels opgenomen die relevant kunnen zijn voor een nieuwe ontwikkeling. De bruidsschat bevat voorrangsbepalingen en overgangsrecht, regels over bouwwerken, open erven en terreinen, regels over milieubelastende activiteiten, regels over aanleggen of wijzigen van wegen of spoorwegen zonder geluidproductieplafond en regels over gemeentelijke omgevingsvergunningen.

2.2

Toekomstige situatie

In de beoogde situatie wordt het projectgebied als een nieuw park- en woongebied ingericht. In totaal worden maximaal 115 appartementen gerealiseerd verdeeld over maximaal vijf woongebouwen in vier bouwvelden. De bestaande gymzaal in één van de bouwvelden wordt gesloopt ten behoeve van de ontwikkeling. De bouwvelden zijn zo gepositioneerd en vormgegeven dat vrijwel alle bomen behouden kunnen blijven. Enkele bomen worden verplaatst en/of gekapt. Binnen het projectgebied wordt een ondergrondse parkeerkelder aangelegd voor gemeenschappelijk gebruik voor de verschillende woongebouwen. De volledig verdiepte parkeerkelder komt deels onder enkele woongebouwen te liggen en deels onder de openbare ruimte. De zone tussen en rondom de woongebouwen wordt als park ingericht met veel groen, een waterbergingsoplossing en oog voor klimaatadaptatie en mogelijkheden tot ontmoeting en bewegen. Op 16 november 2023 is de Nota van Uitgangspunten door de gemeenteraad vastgesteld. De NvU bestaat uit een reeks van uitgangspunten voor kwaliteit, programma, techniek en milieu.

De belangrijkste uitgangspunten daarin zijn: • dorpse structuur; • 100 tot maximaal 115 woningen; • bouwen in 3 tot 5 lagen; • groene parel en ontmoetingsplek; • een parkeernorm met maatwerk; • parkeren vrijwel geheel onder maaiveld; • autovrij; • aansluiten bij de woondeal en 30% sociale woningbouw; • duurzaam en (bijna) energieneutraal. In het Masterplan (zie bijlage) is de Nota van Uitgangspunten verder uitgewerkt tot een visie: Kloostertuin wordt Kloosterpark. Deze is door de gemeenteraad vastgesteld op 4 juli 2024. De ambitie is om de Kloostertuin met de omgeving (het Klooster, het Park en de omliggende wijken) te verbinden. Er wordt grote waarde gehecht aan de groenstructuur en de historie van de Kloostertuin. Nieuwe bewoners wonen straks in een park, de Kloostertuin, waarbij de bebouwing ‘te gast’ is. Het Kloosterpark is nauw verbonden met het klooster en heeft kwaliteit voor het hele dorp doordat een ontmoetingsplek voor alle bewoners wordt gecreëerd. De ambities voor de Kloostertuin zijn doorvertaald naar een visie op hoofdlijnen. De basis voor de visie bestaat uit de volgende vijf principes. In bijgevoegd Masterplan zijn de vijf pijlers uitgeschreven en op afbeelding inzichtelijk gemaakt.

12/74

1. 2. 3. 4. 5.

Kloostertuin als schakel; Boomgroepen als basis; Zichtlijnen naar kapel en omgeving; Serie van open ruimtes; Bebouwing activeert open ruimtes.

Referentie -ontwerp uit het vastgestelde Masterplan

13/74

In het Masterplan is voorgaand referentie-ontwerp opgenomen. Dit is slechts een illustratie van hoe het Kloosterpark eruit kan gaan zien. Het geeft een goede indicatie van wat er mogelijk is binnen de spelregels van het Masterplan. De spelregels zijn uitgewerkt in onderstaande spelregelkaart. Deze spelregelkaart vormt het ruimtelijk kader waarbinnen een nog te selecteren ontwikkelaar een concreet bouwplan mag uitwerken. Het masterplan met de spelregelkaart is dan ook de basis voor voorliggende bopa (onderbouwing).

Spelregelkaart uit Masterplan Kloostertuin

2.3

Juridische activiteiten

Een bouwplan dat binnen de genoemde ruimtelijke kaders wordt uitgewerkt past in geen geval binnen het omgevingsplan. Ter plaatse geldt namelijk de bestemming ‘Gemengd – 1’ en daarbinnen is de activiteit wonen, met het gebruikelijke ondergeschikte gebruik voor beroepen of bedrijven aan huis, niet toegestaan. Het is daardoor ook niet toegestaan om woningen met bijbehorende bouwwerken op te richten. Binnen het projectgebied zijn bouwvlakken met maatvoering opgenomen, maar die zijn niet toereikend voor de nieuwe woongebouwen. Ook is in het omgevingsplan opgenomen dat kelders alleen onder gebouwen zijn toegestaan. Binnen de randvoorwaarden van het project moet het echter mogelijk blijven om een deel van de parkeerkelder ook onder openbaar groen te laten doorlopen.

14/74

Het bouwplan is niet vergunningvrij te realiseren en het vastgestelde bestemmingsplan bevat geen afwijkingsbevoegdheden om het plan te kunnen realiseren. De gemeentelijke verordeningen leveren geen belemmeringen op en het is ook niet nodig om hiervan af te wijken. Om het project binnen de genoemde kaders te kunnen realiseren is een omgevingsvergunning nodig om af te mogen wijken van de regels uit het tijdelijke deel van het omgevingsplan: de zogenaamde buitenplanse omgevingsplanactiviteit (bopa). Voor dit project wordt een opvolgende bopa aangevraagd. In de eerste fase wordt daarbij vergunning gevraagd voor het afwijken van het omgevingsplan, waarmee planologische toestemming wordt verkregen voor bouwen, gebruiken aanleggen van een bouwplan dat past binnen de genoemde ruimtelijke kaders. De tweede fase bevat de aanvraag om omgevingsvergunning voor de daadwerkelijke realisatie van het project (ruimtelijk bouwen en eventuele aanlegactiviteiten die in strijd zijn met het omgevingsplan). Deze bopa gaat gepaard met een onderbouwing waarin gemotiveerd wordt dat met het voorgenomen project sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Voorliggend document bevat die onderbouwing. Aan de vergunning zelf worden voorschriften gekoppeld, waarbinnen het project mag worden uitgewerkt.

