Jaarrapportage grondexploitaties behorende bij jaarrekening 2024
Tekst van het document
JAARRAPPORTAGE PROJECTEN
Zaaknummer: Datum:
13-03-2025
INHOUDSOPGAVE
Voorwoord
Algemene toelichting
Jaarrapportages per project •
•
Strategische projecten: o Nuenen West (32 Nuenen West en 33 Nuenen West VERWERVINGEN) o Eeneind West o Kloostertuin Niet-strategische projecten: o Emmastraat o Wederikdreef o De Mijlpaal o Kapperdoes
Totaal jaarrapportages
Bijlagen 1. Leeswijzer kasstroomoverzicht 2. Risicorapportage
VOORWOORD Het is gebruikelijk en volgens de besluitvorming van de raad om jaarlijks de grondexploitaties te herzien. Deze herziening van de grondexploitaties wordt meegenomen in de planning- en control cyclus. In Nuenen gebeurt de jaarlijkse herziening van de grondexploitaties bij de vaststelling van de jaarrekening. Sinds de jaarrekening 2016 rapporteren we hierover met een jaarrapportage van de projecten. Door vaststelling van de jaarrapportage worden de grondexploitaties herzien. In de jaarrapportage is een algemene toelichting, programma, planning en een grondexploitatie per project en op totaalniveau opgenomen. De onderdelen zijn, als daar aanleiding voor is, voorzien van een inhoudelijke toelichting. Bij de herziening van de grondexploitaties voeren we ook risicoanalyses uit. De resultaten zijn verwerkt in een (geheime) risicorapportage. De risicorapportage is als bijlage gevoegd bij de jaarrapportage. Met de jaarrapportage, inclusief de risicorapportage, heeft de raad een overzicht van en volledig inzicht in de grondexploitaties en bijhorende kansen en risico’s. Door vaststelling van de jaarrapportage stellen zij het herziene financiële kader vast voor uitvoering van de projecten. Daarnaast wordt de raad tweemaal per jaar geïnformeerd met een kwartaalrapportage. Hierin wordt beschreven wat de ontwikkelingen zijn ten opzichte van de jaarrapportage.
Daarmee wordt de raad in de positie gesteld om haar kaderstellende en controlerende rol te vervullen. Ter verduidelijking is een leeswijzer van de jaarrapportage als bijlage toegevoegd.
ALGEMENE TOELICHTING Als er bij de actualisatie van de grondexploitaties wijzigingen zijn die van toepassing zijn op alle grondexploitaties dan wordt dit hier toegelicht. Wijziging rentepercentage Met ingang van 2016 zijn er nieuwe spelregels voor het te hanteren rentepercentage. De commissie Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) stelt dat de aan Bouwgrond In Exploitatie toe te rekenen rente moet worden berekend op basis van de daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen. Deze rente wordt steeds bepaald aan de hand van balanswaardes uit de jaarrekening nadat deze is goedgekeurd door de accountant en formeel is vastgesteld. We hebben bij de vorige herziening van de grondexploitaties, bij de jaarrekening van 2024, rekening gehouden met een rentepercentage van 0,7%. Voor de rentelasten van 2024 is het werkelijke rentepercentage bepaald, dit is 0,7%. Voor de rentelasten voor de komende jaren is het rentepercentage voor grondexploitaties bepaald op 0,6%.
Indexering kosten en opbrengsten Voor de parameter voor de ontwikkeling van de GWW en plankosten voor de periode 2025 wordt uitgegaan van actuele ramingen. Als er geen actuele ramingen beschikbaar zijn, dan wordt er uitgegaan van een indexering van 4%. Voor de jaren 2026 en 2027 wordt er uitgegaan van 3%. Voor 2028 en verder wordt uitgegaan van 2%. De parameter voor de grondprijzenontwikkeling is voor alle jaren op 0% gesteld omdat de indexering, indien aanwezig, in de jaarschijven is verwerkt.
Verplichte tussentijdse winstnemingen Volgens de BBV-richtlijnen moet, als aan de orde, tussentijds winst genomen worden in grondexploitaties. Bij meerjarige projecten betekent dit dat (de verwachte) winst niet pas aan het eind van het project als gerealiseerd moet worden beschouwd, maar gedurende de looptijd van het project tot stand komt en ook als zodanig moet worden verantwoord (lees: tussentijds winstnemen). Het verantwoorden van tussentijdse winst is daarmee geen keuze, maar een verplichting die voortvloeit uit het realisatiebeginsel. Bij het bepalen van de tussentijdse winst is het wel noodzakelijk voorzichtig te zijn, het voorzichtigheidsbeginsel. De tussentijdse winstneming wordt berekend naar de mate waarin kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd per individuele grondexploitatie. Hiermee wordt de totale winst over de individuele grondexploitatie opgedeeld/toegerekend aan de al verkochte kavels. Voor wat betreft de berekeningsmethodiek en de planinhoudelijke uitgangspunten wordt niet afgeweken van de grondexploitatie of herziening zoals deze tot en met het verslagjaar door de raad is vastgesteld. Alsnog geen gronden zijn verkocht, is er dus nog geen sprake van gerealiseerde winst en nog geen sprake van tussentijdse winstneming.
Daarnaast wordt bij de bepaling van de tussentijdse winstneming rekening gehouden met de risico’s die specifiek samenhangen met de nog te realiseren kosten en opbrengsten van de individuele grondexploitaties. De tussentijdse winstnemingen zijn niet verwerkt in de jaarrapportages 2024. De jaarrapportages 2024 zijn juist de basis voor de berekening van de hoogte van deze tussentijdse winstnemingen. De hierdoor bepaalde tussentijdse winstnemingen worden ten eerste opgenomen in de jaarrekening 2025. Na vaststelling van de jaarrekening 2024 worden de tussentijdse winstnemingen verwerkt in de jaarrapportages 2025.
JAARRAPPORTAGE NUENEN WEST Ligging Plangebied (bestemmingsplan)
Project omschrijving Het plan is gelegen ten westen van Nuenen tussen Boord, Vorsterdijk en Wettenseind. De samenwerkingsovereenkomst met Nuenen-West bv (NWbv) en het originele bestemmingsplan stammen uit 2008. Inmiddels is NWbv volledig in handen van BPD Ontwikkeling (BPD). In 2013 is gestart met de herijking. Dit heeft geleid tot de Samenwerkingsovereenkomst Herijking 2017 die in maart 2018 is getekend. Deze wordt onherroepelijk op het moment dat ook het nieuwe bestemmingsplan onherroepelijk is. Tegen zowel het vastgestelde bestemmingsplan als het exploitatieplan is beroep aangetekend. In het tweede kwartaal van 2022 is het bestemmingsplan gewijzigd vastgesteld om aan een deel van de ingestelde beroepen tegemoet te komen. Op dit moment wachten we op een zitting bij de Raad van State en vervolgens op hun oordeel. De bouw van de woningen gaat in de tussentijd gewoon door. De hoofdopzet van het stedenbouwkundig plan voor fase 1 is goedgekeurd. In het eerste kwartaal van 2023 is gestart met de aanleg van bouwwegen en nutsvoorzieningen voor deze woningen. Ten behoeve van het kasstroomoverzicht voor dit project zijn de twee grondexploitaties voor Nuenen West ( Nuenen West en Nuenen West Verwervingen) samengevoegd.
Planning
Programma Aantal w oningen/type w oningbouw
ggb
app
Processtappen
Gereed
totaal
aantal
%
2025
2026
2027
2028 e.v.
Koopw oningen: goedkoop
tot € 240.000
262
262
55
21%
v.s.
betaalbaar
€ 240.000 - € 405.000
91
91
91
100%
v.s.
duur
> € 405.000
1.042
1.042
192
1.395
338
subtotaal
1.395
0
18
18
18
128
18%
52
52
52
498
24%
70
70
70
626
Huurw oningen: soc.
sociale huur € 477,20 - € 900,07
160
160
102
64%
v.s.
middelduur
€ 900,07, - € 1.184,82
32
32
32
100%
v.s.
duur
> € 1.184,82
totaal
2026
Stedenbouw kundig plan
soc.
subtotaal
Gereed 2025
SOK Herijking
28
28
10
12
0%
10
10
8
220
0
220
134
61%
10
10
10
20
1.615
0
1.615
472
29%
80
80
80
646
Bestemmingsplan Ontw erp w oningen Vergunningaanvraag
B
Verkoop w oningen
F
B
Realisatie project
G
F
B
2027
2028 ev.
Kasstroomoverzicht
300 310 320 330 340 341 350 360 390
370
Nieuwe exploitatie totaal Planontwikkelingskosten € 13.972.419 Verwerving en sloopwerkzaamheden € 44.721.588 Bodemsanering en Grondwerken € 2.052.836 Bouw-en woonrijpmaken € 84.135 Fondsbijdagen € 463.000 Maatregelen € 141.345 Planschade € Overige Kosten € 1.405.567 Totaal kosten € 62.840.890 Opbrengsten € 79.910.346 Totaal opbrengsten € 79.910.346 Nominaal saldo (opbrengsten-kosten) € 17.069.456 Kostenstijging € 369.126 Opbrengstenstijging € Rente € 20.256.915 Saldo € -3.556.585 Saldo Cumulatief € -
Resultaat Saldo Eindwaarde Netto contante waarde
Boekwaarde 1-1-2024 € 10.829.532 € 44.721.588 € 2.051.136 € 75.944 € 463.000 € € € 1.358.690 € 59.499.890 € 22.935.877 € 22.935.877 € -36.564.013 € € € 18.489.146 € -55.053.159 € -
Geboekt in 2024 € 593.107 € € 1.700 € 8.191 € € € € 23.877 € 626.875 € 6.472.850 € 6.472.850 € 5.845.975 € € € 385.372 € 5.460.603 € -
Boekwaarde 31-12-2024 € 11.422.639 € 44.721.588 € 2.052.836 € 84.135 € 463.000 € € € 1.382.567 € 60.126.765 € 29.408.727 € 29.408.727 € -30.718.038 € € € 18.874.518 € -49.592.556 € -
Totale Prospectie € 2.549.780 € € € € € 141.345 € € 23.000 € 2.714.125 € 50.501.619 € 50.501.619 € 47.787.494 € 369.126 € € 1.382.397 € 46.035.971 € -
2025 € € € € € € € € € € € € € € € € €
447.080 141.345 4.000 592.425 19.163.730 19.163.730 18.571.305 29.857 297.555 18.243.893 -31.348.663
2026 € € € € € € € € € € € € € € € € €
470.050 4.000 474.050 3.183.265 3.183.265 2.709.215 41.314 188.092 2.479.809 -28.868.854
2027 € € € € € € € € € € € € € € € € €
383.150 4.000 387.150 3.196.064 3.196.064 2.808.914 44.257 173.213 2.591.444 -26.277.410
2028 € € € € € € € € € € € € € € € € €
200.000 2.000 202.000 3.260.562 3.260.562 3.058.562 27.593 157.664 2.873.305 -23.404.105
2029 e.v. € € € € € € € € € € € € € € € € €
1.049.500 9.000 1.058.500 21.697.998 21.697.998 20.639.498 226.105 565.873 19.847.520 -3.556.585
Toelichting kasstroomoverzicht Per datum 31-12-2034 1-1-2024
Bedrag € 3.556.585 negatief € 2.215.839 negatief
Het resultaat is, volgens prognose, op eindwaarde afgerond € 3.556.000,- negatief. Dit is afgerond € 270.000,- negatiever dan bij de jaarrekening van 2023. Dit komt door dat er meer planontwikkelingskosten zijn gemaakt dan begroot.
Het kasstroomoverzicht is gebaseerd op de afspraken conform de in 2018 met BPD gesloten Samenwerkingsovereenkomst Herijking 2017. De voorziene opbrengsten zijn de vergoedingen voor de verkoop van gemeentelijke eigendommen aan BPD (incl. rentevergoeding), de exploitatiebijdrage voor gemeentelijke planbegeleiding en de verkoop van woningen aan particulieren. De gerealiseerde kosten zijn: gemeentelijke planbegeleiding, tijdelijk beheer van gronden en woningen en kosten voor sloopwerkzaamheden, die doorbelast worden aan BPD. De bijdrage door BPD voor de gemeentelijke bestemmingsreserves (de fondsbijdragen) gebeurt buiten de grondexploitatie, direct naar de betreffende reserves.