Ter ondersteuning wordt daarbij gebruik gemaakt van een verbeelding, waarop de spelregels/randvoorwaarden met aanduidingen duidelijk worden gemaakt en worden afgebakend.

2.4

Milieueffectrapportage

In Bijlage V van het Omgevingsbesluit (Ob) is aangegeven welke projecten in het kader van een omgevingsvergunning voor een bopa projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Projecten die zijn genoemd in kolom 1 zijn mer-plichtig als wordt voldaan aan de drempelwaarden uit kolom 2 en mer-beoordelingsplichtig in gevallen als genoemd in kolom 3. In kolom 4 staat aangegeven bij welk besluit de mer-(beoordelings)plicht geldt. Als hier het Omgevingsplan wordt genoemd, wordt hieronder ook de omgevingsvergunning voor een bopa verstaan. Voor mer-beoordelingsplichtige activiteiten moet worden onderzocht of deze aanzienlijke milieueffecten kunnen hebben. De criteria om dit vast te stellen zijn genoemd in bijlage III van Richtlijn 2011/92/EU (richtlijn m.e.r.). Samengevat zijn dit de kenmerken van een project, de locatie van een project en soort en kenmerken van de verschillende milieueffecten. De initiatiefnemer van een in Bijlage V aangewezen project moet daarvan mededeling doen bij het bevoegd gezag, doorgaans het college van B&W. In die mededeling (de aanmeldingsnotitie) is een beschrijving van het project, de locatie en de mogelijke milieueffecten opgenomen. Het bevoegd gezag beslist binnen zes weken of sprake is van aanzienlijke milieueffecten en neemt die beoordeling op in de omgevingsvergunning.

De beoogde ontwikkeling waarvoor een omgevingsvergunning voor een bopa wordt aangevraagd, betreft de realisatie van maximaal 115 woningen. Dit is een activiteit uit kolom 1 van Bijlage V van het Ob en valt onder categorie J11 'Stedelijk ontwikkeling-project met inbegrip van de bouw van winkelcentra en parkeerterreinen'. Volgens kolom 2 is een mer-plicht niet van toepassing, maar conform kolom 3 is wel een mer-beoordeling noodzakelijk. Daarom is voor dit project een Aanmeldnotitie mer opgesteld, die als bijlage bij deze onderbouwing is gevoegd. Uit de aanmeldingsnotitie blijkt dat gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, geen aanzienlijke milieugevolgen optreden. Er is geen aanleiding voor het doorlopen van een merprocedure. De aanmeldnotitie is opgenomen als bijlage bij de aanvraag om omgevingsvergunning voor de bopa.

15/74

3. PARTICIPATIE De Omgevingswet stimuleert vroegtijdige participatie van belanghebbenden bij het proces van de besluitvorming over een project of activiteit. Op 16 november 2023 heeft de gemeenteraad van de gemeente Nuenen de lijst van gevallen van buitenplanse omgevingsplanactiviteiten vastgesteld waarbij participatie verplicht is. Participatie is onder meer verplicht als er meer dan 5 woningen worden gebouwd. Voor deze aanvraag omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit is dan ook participatie verplicht. In dit geval is de bopa voorafgegaan door een proces waarbij meerdere tussenproducten zijn opgeleverd en waarbij doorlopend participatie heeft plaatsgevonden. In dit hoofdstuk wordt aandacht besteed aan dit onderdeel van het besluitvormingsproces.

3.1

Voorbereiding

Begin 2022 is gestart met de planvorming voor het project de Kloostertuin en is een klankbordgroep opgericht. In eerste instantie heeft een gedegen locatie- en gebiedsanalyse plaatsgevonden, waarbij een atlas met de belangrijkste kenmerken van de locatie werd opgesteld. Deze is besproken met de klankbordgroep en op basis hiervan zijn de eerste ingrediënten voor de ontwikkeling geformuleerd. Vervolgens zijn rond de zomer van 2022 vier scenario’s voor de Kloostertuin opgesteld, die als doel hadden de bandbreedte van ontwikkelmogelijkheden en de financiële consequenties daarvan in kaart te brengen. De volgende stap was het uitwerken van een Nota van Uitgangspunten, waarin per thema de uitgangspunten voor het Masterplan omschreven zijn. Deze Nota van Uitgangspunten is onderbouwd met de uitkomsten uit het planproces tot dan toe (die o.a. resulteerde in vier scenario’s). De nota bevat een inhoudelijk advies gebaseerd op een basisscenario met een neutrale grondexploitatie. Deze is op een beeldvormende avond met de Raad besproken (7 september 2023). De reacties van de raad zijn in overleg met het college verwerkt in de definitieve Nota van Uitgangspunten die op 16 november 2023 is vastgesteld door de raad. De nota is kaderstellend voor het Masterplan en de uiteindelijke grondexploitatie.

Stappenplan proces Masterplan Kloostertuin

16/74

Het Masterplan bevat een referentie-ontwerp en spelregels. Het referentie-ontwerp geeft een beeld van de mogelijke invulling van de Kloostertuin. Het is een voorbeelduitwerking die voldoet aan de Nota van Uitgangspunten en input uit het planproces. Dit geeft een ruimtelijk beeld hoe het er in de toekomst uit kan gaan zien. Op basis van de Nota van Uitgangspunten en het referentie-ontwerp zijn spelregels en een spelregelkaart gemaakt. Daarnaast zijn er ook criteria voor de beeldkwaliteit van de gebouwen en de openbare ruimte geformuleerd. De spelregels vormen het kader voor een selectie van ontwikkelende partijen en de benodigde RO-procedure. Deze kaart met toelichting legt de belangrijkste kwaliteiten vast en biedt gelijktijdig ruimte voor projectontwikkelaars om een creatief plan te maken. De spelregels en randvoorwaardenkaart uit het Masterplan worden met voorliggende bopa juridisch doorvertaald.