JAARRAPPORTAGE EENEIND WEST Project omschrijving
Ligging Plangebied
Voor dit te ontwikkelen bedrijventerrein ligt een onherroepelijk bestemmingsplan. Er zijn twee koop-/anterieure overeenkomsten en een allonge gesloten met de ontwikkelcombinatie Eeneind West. De gemeente heeft hier een faciliterende rol, dit betekent dat de ontwikkelcombinatie de gronden bouw- en woonrijp maakt en deze uitgeeft. Tot op heden heeft de ontwikkelcombinatie nog geen gronden afgenomen. In de overeenkomst is opgenomen dat de gronden conform een fasering afgenomen dienen te worden. Zolang dit niet gebeurt is de ontwikkelcombinatie rente verschuldigd over de niet afgenomen gronden. De gemeente is tot twee maal toe (ook bij het hoger beroep) in het gelijk gesteld en de ontwikkelcombinatie is veroordeeld om tot betaling over te gaan van de rente t/m 2018. Dit heeft in 2024 ook plaatsgevonden. De ontwikkelcombinatie en de gemeente zijn met elkaar in gesprek getreden over het maken van nadere afspraken. Tot nu toe heeft dit nog niet geresulteerd in nieuwe afspraken.
Programma
Planning Oppervlak [m 2]
overig program m a
totaal
Gereed %
aantal
Nog te realiseren 2025
2026
Processtappen Ontw ikkelingsvoorstel/principeverzoek
kantoren
Grondexploitatie
detailhandel
Overeenkomst
horeca bedrijventerrein
Stedenbouw kundig plan
271.581 0%
271.581
leisure
Ontw erp bedrijfsgebouw en
maatschappelijk
Vergunningaanvraag
overig totaal
Bestemmingsplan
271.581 0%
0
271.581
Verkoop kavels Realisatie project
Gereed
2025
2026
2027
Kasstroomoverzicht
300 310 320 330 340 341 350 360 390
370
Nieuwe Boekwaarde Geboekt in Boekwaarde Totale exploitatie totaal 1-1-2024 2024 31-12-2024 Prospectie Planontwikkelingskosten € 3.235.327 € 2.615.921 € 232.306 € 2.848.227 € 387.100 € Verwerving en sloopwerkzaamheden € 14.151.232 € 13.876.232 € € 13.876.232 € 275.000 € Bodemsanering en Grondwerken € 8.512 € 8.512 € € 8.512 € € Bouw-en woonrijpmaken € 2.760.895 € 2.730.909 € 29.986 € 2.760.895 € € Fondsbijdragen € 465.500 € -1.627.500 € € -1.627.500 € 2.093.000 € Maatregelen € € € € € € Planschade € € € € € € Overige Kosten € 182.246 € 148.608 € 31.638 € 180.246 € 2.000 € Totaal kosten € 20.803.712 € 17.752.682 € 293.930 € 18.046.612 € 2.757.100 € Opbrengsten € 27.557.725 € 4.022.964 € 40.881 € 4.063.845 € 23.493.880 € Totaal opbrengsten € 27.557.725 € 4.022.964 € 40.881 € 4.063.845 € 23.493.880 € Nominaal saldo (opbrengsten-kosten) € 6.754.013 € -13.729.718 € -253.049 € -13.982.767 € 20.736.780 € Kostenstijging € 44.719 € € € € 44.719 € Opbrengstenstijging € € € € € € Rentelasten € 4.334.835 € 3.992.503 € 124.056 € 4.116.559 € 218.276 € Saldo € 2.374.459 € -17.722.221 € -377.105 € -18.099.326 € 20.473.785 € Saldo Cumulatief € € € € € €
Resultaat Saldo
Eindwaarde Netto contante waarde
2025
2026
2027
162.740 € 275.000 € € € 2.093.000 € € € 2.000 € 2.532.740 € € € -2.532.740 € 22.162 € € 108.596 € -2.663.498 € -20.762.824 €
113.760 € € € € € € € € 113.760 € 23.493.880 € 23.493.880 € 23.380.120 € 9.914 € € 124.577 € 23.245.629 € 2.482.805 €
110.600 110.600 -110.600 12.643 -14.897 -108.346 2.374.459
Toelichting kasstroomoverzicht
Per datum
Bedrag
31-12-2027 1-1-2025
€ 2.374.459 € 2.237.506
positief positief
Het resultaat, volgens prognose, op eindwaarde afgerond € 2.374.000,- positief. Dit is afgerond € 37.000,- hoger dan bij de jaarrekening 2023. Dit komt hoofdzakelijk door vergoeding van de proceskosten.
De grondexploitatie is gebaseerd op de overeenkomsten met de ontwikkelaar. De ontwikkelaar maakt het terrein bouw- en woonrijp. Er zijn daarom uitsluitend kosten opgenomen voor de sloop van de opstallen, maatregelen in het kader van flora & fauna en de planbegeleiding. Naast hetgeen opgenomen in de grondexploitatie staat de te vorderen rente over de periode vanaf 2020 op de balans onder de noemer “niet uit de balans blijkend recht”.
JAARRAPPORTAGE KLOOSTERTUIN Project omschrijving
Ligging Plangebied (concept verkaveling)
Het Kloosterpark staat niet op zichzelf maar vormt een belangrijke locatie in het historische centrum van Nuenen. Met de ontwikkeling van de Kloostertuin wordt het gebied aantrekkelijker gemaakt en geactiveerd. De ontwikkeling zal middels een openbare verkoopprocedure op de markt worden gezet. De gronden zullen worden verkocht aan degene die het totale plan binnen de opgestelde randvoorwaarden wil ontwikkelen. De ontwikkelaar zal de gronden zelf bouw- en woonrijp maken.
Programma In het masterplan staat opgenomen dat maximaal 115 appartementen mogen worden ontwikkeld. Dit wordt thans opgenomen in een omgevingsplan.
Planning Processtappen Ontw ikkelingsvoorstel/principeverzoek Grondexploitatie Omgevingsplan Stedenbouw kundig plan Overeenkomst Ontw erp Vergunningaanvraag Verkoop kavels Realisatie project
Gereed
2025
2026
2027
2028
Kasstroomoverzicht
300 310 320 330 340 341 350 360 390
370
Nieuwe Boekwaarde exploitatie totaal 1-1-2024 Planontwikkelingskosten € 895.240 € Verwerving en sloopwerkzaamheden € 1.174.590 € Bodemsanering en Grondwerken € 50.000 € Bouw-en woonrijpmaken € € Fondsbijdragen € € Maatregelen € € Planschade € € Overige Kosten € 7.986 € Totaal kosten € 2.127.816 € Opbrengsten € 2.213.000 € Totaal opbrengsten € 2.213.000 € Nominaal saldo (opbrengsten-kosten) € 85.184 € Kostenstijging € 61.558 € Opbrengstenstijging € € Rentelasten € 16.774 € Saldo € 6.852 € Saldo Cumulatief € € -
Geboekt in Boekwaarde Totale 2024 31-12-2024 Prospectie € 374.652 € 374.652 € 520.588 € € 974.690 € 974.690 € 199.900 € € € € 50.000 € € € € € € € € € € € € € € € € € € 1.686 € 1.686 € 6.300 € € 1.351.028 € 1.351.028 € 776.788 € € € € 2.213.000 € € € € 2.213.000 € € -1.351.028 € -1.351.028 € 1.436.212 € € € € 61.558 € € € € € € € € 16.774 € € -1.351.028 € -1.351.028 € 1.357.880 € € € € €
Resultaat
2025
2026
299.073 € € € € € € € 3.050 € 302.123 € -0 € -0 € -302.123 € 15.226 € € 8.106 € -325.455 € -1.676.483 €
93.371 € 199.900 € 50.000 € € € € € 3.250 € 346.521 € 2.213.000 € 2.213.000 € 1.866.479 € 30.199 € € 10.059 € 1.826.221 € 149.738 €
2027 61.509 € € € € € € € € 61.509 € -0 € -0 € -61.509 € 7.031 € € -898 € -67.642 € 82.096 €
2028 66.635 66.635 -0 -0 -66.635 9.102 -493 -75.244 6.852
Toelichting kasstroomoverzicht
Saldo
Per datum
Bedrag
Eindwaarde Netto contante waarde
31-12-2028 1-1-2025
€ 6.852 € 6.329
positief positief
Het resultaat, volgens prognose, op eindwaarde bedraagt afgerond € 6.852,positief. Aangezien het de openingsgrondexploitatie betreft kan geen vergelijk met vorig jaar worden gemaakt.
Uitgangspunt voor het gedeelte waar deze grondexploitatie betrekking op heeft is dat de ontwikkeling middels een openbare verkoopprocedure op de markt zal worden gezet. De ontwikkelaar zal de gronden zelf bouw- en woonrijp maken. De gronden zullen worden verkocht aan degene die het totale plan binnen de randvoorwaarden wil ontwikkelen. Verwacht wordt dat eind van het jaar de verkoopprocedure doorlopen is en dat eind 2025 de gronden verkocht kunnen worden.
JAARRAPPORTAGE EMMASTRAAT Project omschrijving
Ligging Plangebied
Deze locatie is beschikbaar gekomen voor herontwikkeling na de verhuizing van de basisschool naar het Andriesplein. In 2013 heeft het college een programma vastgesteld van 4 2^1-kapwoningen en 1 geschakelde woning. Daarna heeft het project lang stil gelegen vanwege het dossier Helpt Elkander. Het college heeft in 2019 het programma heroverwogen, omdat uit het woningbouwprogramma blijkt dat er een grote behoefte is aan seniorenwoningen. In 2019 heeft de gemeenteraad tot een nieuw woningbouwprogramma van 8-17 woningen besloten. Het college heeft besloten de gronden te verkopen op basis van een aanbesteding. De aanbestedingsprocedure is in 2021 doorlopen. Een ontwikkelcombinatie heeft de aanbesteding gewonnen op basis van het beste plan. De ontwikkelaar is, na het doorlopen van een participatietraject, gekomen tot een woningbouwplan van 12 woningen waarvan 4 sociale huur woningen. Het omgevingsplan is in oktober 2024 vastgesteld maar hiertegen loopt nog beroep. Na onherroepelijk worden van het omgevingsplan, naar verwachting eind 2025, zullen de gronden worden overgedragen en kunnen de woningen worden gerealiseerd.
Programma
Planning Aantal w oningen/type
w oningbouw
ggb
app
Gereed aantal
totaal
Nog te realiseren
%
2025
2026
Ontwikkelingsvoorstel/principeverzoek
Koopw oningen: soc.
goedkoop
tot € 240.000
v.s.
betaalbaar
€ 240.000 - € 405.000
v.s.
duur
> € 405.000
subtotaal
4
8 8
4
4
0%
0
0%
8
0%
12
0
0%
Processtappen
4
Grondexploitatie Overeenkomst
8 0
12
Stedenbouwkundig plan Bestemmingsplan
Huurw oningen: soc.
sociale huur € 477,20 - € 900,07
0
0%
Ontwerp
v.s.
middelduur
€ 900,07, - € 1.184,82
0
0%
Vergunningaanvraag
v.s.