3.2

Participatie omgeving

Vanaf de start van het opstellen van het masterplan is het belang van bewonersparticipatie meegenomen. Er is gewerkt met een klankbordgroep die is samengesteld op basis van een stakeholderanalyse. De volgende groepen waren vertegenwoordigd: • Vertegenwoordiging van omwonenden; • Vereniging Bewoners Centrum Nuenen; • Ouderenorganisaties: Senergiek, PVGE; • Woningstichting Helpt Elkander; • Huurdersplatform Helpt Elkander; • Veilig Verkeer Nederland afd. Nuenen/ Fietsersbond; • Centrummanagement/vertegenwoordiging ondernemers; • Vertegenwoordiging van woningzoekenden (jongeren); • IVN; • Heemkundekring De Drijehornick De klankbordgroep is bij elke stap in het proces geraadpleegd en heeft zo nadrukkelijk invloed gehad op het masterplan. Bijvoorbeeld door het benoemen van ingrediënten en het uitspreken van voorkeuren ten aanzien van de scenario’s. Niet altijd konden individuele belangen en meningen ingepast worden. In het totaal is de klankbordgroep zes keer bij elkaar geweest. Op 7 maart 2024 adviseerde de klankbordgroep de raad over de eerste versie van het masterplan. Belangrijkste adviezen waren: • De klankbordgroep is tevreden over het behoud van de bomen en de groenstructuur. Fijn dat de ontmoetingsruimte centraal staat en de toegankelijkheid wordt gewaarborgd. • De klankbordgroep is blij dat er nu gebouwd gaat worden.

Is tevreden over het bebouwingspercentage, de verhouding park ten opzichte van bebouwing (meer bebouwing kan niet rekenen op steun) en de diversiteit van de bebouwing. • De klankbordgroep is blij met ondergronds parkeren en dat het plan autovrij is. • Over het aantal bouwlagen is enige verdeeldheid in de klankbordgroep. Op twee na kan iedereen zich goed vinden in de voorgestelde bouwhoogtes. Een tweetal personen vinden 4 en 5 bouwlagen niet acceptabel. Een uitgebreid participatieverslag maakt deel uit van het Masterplan, dat als bijlage bij deze onderbouwing is gevoegd. Op donderdag 4 juli 2024 is het Masterplan Kloostertuin vastgesteld door de gemeenteraad. Vanwege dit uitgebreide participatieproces en het feit dat de bopa een juridische vertaling van de spelregels uit het masterplan zijn, is ervoor gekozen om voor deze bopa geen nieuw participatietraject te doorlopen. Op de website van gemeente Nuenen is een projectpagina (https://www.nuenen.nl/kloostertuin) aangemaakt waar men op de hoogte wordt

17/74

gehouden van de voortgang van het project. Ook heeft eenieder hier de mogelijkheid om zich aan te melden voor de digitale nieuwsbrief.

3.3

Adviesrecht

In de Omgevingswet (§ 16.2.3. Betrokkenheid van andere bestuursorganen) is bepaald dat in sommige gevallen het advies van andere bestuursorganen of adviseurs kan of moet worden betrokken bij een beslissing op de aanvraag om omgevingsvergunning voor een bopa. Het kan dan gaan om de gemeenteraad en Gedeputeerde Staten. 3.3.1 Gemeenteraad Op 16 november 2023 heeft de gemeenteraad van de gemeente Nuenen de lijst van gevallen van buitenplanse omgevingsplanactiviteiten vastgesteld waarbij de gemeenteraad adviesrecht heeft. Het vragen van advies is onder meer verplicht als er meer dan 5 woningen worden gebouwd. Aangezien daar bij dit project sprake van is, is het college verplicht de gemeenteraad om advies te vragen bij de behandeling van de aanvraag om omgevingsvergunning voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit. In paragraaf 3.2 wordt hier nader op ingegaan. PM verwerken advies gemeenteraad 3.3.2 Gedeputeerde Staten Op 7 november 2023 heeft Gedeputeerde Staten (GS) van provincie Noord-Brabant een lijst van gevallen vastgesteld waarbij GS van haar adviesrecht gebruik wil maken voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten. Advies van GS is nodig als instructieregels van toepassing zijn die voorkomen in de vastgestelde lijst. Geen van die instructieregels zijn in dit geval aan de orde, waardoor geen advies van GS benodigd is.

GS zal op de gebruikelijke wijze in de planologische procedure worden betrokken. In paragraaf 3.3 wordt hier nader op ingegaan.

3.4

Bestuurlijk vooroverleg

Bij de voorbereiding van deze omgevingsvergunning voor de bopa worden verschillende overlegpartners op de gebruikelijke wijze geconsulteerd. Het gaat dan om de provincie, het waterschap en de Veiligheidsregio. Na afloop van het overleg worden hier de reacties op het project samengevat en aangegeven of dit tot aanpassingen heeft geleid. PM verwerken adviezen vooroverlegpartners

18/74

4. BELEID EN INSTRUCTIEREGELS DECENTRALE OVERHEID 4.1

Rijk

4.1.1 Nationale omgevingsvisie Met de NOVI wordt richting gegeven aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende 30 jaar ingrijpend zullen veranderen. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten: a) Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; b) Duurzaam economisch groeipotentieel; c) Sterke en gezonde steden en regio's; d) Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: a) Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd.

Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficient en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; b) Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; c) Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Toetsing en conclusie De NOVI wordt gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Eén van de nationale belangen die relevant is voor het voorliggende project is een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming. Met voorliggende onderbouwing, waarin alle relevante beleidsstukken, omgevingsaspecten en belangen van omwonenden en andere betrokkenen worden afgewogen, wordt hieraan voldaan. In het bijzonder wordt in deze onderbouwing gemotiveerd dat met deze ontwikkeling sprake is van duurzame verstedelijking, wat eveneens een nationaal belang is. Voor het overige is geen concreet beleid op nationaal niveau geformuleerd dat van belang is voor deze ontwikkeling.

De in de NOVI genoemde nationale belangen worden door de voorgenomen ontwikkelingen niet geschaad.

4.2

Provincie

4.2.1 Omgevingsvisie In de Omgevingsvisie Noord-Brabant is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050. Naast een beeld van het Noord-Brabant van nu is een beeld geschetst van het welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend Noord-Brabant van 2050. Hieruit zin vier hoofdopgaven onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen: • Werken aan de Brabantse energietransitie • Werken aan een klimaatproof Brabant • Werken aan de slimme netwerkstad • Werken aan een concurrerende, duurzame economie

19/74

Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan projecten die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt. Voor sommige van deze ambities zijn regels nodig om ze te kunnen realiseren. Provincie Noord-Brabant heeft daarom een Omgevingsverordening vastgesteld. In de volgende subparagraaf wordt het project getoetst aan de instructieregels uit de Omgevingsverordening Noord-Brabant. 4.2.2 TAM-Omgevingsverordening De TAM-Omgevingsverordening Noord-Brabant is op 5 december 2023 vastgesteld door Provinciale Staten. In de TAMOmgevingsverordening staan regels voor: • Initiatiefnemers, inwoners en bedrijven. Dit zijn zogenaamde rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten voorwaarden om bepaalde activiteiten te verrichten en geven ook aan of je bijvoorbeeld eerst een melding moet doen of een vergunning moet aanvragen voordat je met de activiteit mag beginnen. • Bestuursorganen van de overheid. Dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels geeft de provincie een opdracht aan gemeenten over onderwerpen die zij in het omgevingsplan moeten opnemen of aan een waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren.

In dit geval zijn alleen de instructieregels voor gemeenten relevant. Hierna wordt aan deze instructieregels getoetst. De instructieregels zijn in de meeste gevallen gekoppeld aan een werkingsgebied. Volgens de verbeelding van de Omgevingsverordening ligt het projectgebied binnen de volgende werkingsgebieden: • Stedelijk gebied (kaart 5: Basiskaart stedelijk gebied, Landelijk gebied, Natuur Netwerk Brabant) • Beperking grootschalige logistiek (kaart 5: Basiskaart stedelijk gebied, Landelijk gebied, Natuur Netwerk Brabant) • Stalderingsgebied (kaart 6: Specifieke ontwikkelingen en maatwerk landelijk gebied) Daarnaast gelden te allen tijde de algemene instructieregels 'Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies'. Stedelijk gebied Artikel 5.31 (Externe werking Natuur Netwerk Brabant) bepaalt dat een nieuwe ontwikkeling die binnen 'Stedelijk gebied' plaatsvindt en die aantasting van de ecologische waarden en kenmerken in het Natuur Netwerk Brabant geeft, de negatieve effecten waar mogelijk moet beperken en de overblijvende, negatieve effecten moet compenseren. Deze bepaling is niet van toepassing op aantasting door de verspreiding van stoffen in lucht of water. In paragraaf 5.3 is gemotiveerd dat dit project gelet op de ligging ten opzichte van Natuur Netwerk Brabant (Nuenens Broek op 470 meter) geen negatieve effecten tot gevolg zal hebben.

Compensatie is dan ook niet aan de orde. Artikel 5.55 (Duurzame stedelijke ontwikkeling) bepaalt dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling zoals wonen, werken of voorzieningen in beginsel binnen 'Stedelijk gebied' plaatsvindt en dat daarbij gemotiveerd moet worden dat de ontwikkeling past binnen regionale afspraken en dat sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling. In paragraaf 5.16 van deze onderbouwing is gemotiveerd dat er in regionaal verband voldoende ruimte is voor de toevoeging van maximaal 115 woningen en dat met deze ontwikkeling sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling. Er is immers sprake van: • een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving. Dit blijkt uit de motivering in hoofdstuk 5 van deze onderbouwing; • zorgvuldig ruimtegebruik. Er is sprake van een bestaand bouwperceel binnen bestaand stedelijk gebied, dat enkele jaren geleden al vrijgemaakt is van bebouwing en nu pas een concrete herinvulling gaat krijgen; • klimaatadaptatie. Hemelwater dat op verhard oppervlak terecht komt wordt afgekoppeld en binnen het projectgebied vastgehouden. Conform gemeentelijk beleid zal 60 mm per vierkante meter worden vastgehouden en infiltreren; • toepassing van duurzame energie. Het Kloosterpark wordt een duurzame en groene ontwikkeling. Er dient in ieder geval te worden voldaan aan de wettelijke eisen gerelateerd aan BENG.

• een bijdrage aan een duurzame, concurrerende economie. Het project betreft een lokaal woningbouwplan dat concurrerend is met andere kleinschalige woningbouwplannen in de regio.

20/74

•

Mogelijkheden voor duurzame mobiliteit zijn gelet op de ligging van het projectgebied (kern in stedelijk concentratiegebied, niet nabij een OV-knooppunt) nauwelijks aanwezig. Wel is op loop-/fietsafstand (200 meter) het centrum van Nuenen gelegen, met sportvoorzieningen, een cultureel centrum, een gezondheidscentrum, horeca, detailhandel en supermarkt. Ook is op ongeveer 700 meter een bushalte aanwezig (HOV Europalaan, ongeveer drie tot zes bussen per uur richting ov-knooppunt Eindhoven Station, te bereiken in ongeveer 15 minuten).