duur
> € 1.184,82
0
0%
subtotaal totaal
0
0
0
0
0%
0
0
8
4
12
0
0%
0
12
Verkoop kavels Realisatie project
Gereed
2025
2026
Kasstroomoverzicht
300 310 320 330 340 350 360 390
370
Nieuwe Boekwaarde Geboekt in Boekwaarde Totale exploitatie totaal 1-1-2024 2024 31-12-2024 Prospectie Planontwikkelingskosten € 487.393 € 427.591 € 17.472 € 445.063 € 42.330 € Verwerving en sloopwerkzaamheden € 119.339 € 103.339 € € 103.339 € 16.000 € Bodemsanering en Grondwerken € 9.482 € 3.732 € € 3.732 € 5.750 € Bouw-en woonrijpmaken € 5.864 € 5.864 € € 5.864 € € Fondsbijdragen € € € € € € Planschade € € € € € € Overige Kosten € 22.279 € 20.600 € 429 € 21.029 € 1.250 € Totaal kosten € 644.357 € 561.126 € 17.901 € 579.027 € 65.330 € Opbrengsten € 806.260 € € € € 806.260 € Totaal opbrengsten € 806.260 € € € € 806.260 € Nominaal saldo (opbrengsten-kosten) € 161.903 € -561.126 € -17.901 € -579.027 € 740.930 € Kostenstijging € 4.306 € € € € 4.306 € Opbrengstenstijging € € € € € € Rentelasten € 46.587 € 39.488 € 4.204 € 43.692 € 2.895 € Saldo € 111.010 € -600.614 € -22.105 € -622.719 € 733.729 € Saldo Cumulatief € € € € € €
2025 14.740 € 16.000 € 5.750 € € € € 1.250 € 37.740 € 806.260 € 806.260 € 768.520 € 1.902 € € 3.736 € 762.882 € 140.163 €
2026 27.590 27.590 -27.590 2.404 -841 -29.153 111.010
Toelichting kasstroomoverzicht
Resultaat Saldo
Per datum
Bedrag
Eindwaarde Netto contante waarde
31-12-2026 1-1-2025
€ 111.010 € 106.699
positief positief
Het resultaat, volgens prognose, op eindwaarde bedraagt afgerond € 111.000,- positief. Dit is afgerond € 4.000,- gunstiger dan bij de jaarrekening van 2023. De belangrijkste reden hiervoor is dat in 2024 iets minder uren benodigd zijn geweest dan verwacht. De plankosten zijn hierdoor naar beneden bijgesteld.
De gemeente verkoopt deze locatie als ruwe bouwgrond, hiervoor is een aanbesteding opgezet. In 2019 is een raadsbesluit genomen waarin het woningbouwprogramma is gewijzigd van 5 halfvrijstaande woningen naar 12 woningen, waarvan 4 binnen de sociale categorie. De opstallen op de gronden zijn al gesloopt, alleen een gedeelte van de fundering is nog aanwezig, deze is in 2024 verwijderd. De gronden zullen naar verwachting eind 2025 worden geleverd, waarna er door de ontwikkelaar begonnen kan worden met het bouwrijpmaken van de gronden en daaropvolgende de realisatie van het vastgoed.
JAARRAPPORTAGE WEDERIKDREEF Ligging Plangebied
Project omschrijving De basisschool heeft in 2010 haar intrek genomen in de Dassenbucht op het Andriesplein. Hiermee kwam deze locatie vrij. Met Woonstichting Helpt Elkander is een koopovereenkomst gesloten voor herontwikkeling van deze locatie voor sociale woningbouw. In het kader van de vaststellingsovereenkomst met Helpt Elkander is deze koop bekrachtigd voor 25 sociale huurwoningen. Samen met Helpt Elkander is gestreefd naar het optimaal benutten van de locatie voor zowel sociale woningbouw als voor zorgeenheden. Inmiddels is een bestemmingsplan vastgesteld voor maximaal 44 (zorg)woningen. Het bestemmingsplan is op 16 december 2021 vastgesteld, waarna een beroepsprocedure volgde. Begin 2023 heeft de Raad van State uitspraak gedaan, waarin de beroepsgronden ongegrond zijn verklaard. Het programma op deze locatie betreft 41 wooneenheden waarvan 18 sociale huur appartementen en 23 zorgappartementen. De gronden zijn in 2023 geleverd aan Helpt Elkander, waarna met de realisatie van de appartementen is gestart. Naar verwachting kan de grondexploitatie in 2025 worden gesloten.
Programma
Planning Aantal w oningen/type
w oningbouw
ggb
app
totaal
Nog te realiseren
Gereed aantal
%
Ontwikkelingsvoorstel/principeverzoek
2025
Koopw oningen:
Grondexploitatie
soc.
goedkoop
tot € 240.000
0
v.s.
betaalbaar
€ 240.000 - € 405.000
0
0%
v.s.
duur
> € 405.000
0
0%
subtotaal
0
0
0
41
Overeenkomst
0
Stedenbouwkundig plan
0%
0
41
0%
41
sociale huur € 477,20 - € 900,07
v.s.
middelduur
€ 900,07, - € 1.184,82
0
0%
v.s.
duur
> € 1.184,82
0
0%
totaal
Bestemmingsplan Ontwerp
Huurw oningen: soc.
subtotaal
Processtappen
Vergunningaanvraag Verkoop kavels
0
41
41
0
0%
41
0
41
41
0
0%
41
Realisatie project
Gereed
2025
Kasstroomoverzicht
300 310 320 330 340 360 390
370
Nieuwe Boekwaarde Geboekt in Boekwaarde Totale exploitatie totaal 1-1-2024 2024 31-12-2024 Prospectie Planontwikkelingskosten € 247.875 € 224.034 € 9.151 € 233.185 € 14.690 € Verwerving en sloopwerkzaamheden € 1.719 € 1.719 € € 1.719 € € Bodemsanering en Grondwerken € 328 € 328 € € 328 € € Bouw-en woonrijpmaken € 17.104 € 304 € € 304 € 16.800 € Fondsbijdragen € 116.196 € 116.196 € € 116.196 € € Overige Kosten € 26.336 € 25.153 € 533 € 25.686 € 650 € Totaal kosten € 409.558 € 367.734 € 9.684 € 377.418 € 32.140 € Opbrengsten € 724.749 € 1.237.249 € -512.500 € 724.749 € -0 € Totaal opbrengsten € 724.749 € 1.237.249 € -512.500 € 724.749 € -0 € Nominaal saldo (opbrengsten-kosten) € 315.191 € 869.515 € -522.184 € 347.331 € -32.140 € Kostenstijging € 1.620 € € € € 1.620 € Opbrengstenstijging € € € € € € Rentelasten € 13.283 € 21.213 € -5.938 € 15.275 € -1.992 € Saldo € 300.288 € 848.302 € -516.246 € 332.056 € -31.768 € Saldo Cumulatief € € € € € €
Resultaat Saldo Eindwaarde Netto contante waarde
2025 14.690 16.800 650 32.140 -0 -0 -32.140 1.620 -1.992 -31.768 300.288
Toelichting kasstroomoverzicht Per datum
Bedrag
31-12-2025 1-1-2025
€ 300.288 € 294.401
positief positief
Het resultaat, volgens prognose, op eindwaarde afgerond € 300.000,- positief. Dat is afgerond € 77.000,- lager ten opzichte van de jaarrekening 2023. Dit verschil is ontstaat door het nemen van tussentijdse winstneming en minder plankosten afgelopen jaar en is voor komend jaar ook bijgesteld.
In de grondexploitatie is een Stimuleringssubsidie bouwimpuls van het rijk ontvangen die in 2024 nog ten goede dient te komen aan dit woningbouwproject. De gemeente dient nog te onderzoeken hoe en in welke vorm deze aan de ontwikkeling ten goede komt. Naar verwachting worden de laatste werkzaamheden voorzien in 2025.
JAARRAPPORTAGE DE MIJLPAAL Project omschrijving
Ligging Plangebied
Op 25 april 2019 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie Nuenen-Zuid vastgesteld. Op basis van deze structuurvisie zijn deelprojecten opgestart en uitgewerkt. Eén van die deelprojecten is locatie De Mijlpaal, gelegen aan de Brabantring 1 te Nuenen. Op 15 december 2022 is het bestemmingsplan vastgesteld. Op de locatie zijn twee projecten gestart te weten een gezondheidscentrum en een wooncomplex met 19 appartementen. De oplevering van het gezondheidscentrum staat voor medio 2025 gepland. De gemeente staat aan de lat voor het woonrijp maken van de openbare ruimte binnen het plangebied. Dit zal gefaseerd plaatsvinden. Naar verwachting zal de grondexploitatie in 2026 worden gesloten.
Programma
Planning Aantal w oningen/type
w oningbouw
ggb
app
Gereed aantal
totaal
Nog te realiseren %
2025
Processtappen
2026
Ontwikkelingsvoorstel/principeverzoek
Koopw oningen: soc.
goedkoop
tot € 240.000
0
v.s.
betaalbaar
€ 240.000 - € 405.000
0
v.s.
duur
> € 405.000
totaal woningbouw
0
Grondexploitatie 0%
Overeenkomst
20
20
0
0%
20
20
20
0
0%
20
0
Bestemmingsplan
Oppervlakte (m 2) Overig program m a
Stedenbouwkundig plan
aantal
totaal
%
2025
Commercieel maatschappelijk
1.400
0
0%
1400
totaal overig programma
0
0
0%
1.400
2026
Ontwerp 0
Vergunningaanvraag Verkoop kavels Realisatie project
Gereed
2025
2026
Kasstroomoverzicht
300 310 320 330 340 350 360 390
370
Nieuwe Boekwaarde Geboekt in Boekwaarde Totale exploitatie totaal 1-1-2024 2024 31-12-2024 Prospectie Planontwikkelingskosten € 670.952 € 520.500 € 62.927 € 583.427 € 87.525 € Verwerving en sloopwerkzaamheden € 52.637 € 47.637 € € 47.637 € 5.000 € Bodemsanering en Grondwerken € € € € € € Bouw-en woonrijpmaken € 729.101 € 98.300 € 2.231 € 100.531 € 628.570 € Fondsbijdragen € 6.537 € 6.537 € € 6.537 € € Planschade € 10.000 € 6.537 € € € 10.000 € Overige Kosten € 63.221 € 57.884 € 1.587 € 59.471 € 3.750 € Totaal kosten € 1.532.448 € 737.395 € 66.745 € 797.603 € 734.845 € Opbrengsten € 1.865.876 € 298.025 € 1.567.851 € 1.865.876 € € Totaal opbrengsten € 1.865.876 € 298.025 € 1.567.851 € 1.865.876 € € Nominaal saldo (opbrengsten-kosten) € 333.428 € -439.370 € 1.501.106 € 1.068.273 € -734.845 € Kostenstijging € 40.300 € € € € 40.300 € Opbrengstenstijging € € € € € € Rentelasten € -4.276 € 1.564 € 3.041 € 4.605 € -8.881 € Saldo € 297.404 € -440.934 € 1.498.065 € 1.063.668 € -766.264 € Saldo Cumulatief € € € € € €
Resultaat Saldo Eindwaarde Netto contante waarde
2025 50.606 € € € 569.913 € € € 1.750 € 622.269 € € € -622.269 € 31.361 € € -6.382 € -647.248 € 416.420 €
2026 36.919 5.000 58.657 10.000 2.000 112.576 -112.576 8.939 -2.499 -119.016 297.404
Toelichting kasstroomoverzicht Per datum
Bedrag
31-12-2026 1-1-2025
€ 297.404 € 285.856
positief positief
Het resultaat, volgens prognose, op eindwaarde bedraagt afgerond € 297.000,positief. Dit is afgerond € 172.000,- positiever dan bij de jaarrekening van 2023. Dit is gelegen in een aanbestedingsvoordeel en de bijstelling van de planontwikkelkosten.
De gemeente is verantwoordelijk voor het bouw- en woonrijp maken van het plangebied. Dit betekent dat de gemeente bouwrijpe grond levert ten behoeve van woningbouw- en de ontwikkeling omtrent het gezondheidscentrum. De gronden voor de bouw van het gezondheidscentrum zijn geleverd in 2023 en voor de woongroep zijn de gronden in maart 2024 geleverd. Naar verwachting zullen de laatste werkzaamheden in 2026 worden afgerond, waarna de grondexploitatie kan worden gesloten.