De overige regels binnen dit werkingsgebied (Toedeling beheer vaarwegen, Veehouderij in stedelijk gebied, Windturbine in stedelijk gebied, Ruimte-voor-Ruimtekavel) zijn niet aan de orde omdat hiervan geen sprake is bij dit project. Beperkingen grootschalige logistiek. Artikel 5.56a (Grootschalige logistiek) stelt beperkingen aan de ontwikkeling van grootschalige logistiek. Deze regels zijn niet aan de orde omdat hiervan geen sprake is bij dit project. Stalderingsgebied Binnen het Stalderingsgebied (Artikel 5.66 Aanvullende regels stalderen) gelden regels over de toename van de oppervlakte aan dierenverblijf voor hokdieren op agrarische bedrijven. Dit project heeft geen betrekking op een bestaand of nieuw agrarisch bedrijf. De regels voor stalderingsgebieden zijn in dit geval dan ook niet relevant. Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies In paragraaf 5.1.2 van de TAM-Omgevingsverordening is bepaald dat bij de evenwichtige toedeling van functies aan locaties invulling moet worden gegeven aan een veilige, gezonde leefomgeving met een goede omgevingskwaliteit. Daarbij moet rekening worden gehouden met een zorgvuldig ruimtegebruik, de waarden in een gebied met toepassing van de lagenbenadering, en meerwaardecreatie. Van zorgvuldig ruimtegebruik is in dit geval duidelijk sprake.

De ontwikkeling maakt gebruik van meerdere bestaande bouwpercelen binnen bestaand stedelijk gebied. Bestaande verouderde woningen worden gesloopt om plaats te maken voor duurzame nieuwe woningen, waarbij verdichting plaatsvindt (netto toevoeging van 18 woningen). Er is dan ook sprake van een inbreidings-/herstructureringslocatie. Zoals in paragraaf 5.16 van deze onderbouwing te lezen is, is voor de toevoeging van woningen toepassing gegeven aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Bij de lagenbenadering komen de volgende lagen en thema's aan de orde: • de ondergrond, zoals het bodem- en watersysteem, aardkundige en archeologische waarden; • de netwerklaag, zoals natuurnetwerk, energienetwerk, infrastructuur inclusief waterwegen, en een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer • de bovenste laag, zoals cultuurhistorische- en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op lucht, milieu, veiligheid en een gezonde leefomgeving. Al deze aspecten komen terug in deze onderbouwing bij de bopa-omgevingsvergunning. In het kort kan voor al deze aspecten geconcludeerd worden dat het project voorziet in een duurzame ontwikkeling, waarbij voldoende rekening is gehouden met de verschillende thema’s binnen de lagen (zie Hoofdstuk 5 Beoordelingsregels fysieke leefomgeving).

Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken. Daaronder wordt in ieder geval verstaan de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren. Ook de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn wordt als meerwaarde gezien. Ten slotte kan ook de fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit (Kwaliteitsverbetering landschap) in het buitengebied deel uitmaken van de meerwaardecreatie. In dit geval zit de meerwaarde voor de omgeving erin dat de ontwikkeling voor een kwaliteitsimpuls in de woonbuurt zorgt.

21/74

Geconcludeerd kan worden dat er geen belemmeringen voor dit plan zijn en dat er sprake is van een goede omgevingskwaliteit. Een terrein dat al een tijdje braak ligt krijgt eindelijk de herontwikkeling waar het op wacht. Er wordt een woongebied ontwikkeld dat de omliggende gebieden met elkaar verbindt en dat als ontmoetingsplaats voor alle inwoners kan dienen. Overige instructieregels Overige instructieregels zijn voor dit plan niet relevant. Gelet op het voorgaande past de ontwikkeling binnen de regels van de TAM-Omgevingsverordening Noord-Brabant.

4.3

Regio

In regionaal verband zijn de 'Brabantse Agenda Wonen', de Regionale Woondeal Zuidoost-Brabant (afspraken met Stedelijke Regio Eindhoven) en het 'Afsprakenkader Wonen SGE 2022' van belang voor dit project. Daarnaast zijn in alle woningbouwplannen de zeven 'Brainport principes' leidend. 4.3.1 Brabantse Agenda Wonen De Brabantse Agenda Wonen is een agenda op hoofdlijnen en stippelt een koers uit voor (verdere) regionale samenwerking en vernieuwing van de woningbouwafspraken. Daarin nodigt de provincie alle subregio’s uit om, samen met relevante partijen op de woningmarkt en de provincie, een regionaal perspectief op wonen te ontwikkelen. Versnelling van de woningbouwproductie, vernieuwing en verduurzaming van de bestaande woningvoorraad en het ombouwen van leegstaand vastgoed naar woningen zijn belangrijke doelen van de Brabantse Agenda Wonen. In deze agenda geeft de provincie aan welke accenten er de komende jaren liggen bij het bouwen en wonen en hoe zij zich hiervoor gaat inzetten. In de Brabantse Agenda Wonen wordt genoemd dat ruim baan moet worden gegeven voor goede plannen. “Een beleid gericht op een duurzame verstedelijking en zorgvuldig en zuinig ruimtegebruik biedt ruim baan voor ‘goede plannen’ binnen het bestaand stedelijk gebied van steden en dorpen.

Ruim baan dus voor woningbouw op geschikte inbreidings-, herstructurerings- en transformatielocaties en in leegstaand vastgoed, die aansluit op een actuele vraag en snel in aanbouw kan worden genomen.” Per gemeente is een indicatie (met bandbreedte) gegeven van de planningsruimte voor woningbouw in de komende jaren. In de TAM-omgevingsverordening is bepaald dat deze ‘programma-indicatie’ richtinggevend is voor de (sub)regionale woningbouwplanning en -programmering en de hierover te maken regionale afspraken. Projecten die voorzien in de nieuwbouw van woningen of anderszins leiden tot een (netto) toename van de woningvoorraad, dienen te passen binnen dit regionale afsprakenkader. Toetsing Dit project voorziet in maximaal 115 wooneenheden (gestapelde woningen). De woningen worden gerealiseerd door herontwikkeling van bestaande bouwpercelen binnen bestaand stedelijk gebied, waar jaren geleden als schoolgebouwen zijn gesloopt om ruimte te maken voor woningbouw. Zoals in de Brabantse Agenda Wonen is aangegeven biedt het beleid gericht op een duurzame verstedelijking en zorgvuldig en zuinig ruimtegebruik ‘ruim baan voor goede plannen binnen het bestaand stedelijk gebied van steden en dorpen’, waaronder een transformatie-/ inbreidingslocatie als deze. Gelet op het voorgaande past het bouwplan binnen de woningbouwafspraken uit de Brabantse Agenda Wonen.

Een toets aan de kwantitatieve regionale woningbehoefte vindt plaats in het kader van een toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking in paragraaf 5.16 van deze onderbouwing.

22/74

4.3.2 Regionale Woondeal Zuidoost-Brabant Op 9 maart 2023 is de Woondeal Zuidoost- Brabant getekend. Rijk, Provincie, MRE-gemeenten en woningcorporaties starten hiermee een langjarige samenwerking om de woningbouwproductie in de regio te vergroten. De regio Zuidoost-Brabant staat voor de opgave om minimaal 45.135 woningen toe te voegen in de periode 2022 t/m 2030. Een gigantische opgave waar Rijk, Provincie Noord-Brabant, regiogemeenten en corporaties zich gezamenlijk voor gaan inzetten. In de Woondeal zijn afspraken gemaakt over ieders rol en bijdrage aan deze opgave. In de regionale woondeal Zuidoost-Brabant staat voor gemeente Nuenen c.a. het te bouwen aantal van netto 760 woningen tot en met 2030, waarvan tweederde betaalbaar (30% sociaal, 16% middenhuur en 20% betaalbare koop).

In navolging van de regionale Woondeal is ook de Regionale Begrippenlijst Wonen vastgesteld. Hierin staan de definities van begrippen die nodig zijn om die afspraken af te bakenen en/of toe te lichten, waaronder ook prijsklassen. De begrippenlijst wordt jaarlijks vastgesteld tijdens de Regionale Ontwikkeldag Zuidoost-Brabant. Toetsing In paragraaf 5.16 van deze onderbouwing vindt in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking een toets van de kwantitatieve woningbehoefte plaats. Op deze plaats volstaat de samenvatting dat in Nuenen c.a. in de periode 2023 tot en met 2035 behoefte is aan de toevoeging van 650 woningen. Er is harde plancapaciteit voor circa 975 woningen. Met dit project worden 115 woningen zachte plancapaciteit omgezet naar harde plancapaciteit. Hiermee kan invulling worden gegeven aan de regionale behoefte. De prijsklassen die de ontwikkelaar gaat hanteren zullen voldoen aan de prijsklassen zoals afgesproken in de begrippenlijst van het jaar waarin de overeenkomst met de ontwikkelaar wordt aangegaan. 4.3.3 Afsprakenkader Wonen SGE 2022 De negen gemeenten in het Stedelijk Gebied Eindhoven (hierna SGE) werken regionaal intensief samen op het thema 'wonen'. De druk op de woningmarkt is groot, met flinke woningtekorten en de gezamenlijke opgave om te komen tot een versnelling van de woningbouwplannen in de SGE-regio wordt breed gevoeld.

Met het afsprakenkader wordt de kwaliteit, betaalbaarheid, innovatie, diversiteit en duurzaamheid gewaarborgd.

23/74

Monitoringsoverzicht Afsprakenkader wonen SGE 2022 - Woningbehoefte

Monitoringsoverzicht Afsprakenkader wonen SGE 2022 – Planvoorraad / capaciteit

Toetsing Uit het monitoringsoverzicht (anno 2021) blijkt dat er in de gemeente Nuenen c.a. tot 2030 behoefte is aan 665 woningen en dat er in 2021 voor 219 woningen harde plannen zijn en voor 2.374 woningen zachte plannen. Het project maakte ten tijde van de monitoring deel uit van de zachte plannen en wordt met dit project harde plancapaciteit. 4.3.4 Brainport principes Op 5 maart 2020 is het regionale beleidsdocument 'Concretisering brainport principes' vastgesteld. Voor alle gemeenten die deel uitmaken van het Stedelijk Gebied Eindhoven geldt dat alle nieuwe woningbouwontwikkelingen dienen te worden ontwikkeld aan de hand van 7 Brainport Principes. Inmiddels zijn de brainport principes opgenomen als onderdeel van het afsprakenkader wonen SGE 2022. In het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking (paragraaf 5.1) wordt ingegaan op de kwantitatieve woningbouwafspraken uit het afsprakenkader wonen SGE 2022. Hieronder wordt ingegaan op de brainport principes. De Brainport Principes zijn: 1. Koesteren van Identiteit; 2. Ruimte voor Innovatie; 3. Invloed voor bewoners; 4. Aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus: de wauw-factor; 5. Vraaggericht ontwikkelen; 6. Benutting regionaal schaalniveau; 7. Gezonde verstedelijking. Bij een inbreidingsplan in een grote kern (waartoe Nuenen behoort) van 75 of meer woningen wordt het plan voorgelegd aan het coördinatieteam.