JAARRAPPORTAGE KAPPERDOES Project omschrijving
Ligging Plangebied (concept verkaveling)
Dit project omvat de realisatie van tuincentrum Kapperdoes en de bouw van 11 woningen. Hiervoor zijn overeenkomsten gesloten met Coppelmans. De bestemmingsplannen voor beide bouwplannen zijn onherroepelijk. De kosten en opbrengsten voor het onderdeel tuincentrum in deze grondexploitatie betreffen alleen de nieuwe locatie van het tuincentrum. De oude locatie van het tuincentrum en de kosten die hier aan gerelateerd zijn, zijn opgenomen in de grondexploitatie Nuenen West. De gronden voor het tuincentrum zijn in 2017 geleverd, het tuincentrum is inmiddels gerealiseerd. De ontwikkelaar heeft op eigen initiatief een nieuw stedenbouwkundig plan ingediend. Dit heeft geleid tot een wijziging van het bestemmingsplan. In maart 2022 is een nieuwe anterieure overeenkomst getekend voor het wijzigen van het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan is in 2023 in procedure gebracht en inmiddels onherroepelijk. De ontwikkelaar heeft in december 2024 de eerste omgevingsvergunningen aangevraagd en verleend gekregen. Het moment van ontvangen van het restant van de exploitatiebijdrage is gerelateerd aan de aanvraag van de omgevingsvergunning.
Planning
Programma Aantal w oningen/type w oningbouw
ggb
app
Gereed
totaal
aantal
Nog te realiseren
%
2025
2026
Processtappen
Koopw oningen: soc.
goedkoop
tot € 240.000
0
0%
v.s.
betaalbaar
€ 240.000 - € 405.000
0
0%
v.s.
duur
> € 405.000
subtotaal
11 11
11 0
11
0
Ontwikkelingsvoorstel/principeverzoek Grondexploitatie
0%
2
9
Overeenkomst
0%
2
9
Stedenbouwkundig plan
Huurw oningen: soc.
sociale huur € 477,20 - € 900,07
0
0%
v.s.
middelduur
€ 900,07, - € 1.184,82
0
0%
v.s.
duur
> € 1.184,82
0
0%
subtotaal totaal
Bestemmingsplan Ontwerp Vergunningaanvraag
0
0
0
0
0%
0
0
11
0
11
0
0%
2
9
Realisatie project
Gereed
2025
2026
Kasstroomoverzicht
300 310 320 330 340 350 360 390
370
Nieuwe Boekwaarde Geboekt in Boekwaarde Totale exploitatie totaal 1-1-2024 2024 31-12-2024 Prospectie Planontwikkelingskosten € 575.172 € 500.072 € 15.534 € 515.606 € 59.566 € Verwerving en sloopwerkzaamheden € 1.061.961 € 1.061.961 € € 1.061.961 € € Bodemsanering en Grondwerken € 1.091 € 1.091 € € 1.091 € € Bouw-en woonrijpmaken € 103.436 € 65.121 € 11 € 65.132 € 38.304 € Fondsbijdragen € 1.477.353 € 1.477.353 € € 1.477.353 € € Planschade € € € € € € Overige Kosten € 683 € 683 € € 683 € € Totaal kosten € 3.219.696 € 3.106.281 € 15.545 € 3.121.826 € 97.870 € Opbrengsten € 3.536.094 € 3.211.094 € € 3.211.094 € 325.000 € Totaal opbrengsten € 3.536.094 € 3.211.094 € € 3.211.094 € 325.000 € Nominaal saldo (opbrengsten-kosten) € 316.398 € 104.813 € -15.545 € 89.268 € 227.130 € Kostenstijging € 6.503 € € € € 6.503 € Opbrengstenstijging € € € € € € Rentelasten € 389 € 5.572 € -695 € 4.877 € -4.488 € Saldo € 309.506 € 99.241 € -14.850 € 84.391 € 225.115 € Saldo Cumulatief € € € € € €
Resultaat Saldo Eindwaarde Netto contante waarde
25.596 € € € 38.304 € € € € 63.900 € 325.000 € 325.000 € 261.100 € 3.220 € € -506 € 258.386 € 342.777 €
2026 22.120 € € € € € € € 22.120 € € € -22.120 € 1.928 € € -2.057 € -21.991 € 320.786 €
2027 11.850 11.850 -11.850 1.355 -1.925 -11.280 309.506
Toelichting kasstroomoverzicht Per datum
Bedrag
31-12-2026 1-1-2025
€ 309.506 € 291.654
positief positief
Het resultaat, volgens prognose, op eindwaarde bedraagt afgerond € 309.506, - positief. Dat is afgerond € 216.000, - hoger dan bij de jaarrekening 2023. Dit komt met name doordat bij de jaarrekening 2023 tussentijdse winstneming heeft plaatsgevonden ten AARRAPPORTAGE ENEIND bedrage van circa € 193.000, -. Daarnaast hebben nog kleine OST aanpassing plaatsgevonden op de posten plankosten, kostenstijging en rente.
J
2025
E
O
Uitgangspunt voor het gedeelte waar deze grondexploitatie betrekking op heeft (het woningbouwgedeelte) is dat de ontwikkelaar de gronden zelf bouw- en woonrijp maakt op een enkel deel na. Daarom zijn binnen de grondexploitatie qua kosten met name nog planontwikkelingskosten geraamd. De opbrengsten die zijn voorzien betreft de overeengekomen exploitatiebijdrage, te verwachten in 2025. Binnen de grondexploitatie Kapperdoes is tot en met 2023 afgerond € 1.5 mln. aan tussentijdse winst genomen.
TOTAAL OVERZICHT JAARRAPPORTAGE Ligging Projecten
Omschrijving In dit overzicht wordt het totaal weergegeven van de jaarrapportages van de projecten behorende bij de jaarrekening 2024. Voor de volgende projecten zijn grondexploitaties vastgesteld: Nuenen West, Eeneind West, Kloostertuin, Emmastraat, Wederikdreef, De Mijlpaal en Kapperdoes. Op het kaartje hiernaast zijn de projecten met woningbouw in rood en de bedrijventerreinen in blauw aangegeven. Het totaal van de grondexploitaties heeft een positief saldo. De meeste invloed op dit saldo hebben de projecten Nuenen West en Eeneind West, doordat in deze grondexploitaties het meest geïnvesteerde vermogen zit dan wel de meeste opbrengsten zit. Logischerwijs kennen deze projecten ook meer risico’s dan de andere projecten. Ondanks dat alle projecten een andere einddatum hebben zijn in het bijgevoegd totaal kasstroomoverzicht de eindwaarden per project bij elkaar opgeteld om tot een totale eindwaarde te komen. Om zo toch een indicatief inzicht te geven in het totale resultaat op eindwaarde.