Bij minder dan 75 woningen toetst de gemeente zelf of is voldaan aan de brainport principes. In de volgende alinea is een verantwoording van de brainport principes opgenomen. Toetsing

24/74

Met dit project worden maximaal 115 gestapelde woningen gerealiseerd op een plek binnen bestaand stedelijk gebied. Gezien de omvang moet het project aan de brainport principes worden getoetst en aan het coördinatieteam worden voorgelegd. Koesteren van identiteit: Het klooster met de bijbehorende kloostertuin is een karakteristieke locatie in het centrum van Nuenen. Er is een kloostergebouw met een grote, deels (laag) ommuurde, onbebouwde tuin aanwezig. In deze tuin zijn veel monumentale bomen aanwezig. Het masterplan laat een fors woonprogramma zien. Het toont aan dat woningbouw mogelijk is met behoud van zoveel mogelijk bomen en het karakter van de tuin. De gebouwen worden zodanig gepositioneerd dat de benodigde kap tot een minimum wordt beperkt èn de sfeer van het park wordt gegarandeerd. Dat maakt het plan ook onderscheidend en uniek voor Nuenen. Om dat echt goed tot zijn recht te laten komen is aandacht besteed aan een adequate manier om het parkeren op te lossen, waarbij een verdiepte parkeerkelder wordt gerealiseerd. Ruimte voor innovatie: Het plan probeert met een kleine footprint een zo duurzaam mogelijk woongebied met aandacht voor ecologie te creëren. Ook op gebouwniveau wordt er veel aandacht voor duurzaamheid gevraagd. Het plan wordt volledig autovrij met een garage onder het park.

Invloed voor bewoners In het voortraject heeft uitgebreide raadpleging van omwonenden en andere Nuenense bewoners plaatsgevonden. Dit was ook nodig gezien de markante positie van het bouwplan in de historische kloostertuin, midden in het centrum. Vraaggericht ontwikkelen Het woningbouwprogramma van het plan is divers, gericht op een mix aan doelgroepen, zowel starters als ouderen. De maximaal 115 appartementen worden in vijf gebouwen gesitueerd en variëren in grootte van 45 tot 95 m². Ongeveer 67 % van de woningen valt in de categorie ‘betaalbaar’ (sociale huur, middenhuur en goedkope en middeldure koop). Het plan zet hiermee stevig in op de huidige grote vraag naar betaalbare woningen. Het plan voldoet hiermee aan de betaalbaarheidsafspraken die in de Woondeal Zuidoost-Brabant zijn gemaakt. Tevens draagt het plan bij aan doorstroming op de woningmarkt. De parkachtige buitenruimte bevordert ontmoeting voor bewoners en buurtgenoten. Aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus: Het plan heeft alles in zich om een uniek woonmilieu te bieden in Nuenen. Mooi gelegen appartementen in een groene setting op loopafstand van het hart van Nuenen. Het voegt echt een nieuwe kwaliteit toe aan wonen in Nuenen. De unieke omgevingskwaliteit is mogelijk vanwege de realisatie van de ondergrondse parkeergarage.

Benutting regionaal schaalniveau: Het plan sluit aan bij de kwaliteit van het ‘Middengebied tussen Dommel en Goorloop’ zoals beschreven in het SGE woningmarkt aquarel met groenstedelijk wonen en een dorpse kwaliteit. Het plan draagt bij aan het draagvlak voor de voorzieningenstructuur in Nuenen. Gezonde verstedelijking: De buurtontmoetingstuin is een zeer positief element die zorgt voor verbinding met omliggende wijken, maar ook voor ontmoeten en verbinden van nieuwe bewoners. Ook de verbinding van de woningen op de begane grond met de openbare ruimte biedt kansen. Bij het nadere ontwerp en de inrichting zal hier aandacht aan worden besteed. Het behouden van de kwaliteiten van het autovrije groene gebied is een belangrijk uitgangspunt. Beoordeling en eindoordeel Op 28 november 2024 heeft het Portefeuillehoudersoverleg Wonen SGE de kwalitatieve toets van het plan behandeld en ingestemd met verdere planontwikkeling. Hiermee heeft regionale afstemming plaatsgevonden.

25/74

4.4

Gemeente

4.4.1 Omgevingsvisie Op 30 september 2021 is de Omgevingsvisie Nuenen vastgesteld. In de omgevingsvisie staat het toekomstbeeld van de leefomgeving. Dit betreft de ruimte waarin men woont, werkt, elkaar ontmoet en vrije tijd doorbrengt: de dorpen, bedrijventerreinen, het centrum, de sportvelden en het buitengebied met haar natuur, agrarisch landschap en recreatie. De visie beschrijft de kernkwaliteiten van Nuenen, benoemt de opgaven voor de fysieke leefomgeving en hoe deze samenkomen. In de visie wordt op drie thema's gewerkt aan een hoogwaardige woon- en leefomgeving, namelijk: • Wonen en ruimtelijke planvorming; • Een nog aantrekkelijker centrum; • Groene woon- en leefomgeving.

Omgevingsvisie Nuenen: Visiekaart met blauw omcirkeld de ligging van het projectgebied (centraal op de afbeelding)

26/74

Volgens de visiekaart van de omgevingsvisie ligt het projectgebied in de woonkern Nuenen, tegen het centrum aan. De ambitie is om de bestaande woon- en leefomgeving te versterken. De onderwerpen vitale samenleving en gezondheid als verbindende factor zijn niet op de visiekaart uitgedrukt, maar de omgevingsvisie dient hiervoor in beschrijvende zin ter inspiratie en biedt een kader voor verdere uitwerking. Op de visiekaart van het centrum van Nuenen zijn vier deelgebieden opgenomen. Het projectgebied is opgenomen binnen het deelgebied ‘Omgeving van het Park’ en is aangemerkt als ‘Kleinschalige ontwikkeling Kloostertuin’, met een verbinding tussen groengebieden en ruimte voor een wandelroute. In dit deelgebied vormen het park en de directe omgeving ervan het centrale ontmoetingspunt van Nuenen. De herontwikkeling van het Klooster en de Kloostertuin bieden kansen om deze plek nog aantrekkelijker te maken voor ontmoeten en verblijven. De samenhang tussen het Klooster, de Kloostertuin, Park en de Heilige Clemenskerk wordt versterkt. De focus ligt op de verblijfskwaliteit: evenementen, wandelen, cultuur, horeca, groen en spelen. In de Kloostertuin worden woningen toegevoegd, dichtbij voorzieningen.

Omgevingsvisie Nuenen: Visiekaart centrum Nuenen, met blauw omlijnd het projectgebied

Wonen en ruimtelijke planvorming Nuenen is een aantrekkelijke gemeente voor gezinnen en blijft dat. Maar er zijn meer woningen voor andere groepen nodig. De gemeente richt zich op het inclusief bouwen: kleinere, betaalbare woningen. Voor iedereen en met name voor jongeren en ouderen. Deze zijn er te weinig in Nuenen. Voor ouderen wordt gezocht naar levensloopgeschikte woningen in de buurt van voorzieningen. Voor starters en jonge gezinnen moeten er betaalbare huur- en koopwoningen komen. Bij het ontwikkelen van deze woningen wordt ook rekening gehouden met de afstand tot voorzieningen. Het vergroten van het woningaanbod moet hand in hand gaan met het verduurzamen van de woningvoorraad en het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. Hierbij worden de kernkwaliteiten groen, dorps, rustig en gezellig gekoesterd en

27/74

versterkt. Voor het toevoegen van woningen wordt gemeentebreed bij voorkeur gekozen voor transformatie (bestaande gebouwen en losse bedrijfspercelen binnen de kernen omzetten naar woonlocatie). Na transformatie komt inbreiding (nog open locaties binnen de kernen) en als laatste optie uitbreiding in het buitengebied. Voor de kern Nuenen geldt daarnaast specifiek dat voor de toevoeging van woningen eerst wordt gekeken naar herstructurering van (losse) bedrijfspercelen, winkelpanden en andere vrijkomende bebouwing en pas daarna naar inbreidingslocaties. Uitbreidingslocaties zijn vooralsnog niet aan de orde. Het toevoegen van woningen kan betekenen dat dichter en hoger moeten worden gebouwd. Randvoorwaarde hierbij is dat het niet ten koste mag gaan van het dorpse karakter. Warmtetransitie Gemeente Nuenen c.a. zet in op duurzame nieuwe woningen, maar ook op het verduurzamen en aardgasvrij verwarmen van bestaande woningen. Voor bestaande woningen betekent dit in eerste instantie dat wordt ingezet op bijvoorbeeld isoleren en zonnepanelen. Op termijn wordt in de Transitievisie Warmte uitgewerkt hoe alle (bestaande) wijken van duurzame warmte zullen worden voorzien. Een nog aantrekkelijker centrum Het park en directe omgeving vormen het centrale ontmoetingspunt van Nuenen.

De herontwikkeling van het Klooster en de Kloostertuin bieden kansen om deze plek nog aantrekkelijker te maken voor ontmoeten en verblijven. De samenhang tussen het Klooster, de Kloostertuin, Park en de Heilige Clemenskerk wordt versterkt. De focus ligt op de verblijfskwaliteit: evenementen, wandelen, cultuur, horeca, groen en spelen. In de Kloostertuin worden woningen toegevoegd, dichtbij voorzieningen. Een groene woon- en leefomgeving Groen heeft een brede en belangrijke functie ook voor de gezondheid: het verkoelt, geeft ruimte voor sporten en spelen en inspireert. Daarom wil de gemeente het groen in de kernen behouden en de kwaliteit waar mogelijk verbeteren. Dit wordt gedaan volgens de volgende principes: 1. Kwaliteitsverbetering van groen heeft prioriteit boven kwantitatieve uitbreiding. Realiseren door: a. Toegankelijkheid: het groen wordt zoveel mogelijk ingezet om spelen en bewegen te bevorderen. b. Biodiversiteit: er worden meer verschillende soorten planten, struiken en bomen gepland (dit gaat ziekten en plagen tegen) en er komen kleurrijke en bloemrijke bermen (vormt leefruimte voor insecten en dergelijke). c. Verbinding: het groen in de kernen wordt nog beter verbonden met het robuuste landschap. 2. Slim ruimtegebruik: de ruimte is beperkt, daarom moet er gekeken worden naar meekoppelkansen, zoals klimaatadaptatie en bevordering van beweging. 3.

Het bestaande oppervlak aan groen wordt behouden en op bepaalde plekken kan er gericht groen worden toegevoegd en/of verbeterd. Door de woningbouwopgave kan het zijn dat groen op een plek moet verdwijnen. Dit mag alleen mits dit binnen de gemeente wordt gecompenseerd (bij voorkeur binnen het projectgebied zelf). Het toevoegen van groen kan ook door groene daken en gevels. Dit is dan wel als extra, naast het bestaande groen in de openbare ruimte (en geldt niet als compensatie). Gezondheid als verbindende factor In de Omgevingsvisie Nuenen wordt onderscheid gemaakt tussen gezondheidsbescherming en gezondheidsbevordering. Bij gezondheidsbevordering zet de gemeente in op een fysieke leefomgeving die een gezonde leefstijl bevordert door de fysieke leefomgeving dusdanig in te richten dat deze uitnodigt om te bewegen en te ontmoeten. Gezondheidsbescherming gaat over het borgen van milieukwaliteit en een fysiek veilige leefomgeving. Gemeente Nuenen c.a. hanteert de volgende speerpunten voor gezondheid: 1. Veiligere leefomgeving: Het gaat hierbij om het terugbrengen van risico’s tot een acceptabel niveau. Voor de fysieke leefomgeving wordt bij ontwikkelingen in een zo vroeg mogelijk stadium rekening gehouden met de veiligheidsrisico’s van branden, rampen en crises. Maar denk ook aan bijvoorbeeld verkeersveiligheid en sociale veiligheid. 2.

Luchtkwaliteit: Hiervoor geldt het ‘stand still’ principe; de luchtkwaliteit mag per saldo niet verslechteren. De landelijke wettelijke norm geldt als maximum.