Programma woningen
Programma overig programma
Aantal w oningen/type w oningbouw
ggb
app
totaal
oppervlak [m 2]
Gereed aantal %
2025
2026
2027
2028 e.v.
Koopw oningen: tot € 240.000
v.s. betaalbaar
€ 240.000 - € 405.000
v.s. duur
> € 405.000
subtotaal
277
4
281
70
25%
220
220
100%
1.097
76
1.173
284
1.594
80
1.674
574
220
18
22
18
128
24%
52
71
52
543
34%
70
93
70
671
41
10
35
12
Huurw oningen: soc. sociale huur
€ 477,20 - € 900,07
160
145
305
206
68%
v.s. middelduur
€ 900,07, - € 1.184,82
62
25
87
87
100%
v.s. duur
> € 1.184,82
28
totaal
gereed %
totaal
aantal
2025
2026
2027
2028 e.v.
0
0
kantoren
soc. goedkoop
subtotaal
overig program m a
28
35
0%
10
10
8
250
170
420
293
70%
51
10
80
20
1.844
250
2.094
867
41%
121
103
150
691
detailhandel horeca bedrijventerrein
271.581
0%
0
maatschappelijk
2.000
100%
2.000
commercieel maatschappelijk
1.400
100%
1.400
274.981
1%
3.400
271.581
leisure
totaal
0
271581
Totaal kasstroomoverzicht projecten
300 310 320 330 340 341 350 360 390
370
Nieuwe exploitatie totaal Planontwikkelingskosten € 19.189.139 Verwerving en sloopwerkzaamheden € 60.108.476 Bodemsanering en Grondwerken € 2.072.249 Bouw-en woonrijpmaken € 3.700.534 Fondsbijdragen € 2.528.586 Maatregelen € 141.345 Planschade € 10.000 Overige Kosten € 1.700.333 Totaal kosten € 89.450.662 Opbrengsten € 114.401.050 Totaal opbrengsten € 114.401.050 Nominaal saldo (opbrengsten-kosten) € 24.950.388 Kostenstijging € 466.557 Opbrengstenstijging € Rentelasten € 24.647.734 Saldo € -163.903 Saldo Cumulatief € -
Resultaat Totaal Saldo Eindwaarde Netto contante waarde
Boekwaarde 1-1-2024 € 15.117.650 € 59.812.476 € 2.064.799 € 2.976.442 € 435.586 € € € 1.611.618 € 82.018.571 € 31.705.209 € 31.705.209 € -50.313.362 € € € 22.549.486 € -72.862.848 € -
Geboekt in 2024 € 930.498 € € 1.700 € 40.418 € € € € 58.065 € 1.030.681 € 7.569.082 € 7.569.082 € 6.538.401 € -16 € € 510.040 € 6.028.377 € -
Boekwaarde Totale 31-12-2024 Prospectie € 16.048.148 3.140.991 € 59.812.476 296.000 € 2.066.499 5.750 € 3.016.860 683.674 € 435.586 2.093.000 € 141.345 € 10.000 € 1.669.683 30.650 € 83.049.252 6.401.410 € 39.274.291 75.126.759 € 39.274.291 75.126.759 € -43.774.961 68.725.349 € -16 466.573 € € 23.059.526 1.588.208 € -66.834.471 66.670.568 € € -
2025 € € € € € € € € € € € € € € € € €
715.452 291.000 5.750 625.017 2.093.000 141.345 9.650 3.881.214 20.294.990 20.294.990 16.413.776 90.122 401.007 15.922.647 -50.911.824
2026 € € € € € € € € € € € € € € € € €
670.439 5.000 58.657 10.000 6.000 750.096 26.677.145 26.677.145 25.927.049 64.499 307.273 25.555.277 -25.356.547
2027 € € € € € € € € € € € € € € € € €
505.600 4.000 509.600 3.196.064 3.196.064 2.686.464 58.255 156.391 2.471.818 -22.884.729
2028 € € € € € € € € € € € € € € € € €
200.000 2.000 202.000 3.260.562 3.260.562 3.058.562 27.593 157.664 2.873.305 -20.011.424
2029 e.v. € € € € € € € € € € € € € € € € €
1.049.500 9.000 1.058.500 21.697.998 21.697.998 20.639.498 226.104 565.873 19.847.521 -163.903
Toelichting totaal kasstroomoverzicht Per datum 31-12-2034 1-1-2024
Bedrag € 163.903 positief € 298.489 negatief
Het resultaat, volgens prognose, op eindwaarde bedraagt afgerond € 163.000, - positief. De optelling van de verschillen op eindsaldo per project is afgerond € 32.000, - lager dan per 1-1-2024.
Voor het totale kasstroomoverzicht zijn alle opbrengsten en kosten uit de verschillende grondexploitaties bij elkaar opgeteld. De opbrengsten en kosten in het jaar 2028 ev. zijn alleen voor het project Nuenen West, omdat die verreweg de langste looptijd heeft. De hoogste opbrengsten zijn geprognotiseerd in 2024 en 2026 omdat voor meerdere projecten, maar qua bedrag vooral vanuit Nuenen West en Eeneind West, in die jaren opbrengsten verwacht worden. Voor de kosten ligt de piek in 2025 en 2026 vooral door: planbegeleiding bij projecten, de verwachte sloopkosten in Eeneind West (post verwerving en sloop), de kosten bouw- en woonrijp maken bij De Mijlpaal en de aflossing voor de provinciale lening Herprogrammering Bedrijventerreinen in het project Eeneind West (post fondsbijdragen). De totale winstneming t/m 2023 op de lopende grex Kapperdoes bedraagt € 1.5 miljoen.